1、1 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 欲了解更多信息，请联系：欲了解更多信息，请联系：021-60867753， 易居中国决策咨询E-HOUSE CHINA Consulting Division Aug.2009 无锡锡东新城高铁商务区开发策略研究 2 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 欲了解更多信息，请联系：欲了解更多信息，请联系：021-60867753， 商业商务综合区、高端商住综合区、特色居住社区 休闲游憩区、创意产业区 报告核心内容导读 一座绿色活力新城 中国无锡 锡东新城 绿色商务港 活力生态2、城 三中心一枢纽 无锡城市副中心、锡山政治经济文化中心、高端产业集聚中心 长三角区域性交通枢纽 三大服务业集群 消费者服务业、生产性服务业、公共服务业 五大功能片区 3 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 欲了解更多信息，请联系：欲了解更多信息，请联系：021-60867753， 报告核心内容导读 中央商务区，国际智慧谷 中国无锡活力休闲新天地 公建先行 行政启动 商业发力 主题塑造 投入约93亿元，预计土地收入约 163亿元 启动区开发内部收益率为11.29%投资回收期为 9.56 年，折现净现值约为 11.6 亿元 中央商务区 活力九里河 四大策略3、动作 高标准建设 优效益体现 标志性钟楼、九里湖公园、文化艺术中心、高星级酒店 锡山行政中心、锡山中央公园、X-Game Zone极限运动公园 Mini Zone亲子乐园、精品购物中心、奥体中心 十大亮点引擎 4 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 欲了解更多信息，请联系：欲了解更多信息，请联系：021-60867753， 本次报告以京沪高铁对无锡的城市发展以及锡东新城的发展影响为基础，对项目区域进行定位、规划、运营以及财务方面的评估与建议，并就启动区与九里河滨水特色区域进行专门规划定位，形成完整的运营报告。报告主体部分仅为汇报内容，详细分析在报告的附4、件里。逻辑说明 项目发展条件总结 长三角城市格局研究 无锡城市发展 项目区域条件 无锡房地产市场研究 国际高铁案例研究 高铁新城产业发展 第一部分：项目整体 发展定位 第二部分：项目整体 规划建议 项目规划建议 项目规划 功能分区布局 区域亮点规划 项目发展定位 项目整体定位 项目产业定位 项目功能定位 启动区财务评价 土地价格评估 土地出让收入估算 开发投资成本估算 动态财务测算 第五部分：启动区 财务评价 第三部分：启动区、九里河 发展定位 启动区发展定位 总体定位 功能业态定位 物业体量配比 功能布局 第四部分：启动区 土地运营策略 启动区土地运营分析 时序研究 模式研究 案例研究 区域5、启动模式建议 城市触媒建议 九里河滨水发展定位 总体定位 功能业态定位 功能布局 启动区土地运营建议 开发时序建议 出让时序建议 招商策略建议 客户定位建议 招商工作建议 静态解决方案 动态解决方案 5 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 欲了解更多信息，请联系：欲了解更多信息，请联系：021-60867753， Part1 Part1 项目整体发展定位项目整体发展定位 6 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 欲了解更多信息，请联系：欲了解更多信息，请联系：021-60867753， 项目所在区域将成为城市发展6、的重点区域之一，并以高铁为引擎带动片区发展，完善城市功能，打造未来的城市副中心 无锡城市发展 项目区域条件 发展条件 发展机会点 城市现有的制造业集群，为生产性服务业的发展奠定了良好产业基础 作为沪宁城市线上的几何中心，高铁通车后，无锡将为周边县市提供便捷的交通条件，提升无锡在区域内的核心地位 通过产业多元化、环境宜居化及服务科技化的优势打造，提升锡东新城的城区竞争力 抓住京沪高铁所带来的重大机遇，加快锡东新城的发展，实现城市功能的补充与完善 无锡已经形成以机械制造、纺织、电子信息、冶金、化工五大支柱行业为主的现代制造业集群 无锡旅游资源丰富，但是主题乐园市场方面相对缺乏 无锡已形成与外部城市7、连接紧密的交通网络，高铁的通车将进一步提升城市的交通优势，正式融入上海半小时城市圈 无锡缺乏对周边县级市的向心带动作用 锡东新城现阶段区域发展落后于太湖新城、蠡湖新城、科技新城，略领先于惠山新城 高铁地区与无锡各大城市节点距离较远，但未来可以通过城市快捷通道与地铁快速连接 项目位于锡东新城的中心，是新城的重点发展区域 城市旅游资源丰富，但局限于传统旅游市场，在主题乐园方面相对缺乏；区域内拥有良好的水系、山体、森林资源良好，有发展特色旅游的潜力 现阶段区域市场认可度不高，尚处于地产价格上的洼地 区域将成为未来城市交通的重要枢纽之一，将成为发展现代生产服务功能的主要空间载体之一和区域现代服务业中心8、 抓住城市旅游市场的空白，利用区域生态资源、交通条件的优势，可以打造无锡特有的主题型乐园 区域房产的价格优势和良好的居住环境，将吸引大量无锡市民前来置业 作为锡东新城未来重点发展区域，目标建成城市副中心、节点城市战略性枢纽以及现代服务业中心 区域将以高铁为引擎，实现城市功能的完善 积极发展现代服务业，服务于城区和无锡市，实现区域产业的升级 项目发展条件 7 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 欲了解更多信息，请联系：欲了解更多信息，请联系：021-60867753， 结合高铁地区的城区发展战略和滨水生态环境，项目总体45.62平方公里区域定位为 项目整9、体定位 中国无锡 锡东新城 绿色商务港绿色商务港 活力生态城活力生态城 服务无锡、辐射长三角、以现代服务业为支撑的国际化新城 无锡东部现代活力城区典范 无锡城市名片与经济发展的重要引擎 8 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 欲了解更多信息，请联系：欲了解更多信息，请联系：021-60867753， 锡东新城高铁商务区在无锡城市未来发展中被赋予远大的战略定位和城市地位 中国无锡 锡东新城 无锡城市副中心 锡山政治经济文化中心 高端产业集聚中心 长三角区域性交通枢纽 项目区域发展现状 锡东新城发展暂时落后于太湖新城、科技新城、蠡湖新城、惠山新城 项目战略10、定位 区域竞争力 区域战略定位 三中心一枢纽 战略愿景 新城现状 VS 9 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 欲了解更多信息，请联系：欲了解更多信息，请联系：021-60867753， 项目政策扶持建议 区域战略定位发展不仅需要通过商务区关键举措的实施，更需要政府大力支持 政策类别 具体内容 行政中心率先入驻 申请锡山区行政机关单位迁入商务区行政中心，打造良好的公共服务平台，并组建“一站式”服务中心，引导优秀企业进驻商务区发展。大企业总部、服务外包龙头企业和专业服务机构优先引导 入驻锡山区的大企业总部、服务外包龙头企业、专业服务机构政府优先引导其进驻11、商务区，购置办公用房的，一次性按一定比例给予购房补助；租用办公用房的，前三年每年给予一定比例的租金补助；进行资产置换或自建办公楼的，在符合规定的前提下优先供地，并对市级建设和用地规费减半征收。高端服务业培育壮大 对于锡山区的高端服务业，尤其是符合高铁商务区产业定位的相关服务业，通过租房补贴、税收减免等政策引导到商务区发展。重大投资项目优先招商、加快建设 鼓励和引导锡山区科技“三创“和服务外包载体、城市综合体等开发项目向商务区集中。商务区的市重点工程项目或重大投资项目，允许一次规划、分期建设。社会重大投资项目，按照土地出让合同约定时间提前竣工或如期竣工的，由商务区根据项目建设情况和竣工时间予以一12、定额度的奖励。重大项目”一事一议“对商务区功能培育有重大推动作用的项目，可实行”一事一议“政策，范围主要是:有关商务区规划的调整，有关优惠政策的实施，有关重大项目的变更，有关社会事业的发展。土地指标重点倾斜 在土地利用总体规划修编核定建设用地规划指标时，给予商务区重点倾斜，并每年切出一定的土地年度指标专项用于商务区开发。征地重点扶持 商务区凡开发建设所需划拨用地，按城市重点工程建设征用集体土地补偿和房屋拆迁补偿安置有关问题的通知规定标准执行。参照市重点工程被征地农民社会保障政策，对商务区被征地农民选择保障安置或就业安置的实行”一次进入、分期付款“的办法。重点人才创新创业服务优先 以实施”53013、”、”123”计划为重点，大力引进各类科技创新创业人才及服务外包领军人才等高端人才到商务区发展。在高端人才申请科研项目、争取专项经费、落实扶持政策方面给予支持，并对入驻人才的家庭安置、子女入学、医疗保健、户籍迁移、出入境管理等方面提供优质便利服务。10 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 欲了解更多信息，请联系：欲了解更多信息，请联系：021-60867753， 结合高铁商务区的发展条件，我们通过三大细分产业，指导商务区的招商工作 项目产业定位 现代服务经济 产业 产业部门 消费者服务业 现代商业 酒店业 旅游娱乐业 房地产业 生产性服务业 创新孵化产14、业 特色创意产业 信息服务业 交易平台服务业 中介服务业 流程外包产业 公共服务业 文教服务 医疗服务 交通服务 通讯服务 商业功能 居住功能 公共服务功能 旅游休憩功能 商务功能 11 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 欲了解更多信息，请联系：欲了解更多信息，请联系：021-60867753， 项目功能定位 区域整体功能定位为 功能分类 细化功能构成 典型功能载体 商务功能 金融贸易 服务业办公区 信息服务 咨询服务 文化创意 动漫创意区、广告传媒区、艺术装饰用品店、艺术摄影店、艺术雕塑馆、画廊 （定位于无锡创意产业高地、辐射无锡全市）总部经济 总15、部办公楼、总部基地会所、总部展示中心（定位于锡山大型企业总部基地，入驻企业来自高档纺织、电子信息等行业）会展会议 会展展示、会议中心 商业功能 购物 Shopping Mall、商业街、精品购物中心、商贸中心、HOPSCA、滨水餐饮娱乐街区 休闲娱乐 餐饮 宾馆 四五星级酒店、经济型酒店 居住功能 居住 国际居住社区、生态居住社区、滨水居住社区 居住配套 社区商业、社区中心、社区公园等配套设施 公共服务功能 文化体育 锡山文化艺术中心、锡山奥体中心 教育医疗 锡东高级中学、锡山人民医院 行政 锡山行政中心 交通 交通枢纽站、公共交通、停车场 旅游休憩功能 旅游集散 旅游集散中心 主题公园 X-16、Game Zone体育公园（拓展、滑草场、滑雪场、极限运动、高尔夫练习场等）Mini Zone亲子乐园（亲子益智乐园、星期八小镇、青少年成长主题训练营、卡通城等）休憩 市民广场、九里湖公园（水上公园）、锡山中央公园（站点北部）12 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 欲了解更多信息，请联系：欲了解更多信息，请联系：021-60867753， 项目区域人口导入策略为 项目人口导入建议 高铁商务区 高铁商务区辐射范围及人口导入图 以优良的规划打动人 以优美的环境吸引人 以优惠的政策导入人 区域规划人口规模：人口规模：居住人口约25万人 就业岗位：就业人口约17、20万人 区域导入人口来源：居住人口：锡山区本地人口、产业导入人口、无锡市区人口、新区人口、江阴、常熟等地人口 办公人口：无锡市区人口、江阴、常熟人口、长三角地区人口、国内外其他人口 人口导入路径：无锡市区：锡沪路、东安路、地铁二号线等 新区：锡东大道、新华路、高浪路、地铁四号线等 江阴：锡澄高速、沪宁高速等 常熟：锡沪路等 张家港：锡张公路等 长三角其他地区：高铁、沪宁高速、锡昆高速等 13 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 欲了解更多信息，请联系：欲了解更多信息，请联系：021-60867753， Part2 Part2 项目整体规划建议项目整体18、规划建议 14 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 欲了解更多信息，请联系：欲了解更多信息，请联系：021-60867753， 综合活力新城 延续老城的发展轨迹，补充完善城市功能，自身各功能发展完善和谐发展，设施完善、先进 产业发展新区 整合、优化城市的产业与空间功能结构，构筑城市可持续发展的经济基础 高效便捷新地 依托交通优势，结合土地级差规律开发，提高城市使用效率 魅力时尚新都 充分利用特现有的河道和山水林自然条件及人文资源，结合时代发展，拓展文化内涵，构筑核心吸引力门户 生态宜人新居 营造良好地生态环境，创造与自然环境和谐融合地最佳人居环境的城市19、典范 延展城市风采 衍伸生态水文 项目整体规划目标 15 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 欲了解更多信息，请联系：欲了解更多信息，请联系：021-60867753，“一心”以高铁站场为核心，重点发展交通服务和商业商务“二轴”：城市发展轴南北走向的中央景观大道及轨道交通路线形成的城市中央发展轴 滨河发展轴以九里河东西走向，形成城市景观生态轴“五大功能区”：商业商务综合区区域核心门户，通过高铁站这个交通枢纽，带动商务办公、商业，形成现代服务业聚集区 高端商住综合区划为国际综合社区与文体综合社区，通过核心功能的导入，形成具有特色的锡山高级商住综合片区 特20、色居住社区结合规划主题及区域地理属性等特征，布局多种主题风格的居住社区，形成富有特色的大型居住功能片区 创意产业区依托滨水空间和现存厂房，结合当地文化，形成创意天地产业区；以及服务青年创业人群的特色智汇社区 休闲游憩区自然山地、郊野公园结合极限运动、青少年实践等主题功能，形成两大特色生态游憩片区 总体规划结构 根据高铁站场产业分布规律并结合发展需求，从挖掘土地价值和促进功能优化整合角度进行规划调整，形成以交通核心带动的圈层框架 项目整体规划结构建议 绿色政务+田园社区 活力新镇水巷邻里 水岸新城 湿地公园 国际综合社区 运动综合社区 白丹山康体休闲公园 翠屏山郊野游憩公园 青少年成长益智乐园 21、交通枢纽核 商业商务综合区 极限运动主题乐园 创意天地+智汇社区 商业商务综合区 高端商住综合区 特色居住区 创意产业区 休闲游憩区 16 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 欲了解更多信息，请联系：欲了解更多信息，请联系：021-60867753， 商务商业综合区门户、枢纽、汇聚、繁华 核心门户区域，锡山现代服务业聚集区，集商务办公、商业、酒店、文化娱乐、休憩、居住等多种功能为一体 标志性建筑 商务办公楼 文化艺术中心 特色商业街区 总部经济办公区 功能分区布局/商务商业综合区 商业购物中心 交通枢纽服务 主题板块 功能设定 主题特征 核心形态 核心22、设施 交通枢纽 服务区 交通集散中心，辅以商办旅游功能 城市门户形象 满足区域基础配套需求 以高铁站为核心，会展、旅游集散中心、标志性建筑等提升形象 高铁站屋、旅游集散服务中心、公交枢纽总站、长短途客运站 总部经济 办公区 总部经济 办公区 企业商务办公交流场所 生态化办公环境 创意化灵动空间 产业孵化器、培训中心、企业总部 商务办公、企业会所、产业孵化园等 商住 服务区 站场核心商住配套区 特色商业街区、酒店式公寓 服务站场与总部办公区 商业购物街区、多档次酒店及酒店式公寓 酒店式公寓、商业街区、多档次酒店 商业商务综合区 商业商办综合区 区域商业中心 建筑形态与生态结合，形成休闲、旅游服务23、，打造特色商业的标杆 以动感设施和现代创意商业符号，构建多种功能于一体的情景商业街 Shopping Mall主题商业街区、专业市场、大型超市等 商住 综合区 高端商务人士交流平台 多种档次酒店 满足不同档次客户需求 以商务活动/会议中心为主的高星级酒店 多种档次酒店、酒店式公寓、办公楼、休憩 商业区 区域级文化娱乐中心 以文化为主题的市民休闲娱乐区域，满足大众文化休闲娱乐的需求 市民文化娱乐中心，提供文化娱乐及休闲游憩等服务的大型公共场所 九里湖公园、文化艺术中心、多媒体市民中央广场等 高端商住综合区 休憩商业区 总部经济花园 商业商办综合区 滨水休闲商业区 文化艺术中心 星级酒店/会议中心24、 城市特色商业走廊 旅游集散中心 锡山中央公园 交通枢纽服务区 商业商务综合区 总部经济办公区 17 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 欲了解更多信息，请联系：欲了解更多信息，请联系：021-60867753， 国际学校 奥体中心 国际社区 体育社区 主题板块 功能设定 主题特征 核心形态 核心设施 国际学校 国际社区 国际性综合社区，满足高品质居住、商务等功能 国际学校的导入，完善生活配套的建设，形成服务于无锡外籍人士以及高收入客户的高档商住混合片区 小高层为主，辅以别墅、花园洋房等居住物业。高级商住楼、酒店式公寓等商业物业 国际会所、国际学校、大25、型公共空间、休闲娱乐类的商业、高级酒店式公寓、酒店宾馆等 奥体中心 运动社区 体育为核心主题社区，奥体中心等运动场馆 结合奥体中心，打造运动生活主题的商住混合片区 高层、小高层为主的住宅物业，奥体中心、文体中心等公建配套 奥体中心、运动主题居住区、邻里服务中心 国际综合片区 运动综合片区 奥体中心 社区商业 国际学校 功能分区布局/高端商住综合区 高端商住综合区多元、开放、运动、健康 划为国际综合片区与文体综合片区，通过核心功能设施的导入，形成具有特色的高级商住综合片区 18 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 欲了解更多信息，请联系：欲了解更多信息，26、请联系：021-60867753， 主题板块 功能设定 主题特征 核心形态 核心设施 活力新镇+水巷邻里 针对当地居民的综合居住社区 无锡江南水乡 特色居住片区 多层、小高层、联排别墅 水乡风情别墅 邻里服务中心、学校 田园社区 大型综合居住区 田园风格 主题居住片区 多层、小高层、别墅 邻里服务中心 大型居住社区 绿色政务 区域内行政公共服务 绿色政务 以民为本 开放型、花园型 行政办公楼 行政办公综合楼群 市民广场 水岸新城+湿地公园 生态型高品质 大型居住区 突出九里河景 结合生态湿地打造高级居住社区 小高层为主 辅以别墅、花园洋房等物业 滨水居住社区 邻里服务中心、社区会所湿地自然公园27、 活力新镇+水巷邻里 水岸新城 湿地公园 田园社区 水乡风情别墅 田园社区 绿色政务 滨水居住社区 绿色政务 水巷邻里社区 功能分区布局/特色居住社区 特色居住社区绿色、生态、宜居、现代 结合规划主题以及区域地理属性等特征，布局多种主题风格的居住社区，形成特色各具特色的大型居住功能片区 19 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 欲了解更多信息，请联系：欲了解更多信息，请联系：021-60867753， 创意产业区创意、文化、时尚、动感 依托滨水空间和现存厂房，结合当地特色文化，形成创意产业聚集区；同时布局服务青年人群的特色时尚社区 主题板块 功能设定 28、主题特征 核心形态 核心设施 创意天地 以研发设计、文化艺术为主的创意园区，结合时尚消费的创意街区 以创意、时尚为主题，依托九里河滨水空间，利用现有工业厂房改造，结合商业时尚消费 以现代个性化BOX风格，及LOFT形态为主，灵活的创意街区空间 滨水创意商业街区 创意工坊 创意广场 智慧社区 服务青年人群的特色社区 青年主题社区 小高层、高层 花园洋房等为主 SOHO、LOFT社区、青年公寓、居住社区 创意创业园 创意天地+智汇社区 精品购物中心 滨河创意街区 现存厂房内部改造 创意产业园 滨水创意商业街区 LOFT社区 功能分区布局/创意产业区 20 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有克而29、瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 欲了解更多信息，请联系：欲了解更多信息，请联系：021-60867753， 功能分区布局/休闲游憩区 主题板块 功能设定 主题特征 核心形态 核心设施 翠屏山 郊野游憩公园+青少年 成长益智乐园 康体运动公园 大型青少年 实践基地 以“静”为主题，结合山体打造生态游憩区，同时，导入青少年实践基地，成为区域发展亮点 山景游憩公园，结合山丘，导入青少年实践基地的概念 郊野森林公园 Mini Zone 青少年实践基地 青少年益智公园（星期八小镇等）白丹山 休闲公园+极限运动 主题乐园 极限运动主题乐园 城市生态日常 游憩地带 以“动”为主题，建设康体公园、极限运动30、公园等以运动特色的城市体验区，成为极限运动首选地带 以康体公园、极限主题公园为特色，规划成为城市运动体验型区 X-Game Zone 极限运动公园 绿色康体公园 生态湿地公园 白丹山康体休闲公园 翠屏山郊野游憩公园 青少年成长益智乐园 休闲游憩区生态、休闲、游憩、益智 自然山地、湿地景区结合极限运动、青少年实践等主题功能，形成两大特色生态游憩片区 极限运动主题乐园 X-Game Zone极限运动公园 郊野游憩公园 青少年益智公园 Mini Zone青少年实践基地 21 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 欲了解更多信息，请联系：欲了解更多信息，请联系：31、021-60867753， 北区以“静”为主题，结合山体打造生态游憩区，南区则主要以“动”为主题，建设康体公园、极限运动公园等以运动特色的城市体验区 功能布局 北区翠屏山、吼山、胶山区域将主要发展青少年实践项目、生态休闲度假等项目，而南区则主要发展山林野趣项目、极限运动、康健运动康健项目。业态建议 北区业态将涵盖森林氧吧、郊野游憩公园、青少年实践基地、益智成长乐园、野外拓展训练营等。南区业态主要为极限运动、攀岩、滑草场、滑雪场、高尔夫练习场、丛林定向越野等。功能分区布局/休闲游憩区 白丹山康体休闲公园 翠屏山郊野游憩公园 青少年成长益智乐园 极限运动主题乐园 22 克而瑞（中国）信息技术有限公32、司版权所有克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 欲了解更多信息，请联系：欲了解更多信息，请联系：021-60867753， 通过对特色场所及大型标志建筑的打造，提升区域知名度，营造鲜明的门户形象，聚集人气 标志性建筑 高铁站场标志性钟楼 百米的标志构筑物提升场所识别性 九里湖中央公园 无锡形象名片，新城休憩中心 文体中心&高星级酒店 标志性滨水建筑，提升区域知名度 新城特色场所 行政中心 锡山区行政中心 精品购物中心 奥特莱斯或FoxTown等 城市特色商业街 区域商业中心走廊 X-Game Zone极限运动公园 城市极限运动首选基地 Mini Zone 长三角大型青少年体验中心 工业遗迹公33、园 提升地区文化价值 奥体中心 城市体育运动中心 奥体中心 城市特色商业街 九里湖中央公园 X-Game Zone 整体规划/区域亮点建议 文化艺术中心 高星级酒店 锡山行政中心 工业遗迹公园 精品购物中心 标志性钟楼 Mini Zone 23 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 欲了解更多信息，请联系：欲了解更多信息，请联系：021-60867753， Part3 Part3 启动区、九里河区域发展定位启动区、九里河区域发展定位 24 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 欲了解更多信息，请联系：欲了解更多信息34、，请联系：021-60867753， 10平方公里启动区总体定位为 中央商务区 国际智慧谷 集商住办于一体的新城核心区，有效的凸显10平方公里的区域形象 突出区域商务中心功能，辐射周边区域 形成个性化的城市形象标志，吸引无锡市民的眼球 启动区总体定位 25 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 欲了解更多信息，请联系：欲了解更多信息，请联系：021-60867753， 通过五大功能打造，全面演绎“绿色商务港、国际生态城”概念 中国无锡绿色商务港 餐饮 宾馆 居住 居住配套 金融贸易 信息服务 文化创意 休闲娱乐 购物 文化体育 教育医疗 商务功能 会展会35、议 商业功能 居住功能 公共服务功能 交通 旅游集散 休憩 旅游休憩功能 总部经济 服务业办公区 会展会议中心 总部经济区 文化创意区 Shopping Mall 商业街 商贸中心 滨水餐饮娱乐街区 四五星级酒店、经济型酒店 国际综合社区 运动综合社区 水岸居住社区 社区商业 社区中心 文化艺术中心 体育活动中心 国际学校 医院 交通枢纽站、停车场 旅游集散中心 市民广场 九里湖公园 启动区功能业态定位 咨询服务 26 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 欲了解更多信息，请联系：欲了解更多信息，请联系：021-60867753， 以高铁站屋为中心，核心36、区主要发展商务功能，周边适当发展商住综合区及大型居住社区 商务商业综合区 核心门户区域，集商务办公、商业、酒店等功能于一体 商住综合区 划为国际与文体综合区，通过核心功能的导入，形成具有特色的锡山高级商住综合片区 居住功能片区 结合规划主题以及区域地理属性，形成富有特色的大型居住功能片区 城市公共绿地 结合高铁站场区与建筑景观营造广场、绿地等城市开放空间 功能布局 水岸 居住 片区 国际综合社区 运动综合社区 商务商业综合区 商住综合片区 居住功能片区 城市公共绿地 城市 公共绿地 城市 公共绿地 启动区功能布局 交通 枢纽服务 休憩 商业区 商业商办 综合区 总部 经济花园 27 克而瑞（中37、国）信息技术有限公司版权所有克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 欲了解更多信息，请联系：欲了解更多信息，请联系：021-60867753， 启动区物业体量配比建议 用地性质 用地面积（公顷）建筑面积（万平方米）用地面积 比重 建筑面积 比重 商业用地 59.44 12.06%138.8965 15.68%办公用地 60.725 12.32%157.15 17.74%居住用地 368.505 74.75%577.6705 65.22%酒店用地 4.34 0.88%12.065 1.36%总计 493.01 100.00%885.782 100.00%住宅容积率1.2 商住混合、居住商业、二类38、住宅用地容积率按规划容积率计算(100,000 苏宁项目 保利达广场 燕莎商务中心 君来广场 创意园三期 140,000 新天地休闲广场 8,000 九龙仓二期 太湖广场 市中心 单位：平方米 办公市场研究/未来供应 未来两年供应较多 184 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 欲了解更多信息，请联系：欲了解更多信息，请联系：021-60867753， 办公供求 发展格局 市级表现 对本项目的启示 启示一 无锡市办公物业发展从品质，从服务上还不成熟，市场存在提升空间，项目办公物业发展需注重品质提升。启示二 现有各板块物业服务范围明确。项目发展办公物业需39、与锡山区未来产业发展定位相对应。以二产为主的产业结构以及现有物业普遍品质不高，导致无锡办公市场长期保持供大于求；需求不足，品质低，导致无锡办公价格稳定，租金长期低位徘徊 无锡写字楼主要分布在市中心、太湖广场、新区以及蠡园区域等四大板块 太湖广场板块规划发展成为无锡新的高端商务区 蠡园板块作为新兴板块，服务于蠡园开发区，客户以工业设计、生产研发为主 未来竞争激烈，市中心和太湖广场区域将有众多高品质、综合性项目供应 无锡办公市场以标准型、中小面积的高层产品为主，高端市场的发展进入初级阶段 无锡市写字楼以出售为主，市中心板块及新区板块出租率相对较高 入驻客户以专业服务类、房地产及相关行业以及物流商贸40、类企业为主，来源地以无锡本地企业为主，占到了75%办公市场研究/小结 185 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 欲了解更多信息，请联系：欲了解更多信息，请联系：021-60867753， 酒店市场研究 186 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 欲了解更多信息，请联系：欲了解更多信息，请联系：021-60867753， 2245225527033109342636820%5%10%15%20%25%200320042005200620072008国内游客人数增幅年均增长13.94%酒店市场研究/发展格局 无锡41、旅游市场近年保持了稳定的增长速度，酒店市场的发展前景较好 城市 苏州 无锡 常州 2003 2431 2245 817 2004 3287 2255 1055 2005 3600 2703 1301 2006 4316 3109 1524 2007 4850 3426 1772 2008 5270 3682 2037 2003-2008年无锡旅游人数增长情况（单位：万人）2003-2008年无锡旅游总收入增长情况（单位：亿元）城市 苏州 无锡 常州 2003 236 181 70 2004 336 230 102 2005 400 302 126 2006 525 377 154 2007 642、00 446 200 2008 724 520 234 1812303023774465200%5%10%15%20%25%30%35%200320042005200620072008旅游收入增幅年均增长23.5%无锡旅游人数情况（万人）无锡旅游收入情况（万元）187 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 欲了解更多信息，请联系：欲了解更多信息，请联系：021-60867753， 酒店市场研究/发展格局 无锡是著名的风景旅游胜地，酒店行业历史悠久，发展稳定，目前有五星级酒店约4家，四星级酒店约15家；全市酒店主要分布于市中心板块、太湖广场板块、以及环太湖43、板块；环太湖板块主要是度假类酒店 五星级酒店 1.