1、现代风格景观园艺小高层商住房地产项目可行性研究报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月现代风格景观园艺小高层商住房地产项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月66可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日 目录1总论10xx一xx项目可行性研究报告101.1项目背景101.1.4项目建设内容和规模：101.1.6开发公司简介：12、11.1.7可行性研究的依据111.1.8承担可行性研究工作的单位：景德镇陶瓷工业设计研究院121.2可行性研究结论121.2.1市场预测122市场环境分析132.1景德镇市及xx县自然社会经济概况132.2景德镇市房地产市场概况132.3微观环境分析142.3.1区位分析142.3.2竞争分析142.3.3供求分析142.4景德镇市市场分析结论152.5项目提出与简介152.6项目可行性研究主要结论16(2)项目产品适合市场，且项目收益较高，有很强的抗风险能力；16(5)主要结论参数见表l163项目投资环境与市场研究173.1项目投资分析173.1.1国家政治经济环境及有关房地产政策动向173、3.1.2景德镇房地产市场受政策的影响程度183.2项目地块评价183.2.1项目地理位置193.2.2项睡地块规划状况193.3房地产市场分析193.3.1全国房地产市场综述191房地产市场需求增长趋缓是前一阶段宏观调控措施效应的显现213.3.2全国房地产行业盈利水平总体评价223.3.3 2010年景德镇市房地产市场预测22(1)政策环境预测23(2)政策调控基本准则234项目全程营销策略234.1项目总体定位244.2项目分析244.2.1xx一xx楼盘概述244.3项目营销策略244.3.1营销综述244.3.2竞争因素分析244.3.3项目定位261产品定位的指导思想262产品定位4、分析263目标客户群体定位26（1）本案鼯标客户群27（2）目标客户群基本特征27（3）目标客户群共性分析27（4）目标客户群个性特征28欲望特征：追求欲、控制欲、挑战性284产品定位295价格定位306项目促销311）参加政府、行业协会组织的房地产大陆推介活动。315项目总体规划方案3251经济技术指标与规划基准条件325.1.1区位环境及气候条件325.1.2项目抗震设计335.1.3规划设计依据335.1.4规划设计的指导思想335.2规划布局345.2.1布局原则345. 2.2平面布局规划目的345.2.3平面布置345.3道路交通规划355.3.1道路系统355.4绿地景观规划365、5.5给水规划375.5.1生活用水量计算：375.6排水规划375.6.1污水工程375.6.2雨水工程385.7电力规划38(2)电源规划。39(3)线路规划。395.8电信工程规划39(2)交换设备规划。采用直线电话。395.9燃气规划395. 10建筑单体设计40(1)公共部分：40(2)分户部分416.项目管理426.1 项目管理体系426 1.1项目建设阶段划分42（2）项目的设计与计划阶段。43（3）项目的施工阶段。43（4）项目的使用（运行）阶段。437. 项目建设组织机构与人力资源配置457.1 项目组织说明457.2人力资源配置458项目实施计划468.1有关本项目计划的说6、明468.2本项目装修标准479. 投资分析519.1 项目基本参数及预计施工进度安排519.2项目开发价值（销售收入）529.3土地成本529.4建安工程成本539.5前期费用559.6项目其它不可预见费569.7应缴纳之开发期税、费569.8红线内、外市政及公建配套工程费589.9静态总投资额599.10资金筹措计划及财务费用599.10.1资金筹措599.10.2财务费用599.11房地产销售有关税、费599.12本项目销售费用609.13本项目所得税609.14静态开发总投资综述619.15项目全部开发总投资综述6210.可行性研究财务数据的预测和选定6310.1建造成本6310.2商7、品房价格与余房率6310.3计算期6310.4相关税、费6310.5 土地增值税6410.6 所得税6411.项目财务效益分析6411.1 项目赢利能力6411.1.2 静态投资加收期6411.2风险分析6511.2.1风险提示l一政策风险6511.2.2风险提示2-市场风险6511.2.3风险提示3-建材与能源成本变化的风险6511.3结论建议与存在的问题6611.3.1结论与建议661总论xx一xx项目可行性研究报告1.1项目背景 1.1.1项目名称：xx一xx 1.1.2项目建设地点：项目地块坐落在xx县城xx路与xx路相交处 1.1.3项目现状：基本达到五遥一平，并办理相关证件。 1.8、1.4项目建设内容和规模： xx一xx为新建地产项目，为现代风格商住项目，根据收集到的市场信息，客户信息基础上，不断深化完善延伸，进_二步提升产品在功能、配套、环境等方面的品质，营造成功人士理想的家园。 xx一xx位于xx路与xx路相交处，总用地面积约56，234. 50 m2，整个居住现代建筑风格设计，拥有20，000多平方米的绿地和花园，总建筑面积为192，445. 60 m2，其中住宅建筑面积162，686. 61r，物业管理及社区工作用房建筑面积l，612. 70盯，商业配套建筑面积29，758. 99 m2，将以现代风格的景观园艺形成小高层，组团的景观豪宅。 主要经济技术指标如下： 9、用地面积： 56，234. 50m2 建筑面积：192，445. 60m2 其中： 住宅面积：162，686. 6m2 商业及配套面积：29，758. 99m2 其中： 沿街商业面积：11660. 88 m2 集中商业面积：16，405. 41 m2 物业管理办公用房砸积：530. 21吖 物业管理经营用房面积：780 m2 社区工作服务用房面积：302. 49 m2 煤气调压站面积：80m2 容积率： 3. 42 绿化率： 42%建筑密度：30. 33%1.1.5项目开发手续：本项目已经过政府立项审批，并办理土地使用权证。目前，项目总体规划已获批，正在进行修订。1.1.6开发公司简介：该项目10、开发单位为xxxx房地产开发有限公司，成立于2010年，注册资本4，100万人民币；注册地址为江p-省景德镇市xx县xx北路，法定代表人xx，主营业务为房地产开发、商品房销售、建筑安装、袈修工程施工、物业管理等。xx公司一贯秉承”以人为本、追求卓越”的经营理念，积极推进现代企业制度建设，已经形成董事会、经营班子职责明确，相互制衡、合力发展的规范化法人治理结构和经营管理组织架构。建立了一支组织指挥能力强、专业技术水平高、团结协作意识好的成熟的经理层糙英。在现有的员工中，具有专业的技术职称或大专以上学历人才占80%。xx公司执著于“信誉为重、品质为先”的企业文化与服务精神，贯彻“诚信服务，构筑精品11、”的企业质量方针，努力寻求新的经济增长点，谋求更大的发展。面对日趋激烈的市场竞争，公司正在积极的探索开发高科技领域与其它产业。并不断得以科技进步和体制创新引领公司创造美好的明天。1.1.7可行性研究的依据l、各项原始资料及育关数据；2、景德镇市国有土地使用证；3、江西省统计局统计资料；4、景德镇市统计局统计资料；5、江西省建设厅相关文件及资料；6、xx一xx规划设计方案7、国家、部委、省现行的技术规范和定额8、住宅建筑设计标准1.1.8承担可行性研究工作的单位：景德镇陶瓷工业设计研究院1.2可行性研究结论1.2.1市场预测 (1)本项目位于县城xx路与自居易路相交处，为了充分展示这片-宝地的魅12、力，进行商标准的规划和设计。营造旅游休闲环境，打造商业品牌，建成后将成为市民的生活休闲、商业休闲、文化娱乐休闲的聚集地，成为xx对外旅游、观光、商贸、购物、休闲等的时尚交流平台，充分展示城市个性。成为最具增值潜力和竞争力的首席板块。据调查，目前xx一xx是中高收入阶层购房的首选区域。社区规模大，配套齐全，绿化率高，细致入微的物业管理，产品具有创新性和差异性，目前xx房地产市场上基本没有同类产品。各种迹象表明，xx一xx项目的市场前景是乐观的，依然能成为行业、媒体、购房者关注的热点。 (2) 2006年以来，景德镇市房地产业虽然受到五月份国务院办公厅转发的建设部等九部委关于调整住房供应结构稳定住13、房价格意见的通知的影响，但全市及xx县商品房销售逐年增长，2010比去年同期增长15.1%，这些说明了景德镶市及xx县房地产业的发展已经非常成熟，并有自己独特的发展规律，影响是有限的。 xx凭借着得天独厚的气候环境、自然条件成为人们的居冢、度假、养生的首选，无疑将更坚定大家对xx房地产业发展的信心，它的未来将发展成为旅游、观光、休闲、文化为一体的城市多功能带，它的建成必将成为xx的“名片”和“窗口”， xx一xx的建设必将掀起xx新一轮购房热潮。