1、西安广场综合型建筑房地产工程项目可行性研究报告附表XX工程咨询有限公司二零XX年XX月西安广场综合型建筑房地产工程项目可行性研究报告附表建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月50可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日 目录第一部分项目概况1一、 项目概述1二、 项目背景2三、 项目现状2四、 发展商简介3第二部分西安房地产市场研究4一、 西2、安房地产市场发展浅析4二、 西高新区域房地产市场概述9三、 区域市场前景预测12第三部分西安商业地产市场研究16一、 西安传统商业布局16二、 西安商业地产发展趋势23三、 西安建材市场研究24 第四部分项目整体市场定位27满足消费者复合型需求的成熟商业社区27第五部分项目竞争性分析29一、区位竞争力29二、产品竞争力29三、价格竞争力30四、商业业态竞争优势30五、发展商竞争力31第六部分经济预测32一、 规划指标：32二、 开发节奏：32三、 资金测算：32四、 效益指标计算：35五、 盈亏平衡分析：36六、 建设投资敏感性分析：37可行性研究结论：47（正文完）47 第一部分项目概况一、3、 项目概述西安XX广场项目位于XX什字东北角，其占地17.626亩，总建筑面积达89000平米。工程拟于2004年6月奠基，2007年5月竣工，历时三十六个月。西安XX广场将建成为一座主体建筑高度达100米的综合型地标型建筑群，其中包括40000平方米超大型、高档豪华的新兴商业设施和近50000平米的商务办公及高档住宅。整个建筑群气势恢弘、与XX立交桥交相呼应，成为南二环与西高新地区的全新亮点。二、 项目背景二零零三年八月，西安市政府提出投资2.3亿元，改造西安市政道路的决议。其中南二环路增架三座立交桥，即朱雀路立交、含光路立交、太白路立交。同时为配合三座立交桥的施工，市政府还提出整改二环路沿4、线，尤其是三座立交桥两侧交通及环境的要求。西安XX房地产开发有限公司积极参与西安城市建设规划，配合市委市政府全面治理西安市交通及市容环境，进一步发展城市经济建设的号召将以更现代的建筑形式、更合理的商业布局、更人性的物业管理，提升西安城南地区XX市场的发展水平以及西高新地区现代化大都市的新形象。三、 项目现状目前，西安XX广场已完成规划、报建以及土地转让等手续，并聘请了全国十大著名房地产策划公司之一的“XX置业投资顾问有限公司”对项目实施全程策划，以及委托国际顶尖的“英国贝尔格林建筑设计事务所”进行建筑设计。同时本项目还将委任世界著名的有着百年商业管理经验的“香港威格斯管理集团”，采用世界最为先5、进的管理模式对商场实施全面物业管理。四、 发展商简介第二部分西安房地产市场研究一、 西安房地产市场发展浅析1. 西安经济利好，促进房地产业发展l 西安近十年来的GDP值保持双位数字稳定增长的态势，对房地产市场的正面影响是十分巨大的。l 其中，全社会固定资产投资额快速增长，城市建设进入飞速发展时期。l 2000年以来，西安市房地产市场保持了高速发展的势头，房地产开发投资在全社会固定资产投资中所占比重超过28，成为推动固定资产投资增长，甚至推动宏观经济发展的重要动因。l 2003年三季度西安房地产景气指数已经居工业、建筑、零售贸易、交通运输等六大行业之首。2. 大西安城市战略规划启动，促使房地产行6、业进入飞跃期。l 在“西安城市发展规划新思路”中，政府明确指出西安城市发展“近期向南，远期向西”的框架，因此，以西高新、长安区、曲江为主的三大板块成为未来十年发展建筑的重点。l 同时，2003年是西安的环境建设年，通过环境得到进一步的完善，作为西北五省总省会的西安，将成为最适合居住的城市。l 西安城乡结合部释放出大量可开发用地，和巨大的对住宅的潜在需求，由2003年月开始，西安市政府将用年的时间对西安建成区内分布的城中村全部改造完成，在改造过程中，相关的政策对西安的房地产一级市场、二级市场以及三级市场都起到了强大的推动作用，在促进房地产发展同时也加剧房地产业的竞争。3. 西安房地产市场自2007、2年开始升级，呈现供求两旺的态势。l 据西房中心调查统计， 2002年，西安的商品住宅平均价格在2818元平方米，较上年增长了3.65；l 从销售来看，80120平方米之间的房子基本无剩余，而且市场供应不足；只有公寓别墅类和办公楼类商品房空置面积较大；l 受经济向好的影响，西安市居民生活水平大幅度提升。2002年，城市居民人均可支配收入7183元，比去年增长7.1；近五年人均可支配收入年平均增长7.35%；城镇居民消费水平年平均增长10.92%。