无锡凯宾斯基饭店 2.无锡太湖饭店 3.无锡湖滨饭店 4.无锡锡州花园酒店 四星级酒店 1.无锡国际饭店 2.无锡大饭店 3.无锡新雅大酒店 4.无锡市黄金海岸大酒店 5.无锡锦江大酒店 6.无锡香梅国际大酒店 7.无锡市锦仑大酒店 8.无锡太湖花园度假村 9.无锡山明水秀大饭店 10.无锡锦湖大酒店 11.江苏舜天碧波度假村 12.无锡锡海花园酒店 1 3 2 1 2 8 10 11 五星级酒店 四星级酒店 6 无锡市市区主要高星级酒店分布 4 3 4 5 7 9 12 188 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有克而瑞（中国）信息技术有限44、公司版权所有 欲了解更多信息，请联系：欲了解更多信息，请联系：021-60867753， 酒店市场研究/高星级酒店 无锡市中心高星级酒店经营情况较好，客源以商务客源为主，客源定向性强；临湖高档酒店由于景观资源优势，出租率保持稳定，其客源主要来自境内外的旅游团队客户 酒店名称 酒店星级 主题定位 总建筑面积 房间数量 标间面积 商务设施 餐饮设施 娱乐设施 酒店价格（标间）入住率 无锡太湖饭店 五星 度假酒店 3万平方米 277 28平方米左右 包括大小会议场所10个，分别配置有最先进的影像、音响、同声翻译等各种设备 总餐位数达1400个，室内设施温馨豪华，户外设施自然浪漫 有室内泳池、保龄球、45、桌球、乒乓球、电子游戏、健身房、桑拿中心、夜总会、KTV包房、棋牌室 498元/天/间 70%锡州花园酒店 五星 商务酒店 2万平方米 266 25平方米左右 多间会议室、商务中心 10间装璜雅致的大小餐厅提供正宗淮扬菜及无锡地方菜 游泳池、健身房、桑拿、棋牌室、网球场、美容美发 450元/天/间 65%无锡湖滨饭店 五星 度假酒店 3.1万平方米 350 22平方米左右 拥有大小25个尽显时代特色的会议厅，配有专为会议提供系列配套服务的先进设施 中西餐厅、特色餐厅，有可以举行800人的大型宴会 交谊舞厅、迪斯科舞厅、卡拉OK厅、棋牌室、桌球室、游泳池、保龄球场、网球场、健身室、按摩、桑拿 446、78元/天/间 63%无锡国际饭店 四星 涉外旅游饭店 5万平方米 380 27平方米左右 有可容纳1200人的多功能厅，各种规格的会议室15间 主楼、附楼共有餐位3200个 健身房、桌球室、棋牌室、男女桑拿、美容美发、歌舞厅、ktv包房、商场和商务中心 378元/天/间 72%无锡香梅国际大酒店 四星 旅游涉外酒店 3.2万平方米 204 32平方米左右 有可容纳500人会议及用餐的多功能厅 中西餐厅、酒吧，经营中国各大菜系，主推淮阳菜及粤菜 室外网球场、KTV、健身房、棋盘室、桑拿、美容美发 378元/天/间 58%无锡太湖花园度假村 四星 度假酒店 2万平方米 152 24平方米左右 会47、议设施齐全，满足各种商务需求 有湖景轩、愉园、翠园、百花苑、玉敬堂、枕湖楼、户外进餐区等餐饮设施 俱乐部设有游艇、太湖揽胜、野外烧烤、水中有氧操、模拟攀岩、羽毛球等休闲康乐设施 338元/天/间 65%无锡锦湖大酒店 四星 度假酒店、1.5万平方米 101 28平方米左右 拥有可容纳200多人的多媒体会议室、商务会议室、VIP会议室、中小型商务洽谈室等多处会议场所 有大小餐厅包厢12间，可同时容纳400人用餐，以杭邦菜、本邦菜和北方特色菜满足消费者需求，尤其以北方菜见长。游泳池、KTV、健身房、棋盘室、桑拿、保龄球 268元/天/间 62%189 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有克而瑞（48、中国）信息技术有限公司版权所有 欲了解更多信息，请联系：欲了解更多信息，请联系：021-60867753， 酒店市场研究/三星级以下酒店 受金融危机影响，经济型酒店入住率整体下降，品牌连锁经济型酒店入住率较高 酒店名称 酒店星级 主题定位 总建筑面积 房间数量 标间面积 商务设施 餐饮设施 娱乐设施 酒店价格（标间）入住率 无锡友谊大饭店 三星 涉外旅游饭店 1.6万平方米 150 20平方米左右 拥有设施齐全的会议厅（室）设施5个，可供 讲座及会议报告、推介展示和服装表演。风格迥异的大小餐厅16个,以鲜活时廉取胜,可同时容纳600余人同时就餐 健身房、棋牌室、桑拿 258元/天/间 62%古49、罗马大酒店 三星 旅游饭店 2万平方米 150 22平方米左右 有大小会议室三个，会议室配备投影仪，电脑 中西餐厅、多功能宴会厅及九个风格各异的小餐厅可同时容纳600人用餐 美容中心、桑拿中心、购物中心、康乐中心、歌舞厅 238元/天/间 62%无锡物产大酒店 三星 涉外旅游饭店 2万平方米 208 22平方米左右 大型会议室可容纳120人、小型会议室可容纳20-30人 风格各异的餐厅10个，以烹饪色、香、味、形具佳的淮扬菜而著称 大堂吧、棋牌室、夜总会 238元/天/间 56%无锡海天大酒店 三星 商务酒店 1.7万平方米 95 23平方米左右 设有高雅、庄重的大会议厅一个，中、小会议室7个50、“海天楼”宴会厅可同时容纳300人就餐，另有风格各异的大、小餐厅12个 酒店歌舞厅、健身房、桌球室、保龄球馆、乒乓球室 238元/天/间 55%无锡聚丰园饭店 三星 商务酒店 2.5万平方米 180 25平方米左右 可容纳200余人的多功能会议厅和各种中、小会议室 拥有风格迥异的大小餐厅10多间，可供700人同时用餐 演艺酒吧、KTV、足浴、棋牌室、健身房 258元/天/间 65%锦江之星（无锡火车站店）经济型酒店 商务、旅游 0.8万平方米 123 16平方米左右 会议厅、票务服务、洗衣服务 中餐厅 无娱乐设施 189元/天/间 85%无锡汉庭酒店连锁 经济型酒店 商务酒店 1.4万平方米 51、205 20平方米左右 基本无商务设施 中餐厅 无娱乐设施 183元/天/间 90%190 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 欲了解更多信息，请联系：欲了解更多信息，请联系：021-60867753， 酒店市场研究/价格情况 部分国际知名品牌酒店及高端精品酒店价格较高；高星级酒店报价高，折扣较多；经济型酒店报价低，折扣较小 挂牌价旺季折扣价淡季折扣价挂牌价旺季折扣价淡季折扣价五星级酒店价格范围（单位：元）下限 上限 均值 1598 1180 698 498 1280 810 980 560 378 挂牌价旺季折扣价淡季折扣价1310 970 430 52、388 780 498 600 420 268 四星级酒店价格范围（单位：元）*数据来源：易居（中国）市调数据库 经济型酒店价格范围（单位：元）280 189 169 150 240 179 172 150 230*数据来源：易居（中国）市调数据 高星级酒店折扣相较小，尤其是旺季折扣更小；高星级酒店的入住率比经济型酒店高，其整体的收益要比经济型酒店更优；经济型酒店价位较低，折扣较小；高星级酒店报价高，折扣较多；经济型酒店报价低，折扣较小。191 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 欲了解更多信息，请联系：欲了解更多信息，请联系：021-6086775353、， 酒店市场研究/客源情况 无锡五星级酒店以商务客源居多，三星级和四星级酒店以旅游客源为主 五星级酒店客源33%45%22%旅游团队商务客源散客四星级酒店客源47%35%18%旅游团队商务客源散客三星级酒店客源50%33%17%旅游团队商务客源散客五星级酒店的客源主要以境外和境内的高级人士为主，有一定数量的固定零散型客户。四星级酒店客源主要以境外、境内的高档旅游团队和中大型企业的商务客源为主，该市场的客源相对稳定，客源层次相对较高。三星级酒店客源以境内的客源为主，固定客源较少；三星级酒店今后将会主要以接待境内的旅游团队和中小企业的商务客户为主。192 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有克而54、瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 欲了解更多信息，请联系：欲了解更多信息，请联系：021-60867753， 酒店市场研究/锡山区酒店市场 锡山区酒店主要分布于东亭商圈 锡山区酒店主要位于东亭镇，有一家五星级酒店，另有两家三星级酒店和一家经济型酒店。酒店类型以商务类为主，客户主要是到锡山来的商务人士。1 2 3 1、锡州花园酒店（五星级）2、翠竹苑大酒店（三星级标准）3、皇宴大酒店（三星级标准）4、如家快捷酒店锡沪东路店 4 锡州花园酒店 如家快捷酒店锡沪东路店 翠竹苑大酒店 皇宴大酒店 193 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 欲了解更多信息，请55、联系：欲了解更多信息，请联系：021-60867753， 酒店名称 酒店星级 主题定位 总建筑面积 房间数量 标间面积 商务设施 餐饮设施 娱乐设施 酒店价格（标间）入住率 锡州花园酒店 五星 商务酒店 2万平方米 266 25平方米左右 多间会议室、商务中心 10间装璜雅致的大小餐厅提供正宗淮扬菜及无锡地方菜 游泳池、健身房、桑拿、棋牌室、网球场、美容美发 450元/天/间 65%翠竹苑大酒店 三星级标准 商务酒店 1.2万平方米 95 22平方米左右 会议室 中餐厅 KTV 280元/天/间 58%皇宴大酒店 三星级标准 商务酒店 1.5万平方米 102 20平方米左右 会议室 中餐厅 健56、身房、桑拿、棋牌室 290元/天/间 58%如家快捷酒店锡沪东路店 经济型 商务酒店 1.2万平方米 84 20平方米左右 会议室，自助商务中心 中餐厅 健身房、桑拿、棋牌室 180元/天/间 85%酒店市场研究/锡山区酒店市场 锡山区入住率相对较低，酒店客户以商务类为主，主要是到锡山来的商务人士 194 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 欲了解更多信息，请联系：欲了解更多信息，请联系：021-60867753， 市场背景 发展格局 市场表现 对本项目的启示 启示一 无锡旅游业较发达，旅游人口众多，为项目发展酒店提供良好基础。启示二 锡山区产业层次不57、高，导致酒店市场不发达。未来高铁将导入大量人流，为酒店市场带来巨大需求。启示三 商务酒店出租率较好，项目可重点发展商务酒店。无锡历史悠久、风景优美，有众多的名胜古迹，为旅游业发展奠定基础 旅游业快速发展，国内游客稳步增长为酒店发展提供良好基础 目前有五星级酒店约6家，四星级酒店约20家 全市酒店主要分布于市中心板块、太湖广场板块、以及环太湖板块 环太湖板块主要是度假类酒店 锡山区酒店主要分布于东亭商圈 无锡市中心高星级酒店经营情况较好，客源以商务客源为主，客源定向性强 临湖高档酒店由于景观资源优势，出租率保持稳定，其客源主要来自境内外的旅游团队客户 受金融危机影响，经济型酒店入住率整体下降，品58、牌连锁经济型酒店入住率较高 无锡五星级酒店以商务客源居多，三星级和四星级酒店以旅游客源为主 小结 195 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 欲了解更多信息，请联系：欲了解更多信息，请联系：021-60867753， 会展市场研究 196 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 欲了解更多信息，请联系：欲了解更多信息，请联系：021-60867753， 会展业作为一个朝阳行业，对于城市的发展起到了非常大的促进作用。国际上展览业的产业带动系数大约为1:9（许多发达国家已经达到1：10），而国内会展市场的产业带动系数也59、为1：6，能带动旅游、商业、物流、通讯、餐饮、住宿等多种行业，成为带动区域产业聚集的“动力引擎”。“城市建设的加速器”-会展业 推动城市产业结构优化 提高城市在国际、国内的知名度 考验城市综合管理职能 直接经济效益 能增加城市社会就业 提升城市的辐射与服务功能 会展市场分析/会展业对城市发展的影响 会展业对于整个区域的经济提升作用很大，大规模的会展甚至能够改变一座城市的发展 197 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 欲了解更多信息，请联系：欲了解更多信息，请联系：021-60867753， 起步会展市场 会展行业业较集中 依托于周边成熟的会展城市，发60、展时间短 以绍兴、长春、东莞为代表 发展中会展市场 会展行业范围较广，但主要依托于几个行业 依托于周边大型会展城市，利用自身的产业优势或者交通优势，发展较为迅速 以南京、杭州、无锡、深圳、珠海、厦门等为代表 较成熟会展市场 会展行业范围广，各行业会展分布较为均衡，经常承办国际级会展 利用独特的资源环境、优越的地理位置、便捷的交通、完备的展览场馆、优势的产业及服务功能，充分发展会展业 以国内的一线城市：香港、上海、北京、广州为代表 作为发展中会展市场的代表，无锡市应当充分利用其便捷的交通优势，以及营造出的会展市场氛围，以会展为城市发展驱动力，带动经济发展。会展市场分析/会展城市分类 无锡会展业处61、于发展中的会展市场，会展业发展初具规模 198 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 欲了解更多信息，请联系：欲了解更多信息，请联系：021-60867753， 会展市场研究/场馆分布 无锡会展场馆分布分散，分布于滨湖、新区、锡山等区 1、无锡展览馆 2、无锡市新区科技会展中心 3、无锡现代农业博览馆 4、无锡体育会展中心 5、无锡会展中心 无锡旅游资源丰富，工业发达，纺织、机械、电子、医药等行业在国内拥有较大影响力，为发展会展业带来条件。无锡会展场馆分布分散，分布于滨湖、新区、锡山等区。1 2 4 3 5 无锡展览馆 无锡市新区科技会展中心 无锡现代农62、业博览馆 无锡体育会展中心 无锡会展中心 199 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 欲了解更多信息，请联系：欲了解更多信息，请联系：021-60867753， 会展市场研究/场馆介绍 无锡会展场馆硬件设施不断提升，场馆展会较多，主要集中在机电、电子、纺织、农业等方面 展馆名称 建筑面积 展馆介绍 展会情况 无锡展览馆 5700平方米 于1980年3月8日开馆。二十年来无锡展览馆共举办各类大小展览展销活动约300次，其中经济性展览占85%以上，其次有政治、文化、科技、卫生等精神文明方面的展览。建国三十五周年成就展、建国四十周年成就展、2004中国无锡太63、湖国际机床及模具制造设备展览会 无锡市新区科技会展中心 10.8万平方米 是一个集科技、文化、会展为一体的大型智能化场馆。2005中国渔业（无锡）博览会 无锡体育会展中心 1.6万平方米 拥有700多个国际标准展位，其中一楼展厅面积为5762平方米，可设置336个国际标准展位。硬件设施优越，是华东地区一流的现代化展场所之一。2009第十二届中国太湖国际塑胶工业展览会 2009第三届中国太湖国际轴承及专用设备展览会 无锡现代农业博览馆 8000平方米 位于锡山区无锡现代农业博览园，除举办一些农产品的展览外，也举办一些工业等方面的博览。2009第9届国际工控自动化及仪器仪表（无锡）展览会、200964、第9届国际电子元器件及生产设备（无锡）展览会 无锡会展中心 11万平方米 一期工程总建筑面积9万平方米，地上建设内容为两个标准展馆和一座五星级酒店，建筑总面积6.5万平方米；地下建设内容为停车场，建筑总面积2.5万平方米，计划于2009年8月竣工并投入使用。200 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 欲了解更多信息，请联系：欲了解更多信息，请联系：021-60867753， 市场背景 发展格局 市场表现 对本项目的启示 项目周边工商业具备一定基础，加上未来高铁可导入大量人流，会展业具备良好基础，项目可发展会展业。会展业对于整个区域的经济提升作用很大，大65、规模的会展甚至能够改变一座城市的发展 无锡会展业处于发展中的会展市场，会展业发展初具规模 无锡工业发达，为会展业发展带来良机 无锡会展场馆分布分散，分布于滨湖、新区、锡山等区 位于锡山区的无锡现代农业博览馆近两年展会数量较多 无锡会展场馆硬件设施不断提升 场馆展会较多，主要集中在机电、电子、纺织、农业等方面 会展市场研究/小结 201 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 欲了解更多信息，请联系：欲了解更多信息，请联系：021-60867753， 项目发展条件研究项目发展条件研究 202 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有克而瑞（中国）信息技术有限公66、司版权所有 欲了解更多信息，请联系：欲了解更多信息，请联系：021-60867753， 项目发展条件研究/项目区位条件分析 锡山区是无锡最大的陆上门户 锡山区位于无锡市东北部，区域内高速公路、省级干道成功地将无锡和长三角各城市联通，而规划中的京沪高速铁路将促进新型城市交通网络的形成。高铁地区区位：高铁地区位于无锡市东部，锡山区的南部，距离传统的城市中心大约18公里，距离太湖大约20公里；高铁地区与无锡市各大城市节点的关系:距离无锡机场（空港区）约14公里，距离蠡湖新城约23公里，距离太湖新城约19公里，距离科技新城约14公里，距离惠山新城约21公里；未来可通过城市快捷道路与轨道交通到达城市各节67、点。高铁地区位于无锡市锡山区，城市地铁的边缘，距离传统的城市中心及太湖有一定的距离，未来将主要依托地铁与城市快捷道路达到城市各重要节点 玉祁前洲新市镇北中路大成路锡东大道新坊路中心城太湖新城蠡湖新城空港惠山新城锡东新城科技新城洛社新市镇胡埭阳市新市镇东港锡北新市镇鹅湖新市镇安镇羊尖新市镇与高速公路连接玉祁前洲新市镇北中路大成路锡东大道新坊路中心城太湖新城蠡湖新城空港惠山新城锡东新城科技新城洛社新市镇胡埭阳市新市镇东港锡北新市镇鹅湖新市镇安镇羊尖新市镇玉祁前洲新市镇北中路大成路锡东大道新坊路中心城太湖新城蠡湖新城空港惠山新城锡东新城科技新城洛社新市镇胡埭阳市新市镇东港锡北新市镇鹅湖新市镇安镇羊尖68、新市镇与高速公路连接无锡市城市区位 高铁地区 203 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 欲了解更多信息，请联系：欲了解更多信息，请联系：021-60867753， 项目发展条件研究/项目交通条件分析 随着城际高铁的建成以及2条地铁线路的通行，高铁地区交通条件将得到极大的改善，推进区域开发 对外公路主干道：现阶段高铁地区的对外交通，主要依托东西向的锡沪路以及南北向的锡东大道，并成功连接沪宁高速、东干线、锡昆高速、锡通高速等，形成完善的公路交通路网。规划中的京沪高速铁路：高铁无锡段2010年底初步具备通车条件，京沪高铁将于2012年运营，北京至上海全程仅69、需5小时，无锡将正式进入上海的半小时经济圈。规划中的轨道交通：无锡市的轨道交通规划中将有2号和4号两条地铁线路经过项目的核心区域，随着轨道交通线路的建成，高铁地区距离无锡市中心商务区的距离将缩短至约10分钟，并将弱化传统市中心区域的经济中心地位，成功导入人流、商务流，形成新的城市副中心。通往南京、常州 通往北京 通往上海 通往苏州 高铁无锡站 通往无锡火车站 通往无锡市中心 通往无锡机场 通往江阴 地铁4号线 地铁2号线 查桥站 新无锡站 204 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 欲了解更多信息，请联系：欲了解更多信息，请联系：021-608677570、3， 西部板块 V-PARK 锡山经济开发区、江南商贸物流城 中部板块 CBD/RBD/EBD 商务办公、宾馆酒店、郊野公园、居住、研发 东部板块 S-PARK 科技研发、休闲商务、高端居住、高科技制造业 同时，高铁地区将作为中部板块将是新城未来重点地区发展 西片：优化发展 中片：重点发展 东片：跨越发展 高铁地区是具有区域功能的现代化交通枢纽 高铁地区规划形成“两条快速路、七条横向路、八条纵向路”的路网结构，随着京沪高速铁路的建成，将与无锡火车站、硕放机场、港口形成快速便捷的水、陆、空立体交通网。高铁地区的空间结构 高铁地区的总体布局可归纳为“一核双心映高铁，三水六翠显青颜，双轴四廊相联动，71、三片六翼展新城”。其中“一核”是高铁交通枢纽核心区，”双心”为南广场中央活动区和北广场中心商务区。现代生产服务功能的主要空间载体之一 区域内以制造业为主导的第二产业发展迅速，而现代服务业功能相对落后；随着高铁的通车，区域将实现产业的升级。西片：优化发展 中片：重点发展 东片：跨越发展 中部板块：CBD/RBD/EBD，发展商务办公、宾馆酒店、郊野公园、居住、研发。西部板块：V-PARK，发展锡山经济开发区、江南商贸物流城。东部板块：S-PARK，发展科技研发、休闲商务、高端居住、高科技制造业。项目发展条件研究/项目片区规划分析 205 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有克而瑞（中国）信息技72、术有限公司版权所有 欲了解更多信息，请联系：欲了解更多信息，请联系：021-60867753， 功能定位承担主城区制造业转移的重要区域以及无锡大力发展制造业的后方基地；大型的交通枢纽和商贸、物流的集散地；是为市中心区人口疏散提供宜人的居住地；是重要的都市型生态农业观光区；经济发展现状锡山区撤市立区后，惠山区在无锡市处于发展相对缓慢的地位，人均GDP 7700美元，低于城市平均水平10000美元；产业发展现状作为传统的工业强区，惠山区区域内工业门类较为齐备，形成了以冶金、机械、纺织为基础，四大新兴产业和三大产业集群快速发展的工业结构新格局，二产在整个区域的产业结构中占比达到74%，现代服务业主要73、为物流服务；与锡山区联系惠山区西部与锡山区东部接壤，两区之间联系相对紧密，尤其是城区东部区域，受锡山区锡东新城辐射力较为明显；高铁无锡站建成后，惠山区受可实现区域间产业链的完善和产业能级的提升。惠山区现阶段在无锡处于发展相对落后的地位，区域以第二制造业为主，服务业以中低端物流为主，并形成城市中低端居住区，高铁的建设将加强惠山区、锡山区联系，实现产业链的完善及产业能级的提升 惠山区 锡山区 高铁地区 项目发展条件研究/项目片区周边情况分析 206 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 欲了解更多信息，请联系：欲了解更多信息，请联系：021-6086775374、， 区域规模 西部板块规划面积34.38平方公里，开发区建成区面积20平方公里，常驻人口12万，已先后引进1200多加内外资企业；V-Park科技创业园规划建设面积80万平方米 。功能定位 建设集科教资源集聚区、科技企业孵化器、现代企业加速器和具有高品质人居环境的科技社区。产业定位 区域以电子信息（软件、通讯、IC）、生物医药、新材料等产业为主导产业方向，并已基本形成了电子信息、精密机械及机光电一体化、高特纺织、现代物流四大特色鲜明的产业集群。主要入驻企业 立达富、无锡贺安特动力科技有限公司、无锡恒悦软件科技有限公司、上海锦辰国际物流有限公司、凯康、江苏迈迪基因生物科技有限公司、无锡腾一精密科75、技有限公司、维视科技、无锡赛亿环保科技有限公司、无锡象形科技有限公司等。商贸物流城建有麦德龙、赛维拉商业市场、新世界纺织服装城、东方国际轻纺城、国际五金城等。西部板块依托锡山经济开发区、江南商贸物流城、V-PARK，重点发展先进制造业、科技创新、服务外包、现代物流、工业展示等产业 V-PARK 项目发展条件研究/项目片区周边情况分析 207 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 欲了解更多信息，请联系：欲了解更多信息，请联系：021-60867753， 片区规划 城区规划建设为一谷四区，其中 中央绿谷作为贯穿中心的发展轴，包含研发、办公、服务公寓、配套服76、务等功能，形成未来锡东创新科技城的中心；科技矽谷产业区重点引进高科技、高附加值的先进制造企业，发展电子资讯产业、绿色能源产业、生命科技产业、机光电一体化产业，形成高科技产业集群；科技矽谷研发区重点引进高新技术研发型企业、国内重点研究所和重点大学研发机构、跨国公司研发中心，形成高科技研发产业集群；生态河廊片区沿河两岸主要分布为众多商业、滨水居住，综合配套地块，滨水街廊广场设施；绿色水城片区是产业发展的中心服务区域，包括商业娱乐服务、国际会展、文化创意、休闲旅游等功能。片区进展 45KM的S-PARK园区规划设计已完成。科技矽谷产业区 科技矽谷研发区 生态河廊片区 绿色水城片区 中央绿谷 东部板块77、重点打造S-PARK，规划为一谷四区，目标建设以高新技术、高产值产业、高素质人才和高生活品质为支撑的国际型创新科技城 项目发展条件研究/项目片区周边情况分析 208 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 欲了解更多信息，请联系：欲了解更多信息，请联系：021-60867753， 项目发展条件研究/项目片区资源分析 高铁地区范围：高铁地区规划范围北至北中路，东至走马塘，西、南至春丰河，总规划面积45.62平方米公里，其中启动区为10平方公里、核心区为3.98平方公里。高铁地区发展现状：高铁地区位于锡山区的南部，生态环境良好，产业发展主要依托区域内的新世纪工78、业园；目前区域内人口规模小，城市化程度低，与外部交通不够便利，导致区域发展速度较为缓慢。高铁地区资源梳理：滨水资源：九里河河道作为区域主要的天然水系资源，将为区域提供了江南水乡水清岸绿景美的生态面貌；森林资源：区域北部胶山、吼山环境优美，森林资源宝贵，是城区天然的生态氧吧；交通资源：地铁2号线、4号线的开通，将缩短区域与中心城区的空间间隔，形成自然的功能衔接，为区域提供便利的人流与物流基础。高铁地区暂时发展缓慢，但拥有自然水系资源、山地森林资源以及整体规划的后发优势，随着城际高铁的建成以及2条地铁线路的通行，有着较好的发展前景 查桥站 锡沪路 锡东大道 无锡高铁地区规划 核心区 新无锡站 地铁79、2号线 地铁4号线 启动区 九里河河道 209 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 欲了解更多信息，请联系：欲了解更多信息，请联系：021-60867753， 规划 城市东部充满活力的城市中心 无锡新兴的增长区 交通 节省交通时间成本，缩短空间距离 成为具有区域功能的现代化交通枢纽 产业 形成对区域完善产业配套服务的功能需求”退二强三“，实现产业功能转变 规划 高铁地区中心化程度不高 商业生活配套设施分布分散，商业档次仅能满足居民生活的基本需求；区域居住无法与产业形成联动效应；交通 依托锡沪路、锡东大道两条主干道 产业 行业龙头企业不多；产业集群水平还80、处在发展阶段 高铁效应 地铁效应 作为高速铁路专门规划的区域，高铁地区发展将成为无锡未来几年城市发展的重心；高速铁路的通车将实现区域从城郊边界到城市副中心、现代化交通枢纽的转变 现 状 未 来 项目发展条件研究/项目片区发展愿景 210 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 欲了解更多信息，请联系：欲了解更多信息，请联系：021-60867753， 资源条件分析 规划发展分析 发展远景分析 评价 启示一 合理的资源整合，将大大提升项目区域的发展速度；启示二 良好的规划与实施，将提升片区的城市影响力；启示三 城区的发展需要在产业方面寻求突破；基地自然山、体81、自然水体资源丰富，周边还有宛山荡生态湿地，生态环境资源禀赋卓越；规划中的轨道交通2、4号线连通高铁站点，公共交通非常便捷；片区有一定的产业基础，但是行业龙头企业不多，产业集群水平还处在发展阶段。区域周边有江南商贸物流城、S-PARK、V-PARK、农博园等多个充满活力的载体，都已相继启动；区域内以制造业为主导的第二产业发展迅速，而现代服务业功能相对落后；随着高铁的通车，区域将实现产业的升级；区域多个都市空间尚未进行空间整合；城际高速铁路无锡站的设立将在很大程度上促进区域城市化水平以及经济的飞速发展 高铁、地铁的建成将为城区带来巨大的发展机遇；合理的规划将大幅提升片区的城市影响能级；产业功能的转82、变，将筑造无锡市新的现代生产服务功能空间载体；项目发展条件研究/总结 211 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 欲了解更多信息，请联系：欲了解更多信息，请联系：021-60867753， 高铁商务区案例研究高铁商务区案例研究 212 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 欲了解更多信息，请联系：欲了解更多信息，请联系：021-60867753， 高铁案例研究/案例选择 案例篇选取三个各具特色的案例，试从高速铁路对城市发展的影响、站场周边功能积聚区开发模式及功能布局等方面进行分析，从中寻求本案发展设想 TGV法国83、里尔 欧洲北部高铁中心枢纽城市之一;借助高铁成功实现由传统工业城市向现代化综合区域城市转型;站场周边大型综合体的成功修建.新干线日本大阪 世界上最早运营的高速铁路，发展较为完善;高铁开发对沿线城市经济发展带来了极大的促进作用;经过较长时间发展高铁站场周边形成了完善的功能集聚区、商务区.KTX韩国釜山 现代化、多元化的轨道交通发展体系;覆盖面广、辐射面积大；连接两大城市，实现产业转移，带动周边中小型城市的发展.213 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 欲了解更多信息，请联系：欲了解更多信息，请联系：021-60867753， 里尔是欧洲北部高铁网络中的84、重要枢纽城市，伴随着TGV线路的修建，火车站周边开发了“欧洲里尔”大型综合体项目实现城市成功转型 高铁案例研究/法国里尔/发展背景 伦敦 巴黎 法兰克福 里尔 布鲁塞尔 鲁尔 海牙 欧洲 北部TGV线路经过里尔“欧洲里尔”开始修建 TGV开通“欧洲里尔”投入使用“欧洲里尔”后续开发 1986-1987 1995年至今 1993-1994 1988 项目发展背景：增进各国联系，筹建欧洲TGV 上世纪80年代之前，欧洲各国之间的物资运输主要依托公路与航空。