2市场环境分析2.1景德镇市及xx县自然社会经济概况景德镇市是江西省的直辖市，人口145万，土地面积5，248平方公里，是国务院公布的全国24个历史文14、化名城之一和国家对外开放城市，是中华著名的瓷都。景德镇有千余年的陶瓷文明史，向称中国四大名镇之一，这里阳光明媚，雨量充足，气候宜人，自然景观优美，人文资源丰富，生态环境良好，是个理想的居住城市。景德镇市的国内生产总值2008年为321. 98亿元，城镇居民人均可支配收入为13，591元，景德镇市是江西省重要的现代工业基地。陶瓷工业已形成了以日用陶瓷为主体，艺术建筑、工业、电子等各类陶瓷共同发展的陶瓷工业体系。2.2景德镇市房地产市场概况景德镇房地产市场经过90年代初期的泡沫后，近十年的沉寂萧条，于1998年开始复苏，随后步入高速的发展期。自2000年后，每年的销售面积在逐步增长，2003，2015、04年两年甚至出现了销售面积大于竣工面积。需求旺盛，良好的生态环境及投资政策，吸引了越来越多的国内大集团前来投资，进军地产业。 不仅数字表明了房地产市场的明显回暖，市政建设、城市基础设施建设也大有进展。目前发展规划已构筑完成，大规模投资地产的时机已经到来。2.3微观环境分析2.3.1区位分析 项目所在县城xx路南侧xx路东侧，环境静溢优美，自然景观非常良好，日照时间长，空气质量好；交通方面，地处市政主干道旁，交通便利畅达。2.3.2竞争分析 目前，各大房地产开发商开发的众多楼盘中，选择同一家公司进行规划设计，工程建筑、物业管理的比比皆是。房地产竞争不再表现为开发商在规划设计、工程建筑、物业管理16、等环节的竞争，而是表现为更有个性和特点的品牌、服务、设计、建筑、物业等在更加专业的层面进行竞争，也就是地产板块成熟后，由“面”转“点”，由“硬”转“软”，回归到个盘间竞争是一定的，但也正是个盘体现无可替代的独特的时候了。 2005年由于中央的宏观调空，导致资本大规模地从珠三角、长江三角等过热地区向二线城市转移。这些地产集团看好房地产市场，纷纷进住开发，目前已有上市房地产企业在我市进行地产开发，势必造成地产市场竞争加速。根据人均GDP国际经验数据的比较结果，我市房地产市场已经进入一个筒速发展时期。报告编制：景德镇陶瓷工业设计研究院2.3.3供求分析2004年以房地产迫来了新一轮的“苏醒”，虽然217、005年中央对房地产产业在宏观调控中加大了力度，但楼市经过十多年的调整，发展通道已基本扫清，市场己构筑坚实的大底，而且近两年我市楼市明显复苏，目前开始强劲上扬，行情看涨，吸引了越来越多的国内、国际大集团投资商。 2009年以来，我市房地产业虽然受到五月份国务院办公厅转发的建设部等九部委关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知的影响，全市商品房平均销售价格为2623元平方米左右，比去年同期增长12.1%，这些说明了房地产业的发展已经非常成熟，并有自己独特的发展规律，影响是有限的。目前，景德镇市买房、买车的居民越来越多。人均住房支出每年都在增长。2.4景德镇市市场分析结论 房地产企业的竞争形式，18、从“小而散”解决半拉子到“集团化品牌化”的方向发展，雄厚的资金实力、专业化的运作能动和持续的客户开发能力、品牌化方向等将成为企业参与市场竞争的首要因素。其次，房地产市场领域在向专业化及细分的专业化经营模式转变，房地产行业已经成为景德镇经济发展的支柱产业之一，将获得长期而稳定的发展，等等。可见，景德镆还未出现中国有些城市的“地产泡沫”等，但是伴随着地产市场的周期波动及调整，景德镇房地产市场也必将迎来市场的考验，也就是说机遇与风险并存的。2.5项目提出与简介 xx一xx的规划和建设，最直接的效果是提升城市品位，改善居民的生活条件，使xx的土地价值得到回归。它是一个典型的“城市经营”案例。在经济高速19、发展的今天，如何挖掘独特历史、文化、地理要素，形成自己的特色和核心竞争力，从而吸引投资，提升城市的土地价值、房地产价值，培养城市居民的自豪感、归属感，是城市经营的核心内容。xx一xx的精心打造，是县政府在可持续发展的前提下，让城市资产发挥最大的功能，创造最大利润的实验田。2.5.2xx一xx项目，规划用地面积56，234. 50m2，将建设成为现代生态庭院组团，xx一xx项目共分二期开发。第一期为现代建筑风格的小高层及商业用房和其它附属用房，面积约80，000多平方米；第二期为欧式风格的小高层。2.6项目可行性研究主要结论(1)本项目地块位于县城xx路南侧，是xx县重要的城市资源，是xx城市建20、设中的重要区域，也是xx繁荣的象征。本项目地块配套齐全，开发易于控制，流程成熟，市场潜力巨大，且地块升值空间较大；(2)项目产品适合市场，且项目收益较高，有很强的抗风险能力；(3)建议尽快落实资金与项目启动计划，根据历年来景德镇市房地产变化的规律，目蘸掰憔35年的市场盘整期，本项目刚好打这个时间差，以期在盘整期后，本项目立即可以进入销售旺季，迎接新一轮房地产开发热潮。(4)项目建设规模较大，开发周期相对稍长，影响项目内部投资收益率。但考虑目前的市场过渡期，建议预售期安排在2012年下半年开盘，(5)主要结论参数见表l表1： 主要结论参数项目主要数据备注项目占地面积56,234.50 m2总建筑21、面积192，445.6m2项目周期5年项目总销售收入53，526万元楼盘均价：2，600元/ m2项目静态总投资40.288万元项目总投资48,074万元项目税后利润5,452万元自有资金全部自有项目回收期4.5年开发期内3项目投资环境与市场研究3.1项目投资分析3.1.1国家政治经济环境及有关房地产政策动向 (1) 2003年6月，央行121文件中规定，对大户型、大面积、高档商品房、别墅等项目应适当限制；商业银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款；对购买第二套以上住房的，应适当提高首付款比例；对开发商自有资金的要求要达到30%，土地抵押贷款也只能是评估价值的70%，最长期限不22、能超过两年。 (2) 2004年3月30日，国土资源部、监察部联合下发了关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知即“71号令”，要求从即日起就“开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况”进行全国范围内的执法监察，各地要在2004年8月31日前将历史遗留问题处理完毕，对8月31丑后仍以历史遗留问题为由，采用协议方式出让经营性土地使用权的，要从严查处。 (3) 2004年年底，国家又开始进行土地稽查。虽然目前主要限于县市级行政部门，但很侠就会影响到景德镇。随着土地政策的调整，土地供应只会越来越紧张，供应量会越来越小，价格会越来越看涨。 (4) 2004年中到2006年中，23、全国房地产市场出现价格失常，国内包括北京、上海、杭州、成都等许多城市，房价飙升，严重偏离价值。国务院为稳定住房价格，打击楼市投机行为，连续出台了三次政令。继“国八条”、“国六条”之后，5月11日，国务院转发了xx一xx项目可行性研究报告由建设部等七部委联合制定的关于做好稳定住房价格工作的意见，再施组合拳直击房地产市场的投机行为。 3.1.2景德镇房地产市场受政策的影响程度 (1)景德镇市优势在于房地产在其他城市狂热的时候没有暴涨，那么在其骤冷的时候自然也不会暴跌，因为景德镇市房地产市场的价格一直偏低。 (2)景德镇市场表现平稳。景德镇没有出现内地许多城市二手房突击抛盘的现象，市场反应出奇平淡。24、诸多开发商也表现出十分冷静，在售楼盘基本没有作出明显的举措。 (3)由于国内其他城市开始整顿房地产市场，使得景德镇房地产市场遇到大发展的一个机会。而景德镇的房地产销售的对象约85%来自本地。从总体而言，景德镇住宅市场依旧保持平稳增长态势，置业者受宏观调控政策影响相对较少，经过一段时间的政策消化，市场对调控的回应日趋理性，而且走的更高。3.2项目地块评价3.2.1项目地理位置项目位于县城xx路以南，是都市繁华区域，既享受自然的天籁，又有得天独厚的自然资源和地理优势。3.2.2项睡地块规划状况 xx县政府为提升城市品味，加大了城市建设力度，将城市基础设施和人居环境建设提高到一个新的发展水平，xx的25、土地资源也在升值，极具投资开发价值。xx一xx的规划和建设，最直接的效果是提升城市品位，使xx土地价值得到回归。挖掘独特历史、文化、地理要素，提升城市的土地价值、房地产价值。xx一xx项目可行性研究报告3.3房地产市场分析3.3.1全国房地产市场综述2010年国房景气指数连续两月微落房价趋稳 自去年7月国房景气指数攀升到近104的高位之后，八九月份出现了连续的微落。国家统计局公布的9月“国房景气指数”为103. 14，比8月份回落0.17点，比去年同月上升1. 72点。微落显示地产调控有了一定的效果，景气指数没有进一步攀升，基本回落到103左右的稳定区间之内。景气指数是一个不宜高也不宣低的指数26、，在一定的可控区间内是最理想的，因此回落不能一概论定房地产行业的不景气或者房价的下跌。