1、高新技术开发区二期拆迁安置综合开发项目可行性研究报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月XX项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月58可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日目 录第一章 项目背景7第一节 项目的社会背景7第二节 项目建设的意义及必要性7第二章 项目特点和市场前景8第一节 市场前景8第二节 项目特点8第三章 2、项目综合开发经营9第一节 项目概况9第二节 综合开发方案9第三节 项目实施情况10第四节 项目投资规模13项目投资费用表14第五节 项目技术经济指标15第二节：建设规模及内容17第二节：项目总体规划方案18第三节：建筑单体方案设计18第四节：结构设计方案20第五节：给排水设计方案24第六节：暖通设计方案25第七节：电气设计方案29第八节：消防设计方案32第二节：节能措施37第三节：节水设计39第四节：电气节能39第五节：加强能源管理和利用率40第六节：环境影响评价40第七章、劳动安全卫生管理方案43第一节：设计依据及国家有关标准43第二节：劳动、安全、卫生措施44第八章、项目建设开发组织管理43、5第一节：工程管理45第二节：项目开发建设方案45第三节：项目建设和物业管理46第四节：招投标方案47第九章：项目综合开发投资分析50第一节：投资概况502-2、总建设面积：32万m251第二节：编制依据和分析范围52第三节：项目投资费用综合分析52第四节 资金筹措54第五节 财务计划55第十章 经济效益评价55第一节 财务评价55第二节 经济效益分析56第十一章 社会效益评价57第一节 现实意义57第二节 未来发展意义57第十二章 结论部分58第一章 项目背景第一节 项目的社会背景 XX高新技术开发区在改革开放大潮中历经风雨十五年，已发展成为西北地区乃至中国最大的高新技术产业开发区之一，无论4、从发展速度、建设规模、产业结构等方面看，都可以与世界一流的科技园区媲美；无论从招商引资、技术成果转让、科研开发成果来看，都可堪称是中国科技创新园区的典范。十五年的拼搏、进取、开拓、奋斗，使XX高新区成为我国重要的自主创新基地，十五年奋发图强，XX高新技术开发区已经成为我国“市场化、国际化、人文化、生态化示范产业园区”。开拓创新精神是XX高新技术产业开发区成为XX乃至陕西经济增长的动力源泉，国际化发展战略目标是今天高新区自主创业的最佳平台，XX高新技术产业开发区已成为高端人才的聚集地，是高新技术企业成长的良田。走进XX高新技术开发区，现代气息扑面而来，道路纵横交错、高楼大厦如林、水碧草绿、风景如5、画、欣欣向荣、大气天成，这里已被誉为关中第九景。第二节 项目建设的意义及必要性 XX高新技术开发区的科技创新日新月异，创业精英、商界巨子、社会名流、海派英才汇集于此，为这片西部热土注入新的活力。 迎着建设世界一流科技园浪潮，在省政府、市政府的大力支持下，XX高新技术开发区二期建设工程将完成其建设战略规划蓝图中最完美壮丽的一笔。 XX高新技术开发区二期建设工程，贯通高新区交通主动脉高新路,打通东西主干道科技二路。为了实现建设人文XX、生态XX、和谐XX的战略构想、XX高新区组织社会各方力量实施“XX高新技术开发区二期拆迁安置综合开发项目”。 XX高新技术开发区二期拆迁安置综合开发项目实施，标志着6、高新区十五年建设规划格局最终形成。从根本上实现了科技与人文的完美结合，树立了又一个科技、生态、人文和谐的建设典范。 XX高新技术开发区二期拆迁安置综合开发项目，立足于战略发展的高度，解决了拆迁与开发、建设与发展的辩证关系，开创了城市发展与旧城改造新的篇章。第二章 项目特点和市场前景第一节 市场前景 XX高新技术开发区二期拆迁安置综合开发项目从实现战略发展的高度，本着科学发展的精神，致力于解决发展与创新、建设与开发中的现实问题；高起点、高标准、大规划的综合建设开发思路，为本项目的实施开创了广阔的市场前景。第二节 项目特点 XX高新技术开发区二期拆迁安置综合开发项目，在全方位、大格局上解决了发展与7、现实中基本的矛盾。本项目从根本上解决占地规模1200亩的旧村拆迁改造及 2万多居住人口的整体拆迁安置问题，同时开辟占地103亩规划建设面积32万平方米商业及商品住宅房地产开发项目，完成了战略规划目标。本项目建设改造、优化了人居生活环境，安置解决了拆迁户未来的经济发展和生活出路，实现了规划建设完整统一的建设格局，最终必将形成一个全新的商业科技人文生态区。 该综合开发项目的实施，定然会在高新区这个皇冠上诞生一颗璀璨的明珠：“XXXX广场”。 第三章 项目综合开发经营第一节 项目概况（一）、拆迁范围占地：630亩，拆迁原建筑房屋面积83万平方米。（二）、安置区占地：570亩，其中拆迁安置占地384亩8、；安置规划建筑面积41.8万平方米。（三）、商业开发占地：103亩，规划商业开发建筑面积32万平方米。（四）、安置方式、建筑结构形式为多层砖混结构。（五）、商业开发方式、建筑结构为商品房框架剪力墙高层。第二节 综合开发方案第二章 本项目实施高起点、高标准，综合开发的思路，实现统一规划，统一管理，统一设计，统一建设，统一拆迁，统一安置，统一过渡，统一施工的相对独立封闭管理方式，根据项目建设特点，全面建设分布实施，在解决了拆迁、安置、过渡、赔偿的基础上按照国家相关法规制度，遵守先安置后开发的基本要求，重点解决拆迁安置房屋建设；为保证回迁户顺利及时回迁安置到位，并尽最大可能解决安置户今后经济发展和生9、活保障问题，积极创造和提供更多就业机会和岗位。第三章 安置建设工程：根据广大安置户（拆迁户）的愿望和要求，建设适合安置户居住生活、满足经济和社会发展的需要，最大限度解决安置户生活居住和商业经济发展的愿望。第四章 商业开发区建设工程：依托高新区得天独厚的现代化高标准市政设施和自然环境，结合市场需求和社会发展潮流，综合配套开发建设高标准、高档次、现代化、人文生态化住宅小区和商业综合项目，建设一个规划创新、户型合理、环境优美、配套完善、功能齐全、物业管理先进的现代生活新社区。第五章 面积与结构：安置建设面积41.8万平方米的多层砖混结构；商业开发建设面积32万平方米；高档高层住宅27万平方米；3.210、万平方米的商业用房和1.8万平方米的商铺。