Traina Grande Vitesse（超高速铁路）的出现，大大改善了这一状况；同时在欧盟扩大并持续发展的背景下，法国政府决定使TGV与欧洲85、高速网更好地衔接，进一步向国际化发展。区位优势显著，里尔成为枢纽 法国里尔由于其特殊的地理区位，成为了欧洲TGV的交通枢纽。在成功连接伦敦、巴黎、布鲁塞尔等欧洲中心城市的同时，里尔也面临着历史赋予其的发展机遇。高铁效应明显，城市能级转变 里尔是一个传统的工业城市，随着1993年巴黎至里尔高速铁路的建成，里尔成为一个以商务办公为主的城市，并围绕高速铁路车站建设欧洲里尔（Lille Europe）工程，实现了成功的转型。“欧洲里尔”的建成，是城市在发展过程中，把握高铁带来的便捷人流、物流、资讯等有利条件，实现能城市能级转变的典型，并且随着城市功能的不断完善，而逐渐升级。214 克而瑞（中国）信息技86、术有限公司版权所有克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 欲了解更多信息，请联系：欲了解更多信息，请联系：021-60867753， 高铁案例研究/法国里尔/功能布局 欧洲里尔项目位于新老火车站之间，交通极为便捷，项目几乎涵盖了商业、办公、居住、娱乐、休闲、交通等所有城市功能，投入使用以来逐步成为新的城市中心 欧洲里尔的建设注重了区域的形象与展示，最先配备的物流与会展功能，不仅能为传统工业的升级，提供良好的基础，同时也为区域奠定了良好的形象；欧洲里尔建设时，注重功能的多样性与互补性，区域功能完善，设施分布合理；区域内各不同功能板块间，由共建、绿化、娱乐设施等相联系，在完善区域功能的同时，实现了87、各板块间的合理结合。会演中心 购物娱乐中心 柯布西耶高架桥 公园绿地 不同时期的开发重点 公园、广场等公共空间 商务办公 商业中心 会展中心 后续建设 城区边缘。该项目位于里尔旧城东北边缘，是里尔旧城和市郊之间的一个狭长地带，由于紧邻旧城，保持了与旧城传统商业中心的便捷联系。良好的交通可达性。欧洲里尔不仅拥有TVG这一能带来大量客流的独特优势，同时强调与市区、临近区域的交通便捷性，联系周边城市的城市快速路穿越基地边缘，强化了基地的交通优势。215 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 欲了解更多信息，请联系：欲了解更多信息，请联系：021-608677588、3， 里尔抓住了TGV为城市带来的大量人流、物流、信息流，在继承原有工业的基础上，大力发展服务型行业，实现了城市产业的升级 高铁案例研究/法国里尔/产业升级 20世纪90年代至今 城市产业多元化发展，现代服务业成为城市产业发展的重点 TGV的建设以及英吉利海峡的通车，使得城市由一个交通节点型城市转变成为一个交通枢纽型城市；里尔成为了周边小城镇的区域中心，城市定位也从传统工业城市变为现代化工业城市 城市打破原有的工业为主的产业格局，开始注重服务业的发展。TGV的高铁效应，使得城市经济快速发展，城市建设有条不紊；欧洲里尔的规划建设，带动了区域建筑业、材料业等的飞速发展；欧洲里尔的建成，给区域的商贸89、物流、金融、传媒、酒店等行业带来了发展的机遇，并迅速成为里尔市的城市副中心，实现了区域产业的升级。里尔是法国北部最大的工业城市 亚麻工业外、毛纺织、机器制造、化学、食品等工业以及矿产业是城市的主导产业 20世纪70年代，城市遭遇经济危机后，产业衰败，工厂倒闭、煤矿停产。20世纪8090年代 机遇的降临，注重发展服务业 20世纪80年代之前 传统的工业城市 里尔产业升级演示图 216 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 欲了解更多信息，请联系：欲了解更多信息，请联系：021-60867753， 日本是最早发展高速铁路的国家，始于1964年运营的东海道新90、干线，成为东京和大阪之间人员和物资联系的纽带，为区域经济的发展提供了便捷的交通基础 高铁案例研究/日本大阪/发展背景 上世纪50年代，日本经济迅速恢复，形成了东京、横滨、名古屋、大阪、神户等“沿海型”工业地带，工业产值和国民收入占全国的70%。3铁道路线承担全国客运总量的24和货运总量的23，落后的交通运输方式，已不能满足日益增长的客、货运输的要求 交通制约经济发展 1964年 4月 1964年 10月 1959年 1958年 东海道新干线的规划建设，是交通制约经济发展后，积极寻求突破发展的必然选择；同时这种突破带动了区域经济的发展，紧密了各城市之间的联系，从而推广到整个日本。217 克而瑞（91、中国）信息技术有限公司版权所有克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 欲了解更多信息，请联系：欲了解更多信息，请联系：021-60867753， 新大阪是由新干线的通车而建设起来的城市区域；作为一个交通驱动型的城市新区，新大阪已经建设成为商业、娱乐、休闲、教育、办公、物流等功能齐全的城市副中心 高铁案例研究/日本大阪/功能布局 新干线在大阪的车站位于传统的中心区之外，称之为新大阪；随着新干线的交通导入效应，区域已经从原始定位的交通中转站升级成为大阪市的城市副中心；新大阪站的建成带动了区域经济的快速发展，并形成了交通枢纽区、商业娱乐区、金融商贸区、公建配套区以及教育陪套区等功能区域，逐渐成为了一92、个功能完善的综合型商贸区域；从原有的城市边缘地带，到如今的城市副中心，新干线为新大阪的城区发展提供了良好的机遇。金融商贸区 交通枢纽区 教育配套区 商业娱乐区 218 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 欲了解更多信息，请联系：欲了解更多信息，请联系：021-60867753， 日本新干线促进了新大阪地区人员的流动，加速和扩大了信息，资源和技术的传播，带动了区域产业结构的重组，以及产业能级的提升 高铁案例研究/日本大阪/产业升级 新干线 旅游、教育 土木建筑、原材料 等相关行业就业 加强信息的传播，促进沿线城市产业结构 调整 新干线对大阪的影响 区域产93、业，尤其是服务业也随着新干线的建成而快速发展，逐渐形成服务型产业集群和总部基地集群 东海道新干线的建成，促进了城市产业由传统制造业向汽车、机电、家用电器等加工产业和集成电路等尖端产业的转变 大阪原有的主导产业为钢铁、石化等传统工业，而新大阪所在区域的经济发展以农业为主 219 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 欲了解更多信息，请联系：欲了解更多信息，请联系：021-60867753， 高速铁路在速度、能耗上的优势，成为了韩国城市间人才、信息、物资交流的首选，并逐渐成为了带动城市发展的交通引擎 高铁案例研究/韩国釜山/发展背景 首尔 由于交通的局限性，94、韩国经济发展的重心一直集中在政治与经济中心首尔，导致其他大型城市（如釜山、大邱等）的经济受到严重制约 传统的铁路交通耗时过长，成为城市间人员交流、产业发的桎梏 航空运输虽然能够弥补耗时过长的缺陷，但是过高的运输成本，严重影响了产业的发展 实现韩国各城市的特色化发展，增进各主要城市间的商务往来，必须引进新型、快速、低成本的交通方式 高速铁路运能大、速度快、能耗低、安全性能好，为城市间外人流、物流的往来提供了便捷的交通方式 220 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 欲了解更多信息，请联系：欲了解更多信息，请联系：021-60867753， 高速铁路为釜山95、的发展，提供便捷交通的同时，也促进了高铁站附近功能的完善；“KTX经济特区”的形成为城市发展铸就了一个新的平台 高铁案例研究/韩国釜山/功能布局 首尔釜山的高速铁路虽然运营时间较短，但是对于釜山的城市发展已经起到了重大的影响。釜山已经确立了交通、产业和商业中心城市的地位，并且在车站区域内形成了“KTX经济特区”；区域内商贸、物流、办公、娱乐等功能设施不断完善、逐渐齐全；釜山注重城区形象的打造，规划建设“第二乐天世界”，提升城市的整体形象。221 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 欲了解更多信息，请联系：欲了解更多信息，请联系：021-6086775396、， 高速铁路带动了釜山产业能级的提升、产业链的延伸以及旅游产业的振兴，使城市实现产业的集聚式发展 高铁案例研究/韩国釜山/产业发展 原有工业产业链延伸 釜山是韩国传统的工业城市，纺织、食品、化学、造船、电子、建材工业是城市主导产业；KTX的通行，将产业的加工制造等环节成功转移到周边城市，城市着重发展产业研发、设计、营销、管理等环节 产业链的延伸，提升了城市经济的发展动力 促进物流业的发展 高速铁路的通行，使城市与其他各大城市的人流、物流更为便捷；政府规划以高速铁路釜山车站为中心，形成连接港口、机场的新的物流网，力争把釜山建成东北亚物流中心之一 带动城市旅游休闲业的发展 釜山作为韩国的海港城市，97、旅游资源丰富；但是由于交通条件的限制，对首尔等内陆城市的辐射力有限；高速铁路的通行，大大缩短了釜山与各城市之间的交通时间，带来“生活文化的变革”；观光活动半径的扩大，参与者大大增加，釜山旅游业迎来发展的机遇 带动旅馆、百货店等服务业和不动产开发 频繁的旅游和商贸活动，为城市商业、服务业、酒店业提供了巨大的发展空间；经济的发展、区域能级的提升，必然导致建筑业、不动产业的发展，釜山市引来了城市建设发展的又一个新时期 222 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 欲了解更多信息，请联系：欲了解更多信息，请联系：021-60867753， 项目名称 法国里尔 项98、目简介 区位优势显著，工业城市转变成为交通枢纽 因素分析 1、项目位于欧洲几大经济中心城市之间，TGV的建设在成功串联各大城市的同时，也为里尔提供了经济发展的机遇；2、高铁周边综合体项目“欧洲里尔”分期建设，功能多样互补，设施分布合理；3、借助交通优势，实现工业向服务业的产业升级 项目名称 日本大阪 项目简介 城市边缘，借助交通枢纽中心的建设，逐渐成为城市副中心 因素分析 1、落后的交通条件，制约城市经济的发展，催生新型、快速、便捷、低耗的交通运输方式；2、传统的城市郊区，由于高铁站的建设，逐步发展成为城市的副中心；3、促进区域产业实现从无到有，从有到优的能级转变；4、便捷交通带来的人才与资讯99、优势，催生项目周边区域教育业、服务业等高智产业。项目名称 韩国釜山 项目简介 大都市在高铁效应的影响下，展现新的发展动力 因素分析 1、增进大都市之间人流、物流、咨讯的交流与联系，促进城市的产业发展；2、产业结构的合理布局以及合理转移，带动周边中小城市的发展；3、实现城市产业链的延伸，催生新型产业的发展；4、促进旅游产业的兴旺，带动服务型行业的发展。研究国外高铁城市案例，发现高铁的建设，能带动城市功能多样化，促进产业集聚 本案成功因素借鉴 1、交通的快速转移形成产业升级，进而建成未来城市的副中心 2、区域分期发展，实现城市产业链的延伸，带动城市产业升级优化发展 3、促进区域产业的集聚式发展，形100、成服务型产业集群和总部基地集群 高铁案例研究/高铁案例研究借鉴 223 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 欲了解更多信息，请联系：欲了解更多信息，请联系：021-60867753， 项目产业发展研究项目产业发展研究 224 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 欲了解更多信息，请联系：欲了解更多信息，请联系：021-60867753， 在以上海为辐射中心的经济圈内，各个城市形成了相对稳定的交通和产业发展格局 但高铁的导入将使城市间的格局发生微妙变化 大上海经济圈示意图 以小时为单位的圈层城市 属性 城市 与上海101、的交通距离 承接上海的产业/主导产业 第一圈层 苏州 98km/60min 电子、装备制造（承接）、生物医药 嘉兴 90km/60min 电子信息（承接）、软件（承接）、通信（承接）第二圈层 无锡 130km/90min 软件服务外包（承接）、集成电路、光伏 常州 171km/100min 纺织、机电制造（承接比重较少）杭州 200km/120min 信息设备、软件、交通设备制造（承接）第三圈层 宁波 269km/150min 石油化工、纺织服装、电子信息（承接）南京 302km/190min 电子信息、石油化工、机械装备 大上海经济圈：这里所指的大上海经济圈，是以上海为中心，包括江苏、浙江，102、与上海保持3小时左右车程的经济体 以交通为主导的圈层格局形成4条主要城际高速公路（沪宁、沪杭、沿江、沪青平等）、铁路（动车）、航空，规划中的高速铁路 以上海为中心的产业转移格局上海作为长三角的经济核心，非常注重对周边经济体的扩散作用，而昆山、苏州、无锡、嘉兴等周边城市也积极主动地承接上海的溢出效应，并保持良性竞争的态势 第三圈层 第二圈层 第一圈层 1小时 2小时 3小时 沪宁高速 沪杭高速 城市格局研究/大上海经济圈格局 225 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 欲了解更多信息，请联系：欲了解更多信息，请联系：021-60867753， 高铁时代下103、，位于第二圈层的无锡必将以盯紧上海作为最大的发展策略 上海 南京 高速时代 高铁时代 常州 镇江 无锡 苏州 昆山 58KM 76KM 41KM 32KM 50KM 48KM 90min 100min 在高速公里为主导的交通体系下，无锡到上海与到南京的时间相差无几 交通路程的均势导致无锡在“向沪”和“向宁”的问题上面临两难选择 上海 南京 常州 镇江 无锡 苏州 昆山 58KM 76KM 41KM 32KM 50KM 48KM 25min 25min 在高铁时代下，无锡到上海的距离缩短到25分钟，常州到上海和到南京仅相差10分钟，因此：无锡完全纳入上海大区的发展轨道中，而常州将面临无锡之前的困104、境 10min 城市格局研究/高铁时代经济圈格局 226 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 欲了解更多信息，请联系：欲了解更多信息，请联系：021-60867753， 无锡将全面参与到上海大区的产业分工和城市体系中，并苏州等兄弟城市形成相互竞争与合作的关系，面临与其相同的机遇和问题 高速时代下的城市格局 南京、镇江：以南京为主的都市圈，周边城市完全依附南京发展；常州、无锡：相对独立发展，并在依靠和承接上海或南京的产业转移上摇摆不定；上海、苏州：以上海为主的都市圈，周边城市完全依附上海发展 高铁时代下的城市格局 南京 上海 南京 常州 苏州 镇江 无锡105、 上海 镇江 常州 无锡 苏州 南京、镇江、常州：以南京为主的带状格局趋势明显，常州会进一步与南京产生附生关系；上海、苏州、无锡、常州：以上海为主的带状格局明显，常州会加快与上海的紧密联系 城市格局研究/高铁时代格局的转换 227 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 欲了解更多信息，请联系：欲了解更多信息，请联系：021-60867753， 基于外生因素的产业选择 基于内生因素的产业选择 总结沪宁城市产业发展现状和规划 基于价值链的产业选择 以行业吸引力和区域自身能力为依据进行产业二维矩阵排布 对比无锡，得出其已发展产业和未来可承接的产业门类 得出无锡106、内部产业发展意向建议 确定高铁商务区未来发展的主导产业门类 从政府规划中总结无锡禁止、淘汰、鼓励发展的产业门类 易居通过三个步骤的筛选流程，为无锡高铁商务区进行制造业主导产业机会选择 Y轴：外部行业吸引力 行业规模 行业增长率 国家/周边产业政策 产业关联度 拉动就业能力 环境绿色指数 X轴：区域自身能力 区域位置 资源基础 人才资源 配套能力 综合成本 产业类别政策背景禁止发展淘汰产业鼓励发展产业定位思路 228 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 欲了解更多信息，请联系：欲了解更多信息，请联系：021-60867753， 228 长三角产业环境研究107、 无锡内部产业环境研究 锡东区发展产业筛选 1 2 3 229 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 欲了解更多信息，请联系：欲了解更多信息，请联系：021-60867753， 高铁时代所带来的产业转移，是由资源密集型一劳动密集型一资本密集型一技术密集型制造业梯度转移线路，也是国内外两股需求共同推动的转移趋势 长三角区域主要产业转移趋势 泛长三角区域产业转移趋势 2 4 上海 杭州 南京 宁波 无锡 苏州 常州 嘉兴 合肥 无锡 国际产业转移趋势 通信、计算机及其他电子设备制造 化学原料及化学制品制造业 仪器仪表及文化、办公用机械制造业 金属制品业 交通108、运输设备制造业 通用设备制造业 专用设备制造业 国际物流业 长三角产业转移趋势 通信、计算机及其他电子设备制造业 化工、纺织、服装 皮革、毛皮、羽毛（绒）其制品业 非金属矿采选业 交通运输设备制造业 通用设备制造业 机械装备、汽车配套 国内外产业转移的“双推动”趋势图 国际产业梯度转移趋势 1 长三角区域次级产业转移趋势 3 长三角产业环境研究 230 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 欲了解更多信息，请联系：欲了解更多信息，请联系：021-60867753， 上一轮上海承接国际产业大转移背景下的苏州现代社会城市化及产业发展历程 在上海大力承接国际产109、业转移的年代，苏州捡到了丰硕果实，获得了实际的利益 城市规划：乡镇企业发展带动小城镇建设；开发区建设带动城市扩容增量；城市化带动城乡统筹发展；大上海经济圈发展机遇带动城市发展东扩；产业发展：借势上海承接国际产业转移，大力推动产业发展进程，形成相对完整产业链，并在后期升级调整产业结构再次升级城市发展能级；城界消失：民间交流及人才的自然流动催生了城市一体化需求，城市交通规划的跨越式和多元化发展，促进了长三角地区社会政策的一体化，城界消失。城市规划 产业发展 城界消失 城市化启动期 阶段I：1984-1992 0 10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%占江苏GDP（%）昆山经110、济开发区成立；92年升格为国家级开发区 苏州高新区开发建设。92年成为国家高新技术产业开发区 昆山撤县建市 上海申大公司竞得昆山经开区第一块工业用地 创办成立了江苏省第一家中外合资企业中国苏旺你有限公司 引进上海技术和人才发展乡镇企业，成就苏南模式 中国与新加坡两国政府合办的苏州工业园成立 总规划面积达800亩大的花桥国际商务城批准设立 形成昆山外向经济、常熟民营经济、张家港规模经济共存的制造业集群 转型外资引进策略，坚决排斥高耗污染企业，引进高新技术、高端服务业 高速公路竣工通车，刺激了两地间的交流，城界逐渐消失 苏州市城市总体规划纲要（2006-2020）通过审查，确定了苏州“双城格局，重111、心向东”的未来城市发展模式 东部新城北部地区已形成了由一批国家级、省级开发区组成的高新技术产业带 沪宁城际线、京沪高速铁路在苏州和昆山分别设立站点 苏州郊环线与上海轨道交通11号线相衔接，上海交通卡已开通与苏州公交异地使用功能 市属行政功能应逐步退出古城 商业金融完成六个中心、四个批发市场群的规划 提出了“整体发展学新加坡、产业提升学韩国、自主创新学台湾地区”的“三学”产业发展目标 全国第一个产业转移促进中心落户苏州 正在积极与上海医保实现对接，实现医保异地使用 苏州火车站规划成为连接普铁、城际铁路、地铁的综合交通枢纽 城市化扩张期 阶段II：1993-2002 城市化互动期 阶段：2003-112、2007 城市化全面提升期 阶段IV：2008-现在 长三角产业环境研究/苏州模式的镜鉴 231 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 欲了解更多信息，请联系：欲了解更多信息，请联系：021-60867753， 包含的行业(共12大类，63个小类行业)主要对应的标准分类产业 设备制造(22)通用零部件制造及机械修理 汽车及零部件制造 铁路运输设备制造 纺织类(9)棉、毛、麻纺织 纺织制成品制造 纺织服装制造 纺织业 纺织服装、鞋、帽制造业 机械、机电制造类(14)微电机制造 光纤、光缆制造 电力、电子元器件制造 通用设备制造业 专用设备制造业 电气机械及113、器材制造业 仪器仪表及文化、办公用机械制造业 生物医药类(7)生物、生化制品的制造 疾病防治药物 化学药品原药制造 中药饮片加工 生物、生化制品制造 其他类(11)通用仪器、光学仪器制造 非金属废料的加工处理 玻璃、陶瓷及耐火材料制品制造 新材料 新能源 废弃资源加工等环保产业 以苏锡常为代表地区在大上海经济圈承接国际产业转移过程中，逐渐发展为世界性制造业基地 电子信息类(7)通讯传输设备制造 电子计算机整机制造 通信设备制造 计算机及其它电子制造业 家用视听设备制造业 通用设备制造业 专用设备制造业 交通运输设备制造业 国际制造业转移 大上海经济圈 苏州 无锡 常州 世界的 长三角的 重要制114、造业基地 注：产业转移的门类主要通过以下方式获取：1.20042008年三市FDI投入苏锡常的各产业门类追踪、汇总；2.对大量关于“产业梯度转移”的研究类期刊、学术报道的阅览分析，观点提炼，数据借鉴，以及易居中国多年来跟踪长三角产业转移研究的产业学专家的访谈整理得出；3.对苏锡常三市高新技术产业园区外商投资企业进行资料调查，汇总出其所进行生产的产业门类，提炼出转移产业的主要门类分布；长三角产业环境研究 232 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 欲了解更多信息，请联系：欲了解更多信息，请联系：021-60867753， 产业类别编号 产业类别（大类及中115、类）产业类别编号 产业类别（大类及中类）产业类别编号 产业类别（大类及中类）17 纺织业 36 专用设备制造业 40 通信设备、计算机及其他电子设备制造业 171 棉、化纤纺织及印染精加工 361 矿山、冶金、建筑专用设备制造 401 通信设备制造 172 毛纺织和染整精加工 362 化工、木材、非金属加工专用设备制造 402 雷达及配套设备制造 173 麻纺织 363 食品饮料、烟草及饲料生产专用设备制造 403 广播电视设备制造 174 丝绢纺织及精加工 364 印刷、制药、日化生产专用设备制造 404 电子计算机制造 175 纺织制成品制造 365 纺织、服装和皮革工业专用设备制造 40116、5 电子器件制造 176 针织品、编织品及其制品制造 366 电子和电工机械专用设备制造 407 家用视听设备制造 18 纺织服装、鞋、帽制造业 367 农、林、牧、渔专用机械制造 409 其他电子设备制造 181 纺织服装制造 368 医疗仪器设备及器械制造 41 仪器仪表及文化、办公用机械制造业 182 纺织面料鞋的制造 369 环保、社会公共安全及其他专用设备制造 411 通用仪器仪表制造 183 制帽 37 交通运输设备制造业 412 专用仪器仪表制造 27 医药制造业 371 铁路运输设备制造 413 钟表与计时仪器制造 271 化学药品原药制造 372 汽车制造 414 光学仪器及117、眼镜制造 272 化学药品制剂制造 373 摩托车制造 415 文化、办公用机械制造 273 中药饮片加工 375 船舶及浮动装置制造 419 其他仪器仪表的制造及修理 274 中成药制造 376 航空航天器制造 43 废弃资源和废旧材料回收加工业（环保类）275 兽用药品制造 379 交通器材及其他交通运输设备制造 431 金属废料和碎屑的加工处理 276 生物、生化制品的制造 39 电气机械及器材制造业 432 非金属废料和碎屑的加工处理 277 卫生材料及医药用品制造 391 电机制造 新材料 35 通用设备制造业 392 输配电及控制设备制造 265 合成材料制造（高性能复合材料、纳米118、技术材料等）351 锅炉及原动机制造 393 电线、电缆、光缆及电工器材制造 313 砖瓦、石材及其他建筑材料制造（隔热隔音材料）352 金属加工机械制造 394 电池制造 314 玻璃及玻璃制品制造（技术玻璃制品、光学玻璃制品等）353 起重运输设备制造 395 家用电力器具制造 315 陶瓷制品制造（特种陶瓷制品）354 泵、阀门、压缩机及类似机械的制造 396 非电力家用器具制造 316 耐火材料制品制造 355 轴承、齿轮、传动和驱动部件的制造 397 照明器具制造 319 石墨及其他非金属矿物制品制造 356 烘炉、熔炉及电炉制造 399 其他电气机械及器材制造 新能源 357 风机119、衡器、包装设备等通用设备制造 391 电机制造（节能电机）358 通用零部件制造及机械修理 394 电池制造（太阳能电池、晶体硅太阳能电池、薄膜太阳能电池等）359 金属铸、锻加工 396 非电力家用器具制造（燃气太阳能及类似能源的器具制造等）国际性制造业转移至苏锡常的产业类别细分共计12个产业大类，63个产业中类 资料来源：国民经济行业分类（GBT4754-2002）。备注：国民经济行业分类（GBT4754-2002）中，未材料、新能源进行产业归纳。长三角产业环境研究 233 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 欲了解更多信息，请联系：欲了解更多信120、息，请联系：021-60867753， 主导产业 石油加工、炼焦及核燃料加工业 化学原料及化学制品制造业 黑色金属冶炼及压延加工业 通用设备制造业 交通运输设备制造业 电气机械及器材制造业 通信设备、计算机及其他电子设备制造业 重点发展产业 电子信息产品制造业 汽车制造业 石油化工及精细化工制造业 精品钢材制造业 成套设备制造业 生物医药制造业 新兴产业 先进制造业 超大型装备 大型船舶 航空航天 汽车研发 集成电路与数字显示 生物技术与医药 信息产业 上海 通信设备、计算机及其他电子设备制造业 化学原料及化学制品制造业 黑色金属冶炼及压延加工业 石油加工、炼焦及核燃料加工业 交通运输设备制造121、业 电气机械及器材制造业 有色金属冶炼及压延加工业 通用设备制造业（汽车制造）电子信息产业 汽车产业 石油化工产业 机械装备产业 钢铁产业 生物医药产业 新型光电产业 新材料产业 软件产业 南京 作为沪宁产业带的两端，上海与南京在吸收新兴产业能级上的优势无可替代，随着高铁还将进一步强化。其2产的高度发达，也必将提升区域生产性服务业的产业环境，增强沪宁产业带的吸引力 数据来源：上海。南京2008年统计年鉴 长三角产业环境研究 234 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 欲了解更多信息，请联系：欲了解更多信息，请联系：021-60867753， 苏州本地制122、造业重点发展门类包括：通信设备、计算机及其他电子设备制造业、黑色金属冶炼及压延加工业、纺织业、电气机械及器材制造业、化学原料及化学制品制造业、通用设备制造业、有色金属冶炼及压延加工业、纺织服装、鞋帽制造业；常州本地制造业重点发展门类包括：黑色金属冶炼及压延加工业、化学原料及化学制品制造业、电气机械及器材制造业、纺织业、通用设备制造业、通信设备、计算机及其他电子设备制造业、有色金属冶炼及压延机工业、专用设备制造业；苏常两市作为沪宁产业带上重要的节点，其主导产业在与产值排序保持高度一致的同时，也在两个城市间显示出了明显的相似性 通信设备、计算机及其他电子设备制造业31.23%黑色金属冶炼及压延加工123、业9.84%纺织业 8.67%电气机械及器材制造业6.96%化学原料及化学制品制造业5.85%通用设备制造业 4.59%有色金属冶炼及压延加工业3.17%纺织服装、鞋、帽制造业 3.14%其他26.54%苏制造业产值占工业总产值比重 数据来源：苏州、常州2008年统计年鉴 长三角产业环境研究 235 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 欲了解更多信息，请联系：欲了解更多信息，请联系：021-60867753， 从的主导产业分布来看，沪宁城市带主要城市主导产业具有强烈的同构型，通信、化工、黑色及有色金属、电气机械与通用设备成为产业共同发展的方向 沪宁产业124、带重要工业城市制造业支柱产业分布情况 主导产业门类 通信设备及电子设备制造 化工原料及制品制造 黑色金属冶炼及加工 有色金属冶炼及加工 石油化工 交通运输设备制造 电气机械及器材制造 通用设备制造业 生物医药 纺织业 专用设备制造业 无锡 上海 南京 苏州 常州 同构化最高的产业：通信设备及电子设备制造、化工原料及制品制造、黑色金属冶炼及加工、电气机械及器材制造、通用设备制造业 同构化较强的产业：有色金属冶炼及加工 同构化一般的产业：交通运输设备制造业、纺织业 同构化非常强 同构化较强 同构化一般 数据来源：各地008年统计年鉴、十一五规划 长三角产业环境研究 236 克而瑞（中国）信息技术有125、限公司版权所有克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 欲了解更多信息，请联系：欲了解更多信息，请联系：021-60867753， 长三角产业环境研究 无锡内部产业环境研究 锡东区发展产业筛选 1 2 3 237 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 欲了解更多信息，请联系：欲了解更多信息，请联系：021-60867753， 经济潜力 沪宁间的城市经济潜力研究 经济潜力 评价某节点提供就业、商务及其他各种服务的能力，表达了两节点由于距离所产生的相互作用的大小。