2004年以来的两轮房地产调控基本思路是稳定房价，结构调整。就目前数据看，指数的微落恰恰说明控制得适当。虽然总的指数下降，但值得注意的是房地产开发投资项指数仍然上升。9月房地产开发投资分类指数为101. 72，比8月份上升0.06点，比去年同月上升0.43点。商品住宅投资仍是推动房地产开发投资持续增长的主要原因。根据建设部房地产司有关数据显示，随着中央稳定住房价格各项调控措施的落实，各地住房价格总体回落，房地市场趋于稳定。部分地区房地产投资增长过快的势头得到控制，投机行为得到遏制，房价涨幅趋缓，住房供应结构有27、所改善，消费心理正在发生变化。根据国家统计局的数据看，从前8个月有关统计数据看，房地产市场呈现出以下五个特点：(l)房地产投资增幅继续回落。1至8月份，全国房地产开发投资同比增长22. 3%比去年同期回落了6.5个百分点，增幅低于同期城镇固定资产投资增幅5.1个百分点。 (2)部分地区需求偏大的状况有所缓解。1至8月，据建设部房地产市场信息系统数据，40个城市中有17个城市的商品住房预销售成交量同比下降。 (3)居民住房消费结构发生积极变化。商品住房成交量中，大套型、高价位占比下降小套型、中低价位占比提高。 (4)商品住房平均价格涨幅继续回落。国家统计局城调队抽样调查，8月份70个大中城市新建28、商品住房销售价格比去年同月上涨6. 8%，比上月上涨0.5%，同比、环比涨幅分别比7月份低0.7和0.1个百分点。10月份，全国70个城市房屋销售价格同比上涨6.6%，涨幅比上月高1.1个百分点。 (5)房地产信贷增幅放缓。截至8月底，商业银行房地产开发贷款和个人购房贷款余额分别增长20. 2%和29.5%，比年初下降了6.7和8.8个百分点。2010年度：持币观望态势形成由于销售面积的统计含义与房屋成交面积有很大区别，销售面积的变化并不能反映房地产市场的短期政策效应，报告选用定金及预收款、销售竣工比、个人住房贷款等指标的变化来代表房地产市场的需求变化。分析结果表明：在连续出台的以抑制投机、调29、整住房供给结构为主的调控政策作用下，2季度，消费者持币观望态势形成，房地产市场需求增长快速下降，同时房屋销售价格上涨速度放缓。一、销售面积不能完全反映房屋当期交易状况当前国家统计局固定资产投资统计中对“销售面积”的定义如下：指报告期已竣工的房屋面积中已正式交付绘购房者或已签订（正式）销售合同的商品房屋面积。不包括已签订预售合同正在建设的商品房屋面积，但包括报告期或报告期以前签订了预售合同，在报告期又竣工的商品房屋面积。因此，销售面积仅仅针对房地产增量市场当期竣工当期销售或上期预售当期竣工的房屋。完整的房地产市场应该包括房地产存量市场，能够反映房地产市场当前交易情况的指标应该是“房屋成交面积”，30、包括商品房增量的当期销售面积和二手房屋销售面积。按照我国房地产增量销售的现状，商品房增量的当期销售砸积应该包括商品房当期预售面积和商品房现房销售面积两部分，其中，商品房预售面积指报告期末仍未竣工交付使用，但已签订预售合同的正在建设的商品房屋面积；商品房现房销售面积指已竣工的增量房屋当期销售面积。比较“房屋成交面积”与“销售面积”的定义，可以发现销售面积与反映当期成交状况的房屋成交面积有很大区别（见图5），销售面积并不能完全反映房地产市场当期交易情况。二、未来房地产市场需求增长有望逐步恢复1房地产市场需求增长趋缓是前一阶段宏观调控措施效应的显现2004年以来，为了抑制固定资产投资过快增长以及防范31、银行信贷风险，政府对土地和信贷同时实施紧缩政策。然而，在投资增幅不断下降的同时，由于供给受到控制，房价出现上xx一xx项目可行性研究报告涨，而负利率和投资渠道缺乏导致大批的资金进入房市，强化了购房需求的旺盛，供求出现失衡，房价上涨加速。2005年3月以来，为了抑制房价的过抉上涨，中央政府连续出台了以抑制投机、调整住房供给结构为主的调控政策。由于房地产具有投资和消费的双重属性，以抑制投机为主要目的的宏观调控政策不可避免地对所有的购房需求都产生了影响，包括自住需求和投资需求，促使2季度房地产市场需求增幅放缓。同时，消费者对宏观调控的理解和认识不一致，简单地理解为要降低房价，纷纷持币待购，加速了房地32、产市场需求增幅的下降。2当前房地产市场的需求仍以自住需求为主，随着消费者对宏观调控目标的正确理解，房地产市场需求增长将会逐步恢复，在城调队的调查数据中，有购房计划的人员中仅有7.7%的人员取消了购房，而92.3%的人员则选择推迟购房、提前购房或租住，表明当前房地产市场的需求仍以自住需求为主。6月下旬，政府开始强调房地产市场宏观调控的主要目的是稳定房价，并要坚定不移地促进房地产业健康发展。近期来看，由于政策效应具有滞后性，房地产市场需求增幅的涨跌将取决于消费者对房价信心的恢复程度。长期来看，我国城市化、人均居住条件改善和房屋自然折旧对新增商品住宅有着强大的需求，将会支撑房地产业的持续发展。3.333、.2全国房地产行业盈利水平总体评价根据中国银行业监督管理委员会的有关统计数据显示，2004年全国的房地产的投资是一万多亿元，比2003年增加了28%，房地产平均的回报率在是15%到25%，房地产行业依然是一个高风险高收益的行业。2008年，景德镇的房地产营销水平比较上一个房地产开发热期已经大大地前进了一步。在产品上，在住宅方面，入户花园、直接饮用水等。还有各种小户型公寓、产权等新型产品。3.3.3 2010年景德镇市房地产市场预测(1)政策环境预测政府将加大监管力度，在开发环境、土地供应以及舆论监督上对房地产市场进行管理。政府为调节房地产市场供求、稳定房价、加强监管的责任，加快了调整住房供应结34、构，切实增加中低价位、中小套型普通住房供应；进一步深化改革，完善低收入人群住房保障制xx一xx项层可行性研究报告度：控制城镇房屋拆迁规模，减少被动性住房需求；继续整顿和规范房地产市场秩序，严肃查处各种违法违规行为；加强舆论监督，合理引导住房消费。(2)政策调控基本准则2005年以来，景德镇市确立了“从严控制，适度开发，盘活存量，限制增量”的基本原则，有力地调控了土地市场。市人大颁布了关于加强土地管理若干问题的决定，政府还出台了处置闲置土地管理规定和超容积率用地管理规定，强化了对土地划拨地和二级市场的管理，平衡了土地供求关系，为土地市场健康发展创造了有利条件。趋势一：楼盘品质系统优化楼盘取得良好35、的销售业绩，必须提高楼盘品质。在楼盘外观、区内规划、景点与小品设计以及居住空间独立性等方面系统考虑的基础上，优化小区居民的生活流、客流以及商务流。并注重区内外环境协调性，在光、风、影、声、灯、气方面达到最优设计。趋势二：楼盘价格回归价值经过国家对炒房者的打击以及房地产市场的发育，购房者对楼盘的价值判断越来越好，投资居住定位准确。具有保值的楼盘依旧稳定价位，变化不大。4项目全程营销策略4.1项目总体定位产品特征：为突出产品的创新性和差异性，项目融合了欧陆建筑精髓与本地区的特点，融欧式于亚热带风格的高品位一线公寓；满足入门对于高品质物业的需求。4.2项目分析4.2.1xx一xx楼盘概述（1）目前在36、整个xx县，基本上没有中高档生活小区，而且房价并不高，现在房价还在不断上涨，目前xx县均价为2600元m2。xx一xx项目可行性研究报告 (2)从已经购买商品房的情况看，基本上都是本地收入较高的居民，随着城市的发展高档生活小区会有一个较大的升值空间。4.3项目营销策略4.3.1营销综述 必须充分利用项目在自然资源上的优势做文章。产品一定要具备与市场同类产品的差异性才能有利于竞争，立足本地市场，扩大本地客户消费者的支持力度，树立项目的绝对知名度，从而以点带面，影响全国市场。项皤的宣传推广必须通过多渠道，多层次的推广模式。建议可充分利用政府的支持，与政府的旅游推广嫁接，最终达到政府和本项目在推广方37、面的双赢，同时也在一定程度上可降低本项目的整体宣传推广的成本。4.3.2竞争因素分析(1)显性竞争因素本项目为高档住宅区域，地理位置优越本项目在营销和设计中特别强调和强化这一优势，在产品设计上注意提升小区的观赏面，充分利用其区位优势。(2)不利因素2010年房地产仍处于盘整期，对项目的开发成熟及快速发展造成一定障碍；房地产市场竞争激烈所造成的冲击、竞争扳块新的规划新的项目纷纷立项，竞争对手整体水平的提高，都是本项目必须重视及必须采取对应措施的因素。(3)结论我们认为只有加强有利竞争因素的发挥和塑造，特别是隐性竞争因素，才可以形成最佳的综舍竞争策略方案，树立竞争优势壁垒。所以，我们制定出四个发展38、策略：1)定位策略：坚持走高档、商品质路线，将地块的价值充分体现；xx住宅市场均价在2400-2900元/m的价格的区间出现断层（高等级住宅项目），因此，本项目具有相当市场潜力。2)产品策略：低密度高品质，十五年不落伍，充分发挥国际著名设计单位的设计水平；满足人们对于高品质物业的需求。 3)营销策略：文化主体营销为主，充分突出项目的居住文化的高定位、高品质和营销手法的原创性及领先性。文化主题营销即是赋于项目一个主题概念，将隐性及显性的有利竞争因素转化为强竞争优势，并在产品设计、广告宣传、营销推广、小区文化建设等方面都配合主题的要求去实施，使项目价值全面提升。