第三节 项目实施情况（一）、项目开发经营情况陕西XX地产开发有限公司是依托其主体企业集团公司“陕西华兴源企业集团公司”的经济实力和管理力量及其社会影响力，历经五年的项目酝酿和合作谈判，于2005年筹备资金与技术力量，同XX高新区管委会达成合作协议：合作拆迁安置开发位于西高新高新路以西；科技二路以南，唐延路以东，科技六路以北占地572亩的城中村1500住户的旧城改造；安置包括经济院内的2200户经济适用房就地改造安置，在合理安置城中村村民和机关单位（事业部分）的基础上，综合开发占地103亩，规划建筑面积32万，包括商业用房在内的高层商品房住宅项目。项目实11、施进展情况：1、在XX高新区管委会及其相关部门的全力配合下，经过多次会议谈判协商，于2006年9月29日达成城中村及相关住户在内的2200安置户的关于XX高新区二期规划区域内城中村综合拆迁安置框架协议。2、根据关于XX高新区二期规划区域内城中村综合拆迁安置框架协议的精神和要求，在XX市政府有关领导督促和关心下，于2007年2月5日开始拆迁安置户的面积确认测量工作，经过参加单位团结合作，克服各种困难于2007年2月15日基本完成拆迁户安置面积测量确认工作。3、在XX市主管领导的协调下“两区一办”合作单位，XX高新区、雁塔区、综合开发办公室，明确责任、落实工作、全方面协商配合，于2007年2月2812、日开始全面落实1500户拆迁安置户的方案；于2007年3月22日已全部签订；目前已经全面落实过渡赔偿工作，计划于2007年4月5日前开始动迁。4、为了配合拆迁安置工作实施和从根本解决本区域城市规划，全面综合开发，“两区一办”同意在合理安置的条件下，开始落实开发项目，“XXXX广场”、“名流花园”房地产开发项目，并初步通过陕西XX地产开发公司申请的“XXXX广场”,“名流城市花园”，“名仕公寓”项目立项，征地，初步规划方案等工作。5、“XXXX广场”项目占地572亩位于XX高新开发区（高新路以东，白沙路以西，科技二路以南，科技四路以北），其中综合开发项目占地103亩，位于高新路以东，博文路以西，13、科技二路以南，科技三路以北，规划总建筑面积32万的集商业、住宅、城市配套为一体的综合房地产开发项目。6、项目开发经营情况简况：XXXX广场于2006年9月28日签定 ,2007年2月5日全面落实拆迁安置用地，面积测量确认工作，2007年3月22日全面落实1500安置户。2006年10月28日申请立项“XXXX广场”综合开发项目。 7、项目建设进度计划：在全面合理落实安置方案后，计划于2007年5月10日开始破土动工安置区的建设工作，2007年8月份开始启动“名流城市花园”的项目建设工作。8、本项目投资情况说明：A、拆迁赔偿金共计8833万元，已由陕西XX地产开发公司逐步落实支付。B、拆迁安置建14、设资金共计：3.35亿元，由XX高新区管委会落实，并全额到帐。C、综合开发项目建设资金1.85亿元，由陕西XX地产开发公司筹备3800万元，安置户回购集资8100万元，其余6600万元由“陕西华兴源企业集团”所属“陕西绿泽矿业开发有限公司提供”。(二)、 项目实施企业情况陕西XX地产开发有限公司是由陕西华兴源企业集团公司组建并控股的房地产开发公司。其控股公司陕西华兴源企业集团公司从2002年开始投资并参与“紫薇田园都市”H、B、J区（建筑面积35万平方米）投资管理建设项目，“高科广场”（建筑面积5.5万平方米）投资建设管理；“高新枫林绿洲”C区（建筑面积8万平方米）投资建设管理以及省内汉中市、15、咸阳市等大型项目开发建设，2005年在甘肃省金昌市投资开发建设“金泉城市花园” 16万的高档住宅开发项目。 陕西XX地产开发有限公司依托企业集团总体优势，吸纳企业集团先进的管理经验及项目技术管理专业人员，借鉴和学习陕西华兴源企业集团在投资、建设开发方面积累的宝贵经验和成熟管理方式，不断地完善和加强自身建设。目前已基本完成位于XX高新区内的综合开发项目“XXXX广场”建设前期工作。XX地产将在以后的项目经营开发管理过程中，认真履行自己的职责，尊重市场、注重信誉、诚信经营，积极服从各级主管部门的领导和监督，为XX市的建设与发展做出积极的贡献。第四节 项目投资规模（一） 、拆迁安置投资：8833万元16、1、 拆迁费用：473万元2、 安置建设：41.8万平方米（650元/M2450元/M2）8360万元(二)、商业开发投资 合计 121807.17万元1、 土地成本： 10723.67万元2、 前期费用： 5849.6万元3、 城市建设配套费 11879万元4、 建筑安装工程成本： 60697.6万元5、 基础设备配套工程 ： 13419万元6、 财务成本和管理费： 2353.46万元7、 经营管理费： 5218.64万元8、 税费 ： 8361.97万元9、 项目不可预见费： 3304.23万元项目投资费用表项目经济指标（元/M2）投资估算（万元）备注一、土地成本10723.67万元 1、17、土地出让金86亩/万元8858万元2、土地测量费用0.8元/M25.493万元3、土地征地费用1860.18万元二、前期费用5849.6万元1、地质勘察设计费8元/M2256万元2、 规划景观设计费施工图设计费42元/M21344万元3、施工图审查费5元/M2160万元4、环境、交通、日照评价费115元/M23680万元5、监理费11元/M2352万元6、招投标管理费1.8元/M257.6万元三、城市建设配套费11879万元1、建设工程城市基础设备配套费150元/M24800万元2、消防设施配套费5元/M2160万元3、新型墙体专项基金6元/M2192万元4、定额编制费2.21元/M270.718、2万元5、劳保统筹基金2022.08万元6、质量监督费2元/M264万元7、散装水泥专项基金1.5元/M248万元8、工程交易管理费1780元/M2512.6万元9、集中供热干线管网基金47.8元/M21529.6万元10、用户天然气工程费77.5元/M22480万元四、建筑安装工程成本60697.6万元1、土方工程11.8元/M2377.6万元2、桩基工程105元/M23360万元3、建筑工程1580元/M250560万元4、设备工程200元/M26400万元五、基础设施配套工程13419万元1、绿化、景观、广场、围墙、大门35元/M21120万元2、给、排水综合管网132元/M24224万19、元3、采暖、热力管网系统（接口施工费）37元/M21184万元4、弱电系统8元/M2256万元5、公用设施用房配套地下车库2800元/M26440万元6、物业管理用房1500元/M2195万元六、财务成本和管理费2353.46万元1、财务银行贷款利息6.48%1296万元2、财务管理费1%1057.46万元七、经营管理费5218.64万元1、企业管理成本费2%2098.45万元2、项目管理费2%1213.96万元3、项目策划销售费1.5%1906.23万元八、税费6.58%8361.97万元九、项目不可预见费3%3304.23万元第五节 项目技术经济指标(一)、本项目拆迁范围占地：630亩，拆20、迁建筑房屋面积83万平方米。