住宅消费逐渐成为城镇居民消费热点，城镇居民购房支出比重逐步提高，商品房市场可谓“购销两旺”。l 市场细分的供应链即将形成，普通居民的购房高潮即将到来。8、4. 西安城南及西高新成为房地产热点地区，郊区大盘成为楼市新宠l 西安的城南区地理位置比较优越，城南区长期以来各类物业的价格比较平稳，普通住宅和高档住宅长期以来形成的均价分别为3068元/平方米和3992元/平方米。南郊一直是西安地产商和消费者的首选地区，主要是因为此地高校云集，文化气氛浓厚，但房价较高，居住者多是经济能力较强的成功人士。l 西安高新区是一个很具有个性的地区，其地产业发展迅速，起点较高，已经形成了独特的风格，高科技产业密布、外企集中，人气旺、规划新，其居住环境当是西安之最。l 2003年西安，郊区大盘抢占了绝大部分的市场份额。郊区良好的空气环境、较高的绿化率以及较低的价格，造成9、“郊区大盘”热销的原因。郊区大盘时代的来临必然带动当地以及周边地区的楼市经济及商业的迅速发展。5. 西安房地产市场健康发展，销售价格趋于平稳l 2003年西安房地产市场销售主要以住宅类物业为主，其中以高层住宅成交最为活跃。以三季度为例，全市共成交1329单交易，其中高层住宅成交798单交易，占所有交易单数的53%；成交面积123152平米，占所有销售面积的58%；多层住宅成交531单交易，占所有交易单数的35%；成交面积58717平米，占所有销售面积的27%。l 从市场销售额统计数据看，2003年第三季度住宅市场销售额中高层住宅销售额占58%，多层住宅销售额占18%；可见，开发商主要销售收入来10、自于高层住宅销售收入，其次为商服用房和普通多层住宅销售收入。l 从住宅类物业市场购房总款统计数据看，其购房总价款集中于15-70万元之间，其中30-40万元、4050万元和15-20万元房价总款段分别占17%、15%和15%，居于主力段，市场主力消费群体购买力集中于20-40万元之间。l 从住宅类物业面积段分布统计数据看，主力销售户型面积在150平米左右，占总面积分布的40%，其总房价下限在40万元/套左右。由此我们也可以看出，西安目前的购房主力客群还集中在高收入阶层，产品也维持在高价阶段。面临全民购房时代的来临，商品房的销售总价、户型面积都必须降下来，以满足客群的需求。l 下图中显示，20011、2-2003年度西安市住宅类物业销售价格走势平稳，涨幅不大。其中城东、城西价格居中；城内与城南价格居高，且有小幅波动；城北地区的价格有较大幅度攀升；而城西南的高新区一直盘亘于全市商品房价格的最高点，年平均价格保持在3195元/平米左右。二、 西高新区域房地产市场概述1. 高新区已成为西安现代化的新城，重要的经济支柱l 历经12年的创业发展历程，西安高新区已经成为拉动地方经济增长的重要力量。l 2002年西安高新技术产业开发区实现国内生产总值118.5亿元，增长44.3%，拉动全市经济增长3.3个百分点，它的GDP占到了全市的146，并成为了全国53个国家级高新区中的佼佼者。l 西安高新区目前的12、发展形态已经远超出一般城市高新区的概念，而成为西安古城外的一座正在蓬勃发展中的新城，这样一种科技、商业力量的大规模集聚以及其所具有的区域经济辐射势能，势必会重塑西安的城市面貌并深刻地影响其城市未来的发展。2. 西高新房地产业住宅与公建项目齐头并进l 高新区的前期发展，最初以住宅和公建项目齐头并进，一期的建设中发挥相当重要的作用。l 各类产业园的建设，带动了一大批住宅项目和商业项目的开发。南二环沿线,形成了比较集中的商务办公区域。l 在公建项目大力发展的同时，住宅作为其配套产业，也快速的发展。天幕阔景、枫叶新都市、高科新花园、盛世华庭、含光佳苑、双威温馨花园、红叶大厦、欧锦园、融鑫园小区、高新枫13、林绿洲、中华世纪城等住宅项目也脱颖而出，使高新区的住宅建设更加丰富多元化。3. 2003年西高新区各物业均价走势平稳西高新区各物业均价依次为：商场类6915元/平方米，写字楼类5197元/平方米，普通住宅类3278元/平方米，公寓别墅类4685元/平方米。 l 从长期趋势线来看，普通住宅从去年7月份至9月份持续增长，自此以后价格走动有小的降幅；而写字楼物业从去年9月份至今年4月份长期趋势线显示其价格基本上一直处于小幅回落状态，成交量也有所萎缩，而由今年4月之后写字楼市场有所回升，高新区的写字楼价值看来不会轻易贬值。4. 西高新区域商品房供应户型面积偏大l 主力面积方面主要集中在100-140之14、间，占总体的85.6%，其中80-100,占调查总体的10%； 160以上占总体的4%；l 户型大面积化趋势更明显，主力户型的面积大多在120-170之间，户型面积过大导致总价过高，对销售造成负面影响。