4)对于本项目的发展之路；项目的发展39、必然是一个两向全国市场的发展思路。结合本地特殊的地理环境和旅游资源，将是本项目的主流产品。这恰恰与其他城市和其它项目不同。项目要从设计、产品、服务、客户、环境等方面都要面向全国，这样市场才能持续发展。4.3.3项目定位1产品定位的指导思想根据江西地产开发的现状，结合本地的开发情况及独特的自然条件，从市场和消费者出发，借鉴国内国外的先进的产品及经验，高水准高定位，采购新的地产开发产品，通过对市场差异化竞争的分析，市场上的空白点挖掘和项目自身资源的审核，实现超越市场的竞争。项目产品主要强调在产品风格、户型上的创新、独到的资源和景观、文化层次、客户的价值取向、项目的服务理念、建立核心的竞争优势；重点40、强调项目在挡次、品位、功能、个性、价值取向、生活方式等方面的优势。尊贵温情 运动专心打造一个舒适健康、高尚人居所在2产品定位分析 本案坐落在xx县较好的地块，土地价格一路走高。而随着区域土地价格的走高，这两年房地产价格也在逐步攀升。使其无可争议地成为xx的宝地，成为最具增值潜力和竞争力的板块。3目标客户群体定位本案目标客户群界定根据对不同客户需求的分析和本案的的特征，本案的目标客户群体定位为较高消费层，主力消费群体的决策者的年龄：30-55岁，男性为主。目标客户构成：本地较高收入人群。 主体：本地客户（新兴资产阶级、私营企业主、政府官员等）从4：外地客户（外来投资商、国内高收入群、高级官员养老41、者、侨胞等）（1）本案鼯标客户群民营私企老板 购买力强工商企业家 购买力强企业高级职业经理人 购买力强政府、银行高级公务员 购买力强新兴资产阶级 购买稳定高级知识分子（教授、医师、专家） 购买力强大型国企、外企高级管理人 购买力强其它高收入群、IT行业等 购买力稳定上目标客户群有将近70%为土生土长人士，年龄在40岁左右，他们在次堡的，在于追求更高生活品质，同时将财产用于投资、保值。（2）目标客户群基本特征定义：生活地点在内地中等城市职业结构：在各行各业比较成功的人士，社会地位高的群体。经济能力：一次可调集资金20万左右，家庭月收益在4000元以上。主力客户群收入特征：经商，政客居多，个人及家42、庭收益属高收益群。主力客户群收入特征：有经济头脑，讲究生活品质，有一定的文化品位，重视 自我形象，重视居住环境。生存状态：事业较为成功，追求较高的物质生活与精神生活水平，对新生事物感性趣。生活态度：讲求效率，懂得享受，追求境界，目光比较远大，是信兴的“资产阶级”，喜欢高尚品位。工作状态：自我能力超强，一般在企业里多为重要的领导或有自己的企业（3）目标客户群共性分析文化层次普遍较高，对生活质量要求较高，消费能力较强对价格不太敏感，比较注重品牌消费和身份，地位的提升消费较为理性，同时比较挑剔，注重项目的综合素质的同时也注重教育，生活和交通等配套问题；一般属于二次置业，会选择按揭或分期付款的方式为主43、采用较强的攀比心理特征不过分注重价格，但极注重品牌，注重身份的尊重感。因有灰龟的收入，在消费行为中不太张扬，注重居住的私密性，有攀比心理但较隐性化。购买行为属个人购买，二次置业的或三次置业的较多，主要是为改善居住环境享受更高品位生活，以及为子女，父母，度假之用等。在购买方面特别注重人居环境和高尚居住氛围，重点考虑生活配套，儿女教育问题和置业保值。在区域的选挥上倾向于离市中心闹市区有一定的距离，但又不能太远离繁华之地，周遍环境也是重点考虑的。关键词：文化高 生活质量要求较高 攀比心理强（4）目标客户群个性特征基本表现：成功、成熟、自我（大气）性格特征：理性、沟通合作（严谨）社会需求：尊重、地位、44、自我实现（追求高尚）品牌需求：功能需要、社会识别需要、情感需要社交特征：冷静、严谨欲望特征：追求欲、控制欲、挑战性经过对市场和消费者分析后，认为本项目核心客户群应是：离收入、有文化、有追求、有激情的中产阶层，特别是金领人士。这部分客户多数以智慧致富，对项目主题有较好的认同感，约占总客户群的65%左右。4产品定位 本项目建筑类型定为：高等级商住公寓；在建筑风格设计方霞溶入文化品质，凸现典雅、简约和人性化，充分体现国际高尚社区的主题，同时注重自然、生态、环保和科技化的和谐。户型方面提供灵活多样的户型选择，如两个单间可组合一个较大户型等，注重灵活性、趣味性的特定户型，以人为本突出身份及超时代感，并且45、在细节方面体现生活乐趣，以体现海滨住宅特色，例如大面积阳台等，以适应不断个性化需求。房子不仅具备实用功能，还应具有很强的审美功能。现在人们对居家的观念、思想已经有了很大的改变现在的人们买了房子不像以前，只注重实用，而忽略了美观。现代人更强调房子的舒适、美观、实用。而我们设计的户型，不仅给市场带来当代流行的装修时尚，也希望借此给购房者展现户型设计的科学性。使用功能的多样性，单户面积的配置和户型结构设计，即是为机构办公的方便性、实用性目标，同时也充分考虑到体闲居家者，对度假的随意性、舒适性、方便性以及综合配套。在设计上充分利用当地的自然资源，以自由开放的退台式设计，将空中别墅、花园洋房和高级公寓等46、各种建筑形态错落有致的进行合理布局，将园林、建筑、等要素巧妙布局，融汇国际时尚与本土风情，从而令西方建筑的现代气派、形式感和中国人居的和谐、含蓄的内在美珠联璧合，将超越精神在起点便完美体现。秉承对优质生活的无限追求，通过洞察生活和对居住的人性化考虑，以空间创薪，令奢华震撼。 户型设计参照空中别墅进行创意，由90m2 -140m2的户型组成，各类户型平面设计舒适合理，南北对流，朝向、通风、采光较好，充分满足高层次、高品位住户的不同需求。户型内部，活动区和休息区明确分开，动静自然分离，按照活动轨迹安排，各功能区域联系紧密且相对集中，主人的私密性得到有效保证，客厅、餐厅，还设置了供家人活动的“家庭厅47、”和独立保姆房、客房、卧室、起居室、书房等私密空间；所有户型一梯两户，电梯直接通达；为打破平层户型的单调呆板，于是有了跃式设计，让动静分区更为明显。层高的理想设置，空中花园的设计，实现了每户对空间美感规划的要求，偏执属于自己的风格。低层住户拥有独立的私家花园，体味“采菊东篱下，悠然见南山”的境畀，放飞心情，回归本真；户型面积：电梯公寓90 m2140 m2（主力户型：有创意性的三房二厅、二房二厅）；5价格定位未来20年房价仍继续上张 每年升10%合理 今年5月以来的房地产调控是否将终结房地产业的“黄金”时代，房价是否会如老百姓期望的那样应声下落房地产今后的发展是怎么样的？根据国家有关的信息分析48、，我们认为房地产调控政策已初步取得成效，未来20年左右，房地产业还将延续“黄金”时代，房价将平稳上张；同时，未来的调控将越来越倾向于财税和金融手段。在“2006国际城市化论坛”上，建设部到部长仇保兴表示，据估算，到2010年，中国将有50%的人口居住在城镇中，中国将正式迈入城镇化国家，到2020年这一数字将增长到60%左右，快速增长过程还将持续30年左右。今后一二十年仍是房地产业发展的重要机遇期，工业化、城镇化步伐的继续推进，人民收入水平的进一步提高都将推动房地产业创的发展。截止2005年底，中国的城镇人口为5亿6千万，城镇化率为43%，如果按每年提高0.8%计算，每年将新增城镇人口1000万49、到1300万。江西房地产业的发展空间也存在地区差异，东部发达地区的城镇化程度已经比较高了，建设用地已非常有限，房地产发展空间可能在5年到10年左右；而中西部她区的发展空间更大。稳中上涨是不少地产专家对未来房价走势的共同判断。调控政策已取得了初步成绩，调控效果将在明年进一步显现，预计房地产市场将继续朝着调控的目标发展，中低价位、中小户型商品房逐步增加，房地产的价格将呈现稳中有升，涨幅放缓的态势。通过整顿、规范和调控，房地产市场已呈现出积极变化的态势：房地产开发投资平稳增长，全国房价涨幅得到控制，但深圳、北京等城市的总体涨幅仍然偏高。我们认为，今后的国家调控方式将更多地用财税、金融手段。 鉴于项目50、高品质、商素质的定位，又考虑到产品自身配置及品牌价值，本项目采用了在景德镇市场优越性的价格定位，即比同类楼盘价格高。具体定价为：公寓均价2600元/m2左右。6项目促销基于客户要在国内，针对客户分布区域的估计，适时做好以下方面的工作 1）参加政府、行业协会组织的房地产大陆推介活动。2）逆势定价，高保值楼盘不打折。应对市场变化时，以其产品素质和品牌价值为支撑体系，在市场处于低弥阶段时可考虑逆势提价，给消费者一个足够的信心。3）捆绑销售：结合家装、汽车、家用电器以及其他方式，扩大产品的伲销面。可考虑与装饰企业联合推出品牌传播活动以及各式各样的配套服务体系；4）服务品牌：参考国际做法，一般高档楼盘的51、住户对物业管理的要求极高。在条件成熟下，可以考虑引进英式管家物业服务，并作为销售的重点传播核心；5）传播核心：建立在高档楼盘的基础上，本项目的传播核心建议为：度假、生态、英式服务、环保、绝版地块、空间文化。特别是以人文本的空间体系设计的空间文化私秘性与开放性的共融，规划生活流、居家物资流以及客流的相对和谐统一；6）销售控制：对本项目的销售进度给予控制。