(二)、安置区占地：570亩，其中拆迁安置占地384亩；安置规划建筑面积41.8万平方米。(三)、商业开发103亩，规划商业开发建筑面积32万平方米。由十栋二十二层点式高层和十五栋三十一层板式高层组成。商业开发经济技术指标:规划建设用地面积：103亩总建筑面积：32万m2住宅建筑面积：27万m2商业建筑面积：3.2万m2商铺建筑面积1.8万m2综合停车位:836个绿化率:42%建筑密度:28%容积率：4.38安置经济技术指标:规划建设用地面积：384亩总建筑面积：41.8万m2住宅建筑面积：39万m2公共设施用房面积：2.8万m2建筑密度:43%容积率:1.5第三节21、 项目开发建设第一节：项目选址本项目位于XX高新技术开发区高新路以东，白沙路以西，科技二路以南，科技四路以北。现高新区已有商业情况，东边电子广场有人人乐、赛格电脑城；太白南路有家俱城；高新南路上有大中电器、国美电器、爱家超市；高新北路上有世纪金花、以及金鹰国际购物中心；易初莲花。 医院：博爱医院、六一八医院、六二三医院，高新医院。学校：电子城623小学、电子一中、高新一小、高新三小、高新一中、唐南中学。餐饮业主要聚集在高新路和电子商业步行街。周边楼盘有枫林绿洲，大华曼哈顿、中天花园、云顶园、高新水晶国际、融侨紫嶶馨苑、金泰假日花城、绿地世纪城等大型成熟社区，交通便捷，配套齐全。第二节：建设规模22、及内容(一)、本项目拆迁范围占地：630亩，拆迁建筑房屋面积83万平方米。(二)、安置区占地：570亩，其中拆迁安置占地384亩；安置规划建筑面积41.8万平方米。(三)、商业开发103亩，规划商业开发建筑面积32万平方米。由十栋二十二层点式高层和十五栋三十一层板式高层组成；其中住宅27万、商业用房3.2万、商铺1.8万，综合车位共计836个,建筑密度28%，容积率4.38。(四)、安置区建筑结构为普通多层砖混结构。(五)、商业开发区建筑结构为框架剪力墙结构的高层建筑。第四节 项目方案设计第一节：规划设计指导思想和原则整体规划以“绿色、环保、人文、生态”为主导，结合本地和本区域的实际来充分体现23、人与自然，人与环境、人与建筑的和谐；努力创造一个环境优美舒适、生活便利、交通流畅的高尚田园式生活居住区。第二节：项目总体规划方案整个社区营造一个坡地园林景观，活水循环系统环绕社区，通过各种形式的水景和雕塑、小品、浮雕；利用不同高低繁疏的乔木配合多层次灌木、地被，营造丰富多样的绿色自然景观。第三节：建筑单体方案设计（一）、执行主要设计规范本工程执行我国现行建筑设计方面的法律、法规和规范。建筑设计防火规范 GB50016-2006民用建筑设计通则GB50352-2005公共建筑节能设计标准GB50189-2005 商业建筑设计规范GB50189-2005人防规范GB50189-2005（二）、建筑24、方案1、建筑平面设计根据相关部门提供的西高新商业及住宅功能及面积需求，具体平面设计如下：地下二层：平战结合六级人防、车库、消防水池及泵房、变配电室、空调机房地下一层：停车场一三层：商业用房四三十一层：住宅用房在消防及交通疏散上，裙楼设十部疏散楼梯和十四部电梯及十二部自动扶楼。 平面设计根据建筑功能的要求，在满足商业、停车、居住的前提下，本着功能布局合理，分区明确的原则，满足住宅楼的要求。2、建筑立面设计建筑立面造型采用现代综合开发建筑的简约质朴风格为基调，利用基本元素(横竖线条分割)的组合,通过实墙面与窗的虚实对比，形成稳重、简洁的建筑风格。整个建筑立面采用横竖划分，感觉沉稳、大方，又不失现代25、建筑的活泼、明快。建筑立面在材料上结合石材及面砖与玻璃窗的对比、现代材料的运用、材料自身的特点与相应的墙面的融合，不但丰富了立面层次，体现出现代住宅建筑的风格，而且也赋予了建筑人性化的特色。3、工程技术指标规划建设用地面积：103亩总建筑面积：32万m2檐口高度: 94.5m容积率：4.384、无障碍设计一层的无障碍设施，设有残疾人坡道和残疾人卫生间,同时设有残疾人电梯。残疾人出入口设有平开门。第四节：结构设计方案（一）、工程概况本工程地下二层，地上裙楼三层，主楼三十一层。建筑按抗震设防分类标准为丙类建筑，建筑结构安全等级为二级。结构形式为框架剪力墙结构，抗震设防烈度8度。（二）、设计依据建筑26、结构可靠度设计统一标准(GB50068-2001)建筑结构荷载规范（GB50009-2001）建筑抗震设防分类标准（GB50223-2004）建筑抗震设计规范（GB50011-2001）混凝土结构设计规范（GB50010-2002）建筑地基基础设计规范（GB50007-2002）湿陷性黄土地区建筑规范（GB50025-2004）建筑地基处理技术规范（JGJ79-2002）（三）、设计要求1、结构设计标准(1)建筑结构设计使用年限为50年(2)结构设计基准期为50年(3)建筑结构安全等级为二级(4)建筑地基基础等级为甲级。(5)建筑物耐火等级为二级2、结构设计方案建筑按抗震设防分类标准为丙类建筑27、，建筑结构的安全等级为二级。结构形式为框架剪力墙结构，抗震设防烈度8度。设计基本地震加速度值为0.20g，水平地震影响系数最大值0.16，特征周期值Tg=0.45s;框架抗震等级：二级；建筑场地类别：类。3、荷载的取值恒荷载：按实际构件自重及建筑材料自重确定。活荷载：客厅、卧室、餐厅、卫生间 2.0KN/m2商场、大厅 3.5KN/m2消防疏散楼梯 3.5KN/m2走廊 2.5KN/m2停车库 4 KN/m2不上人屋面 0.7KN/m2上人屋面 2.0KN/m24、结构体系及布置结构形式为框架剪力墙结构。楼板采用全现浇，厚度100mm及110mm，楼板配筋满足规范最小配筋率要求。