与节点和各经济中心的经济质量成正相关，与到经济中心的距离、时间或费用成反比 经济潜力值Pi 现阶段126、 建成后 差值 增加/%昆山 678.10 1561.63 883.53 130.3%苏州 436.40 1018.77 582.37 133.4%无锡 441.04 1072.9 631.86 143.3%常州 401.73 938.12 536.39 133.5%镇江 286.58 670.87 384.29 134.1%n Pi=(Mj/Daij)j=1 Pi 表示节点i的经济潜力值；Mj 为节点j的经济潜能，就是经济中心的质量(GDP、人口或就业)；Dij 表示通过某交通工具和网络从节点j到经济中心i所花费的时间、费用或距离等；n 评价系统内除i地以外的节点总数；a 为i和j之间的距离127、摩擦系数,一般取1.高铁时代下城市经济潜力的”递增效应”无锡居第一位，增速为143%高速铁路对城市的影响主要是对经济和客流的影响 计算经济潜力P值是分别计算GDP总量和人口的经济潜力值，再取其二者的平均值 高铁对沪宁间沿线城市的经济增长有显著带动作用，其潜力增速均保持在130%以上 数学计算公式为:无锡镇江常州苏州昆山 经济潜力值增速排序 数据来源：各地008年统计年鉴、十一五规划 模型来源：李平华,陆玉麒.城市可达性研究的理论与方法评述 城市经济潜力研究 238 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 欲了解更多信息，请联系：欲了解更多信息，请联系：02128、1-60867753， 无锡产业发展目标 产业结构产业结构 I II III 2007年年 1.4 58.5 40.1 2006年年 2.2 57.6 40.2 2005年年 2.8 57.5 39.7 2004年年 2.0 61.2 36.8 2003年年 2.8 60.3 36.9 无锡产业结构发展 数据来源：无锡市统计局和无锡市规划局 无锡市重点发展电子信息、新材料、机械装备、汽车及零部件、高档纺织五大支柱产业，以及环保、新能源、生物医药三大先导产业 国际先进制造技术中心、区域性商贸物流中心、区域性创意设计中心、区域性职业教育中心、区域性旅游度假中心 总体目标 大力发展：环保、新能源、生129、物医药（三大先导产业）；现代物流业、信息服务业、金融服务业和中介服务业等（生产性服务业）；培育发展：创意产业、高端商务、文化产业、教育培训等新兴服务业；做大做强：电子信息、新材料、机械装备、汽车及零部件、高档纺织五大制造业支柱产业；商贸、市场、旅游、房地产等传统服务业。产业定位 数据来源：无锡历年统计年鉴整理 无锡内部产业环境及五大新城功能研究/无锡市整体产业规划 239 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 欲了解更多信息，请联系：欲了解更多信息，请联系：021-60867753， 无锡市重点产业分布图 无锡03-07年制造业分行业产值增长情况（亿元）130、从2003年-2007年，无锡产值增幅较大的行业分别是电气机械及器材制造业（295%）、黑色金属冶炼及压延加工业（293%）、通信设备计算机及其他电子设备制造业（278%）和有色金属冶炼及压延加工业（279%）等；各区依托自身条件发展的产业形成了一定的产业集群，并逐步完善产业链，填补无锡产业发展的空白。宜兴 滨湖 锡山 惠山 江阴 电线电缆、环保产业、精细化工 生物医药、机械制造、电子信息 机械制造、高档纺织服装、精细化工、特色冶金 电子信息、汽车零部件制造业、新能源产业 新区 机械制造业、纺织行业 冶金业、机械制造、生物医药产业、汽车及零部件制造业 机械制造、冶金、电子信息在近年呈现爆发性的131、增长趋势，各市、区依托自身属性规划发展制造产业，形成相应的产业集群 各区域主导产业 区域 主导产业 新区 电子信息、汽车零部件制造业、新能源产业 滨湖区 生物医药、机械制造、电子信息 惠山区 冶金、机械制造、生物医药、汽车及零部件 锡山区 机械制造、纺织行业 江阴 机械制造、高档纺织服装、精细化工、特色冶金 宜兴 电缆电线、环保产业、精细化工 数据来源：无锡历年统计年鉴整理 无锡内部产业环境及五大新城功能研究/无锡市整体产业规划 240 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 欲了解更多信息，请联系：欲了解更多信息，请联系：021-60867753， 分布132、区域 主导产业 主导产业细分产业 发展能级 细分产业链的空白点 新区 新材料产业 新型包装材料 弱 无 新型墙体材料 弱 新型电子材料 强 新型金属材料 弱 新型生物、化工材料 弱 新型钢、管材料 弱 新能源 太阳能发电设备及系统开发制造 强 无 风能发电设备及系统开发制造 中 生物质能技术开发及设备制造 弱 节能型机电产品制造 弱 节能电池制造 弱 电子信息 集成电路设计、制造 强 无 电子计算机制造 弱 电子元器件制造 强 计算机系统服务 强 软件开发生产 强 通信设备制造 中 动漫、影视、游戏研发 中 家用视听设备制造 弱 汽车及零部件产业 汽车整车制造 弱 摩托车制造及摩托车零部件制造133、 汽车零部件及配件制造 强 汽车车身、挂车的制造 弱 生物医药 医药制造 中 农药制造、肥料制造 制药专用设备 弱 日用化学产品制造 弱 机械制造业 电机制造 弱 国家重型生产设备制造、烘炉、熔炉及电炉制造 通用零部件制造及机械修理 中 金属加工机械制造 弱 通用仪器仪表 中 滨湖 电子信息 集成电路设计、制造 弱 家用视听设备制造 电子元器件制造 中 计算机系统服务 弱 软件开发生产 弱 通信设备制造 弱 动漫、影视、游戏研发 中 生物医药 医药制造 中 农药制造、肥料制造 制药专用设备 弱 日用化学产品制造 弱 机械制造业 电机制造 弱 国家重型生产设备制造、烘炉、熔炉及电炉制造 通用零部134、件制造及机械修理 中 金属加工机械制造 中 通用仪器仪表 中 分布区域 主导产业 主导产业细分产业 发展能级 细分产业链的空白点 惠山 电子信息 集成电路设计、制造 弱 电子计算机制造、家用视听设备制造、动漫、影视、游戏研发 电子元器件制造 中 计算机系统服务 弱 软件开发生产 弱 通信设备制造 弱 汽车零部件制造 汽车整车制造 中 摩托车制造及摩托车零部件制造 汽车零部件及配件制造 中 汽车车身、挂车的制造 弱 生物医药 医药制造 中 农药制造、肥料制造 制药专用设备 强 日用化学产品制造 弱 新能源 太阳能发电设备及系统开发制造 中 节能电池制造、节能型机电产品制造 风能发电设备及系统开发135、制造 中 生物质能技术开发及设备制造 弱 机械制造 电机制造 中 国家重型生产设备制造、烘炉、熔炉及电炉制造 通用零部件制造及机械修理 弱 金属加工机械制造 中 特色冶金 黑色金属冶炼及压延加工业 中 无 有色金属冶炼及压延加工业 中 锡山 电子信息 集成电路设计、制造 弱 动漫、影视、游戏研发、家用视听设备制造 电子元器件制造 弱 计算机系统服务 弱 软件开发生产 弱 通信设备制造 弱 电子计算机制造 弱 汽车及零部件产业 汽车零部件及配件制造 中 汽车整车制造 、汽车车身、挂车的制造 摩托车制造 中 摩托车零部件制造 中 电动车制造 中 高档纺织与服装 特殊高档纤维加工 中 无 高档纺织品136、及面料生产 中 机械制造业 电机制造 中 国家重型生产设备制造、烘炉、熔炉及电炉制造 通用零部件制造及机械修理 中 金属加工机械制造 中 通用仪器仪表 中 新材料产业 新型包装材料 中 无 新型墙体材料 中 新型电子材料 弱 新型金属材料 中 新型生物、化工材料 弱 新型钢、管材料 弱 主导产业细分及发展评估 无锡内部产业环境及五大新城功能研究/无锡市区产业研究 241 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 欲了解更多信息，请联系：欲了解更多信息，请联系：021-60867753， 江阴市2007年工业产值分布情况（亿元）总体目标：沿江先进制造业基地，江137、苏省沿江高新技术产业带的重要组成部分和区域性的商贸物流中心 做大做强：机械制造、汽车及零部件、高档纺织服装、精细化工、特色冶金等当地优势产业 培育发展：生物医药、新能源和环保业、电子信息、新材料等新兴产业 制造业产业定位：135110914932822449883050010001500冶金纺织服装 机械制造轻工化工电子能源主导产业 主导产业细分产业 发展能级 细分产业链的空白点 新材料产业 新型包装材料 中 新型电子材料 新型墙体材料 中 新型金属材料 中 新型生物、化工材料 弱 新型钢、管材料 中 新能源 太阳能发电设备及系统开发制造 中 节能电池制造 风能发电设备及系统开发制造 中 生物138、质能技术开发及设备制造 弱 节能型机电产品制造 中 电子信息 集成电路设计、制造 中 电子计算机制造、家用视听设备制造 电子元器件制造 中 计算机系统服务 弱 软件开发生产 弱 通信设备制造 中 动漫、影视、游戏研发 弱 汽车及零部件产业 汽车零部件及配件制造 中 汽车整车制造 汽车车身、挂车的制造 弱 摩托车制造 弱 摩托车零部件制造 中 机械制造业 电机制造 中 无 通用零部件制造及机械修理 中 金属加工机械制造 中 通用仪器仪表 中 烘炉、熔炉及电炉制造 弱 国家重型生产设备制造 弱 特色冶金 黑色金属冶炼及压延加工业 强 无 有色金属冶炼及压延加工业 强 高档纺织与服装 特殊高档纤维加139、工 强 无 高档纺织品及面料生产 强 主导产业发展情况 发展现状 发展目标 2010年实现销售超300亿 打造中国纺织之都 纺织行业产值占据无锡市近三成 年产值超过500亿元，造船和汽车配件制造具备良好基础 到2014年，风电、光伏产业达到1000亿元销售规模 目前年产值100亿元以上 建有江阴电子元器件产业园 未来重点发展的支柱产业 形成国内知名的新材料制造基地 已形成光电子通信材料、金属材料、有机高分子材料、精细化工、纺织新材料五大产业群 主导产业 高档纺织服装业 机械制造 新材料 电子信息 新能源 特色冶金 冶金年产值1300亿元以上 形成沿江特色冶金产业密集区 江阴市目前制造业重点发展140、的产业有特色冶金、电子信息、新材料、机械制造、高档纺织和新能源 主导产业细分及发展评估 无锡内部产业环境及五大新城功能研究/江阴市产业研究 242 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 欲了解更多信息，请联系：欲了解更多信息，请联系：021-60867753， 总体目标：太湖西线一流的工商城市，打造”中国电缆城”,国内领先的环保产业技术中心 做大做强：电线电缆、环保设备、精细化工等优势产业集群 重点发展：新材料、新能源、电子与电器、生物医药产业 制造业产业定位：主导产业 主导产业细分产业 发展能级 细分产业链的空白点 环保产业 环保设备制造业 中 无 专141、用化学产品制造 中 废弃资源和废旧材料回收加工业 中 机械制造业 电机制造 弱 国家重型生产设备制造 通用零部件制造及机械修理 中 金属加工机械制造 弱 通用仪器仪表 中 电线、电缆、光缆及电工器材制造 强 烘炉、熔炉及电炉制造 弱 精细化工 基础化学原料制造 中 无 合成材料制造 中 涂料、油墨、颜料及类似产品制造 弱 专用化学产品制造 中 新材料产业 新型包装材料 中 新型墙体材料 中 新型金属材料 中 新型生物、化工材料 弱 新型电子材料 中 新型钢、管材料 中 无 新能源 太阳能发电设备及系统开发制造 中 无 风能发电设备及系统开发制造 中 生物质能技术开发及设备制造 中 节能型机电产142、品制造 及电池 中 主导产业细分及发展情况评估 宜兴市2008年工业产值分布情况（亿元）主导产业发展情况 发展现状 发展目标 建设“中国电缆城”全国最大的电线电缆生产基地，电线电缆销售已占到全国市场的12%历史上被成为“化工之乡“，08年实现销售收入208亿元 成为无锡重要的精细化工生产基地 成为国内领先的环保产业技术中心和制造基地 08年年产值100多亿，拥有1000多家环保企业，环保设备制造业产值占江苏省的1/3 环保产业 精细化工 电气机械及 器材制造 主导产业 宜兴市目前制造业重点发展的主导产业有电气机械及器材制造、精细化工、环保产业、新材料、新能源等 成为国内领先的环保产业技术中心和143、制造基地 08年总产值目前已超过400亿元 新材料 成为全市经济发展的主导产业之一 太阳能、节能电池制造、生物质能等行业发展迅速 新能源 无锡内部产业环境及五大新城功能研究/宜兴市产业研究 243 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 欲了解更多信息，请联系：欲了解更多信息，请联系：021-60867753， 滨湖区 惠山区 高新区 锡山区 江阴市 宜兴 区域规划重点发展产业（产业大类）电子信息 生物医药 机械制造 冶金、光机电一体化产业、生物医药产业、汽车及零部件制造业、新能源、纺织业 新材料产业 新能源 电子信息 汽车及零部件产业 生物医药 机械制造144、业 机械制造业、纺织行业 电子信息业、冶金行业 化工行业 冶金、电子信息、新材料、机械装备、高档纺织、新能源 电气机械及器材制造、精细化工、环保产业、新材料、新能源、电子信息、生物医药 区域竞争力较强的产业（产业小类）制药专用设备 集成电路设计制造、新型电子材料 太阳能发电设备及系统开发制造 电子元器件制造 计算机系统服务 软件开发生产 汽车零部件及配件制造 黑色金属冶炼及压延加工业、有色金属冶炼及压延加工业、特殊高档纤维加工、高档纺织品及面料生产 电线、电缆、光缆及电工器材制造 区域产业空白点（产业小类）农药制造、肥料制造 国家重型生产设备制造、烘炉、熔炉及电炉制造、家用视听设备 电子计算机145、制造、家用视听设备制造、动漫、影视、游戏研发、摩托车制造及摩托车零部农药制造、肥料制造、节能电池制造、节能型机电产品制造、国家重型生产设备制造、烘炉、熔炉及电炉制造 摩托车制造及摩托车零部件制造 农药制造、肥料制造、国家重型生产设备制造、烘炉、熔炉及电炉制造 动漫、影视、游戏研发、家用视听设备制造、汽车整车制造 、汽车车身、挂车的制造、节能电池制造、节能型机电产品制造、国家重型生产设备制造、烘炉、熔炉及电炉制造 新型电子材料、节能电池制造、电子计算机制造、家用视听设备制造、汽车整车制造 国家重型生产设备制造 综合比较得出项目可能发展的产业 无锡内部产业环境及五大新城功能研究/内部产业发展总结及146、启示 244 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 欲了解更多信息，请联系：欲了解更多信息，请联系：021-60867753， 重点机会产业 辅助机会产业 （电子信息）电子计算机制造、家用视听设备制造、动漫、影视、游戏研发、通信设备制造；（生物医药产业）医药制造业、农药制造、肥料制造、日用化学品制造；（机械制造）摩托车及零配件制造、汽车整车制造、国家重型生产设备、熔炉烘炉及电炉制造、环保、社会公共安全及其他专用设备制造、金属加工机械制造、化工、木材、非金属加工专用设备制造、通用仪器仪表制造；（新材料）新型包装材料、新型墙体材料、新型金属材料、新型生物化工147、材料、新型钢管材料；（新能源）生物质能技术开发及设备制造、专用化学品制造、废弃资源和废旧材料回收加工业、电池制造、节能型机电产品制造、风能发电设备及系统开发制造 （电子信息）集成电路设计制造、电子元器件制造、计 算机系统服务、软件开发生产；（生物医药业）制药专用设备 （机械制造）电线、电缆、光缆及电工器材制造 （汽车及零部件）汽车零部件及配件 （新能源）太阳能发电设备 （高档纺织服装业）特殊高档纤维加工、高档纺织品及面料生产 （新型材料业）新型电子材料 重点机会产业涵盖：重点规划+其他区域竞争力较弱+产业空白点）注：辅助机会产业包含：重点规划+其他区域竞争力较强 无锡内部产业环境及五大新城功能148、研究/内部产业发展总结及启示 245 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 欲了解更多信息，请联系：欲了解更多信息，请联系：021-60867753， 在实现转移的产业中，环保、生态、低耗能、高科技含量、自主研发创新的现代制造业产业门类将是无锡市产业的主要发展方向 产业类别 政策背景 发展意向评价 禁止发展 淘汰产业 鼓励发展 纺织业 印染项目、绞纱染色设备 纺织业发展方向 原料生产环保化、生态化、新型化 服饰及纺织品生产高档化、自主品牌化 新型纺织机械、检测用设备自我生产 印染、洗毛工业水循环利用率低于95 高技术纺织机械、检测设备制造 高档化纤面料、149、高档纺织品生产 环保的天然纤维加工 机械制造 轮式装载机、叉车等重型设备 机械制造业发展方向 以精密型、清洁型、高能级、低能耗为发展前提的现代机械装备制造 小于40吨液压挖掘机，气瓶，电梯 高新技术通用设备制造 具有知识产权的汽车零部件制造 精密型、环保型专用设备制造 电子信息 专用集成电路制造 电子信息业发展方向 与国际接轨的、导入高科技技术的尖端电子电器设备制造和自主研发 雷达及配套设备制造 新技术设备、电子元器件制造 尖端数字类产品制造 家庭视听设备制造 生物医药 抗生素、维生素等原料生产项目 生物医药产业发展方向 具有自主知识产权的新药开发，中药现代化开发 医药生物新工程新技术、新产品150、开发，及新型医学设备、医疗仪器的开发 具有自主知识产权的新药开发 中药现代化、新产品开发 采用大量有机溶剂萃取工艺生产的医药 可循环利用的生物基材料开发 承接国际医药业务 其他类 黑色金属冶炼及压延加工业 以环保、科技、节能为前提的其他产业开发 建材制造业 废弃资源、废旧材料回收加工 无锡内部产业环境及五大新城功能研究/内部产业发展总结及启示 246 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 欲了解更多信息，请联系：欲了解更多信息，请联系：021-60867753， 长三角产业环境研究 无锡内部产业环境研究 锡东区发展产业筛选 1 2 3 产业定位论证 24151、7 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 欲了解更多信息，请联系：欲了解更多信息，请联系：021-60867753， 基于外生因素的产业选择 基于内生因素的产业选择 总结沪宁城市产业发展现状和规划 基于价值链的产业选择 以行业吸引力和区域自身能力为依据进行产业二维矩阵排布 对比无锡，得出其已发展产业和未来可承接的产业门类 得出无锡内部产业发展意向建议 确定高铁商务区未来发展的主导产业门类 从政府规划中总结无锡禁止、淘汰、鼓励发展的产业门类 易居通过三个步骤的筛选流程，为无锡高铁商务区进行制造业主导产业机会选择 Y轴：外部行业吸引力 行业规模 行业增长率 152、国家/周边产业政策 产业关联度 拉动就业能力 环境绿色指数 X轴：区域自身能力 区域位置 资源基础 人才资源 配套能力 综合成本 产业类别政策背景禁止发展淘汰产业鼓励发展产业定位思路 248 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 欲了解更多信息，请联系：欲了解更多信息，请联系：021-60867753， 综合无锡内外部机遇和产业发展情况，易居考虑37个细分行业进入下一步筛选 电子计算机制造 家用视听设备制造 集成电路设计制造 计算机系统服务 电子信息 冶金 机械制造 生物医药 游戏研发 通信设备制造 电子元器件制造 软件开发生产 医药制造业 农药制造 肥153、料制造 制药专用设备 日用化学品制造 摩托车及零配件制造 汽车零部件及配件 汽车整车制造 国家重型生产设备 熔炉烘炉及电炉制造 环保、社会公共安全及其他专用设备制造 电线、电缆、光缆及电工器材制造 化工、木材、非金属加工专用设备制造 通用仪器仪表制造 金属加工机械制造 新材料 新型建材制造 新型金属材料 合成材料制造 新型电子材料 新型生物化工材料 新型钢管材料 高档纺织服装业 特殊高档纤维加工 高档纺织品及面料生产 黑色金属冶炼及压延加工业 有色金属冶炼及压延加工业 新能源 生物质能技术开发及设备制造 节能电池制造 节能型机电产品制造 风能发电设备及系统开发制造*以上数据在总结内外部产业环境154、后，根据国家统计局发布的国民经济行业分类进行整理 产业定位论证 249 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 欲了解更多信息，请联系：欲了解更多信息，请联系：021-60867753， 对于这37个细分产业，易居将从行业吸引力以及无锡高铁商务区自身发展条件两个纬度来确定最终的产业定位 产业筛选矩阵评分标准 行业规模 目标产业整体市场规模 行业增长率 目标产业发展速度 国家/周边产业政策 针对各产业，国家及江苏省的政策态度 产业关联度 目标产业的发展对其它产业发展的带动作用 拉动就业能力 目标产业的发展对解决当地就业问题所发挥的作用 环境绿色指数 目标产业155、的发展对环境造成的影响 10%15%20%20%15%20%区位优势 反映高铁商务区相对于无锡城市带而言所体现出的产业发展比较优势 资源基础 高铁商务区自身所拥有的自然资源及基础设施在发展目标产业方面所发挥的作用 人才资源 无锡市人才现状对目标产业发展带来的促进作用 配套能力 高铁商务区上下游配套能力对目标产业发展的支持作用 综合成本 高铁商务区人力、土地等成本对目标产业发展的影响 15%20%20%25%20%Y：行业吸引力 X：区域自身条件 产业定位论证 250 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 欲了解更多信息，请联系：欲了解更多信息，请联系：0156、21-60867753， 经过严格筛选，最终为无锡高铁商务区筛选出8大产业机会 新材料 新型建材制造 合成材料制造 新能源 节能电机及器具制造 节能电池制造 生物质能设备制造 电子信息 家用视听设备制造 电子计算机制造 通信设备制造 行业吸引力 区域自身能力 风能发电设备制造 摩托车及配件 金属加工机械制造 电子元器件 合成材料 节能电机及器具 计算机系统 通信设备制造 家用视听设备制造 环保、社会公共安全及其他专用设备制造 软件开发 电子计算机制造 新型电子材料 游戏研发 新型生物化工 生物质能设备制造 新型钢管 集成电路 节能电池 新材料建材 汽车及配件 通用仪器 新型金属材料 肥料制造 157、农料制造 汽车整车制造 国家重型生产设备 化工等非金属加工 烘炉等制造 纤维加工 黑色金属冶炼 有色色金属冶炼 日用化学品 制药专用设备 医药 电线 面料 产业定位论证 251 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 欲了解更多信息，请联系：欲了解更多信息，请联系：021-60867753， 仅仅制造业能否满足区域产业发展的多元结构需求？我们需通过生产性服务功能的导入，启动区域发展 如何优化升级制造产业结构 如何使产业功能向城市功能转变 问题抛出 问题一 问题二 产业定位论证 252 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有克而瑞（中国）信息技术有限公司版权158、所有 欲了解更多信息，请联系：欲了解更多信息，请联系：021-60867753， STEP1 制造产业 STEP2生产性服务业 生产性服务业 第三服务产业 产业结构升级 城市功能升级 制造业再生产环节 优化主要的影响表现生产性服务 制造业再生产的环节优化 前端：研究开发、投资、融资、物资供应 生产组装 市场营销、支付、结算、售后服务 制造业再生产的过程升级 物流 交运仓 储邮政 供应链 内部自营供应、物流转化为市场化、专业化、产业化的外部运作方式 原材料零部件配 送、零库存管理 产品分销、售后回收物流，由内部运作转化为市场化、产业化的外部运作方式 商流 批零 贸易 采购商流转化为市场化、专业化159、产业化的外部运作方式 内部模拟商流及单独核算 分销商流转化为市场、专业化、产业化的外部运作方式 租赁商 务服务 租赁及采购商流的商务服务、科研咨询服务 专业化、市场化管理、商务咨询、人员培训 分销及租赁购商流的商务服务专业化、市场外部运作 科研技 术勘查 可行性研究设计、科研及技术服务、科研及技术服务 知识产权服务、技术维护服务 信息流 信息计 算机服 务软件 市场调研、信息咨询、通信服务、应用软件及计算机服务 制造信息化、柔性、精益生产 市场调查、通信服务、电子商务、网络技术平台 资金流 金融 风险投资、资金配置、融资租赁服务、保险服务 融资、租赁、保险服务 会计、审计、税收服务、资金转账160、网上支付服务 生产性服务业的导入过程：生产性服务业发展内容：产业定位论证/生产性服务业定位 253 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 欲了解更多信息，请联系：欲了解更多信息，请联系：021-60867753， 产业内容 行业领域的部分领先企业（招商）物业功能需求 生产性服务业 物流 交运仓储邮政供应链 腾邦物流、锦程国际、嘉里大通、中铁快运、怡亚通、中储股份、中铁特货、铁龙物流等 开发独立的仓储园区、对交通要求高 商流 批零贸易 南方建材、广聚能源、百联股份、友谊股份 商业物业、专业市场 租赁商务服务 弘业股份、同方股份、科大讯飞、大华股份等 研发161、孵化基地 科研技术勘查 高鸿股份、中国海诚、大唐电信、南天电子 建造独立标准企业总部楼宇 信息流 信息计算机服务软件 用友软件、宝信股份、东软集团、中国软件 LOFT办公、研发类办公楼宇 资金流 金融 招商银行、交通银行、工商银行、中国平安、中信证券 建造独立标准企业总部楼宇、商业物业 产业定位论证/生产性服务业定位 制造产业和生产性服务招商企业及物业功能需求：254 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 欲了解更多信息，请联系：欲了解更多信息，请联系：021-60867753， 定位高铁新城/研究路径 产业引致 产业规划解读 2.5产业筛选 2.5 服162、务 产业定位 马斯洛需求解读 人的生活需求细分 服务产业功能细分 消费者 服务业定位 现代服务经济 通过产业筛选模型与人的需求分析，来指导商务区产业定位 255 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 欲了解更多信息，请联系：欲了解更多信息，请联系：021-60867753， 步骤一 步骤二 步骤三 无锡高铁地区产业地图分析 政府发展愿景及市场条件筛选 发展方向 通过产业定位矩阵，对主导产业的发展状况进行评定 步骤四 无锡高铁地区产业发展机会 产业定位矩阵 基地产业规划架构 核心发展环节 定位高铁新城/项目产业定位/生产性服务业筛选模型 易居通过四个步骤的163、筛选流程，为高铁地区的产业发展进行核心发展环节和主导产业的选择 主导产业为先进制造业 区域主导产业的现有产业链限制其发展能级 通过产业链升级，寻找适合区域发展的产业模式 高低低高产业价值可行性中中配套服务产品营销信息服务财务结算计算机服务原材料加工科技交流推广奢侈品设计零部件模块设计物流服务品牌推广软件业新产品研发设计芯片设计工艺研发 主力产业 潜力产业 淘汰产业 收缩产业256 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 欲了解更多信息，请联系：欲了解更多信息，请联系：021-60867753， 无锡高铁地区潜力产业功能挖掘、疏导 产前 产中 产后 模块设计164、 模块生产 加工组装 新产品研发 物流 服务 软件开发 咨询及传媒 产业链 附加价值 无锡主导二产所处的环节 高铁地区主导二产的 产业链微笑曲线 向产前延伸 向产后延伸 步骤四 信息服务 展示贸易 软件业 零部件制造 电子通讯设备制造 整机制造 工艺研发 芯片设计 展示贸易 品牌营销 金融服务 纺织品制造 研发、创新 产品设计 产品营销 物流服务 金融服务 产品组装制造 研发、设计 零部件模块 机械制造产业功能延伸 纺织服装产业链功能延伸 电子信息产业链功能延伸 计算机服务 产品销售 品牌推广 配套服务 化工产品加工 原材料加工 新产品研发设计 精细化工产业链功能延伸 服装成品制造 产品销售 165、物流服务 科技交流推广 原材料加工 技术研发 冶金工业产业链功能延伸 黑色金属冶炼 有色金属冶炼 金属制品生产加工 定位高铁新城/项目产业定位/生产性服务业核心发展环节选择 进行产业链向前向后延伸，形成优势产业功能产前、产后的生产性产业的配套服务，从而达到产业链能级的提升 257 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 欲了解更多信息，请联系：欲了解更多信息，请联系：021-60867753， 项目产业发展将优选发展主力产业、适当发展潜力产业 评价指标 是否需要引入外来资源?周边竞争区域是否已经形成相当规模的产业基础?评价指标 市场规模和增长潜力 产业链中166、的价值 实现产业升级能力 伺机产业 潜力产业 主力产业 收缩产业 高 低 低 高 产 业 价 值 可行性 定位高铁新城/项目产业定位/生产性服务业产业选择 步骤四 中 中 配套服务 产品营销 信息服务 金融服务 计算机服务 原材料加工 科技交 流推广 零部件 模块设计 物流服务 品牌营销 软件业 新产品 研发设计 芯片设计 工艺研发 主力产业 潜力产业 淘汰产业 收缩产业 贸易服务 258 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 欲了解更多信息，请联系：欲了解更多信息，请联系：021-60867753， 现代信息中心 研发孵化中心 结算/咨询服务 现代结算167、中心 项目产业最终落实为三大产业链，六大产业模块，十九大优先发展产业 生产性服务业产业集群 定位高铁新城/项目产业定位/生产性服务业产业选择 二产延伸的高附加值产业；创新孵化产业集群 企业研发；服务于其他产业的配套产业；PE、担保；特色创意产业集群 广告设计、文化传媒等；信息服务业集群 电子商务、信息等；服务业外包产业；交易平台服务集群 贸易、销售、展示；中介服务业集群 会计、审计、金融、法律、市场调研等；流程外包产业集群 售后服务、市场营销、品牌推广、第三方物流等；259 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 欲了解更多信息，请联系：欲了解更多信息，请168、联系：021-60867753， 根据人的各项生活需求引致各种消费功能，进而发展消费产业集群。