充分考虑楼座、各式房型、朝向、楼层以及配套的车位等，适度控制销售进度；5项目总体规划方案51经济技术指标与规划基准条件根据上述房地产行业分析，根据xx的总体定位，本项目规划方案的主要技术经济指标如表2所示：表2： xxxx技术经济指标表序号项目单52、位数值备注1规划总用地m256,234.502计入容积率建筑面积m2192,445.603其中住宅m2162,686.614商业m211,660.885酒店及会所m216,405.416社区m2302.497物业管理m21,612.708建筑占地面积m217,056.829容积率真倍3.4210建筑密度%30.3311绿地率真%4212总户数户1,39413小区机动车停车位个453xxxx将建设成为低密度、大绿地的中高档住宅小区。5.1.1区位环境及气候条件xxxx位于县城xx路南侧，整个用地是不可多得的居住小区，交通非常便捷。（1） 景德镇市地处亚热带温热湿润气候，气候温和，四季分明，雨量充53、沛，光照充足。无霜期长，具有春秋短而夏长的气候特征，全年日照时数2009. 8hr。(2)主导风向及台风。年区域主导风向为偏北风，春夏之交梅雨绵绵，夏秋之季天气啃热，具有明显的丘陵山区气候特色。5.1.2项目抗震设计景德镇市的地震烈波，根据有关地质与抗震设计标准，本项目的抗震设防烈度为六度设防。5.1.3规划设计依据(1)中华人民共和国城市规划法(2)城市居住区规划设计规范(3)项目规划用地红线图(4)xx一xx小区规划(5)其他相关法规5.1.4规划设计的指导思想(1)充分体现“居住式生活”的设计思想，从而创造出一个布局合理，用地经济、设施完善、居住方便、环境优美的新一代高尚社区；在机会成熟54、时引进环保的绿色能源太阳能，作为小区的环保亮点。(2)绿化与景观工程的设计中要有超前意识，把生态、环保放在首位，景观植物的配置、小品的设计要典雅别致。具有较强的移动景观工程；(3)充分利用本地的资源，体现亚热带风光，xx地方特色。注重绿荫与绿地的覆盖：(4)在追求小区内部完美生活品质的同时，也将考虑到小区对城市空间环境及周边居住生活所造成的影响。建筑风格上的统一从而体觋整体性的原则。5.2规划布局5.2.1布局原则本项目按照国际通行的地块区域规划生态原则，采取“动静分离、功能配套、相互关联、协调发展”的区域规划原则。5. 2.2平面布局规划目的保护生态环境和创造良好的生活环境已成为当今世界人类55、的共同目标，在当今社会不断发展的过程中，越来越多的市民从单纯追求一套舒适的住房，逐渐转向对整体环境质量的更高要求，环境的整体性是居住小区规划设计的“灵魂”。因此小区的设计要达到以下几个主要的目的：(1)营造小区内部景观环境，使建筑物的人造景观与自然景观充分相结合，形成一个流通的生态系统；(2)小区的设计强调以人为本的建筑思想，人车分流，创造小区生态步行系统；(3)沿街商铺与住宅小区分开，功能分区明确，互不干扰。5.2.3平面布置 (l)该项目用地呈不规则形状，用地西面为xx路，北面为xx路，小区由14栋17-18层的高层住宅，西面临街部分和东面部分为商业及其它附属用房组成。 (2)总体布局上，56、采取建筑围合院落的处理手法，在小区内部围合出大面积的集中户外空间，为小区内部环境景观的塑造，休闲娱乐设施的设置提供了充足的空间，为良好社区氛围的形成创造祭件，同时，也使小区业主可以获得远眺远望、近观园景的多层次视觉享受，提高了居住品质。 (3)小区主入口安排在小区西侧中部，面向40米宽道路，使得小区坐北朝南，符合中国传统的居住习惯，该入口为人行入口，是小区内部空间序列的起点。在东面为公共用房，入口通道上做景观处理，设生态绿州、风雨廊等，与人口广场一起共同形成具有标志性的，风格独特的小区入口空间。 (4)采用“Y”字型户型单体平面，以减少单体内不同套型间的相互干扰，在建筑布局上，减少相互间遮挡，57、避免平行对视的产生，使每一户具有尽量大的景观纵深，在景观视野上具有均好性。 (5)项目用地所在区域为新建用地，附近尚无其他小区，由于缺乏必要的生活配套设施，生活氛围不够浓厚，考虑到小区周围建成区分布状况及人流走向，在小区西侧沿市政道路安排商业服务、文教设施，在完善小区功能的同时，对周边区域居住生活品质的提高起到促进作用。5.3道路交通规划5.3.1道路系统本项目的外围道路为城市干道及支路，小区西面方向均设道口，北面为城市干道，内部的宅间路则各成系统，根据各自的建筑物的性质灵活布置，有机结合，从而达到“人车分流”的布局。(l)道路交通小区用地三面被市政路所环绕，其中西北面为城市干道，交通便捷。小58、区在交通组织上做到人车分流，小区主入口安排在小区西侧中部，面向城市干道，此入门完全用于人行，并与小区步行系统相联。小区内部除预留紧急情况下的车辆通道外不安排任何机动车流，完全是步行者天堂。小区的机动车全部为利用地下停车场和地面部分空闲地停放机动车。随着汽车拥有量的提高，停车难日益成为制约商业发展的瓶颈，本项目对配建商业设计了地下停车场，以解决停车难问题。xx一xx项目可行性研究报告(2)竖向规划 场地竖向设计。本项目竖向设计以排水畅通、及时并有利于景观为原则，整个场地分为一级台地，位于小区周边直接与城市道路相接，小区内小高层、幼儿园及其它用房直接排入城市管网，排水分区的划分，全部雨水汇入城市市59、政管网或小区内部水体。道路竖向设计。充分考虑与现状道路的衔接，以雨水就近排放为原则，并同时考虑到道路的行车要求。5.4绿地景观规划 本项目在景观设计上，采用既富现代感又有中国传统园林意趣的设计手法，以具有独特品味的空间构造，配以现代创新思想，全力打造富有亚热带城市活力的，景观优美，环境舒适的小区园林空间。 (1)小区南侧的人行主入口是小区空间序列展开的起点，在景观设计上采用序列渐进、先抑后扬的设计手法，通过入口两侧建筑及与入口对景设置的休息廊，在入口处围合出相对独盘的景观广场，形成小区的第一景观层次，有效地加强了对周围人群的吸引力，增强了小区入口的标志性及独特性。进入小区后，以蜿蜒曲折的区内道60、路，环绕小区内院的风雨廊形成第二层次，通过水体、道路的引导作用，将小区内景观逐级展现在行人眼前。 (2)小区内园通过道路及水体，自然划分为动，静两大区域，结合会所在东南角安排了小区的动区，各项运动设施非常齐全，满足了现代人追求健康生活的要求；在小区静区里，有曲折的溪水，在高差起浮的地形中，在水体环绕下，形成多个各具风情的小岛，结合观景亭、休息廊、小木桥等休闲设施的设置，配以风情浓郁的亚热带园艺，带给住户美的享受，使住户能够充分体验生活的乐趣。提高小区园林的利用效率，使小区园林不仅是供人观赏，而是能够使人融入其中，细细体味。同时，风雨廊的设置，增加了园林的层次感，丰寓了小区园林景观。5.5给水规61、划5.5.1生活用水量计算：(l)本项目用水量根据建筑物的性质及规模进行计算： 居住建筑总户数为1,394户，每户按4人计，用水量标准取350L/人d 商业营业面积为28，066. 29m，用水量标准取8L/m2 不可预见用水量取最高日用水量的10%计，则： 本项目最高日用水量约为1. 952m2/d;不可预见用水量约为195m2/d。 根据以上计算结果，最高日用水量约为，2,147 m2/d。(2)消防用水量 根据高层建筑设计防火规范(GB50045-95)，按同一时间内发生一次火灾，火灾延续时间为2小时计，一次室外消防用水量为10L/S，则室外消防用水量为72 m2。 水源和管网布置 本项62、目用水均由市政给水管网供给。规划区内给水管网采用环状网供水，供水主环布置在区内外围。规划区环状管网的进水管段的管径为DN150，管道沿绿化带敷设，覆土厚度为0.7米，管材主要采用钢丝复合塑料管，热熔连接。消防设施本项目消防管网与生活管网共用，在给水管网上沿道路设置室外消火栓，设置间距不大于120米。5.6排水规划5.6.1污水工程根据规划区的性质、特点，排水体制采用雨污分流制，在规划区内形成独立的完善的污水排放系统。污水性质及污水量。规划区内的用地性质主要是居住、公建和商业用地，故污水的组成是生活污水为主。而本项目内的污水收集系统需建立完善的独立系统，故污水量的计算按给水量的85%计算，则本规63、划内最高日污水量约为1,825m2/d。污水管道布置。由于规划区地势较平，地面坡度变化不大，为了尽量保证区内的污水都能靠重力流顺利排放，污水系统布置时尽量满足以下原则：污水管管径的计算按最高日最高时污水量计算；区内污水管道的最小管径取d200，最小坡度取0.3%：污水管道在规划区道路下按收水一侧布置；在竖向布置上，污水管位于雨水管之下；污水管道采用双壁波纹管，承插连接。5.6.2雨水工程雨水量计算雨水管渠布置规划区内的雨水应尽可能靠重力流排放，故雨水管的布置应遵循以下要求：根据地形，道路坡向，雨水干管的位置来布置雨水管渠，使雨水就近水体排放。雨水管渠的覆土深度应尽量控制在0.7m-2.5m左右64、，浮土不足0.7m的管段需作加固处理。雨水管渠的最小坡度应保证不低于规范要求的最小坡度。雨水管道采用钢筋混凝土平口管，1202混凝土基础。5.7电力规划(1)负荷预测。