5. 西高新区域商品房需求缺口较大目前，开发区现有13万从业人员，而在该区居住的不到5%，主要原因是总房价让大部分人短时间内很难接受。由此可见需求的缺口很大，潜在的市场需求量十分巨大。三、 区域市场前景预测1. 区域现状l 西高新西安高新区，作为国家级的五大高新区之一，也是唯一的一个位处内陆腹地、但在全国也是技术、研发力量最强的一个西部概念的高新区。 园区内企业以其突出的技术及研发特色而被国内外15、众多的跨国公司、大型科技企业所看重，并纷纷在西安设立自己的研发中心；许多投资银行、风险投资公司也纷纷到西安去发掘优秀的企业，西安高新区因此在全国众多的高新区中成为一颗耀眼的明星。日前，西高新管委会提出二次创业目标，即将西高新由目前的36平方公里向城市西南方向扩张至78平方公里。因此，我们可以预测出在未来10年左右的时间里，西高新区域内的总人口将达到32-45万人，按生产性人口占总人口的55%计算，其从业人员将达到20-25万人。是目前西高新产业人口的2倍。同时，西高新二次创业的速度也将以每年2.5-3平方公里的建设向前推进。l 南二环南二环做为西安城南地区最为主要的一条东西向交通要道，在西安及16、西高新近十年来的发展建设中，起到了至关重要的作用。目前，南二环已成为西安一条重要经济带，联接了西高新开发区、城南大学城和东郊学术产业园三大经济圈。2003年8月，南二环为进一步适应西安的规划建设，市政府投资2.3个亿进行立交桥改造。在南二环段将增设含光、朱雀、太白三座立交。随着南二环在城市建设、人民生活中的重要性日渐提升，南二环沿线迅速发展起来了独具特色的餐饮产业链。汇聚了杂粮食府、国力仁和、广东雪花、大香港、竹园火锅等知名餐饮企业。然而南二环沿线尚未发展形成大商圈概念，大多数商业仍是零散经营，个自为战，只有高新路与南二环交界处已开始形成餐饮商圈的雏形。但是一旦南二环交通整改工作完成，南二环将17、成为一条相对封闭的城市快速路，那么，西高新与南二环交界处的商圈将会迅速的发展壮大，并向太白路方向延伸。l 太白路商圈太白路商圈是以太白路建材市场为中心发展起来的，其主要经营业态为建材装饰材料业。太白路建材市场位于南二环与太白路交汇处，是西安第二大建材市场。拥有商户500余家，经营品牌全面，管理制度规范，交通便利。曾经是西安城南地区家装建材业人士采购的首选之地。然而，随着南二环的交通改造，这一市场杂乱无章的现状急需改变。尤其是地处市区，交通受到限制，阻碍了建材市场的发展。因此，太白路商圈必须在原有市场氛围的基础上，迅速改造成一家高档的、现代的、有品牌形象的家居建材商厦，来适应西安新城市面貌以及家18、居建材业的新潮流。2. 区域商业地产发展前景预测西高新地区做为西安最为高尚的生活居住区，目前区内常住人口已达20余万人，相当于我国一个中小型城市的规模。然而10多年的开发建设中，商业地产的开发还是比较落后的，其商业形式仍多以临街商铺、底商等形式为主，业态也集中表现为餐忺、娱乐场所。在西高新二次创业的规划中，至2010年前后，西高新将聚集35万人左右，在其78平方公里的范围内必将逐渐形成三至四个中大型商业中心。在这其中首先发展起来的必须是西高新一期商务核心区域内的高新路与南二环交点。同时由于南二环即将成为一条相对封的城市快速主干道，其沿线的商业氛围已开始遭到破坏。因此，包括高新路、南二环、太白路19、劳动路南口在内的西高新大商圈即将形成，西安盛世广场项目应成为整个商圈的东起点。3. 区域非商业项目发展前景预测西高新一期现已成为一个中型城市的新城区、CBD，其商务氛围极为浓郁。同时西高新凭借良好的教育配套设施，十余年来大力发展商品房住宅产业，并已达到了十分理想的状态。虽然西高新未来的十年建设重点集中在西南方向的二期，但一期范围内及南二环沿线，仍以其完善的交通体系和社会生活配套设施，成为近三至五年的房地产市场发展热点地区。同时，我们也看到，本案所处的区位范围内，竞争相当激烈。在这一区域内开发的商务或住宅项目，均必须立足于严谨的市场研究，创新的设计理念、科学的操盘手法、先进的管理经验，方能保证20、项目运作的成功。当然，我们也看到，这一区域目前尚有十分良好的市场机会点，是西安未来二年中最具投资价值的地段之一。第三部分西安商业地产市场研究一、 西安传统商业布局1. 西安商业宏观经济指标l 2002年，西安市实现社会消费品零售总额为409.35亿元，增速11 .88%；按照新的统计口径，2003年全市社会消费品零售总额计划完成440亿元，同比增长 13%。l 2003年前三季度，全市社会消费品零售总额预计实现316亿元，比去年同期增长11.6%，比上半年增速提高0.9个百分点。