定位高铁新城/项目产业定位/消费产业集群 饮食需求 健康需求 文娱需求 教育需求 交流需求 购物需求 住宿需求 自我实现需求 尊重需求 社会需求 安全需求 生理需求 房地产业 酒店业 医疗服务 通讯服务 文教服务 消费者 服务产业 交通服务 现代商业 260 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 欲了解更多信息，请联系：欲了解更多信息，请联系：021-60867753， 国际旅游市场已由观光度假阶段发展到休闲体验度假阶段，国内旅游市场业正从观光旅游形态向休闲度假169、旅游形态转变，特点是旅游产品的升级 背景资料：国际惯例表明，一国人均GDP达到1000美元时，就进入国内旅游的需求增长期，此时的旅游形态主要是观光旅游；当人均GDP达到20003000美元，旅游形态开始向休闲旅游转化，进入出国旅游的增长期；当人均GDP达到30005000美元，旅游形态开始向度假旅游升级；达到5000美元以上则开始进入成熟的度假经济时期。无锡2008人均GDP达到10642美元，已经进入了度假旅游发展阶段。观光 旅游 休闲 旅游 度假 旅游 观光旅游休闲旅游度假旅游 国际趋势 国内趋势 无锡发展?观光旅游 定位高铁新城/项目产业定位/旅游业发展趋 数据来源：无锡市旅游业国内旅游170、年度报告 261 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 欲了解更多信息，请联系：欲了解更多信息，请联系：021-60867753， 旅游类型 无锡市 锡山 项目范围内 景区特点 旅游资源丰富，但是仍停留在观光旅游阶段 旅游景区仅在区域范围内有一定影响力 生态景区资源良好，有度假休闲旅游发展的潜质 发展问题 度假旅游项目不足，缺乏体验式旅游 旅游景区缺乏良好的宣传 区域景区知名度有限，发展观光旅游潜力不足 发展思考 1.休闲度假旅游亟缺 2.体验游乐潜力巨大 3.旅游集散功能可以提升整个无锡市旅游产业的影响力 休闲度假旅游亟缺 旅游资源缺乏梳理 体验游乐潜171、力巨大 观光旅游市场饱和 城市观光旅游业市场已近饱和且产业价值低，根据旅游市场发展趋势，无锡的旅游产业将迎来升级。休闲度假旅游项目目前亟缺，项目位于风景区附近，可依靠自身的资源成为无锡城市休闲度假旅游发展的载体。城市范围内尚有大量旅游景区资源未能宣传、开发，项目可凭借其交通枢纽优势，承担旅游集散功能。无锡旅游市场在体验式游乐方面的空白，成为项目旅游功能打造的机遇。项目凭借其良好的交通枢纽作用，打造旅游集散区的概念，真正打造成“城市会客厅”的形象 项目周边良好的生态资源优势，可以打造成无锡休闲度假旅游胜地；定位高铁新城/项目产业定位/旅游业发展机会 项目凭借其交通枢纽作用，依托良好的山体和生态郊172、野公园资源，突破无锡现有旅游产业瓶颈，打造“城市会客厅”、休闲度假旅游胜地 262 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 欲了解更多信息，请联系：欲了解更多信息，请联系：021-60867753， 旅游产业发展趋势 无锡旅游产业发展现状 国际旅游市场已由观光度假阶段发展到休闲体验度假阶段；旅游景点不再只依托传统的风景资源，而是努力需求产品与项目的支撑；国内旅游市场正也从观光旅游形态向休闲度假旅游形态转变，特点是旅游产品的升级 无锡市历史文化悠久，自然景区众多，旅游资源丰富，但缺乏良好的旅游集散；锡山的旅游资源受关注度不高，未能充分开拓市场；项目区域内生态173、资源良好，虽具有良好的度假资源基础，但尚未形成影响力 高铁带来的 大量潜在旅游客源 对旅游产业功能的拓展与升级 集度假、休闲、旅游集散为一体的 综合型城市度假区 定位高铁新城/项目产业定位/旅游业总体定位 项目旅游业发展定位为 263 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 欲了解更多信息，请联系：欲了解更多信息，请联系：021-60867753， 定位高铁新城/项目产业定位/旅游业功能定位 以高铁地区生态郊野公园和山体资源发展X-Game Zone体育公园、Mini Zone亲子乐园、度假休憩、休闲商业，构建无锡综合休闲旅游集散中心 集散中心 旅游咨询 174、精品购物 特色餐饮 娱乐会所 度假酒店 城市公园 拓展 滑草场 滑雪场 极限运动 高尔夫练习场 旅游集散 休闲商业 度假休憩 旅游 主要发展 主要发展 主要发展 辅助支持 辅助支持 X-Game Zone 体育公园 Mini Zone 亲子乐园 卡通城 亲子益智乐园 角色扮演主题乐园 青少年成长主题训练营 264 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 欲了解更多信息，请联系：欲了解更多信息，请联系：021-60867753， 结合高铁商务区的发展条件，我们通过三大细分产业，指导商务区的招商工作 定位高铁新城/项目产业定位/产业定位建议 现代服务经济 产业175、 产业部门 消费者服务业 现代商业 酒店业 旅游娱乐业 房地产业 生产性服务业 创新孵化产业 特色创意产业 信息服务业 交易平台服务业 中介服务业 流程外包产业 公共服务业 文教服务 医疗服务 交通服务 通讯服务 商业功能 居住功能 公共服务功能 旅游休憩功能 商务功能 265 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 欲了解更多信息，请联系：欲了解更多信息，请联系：021-60867753， 区域整体功能定位为 定位高铁新城/项目产业定位/功能定位建议 功能分类 细化功能构成 典型功能载体 商务功能 金融贸易 服务业办公区 信息服务 咨询服务 文化创意 动176、漫创意区、广告传媒区、艺术装饰用品店、艺术摄影店、艺术雕塑馆、画廊 （定位于无锡创意产业高地、辐射无锡全市）总部经济 总部办公楼、总部基地会所、总部展示中心（定位于锡山大型企业总部基地，入驻企业来自高档纺织、电子信息等行业）会展会议 会展展示、会议中心 商业功能 购物 Shopping Mall、商业街、精品购物中心、商贸中心、HOPSCA、滨水餐饮娱乐街区 休闲娱乐 餐饮 宾馆 四五星级酒店、经济型酒店 居住功能 居住 国际居住社区、生态居住社区、滨水居住社区 居住配套 社区商业、社区中心、社区公园等配套设施 公共服务功能 文化体育 锡山文化艺术中心、锡山奥体中心 教育医疗 锡东高级中学、锡177、山人民医院 行政 锡山行政中心 交通 交通枢纽站、公共交通、停车场 旅游休憩功能 旅游集散 旅游集散中心 主题公园 X-Game Zone体育公园（拓展、滑草场、滑雪场、极限运动、高尔夫练习场等）Mini Zone亲子乐园（亲子益智乐园、星期八小镇、青少年成长主题训练营、卡通城等）休憩 市民广场、九里湖公园（水上公园）、锡山中央公园（站点北部）266 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 欲了解更多信息，请联系：欲了解更多信息，请联系：021-60867753， 项目规划建议项目规划建议 267 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有克而瑞（中国）信息技178、术有限公司版权所有 欲了解更多信息，请联系：欲了解更多信息，请联系：021-60867753， 项目规划建议/目录 一、相关研究 1、高铁站场区空间结构研究 1-1 轨道交通与城市空间的关系 1-2 高铁城铁区对商务区的影响 1-3 无锡城市发展格局 1-4 无锡高铁站场区与无锡城市空间格局的影响 2、高铁商务区相关规划解读 2-1 城市总体规划 2-2 锡山区发展规划 2-3 锡东新城发展规划 2-4 安镇-羊尖新镇发展规划 2-5 高铁地区发展规划 二、规划策略 3、整体规划策略 4-1 规划结构 4-2 功能布局 4-3 重点设施 4-4 交通组织 4-5 景观引导 4-6 绿地系统 4179、-7 地下空间开发 4、重点区域规划策略 5-1 核心区及启动区 5-2 九里河滨水区域 5、分项物业规划建议 268 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 欲了解更多信息，请联系：欲了解更多信息，请联系：021-60867753， 规划策略 发展愿景 城市价值 交通导向发展 提高城市运行效率 功能有机混合 提升城市土地价值 核心设施触媒 增强城市吸引力 高铁核心区景观打造 塑造城市门户形象 九里河滨水综合开发 优化城市生态环境品质 经济经济 社会社会 生态生态 人人 269 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 180、欲了解更多信息，请联系：欲了解更多信息，请联系：021-60867753， 项目规划建议/相关研究/高铁站场区空间结构研究 轨道交通与城市形态格局的互动关系 轨道交通是城市空间拓展的“助推器”城市空间是轨道交通有效运转的“载体”实现互通互补，促进城市资源交流和区域协同 提高区域可达性，促进轨道站区周边集聚发展 疏散人口和就业，促进城市多核心发展 增强地区活力，提升地区土地开发价值 一定规模的城市和地区才能支撑交通有效运转 不同的城市形态格局对应不同的轨道交通流量 多中心发展模式增加轨道交通通勤量 高密度办公和公共活动中心混合模式产生较多的轨道交通出行量 轨道交通与城市空间的关系：轨道交通对城市181、空间发展、土地开发具有强大牵引作用，同时表现出对土地开发的依赖性双重特征 270 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 欲了解更多信息，请联系：欲了解更多信息，请联系：021-60867753， 易衔接性 ：布局在城市中易衔接的要冲地点 特定目的性：利用者有移动、转乘等特定目的 规则性 ：每天早晚有上下班的高峰时段 高度聚客性：大量人潮在局限的空间内往来 高周转性 ：一般12小时前后的逗留 广域交流性 ：容易集合远方的民众 项目规划建议/相关研究/高铁站场区空间结构研究 高铁城铁站场区的特征 高铁和城铁的乘客范围明显变大，尤其是通勤和通学等日常生活上的利182、用，使站点周边容易形成城市功能聚集区。沿街商业、商务 高速公路休息站 高速公路 一般道路 一般道路上的城市功能大都是沿道路两侧形成带状分布，很难形成城市节点。高速公路休息站虽然有一部分商业功能，但是因为高速公路是完全封闭的环境，所以休息站对其附近城市的发展不会产生影响。既有的火车站 高铁城市轨道枢纽 小规模商业 商务、商业聚集区 现在的铁路火车站的利用者大都是长途旅客，车站周边环境吵杂，很难发展成新的城市节点。高铁城铁对商务区的影响 功能：对城市的影响主要是引起商务活动的增长，其他零售、休闲娱乐等功能是由商务功能衍生出来的配套功能 分布：周边必然形成密度高的商业、办公区，车站2 km 范围内高183、密度混合开发，可最有效地发挥土地价值的效益 地价：对站点周边商业地价一次影响半径为350m，二次影响半径为550m 设施：交通枢纽结合商业设施一体化设计，引进大型活动设施，能集聚大量人流和消费活动，互促互进 高铁城铁对商务区的影响：高铁和城铁的站点周边往往会形成城市功能聚集区及商务区 271 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 欲了解更多信息，请联系：欲了解更多信息，请联系：021-60867753， 无锡城市发展格局：“南拓北展、东整西优”的城市发展方向，使无锡已从传统京杭大运河沿线和沪宁交通走廊的的中等城市破茧而出，形成了特大城市的发展框架。项目规184、划建议/相关研究/高铁站场区空间结构研究 城市空间格局“一主一副四组团，山环水绕湖滨城”城市发展方向 “南拓北展、东整西优”南拓城市发展的主导方向 北展物流、工业、高科技产业为主，加强与江阴的联系 东整整合东亭与中心城的空间、道路网络 西优以太湖山水为主体，优化城市的旅游、休闲用地 太湖 城市地位“长三角地区重要的中心城市之一”无锡位于长三角洲北翼 是江苏经济发展的先导地区和创新中心 是上海大都市圈的有机组成部分。无锡在长三角16个城市中央区域，起着举足轻重的作用，具有一定的竞争优势。一主 中心城，一副 南部的滨湖新城，是城市的副中心 四主团相对独立的无锡新区 东亭、堰桥、西漳、钱桥 272 185、克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 欲了解更多信息，请联系：欲了解更多信息，请联系：021-60867753， 不同时期的城市发展格局都受到交通因素的影响，经历着从运河时代、铁路时代到高速公路时代的变迁，如今，无锡又将迎来全新的高铁时代 运河时代 铁路时代 高速公路时代 高铁时代 项目规划建议/相关研究/高铁站场区空间结构研究 中观城市层面 牵引城市由单中心圈层发展转向指状轴向发展 改善单中心城市结构，加速城市化 打通四大都市圈，承接京沪功能转移 强化无锡在长三角交通几何中心地位 宏观区域层面 微观地区层面 整合城市东部板块 促进商务区、锡东新城、锡山186、区一体化发展 高铁商务区对无锡城市发展格局的影响：是实现“启东承西、整合锡东”的增长极核心区、是“接轨沪宁、辐射长三角、衔接京沪走廊”的节点枢纽 273 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 欲了解更多信息，请联系：欲了解更多信息，请联系：021-60867753， 项目规划建议/相关研究/高铁商务区相关规划解读 无锡：城市发展战略为“南拓北展东联西优”，锡山区处于主城区向东发展的区域，是无锡的东大门 城市发展方向 “南拓北展、东整西优”南拓城市发展的主导方向 北展物流、工业、高科技产业为主，加强与江阴的联系 东整整合东亭与中心城的空间、道路网络 西优以187、太湖山水为主体，优化城市的旅游、休闲用地 六城：中心城区、太湖新城、科技新城、蠡溪新城、锡东新城和惠山新城 两区：马山太湖及太湖山水城旅游度假区 六个新镇：围绕主城区的六个新型市 若干社区：若干个新型郊区社区 市区空间结构“六城两区六镇、若干社区”高铁地区 主城区（六城）六镇 两区 无锡十一五城乡建设规划中指出，通过集中力量建设空港等地区，提升城市窗口形象，凸显现代化都市风貌 争取在年前后全面启动建设地铁、2号线，将大大缩短高铁地区与中心城区的距离 锡山板块 功能定位：区域性生产生活资料集散中心、无锡先进制造业基地和都市农业示范区。空间结构：一城、三镇、若干郊区社区。建设重点：加快东亭、东北塘188、地区的一体化发展建设；做好安镇高速铁路站场地区规划研究；突破推进安镇羊尖地区的功能性基础设施建设*资料来源：无锡市城市总体规划、无锡市“十一五”城乡建设规划 高铁地区 274 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 欲了解更多信息，请联系：欲了解更多信息，请联系：021-60867753， 项目规划建议/相关研究/高铁商务区相关规划解读 锡山区：无锡高铁站区是连同主副中心带动锡山区发展，并融入无锡主城区，加速城市化进程的核心区域 中心城区 规划结构 1个新城 3个新市镇+20个村庄集群”的空间结构。一个主中心锡东新城。建成与无锡主城区融为一体的“宜居宜业”189、现代新城 三个新市镇 安镇羊尖新市镇（副中心）。贯彻以“站”建城的思路，建成“商贸城镇”、“山水城镇”东港锡北新市镇。努力建成集工业生产、居住生活、商业贸易为一体的现代化“工业城镇”、“生态城镇”鹅湖新市镇。建设以度假旅游、休闲居住、商贸服务为主的“休闲度假城镇”先进制造技术和商贸物流集聚、现代都市农业相融、山水人文特色鲜明、人居创业环境俱佳的生态型、现代化新锡山。功能定位 无锡站场地区 位于主副中心的联系带上是连同主副中心带动锡山区发展，并融入无锡主城区，加快城市化进程的核心区域 主中心 副中心 高铁 站场区 组团 组团 锡山区建设重点 加快东亭、东北塘地区的一体化发展建设；做好安镇高速铁路190、站场地区规划研究；突破推进安镇羊尖地区的功能性基础设施建设 锡东新城 安镇羊尖新市镇 鹅湖新市镇 东港锡北新市镇*资料来源：无锡市锡山综合发展区规划 锡山板块 275 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 欲了解更多信息，请联系：欲了解更多信息，请联系：021-60867753， 中心城区 项目规划建议/相关研究/高铁商务区相关规划解读 锡东新城：从交通模式、空间格局和产业结构三个方面提出新的发展思路，重点发展中部高铁商务区规划板块 高铁地区 锡东新城 三大功能板块 中部板块：CBD/RBD/EBD重点发展 优势：交通枢纽、山水特色 功能：商务办公、宾馆191、酒店、郊野公园、居住、研发 西部板块：V-PARK优化发展 优势：道口经济、轨道二号线 功能：锡山经济开发区、江南商贸物流城 东部板块：S-PARK跨越发展 优势：宛山荡、道口经济 功能：科技研发、休闲商务、高端居住、高科技制造业 规划结构 一核三区，两廊多片，双轴齐飞，青蓝互契 一个核心地区、三大功能板块 两道生态绿廊、多个功能组团 两条核心走廊、青山碧水相融*资料来源：锡东新城（高铁地区）2009-2011年三年建设行动纲要 276 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 欲了解更多信息，请联系：欲了解更多信息，请联系：021-60867753， 项目192、规划建议/相关研究/高铁商务区相关规划解读 安镇-羊尖新镇：是锡山区的副中心，贯彻以“站”建城的思路，围绕高铁站前商贸区带动新城镇发展 新镇性质 无锡市“1+6”城镇布局的重要组成部分 锡山区副中心 集居住、产业、交通、旅游、商务、休闲功能于一体的，配套完善、环境优美、功能完备的现代化新市镇 规划理念 以锡沪路为发展轴，向两侧纵深发展 规划结构 两核、三轴、三区、四片、两景区 两核：高铁站前商贸区和盛塘河公共中心 三轴：锡沪路发展、锡东大道发展轴和安盛一路发展轴 三区：北部工业区、九里河两侧的工业区和新世纪工业区 四片：吼山、胶山、东园和严羊居住片 两景区：翠屏山森林公园和宛山荡景区 高铁站场193、地区 盛塘河公共中心 锡沪路发展轴 安盛一路发展轴 锡东大道发展轴 北部工业区 九里河两侧工业区*资料来源：安镇羊尖新镇控制性详细规划 277 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 欲了解更多信息，请联系：欲了解更多信息，请联系：021-60867753， 项目规划建议/相关研究/高铁商务区相关规划解读 高铁地区：着力打造无锡市功能优化发展区，积极发展中心职能、培育生产服务职能，开拓生态休闲功能，力求成为城市东部新城区的中心区和窗口区，建设以高铁站点为核心的现代化新城 规划结构 规划原则 生态优先。保护利用内部水系 集约发展。大力发展循环经济，转变空间增194、长方式，促进集聚和集约发展 弹性控制。弹性控制部分用地的兼容性。以人为本。强化公共空间的可达性，提供多样化、便捷换乘的公共交通系统 一核双心映高铁、三水六翠显青颜 双轴四廊相联动、三片六翼展新城 一核双心一核即高铁交通枢纽核心区，双心为南广场中央活动区和北广场中心商务区 三水六翠吼山、翠屏山、胶山、白丹山、鞋山、嵩山六座山体以及九里河、走马塘河、春丰河三条主要水系 双轴四廊双轴为高铁防护绿轴和春丰河生态绿轴，四廊为东安大道、新华路、行政绿轴和长塘河通往四个方向的主要廊道 2009-2011三年建设总领“一站一区一河、五横六纵”以站场为核心，开展包括10km 高铁商务启动区、九里河景观改造、多条195、道路在内的的全面建设 高铁地区三年建设行动示意*资料来源：无锡高铁地区控制性详细规划 278 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 欲了解更多信息，请联系：欲了解更多信息，请联系：021-60867753， 项目规划建议/整体规划策略/规划目标 综合活力综合活力新城新城 延续老城的发展轨迹，补充完善城市功能，自身各功能发展完善和谐发展，设施完善、先进 产业发展产业发展新区新区 整合、优化城市的产业与空间功能结构，构筑城市可持续发展的经济基础 高效便捷高效便捷新地新地 依托交通优势，结合土地级差规律开发，提高城市使用效率 魅力时尚魅力时尚新都新都 充分利用196、特现有的河道和山水林自然条件及人文资源，结合时代发展，拓展文化内涵，构筑核心吸引力门户 生态宜人生态宜人新居新居 营造良好地生态环境，创造与自然环境和谐融合地最佳人居环境的城市典范 延展城市风采 衍伸生态水文 279 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 欲了解更多信息，请联系：欲了解更多信息，请联系：021-60867753， 轨道站点TOD 模式 项目规划建议/整体规划策略/发展模式 以轨道交通为导向，结合服务设施 以轨道交通走廊为城市发展轴线，通过对轨道交通沿线的土地利用进行分析,布置不同类型的服务设施，吸引大量人流。倡导步行，公交优先 选择步行作197、为出行和换乘的主要方式，提供良好的步行环境和可达性；优先发展公共交通，同时在客观上引导和控制小汽车的使用及增长。高密度开发，土地混合使用 在轨道交通站点附近高密度地开发商业、办公，配备大量公共服务设施以增强其吸引力和活力，开发足够的高密度住宅，以满足轨道交通和商业设施的运营需求，确保公共中心的活力。TOD（交通导向）+SOD（服务设施导向）模式：将节点交通价值和城市功能价值，实现城市与轨道交通的有机融合 280 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 欲了解更多信息，请联系：欲了解更多信息，请联系：021-60867753，“TODSOD”概念指导的轨道站198、点和商业中心 项目规划建议/整体规划策略/发展模式 281 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 欲了解更多信息，请联系：欲了解更多信息，请联系：021-60867753， 立体复合 1 2 3 功能集聚 土地集约 便捷高效 系统运作 交通组织 开放互动 地标引导 景观塑造 项目规划建议/整体规划策略/规划原则 282 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 欲了解更多信息，请联系：欲了解更多信息，请联系：021-60867753， 项目规划建议/整体规划策略/空间结构和功能布局结构 高铁站场区空间结构：根据轨道交通199、的廊道效应及产业布局的圈层理论，整体空间结构表现明显的“三圈层”的拓展特征，其对周边土地开发影响作用自站点由内向外逐渐呈衰减趋势。高铁站场地区“三圈层”空间结构模式 第三圈层 3-5k 1-1.5k 各圈层功能与规划重点 圈层 第一圈层 第二圈层 第三圈层 距车站距离/0.50.8 1.5 功能 交通 服务区域 直接 拉动区域 间接 催化区域 活力 很强 强 边际效应 站场对空间布局的影响 直接控制 直接影响 无直接关联 主要影响 方面 道路、用地布局、功能、地价 功能、人口、投资、地价、房地产 无直接关联 边界界定 刚性边界 弹性边界 开放边界 高度关联的功能 餐饮、宾馆、商务、办公、信息、200、旅游 商务、办公、信息、居住、文化、教育、工业 无直接关联 各圈层特征分析 第一圈层 第二圈层 功能：交通服务区域 规划重点：建立一体化的道路交通网络；合理布局车站地区伴生的用地功能；为乘客提供各种方便快捷舒适的服务 功能：直接拉动区域 规划重点：判断车站枢纽功能外延的位置和内容，发挥枢纽拉动效应，注重土地经济性的培育 功能：间接催化区域 规划重点：保护站场地区与城市的整体性，强调与城市布局和功能组织的协调。实现城市区域地位提高、辐射扩大等目标 开放边界 283 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 欲了解更多信息，请联系：欲了解更多信息，请联系：021201、-60867753， 可经营性 共同沟 捷运通道 枢纽内 商业服 务设施 服务通道 人行通道 高架 道路 办公 停车楼 休闲 娱乐 商务 酒店 可拆分性 不可经营性 不可拆分性 类设施 类设施 类设施 类设施 高铁 车站 地铁 车站 共同沟 功能需求 对应用地类型 关联性 第一圈层 第二圈层 第三圈层 车站配套商业 商业 车站宾馆餐饮 商业 车站信息服务 商业 银行服务 商业 广场、停车场 道路广场 汽车（总）站 交通设施 旅游服务 商业 办公管理 行政办公 中介服务 商业 文化会展 文化 住宅、公寓 居住 物流仓储 仓储 公园 绿地 教育科研 教育科研 无污染及影响的现代加工企业、高科技加工202、企业 一、二类工业 大型水、电、能源等设施 市政 各圈层功能与用地类型关联性 直接需要，与站场枢纽关联性高 一般需要，与站场枢纽关联性一般，基本无直接需要 基本无直接需要，与站场枢纽关联性很低 非枢纽功能需要，由城市综合发展目标确定 高铁站场区功能布局：各种功能根据与枢纽地区关联的紧密程度，相应设施及用地也呈圈层状分布 关联性高的功能用地主要包括2类：交通及设施用地和各类公共服务设施用地，主要分布在第一圈层；有一定关联性的功能用地主要包括3类：公共服务设施用地(商业、餐饮、咨询、银行服务等)、交通及设施用地、居住用地(普通住宅、公寓)，基本分布在第二圈层；关联性质低的各类功能用地包括；工业、仓203、储、居住、市政等，基本分布在第三圈层。项目规划建议/整体规划策略/空间结构和功能布局结构 284 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 欲了解更多信息，请联系：欲了解更多信息，请联系：021-60867753，“一心”以高铁站场为核心，重点发展交通服务和商业商务“二轴”：城市发展轴南北走向的中央景观大道及轨道交通路线形成的城市中央发展轴 滨河发展轴以九里河东西走向，形成城市景观生态轴“五大功能区”：商业商务综合区区域核心门户，通过高铁站这个交通枢纽，带动商务办公、商业，形成现代服务业聚集区 高端商住综合区划为国际综合社区与文体综合社区，通过核心功能的导入204、，形成具有特色的锡山高级商住综合片区 特色居住社区结合规划主题及区域地理属性等特征，布局多种主题风格的居住社区，形成富有特色的大型居住功能片区 休闲游憩区自然山地、郊野公园结合极限运动、青少年实践等主题功能，形成两大特色生态游憩片区 创意产业区依托滨水空间和现存厂房，结合当地文化，形成创意天地产业区；以及服务青年创业人群的特色智汇社区 总体规划结构 根据高铁站场产业分布规律并结合发展需求，从挖掘土地价值和促进功能优化整合角度进行规划调整，形成以交通核心带动的圈层框架 绿色政务+田园社区 活力新镇水巷邻里 水岸新城 湿地公园 国际综合社区 运动综合社区 白丹山康体休闲公园 翠屏山郊野游憩公园 青205、少年成长益智乐园 交通枢纽核 商业商务综合区 极限运动主题乐园 创意天地+智汇社区 商业商务综合区 高端商住综合区 特色居住区 创意产业区 休闲游憩区 项目规划建议/整体规划策略/空间结构 285 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 欲了解更多信息，请联系：欲了解更多信息，请联系：021-60867753， 商务商业综合区门户、枢纽、汇聚、繁华 核心门户区域，锡山现代服务业聚集区，集商务办公、商业、酒店、文化娱乐、休憩、居住等多种功能为一体 标志性建筑 商务办公楼 文化艺术中心 特色商业街区 总部经济办公区 商业购物中心 交通枢纽服务 主题板块 功能设206、定 主题特征 核心形态 核心设施 交通枢纽 服务区 交通集散中心，辅以商办旅游功能 城市门户形象 满足区域基础配套需求 以高铁站为核心，会展、旅游集散中心、标志性建筑等提升形象 高铁站屋、旅游集散服务中心、公交枢纽总站、长短途客运站 总部经济 办公区 总部经济 办公区 企业商务办公交流场所 生态化办公环境 创意化灵动空间 产业孵化器、培训中心、企业总部 商务办公、企业会所、产业孵化园等 商住 服务区 站场核心商住配套区 特色商业街区、酒店式公寓 服务站场与总部办公区 商业购物街区、多档次酒店及酒店式公寓 酒店式公寓、商业街区、多档次酒店 商业商务综合区 商业商办综合区 区域商业中心 建筑形态与207、生态结合，形成休闲、旅游服务，打造特色商业的标杆 以动感设施和现代创意商业符号，构建多种功能于一体的情景商业街 Shopping Mall主题商业街区、专业市场、大型超市等 商住 综合区 高端商务人士交流平台 多种档次酒店 满足不同档次客户需求 以商务活动/会议中心为主的高星级酒店 多种档次酒店、酒店式公寓、办公楼、休憩 商业区 区域级文化娱乐中心 以文化为主题的市民休闲娱乐区域，满足大众文化休闲娱乐的需求 市民文化娱乐中心，提供文化娱乐及休闲游憩等服务的大型公共场所 九里湖公园、文化艺术中心、多媒体市民中央广场等 高端商住综合区 休憩商业区 总部经济花园 商业商办综合区 滨水休闲商业区 文化208、艺术中心 星级酒店/会议中心 城市特色商业走廊 旅游集散中心 锡山中央公园 交通枢纽服务区 商业商务综合区 总部经济办公区 项目规划建议/整体规划策略/功能布局 286 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 欲了解更多信息，请联系：欲了解更多信息，请联系：021-60867753， 国际学校 奥体中心 国际社区 体育社区 主题板块 功能设定 主题特征 核心形态 核心设施 国际学校 国际社区 国际性综合社区，满足高品质居住、商务等功能 国际学校的导入，完善生活配套的建设，形成服务于无锡外籍人士以及高收入客户的高档商住混合片区 小高层为主，辅以别墅、花园洋房209、等居住物业。