负荷预测指标：住宅l,394户，每户按8KW;商场及酒店120w/m2，物业管理按100 w/m2，其它用电按总负荷20%计，补偿后功率因数为0. 95，规划范围内总负荷15,453KVA。(2)电源规划。电压等级规划区电源电压等级10KV，配电网络为0.38/0.4kv。在小区内室设置20座800kvA箱变。(3)线路规划。变电所电源采用20kv高压电力电缆直埋敷设，低压配电线路采用低压力电缆排管或电缆沟敷设。5.8电信工程规65、划(1)电话需求量预测。电话需求量预测指标：住宅2部/户，商场100 m2/部，其余按建筑面积50/m2部，电话需求量约为3,101部。 (2)交换设备规划。采用直线电话。 (3)电话线路规划。电话线路在主要道路人行道下采用多孔管埋地敷设，埋深1米。(4)有线电视及宽带网规划。有线电视信号由市政有线电视网供给，采用同轴电缆传输，有线电视线路与电信线路同路由敷设。宽带网线路采用大对数铜缆或光缆传输。5.9燃气规划(l)用气量预测。用气量指标：居住用气Qj，商业用气Qs，幼儿园用气Qy，不可预见量Qb，选取Qj:Qs：Qy：Qb=2：0.5:0.2：0.5，居住用气量取40kg户月，规划区内年用气66、量为1.004吨年，高峰小时用气量Qh=4kg/h(2)管网、供气方式。供气方式为中压管道直接到用户调压箱，经调压箱调压后进用户，供气压力为2 Kpa，调压箱设在绿化带内。燃气管道沿人行道下敷设，净覆土深度大于0.8米。5. 10建筑单体设计(l)住宅设计。获取景观资源是本项目户型设计的重点，所有户型的重要房间如客厅、主卧室及景观阳台、入户花园均向南设置。良好的自然通风是亚热带建筑应具备的基本特征也是建筑节能的重要保障，户型设计中，通过采用观景阳台、落地窗、外挑窗、转角外挑窗等手法，合理解决了户内景观和通风。主要户型采用“Y”字型布局，减少不同套房之间的相互干扰，使每套房均能获得好的朝向。本项67、目户型均为高档中大户型，设计着重体现户型的高档品质，不追求面积大房间多的生活方式，重点加强住户内部功能分区和个体功能的完善，追求建筑基本元素的合理排列组合，反映建筑空间的多样性和可变性，运用人体工学和景观设计的手法，充分展现建筑的市场观和人文观，有一定的前瞻性。注重户型多样化设计，采用不同的空间组合方式，使面积相似的户型具有不同的品味和风格，在大量传统平层户型的基础上，设计了部分中空跃层、屋顶跃层的户型，大大丰富了小区的户型种类，可满足多种不同层次住户对不同品质生活的追求。(2)住宅和商业用房节能设计。根据目前江西省对住宅建筑和商业建筑节能的要求，在满足居住规范夏热冬冷地区居住节能设计标准(J68、GJ134-2010)和公共建筑公共建筑节能设计标准(GB50189-2005)的前提下，对公共建筑和居住建筑进行节能设计。屋面部分采用挤塑聚苯板进行隔热，墙体保温采用玻化微珠保温砂浆，外门窗保温采用塑料框中空玻璃窗。5.1l公寓建筑装修标准 (1)公共部分：1)外墙：高级外墙涂料或面砖；2)消防楼梯：地面为花岗岩石材，墙面为高级瓷砖； 3)大堂入口：地面采用优质面砖和石材，墙面采用优质涂料，天花采用优质涂料，石膏线条，并配有豪华吊灯；4)电梯：配备豪华名牌电梯：5)楼层电梯厅：地面采用高级地砖或者花岗岩地板，墙面采用优质涂料或面砖，天花采用轻钢龙骨及埃特板吊顶，局部采用白色铝格栅吊顶；6)供69、 电：专用高压市电进线及发电机备用电源辅助7)供 水：高位水箱分区供水系统8)给排水管材：排水管采用U-PVC管，给水管材采用PPR管9)信 箱：专设不锈钢邮政信报箱。(2)分户部分1)内 墙：混合砂浆抹平2)顶 棚：混合砂浆抹平（卫生间、厨房除外）3)楼 面：户内楼面为砼基层；厨房、卫生间防水层、砂浆保护层4)门 窗：进户门为防火防盗子母门；阳台为塑料框中空玻璃门，内门预留门洞；外窗采用高级塑料框中空玻璃窗；5)厨 房：上下水管道、排烟管道配备到位，预留电器插座，管道燃气到位（开通费用自理）；上、下水主管接口到位；6)卫生间：给排水主管接口到位及相关电器开关插座到位7)阳 台：阳台围栏采用铝70、合金或不锈钢栏杆，部分楼层配夹胶玻璃8）户内配电：分户配电箱到位，装置内墙暗线插座、开关及灯位9)空 调：除厨房和卫生间外，客厅及房间均预留空调位置及插座，设室外机位和冷凝水集中排放系统；10)室内楼梯：复式单位为铁艺楼梯，业主自理1l)其 他：有线电视：客厅及主卧房预留接口；电话：每户配备两条IDD电话线，客厅、主卧室设有电话接口（开通自理）；宽带网：客厅及书房预留接口，开通费自理；安防系统：住宅入口及每户设可视对讲系统，设有呼救功能；预留安防接口。终端设备由住户自理。6.项目管理6.1 项目管理体系项目管理的水平如何，直接影响项目的实施。再好的项目，没有科学的项目管理，都会导致项目失败。 71、“百年大计，质量第一”。这是开发商的项目管理准则。为项目管理达到优良水平，开发商参考国际项目管理协会标准(IPMP)以及IS09000的标准，依据我国建设项目管理的法律法规进行工程项目管理。本项目的管理目标有三个最主要的方面：专业目标（功能、质量、生产能力等）、工期目标和费用（成本、投资）目标。6 1.1项目建设阶段划分项日建设分为如下四个阶段：（l）项目的前期策划和确立阶段。这个阶段的主要工作：项目的构思、目标设计、可行性研究和批准（立项）。（2）项目的设计与计划阶段。这个阶段的工作：设计、计划、招标投标和各种施工前的准备工作。（3）项目的施工阶段。这个阶段从现场开工直到工程建成交付使用为止72、。（4）项目的使用（运行）阶段。6.1.2项目责任体系与流程本项目实行项目经理负责制。建设有效的组织是项目经理的首要职责，它是一个持续的过程，需要领导技巧，以及对组织结构、组织界面、权力结构和激励的理解。（l）成立项目经理部。在项目经理统一管理下，对工程的设计、施工、采购、监理以及质量控制等核心工作的规划管理与监督。（2）项目经理的目标是要把人们的思想和力量集中起来，形成组织，使他们了解项目目标和项目组织规则，公布项目的工作范围、质量标准、预算及进度计划的标准和限制。（3）明确和磋商经理部中的人员安排，宣布对成员的授权，指出职权使用的限制和注意问题。（4）项目经理有效的符合计划要求的投入，上层73、领导能积极支持项目。各方互相信任，具有很好的沟通和公开的交流，形成和谐的相互依赖关系。（5）项目经理部成员避免经常变化，过于频繁的流动不利于组织的稳定，没有凝聚力，造成组织摩擦大，效率低下。（6）为了确保项目管理的需求，对管理人员制定一整套招聘、安置、报酬、培训、提升、考评计划。7. 项目建设组织机构与人力资源配置7.1 项目组织说明本着规范化管理的要求，减少管理层次以及管理信息的畅通，项目的组织设计采用两级管理。实施公司董事会领导下的总经理负责制。现设置机构为项目经理办公室、施工部、报建办证部、合同部、行政办公室、工程部、财务部、材料部和承担销售功能的营销策划公司。7.2人力资源配置本项目管74、理需42人，具体的人力资源配置如下项目经理办公室：项目经理1人、项目经理助理：1人施工部：施工经理1人，工作人员3人报建办证部：经理1人，工作人员2人合同部：经理1人、助理2人工程部：经理1人，副经理2人，工作人员5人财务部：财务经理1人，会计主管1人、材料会计1人、成本会计1人、出纳会计1人，出纳2人；材料部：经理1人，工作人员3人营销策划公司：营销管理人员4人，销售人员8人。8项目实施计划本项目开发周期计划宜结合本项目市场研究调查的结论以及现时自身的经营状况，考虑项目建设跨年度，拟在来年开始预售，包括关于本项目开发的一些初步思路，通过研究人员共同确定，将整个项目的预计开发周期为5年，其中前75、期（规划与论证、报建、进场）1年，施工期3年，销售期1年。8.1有关本项目计划的说明（1）根据市场研究所得结论，“xx”的开发在各开发阶段的划分和开发先后次序的确定，应根据市场反响而保持一定的开发节奏，尽量保证项目能够顺利启动，保持有序进行按照施工进度以及施工规划来安排启动项目的开发建设，以及其他配套建筑。（2）根据市场发展的特点和市场的需要，保持地块开发的整体性和协调性，达到最佳的规划与建筑的美学效果。物业的开发应保持一定的完整性和独立性，基础设施、公建配套和绿化景观应随之配套，并且便于完工后实施顺利物业交接，实施特色的物业管理。（3）根据地块周围环境条件及其发展变化，结合其他楼盘的开发，来76、确定各开发阶段的具体内容（4）将根据xx项目的规划设计方案，结合公共设施建设安排、道路和景观设计，但在目前阶段，按连贯的开发过程。8.2本项目装修标准 基础：挖孔桩及砼桩承台、钢筋混凝土底板、结构、多层（公寓楼配电梯）住宅楼采用钢筋混凝土框架或框架、剪力墙混合结构、新型墙体砖砌结；外墙：高级聚脂粉彩喷涂或铺砌釉面条形锦砖：屋顶：考虑欧式风格的屋顶设计，在条件成熟时，拟考虑太阳能集热屋顶； 窗户：采用塑钢框、中空玻璃窗，厅、房均预留冷气机位置；室内墙壁、天花均涂国产乳胶漆，地面素水泥沙浆光面； 电梯系统：采用名厂电梯，不锈钢轿厢饰面，后备发电机与及必要之消防、环保设施；水、电系统：每户均配置足够77、电力、自来水、煤气气供应，室内全部安装墙煤气管、上下水管、低压电源线、灯制及预留有线电视插制，多路开关供空调和照明系统，采取独立水电表、配电箱，智能化防盗系统、埋墙安装IDD电话线槽。