框架柱截面尺寸28、：1500x1500、1000x1000、850850、800800、750750框架梁截面300800、300700；次梁250600剪力墙截面厚度：300，250，2005、结构计算计算模型及采用软件结构计算采用中国建筑科学研究院PKPMCAD系列软件中的多层及高层建筑结构三维分析与设计软件TAT8进行计算。计算主要参数基本风压：0.35KN/m2地面粗糙度类别：B类抗震设防烈度：8度一组，设计基本地震加速度值为0.20g。建筑场地土类别：类框架抗震等级：2级周期折减系数：0.7梁端弯矩调幅系数：0.85活荷载折减系数：按规范折减是否考虑扭转藕连标志： 考虑藕连混凝土容重：25KN/m3中29、梁刚度放大系数：2边梁刚度放大系数：1.5梁扭矩折减系数：0.46、基础根据周围已建建筑的地质报告揭示，拟建场地地形平坦，地面标高介于414.56415.51m。地貌单元属黄土梁洼。据勘察，场地地层主要由第？系全新统素填土，无新统风积黄土。残积古土壤，冲积肥粉质粘土组成。拟建场地无湿陷性。各层土野外特征及埋藏条件详见下表：地层编号地质年代及成因岩性描述层厚（m）层底深度（m）层底标高（m）1Q4ml素填土：杂色、褐黄色，以素填土为主。局部含砖瓦碎块较多，不均，松散。0602.700602.70412.81414.412Q3eol黄土：褐黄色，具针状孔隙及大孔隙，见蜗牛壳碎片。可塑软塑。4.1030、6.006.306.80408.26408.723Q3eol黄土：褐黄色，具针状孔隙及大孔隙，5.305.7011.8012.40402.56403.22见蜗牛壳碎片，土质均匀。可塑。4Q3el古土壤：棕褐色，具针状孔隙，见白色钙质条纹及钙质结核，底部钙质结核稍多。可塑。3.304.0015.3016.40399.03399.425Q3al粉质粘土：褐黄色、黄褐色，可见蜗牛壳碎片、云母片及铁锰质。可硬塑。12.4013.00(0.902.20)27.8028.50(18.7019.50)386.22387.01395.63396.116Q3al粉质粘土：黄灰色、黄褐色，可见蜗牛壳、云母及铁锰质31、。可硬塑。局部灰绿11.9039.70375.117Q3al粉质粘土：黄灰色、局部灰绿，可见蜗牛壳、云母及铁锰质。可塑。中夹薄层71中粗砂亚层，灰色，饱和，中密。最大揭露厚度10.30m(0.70m)根据地质报告情况，裙楼地基采用CFG复合地基处理，基础采用筏板十字交叉梁，主楼采用桩筏基础。配筋采用程序计算，满足强度及变形要求。7、结构材料混凝土：基础垫层：C10基础：C35其余：C40 C35钢筋：HPB235级钢筋及HRB335级钢筋墙体： 0.000以上砌体为MU3.0非承重空心砖、M5混合砂浆砌筑；0.000以下为240厚MU10实心砖、M7.5水泥砂浆第五节：给排水设计方案（一）、主32、要设计依据 建筑给水排水设计规范 GB 50015-2003建筑设计防火规范 GB50016-2006高层民用建筑设计防火规范GB50045-95建筑灭火器配置设计规范 GB 50140-2005自动喷水灭火系统设计规范GB50084-2001 2005年版公共建筑节能设计标准 GB 50189-2005（二）、工程概况项目全为新建项目，功能为地下车库、底层商业的住宅楼。拟建项目为地下二层，地上裙楼三层，主楼三十一层，总建筑面积32万。（三）、给排水设计方案1、水源：生活给水接市政给水环网，地下二层设生活水池泵房。2、生活给水最高日用水量估算： 商业面积5万平方米，用水定额：7L/m2，使用时33、间12小时，最高用水量287m3ld，用水定额每人每班50L，使用时间8小时，最高日用水量25m3/d，总最高日用水量312m3/d 。 3、生活污水采用重力流形式，单立管排水，先排至本区室外化粪池，再接入市政排水管网。4、本工程为雨水、生活污、废水分流, 雨水、生活污水（经化粪池）分别排入区内雨、污水管网。5、屋面雨水设计重现期按5年设计，排水量估算500L/s；平台雨水设重力流排水系统。6、生活污水最高日排水量250m3/d。7、全楼设消火栓系统，流量30L/s，全楼设自动喷水灭火系统，流量30L/S屋顶设36m3消防水箱，储存前10min的消防用水量，消防用水引自地下二层消防水池、泵房。34、（四）、管材及连接1、生活给水：采用钢塑复合管，卡环式连接。2、消火栓给水管：采用焊接钢管，焊接连接。自动喷管采用热镀锌钢管，DN100者止接，DN100者卡箍连接。3、污、废水排水管：采用柔性排水铸铁管，W型卡箍连接。第六节：暖通设计方案（一）、主要设计依据 采暖、通风与空气调节设计规范 GBJ 50019-2003 高层民用建筑设计防火规范 GJ 50045-95 公共建筑节能设计标准 GB 50189-2005（二）、工程概况所属全为新建项目，功能为地下车库、底层商业的住宅楼。拟建项目为地下二层，地上裙楼三层，主楼三十一层，总建筑面积32万。（三）、设计参数室外设计参数：地理纬度：北纬335、4018大气压力： 冬季: Pd=978.7hpa夏季：Px=959.2 hpa室外计算干球温度： 冬季空调 twk=-80c冬季采暖 twk=-50c夏季空调 twg=35.20c夏季通风 twg=310c夏季空调室外计算湿球温度：tws=260c冬季室外计算相对湿度（最冷月月平均相对湿度）=67%冬季日照率： 43%最大冻土深度：45cm冬季平均风速：1.8m/s）室内设计参数：序号房间类型夏季冬季新风量（m3/h.人）温度相对温度%湿度相对湿度%1商场26286550162185030252办公室26286018223030m空调冷负荷估算指标：商场 200W/m2 、办公 100W/m36、2空调热负荷估算指标： 75W/m2空调冷负荷估算值：14500KW空调热负荷估算值：7250KW（四）、暖通设计方案底层商业设置集中空调、通风、人防通风及防排烟系统。1、空调冷热源冷热源由设在地下室制冷机房内的制冷机组及换热系统提供。冷机选用水冷式电动冷水机组，选用环保冷媒；冷冻水供回水温度: 7/12；冷却塔（闭式）设置在裙房屋面上，冷却水供回水温度: 32/37。热源是由供热管网经换热机组换热后提供，热媒参数为95-70摄氏度热水，工作压力为1.0MPA，空调系统热水供回水温度60/50。2、空调系统空调系统采用落地膨胀水箱定压。裙房商业部分均采用风机盘管加新风系统。