占年计划440亿元的71.8%。1- 8月批发零售餐饮业增加值67.4亿元，增长9.7% ，占全市国内生产总值的1121、.62%，占三产增加值的 23.77%，对全市经济的贡献率为24.3%，拉动全市经济增长3.1个百分点。l 从分地区来看：市的消费品零售总额完成251.2 亿元；同比增长11.7%，县的消费品零售总额完成 13.1亿元，同比增长6.4%；县以下的消费品零售总额完成14.3亿元，同比增长6.7%。l 从分行业来看：批发零售贸易业增长13.6%；餐饮业由于受“非典” 影响，上半年出现负增长，7月份出现转机，呈恢复性增长，达6.7%，8月份增长14%，但仍然未达到一季度14.4%的增速。 l 从横向来看：在十五个副省级城市中绝对值仅高于厦门（152亿元）排在第14位；增速排第11位，居于宁波（10.22、9%）、杭州（10.7%）、广州（8.1%）和长春（7.4%）之前；l 在西部九省省会中排在重庆（532亿元）、成都（494亿元）之后居第三位，增速居第5位；l 西北五省（区）省会城市中居第一位，占五个城市总份额的47%；从全省范围来看，1-8月全省实现社会消费品零售总额495.5亿元，同比增长7.5%，我市占全省的60.7%，比上年同期提高1.85个百分点，增速高于全省3.6个百分点。2. 2003年前三季度西安商业市场运作状况总的情况是：商品丰富，货源充裕，虽经非典波折，但总体稳中趋涨，导致前三季度消费品市场运行轨迹呈现“U”型低槽，零售餐饮业恢复较快。 l 批发零售业销售增长势头强劲。一23、季度增长12.46%，进入二季度，受非典影响，同比仅增长9.43%。1-8月共计增长13.6%。 l 蔬菜、肉类及副食品市场运行基本平稳。 2003年前三季度蔬菜、肉类及副食品市场销售旺盛，交易量与成交额有所提高，1-8月蔬菜成交 49000万公斤，增长2%，肉、禽、蛋类成交11120万公斤，增长1%，交易价格平稳略有上升。屠宰量、收购价及批发价等均与去年持平。l 餐饮市场上半年打破了增速居消费行业之首的趋势，第三季度恢复较快。l 会展业恢复迅速，发展势头良好。我市会展业一季度开局良好，相继举办了住博会、东西部洽谈会等20多个展会，成交额75亿元，社会效益5亿元。二季度受非典疫情影响，停办、缓24、办的展会近20个，直接经济损失4000 多万元，社会效益损失3.5亿元。在7-9月份连续举办了丝绸棉麻服饰、美容美发设备、劳保产品展销会、月饼、啤酒节等会展，有利的拉动了相关行业的快速增长。l 保健、绿色产品成为消费主导商品。一是具有通气、抗菌、消毒作用的商品，如电风扇、消毒柜、消毒冰箱等家电销售火爆；二是体育、健身器材、服装一直热销，如自行车、健身器、球类等，据统计，轻工批发市场上半年文体用品类销售同比上升57%；三是滋补营养、保健类商品升温，人均消费支出增幅高达27.87%；四是换季商品的销售大幅增长，随着气温的不断升高，空调、 T恤衫、休闲衣裤、凉鞋等商品成为热销；五是鲜奶、蔬菜、水果等25、健康、营养的生鲜食品已成为群众日常消费的主要商品，食品类人均消费支出增长11.73%，消费水平逐渐提高。 l 商业经营业态多样化，连锁经营、超市、专卖店、现代物流配送等新的零售业态不断涌现，并成为市场新的销售热点。18月份全市新增连锁门点 106个，连锁门点达1126个，销售额28.64亿元，同比增长37.7%。人人乐、智圣电器、爱家等企业加紧了门店的扩张速度，德国的麦德龙大型仓储超市的开业，为我市消费市场注入了新的活力。3. 西安商业中心现状分析l 钟楼：钟楼位于西安市中心，四周贯穿东、西、南、北四条大街。现已形成西安市第一商业中心，主要吸引了陕西周边城市及国内外旅游人口在此消费。东、西、南26、北大街都有其各自的建筑风格和特殊的商业构成。东大街商业一条街。集中几百家专卖店与各类精品店的组合构成了东大街中底档消费的商业行为。南大街金融一条街。这里是一条较成熟的高档消费街，是西安高消费人群的购物，休闲，娱乐之地。知名场所如：中大国际、名媛、中国城、阳光丽都等，金融机构也在此林立。值得一提的是南大街粉巷中的德福巷，是西安乃至外埠皆知的咖啡茶秀一条街。西大街仿古一条街。西大街也称为回民街，坊上人成为西大街北侧的主要人口构成，西大街也因此成为外来者的旅游观光之地。西大街将定位于商业街，招商正在进行中。如果运用饮食及旅游观光来充实西大街，带动她的近一步发展。北大街写字间一条街。北大街距离政府职27、能机构较近，因此北大街的写字间也相对较多。其他底层卖场以电讯及服装为主，其他生活用品消费主要定位中底档，是一个大众消费区域。