高级商住楼、酒店式公寓等商业物业 国际会所、国际学校、大型公共空间、休闲娱乐类的商业、高级酒店式公寓、酒店宾馆等 奥体中心 运动社区 体育为核心主题社区，奥体中心等运动场馆 结合奥体中心，打造运动生活主题的商住混合片区 高层、小高层为主的住宅物业，奥体中心、文体中心等公建配套 奥体中心、运动主题居住区、邻里服务中心 国际综合片区 运动综合片区 奥体中心 社区商业 国际学校 高端商住综合区多元、开放、运动、健康 划为国际综合片区与文体综合片区，通过核心功能设施的导入，形成具有特色的高级商住综合片区 项目规划建议/整体规划策略/功能布局 287 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有克210、而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 欲了解更多信息，请联系：欲了解更多信息，请联系：021-60867753， 主题板块 功能设定 主题特征 核心形态 核心设施 活力新镇+水巷邻里 针对当地居民的综合居住社区 无锡江南水乡 特色居住片区 多层、小高层、联排别墅 水乡风情别墅 邻里服务中心、学校 田园社区 大型综合居住区 田园风格 主题居住片区 多层、小高层、别墅 邻里服务中心 大型居住社区 绿色政务 区域内行政公共服务 绿色政务 以民为本 开放型、花园型 行政办公楼 行政办公综合楼群 市民广场 水岸新城+湿地公园 生态型高品质 大型居住区 突出九里河景 结合生态湿地打造高级居住社区 小高层为211、主 辅以别墅、花园洋房等物业 滨水居住社区 邻里服务中心、社区会所湿地自然公园 活力新镇+水巷邻里 水岸新城 湿地公园 田园社区 水乡风情别墅 田园社区 绿色政务 滨水居住社区 绿色政务 水巷邻里社区 特色居住社区绿色、生态、宜居、现代 结合规划主题以及区域地理属性等特征，布局多种主题风格的居住社区，形成特色各具特色的大型居住功能片区 项目规划建议/整体规划策略/功能布局 288 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 欲了解更多信息，请联系：欲了解更多信息，请联系：021-60867753， 创意产业区创意、文化、时尚、动感 依托滨水空间和现存厂房，结合212、当地特色文化，形成创意产业聚集区；同时布局服务青年人群的特色时尚社区 主题板块 功能设定 主题特征 核心形态 核心设施 创意天地 以研发设计、文化艺术为主的创意园区，结合时尚消费的创意街区 以创意、时尚为主题，依托九里河滨水空间，利用现有工业厂房改造，结合商业时尚消费 以现代个性化BOX风格，及LOFT形态为主，灵活的创意街区空间 滨水创意商业街区、创意工坊 创意广场 智慧社区 服务青年人群的特色社区 青年主题社区 小高层、高层 花园洋房等为主 SOHO、LOFT社区、青年公寓、居住社区 创意创业园 创意天地+智汇社区 精品购物中心 滨河创意街区 现存厂房内部改造 创意产业园 滨水创意商业街区213、 LOFT社区 项目规划建议/整体规划策略/功能布局 289 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 欲了解更多信息，请联系：欲了解更多信息，请联系：021-60867753， 主题板块 功能设定 主题特征 核心形态 核心设施 翠屏山 郊野游憩公园+青少年 成长益智乐园 康体运动公园 大型青少年 实践基地 以“静”为主题，结合山体打造生态游憩区，同时，导入青少年实践基地，成为区域发展亮点 山景游憩公园，结合山丘，导入青少年实践基地的概念 郊野森林公园 Mini Zone 青少年实践基地 青少年益智公园（星期八小镇等）白丹山 休闲公园+极限运动 主题乐园 极214、限运动主题乐园 城市生态日常 游憩地带 以“动”为主题，建设康体公园、极限运动公园等以运动特色的城市体验区，成为极限运动首选地带 以康体公园、极限主题公园为特色，规划成为城市运动体验型区 X-Game Zone 极限运动公园 绿色康体公园 生态湿地公园 白丹山康体休闲公园 翠屏山郊野游憩公园 青少年成长益智乐园 休闲游憩区生态、休闲、游憩、益智 自然山地、湿地景区结合极限运动、青少年实践等主题功能，形成两大特色生态游憩片区 极限运动主题乐园 X-Game Zone极限运动公园 郊野游憩公园 青少年益智公园 Mini Zone青少年实践基地 项目规划建议/整体规划策略/功能布局 290 克而瑞（215、中国）信息技术有限公司版权所有克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 欲了解更多信息，请联系：欲了解更多信息，请联系：021-60867753， 通过对特色场所及大型标志建筑的打造，提升区域知名度，营造鲜明的门户形象，聚集人气 标志性建筑 高铁站场标志性钟楼 百米的标志构筑物提升场所识别性 九里湖中央公园 无锡形象名片，新城休憩中心 文体中心&高星级酒店 标志性滨水建筑，提升区域知名度 新城特色场所 行政中心 锡山区行政中心 精品购物中心 奥特莱斯或FoxTown等 城市特色商业街 区域商业中心走廊 X-Game Zone极限运动公园 城市极限运动首选基地 Mini Zone 长三角大型青少年216、体验中心 工业遗迹公园 提升地区文化价值 奥体中心 城市体育运动中心 奥体中心 城市特色商业街 九里湖中央公园 X-Game Zone 文化艺术中心 高星级酒店 锡山行政中心 工业遗迹公园 精品购物中心 标志性钟楼 Mini Zone 项目规划建议/整体规划策略/重点设施及标志 291 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 欲了解更多信息，请联系：欲了解更多信息，请联系：021-60867753， 体现以人为本、公交优先、立体复合换乘的交通规划理念，组织顺畅便捷、安全的道路交通体系 项目规划建议/整体规划策略/交通组织“TOD”模式：充分发挥轨道交通的牵217、引导向作用，实现土地开发与协调发展“零换乘”理念：实现轨道交通与其他交通方式交通，高铁站与办公、商业等在建筑空间的迅捷无缝对接“垂直交通”方式：实现轨道交通站点内部空间换乘及衔接的最优化“P+R”系统：促使个人机动车换乘公共交通，缓解市区中心的交通压力 交通组织理念 292 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 欲了解更多信息，请联系：欲了解更多信息，请联系：021-60867753， 项目规划建议/整体规划策略/交通组织 汽车公交 出租车 沿河步道 地下停车库 立体停车库 步行街区 综合换乘中心 轨道交通 地面停车场 路边无人计费停车系统 沿河步道 过218、街天桥 汽车公交 出租车 水上Bus 综合换乘中心 综合换乘中心 过街地道 主导方式 推荐方式 特色方式 静态交通体系 适用于城市密集区域、节约土地、高效的方式 步行体系 实现为步行者提供安全、方便、快捷的步行空间 公共交通 构建适于城市密集区域的公共交通体系 综合换乘系统 实现各种交通系统的完美衔接，构筑高效、便捷的城市交通环境 交通体系 293 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 欲了解更多信息，请联系：欲了解更多信息，请联系：021-60867753， 项目规划建议/整体规划策略/景观引导 在景观环境建设上注重传达本地的江南水乡特色和无锡本地文化219、等，提高城市品位，加强城市形象内涵 人、自然与城市建筑、环境有机融合 通过景观轴线、景观节点、景观控制界面、地标与对景建筑、建筑特色、行为特性等设计意象的要素来精心组织，从而形成丰富生动、特色鲜明的城市整体景观结构 综合打造区域环境与景观，充分反应城市特有景观风貌和文化内涵，提高城市品味、提升城市形象 发展目标 设计原则 294 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 欲了解更多信息，请联系：欲了解更多信息，请联系：021-60867753， 设计建议 项目规划建议/整体规划策略/景观引导 景观轴线 河道、主干道将景观节点、绿化带串联，使自然景观与建筑轴线220、形成强烈对比 景观界面 较高连续性。有效地围合城市外部空间 建筑立面的色彩、风格、材料、尺度等统一协调，增强区域的场所感和标识性 公共空间 在连续的空间秩序中，形成不同主题的广场，与整体行进空间构成有节奏的，收放有序的序列空间 主题广场景观注重视野开放性和通透性，增进近人空间的视觉趣味、提供公共活动的合适背景 景观节点 于重要交叉部位及各功能区的核心区设计主题广场，利用建筑围合空间处形成多处各有特色的景观节点；地标 结合高铁站场设置门户地标，形成独特的地区特征；高起的地标构筑物对引导人流，统领街区空间场所起到明显的作用 地标与对景 景观界面 景观轴线 公共空间 景观节点 295 克而瑞（中国）221、信息技术有限公司版权所有克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 欲了解更多信息，请联系：欲了解更多信息，请联系：021-60867753， 设计建议 整体生态观念 保护及延续片区内外的自然生态系统，内外渗透 点线面结合体系 点：站场绿化核心区、广场、街头绿地 线：道路绿带、沿河绿廊 面：由绿化核心、水体核心及和外围的郊野公园形成完整的绿化体系 规划原则 高铁站场区营造与建筑景观相配合的广场、绿地等城市开放空间，形成功能型绿化核心区 滨河、沿路及环山体的大量绿化成为主体自然要素；高铁核心商务区内的整体绿化体现较为都市化的特征，在边缘郊野公园区域或大块开敞空间区域以较为自然形态的种植与造景体现一种222、生态野趣 利用轨道防护绿带和现有的生态景观资源，打造城市生态廊道，营造生态宜居的空间环境 项目规划建议/整体规划策略/绿地系统 296 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 欲了解更多信息，请联系：欲了解更多信息，请联系：021-60867753， 项目规划建议/整体规划建议/地下空间开发 对轨道交通站场的地下空间进行综合性的开发，实现土地价值开发效益的最优化 设计原则 以公共设施开发为先导 通过站场核心区地下空间的开发，推动地下空间有序、可持续发展。重点开发地下综合体，特别是商业中心区和产业核心区，实现土地价值开发效益最优化 以交通设施开发为载体 轨道223、交通网络为地下空间开发利用的主轴线，各级地铁站点则是重要发展源 以市政设施地下化建设为远景 建设完善和运转高效的地下市政设施，实现综合管线走廊（共同沟），全面提升城市形象。注重人文关怀和经济可行性 从“以人为本”角度出发，营造高品质地下环境，从而激活地下空间的有效性 形成地面、地上、地下形态完整、功能完善的城市三维空间，城市生活便捷安全，舒适宜人，全面实现人与自然和谐共生 发展目标 地下二层：作为停车空间轨道交通 地下一层:车行通道及商业空间 地下1层作为站场区车行通道及地下商业中心，缓解人流对地面交通造成的影响，改善城市环境 地面层：形成广场及人行道路 对道路系统进行合理组织，使之符合本区域224、交通换乘、商业、办公等使用功能的需要 地下空间组织导引 297 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 欲了解更多信息，请联系：欲了解更多信息，请联系：021-60867753， 设计建议 项目规划建议/整体规划建议/地下空间开发 地下环境 入口空间 开发模式 立体交通 地下公共服务设施 地下交通设施 地下市政公用设施 地下人防设施 便捷联通的地下交通网络 以轨道交通建设为重点，辅以地下换乘枢纽、机动车通道、人行通道、停车场等多种形式，并与地面公共交通密切连接 依托轨道综合开发地下商业娱乐空间 依托地面规划，建设以地下商业综合体为主的公共服务设施，增加地下225、空间吸引力 便于管理节约能源的地下市政设施 以较为长远的眼光，综合化、系统化、生态化的原则发展地下市政设施综合管廊 打破地下空间的封闭性，营造地下空间环境的地面感 自然的将人引人地下。利用交通站点、下沉广场、等介质将人自然引人地下 让自然光能引人到地下空间,从而拥有与地面相同的环境品质,298 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 欲了解更多信息，请联系：欲了解更多信息，请联系：021-60867753， 以高铁站屋为中心，核心区主要发展商务功能，周边适当发展商住综合区及大型居住社区 商务商业综合区 核心门户区域，集商务办公、商业、酒店等功能于一体 商住226、综合区 划为国际与文体综合区，通过核心功能的导入，形成具有特色的锡山高级商住综合片区 居住功能片区 结合规划主题以及区域地理属性，形成富有特色的大型居住功能片区 城市公共绿地 结合高铁站场区与建筑景观营造广场、绿地等城市开放空间 功能布局 水岸 居住 片区 国际综合社区 运动综合社区 商务商业综合区 商住综合片区 居住功能片区 城市公共绿地 城市 公共绿地 城市 公共绿地 交通 枢纽服务 休憩 商业区 商业商办 综合区 总部 经济花园 项目规划建议/整体规划建议/启动区及核心区/功能布局 299 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 欲了解更多信息，请联227、系：欲了解更多信息，请联系：021-60867753， 项目规划建议/重点区域规划策略/启动区及核心区/空间形态 无锡的国际形象代言地 高铁站的出现将加强无锡与外部的联系，在城市建设上要体现无锡的经济实力和营造独特城市形象 车站建筑与商务中心区的整体环境协调统一 整合车站建筑、商务中心区及不断变化的周边城市环境，使区域具有一定整体性。个性鲜明，具有一定标示性标示性，成为中心成为中心的感知点的感知点。利用商务中心区的高度、意象、建筑元素，配合广场的设计，形成视觉、功能、心理上的集聚，以建立副中心核心区的独特形象。注重公共空间的营造 创造大量积极公共空间，促进区域有机发展，同时有利于区域成为具有强228、烈自身特色和风格的城市标志 突出站区城市空间特质，展示高铁沿线城市风貌，营造独特的无锡城市形象 发展目标 设计原则 300 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 欲了解更多信息，请联系：欲了解更多信息，请联系：021-60867753， 创新的新建筑 新建筑应在设计上有创新，有较强标示性，并融合到建成环境中，从而形成独特而具现代感的城市人口形象 亲切活泼的沿街面 车站周边以商业、商务为主，形成积极活跃的沿街面，打造轻松、休闲氛围。设计建议 城市形态 公共空间 项目规划建议/重点区域规划策略/启动区及核心区/空间形态 北京国贸 建筑界面 空间形态 公共空间229、 站前广场 注重交往场所气氛的塑造和发挥的公共空间魅力；车站空间逐步呈多元化 开放的地层面 中心地区的新开发项目必须开放地面层，以便更有效地整合街道和公共空间。宜人的公共空间 公共空间的布局必须是吸引人的、清晰的和有效的，可将其舒适性和场所感发挥到极致。重视站广场等空间的营造 细分广场空间，通过景观主题来组织序列空间，塑造和谐、绿色的城市广场。301 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 欲了解更多信息，请联系：欲了解更多信息，请联系：021-60867753， 商业形态和整体商业定位集中和分散结合相呼应。分为地区性中心式，特色商业街、下沉式广场三重商业230、形态。地区性中心商业，主要集中在中心商务区和综合商业商务区内。特色商业街，分布在上述核心商业区外还存在与各居住区域的核心空间和沿街位置。下沉式商业广场，结合轨道交通地下空间及广场绿地布局 风格选择和氛围营造上，商业可以考虑和主体风格有一定差异，突出其休闲购物特性。集中商业 特色商业街 下沉式商业广场 休闲商业走廊 项目规划建议/重点区域规划策略/启动区及核心区/商业形态 商务区必须确保一定的商业功能，考虑多种业态和形式的结合，体现综合服务功能 设计建议 302 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 欲了解更多信息，请联系：欲了解更多信息，请联系：021-231、60867753， 三层人行交通体系，使区域无论从空中，地面还是地下，都能够形成连通、互动的整体，突出该区域的商业价值。三层交通系统能够最大限度的解决人流疏散和沟通各个商业空间。空中连接可解决可能出现的道路阻隔性问题，地下交通配合商业和地下空间设计布置。商务核心区本身就是步行空间，并且有大量的地下空间，建议主要采用地面和地下两种交通方式，在商业密集分布的位置增加空中交通，突出商业的互动性和整体性。地面交通 空中交通 地下交通 项目规划建议/重点区域规划策略/启动区及核心区/交通策略 设计建议 303 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 欲了解更多信息，232、请联系：欲了解更多信息，请联系：021-60867753， 项目规划建议/重点区域规划策略/九里河滨水区域/规划理念 强化交通导向、以商务为主的功能布局 保证一定比例的商业功能，并考虑多种业态的结合，体现综合商务服务功能 通过标志性的建筑及景观，打造高铁新城的特征门户形象 考虑轨道交通和商业建筑之间的联系，注重地下空间开发利用 采用三层交通体系完善商务区交通系统 规划理念 304 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 欲了解更多信息，请联系：欲了解更多信息，请联系：021-60867753， 项目规划建议/重点区域规划策略/九里河滨水区域/现状要素分析 233、总体概况 九里河全长24.34k，是无锡东部一条东西向河流，按现状六级航道控制。规划预留春丰河，按五级航道控制，从规划区西侧和南侧的边界经过，全线宽度控制为70米，沿线有跨河桥梁24座，随着产业结构调整，沿线规划为高新产业区及商务区，货运增长将逐步降低 现状分析 场地内自然条件较为荒芜，主要包括农田、少量农民住宅和工厂。虽规划已确定周边建筑的性质、用地范围及规模，但所有建筑均未建成，不能提供较直观的环境效果 滨水区道路交通组织不够合理，临水空间可达性较差 水体环境轻度污染，综合环境品质较差，缺乏生态维护 滨水环境粗糙，滨水植物种类单一，景观单调，大多数地段坡岸为自然状况，局部有砌石护岸，将人与234、水生硬的分隔开，缺乏亲水活动的设施和滨水空间场所。九里河作为区内重要的景观轴线和功能载体，必须依据现有条件进行环境优化及功能调整 河畔民房 笔直的河岸 生硬的护岸 沿岸厂房 裸露的排水管 破旧的桥梁 九里河 305 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 欲了解更多信息，请联系：欲了解更多信息，请联系：021-60867753， 城市文化活动区 滨水时尚休闲区 创意休闲街区 九里湖公园 城市特色林带 生态水源涵养区 以九里湖中心公园为核心，塑造不同主题的功能区域，形成亲切宜人、个性鲜明的城市滨水门户空间 滨水休闲产业区 城市文化活动区 生态水源涵养区“一心235、“九里湖公园“两带”创意体验休闲带 城市特色林带“三区”滨水时尚休闲区 城市文化活动区 城市生态涵养区 总体规划结构 项目规划建议/重点区域规划策略/九里河滨水区域/规划结构 306 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 欲了解更多信息，请联系：欲了解更多信息，请联系：021-60867753， 九里湖公园 展示无锡形象的名片 水上舞台，水幕电影 特色演出、主题活动聚集人气 文化艺术中心、滨水高星级酒店 标志性建筑提升区域认知度 城市雕塑公园 城市文化展示 水岸商业街 营造滨河休闲商业氛围 特色水上游览 丰富滨水生活 中段城市文化活动区（缤纷、开放）通过236、开放空间、标志建筑的打造，构筑现代新城市滨水中心，营造具有无锡特色的门户形象 雕塑 公园 滨水广场 文化艺术中心 滨水商务区 滨水商业街 滨水酒店 项目规划建议/重点区域规划策略/九里河滨水区域/功能布局 307 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 欲了解更多信息，请联系：欲了解更多信息，请联系：021-60867753， 创意休闲街区 以创意用品专卖、休闲餐饮、休闲娱乐功能为主题，形成时尚、动感的滨水商业街区 工业遗址公园 对原厂房进行改造，展示无锡历史，提升地区文化价值 渔人游憩码头 结合创意街区形成具有时代气息的休闲码头 西段滨水时尚休闲区（创意237、时尚）营造充满活力的滨水氛围，结合区域现状，打造工业遗址公园，提升地区文化价值 工业遗址公园 渔人休闲码头 滨水特色小品 创意休闲街区 临水休闲餐饮 项目规划建议/重点区域规划策略/九里河滨水区域/功能布局 308 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 欲了解更多信息，请联系：欲了解更多信息，请联系：021-60867753， 城市特色林带 营造地区性的景观特色，具有地域标示性 城市体育公园 自然、活力的社区开放空间 生态湿地公园 展示特色湿地景观，为绿色居住提供良好生态环境 小型泊船码头 形成亲水近水的生态游憩氛围 东段生态水源涵养区（自然、野趣）构238、筑休闲野趣的景观环境，为居住空间提供绿色、健康的滨水环境 生态湿地公园 城市特色林带 观景平台 河滨步道 河岸游乐设施 项目规划建议/重点区域规划策略/九里河滨水区域/功能布局 309 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 欲了解更多信息，请联系：欲了解更多信息，请联系：021-60867753， 特质性构造优美变化有秩的滨水轮廓线，形成独特鲜明的城市意向 项目规划建议/重点区域规划策略/九里河滨水区域/空间形态 滨水天际线 深化个性特征 造型独特的建筑物、构筑物(如电视塔)和雕塑，使天际线生动，具有可识别性 通过建筑物特殊的排列组合，诸如高度、体量上的239、强烈对比和起伏，间距上的疏密相间的韵律变化和方位上的特殊组合，塑造个性鲜明的天际线形象。结合地势特点，强化地区特征，结合外围山体，形成山水相互渗透富有层次的空间 建立视觉中心，切忌单调乏味，应当有起伏变化、高潮和重点 注重前景天际线与背景天际线的协调关系，注重对天际线优美感、韵律感、层次感的塑造 310 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 欲了解更多信息，请联系：欲了解更多信息，请联系：021-60867753， 项目45.62平方公里的范围内，重点发展住宅作为主要的开发物业，在可出让的土地中占据绝对优势比例 项目规划建议/整体物业体量发展建议/项目整240、体物业体量配比建议 用地性质 用地面积（公顷）建筑面积（万平方米）用地面积 比重 建筑面积 比重 商业用地 104.703 8.93%256.5055 11.86%办公用地 81.396 6.94%220.913 32.84%居住用地 971.011 82.78%1650.096 52.72%酒店用地 15.88 1.35%29.721 1.42%总计 1172.99 100.00%2157.235 100.00%311 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 欲了解更多信息，请联系：欲了解更多信息，请联系：021-60867753， 启动区重点发展住宅、241、办公、商业业，并发展酒店物业完善启动区功能 项目规划建议/整体物业体量发展建议/启动区物业体量配比建议 用地性质 用地面积（公顷）建筑面积（万平方米）用地面积 比重 建筑面积 比重 商业用地 59.44 12.06%138.8965 15.68%办公用地 60.725 12.32%157.15 17.74%居住用地 368.505 74.75%577.6705 65.22%酒店用地 4.34 0.88%12.065 1.36%总计 493.01 100.00%885.782 100.00%住宅容积率1.2 商住混合、居住商业、二类住宅用地容积率按规划容积率计算(2.5)商办容积率按照规划计算 242、住宅容积率1.2 住宅容积率1.8 规划容积率大于3的按照3计算，规划容积率小于3的按原有容积率计算 住宅容积率1.4 启动区土地容积率示意图 312 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 欲了解更多信息，请联系：欲了解更多信息，请联系：021-60867753， 用地性质 用地性质细分 用地面积（公顷）建筑面积（万平方米）用地面积 比重 建筑面积 比重 商业用地 居住商业混合用地 8.534 1.73%13.2886 1.50%商办混合用地 26.025 5.28%67.35 7.60%商住混合用地 24.501 4.97%57.5739 6.50%商243、业用地 0.38 0.08%0.684 0.08%小计 59.44 12.06%138.8965 15.68%办公用地 商办混合用地 60.725 12.32%157.15 17.74%小计 60.725 12.32%157.15 17.74%居住用地 二类住宅用地 234.53 47.57%323.734 36.55%居住商业混合用地 76.806 15.58%119.5974 13.50%商住混合用地 57.169 11.60%134.3391 15.17%小计 368.505 74.75%577.6705 65.22%酒店用地 旅馆业用地 4.34 0.88%12.065 1.36%小计244、 4.34 0.88%12.065 1.36%合计 493.01 100.00%885.782 100.00%注：商办混合用地中商业和办公分别按30%：70%比例拆分；居住商业混合用地中居住和商业分别90%：10%比例拆分；商住混合用地中居住和商业按70%：30%比例拆分 启动区各物业配比及细分如下：项目规划建议/整体物业体量发展建议/启动区物业体量配比建议 313 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 欲了解更多信息，请联系：欲了解更多信息，请联系：021-60867753， 核心区以商业、办公为核心物业，并加强会展、酒店的开发，形成城市中心区 项目规245、划建议/整体物业体量发展建议/核心区物业体量配比建议 用地性质 用地面积（公顷）建筑面积（万平方米）用地面积 比重 建筑面积 比重 商业用地 44.05 24.53%109.005 26.20%办公用地 57.904 32.24%148.687 35.74%居住用地 73.306 40.82%146.218 35.15%酒店用地 4.34 2.42%12.065 2.90%总计 179.6 100.00%415.975 100.00%314 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 欲了解更多信息，请联系：欲了解更多信息，请联系：021-60867753， 246、高铁地区公共基础设施主要规划有教育设施、体育设施、医疗设施、社区邻里中心等 项目规划建议/公共基础设施规划/教育、医疗等设施 教育设施 幼儿园、小学、中学：幼儿园、小学、中学根据居住片区的未来人口规模于居住片区内部紧临设置，各区域形成系统的教育资源；高级中学服务于整个高铁规划地区，选址紧临居住片区、主要城市主干道，并从整体上平衡区域教育资源；规划方案里教育设施的分布于各居住片区，整体设置合理科学。社区中心、医疗设施等 在各居住区内，规划布置社区中心；各居住社区级医疗卫生设施结合社区中心设置。315 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 欲了解更多信息，请247、联系：欲了解更多信息，请联系：021-60867753， 整体项目依据功能定位与用地性质主要形成住宅、办公、商业、酒店等系统性物业体系 项目规划建议/分项物业规划建议/物业体系分析 用地属性 商办混合用地 商住混合用地 二类住宅用地 居住商业混合用地 服务业用地 其它 重点功能 商业功能 商务功能 居住功能 酒店功能 行政功能 游憩功能 配套功能 基于无锡高铁项目的用地性质与功能需求，区域主力发展住宅、写字楼、商业物业，辅助发展酒店、公共场所等物业。商住综合区 居住 功能区 商住综合区 休闲游憩区 商务商业 综合区 居住 功能区 居住 功能区 居住 功能区 休闲游憩区 316 克而瑞（中国）信248、息技术有限公司版权所有克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 欲了解更多信息，请联系：欲了解更多信息，请联系：021-60867753， 住宅物业总体定位为富有无锡特色的大型居住功能片区 项目规划建议/分项物业规划建议/住宅物业建议 活力新镇+水巷邻里 水岸新城+湿地公园 创意天地+智慧社区 各具特色的大型生态社区 高铁商务区居住物业体系 居住片区以住宅物业为主要功能，配套行政中心、社区商业、教育医疗以及公园广场等生活设施。田园风情社区+绿色行政 国际学校+国际社区 奥体中心+运动社区 绿色政务 创意LOFT 奥体中心 社区商业 国际学校 居住 功能区 居住 功能区 居住 功能区 居住 功能区249、 商住综合区 商住综合区 317 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 欲了解更多信息，请联系：欲了解更多信息，请联系：021-60867753， 绿色政务 建议依据 区域建筑容积率为1.4-1.8，大型综合居住区。建筑风格 以现代风格为主，体现自然、生态特色的田园风格的主题社区。形态建议 建筑形态以小高层与多层为主，部分低密度别墅。设计意向 居住区依托绿色行政办公区，及原有老镇中心区，打造大型综合社区，通过完善的邻里服务中心的打造，营造浓厚居住氛围 田园社区结合行政公共服务中心及老镇中心区打造大型田园风格主题居住区 项目规划建议/分项物业规划建议/住宅250、物业建议 田园社区 318 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 欲了解更多信息，请联系：欲了解更多信息，请联系：021-60867753， 生态湿地+水岸新城区利用区域水景资源及湿地公园打造生态型高品质大型居住区 项目规划建议/分项物业规划建议/住宅物业建议 建议依据 区域建筑容积率为1.4-1.8，临近核心商务商业区，适合打造都市精英居住社区。建筑风格 以现代简约风格为主，体现时代特征，加入时尚元素。形态建议 建筑形态以小高层与多层为主，部分低密度别墅。