部分采用组合式空调，37、送风口均匀布置，集中回风，新风与回风混合进入空调机组。空调水系统为闭式双管系统。3、通风系统公共卫生间、电梯机房设机械排风；地下室设备用房、车库设送排风系统；地下室制冷机房、发电机房采用自然进风，机械排风，设事故排风系统与探头联动。换气次数： 变、配电室、电梯机房、公共卫生间10次/h；制冷机房、车库6次/h设备用房 3次/h人防通风系统:地下室设六级人防，设防护通风系统，包括清洁式通风、滤毒式通风、隔绝式通风。4、防排烟系统防烟楼梯间、前室及合用前室设加压送风系统，风机设置在屋顶。地下室超过20m的内走道，发电机房、地下车库设机械排烟系统（与排风系统合用）当发生火灾时排烟，同时设有补风系统，38、送风量大于排风量50%。地下商场设机械排烟系统，当发生火灾时排烟，同时设有补风系统，送风量大于排风量50%。5、管材空调冷热水管采用碳素钢管，DN50采用焊接钢管，DN50采用无缝钢管。空调冷凝水管：采用PVC管粘接。空调、通风风管采用镀锌钢板，法兰连接，厚度遵守验收规范。排烟风管：采用2mm厚钢板制作，法兰连接，厚度遵守验收规范。6、管道保温、防腐空调供回水管采用带铝箔离心玻璃棉管壳保温，外缠密纹玻璃丝布。空调风道采用带铝箔离心玻璃棉板保温，外缠密纹玻璃丝布。非镀锌的管材、配件等刷防锈底漆一遍，色漆两遍。7、自动控制与计量要求风机盘管配温控器和三速开关, 水路设两通阀。空调机组控制水量；加热39、盘管设防冻保护；过滤器压差超值报警；设风机运行状态检测。制冷机除设备联锁和能量调节外，根据负荷情况对运行台数进行控制。空调水系统设压差式旁通阀。对主要的水泵、通风机的运行状态，各系统中重要位置的温度、压力值进行检测。8、环保设计各空调通风设备均做减振、隔震处理，同时要求建筑专业做相应隔声处理，机房采用隔声门。制冷工质采用对臭氧层破坏作用较小的 HFC-134A 。空调风机、水泵及冷却塔等设备均采用低噪声型。第七节：电气设计方案（一）、设计依据民用建筑电气设计规范JGJ/T16/92建筑照明设计标准GB50034-2004供配电系统设计规范GB50052-95低压配电设计规范GB50054-9540、人民防空地下室设计规范GB50038-2005办公建筑设计规范JGJ67-2006建筑物防雷设计规范GB50057-94（2000版）火灾自动报警系统设计规范GB50016-2006建筑设计防火规范GB50016-2006高层民用建筑设计防火规范GB50045 （2005年版）建筑物建筑群综合布线系统工程设计规范GB/T50311-2000（二）、工程概况所属全为新建项目，功能为地下车库、底层商业的住宅楼。拟建项目为地下二层，地上裙楼三层，主楼三十一层，总建筑面积32万。（三）、强电部分1、本工程内消防用电、应急照明、变电室用电为一级负荷，一般客梯、弱电系统、生活水泵为二级负荷，其余为三级负荷41、。2、电源由室外开闭所提供两回路10KV高压电源，变电室设在地下一层，变电室内设变压器和柴油发电机备用电源。3、高压系统：变压器采用节能型干式变压器，接线组别D、Yn11,10KV/0.4KV(AF)50Hz带温控温显风冷装置，保护等级为IP20。高压电源两路分段运行互为备用。柴油发电机为特别重要负荷提供备用电源。4、低压系统：低压配电采用抽屈式组合柜，采用单母线分段运行，低压母联断路器可选择自投自复或自投手复方式，设置位置状态选择开关。低压柜采用下进下出方式。5、电容补偿：采用低压自动补偿，功率因数补偿到0.9以上。6、计费方式：高压侧设计量总表及峰谷表。7、管线选择敷设方式：高压进户线电缆42、规格型号由上一级变电室出线确定，高压柜至变压器高压侧采用10KV交联聚乙烯绝缘铜芯电缆，低压采用ZRYJV1KV阻燃型交联聚乙烯绝缘电缆，消防设备供电采用NH-YJV耐火型电缆，电缆沿电缆桥架敷设。动力、照明支路采用BV-750V聚乙烯绝缘铜导线穿镀锌钢管敷设。8、照明、应急疏散照明系统：照明光源一般选用荧光灯和节能灯，荧光灯均配电子镇流器。走道等公共部分照明采用智能型灯光控制系统控制。应急照明度不低于正常照明10%。疏散指示照明加蓄电池供电，连续供电时间不小于60min。照度标准：弱电机房、灯光控制室、办公室、用房300lx，变电室200lx，空调机房100lx，走道为75lx。9、动力及事43、故动力系统：冷水机组的起动柜由机组配套供应，冷冻水循环泵、冷却水循环泵等大容量电动机采用降压起动方式，排烟风机由消防控制室联动控制，其余设备根据控制要求由楼宇自控控制，亦可手动控制。10、防雷与接地系统：本工程按一类防雷设计，利用金属屋面作为接闪器并与金属网架做电气连接，利用结构柱钢筋作为防雷引下线与综合接地体连接。配电系统接地保护形式TN-S系统，建筑场内金属管路均做等电位连接，弱电机房均设工作接地端子，并与综合接地体连接，综合接地体接地电阻0.5。潮湿场所做局部等电位连接。电缆进线、室外配电回路，弱电配电回路设浪涌保护器。（四）、弱电部分1、综合布线系统：由电信公司提供外线，综合布线设有干44、线子系统、配线子系统，干线子系统的电缆采用多模光纤和五类大对数电缆，配线子系统采用大类大对数电缆。商场、走道、公共场所设语音单信息插座，办公室、会议室等处均设语音数据双信息插座。2、有线电视系统：节目源由市政有线电视网光纤引入，采用分支分配系统，有线电视系统管路均采用镀锌钢管敷设，办公室、会议室等处设电视插座。3、楼宇自控系统：系统有传感器、直接数字控制器、传输线路、网络控制器、集线器、执行器等组成，各有打印机定时记录设备的运行状态及参数，并用图形显示在系统管理中心的彩色图形显示器上。系统对高低压配电系统、照明系统、空调制冷设备、冷却塔、新风机组、电梯等进行控制、监测并显示报警记录。4、扩声系45、统：商场设扩声系统，扩声系统前端设备设在一层消防控制室，扬声器安装于商场顶部。扩声系统管路采用金属线槽敷设，扩声系统平时作为广播、音乐播放使用，火灾时强制转为应急疏散广播使用。扩声系统由专业厂家负责设计安装。5、闭路电视监视系统：监控室设在首层，建筑物各出入口、商场、电梯等处装设摄像机、实施监控、图像传输到监控室显示并记录。第八节：消防设计方案（一）、建筑消防设计1、耐火等级耐火等级为一级，工程中所有有关内容均应符合以上的标准。2、设计标准本工程为高层综合住宅楼，为建筑高度超过24米的高层公共建筑，消防设计按高层建筑防火规范（GB50045-95）(2001年版)执行。