l 小寨小寨地处西安市南郊，区域主要以长安路与小寨路为主，现目前已成为市区城乡的消费热点区域。区内林立10余所大专院校，2家大型超市：众多大型餐饮，小型餐饮更是不计其数。小寨的人口构成也影响着商业的发展，起着必要的促进作用。小寨商圈以服装为主，这一区域针对客户群为整个南郊学生，职工为主要客户群，因此小寨商圈中档商品诸多，为整个南郊的消费中心。这一区域中适合大学生及高层知识分子的场所占比重也较大。这与它特定的区域与人文活动有相当大的关系。同时小寨商圈对于职工的各项生活配比都28、比较全面，便于南郊居民生活。小寨商圈是西安最繁华地区之一，在西安人民生活中占有较重要的位置。l 西高新高新区主要以写字楼、住宅和餐饮为主。该区域主要针对高消费人群。高新路旁从南二环至科技路口，店铺以餐饮，休闲娱乐为主，此路段针对的消费人群多为在高新区工作的人们，高新区做为西安市首屈一指的产业开发区，名列西安市的高收入榜首，所以相对的高新路上消费档次要高，高新路旁的餐饮也大多锁定高消费。如：高新路与南二环路口的大香港鲍翅酒楼，不仅在高新区，而且在西安市也是享有名气，真爱大型餐饮娱乐企业，也选择在高新区开分店，这足以证明高新区是有很大的消费潜力。二、 西安商业地产发展趋势1. 西安将发展第二商业中29、心随着西安人口与收入的日益增长，西安传统的商业中心、商业设施已趋于饱和。因此西安急于开发适合于本市居民为主力消费群的第二商业中心，例如曲江的大唐不夜城的规划与开发将引导西安商业中心向南城转移。2. 西安将由原有的市商业中心格局转向区域商业中心大西安的城市规划促使西安需要将传统的市商业中心，转向区域商业中心的开发建设。人们的消费观念与卫星城式居住规划也将促进西安区域商业中心的兴旺发达。这一趋势将成为西安商业地产发展的强势支撑。3. 西安郊区化商业地产发展迅速汽车私有化以及住宅郊区化是一个中型城市向大型发达城市转向的必要标志。而这两项也是发展西安郊区化商业地产的前提。郊区化商业必将已大而全的业态、30、物美价廉的商品吸引城市中产阶级的消费兴趣。目前，西安对郊区SHOPMOLL的开发建设已经开始，同时消费群体也开始十分关注这一商业业态。4. 国际知名品牌及新兴业态进军西安国际众多知名品牌经过在国内大型城市成功运作经验以后，纷纷将目光转向西安。例如家乐福、宜家等不同业种不同业态的商家均有不同程度的介入。5. 西安将加速专业市场细分西安的经济发展成就了西安中产阶层的形成，而西安中产阶级迫切需要将不同业种不同专业的市场进行细分。就象西安的百货业一样，既有适合外来人消费的钟楼商圈，又有适合年青人消费的东大街；既有适合西安市民消费的民生，又有适合白领消费的百盛品牌。同样如餐饮、娱乐、建材、家居等各行各业31、也开始面向这种市场细分，并且以各种新颖的业态来丰富西安的商业市场。三、 西安建材市场研究1. 商品房市场的兴旺直接拉动装饰建材行业的发展。陕西省建设厅的统计数据表明，2002年19月份，陕西省房地产项目投资额达到803亿元，比去年同期上升45，其中住宅投资额达44亿元，比去年同期上升564。作为产业链上的核心环节，房地产业的高度发展，直接拉动了家居装饰行业的高速跟进。据陕西省装饰协会的有关数据显示，2002年西安市家居装饰行业消费总额已达到26亿元，除去30的人工费，仅装饰建材销售额一项便超过18亿元。2. 随着房地产业的迅速发展，家居消费理念的日益成熟，人们对建材流通领域的需求不断扩大，家居32、产品的需求增幅不会低于15。3. 西安建材市场急需升级换代目前西安家居建材市场仍多是传统的摊位制经营方式，购物环境为露天经营，场内商铺布局不合理，售后服务大多无保障。各个经营户各自为政，自行经营，自行管理，市场管理者对商户干预性不大，价格均由商户自己控制，价格难以控制到最低。这些已无法适应日益扩大的市场需求和人们日益提高的生活水平。纵观西安家居建材业现状，一个充满个性空间、货源充足、结构丰富，能满足消费者一站式消费的大型家居建材大卖场已成为今后业态发展趋势。大型家居建材大卖场可卡住供货源头，营造巨无霸式巨型批发兼零售商城，联合区域总代理和制造企业的销售公司，依托他们的供货源头，将价格控制在最低33、范围。对于投资的商家而言，大型家居建材业态是极具增长潜力的赢利板块，对消费者来说，则是最具魅力的利好新闻。大型家居建材城的不断涌现，除了带给消费者更多的选择和实惠外，也必将加剧西安家居建材市场的裂变。一方面，众多的新兴销售业态将会纷纷现身西安市场，并以其环境、服务和管理等方面优势，进一步分流、切割现行建材市场的份额，一部分经营粗放，管理混乱的建材市场将会淘汰出局。另一方面，许多家居建材城在商品之间将产生重叠交叉。各项目除了其规模参差之外，其经营内容、运营模式暴露出明显的同质化倾向。