设计意向 居住区依托九里河水景资源，以及生态湿地景观资源，注重与自然景观的融合，规划结合绿轴的水系251、和景观，合理设计生态型住区环境 水岸新城湿地公园 319 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 欲了解更多信息，请联系：欲了解更多信息，请联系：021-60867753， 活力新镇+水巷邻里区依托区域河流资源，呈现水乡居民特有的生活环境，打造富有江南水乡特色的大型居住区 项目规划建议/分项物业规划建议/住宅物业建议 建议依据 区域建筑容积率为1.41.6，北面临山、南面临水，自然资源得天独厚。建筑风格 采用新中式风格，风格塑造丰富多变，包容性更强，体现江南水乡的地域特色 形态建议 花园洋房、多层住宅、小高层。设计意向 注重与自然景观的融合，呈现江南水乡居252、民特有的生活环境。以山为依托，以水为衬托，打造个性鲜明、易于识别的特质空间。活力新镇+水巷邻里 田园社区 320 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 欲了解更多信息，请联系：欲了解更多信息，请联系：021-60867753， 创意天地+智汇社区 创意LOFT 建议依据 区域建筑容积率为1.4-1.8，结合创意街区，打造服务青年人群的特色社区 建筑风格 以创意LOFT、SOHO创意商业街区、创意办公为主，体现时代特征，加入时尚元素。形态建议 建筑形态以小高层与多层为主，部分低密度别墅。设计意向 建筑设计体现时尚、现代的特色，外形简洁动感，具有视觉冲击力 253、创意天地+智汇社区以创意LOFT、创意办公为主体现时代特征，打造服务青年人群的特色社区 项目规划建议/分项物业规划建议/住宅物业建议 321 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 欲了解更多信息，请联系：欲了解更多信息，请联系：021-60867753， 国际综合型社区突出社区高尚品质，通过富于质感的建筑立面及国际学校等配套的打造高档商住混合社区 项目规划建议/分项物业规划建议/住宅物业建议 建议依据 区域建筑容积率在1.21.8，处于未来的行政中心区域，临近山体公园，生态环境资源良好。建筑风格 建筑风格建议多样化，体现建筑立面质感，可采用新古典主义风格254、以美化城区，形成城市风景线。形态建议 部分发展叠加别墅、花园洋房，以多层及小高层为主。同时导入低密度花园式国际学校。设计意向 即突出居住小区的高尚品质，又合理营造住宅区域内部的邻里氛围；规划结合生态景观，合理设计生态型住区环境。国际学校+国际社区 社区商业 国际学校 322 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 欲了解更多信息，请联系：欲了解更多信息，请联系：021-60867753， 奥体中心+运动社区 奥体中心 建议依据 区域建筑容积率为1.5-1.8，通过奥体中心的规划，形成运动主题的居住社区。建筑风格 以现代简约风格为主，表现运动活力的主题，同时255、导入生态健康的生活元素。形态建议 建筑形态以小高层与多层为主。设计意向 居住区依托九里河水景资源，结合奥体中心，打造运动生活主题的商住混合片区 项目规划建议/分项物业规划建议/住宅物业建议 运动综合型社区结合区域内奥体中心，导入生态健康等元素，打造运动生活主题的商住混合片区 323 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 欲了解更多信息，请联系：欲了解更多信息，请联系：021-60867753， 办公物业以高铁站为核心形成中央商务区，并以研发区形成特色产业核心基地 项目规划建议/分项物业规划建议/办公物业建议 无锡高铁CBD商务区 中央商务 核心区 生态商256、务 总部经济 区域将大力发展服务业产业集群，电子商务、教育、会展、设计性行业、品牌创意、数字影视、广告传媒、会计、审计、评估、检测、法律、金融等；甲级写字楼宇群经营建议采取引入境内外写字楼高端专业开发商以租赁的形式长期持有、统一经营，打造高品质楼宇。其他写字楼以租售并举的形式完成区域商务区的开发。区域将以发展创新孵化产业集群、流程外包产业集群，高新技术成果转化服务中心、产权交易中心、财务结算、投融资、市场营销、人力资源、采购、第三方物流等业务外包、总部基地、国际商务等；商务办公可开发企业总部、LOFT、SOHO、企业会所等物业，建议楼宇以栋的形式出售经营。总部经济花园 总部 经济花园 商住 综257、合区 商住 综合区 商业商办 综合区 324 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 欲了解更多信息，请联系：欲了解更多信息，请联系：021-60867753， 中央商务核心区建议打造甲级写字楼、商务写字楼、企业总部基地等 项目规划建议/分项物业规划建议/办公物业建议 建议依据 区域建筑容积率为2.5-4.5，位于整个项目的核心区域，是整个项目的商务商业中心和形象标杆，打造标志性建筑。建筑风格 现代简约的风格，体现大气、质感、城市气质，标杆型建筑设计，打造一流的商务中央区。形态建议 超高层、高层、小高层标志性建筑，形成城市天际线。设计意向 注重整个区域的商258、务氛围的营造，提倡时尚、简约的建筑风格；标杆建筑物的建造，提升整个区域的项目品质；打造5A国际写字楼、甲级写字楼、高级商住楼等。商住 综合区 商住 综合区 商业商办 综合区 325 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 欲了解更多信息，请联系：欲了解更多信息，请联系：021-60867753， 特色产业核心基地建议打造BUSINESS PARK、企业服务公寓、企业会所、企业商务楼、SOHO办公、创意式办公、LOFT 办公 项目规划建议/分项物业规划建议/办公物业建议 建议依据 区域建筑容积率为0.81.5，位于项目的产业园区，服务于周边产业基地。建筑风格259、 体现地域文化特色，结合现代风格元素与行业特征，形成城市特殊的符号。形态建议 小高层、多层特色创意现代建筑。设计意向 BUSINESS PARK、企业服务公寓、企业会所、企业商务楼、SOHO办公、创意式办公、LOFT 办公。总部经济区 326 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 欲了解更多信息，请联系：欲了解更多信息，请联系：021-60867753， 商业物业形成商业中心区、大型SHOPIING MALL购物中心、滨水商业、社区型商业四个层次商业物业 项目规划建议/分项物业规划建议/商业物业建议 大型国际城区商业层级 商业中心区 大型精品购物中心 滨260、水商业 社区型商业 高铁商务区商业形成四个层次：商业中心区、大型SHOPPING MALL、滨水商业、社区型商业；商业各物业经营上实行销售并举，引入国际性商业运营公司统一管理，打造城市高品质商业。精品购物中心 特色滨水商业带 社区商业 邻里中心 社区商业 邻里中心 社区商业 邻里中心 商业中心区 327 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 欲了解更多信息，请联系：欲了解更多信息，请联系：021-60867753， 商业中心区建议打造城市商业广场、商业街、时尚购物中心、美食广场、休闲娱乐中心等业态 项目规划建议/分项物业规划建议/商业物业建议 建议依据 261、区域位于整个项目的核心区域，是整个城区的商业中心和形象标杆。建筑风格 体现现代、时尚、高档，注重玻璃幕墙和色彩的运用。形态建议 以大型百货商场表现，并注重室内购物空间的打造。业态建议 业态上建议高档商业广场（如万达、百联）、精品商业街、私人商务会所、高档餐饮、时尚购物中心、独栋创意商场、美食广场、创意走廊、SPA和休闲中心等。设计意向 一站式现代休闲消费场所，满足商务人士生活功能需求。商业购物中心 滨水休闲商业区 城市特色商业走廊 328 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 欲了解更多信息，请联系：欲了解更多信息，请联系：021-60867753， 地262、下商业区主要设置于地下一层，建议打造集特色产品零售、餐饮广场和休闲场所为一体的地下商业综合体，业态为零售商场、休闲书吧、咖啡屋、城市超市等 项目规划建议/分项物业规划建议/商业物业建议 商业布局 地下空间分为2层，地下二层主要为轨道交通和地下车库，商业主要分布在地下一层空间。业态建议 1、高铁站点附近将成为客流的主要聚集地，因此建议地下空间打造成集零售商场、餐饮广场和休闲场所为一体的地下商业综合体，业态包括地下购物街、餐饮广场、便利商店、休闲书吧、咖啡屋等。2、地铁查桥站的地上建筑为会展中心，因此建议地下空间可以作为会展的配套设施，以餐饮和休闲场所为主。3、地铁金桥站的地上建筑为专业市场，因此263、建议地下空间将作为大型商业市场的延伸，以专业市场为主，配套餐饮为辅。1 2 3 1.高铁站点地下空间 2.查桥站地下空间 3.金桥站地下空间 329 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 欲了解更多信息，请联系：欲了解更多信息，请联系：021-60867753， 项目规划建议/分项物业规划建议/商业物业建议 大型精品购物中心建议打造 Outlets精品购物广场、FOXTOWN、特力屋等，集休闲、餐饮、娱乐为一体的一站式区域消费中心 建议依据 项目区域内的大型精品购物中心，依托城市快捷道路和2号线查桥站，交通便利，引入大量城市消费人流。建筑风格 体现现代商264、业，注重开放性、体验式风格营造。形态建议 以多层BOX商业街区表现、半开放式shopping mall。业态建议 以国际、国内精品专业市场、Outlets精品购物广场、FOXTOWN、特力屋子等，集休闲、餐饮、娱乐为一体。精品购物中心 330 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 欲了解更多信息，请联系：欲了解更多信息，请联系：021-60867753， 滨水商业建议开发滨水餐饮、娱乐会所、休闲活动广场等业态 项目规划建议/分项物业规划建议/商业物业建议 建议依据 依托九里河河道的水系资源，打造集高端特色餐饮、休闲娱乐、观光、文化为一体的国际风情商业水街265、。建筑风格 水乡特色配以欧陆风情。形态建议 国际风情商业水街、酒吧娱乐动感特区、欧陆风情STREET MALL。业态建议 滨水特色餐饮、休闲娱乐及活动广场。设计意向 各种建筑与河流相辉映，充分利用河道景观，形成优美和谐的水岸建筑。特色滨水商业带 331 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 欲了解更多信息，请联系：欲了解更多信息，请联系：021-60867753， 社区型商业建议打造精品屋、便利店、餐饮、配套商业等业态，满足居住片区生活需求 项目规划建议/分项物业规划建议/商业物业建议 建议依据 在各邻里中心社区设施社区型商业、以满足周边居民的日常生活配266、套需求为主要目的。建筑风格 以现代风格为主，可适当考虑异国风情建筑风格。形态建议 亲切感设计、沿街排布，亲切的邻里型设计，开发式底商。业态建议 社区型精品屋、便利店、各式餐饮、配套商业。设计意向 以生活配套功能为主，中高档次，涵盖日常生活的各类。商业式邻里中心 商业式邻里中心 商业式邻里中心 332 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 欲了解更多信息，请联系：欲了解更多信息，请联系：021-60867753， 高星级酒店建议为四星级酒店，并兼具会展功能，满足未来区域内商旅、会展、休闲娱乐等需求 项目规划建议/分项物业规划建议/酒店建议 建议依据 在行政267、区、核心商务区，根据商务配套的需要，设置两处高星级酒店物业。建筑风格 以异国风情或现代建筑风格体现城市魅力。形态建议 以高层、小高层的形态打造城市酒店标志。设计意向 具备复合型功能，满足区域未来商旅、会展、休闲、娱乐、商务洽谈等多种需求，高品位、高品质酒店的打造，引入高端酒店物业管理公司，为商务人士提供高档次的酒店服务，有利于提升片区品质。高星级酒店 高星级酒店 333 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 欲了解更多信息，请联系：欲了解更多信息，请联系：021-60867753， 商务酒店建议引入经济商务型品牌连锁酒店，满足商务客户的居住需求 项目规划268、建议/分项物业规划建议/酒店建议 建议依据 高铁的运营带来大量商务人流，十分需要设置商务型、经济型酒店，以满足商务市场需求。建筑风格 体现时尚、简约的现代风格，并注重细节空间的营造。形态建议 以小高层、高层为表现形式，突出商务酒店特征。设计意向 注重酒店特色氛围的营造，不同的商务型、便捷型酒店的特色各不相同；引入品牌连锁酒店，注重商务客户居住需求的满足，弱化配套需求。商务酒店 商务酒店 334 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 欲了解更多信息，请联系：欲了解更多信息，请联系：021-60867753， 北区以“静”为主题，结合山体打造生态游憩区，南区269、则主要以“动”为主题，建设康体公园、极限运动公园等以运动特色的城市体验区 功能布局 北区翠屏山、吼山、胶山区域将主要发展青少年实践项目、生态休闲度假等项目，而南区则主要发展山林野趣项目、极限运动、康健运动康健项目。业态建议 北区业态将涵盖森林氧吧、郊野游憩公园、青少年实践基地、益智成长乐园、野外拓展训练营等。南区业态主要为极限运动、攀岩、滑草场、滑雪场、高尔夫练习场、丛林定向越野等。白丹山康体休闲公园 翠屏山郊野游憩公园 青少年成长益智乐园 极限运动主题乐园 项目规划建议/分项物业规划建议/城市主题乐园区建议 335 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有270、 欲了解更多信息，请联系：欲了解更多信息，请联系：021-60867753， 项目区域开发土地运营研究项目区域开发土地运营研究 336 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 欲了解更多信息，请联系：欲了解更多信息，请联系：021-60867753， 以价值实现为导向，确保实现“四个成功+三大效益”项目区域开发土地运营研究/区域运营思考/运营目标 在这个城市营销已经成为城市竞争力的一个重要组成部分的时代，本项目土地运营所带来的影响对于无锡发展所产生的意义远远大于土地成功出让本身的意义。本项目土地的推介可作为无锡城市营销的一个引擎，本项目土地前期的推广和后期271、的运作执行过程可作为无锡城市营销的载体和契机。成功建立城区品牌：成功打造无锡高铁区域品牌，打造无锡城市新名片；成功营造投资热土：以城市新区发展前景营造区域投资价值；成功提升土地价值：区域价值的塑造实现项目土地价值的提升；成功实现土地收益：将土地价值落实为真实的土地收益；四个成功 品牌效益：树立国际型一流标杆商务区、居住区，提升整个锡山区域品牌价值；社会效益：解决大量的社会就业、财政、税收问题，提升高铁地区国民生活水平；经济效益：区域成型后年创百亿经济效益，成为区域经济发展的推动力和加速器。三大效益 337 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 欲了解更多272、信息，请联系：欲了解更多信息，请联系：021-60867753， 项目区域运营建立在市场实际情况的基础上，合理控制土地出让，实现土地价值变现 贴合市场实际情况 启动区块高调出让 现金流的合理控制 地块价值变现 以实现土地成功运营为前提，根据城市宏观环境和市场客观形势，分阶段分区块开发 通过启动区块的出让，将项目完美地展示给各开发商，提升市场对于无锡高铁项目的期望，实现利润的稳步回收 控制项目合理的出让量，保持平稳收益，合理的现金流，保证后续项目持续进展 保证整体项目的效益最大化、地块价值逐步得到有序实现 项目区域开发土地运营研究/区域运营思考/运营原则 338 克而瑞（中国）信息技术有限公司版273、权所有克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 欲了解更多信息，请联系：欲了解更多信息，请联系：021-60867753， 项目区域运营遵循三大原则，灵活应变，推动城区开发建设 1、统一规划，市场导向的指导策略 2、公建先行，分步开发的开发策略 3、原则上全部出让，弹性自主开发持有策略 确保项目的统一性、协调性及可持续发展，实现项目的高标准开发，对项目进行统一规划，进而指导城区的后续开发与运营工作 各阶段土地出让期先做好公建配套设施，变生地为熟地，以分期、分步实现合理化土地开发运营时序和土地空间发展安排开发策略，确保土地的科学、有效运营 原则上以土地的全部转让主，并根据市场实际情况和项目的自身特274、质，可在全部转让的原则基础上，实行弹性自主开发持有的发展策略，以规避市场的不确定性风险及某些特殊项目的成功开发 1 2 3 项目区域开发土地运营研究/区域运营思考/运营策略 339 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 欲了解更多信息，请联系：欲了解更多信息，请联系：021-60867753， 区域开发模式主要“土地一级开发模式”与“土地一二级联动开发”模式；结合项目情况，高铁商务区项目建议主要采取“单一企业主导的土地一级开发模式”项目区域开发土地运营研究/区域开发模式思考 运营 模式 参与 主体 运营模式 优劣势 土 地 一 级 开 发 政府部门 主导275、 由政府下辖土地储备中心进行统一操作 大多体现为生地出让，给后续拿地开发企业带来不确定性 虽然风险小，但土地价值尚得以充分挖掘 开发周期较短，不利于统一规划 对资金要求不高 单一企业 主导 企业在得到政府委托授权或者通过正常交易获得成片土地后，进行独立的市场化操作 进行各种基础设施建设，使土地由生地变为熟地，再对外进行土地出让 企业具备强大的资源整合力与资本实力，主要以一级开发为主 大多以熟地出让，易受到开发企业的认同 便于统一规划，有利整体区域形象塑 土地价值能得以最大程度的挖掘 主要以获取土地溢价为主要收益 开发周期较长，对资金要求高 土 地 一 二 联 动 级 开 发 单一企业 主导 通276、过交易（往往低价）从政府手中获取成片土地 往往一级开发（基础设施）与二级开发（项目建设）同步进行 企业具备丰富的物业开发经验与较好的资本实力 对资金要求较高，开发周期适中 企业具备一定风险，不确定性较大 不利于整体规划的控制，极易受到市场的左右 土地价值得到一定程度体现，主要以二级项目开发获取收益 多个企业 参与 由多个企业或代表企业通过交易从政府手中获取成片土地 往往一级开发（基础设施）与二级开发（项目建设）同步进行 企业具备一定的资金与良发的物业开发经验 对单一企业资金要求较低，同时开发周期较短 一定程度有利于整体规划 企业间的联合风险较大 主要以项目开发获取利润 340 克而瑞（中国）信277、息技术有限公司版权所有克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 欲了解更多信息，请联系：欲了解更多信息，请联系：021-60867753， 高铁商务区项目发展理念：以高铁建设为契机 以产业优化为先导 以环境友好为保障 以持续发展为目标 项目区域开发土地运营研究/区域开发策略/开发思念 高铁商务区项目立足于区域45.62甚至125平方公里的大型综合城区发展思考，以城市交通发展为先机，关注持续性、环保性 341 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 欲了解更多信息，请联系：欲了解更多信息，请联系：021-60867753， 启动区土地运营根据开发时序、引擎项目278、土地招商三大策略，确保城区开发顺利进行 时 序 策 略 根据国内新城开发时序规律，合理安排城区开发时序 根据成熟区域及大型公建周边先行开发规律，合理安排空间开发时序 城市 触媒 策略 先期通过城市触媒项目的建设带动区域形象提升，人气集聚 分阶段采用多种引擎齐力催生片区发展 招 商 策 略 启动期可适当降低地价引入知名的综合型开发商，激活区域大盘开发 外地大型开发商与无锡本地企业共同开发 部分综合功能片区打包一起出让 项目区域开发土地运营研究/区域开发策略/土地运营策略 342 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 欲了解更多信息，请联系：欲了解更多信息279、，请联系：021-60867753， 规划期 建设期 快速发展期 稳定繁荣期 办公项目 商业项目 公建设施 土地开发 路网设施 居住项目 住宅 公建设施、政府公务设施 政府相关部门办公物业 中高档办公 大型公建配套 中高档住宅 社区级商业 城市级商业 高档办公 开发次序 新城区成功开发次序 0-2年 3-4年 5-10年 10年后 时间 开发类型 通过研究，新城开发一般经历由公建住宅商业办公的次序，总开发周期一般在12-15年 旅游项目 旅游项目 旅游项目 区域级商业 城市级商业 不同城市新中心区的开发历程基本一致 不同城市，开发力度不同，则开发周期不同 项目区域开发土地运营研究/区域开发策略280、/新城物业开发时序研究 343 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 欲了解更多信息，请联系：欲了解更多信息，请联系：021-60867753， 启动模式 动力 适用条件 典型案例介绍 商务启动 产业推动 城市或区域经济发展较好，产业化发展程度较高，现代服务业为主，政府大力推动发展现代商务区 宁波东部新城先期引入台北101大厦开发商台湾宏泰集团，进行大规模的办公楼等商务设施的建设和招商，启动城区开发 商业启动 城市化包围 交通要道沿线建设专业商贸品类市场或者新城区开发大型商业中心，形成聚集效应 宁波鄞州新城以商业为启动引擎，先期引入万达集团，通过万达广场281、建设，带动区域商业配套成熟和城区发展 居住启动 自然生长 以交通导向为前提发展条件，承担主城区人口的疏导，建设大规模居住社区以及配套设施 上海安亭新镇以住宅功能为主导，区域先期开发住宅物业，在住宅开发初具规模的情况下，启动酒店、商业配套的建设 公建设施启动 政府建设 新城区大规模投资的地标性建筑以及完整的基础设施、公建设施，使区域成为城市亮点，带动区域整体发展 郑州郑东新区通过人工湖、大型文化艺术中心、会展中心等公建拉开城区建设序幕；杭州钱江新城杭州大剧院、市民中心、国际会议中心等大型公建启动城区建设；南京河西新城先期通过奥体中心建设带动区域发展，后通过商务功能建设继续推动城区发展 行政启动 282、政务推动 城市新区以政府迁移引致大规模基础设施建设，以行政区中心推动区域发展，实现城市功能发展外扩 成都南部新区开发建设初期提出建设行政中心，通过行政中心入驻预期带来知名开发商的入驻 常州北部新城开发之初通过市区两级行政中心入驻带动区域形象提升，人气聚集 主题休闲启动 主题资源撬动 区域拥有自然资源、旅游资源基础，具备发展主题乐园的先决条件 深圳华侨城通过主题公园的先行建设，聚集人气，带动区域发展 新城开发主要有以下六种启动模式 项目区域开发土地运营研究/区域开发策略/新城开发启动模式研究 344 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 欲了解更多信息，请283、联系：欲了解更多信息，请联系：021-60867753， 项目区域开发土地运营研究/土地运营策略/区域启动模式建议 综合评比，我们建议以公建设施建设作为主要启动模式，并选择行政、主题休闲模式为作为完善，同时考虑居住物业的先期容易开发特征和商务区的主要商务功能 公建设施+行政+主题休闲 注：政府成本投入分值越高，说明投入越低，其他指标分值越高，说明越符合该评价指标 评价因子 方案 商务 商业 居住 公建设施 行政 主题休闲 提升区域形象 提升区域土地价值 现实可行性 聚集人气效益 区域需求迫切性 政府成本投入 综合评价 很好 一般 较差 较好 差 345 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有克284、而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 欲了解更多信息，请联系：欲了解更多信息，请联系：021-60867753， 单独建筑或公共空间 剧院 博物馆 功能区 综合购物区 主题公园或游乐园 实体 柱廊 喷水池 群体建筑 CBD 大学城 自然景观元素 风景区 湖泊 海滩 城市触媒 城市触媒(City Catalytic)概念，源于美国学者韦恩奥图和唐洛干先生于1988年编著的美国都市建筑城市设计的触媒一书。城市触媒并不是一个单独产品。在不失去其本身性质的同时，能促使城市构造持续与渐进发展，粘合整个建筑群落各个功能空间并刺激与引导后续开发，在城市发展与改造过程中，具有连锁反应的潜力。所谓城市触媒，是由285、城市所塑造的元素，是城市发展的催化剂，可以激发和引导城市发展 项目区域开发土地运营研究/土地运营策略/城市触媒 346 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 欲了解更多信息，请联系：欲了解更多信息，请联系：021-60867753， 研究发现，新城开发较多通过大型公建设施、品质居住社区、区域商业中心、标志性建筑、行政、商务办公中心等城市触媒（亮点引擎）项目建设带动城区发展 项目区域开发土地运营研究/土地运营策略/城市触媒案例借鉴 公建、居住启动 行政商务提升 先行建设杭州大剧院、市民中心、国际会议中心、波浪文化城、城市阳台、杭州棋院等大型公建，周边住宅同286、时开发建设 行政区导入催化区域成熟 公建启动 居住、商业提升 行政启动 公建、居住启动 商务提升 利用“十运会”机会先行建设奥体中心、南京国际博览中心等公建，周边地块同时引入仁恒等知名开发商开发住宅物业 后由政府引入大型企业集团，在区域建设16栋总部办公建筑，带动区域商务氛围形成 杭州钱江新城 郑州郑东新区 青岛东部新区 南京河西新城 初期建设83公顷的中心公园，打造如意湖和中央绿地 初期建设郑州国际会展中心作为区域标志性建筑 初期建设河南艺术中心，由大剧院、音乐厅、小剧场、美术馆、艺术馆五个单体组成 后续开发住宅物业，并建设宝龙城市广场，打造城市商业中心 为了拓展城市外部空间，实现城市格局的287、有序发展，1992年，邓小平南巡讲话后，青岛迅速作出了开发东部新区的决定 区域把青岛市级机关迁入作为启动突破口，以行政中心的东移，带动城市建设开发热点的转移，带动人们对区域的良好预期，从而迅速带动了诸多企业的入驻 运营模式 具体措施 新城 347 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 欲了解更多信息，请联系：欲了解更多信息，请联系：021-60867753， 采用多种城市触媒项目，齐力催生片区发展 高档酒店 文化艺术中心 锡山中央公园 锡山中央公园（建设时间：2010-2011）打造站点北部休憩公园，树立区域形象，提升土地价值。九里湖公园（建设时间：20288、09-2011）打造生态景观休闲公园，提升区域形象。标志性钟楼（建设时间：2009-2011）通过高铁站点标志性建筑的打造，树立区域乃至无锡的形象。文化艺术中心（建设时间：2009-2011）建设文化艺术中心、设置音乐厅、小剧场、美术馆、展示中心等功能，形成区域亮点。高星级酒店（建设时间：2010-2012）引入知名酒店，高标准建设形成区域标志性建筑之一，吸引人流。九里湖 九里湖公园 锡山行政中心（建设时间：2010-2011）建设区域行政中心，完善区域行政服务平台。标志性钟楼 锡山行政中心 项目区域开发土地运营研究/土地运营策略/城市触媒设置 348 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有克289、而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 欲了解更多信息，请联系：欲了解更多信息，请联系：021-60867753， X-Game Zone极限运动公园（建设时间：2010-2012）开发拓展、滑草场、滑雪场、极限运动、高尔夫练习场等旅游项目，吸引人流，推动新城发展。Mini Zone亲子乐园（建设时间：2012-2014）建设亲子益智乐园、星期八小镇、青少年成长主题训练营、卡通城等青少年娱乐项目，聚集人气，推动新城发展。工业遗迹公园（建设时间：2013-2015）通过工业遗迹公园建设，记录区域工业发展历程，形成区域一道亮丽风景线。Mini Zone X-Game Zone 工业遗迹公园 采用多种290、城市触媒项目，齐力催生片区发展 奥体中心 奥体中心（建设时间：2013-2015）建设奥体中心，完善区域体育活动配套设施。精品购物中心 精品购物中心（建设时间：2010-2012）建设奥特莱斯、FoxTown等大型精品卖场，带动人气集聚。项目区域开发土地运营研究/土地运营策略/城市触媒设置 349 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 欲了解更多信息，请联系：欲了解更多信息，请联系：021-60867753， 城市触媒建设实施四大行动 公建先行 行政启动 商业发力 主题塑造 行动 内容 建议 规模 投资 经营模式 潜在招商客户 公建先行 标志性钟楼 10291、0米 约4000万 由商务区管委会建设，后期引进相关合作内容，如户外LED广告。南京灯火辉煌、高界文化传媒、亚洲户外传媒机构、联亚国际等 九里湖公园 水面10万平方米 约5000万 由商务区管委会建设，引进相关水上乐园经营公司。热带风暴、南京新日兴、番禺潮流、太阳宫 文化艺术中心 4-5万平方米 约6亿 由商务区管委会建设，引进无锡市音乐厅、小剧场、美术馆、艺术馆相关经营公司。北京保利、中国对外文化集团、北京颂雅风 奥体中心 4-5万平方米 约4.5亿 由商务区管委会建设，引进体育馆相关经营公司。体世灵克、华维体育、上海柏欣、上海领先 其他大型公建 各学校教育设施、医院医疗设施先行建设，完善区292、域配套设施，增加区域吸引力。行政启动 行政中心 行政办公总建筑面积37万方 约7.5亿 由商务区管委会建设，引进锡山区相关政府部门。