3、总平面本工程与四周建46、筑间距满足规范要求，建筑物前用地为人流集散广场，方便人流疏散。本工程各层主要房间均设有外窗，主体建筑扑救面长度可以满足消防扑救的要求。4、防火分区本工程为高层综合住宅楼，每层设两个防火分区，每个防火分区面积均不大于2000平方米。5、安全疏散每个防火分区设有二部楼梯，且楼梯与楼梯之间的间距，带行走道的距离以及楼梯宽度均满足建筑设计防火规范 GB50016-20066、其它消防措施建筑内部各部位装修材料的燃烧性能等级均按照建筑内部装修材料设计防火规范GBJ50222-95执行，达到规范要求的各个部位装修材料的燃烧性能等级。（二）、设备消防设计按 建筑设计防火规范 要求，本工程设置室外消火栓给水系47、统、室内消火栓给水系统和自动喷水灭火系统。1、室外消火栓给水系统:(1)室外消火栓用水量30升/秒。(2)室外消火栓给水系统与生活给水合用, 室外消火栓按照规范要求设置，每组消火栓给水独立接自校区室外市政给水环网。(3）室外消火拴系统设计消防水池储水要求324 m3。2、室内消火栓给水系统: (1)室内消火栓用水量30升/秒。(2)室内消火栓给水系统消防水池储水要求324 m3。(3)室内消火栓系统设计为环状管网。 (4)消火栓栓口直径65mm, 动压超过0.5MPa处采用减压栓口, 配25m长水龙带。消火栓箱内设按钮和指示灯各一个, 启动消火栓给水泵，同时向消防中心报警。每组消火栓箱内配置消48、防卷盘。 (5)室内消火栓系统设置有室外水泵接合器。3、 自动喷水灭火系统：(1)本工程自动喷水灭火系统按照中危险级设计，喷水强度8L/min.m2，作用面积160m2，设计流量30L/S。(2)室内喷水灭火系统消防水池储水要求108m3。(3)喷头动作温度为680C。(4）自动喷水灭火系统设置有室外水泵接合器。4、灭火器配置(1）本工程灭火器的配置：按照中危险A类火灾设计，配置基准75m2/A。(2）每个组合式消火栓箱内设置2组手提式磷酸氨盐（MF/ABC3）干粉灭火器。5、防排烟设计防烟楼梯间、前室及合用前室设加压送风系统，风机设置在屋顶，火灾发生时由消防中心控制其开启。地下室超过20m的49、内走道、发电机房、地下车库设机械排烟系统（与排风系统合用）当发生火灾时排烟，同时设有补风系统，送风量大于排风量50%。地下设机械排烟系统，当发生火灾时排烟，同时设有补风系统，送风量大于排风量50%。地上部分超过60米的走廊设置机械排烟系统，风机设置在屋顶，排烟口平时关闭，发生火灾时由消防中心控制其开启排烟，。地上商场部分采用自然排烟。空调风系统划分原则: 竖向按层划分, 横向按防火分区划分。通风、空调管道穿过机房及防火隔断墙处、公共卫生间排风支管与排风立管连接处设70防火阀。空调水管、风管保温均采用难燃B1级材料或不燃材料。各排烟系统的排烟口平时关闭；火灾发生时可手动开启或接受消防中心控制指令50、自动开启, 并同时开启同一消防系统的排烟风机排烟。排烟管采用2mm厚钢板制作，其隔热层为30mm离心玻璃棉板，外缠玻璃丝布并刷防火漆。（三）、电气消防设计1、本工程消防报警等级为一级，消防控制室设在首层，消防控制室设：集中火灾报警控制器、消防联动控制设备、火灾应急广播、消防通信设备等。2、商场及住宅部分设红外光束线型感烟火灾探测器，车库内采用感温探测器。根据规范相应部位设置手动报警按钮、消火栓按钮，火灾应急广播扬声器（商场内系统火灾时做为火灾应急广播使用）、消防专用电话等。3、火灾时火灾探测器报警信号传回消防控制室经确认后，自动或手动直接启动消防排烟风机，并联动控制相关的消防设备，切断非消防负51、荷电源，控制电梯自动归首。在消防控制室应能显示消防设备的启、停及工作状态，显示火灾报警、故障报警部位及水流指示器、各种报警阀、防火阀的工作状态及反馈信号。4、消防控制室火灾应急广播功放功率应为火灾时需同时广播的范围内火灾广播扬声器最大容量总和1.5倍。公共部位采用3W普通扬声器。商场扩声系统火灾时强制转为火灾疏散广播。5、消防控制室设消防专用电话总机，在变电室、冷冻机房设消防专用电话分机，手动报警按扭处设电话塞孔。6、消防控制室电源为二级负荷，由变电室引两路专用电源未端互报加设UPS做为备用电源，机房内设专用接地端子。7、火灾报警系统干线采用防火金属线槽敷设，支线采用镀锌钢管暗敷设混凝土板内或52、刷防火涂料暗敷于吊顶内。8、应急、疏散照明电源二级负荷，疏散照明的安全出口灯、疏散指示灯加EPS供电，连续供电时间不小于30min，疏散照明照度不小于0.5LX。公共部位应急照明设置不少于一般照度的10%。应急、疏散照明系统管路干线采用NH-YJV-1KV耐火型交联聚乙烯绝缘铜芯电缆敷于密闭防火型电缆桥架内，支线采用NH-BV-750V耐火聚乙烯绝缘铜芯导线穿镀锌钢管暗敷。 (四)人防工程:人防按六级人防设在地下一层,平战结合.平时汽车库,战时人防工程.工程设计按人防设计规范要求.第五节 项目开发节能和环境保护方案第一节：编制目的和依据（一）、编制目的为了贯彻执行中华人民共和国节约能源法，充分53、有效地利用能源，提高能源利用率，保证城市建设与发展相协调，根据本项目的实际情况，重点考虑建筑物的结构及墙体、型式、采暖通风、采光照明、建筑材料和机电设备的选型，以及项目建成后的运营管理等方面的节能措施。（二）、编制依据1、国家计委、经委、建设部计交能（1997）2542号文关于固定资产投资项目可行性研究报告“节能篇（章）”编制及评估的规定。2、中华人民共和国节约能源法（国家主席90号令，1997年）3、公共建筑节能设计标准 （GB 50189-2005）第二节：节能措施根据中国节能技术政策大纲和陕西省节能实施细则，对该工程设计时应采取相应的节能措施，以保证该工程项目满足国家节能有关要求。（一）54、建筑节能1、建筑造型在追求美观适用的前提下尽可能规整，以减少外墙传热面积。2、建筑外围护结构采用外墙内保温，门窗采用塑钢中空玻璃节能材料，屋面保温形式采用倒置式保温。内部隔墙的墙体采用保温隔声性能好的材料，辅以墙体保温层，达到国家关于三步节能的相关指标。3、不同朝向的窗墙面积比要符合节能标准要求。（二）、暖通系统节能1、暖通根据公共建筑节能设计标准进行节能设计、计算。施工图设计对每一房间，每一空调系统进行热负荷及逐时逐项冷负荷计算，作为选择末端设备、选择冷热源设备的基本依据。