所以各项目必须依据其商业有效辐射区域内的经济、文化、生活发展状况，明确经营方针，走特色化经营道路。4. 建材工业未34、来10年发展潜力巨大中国建材工业经济研究会提供的报告显示，未来10年甚至更长一段时期内，建材工业发展速度将高于国民经济发展速度3到4个百分点，成为国民经济的重要增长点。该市场主要的业态形式有：摊位制建材场专卖店、建材商店、厂商直销点以及建材超市等，其中摊位制建材市场是主流业态，目前占整个市场销售份额的近90%。第四部分项目整体市场定位项目市场定位主要从三个项目属性体现：核心属性、有形属性、延伸属性。核心属性指的是项目提供给顾客的基本利益。有形属性是项目向市场提供的产品形式和服务，包括质量、外观、特点。而延伸属性是顾客购买产品时得到的附加利益，它能给顾客带来更多的利益和更大的满足，如售后服务、心35、理满足、投资回报等。项目属性关系示意： 核心属性：商业性主题社区，是集商务/休闲活动/居住的专属场所 有形属性：建材为主家居为辅的一站式大型主题超市时尚主题高档商务公寓酒店服务式小户型青年公寓 延伸属性：尊贵酒店式服务、成熟的商业氛围、投资回报保证本项目综合定位：满足消费者复合型需求的成熟商业社区商业主导型：建材为主家居为辅的一站式大型主题超市，配合商业形态有百货、餐饮等。商务主导型：时尚主题高档商务公寓，满足中高端客户多样化服务需要，引领西高新区域未来商务办公脉动。自住、投资主导型：酒店服务式小户型青年公寓，满足白领阶层品位需求，为成长型SOHU一族提供创业的基石。第五部分项目竞争性分析一、36、区位竞争力西高新区做为西安市的第一商业中心，这里已成为新兴城市移民的主要聚居区，居住人口已达20万。区域内居住、工作人口从年龄、教育背景、发展潜力及个人消费购买力等各项商业参考指标都要远远高于其他地区。悠久的学院文化与成熟的商业文化的碰撞与交融，已成为这个拥有厚重历史文化的城市最具变革精神的原动力。二、产品竞争力项目委托国际顶尖的“英国贝尔格林建筑设计事务所”做建筑设计，独树一帜的建筑体态、人文景观别致的广场，使商场、写字楼及住宅充分体现现代建筑设计规划的人本精神和文化生活境界。而在环境规划中，力求与周围环境浑然一体，必将成为南二环地标性建筑。在产品结构规划方面，通过考察全国几十个案例，结合区37、域经济特点，将产品定位为以5万平米建材为主的商业人气店带动3万平米商务办公高档公寓及4万平米酒店服务式小户型公寓。这种多元化产品定位可吸引不同需求的目标消费客层，同时缩短市场消化周期，降低了开发商和购房者双方的投资风险。 三、价格竞争力该项目总投资成本2.5亿，商场平均销售价格5000元/平方米，写字楼平均销售价格4000元/平方米，住宅平均销售价格3000元/平方米，价格优势较大。周边竞争项目价格全析表：项目名称位 置商业建筑面积均 价都市绿洲花园大庆路600010500财富广场水司2万11000中天国际公寓太白路269号1万未定金光大道解放路98号80005000鼎盛时代长安中路89号4338、00011000领秀城小寨十字北11000天豪花园西影路100008750四、商业业态竞争优势高新区人均收入名列西安市的高收入榜首，而高新区的商业结构中也大多以锁定高端消费层的高档餐饮，娱乐，百货零售为主，缺乏专业市场。与高新区房地产业蓬勃发展和高消费需求不相符的是其周边建材家居市场经营模式落后，市场环境恶劣。本项目是在配合市政府全面整理交通及市容环境的前提下，在原有太白建材市场基础上，重新组合其商业结构，扩大经营规模，提高经营档次。五、发展商竞争力第六部分经济预测一、 规划指标：1. 总占地面积：1.175万平方米；2. 总建筑面积：8.9万平方米，其中：1) 商铺部分：4.1万平方米；2)39、 住宅： 2万平方米；3) 办公： 2万平方米；4) 地下： 0.8万平方米；3. 建筑高度：100米；4. 总车位： 290辆；5. 容积率：7.57二、 开发节奏：1. 本案总规划建筑面积8.9万平方米，预计开发周期三年左右；2. 全部建设期按三年考虑，每年建设以均衡面积进行开发；三、 资金测算：（一）、分析测算说明：1. 项目计算期为5年，边建设边销售，建设周期按3年，资金逐步投入。2. 贷款为15000万元，期限2年，贷款利率5.31%考虑。3. 根据市场分析拟定销售平均价格分为3932元/平方米：4. 应交纳部分税种，主要包括：a) 两税一费，按营业额5.5% 。b) 所得税税率3340、% 。5. 成本：详见“投资估算表”。6. 基准收益率取I0=6% 。（二）、投资策划、分析：采用动态分析方法：1、 土地开发费：1）、项目转让费（拆迁征地补偿费）：2220万元，其中：2)、上缴地价款：1780万元；地价款主要包括：土地出让金、四源费、大市政费。