室内装修工程拟采用菜单式套餐服务，即只计算基本装修标准（交楼标准）工程造价（精装修工程造价未计入本投资成本）。说明：时间单位为月1. 总工期为理论工期，已经计算气候因素，未含外界因素（施工单位、设备供应商进场、生活及临建施工、旋工准备和设计修改、报建、出旖l图纸）影响2. 第二次装修、室内、外环境工程，其它分项工程可同时穿插进行施工。9. 投资分析本项目各项总投资开发成本的计算，是充分结合了本地块开发状况以及委托78、方的经营能力，基本采取按各阶段开发过程中实际的开发土地面积，其它分项成本：建安工程造价、前期费用、红线内外市政配套设施工程费用和开发期税费的投入，按实际工程量统计和计算。9.1 项目基本参数及预计施工进度安排各类投资成本的分阶段发展投入安排，是基于稳健有序、整体开发的原则。根据委托方提交的资料，并且考虑到项目投放市场，结合江西省房地产市场的发展动向而确定。开发费用主要包括：土地使用权出让金、项目建设前期费用、建筑工程安装费用、开发期税、费、红线内外市政配套设施工程费以及销售期税、费包括财务费用等，同时，考虑到本项目开发的物业类型，开发周期较长等因素。本项目投资建设指导思想是根据xx地块整体规划79、方案的具体要求，采用整体开发，分区发展的方式。表3： xxxx技术经济指标表序号项目单位数值备注01规划总用地m256，234.5002计入容积率建筑面积m2192，445.6103其中住宅m2162，686.6104商业m211，660.8805酒店及会所m216,405.4106社区m2302.4908物业管理m21,612.7010建筑占地面积m217,056.8211容积率倍3.4212建筑密度%30.3313绿地率%4214总户数户1,39415小区机动车停车位个4539.2项目开发价值（销售收入）本项目可实现最大销售总收入：53,526万元；详见下表4。表4： 本项目销售收入一览表80、序号各功能物业总销售收入可销售建筑面积单价（人民币元）合计（万元）8.1住宅销售收入162,686.612,60042,2998.2商场部分销售收入28,066.294,00011,2278.3合计190,752.953,5269.3土地成本经过委托方提供之关于土地成本的资料，本项目土地出让金：3,796万元，按照总建筑面积192,445 M2进行分摊，则单方成本为：197元/ M2。按照可销售建筑面积190,752M2进行分摊，则单方成本为：199元/M2。详见表5表5： 本项目建安工程造价构成一览表序号项目名称技术参数基本参数合计（万元）按总建面积分摊按可售面积1.0土地成本379619781、元/M2199元/M29.4建安工程成本本项目建安工程造价是按照建筑设计方案进行估算，总计为25937万元，按照总建筑面积192445m2进行分摊，则单方成本：1348元/m2，按照总可售面积190752 m2进行分摊，则单方成本，1361元/m2,详见下表6、7、8：表6： 项目建安工程造价构成一览表序号项目名称技术参数基本参数合计（万元）按总建面积公推备注2.0建安工程投资（2.1+2.2）259371348元/m2表7： 本项目土建工程、造价构成一览表序号项目名称技术参数m2基本参数m2合计（万元）备注2.1土建及装修工程207592.1.1住宅楼土方工程、基础承台连上部框架结构工程费182、62686110017896电梯结构2.1.2物业楼及室内装修费16121200193按照规划标准2.1.3商场部分土方工程、基承台连上部框架结构工程费2806690025262.1.4物业及社区服务用房16128501372.1.5煤气站808507含园内设施表8： 本项目机电设备安装工程造价构成一览表序号项目名称技术参数基本参数合计（万元）备注2.2机电设备安装工程（2.2.1+2.2.10）51782.2.1名牌备用发电机及音器（1800KVA）50万/套70014栋50万/套2.2.2名牌电梯系统55万/套77014栋55万/台2.2.3住宅楼室内电力系统（含高低压配电柜、线槽施工）183、626866510572.2.4商场部分室内外电力系统（含高低压配电柜、线槽施工）28066751642.2.5物业用房公建配套设施电力系统（含高低压配电柜、线槽施工）161265102.2.6商场消防栓、烟感、喷淋头及保安监视280661002812.2.7住宅偻供、排水管网安装工程造价1626869014642.2.8商场供、排水管网安装工程造价28066852382.2.9物业用房供、排水管网安装工程造价161280132.2.10零星工程费（防雷、防蚁、防水、泛光照明等）19244525481经验估算9.5前期费用本地目前期费用：2916万元，按照总建筑面积192445m2进行分摊，则84、单方成本：152元/m2，按照总可售面积190752 m2进行分摊，则单方成本，153元/m2,详见下表9：表9： 本项目前期费用构成一览表序号项目名称技术参数基本参数合计（万元）按总建面积分摊备注前期费用2916152元/m23.1场地三通一平、砌筑围墙等工程费562341508443.2市场调查及项目可行性研究费1003.3建筑规划方案研究费、建筑模型制作费253.4工程勘探、规划56234301693.5建筑设计、咨询费192445254843.6筹建开办费及项目管理费259371297按本项目建安工程造价5%9.6项目其它不可预见费本项目项目其它不可预见费：1038万元，按照总建筑面积85、192445m2进行分摊，则单方成本：53元/m2，按照总可售面积190752 m2进行分摊，则单方成本，54元/m2,详见下表10：表10： 项目其它不可预见费计算表序号项目名称技术参数基本参数合计（万元）按总建面积分摊备注4.0项目不可预见费（2.15%）5.00%207591038549.7应缴纳之开发期税、费本项目应缴纳开发期税、费：3417万元，按照总建筑面积192445m2进行分摊，则单方成本：178元/m2，按照总可售面积190752 m2进行分摊，则单方成本，179元/m2,详见下表11：表11： 项目应缴纳开发期税、费构成一览表序号项目名称技术参数基本参数合计（万元）备注5开86、发阶段应缴纳税、费（5.1+5.17）34175.1土地管理费（按照总占地面积3.0元/m2一次性收取）城镇土地分级适用税额3.0元（由财政部门收）175.2营业税及建设项目各种税费70元/m219244513475.3城市配套设施建设费50元/m21924459625.4住宅楼供电负荷费按（330/KVA计）住宅楼平均按8KW/户3681394户8KW/户5.5商场部分供电用电负荷费（330元/KVA计）估算商场按105W/m29728066m2105W/m25.6物业用房供电用电负荷费（330元/KVA计）估算120W/m261612m2120W/m25.7预算定额管理费按建安工程造价计287、60.10%5.8建筑工程监理费按建安工程造价计3891.50%5.9建设工程质量监督费按建安工程造价计650.25%5.10建设工程质量监督费检收费（按土建造价）按建安工程造价计390.15%5.11建设工程安全监督费按建安工程造价计1390.15%5.12占道费（在施工过程中可能发生的红线外占道）按建安工程造价计105.13建设工程招标活动资金按建安工程造价计520.20%9.8红线内、外市政及公建配套工程费本项目红线内、外市政及公建配套工程费：3184万元，按照总建筑面积192445m2进行分摊，则单方成本：165元/m2，按照总可售面积190752 m2进行分摊，则单方成本，167元/88、m2,详见下表：表12： 红线内、外市政及公建配套工程费构成一览表序号项目名称技术参数基本参数合计（万元）备注6红线内、外工程成本（6.1+6.7）31846.1外电工程费（含新装变电设备及小区范围电缆沟）19244550962按实际工程个案估算6.2临时施工电用费1924456115按实际工程个案估算6.3小区红线范围内道路设施及标牌工程费562341056按实际经验估算6.4临时施工用电费192445238按实际工程个案估算6.5环境、景观、园林绿化工程费562343501968按规划定位估算6.6红线内市政及公建配套设施零星工程费56234528按实际经验估算6.7红线外市政及公建配套设89、施零星工程费56234317按实际经验估算9.9静态总投资额本项目静态开发总投资40288万元。按照总建筑面积192445m2进行分摊，则单方成本：2093元/m2，按照总可售面积190752 m2进行分摊，则单方成本，2112元/m2。9.10资金筹措计划及财务费用 9.10.1资金筹措本项目开发投资的资金来源计划：全部来自企业的自有资金。