锡山区相关政府部门 锡山中央花园 占地3.83万平方米 约500万 由商务区管委会建设 商业发力 五星级酒店(包括会议会展功能)约13万平方米 约10亿 土地出让，引进投资公司建设和酒店管理公司经营 万豪、喜达屋、洲际、雅高、香港联邦、新加坡辉盛国际、凯莱 精品购物中心 约6万平方米 约3亿 土地出让，引进开发商运作经营 百联、九龙仓、宝龙集团 主题塑造 X-Game Zone 占地约1200亩 约10亿 引进主题乐园经营商，租赁山体及周边土地用于建设 华侨城、上293、海大顺北海道滑雪有限公司、厦门奇乐儿、方特、日本Kidzani等 Mini Zone 占地约1000亩 约5亿 上海童梦投资管理有限公司、台湾汤姆熊欢乐世界有限公司 工业遗迹公园 占地约100亩 约2000万 由商务区管委会建设、管理 项目区域开发土地运营研究/土地运营策略/城市触媒建议 350 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 欲了解更多信息，请联系：欲了解更多信息，请联系：021-60867753， 第一阶段启动大型公建、核心商务功能及北部住宅建设 进行九里湖公园及九里河建设，树立城区形象。进行站点周边商办设施建设，确保站点周边形象早日形成。进行294、锡沪路周边成熟住宅地块建设。第二阶段沿第一阶段建设区域向外拓展，推进商办和居住功能建设 依据第一阶段建设区域，不断向外拓展建设，推进九里河沿线等商办和居住功能建设。第三阶段完善居住和办公功能建设 完善南部区域其他住宅用地及北部锡山中央公园附近办公地块建设。北部与站点周边启动 由北向南推进开发 城区开发分为三个阶段，北部与站点周边启动，由北向南推进开发 绿地 郊野绿地 绿地 启动区土地出让总体时序 第一阶段：2010-2012 第二阶段：2013-2015 第三阶段：2016-2018 第一阶段 高级中学和小学 第三阶段 幼儿园和小学 奥体中心 功能性载体 第二阶段 功能性载体 第二阶段 站点广295、场 第一阶段 锡山中央公园 第三阶段 第三阶段 第二阶段 九里湖公园及文化艺术中心 医院 项目区域开发土地运营研究/土地运营策略/土地出让分期总体策略 351 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 欲了解更多信息，请联系：欲了解更多信息，请联系：021-60867753， 启动区土地出让计划分9年均衡出让 启动区土地出让总体时序 2010 2014 2015 2018 2014 2017 2016 2018 2015 2016 2016 2018 2016 2015 2017 2013 2017 2018 2015 2014 2018 2012 医院 功296、能性载体 绿地 功能性载体 南广场 锡山中央公园 小学 高级中学 郊野绿地 站屋 绿地 绿地 2013 2014 奥体中心 2010 幼儿园和小学 文化艺术中心 2010 2018 2012 2011 2011 2011 北广场 2012 2012 2012 2012 2014 2014 2013 2010 2014 2013 2015 2016 2017 2017 2015 2013 2013 2015 2015 2017 2016 2015 2015 2016 2011 2017 2014 2013 阶段 年份 占地面积（万）建筑面积（万）出让建筑体量占比 第一阶段 2010 32.14 297、74.93 8.5%2011 28.14 75.695 8.5%2012 44.56 87.571 9.9%小计 104.84 238.196 26.9%第二阶段 2013 59.39 108.14 12.2%2014 49.86 103.649 11.7%2015 59.2 111.385 12.6%小计 168.45 323.174 36.5%第三阶段 2016 69.86 105.126 11.9%2017 66.19 109.414 12.4%2018 83.67 109.872 12.4%小计 219.72 324.412 36.6%合计 493.01 885.782 100.0%项298、目区域开发土地运营研究/土地运营策略/土地出让总体策略 352 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 欲了解更多信息，请联系：欲了解更多信息，请联系：021-60867753， 工程 项目内容 启动建设时间 完成时间 一河四路 九里河改造 2009年 2010年 吼山路 2009年 2010年 山河路 2009年 2010年 先锋路 2009年 2010年 新韵路 2009年 2010年 市建四条道路 安南大道 2009年 2011年 新锡路 2009年 2011年 北中路 2009年 2010年 新华路 2009年 2010年 其他干道和支路 环城西路299、五湖路、翠山路、丹山路、四海路、九里河北路、A、B1、C、D、F1、F2、G、M、H、I、K、L2、J 2010年 2011年 新友北路、胶阳西路、B2、M、F3、E1、E2、H2 2011年 2012年 L1、N、F3、G3、O 2012年 2013年 安置房腾地拆迁与建设用地征地 查桥安置区B、C地块房屋拆迁 2009年 2011年 水岸佳苑安置区E、G地块拆迁 2009年 2011年 高铁车站 高铁站屋 2009年 2011年 南广场 2009年 2011年 北广场 2010年 2011年 功能性载体(10万方)2010年 2011年 功能性载体(20万方)2011年 2012年 地铁300、 地铁2号线 2011年 2015年 城市触媒及其他功能载体 九里湖公园 2009年 2011年 文化艺术中心 2009年 2011年 标志性钟楼 2009年 2011年 锡山人民医院 2010年 2013年 锡山高级中学 2010年 2012年 奥体中心 2013年 2015年 X-Game Zone极限运动公园 2010年 2012年 锡山中央公园 2010年 2013年 工业遗迹公园 2013年 2015年 Mini Zone亲子乐园 2012年 2014年 启动区道路、站屋广场、城市触媒等公建设施建设时序如下 山河路 吼山路 I 2009年启动建设道路 2010年启动建设道路 2011301、年启动建设道路 2012年启动建设道路 奥体中心 Mini Zone亲子乐园 功能性载体 北中路 九里河 九里湖公园及文化艺术中心 标志性钟楼 东安路 安南大道 先锋路 新华路（接震泽路）新韵路（接雪梅路）新锡路（接高浪路）G2 G1 F1 I 翠山路 丹山路 四海路 A B1 C F2 H2 H1 K 五湖路 D 九里河北路 L2 锡山人民医院 锡山高级中学 功能性载体 胶阳西路 新友北路 B2 E1 E2 M H2 F3 L1 N O 车站 X-Game Zone极限运动公园 工业遗迹公园 J 锡山中央公园 环城西路 F3 G3 项目区域开发土地运营研究/土地运营策略/公建建设总体策略 3302、53 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 欲了解更多信息，请联系：欲了解更多信息，请联系：021-60867753， 2009年区域运营时序 工程 项目内容 启动建设时间 完成时间 一河四路 九里河改造 2009年 2010年 吼山路 2009年 2010年 山河路 2009年 2010年 先锋路 2009年 2010年 新韵路 2009年 2010年 安置房腾地拆迁与建设用地征地 查桥安置区B、C地块房屋拆迁 2009年 2011年 水岸佳苑安置区E、G地块拆迁 2009年 2011年 市建四条道路拆迁、征地与三杆迁移 安南大道 2009年 2011303、年 新锡路 2009年 2011年 北中路 2009年 2010年 新华路 2009年 2010年 高铁车站 高铁站屋 2009年 2011年 南广场 2009年 2011年 城市触媒 九里湖公园 2009年 2011年 文化艺术中心 2009年 2011年 标志性钟楼 2009年 2011年 安南大道 东安路 先锋路 胶阳路 北中路 锡沪路 新华路（接震泽路）新韵路（接雪梅路）新锡路（接高浪路）山河路 吼山路 九里河 九里湖及文化艺术中心 查桥安置区 南广场 站屋 项目区域开发土地运营研究/土地运营/土地运营分年策略 354 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有克而瑞（中国）信息技术有限公304、司版权所有 欲了解更多信息，请联系：欲了解更多信息，请联系：021-60867753， 公建建设 土地出让 2010年区域运营时序 道路建设：完成吼山路、山河路、先锋路、新韵路、北中路、新华路干道建设，继续进行安南大道、新锡路道路建设，同时进行出让地块周边支路以及站点东边九里河北路等支路建设。其他公建设施建设：启动锡山人民医院、X-Game Zone极限运动公园、站点北广场建设、高级中学、10万平方米功能性载体、锡山中央公园建设 北广场 锡山人民医院 锡山高级中学 功能性载体1 锡山中央公园 A-07 A-08 D-03 B-14 A-25 A-02 A-03 D-02 X-Game Zone305、极限运动公园 二类居住用地 商住用地及居住商业混合用地 商办用地 酒店用地 A-30 B-18 B-19 编号 用地性质代码 用地性质 用地面积（万）容积率 建筑面积（万）区域 A-30 Cr 商住混合用地 1.27 3 3.81 高铁-嵩山-站南 B-18 Cr 商住混合用地 1.05 2.5 2.625 高铁-嵩山-站南 B-19 Cr 商住混合用地 1.21 2.5 3.025 高铁-嵩山-站南 D-03 Rb 居住商业混合用地 5.61 1.2 6.732 高铁-嵩山-站南 D-02 Rb 居住商业混合用地 3.79 1.2 4.548 高铁-嵩山-站南 A-02 Cb 商住混合用地 306、3.1 3 9.3 高铁-嵩山-站南 A-03 Cb 商住混合用地 3.14 3 9.42 高铁-嵩山-站南 A-07 Cb 商办混合用地 1.85 3 5.55 高铁-嵩山-站南 A-08 Cb 商办混合用地 1.81 3 5.43 高铁-嵩山-站南 B-14 Cr 酒店用地 1.91 2.5 4.775 高铁-嵩山-站南 A-25 Cr 酒店用地 2.43 3 7.29 高铁-嵩山-站南 B-01 Cr 商住混合用地 4.97 2.5 12.425 高铁-嵩山-站南 合计 32.14 74.93 B-01 项目区域开发土地运营研究/土地运营/土地运营分年策略 355 克而瑞（中国）信息技术307、有限公司版权所有克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 欲了解更多信息，请联系：欲了解更多信息，请联系：021-60867753， 推广主题 九里湖公园、文化艺术中心、标志性钟楼、行政中心 让我们一起来揭开无锡国际高铁新城的面纱 招商策略 相邻综合性质片区可打包整体出让，引入国内外知名综合性开发商 酒店用地引入五星级酒店公司 代表客户 综合性开发商：新加坡国浩、招商、绿地、万达、天鸿 酒店：凯宾斯基、四季酒店、索菲特、苏宁环球、锦江国际 招商工作 对潜在知名实力型开发企业进行分析与综合排序 制定招商方案及沟通文件 进行初步沟通、谈判并达成初步协议 2010年区域招商计划 项目区域开发土地运营研308、究/土地运营/土地招商策略 356 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 欲了解更多信息，请联系：欲了解更多信息，请联系：021-60867753， 道路建设：完成安南大道、新锡路建设，启动地铁2号线（2015年完成）、新友北路建设，进行南部支路建设。其他公建建设：20万平方米功能性载体 公建建设 土地出让 2011年区域运营时序 功能性载体2 A-32 A-33 A-34 A-06 A-07 A-12 A-18 二类居住用地 商住用地及居住商业混合用地 商办用地 编号 用地性质代码 用地性质 用地面积（万）容积率 建筑面积（万）区域 A-06 Cr 商309、住混合用地 3.36 2.5 8.4 高铁-嵩山-站北 A-07 Cr 商住混合用地 3.67 2.5 9.175 高铁-嵩山-站北 A-12 Cr 商住混合用地 2.57 2.5 6.425 高铁-嵩山-站北 A-18 Cb 商办混合用地 4.56 3 13.68 高铁-嵩山-站北 A-32 Cb 商办混合用地 4.49 3 13.47 高铁-嵩山-站北 A-33 Cr 商住混合用地 2.82 2.5 7.05 高铁-嵩山-站北 A-34 Cr 商住混合用地 1.64 3 4.92 高铁-嵩山-站北 A-31 Cr 商住混合用地 5.03 2.5 12.575 高铁-嵩山-站北 合计 28.310、14 75.695 A-31 项目区域开发土地运营研究/土地运营/土地运营分年策略 357 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 欲了解更多信息，请联系：欲了解更多信息，请联系：021-60867753， 推广主题 极限公园，展现新城活力 高铁通车，区域发展驶入快车道 招商策略 相邻综合性质片区可打包整体出让，引入国内以及长三角实力型综合性开发商 个别商办与住宅地块也可寻找长三角及无锡本地开发商 代表客户 全国性开发商：嘉里、上实、绿地、中粮、万达 长三角开发商：南京银河、中南地产、上海鹏欣、新湖中宝、上海中锐 无锡本地开发商：新润、润地利 招商工作 对311、潜在知名实力型开发企业进行分析与综合排序 制定招商方案及沟通文件 进行初步沟通、谈判并达成初步协议 2011年区域招商计划 项目区域开发土地运营研究/土地运营/土地招商策略 358 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 欲了解更多信息，请联系：欲了解更多信息，请联系：021-60867753， 公建建设 土地出让 道路建设：出让地块周边支路及其他个别支路建设。亮点引擎：Mini Zone亲子乐园。2012年区域运营时序 A-14 A-24 B-01 B-02 A-27 二类居住用地 商住用地及居住商业混合用地 商办用地 编号 用地性质代码 用地性质 用地312、面积（万）容积率 建筑面积（万）区域 A-24 Cb 商办混合用地 2.4 3 7.2 高铁-嵩山-站南 A-27 Cb 商办混合用地 1.5 3 4.5 高铁-嵩山-站南 A-09 Cb 商办混合用地 1.56 3 4.68 高铁-嵩山-站南 A-14 Cb 商办混合用地 2.47 3 7.41 高铁-嵩山-站南 D-04 R21 二类住宅用地 21.38 1.2 25.656 高铁-嵩山-站南 B-01 Cb 商住混合用地 7.46 2.5 18.65 高铁-嵩山-站北 B-02 Cb 商住混合用地 7.79 2.5 19.475 高铁-嵩山-站北 合计 44.56 87.571 D-04313、 A-09 Mini Zone亲子乐园 项目区域开发土地运营研究/土地运营/土地运营分年策略 359 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 欲了解更多信息，请联系：欲了解更多信息，请联系：021-60867753， 推广主题 亲子乐园启建，让我们一起来寻找童趣 走过三年，让我们来见证全新的无锡国际高铁新城 招商策略 相邻综合性质片区可打包整体出让，引入国内以及长三角实力型综合性开发商 个别商办与住宅地块也可寻找长三角及无锡本地开发商 代表客户 全国性开发商：深圳茂业、中信泰富、华润、恒基兆业、凯德置地、万达 长三角开发商：南京银河、中南地产、上海鹏欣、新314、湖中宝、上海中融 招商工作 对潜在知名实力型开发企业进行分析与综合排序 制定招商方案及沟通文件 进行初步沟通、谈判并达成初步协议 2012年区域招商计划 项目区域开发土地运营研究/土地运营/土地招商策略 360 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 欲了解更多信息，请联系：欲了解更多信息，请联系：021-60867753， 公建建设 亮点引擎建设：工业遗迹公园、奥体中心。土地出让 2013年区域运营时序 工业遗迹公园 A-04 A-05 奥体中心 二类居住用地 商住用地及居住商业混合用地 商办用地 A-38 A-37 编号 用地性质代码 用地性质 用地面315、积（万）容积率 建筑面积（万）区域 D-05 R21 二类住宅用地 6.98 1.2 8.376 高铁-嵩山-站南 D-09 R21 二类住宅用地 8.83 1.2 10.596 高铁-嵩山-站南 D-10 R21 二类住宅用地 9.64 1.2 11.568 高铁-嵩山-站南 A-04 Cb 商办混合用地 2.66 3 7.98 高铁-嵩山-站南 A-05 Cb 商办混合用地 3.07 3 9.21 高铁-嵩山-站南 A-28 Cb 商办混合用地 1.58 3 4.74 高铁-嵩山-站南 A-29 Cb 商办混合用地 1.22 3 3.66 高铁-嵩山-站南 A-37 Cr 商住混合用地 5316、.54 2.5 13.85 高铁-嵩山-站北 A-38 Cr 商住混合用地 3.42 2.5 8.55 高铁-嵩山-站北 B-23 R21 二类住宅用地 10.55 1.8 18.99 高铁-嵩山-站北 B-18 R21 二类住宅用地 5.52 1.8 9.936 高铁-嵩山-站北 B-19 C21 商业用地 0.38 1.8 0.684 高铁-嵩山-站北 合计 59.39 108.14 A-28 A-29 D-05 D-10 D-09 B-23 B-19 B-18 项目区域开发土地运营研究/土地运营/土地运营分年策略 361 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有克而瑞（中国）信息技术有限公317、司版权所有 欲了解更多信息，请联系：欲了解更多信息，请联系：021-60867753， 土地出让 2014年区域运营时序 B-07 B-08 B-11 B-12 二类居住用地 商住用地及居住商业混合用地 商办用地 E-04 编号 用地性质代码 用地性质 用地面积（万）容积率 建筑面积（万）区域 B-03 Cr 商住混合用地 5.5 2.5 13.75 高铁-嵩山-站南 B-07 Cr 商住混合用地 1.55 2.5 3.875 高铁-嵩山-站南 B-08 Cr 商住混合用地 1.34 2.5 3.35 高铁-嵩山-站南 B-11 Cb 商办混合用地 3.66 2.5 9.15 高铁-嵩山-站南318、 B-12 Cb 商办混合用地 2.48 2.5 6.2 高铁-嵩山-站南 E-04 Cr 商住混合用地 4.25 2 8.5 高铁-嵩山-站南 E-05 Cr 商住混合用地 4.1 2 8.2 高铁-嵩山-站南 E-06 R21 二类住宅用地 9.04 1.4 12.656 高铁-嵩山-站南 E-09 Cr 商住混合用地 3.42 2 6.84 高铁-嵩山-站南 A-30 Cb 商办混合用地 4.16 3 12.48 高铁-嵩山-站北 B-07 R21 二类住宅用地 4.64 1.8 8.352 高铁-嵩山-站北 B-08 R21 二类住宅用地 5.72 1.8 10.296 高铁-嵩山-站319、北 合计 49.86 103.649 E-09 A-30 B-07 B-08 E-06 B-03 项目区域开发土地运营研究/土地运营/土地运营分年策略 362 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 欲了解更多信息，请联系：欲了解更多信息，请联系：021-60867753， 2015年区域运营时序 土地出让 B-16 B-17 B-21 B-22 E-11 二类居住用地 商住用地及居住商业混合用地 商办用地 编号 用地性质代码 用地性质 用地面积（万）容积率 建筑面积（万）区域 B-16 Cb 商办混合用地 3.76 2.5 9.4 高铁-嵩山-站南 B-320、17 Cb 商办混合用地 2.62 2.5 6.55 高铁-嵩山-站南 B-21 Cr 商住混合用地 1.39 2.5 3.475 高铁-嵩山-站南 B-22 Cr 商住混合用地 1.2 2.5 3 高铁-嵩山-站南 E-11 Rb 居住商业混合用地 5.04 2 10.08 高铁-嵩山-站南 E-12 R21 二类住宅用地 5.7 1.4 7.98 高铁-嵩山-站南 E-13 R21 二类住宅用地 4.06 1.4 5.684 高铁-嵩山-站南 E-15 R21 二类住宅用地 4.96 1.2 5.952 高铁-嵩山-站南 F-01 Rb 居住商业混合用地 4.88 1.6 7.808 高铁321、-嵩山-站南 F-03 Rb 居住商业混合用地 6.03 1.6 9.648 高铁-嵩山-站南 A-19 Cb 商办混合用地 3.52 3 10.56 高铁-嵩山-站北 A-20 Cb 商办混合用地 1.98 3 5.94 高铁-嵩山-站北 B-21 R21 二类住宅用地 4.12 1.8 7.416 高铁-嵩山-站北 B-22 R21 二类住宅用地 9.94 1.8 17.892 高铁-嵩山-站北 合计 59.2 111.385 B-21 B-22 E-15 F-03 E-12 E-13 F-01 A-19 A-20 项目区域开发土地运营研究/土地运营/土地运营分年策略 363 克而瑞（中国322、）信息技术有限公司版权所有克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 欲了解更多信息，请联系：欲了解更多信息，请联系：021-60867753， 2016年区域运营时序 土地出让 c-05 c-08 C-02 B-16 二类居住用地 商住用地及居住商业混合用地 商办用地 编号 用地性质代码 用地性质 用地面积（万）容积率 建筑面积（万）区域 C-02 Rb 居住商业混合用地 4.65 2 9.3 高铁-嵩山-站南 C-05 C36 商办混合用地 9.08 1.2 10.896 高铁-嵩山-站南 C-08 C34 商办混合用地 9.39 1.6 15.024 高铁-嵩山-站南 F-02 Rb 居住商323、业混合用地 15.57 1.6 24.912 高铁-嵩山-站南 D-17 R21 二类住宅用地 23.34 1.2 28.008 高铁-嵩山-站南 A-21 Cb 商办混合用地 2.41 3 7.23 高铁-嵩山-站北 B-16 R21 二类住宅用地 5.42 1.8 9.756 高铁-嵩山-站北 合计 69.86 105.126 F-02 A-21 D-17 项目区域开发土地运营研究/土地运营/土地运营分年策略 364 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 欲了解更多信息，请联系：欲了解更多信息，请联系：021-60867753， 2017年区域运营时324、序 土地出让 二类居住用地 商住用地及居住商业混合用地 商办用地 B-11 B-12 编号 用地性质代码 用地性质 用地面积（万）容积率 建筑面积（万）区域 C-03 Rb 居住商业混合用地 5.55 2 11.1 高铁-嵩山-站南 C-04 Rb 居住商业混合用地 6.1 2 12.2 高铁-嵩山-站南 C-07 Rb 居住商业混合用地 14.07 1.4 19.698 高铁-嵩山-站南 F-04 Rb 居住商业混合用地 7.12 1.4 9.968 高铁-嵩山-站南 C-11 C41 二类住宅用地 14.93 1.2 17.916 高铁-嵩山-站南 A-29 Cb 商办混合用地 4.48 325、3 13.44 高铁-嵩山-站北 B-12 R21 二类住宅用地 9.71 1.8 17.478 高铁-嵩山-站北 B-11 R21 二类住宅用地 4.23 1.8 7.614 高铁-嵩山-站北 合计 66.19 109.414 C-04 C-03 C-11 C-07 F-04 A-29 项目区域开发土地运营研究/土地运营/土地运营分年策略 365 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 欲了解更多信息，请联系：欲了解更多信息，请联系：021-60867753， 2018年区域运营时序 土地出让 二类居住用地 商住用地及居住商业混合用地 商办用地 编号 用326、地性质代码 用地性质 用地面积（万）容积率 建筑面积（万）区域 F-06 R21 二类住宅用地 25.02 1.2 30.024 高铁-嵩山-站南 F-08 R21 二类住宅用地 8.81 1.2 10.572 高铁-嵩山-站南 E-20 Rb 居住商业混合用地 14.05 1.2 16.86 高铁-嵩山-站南 E-22 R21 二类住宅用地 18.85 1.2 22.62 高铁-嵩山-站南 D-04 R21 二类住宅用地 13.14 1.4 18.396 高铁-嵩山-站北 A-27 Cb 商办混合用地 3.8 3 11.4 高铁-嵩山-站北 合计 83.67 109.872 E-22 E-2327、0 F-08 F-06 D-04 A-27 项目区域开发土地运营研究/土地运营/土地运营分年策略 366 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 欲了解更多信息，请联系：欲了解更多信息，请联系：021-60867753， 附区域开发启动模式案例研究 367 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 欲了解更多信息，请联系：欲了解更多信息，请联系：021-60867753， 开发背景：区域范围：郑东新区位于河南省省会郑州市区东部，该区以迁建的原郑州机场为起步区，以国家经济技术开发区为基础,西起老107国道，东至京珠高速公路328、，南自机场高速公路，北至连霍高速公路，远期规划总面积约150平方公里，将在未来2030年内建成。规划建设目标：以郑东新区建设为契机，拉大城市框架，优化生态环境，提高文化品位，加快郑州城市化进程，实现成为区域性中心城市的远大目标，郑东新区被赋予郑州发展、中原崛起“领舞者”的重任。郑州东部新区定位于区域性中心城市，并被赋予中原城市群“区域一体化”的推进器 郑东新区开发背景 城市资源条件允许 军用机场搬迁，获得城市东扩机会。全国发展趋势进一步推动 从2001年开始，新区建设的浪潮在全国风起云涌，进一步推动了郑东新区的开发 城市发展战略布局的需要 为更好适应全球经济一体化发展趋势，实现区域中心城市的远329、大目标。项目区域开发土地运营研究/公建启动案例借鉴/郑州东部新区项目简介 368 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 欲了解更多信息，请联系：欲了解更多信息，请联系：021-60867753， 郑东新区开发模式为公建率先启动的模式，在开发建设过程中注重公建配套设施的打造，在区域开发初期，通过标志性建筑提升区域的形象知名度，从而带动整个区域的发展 2001 2002-2003 2004-2007 2008-至今 以CBD为启动区域，全面开展区域公建配套建设，实现道路、绿化、CBD人工湖和会展中心的建设 以修建龙湖为新一轮发展的亮点，带动龙湖区、商住物流区330、整体发展。城区规划阶段 成立规划编制研究中心，全球范围征集新区规划方案，完成规划招投标“三年出形象”城区实现公建、道路的建设，并以郑州国际会展中心的奠基为代表，正式进入开发建设阶段。“五年成规模”区域全面进入招商、建设阶段。期间建成区面积累计达到50余平方公里，累计完成固定资产投资550.7亿元，累计开工项目406个 新一轮开发建设阶段 积极实施中央商务区、龙湖南区、商住物流区、龙子湖区的区域开发，并将于2009年底开展龙湖水系工程的建设，提升区域整体品质。启动期 开发初期 开发中期 开发成熟期 通过专家多轮评选，最终选择以日本设计师黑川纪章的共生理念、环形理念为设计蓝本 核心区域打造基本完成331、，大型住宅片区初具规模，以宝龙城市广场为代表，逐步打造城市商业中心 项目区域开发土地运营研究/公建启动案例借鉴/郑州东部新区开发模式 369 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 欲了解更多信息，请联系：欲了解更多信息，请联系：021-60867753， 项目亮点为人江湖“如意湖”、郑州国际会展中心、河南艺术中心以及环形高层标志性建筑群 CBD如意湖 项目开发初期，在CBD中心区域规划83公顷的中心公园，打造如意湖和中央绿地，成为区域绿化新标志；如意湖的成功打造，带动了周边商务区的环形发展，实现了规划理念中环形城市的建设。郑州国际会展中心 新区选择国际会332、展中心作为区域的标志性建筑，以国际会展中心作为城市开发的引擎，并积极引入会展产业，带动区域的发展。环形高层标志建筑群 中央商务区（CBD)是郑东新区的核心区，CBD是由两圈共60栋高层建筑群组成的环形城市，内环建筑高80米，外环建筑高120米，两环之间是繁华、舒适的商业步行街，整体形成一个内低外高、多姿多彩的环形多维城市。四大亮点打造 河南艺术中心 河南艺术中心根据群众文化生活需要，以文化、表演、展示为主体，由大剧院、音乐厅、小剧场、美术馆、艺术馆五个单体组成。项目区域开发土地运营研究/公建启动案例借鉴/郑州东部新区亮点打造 370 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有克而瑞（中国）信息技术333、有限公司版权所有 欲了解更多信息，请联系：欲了解更多信息，请联系：021-60867753， 规划布局分布为6大功能区域，采取组团式开发 整体规划 整个郑东新区共规划分为六个功能区:一是CBD，是郑州市的中央商务区，也是郑东新区的核心区，规划面积约3.5平方公里；二是商住物流区，是CBD的功能支撑区，规划面积约23平方公里，是以机关单位、公益设施、现代服务业及批发、物流、居住等功能为主体的综合区；三是龙湖区，规划面积约40平方公里，其中龙湖规划面积6.08平方公里，是郑东新区规划的点晴之笔；四是龙子湖高校园区，规划面积约22平方公里，主要由高等院校组成；五是科技园区，规划面积约18平方公里，主要用于安排科研院所和研发机构；六是国家郑州经济技术开发区，规划面积约50平方公里，已开发12.5平方公里左右，是郑东新区的工业支撑区。规划理念 新区规划引入生态城市、共生城市、新陈代谢城市和环形城市的