小计：4000万元；2、 前期开发费： 勘探费：取总建安费0.12%，为13.9万元； 设计费：包括规划设计、方案设计、扩初设计、施工图设计，取总建安费2% 为231万元。 可行性研究费：按建安费1为11.6万元。 小计：256.9万元。 房屋开发费： 建安费：11570万元； 招投标费：6.9元； 工程监理费：138.8万元； 质量41、监督费：28.9万元； 建设工程许可执照费：11.6万元； 标底编制费：28.9万元； 建设场地清理费：71.2万元； 竣工图编制费：28.9万元； 合同预算审查费：6万元； 防洪工程建设维护费：23.1万元；小计：11908万元。3、 小区市政及服务配套费： 小区内市政配套费：1157万元； 小区外市政配套费：1157万元； 小计：2314万元。4、 绿化及道路费：445万元；5、 管理费：411万元；6、 贷款利息：1632万元；7、 不可预见费：1157万元；投资成本合计=（1+2+7）=22124万元；四、 效益指标计算：（一）、销售收入：根据本项目建设标准和地理位置，且参照周边同类型42、楼宇价格本项目销售价初定为：3932元/元，则：8.9万平方米*3932元/平方米=34995万元；（二）、经营成本： 企化费：（包括广告、宣传、公关）按销售额1.5%取：为525万元； 印花税：按销售额万分之五计算为：17万元 小计：542万元。（三）、两税一费：按销售收入5.5%计算，14516万元；（四）、总成本：它是由建设投资成本、经营成本、两税一费构成：即24591万元。（五）、销售利润总收入-总成本=10403万元；（六）、所得税销售利润33%=3433万元；（七）、税后利润销售利润-所得税=6970万元； 税后利润（八）、销售利润率= 100%=20% ； 销售收入（九）、本项目43、按全部投资计算财务内部收益率税前、税后分别为96.8%和77.6%，均大于行业标准10%。（十）税前、税后累计净限值分别为23975万元和15807万元，均大于零。（十一）、税前、税后投资回收期分别为2年和2.33年，均大于行业标准5年。综上，该项目经济效益指标较好，完全符合国家标准，财务评价是可行的。五、 盈亏平衡分析： 投资成本1、销售面积盈亏平衡= 平均销售单价（1-税率） 22124= = 5.95万平方米； 3932（1-0.055）占计划销售面积66.8% 。 投资成本2、销售价格盈亏平衡点= 销售量（1-税率） 22124= =2630元/ m2 。 89000（1-0.055）44、占计划销售价格66.8% 。盈亏平衡分析表明，当项目销售面积达5.95万平方米或平均销售价格达到2630元/ m2 时可保本，安全余度33.2% ，本案抗风险能力较强。六、 建设投资敏感性分析：当建设投资、经营成本、销售价格分别按不利因素变化10%时，会带来不同的效益结果。具体变化详见“敏感性分析表”。经分析表明，影响项目效益的主要因素排序是销售价格减少，其次是建设投资增加、最后是经营成本增加。为此在项目投资过程中，一定要确立合理价格，并降低建设投资成本。只有这样，才能使项目有更好的经济效益，减少投资风险、增加安全系数。表1资金测算表内 容单位总额单价（元/m2）备注一、总建筑面积万平方米8.45、9 二、土地开发费万元4000449.4其中：1、项目转让费万元2220249.4拆迁征地补偿费 2、上缴地价款万元1780200.0含出让金、市政及四源三、前期开发费万元256.928.9 1、勘探费万元13.91.562、设计费万元231.426.03、可研费万元11.61.3四、房屋开发费万元119081338 1、建安费万元115701300.0加权平均计算2、招投标费万元6.90.783、工程监理费万元138.815.64、质量监督费万元28.93.255、建设工程许可执照费万元11.61.306、标底编制费万元28.93.257、建设场地清理费万元71.288、竣工图编制费万元2346、.12.609、合同预算审查费万元60.6510、防洪工程建设维护费万元23.12.6五、小区市政及服务配套万元2314.0260.01、小区内市政配套费万元1157.0130.02、小区外市政配套费万元1157.0130.0六、道路及绿化费万元44550七、贷款利息万元1632183.4八、管理费万元41146.2九、不可预见费万元1157130.0十、投资成本万元221242485.9十一、销售收入万元349953932.0平均售价十二、经营成本万元54260.91、企划费万元52559.0广告、宣传、公关2、代理费万元00.03、印花税万元172.0十三、两税一费万元1925216.3十47、四、费用合计万元245912763.1十五、销售利润万元104031168.9十六、所得税万元3433385.7十七、税后利润万元6970783.2十八、销售利润率%20税后比较十九、投资利润率%32税后比较 