9.10.2财务费用本项目的财务费用主要则贷款利息费用构成，而全部资金均由企业自行解决，不需要向银行借贷，故不发生财务费用。 9.11房地产销售有关税、费本项目房地产销售有关税费为：4148万元。详见下表13：表13： 本项目物业销售有关税费一览表9.0物90、业销售有关税费税率基准数：万元金额（万元）9.1营业税金：按营业额5%计算5%5352626769.2土地增值税2%5352610709.3营业税附加：包括城市维护建设税、教育附加费等。其中教育附加费按营业收入0.5%计算以营业税、增值税税额合计的10%37463759.4印花税：按交易额的0.05%计算0.05%53526279.12本项目销售费用本项目物业销售费用为：2676万元。计算过程详见下表14：表14： 本项目销售费用一览表序号项目销售费用率基准数费用10.0销售费用（按销售收入5%计算）5%5352626769.13本项目所得税本项目所得税为：962万元。所得税计算为按季度预提，91、预提的计算过程详见下表15：表15： 本项目经营所得税一览表序号项目销售费用率基准数费用14.0经营所得税（按计划利润的15%预提）6414万元962万元9.14静态开发总投资综述综合上述，得出本项目开发的静态投资成本（不包含财务成本），为：40288万元，以本开发项目总建筑面积192445 m2分摊，则静态总投资的单方成本：2093元/m2，以本开发项目实际可销售面积的总建筑面积190752 m2分摊，则静态总投资的单方成本，为2112元/m2。计算详见表16、表17。表16： 静态开发总投资构成比例（按总建筑面积分摊）一览表序号项目名称总建筑面积（m2）按总建筑面积分摊单价（元/m2）静态92、总投资（万元）占静态总投资比例1土地成本19244519737969.4%2建安工程费用19244513482593764.4%3前期费用19244515229167.2%4项目不可预见费1924455310382.6%5开发期税费19244517834178.5%6红线内外工程费19244516531847.9%7静态总投资192445209340288100%表17： 静态开发总投资构成比例（按总可售面积公摊）一览表序号项目名称总建筑面积（m2）按总建筑面积分摊单价（元/m2）静态总投资（万元）占静态总投资比例1.0土地成本19075219937969.4%2.0建安工程费用190752193、3612593764.4%3.0前期费用19075215329167.2%4.0项目不可预见费1907525410382.6%5.0开发期税费19075217934178.5%6.0红线内外工程费19075216731847.9%7.0静态总投资190752211240288100%9.15项目全部开发总投资综述表18： 项目全部开发总投资构成比例（按总建筑面积分摊）一览表序号项目名称总建筑面积（m2）按总建筑面积分摊（元/m2）静态总投资（万元）备注1土地成本19244519737962建安工程费用1924451348259373前期费用19244515229164项目不可预见费19244594、5310385开发期税费19244517834176红线内外工程费19244516531847静态总投资1924452093402888物业销售有关税费19244521641489销售费用192445139267610经营所得税1924455096211开发总成本192445249848074表19： 项目全部开发总投资构成比例（按总可售面积公摊）一览表序号项目名称总可售面积按可售面积分摊单总投资备注1土地成本19075219937962建安工程费用1907521364259373前期费用19075215329164项目不可预见费1907525410385开发期税费1907521793417695、红线内外工程费19075216731847静态总投资1907522112402888物业销售有关税费19075221741489销售费用190752140267610经营所得税1907525096211开发总成本19075225204807410.可行性研究财务数据的预测和选定10.1建造成本 本项目在估算建造成本是采用的是2004年江西省建筑标准定额进行估算；10.2商品房价格与余房率本项目由于销售期预计在2012年下半年，本方案估算的商品房价格以及商铺价格参考2010年的较高值。10.3计算期 本方案计算期为5年，其中筹备期1年，建设期3年，销售期1年。10.4相关税、费本项目之相关税、费96、，主要指的是销售过程中发生的税费。计算期内，无论工程竣工与否，但因已有部分销售收入，需缴交与销售有关税费。进行商品房销售时预计须支付的税项主要包括表-11所示。10.5 土地增值税 土地增值税的征收，发生在企业所得税之前。根据中华人民共和国土地增值税暂行条例，财政部中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则和江西省地方税务局关于土地增值税若干政策问题的通知的规定，景德镇的预征率为1.5-2.0%; 本方案基于稳健原则，在设定开发成本时，土地增值税取高限税率20%。10.6 所得税在本项目工程结算后，房地产发展商已经有了帐面收入，在扣除开发总投资以及经营税费、财务费用等费用后，从而得出销售利润，房97、地产投资经营企业年所得额亦即年实现利润净值。根据赣国发2004113号的规定，本项目的所得税的税率15%。11.项目财务效益分析本项目经济效益分析报表格式的依据是国家计委和建设部发布的建设项目经济评价方法与参数（第三版），参照我国的财会制度，结合现时房地产开发的实际情况，对项目投资计算经济效益。在经过和委托方详细的磋商后，对进行财务分析的前提进行了若干的设定，并且建立了相应的数学模型，现将有关的计算过程表述如下：11.1 项目赢利能力依照国内房地产开发对项目经济效益和财务评价的惯例，本报告以本项目进行市场售价测定时的建议价格作为计算依据，在进行项目投资估算，销售收入计算，经营成本的假设等均采用98、现时的价格水平，在整个计算期内保持不变，不考虑通货膨胀因素对项目评价指标的影响。11.1.2 静态投资加收期本项目静态投资金回收期：4.5年。即项目开工后，在销售阶段可实现回收。11.2风险分析11.2.1风险提示l一政策风险 由于房地产关系到国计民生的重点行业，国家针对房地产市场的变化出台的政策法律可能波及本项目的开发，预计政策的走向将在银行开发贷款与按揭贷款的利率、土地规划以及税收方面发生变化，都对项目的开发成本以及销售产生影响。xx要密切关注政策的走势，适时作出市场反应。11.2.2风险提示2-市场风险市场是房地产行业最大的风险源，无论是各方政策以及经济发展，都会影响市场。不过在消费者丑99、趋理性，现代楼盘的中高档精品社区不会产生很大的影响。xx要注重楼盘的品质建设与维护，突出个性与文化主题，才能保持楼盘的居住理念保持时尚。11.2.3风险提示3-建材与能源成本变化的风险房地产项目主要的建筑材料钢筋、水泥都是高耗能产品，由于受到国际能源危机的影响，我国能源也日趋紧张，导致建筑材料价格上涨，增加投资额度。预测未来的三年内建材价格将回升到高位水平。从本项目静态总投资各个单项开发成本进行分析，对于本项目的发展商而言，由于获得土地开发权之成本费用相对比较固定，因此，建安工程造价所占的比例和数额在所有开发成本中的比例相对比较高。对建安工程造价的控制，成为本项目必须重点把握的最主要部分。亦是100、减少或规避风险的最主要方丽。由于开发各阶段的测价反映的仅仅是各阶段的内部盈利能力，因此，如何去顺应外部市场的变化，经营好整个项目的开发仍然是一个艰巨的课题。从本项目静态总投资各个单项开发成本的构成图（详见附图）进行分析，对于本项目的发展商而言，由于获得土地开发权之成本费用相对比较固定，因此，建安工程造价所占的比例和数额在所有开发成本中的比例相对比较裔，对建安工程造价的控制，成为本项目必须重点把握的最主要部分。亦是减少或规避风险的最主要方面。11.3结论建议与存在的问题11.3.1结论与建议 (1)本项目符合国家产业政策，符合景德镇市国民经济总体发展规划要求，不仅房地产消费品市场有保证，而且资金101、由保证。结构非常合理。项目建成后，除能为丰富江西省的房地产消费市场和促进省内外的房地产的交流作出巨大贡献，还能取得较好的经济效益。它的巨大投资价值和高尚的商住功能是一般住宅无法比拟的。它不管是在设计方面、建筑质量、后期管理，还是投资价值上都远优于同档次项目。因此本项目具有很强的竞争力。 由此可见，本项目切实可行，前景广阔。建议加强项目后阶段的准备工作，保证建设资金的落实，加强工程实施的管理和监督，开拓市场，加强人员培训，提高经营管理水平。(2)本项目开发易于控制，流程成熟，市场潜力巨大，且地块升值空间较高；(3)项目建设思路适合市场，且项目收益较高，有很强的抗风险能力(4)项目市场前景非常好：可以预料，随着人们生活水平的提高，中高档小区的优美环境必将成为越来越多高尚的人群的追求，会有越来越多的人进行置业。本项目恰到好处地满足了人们的理想生活追求。