2、冷热源设备优化选择节能：由于冷热源设备运行能耗在空调系统中所占比例较大，力求降低其能耗量是空调系统最主要的手段之一55、本工程采用水冷式电动冷水机组作为集中冷源，并选配环保冷媒。冷水机组的选型，不仅要考虑其在满负荷工况时的能效比，还要核算其部分负荷综合性能系数，选用两者均为较大的制冷机，以实现用最小的耗电（能）量，获取最高的制冷量。3、为减少空调水系统、风系统输送过程中的能耗，水泵、风机均选用在设计工作点效率最高的空调设备；空调、通风系统选用的风机，其耗功率均低于公共建筑节能设计标准的功耗率限值；空调水系统的输送能效比不大于公共建筑节能设计标准的最大值。4、空调、通风系统选用的风机，其耗功率均低于公共建筑节能设计标准的功耗率限值。5、在过渡季节充分利用室外空气降温，加大新风量，（与建筑专业协商加大可开启外窗面56、积，尽量利用自然通风），以减少制冷机开启运行时间。6、空调冷热水系统均采用高效保温材料保温, 以减少冷（热）量损失。7、在空调系统的运行中，设置必要的自动控制，可获得较好的节能效果： （1）对冷水机组采用群控方式，由冷量优化控制运行台数；根据负荷变化自动调整空调设备的投入情况。 （2）对热源应根据室外气象条件自动调节供水温度； （3）根据冷却水出水温度，调节冷却塔风机转速、开启台数； （4）采用调节新风、回风及排风阀门开度的变新风比控制；（5）设置房间温度自动控制装置。第三节：节水设计（一）、根据国家颁布的中华人民共和国水法及建设项目水资源论证管理办法，在方案设计中采取高效节水型新工艺、新技术57、新设备和新材料，以提高水资源的利用率，保证水资源得到充分利用，使节水达到国家要求的标准。（二）、以功能区为单位，配备用水计量装置，划小核算单位，鼓励节约用水。（三）、本工程选用节水型设备, 节水型阀门及节水型五金零件。（四）、空调冷却水采用闭式循环水系统，并选用节水型冷却塔。第四节：电气节能（一）、根据各功能区的实际需要配置照明，既保证照明需要又达到节能目的。（二）、电气产品选用以节能型为主，照明光源选节能高效型灯具，变压器选用低损耗节能型变压器。（三）、采用不产生眩光的高效节能灯具，提高照明质量。（四）、选用效率高、寿命长、安全和性能稳定的灯光电器件、灯具、配线器材以及调光控制设备和光控器58、件。第五节：加强能源管理和利用率（一）、建设单位对重点用能部门和部位加强管理，对用能岗位的操作人员进行教育和节能技术培训。（二）、加强能源的计量管理，建立必要的能源考核制度。第六节：环境影响评价XX高新技术开发区二期拆迁安置综合开发项目建设非常重视环境保护。根据本项目的实际情况，重点分析周围环境对该项目的影响及项目建成后废气、废水、固体废物等对环境的影响，以及项目施工可能产生的环境影响，提出治理措施。（一）、场址周边环境对项目的影响项目周围所在地区大气环境质量较好，该项目周边设有市政管道，雨水及周围区域产生的生活污水均排入市政雨水、污水管道。该项目周边环境状况良好。（二）、项目建成后对周围环境59、的评价按国家有关环境质量区域的分类，项目建成后整体环境应达到以下标准，大气环境达到二级标准，城市区域环境噪场达到二级标准，地面环境达到三类水标准，废水排放达到国家污水综合排放三级标准。国家废弃物进行无害化处理，通过对周围环境的评估，周边环境完全能满足项目的要求。（三）、环境设计根据中华人民共和国环境保护法和建设项目环境保护管理条例，在环境保护方面，技术方案设计中，采用低污染和无污染的先进技术和设备，推广环保新技术，减少“三废排放量”，使污染排放量达到国家标准要求，废水的排放满足环评报告的要求。（四）、施工期间环境保护措施在项目的施工过程中严格按陕西省建设行政主管部门及环保部门要求进行施工现场的60、扬尘、污染处理。废水的排放，噪音的治理执行相关的标准达到文明工地的要求。、噪音污染防治措施合理安排施工时段，减少夜间施工量，避免扰民。合理布局施工现场，选用低噪音低振动的动力设备，并采取隔音、防振措施，避免同时使用大量噪音设备。在施工工作面铺设草袋等减少车辆与路面摩擦产生的噪音，适当限制大型载重汽车的车速，尤其在噪音敏感区。、扬尘防治措施对宜起尘的物料应加盖覆盖物，施工场地必须采取围挡、覆盖、地面硬化、简易绿化等有效措施防止扬尘。施工现场定时洒水，在大风日加大洒水量和洒水次数，以防止浮尘的产生。车辆进入施工现场低速行驶，出场应冲洗轮胎。3、废水、废气、固体废弃物防治措施施工期间施工废水应注意收61、集，经沉淀池处理后排入下水道。生活污水均应排入城市污水管网，禁止以渗坑、渗井或漫流形式排放。现场施工的柴油机等设备的排气口应避免朝向道路等居民较多的方向，在施工现场禁止使用燃煤等对环境产生有害气体比较多的燃料。施工阶段应设立指定的建筑垃圾及生活垃圾堆放点，由专人管理，设置专车定时清理，生活垃圾集中密闭外运，严禁就地抛洒，无组织排放。（五）、使用期内环境保护措施、建筑设计（1）、建筑总平面布局是建筑主要朝向有良好的日照和通风效果。（2）、建筑布局舒展开敞，良好的朝向和自然通风效果。平面布置上注意洁污分区。（3）、部分设备用房采用隔音门，减少对环境的噪声影响。、废气的防治措施对于有废气产生的实验室62、，需由工艺配合选用相应处理设备及设施，消减大气污染物的产生。、废水的防治措施（1）、本工程的排水对象，主要为各卫生间的生活污水和屋面及室外场地的雨水，无特殊的污染物排出，设计上采用雨污分流的排水体制，对上述对象分别组织排放，生活污水直接排入校区污水管道。（2）、本工程设有二次供水系统，为了保证二次供水的水质卫生，将消防水池与生活水箱分别设置；屋顶消防水箱为消防。（3）、对生活给水系统，采用聚丙烯塑料给水管（PP-R）和聚乙烯塑料给水管（PE）、铜质阀门、陶瓷阀芯龙头等材料，防止因管道、阀门等可能对水质的污染。、固体废弃物的防治措施固体废弃物主要为实验楼内教职员工、学生产生的生活垃圾。在校区公共63、区域设置分类垃圾桶，便于垃圾分类回收、分类运输、分类处置，达到无害化处理的目的。、噪音处理项目动力设施设备选用低噪音设备，设备安装均采用减震、消音措施，动力机房、空调机房、水泵机房等产生噪音的房间采取隔音吸音处理，使场界噪音低于国家标准。同时应设置明显标志，禁止机动车鸣放喇叭。第七章、劳动安全卫生管理方案第一节：设计依据及国家有关标准中华人民共和国安全生产法；中华人民共和国劳动部发布的建筑项目（工程）劳动安全卫生监察规定；国家经贸委制定的职业安全健康管理体系指导意见书和职业安全健康管理体系审核规范；第二节：劳动、安全、卫生措施本建设项目主要是以人居为主、配套商业、办公的多功能综合性大型高尚中式64、景观社区。