资金筹措表表2 单位：万元序号项 目1234合计1建安费3471347146280115702工程建设其它费400023001465077652.1其中：土地使用权费2400800800040003不可预见费46334734711574小计7934611864400204925建设期利息:0795837016326资金使用合计（4+5）7934691372770221247资金来源79348、4691372770221247.1自筹200015006500 100007.2贷款50005000 100007.3房屋销售收入9344137772124 销售收入表表3 单位：万元 序号内 容单位合计123451销售比例 %10010207000 总计万元34995350070002449500 损益表 表4单位：万元序号项目 年份12345合计1销售收入350070002449500349952销售税金（5.5%）19338513470019253总成本费用79887022765700226663.1建设投资79346118644000204923.2建设期贷款利息 795837 1649、323.3销售费用54109380005425销售利润-4681-4071549100104046累计利润-4681-5087104040 7应纳税额 010404 104048所得税 03433 34339税后利润 6971 6971投资利润率：%税前=47.0税后=31.5投资总利税率：%55.7销售利润率（税前）%29.7 现 金流 量 表表5 单位：万元序 年份号 项目123451现金流入3500700024495001.1销售收入3500700024495001.2回收固定资产余值000001.3回收流动资金 2现金流出818174079004002.1建设投资7934611864450、0002.2建设期利息07958370 2.3销售费用（流动资金）54109380002.4销售税金1933851347002.6所得税003433003净现金流量-4681-40715491004累计净现金流量-4681-50871040410404104045税前净现金流量-4681-40718924006税前累计净现金流量-4681-5087138371383713837税后： 内部收益率IRR77.6% 投资回收 T（年）2.33税前： 内部收益率IRR96.8% 投资回收T（年）2.3 税后：累计净现值NPV15807.3 税前：累计净现值NPV23975.0 敏感性分析表表6序项 51、目单正 常建设投资经营成本销售价格号内 容位情 况增加10%增加10%减少10%1内部收益率（税前）%96.870.396.365.72净现值（税前）万元23975.01549223783123353销售利润万元1040483551035071024所得税万元34332757342523445税后利润万元69715598693447596投资利润率（税前）%47.034.646.8327投资利税率（税前）%55.742.555.5408销售利润率（税前）%29.723.929.622.6 效益分析表表7项 目投资额（万元）1、总费用24591.52、销售收入349953、销售利润104044、52、所得税34335、税后利润69716、投资利润率（%）31.57、投资回收期税前2（年）税后2.338、财务净现值税前23975.0（万元）税后15807.39、财务内部收益率税前96.8（%）税后77.6可行性研究结论：西安XX广场项目的开发正处于西安经济持续快速发展的最佳时期，在西安城市规划建设以及城南地区南二环的治理工作中起到了积极的作用。项目不但将成为南二环西段标志建筑，而且它将成为西高新中心区域以及南二环经济带的有力支点。XX广场将在原有XX商圈的基础上，优化商业业态，提高建材百货业种档次，并有效延伸西高新商圈向南二环的发展，对西高新商品房市场及商业设施进行有效供给，同时为西安城南市民提供一家环境优雅、品种齐全的购物空间。西安XX广场经过严谨科学的市场调研、论证研究以及经济测算，该项目自有资金充足、市场风险较小，利润空间较大，经济效益较好，具好十分良好的操作可行性。（正文完）2004-3-8