根据中华人民共和国及国家各部委颁布的各项法律和法规进行建设。在项目实施过程中将采取有关环保，节能的新型技术，在劳动、安全、卫生等方面不会产生有毒有害气体；无易燃、易爆物品，不会引起爆炸，不涉及辐射类物品及有害粉尘；不会引起火灾，更无职业病危害。本项目在设计方案中，严格执行国家相关标准，严格遵循设计规范。在工程建设施工过程中及投入使用中，采取有效的安全、卫生、劳动保障措施，确保安全卫生，符合国家标准。在工程建设施工过程中，在高温、高空、临时用电、边坡支护等危险工种的作业中，严格执行劳动安全规范及相关操作规程，积极采取隔音、消音、降躁、降温、安全网、防护栏等多种防护措施，并减少各种振动噪65、声；采用先进施工技术方案，避免施工过程中的噪音、污水、粉尘污染；加强劳动者的劳动安全意识、预防意识和防护意识；积极采取措施防止由于食品卫生或流行传染性病害可能对人体造成的危害，确保工作人员的人身安全和卫生安全。在投入日常使用中，对于社区安全、社区卫生、社区环境管理等各方面应加强措施；采取安防措施，安保措施相结合，确保社区整体安全运营；保证物业管理，确保相关配套设施及社区功能的正常运转，营造出和谐，文明，安全，卫生的社区大环境。第八章、项目建设开发组织管理第一节：工程管理该项目实施由陕西XX地产开发公司总工办组织实施，具体项目负责人由邢灼担任，参与人员详见下表：序号姓 名性别职 务职称专业负责内66、容1邢灼男总工程师高级工程师工民建项目负责人2杨建忠男总经理工程师工民建经营负责人3刘莹女财务部经理会计师会计财务负责人4白龙飞男副总经理会计师会计统计负责人5杨亚军男工程部经理高级工程师工民建工程管理6秦国栋男工程主管工程师工民建现场管理7张帆女资金部主管经济师金融资金第二节：项目开发建设方案本项目占地103亩，总建筑面积32万，分两期建设。首期12万以高层商住为主；二期15万以高层住宅为主；商业面积3.2万；商铺设施1.8万。根据本项目建设高尚现代景观社区的特点在建设中拟采用节能，环保，自控，感应等多种先进技术在提升社区档次的同时也提高了施工和管理水平。建设实施过程中严格按照建筑法及国家相67、关法规政策进行建设。积极组织优秀施工单位进行施工建设，作到“周密组织，严谨施工”；委托经验丰富，实力强的监理单位实施监督；现场要求创建文明工地，质量要求力争“长安杯”，安全要求杜绝人身伤亡事故。根据项目建设情况，经过公司各部门协商，初步拟定项目实施计划。一、工程地质勘察阶段：2007年8月10日完成。二、工程项目可行性研究阶段：包括调研、搜集资料、编制、审核、出成果等阶段，完成时间为2007年9月10日。三、设计阶段及前期审批阶段：2007年9月15日11月30日。四、工程招标：2007年12月5日12月20日。五、开工日期：2008年1月8日。六、竣工日期：2011年10月8日。附：XX高新68、XX广场项目进度计划表第三节：项目建设和物业管理依据国家有关法律规范及相关政策，结合项目的特点，组合高素质，正规化，专业化的物业保障管理部门。运用现代管理科学和先进维护技术，相关经济手段对物业实施多功能全方位统一管理。为物业的所有人与使用人提供高效周到的服务，使物业发挥最大使用价值与经济价值。社区在治安保卫、环境卫生、消防安全、园林绿化、车辆交通、维护保养等方面提供全天候服务，确保所有设施处于正常运行状态，保证业主正常的工作生活秩序，建立与业主的融洽关系；打造和谐的社区文化；树立良好的行业效应与社会效应。第四节：招投标方案本项目招投标工作严格依据中华人民共和国招标投标法的相关规定进行，依照法规69、制定完善的招投标方案、程序及办法。（一）招投标方案的原则严格遵循：公开，公平，公正，诚实信用的投招标工作原则。1、公开原则：要求本项目招标投标具有高透明度，实行招标程序公开。保证发布招标通告，公开开标，公开中标结果，使每一个参与投标者获得同等的信息，明确招标的一切条件和要求。2、公平原则：保证本项目的所有投标人具有平等的竞争机会，享有同等的权利并履行同等的义务，不歧视任何一方。3、公正原则：保证评标时严格按照事先公布的招投标原则标准对待所有投标人。4、诚实信用原则：诚信原则是民事活动的基本原则之一。要求招投标当事人应当以诚实、守信的态度行使权利，履行义务，以维持招标投标双方的利益平衡，以及自身70、利益与社会利益的平衡。5、独立原则：招标投标活动不受地区或部门限制，任何单位，个人不得违法限制排斥参与招标投标的法人或组织。不管招标人还是投标人都是独立的法人单位，在招标投标过程中，拥有自主独立决策的权利，不受外界任何因素的干涉。6、接受行政监督原则：招投标活动的核心是竞争，招投标的过程实际上是公平竞争的过程，招投标双方当事人都要遵守相关法律、法规以及有关规定，全过程接受有关行政监督部门依法实施的监督工作。（二） 、投标方案的依据为了保证本项目的市场平等竞争秩序，制定本项目投标方案的依据将严格按照2000年1月1日实施的中华人民共和国招标投标法、的有关规定作为依据。（三） 招投标方案的策划及实71、施本项目招标投标工作拟采用邀请招标的方式，由陕西XX地产开发公司组织实施，陕西省招标办监督实施。本项目的招投标活动程序拟采用下列流程进行：1、策划招标方案：接到招标任务后，陕西XX地产开发公司组织相关人员，针对工程项目的性质和类型，结合市场情况，成立招标工作组制定招标活动管理方案，包括工程项目的招标方式、招标范围、总分包范围的划分等内容，经审查同意后实施。2、实施招投标活动：招标工作组组织实施本项目全过程的招投标活动，根据项目招标方式发布招标信息公告，编制并发放资格预审文件和递交资格预审申请书，对投标人进行资格审查，确定合格的投标申请人。编制工程量清单、编制预算控制价、发布招标文件（包括规范要72、求、拟采用的合同条件）、进行现场勘察、招标答疑、接受投标等工作。3、制定评标标准：依照招标文件规定的评标方法，制定具体的评标原则和评标标准。4、开标、评标、中标：依法组建评标委员会；进行评标活动；确定中标人、向中标人发出中标通知书；并向未中标人通知中标结果。5、签订合同：与中标人进行合同谈判，对合同中需要约定的具体细节问题逐一进行落实，签订合同。（四） 项目招标范围、组织形式、方式本项目涉及的所有招标投标工作，均按照中华人民共和国招标投标法进行组织，实施。XX高新XX广场项目招标范围一览表招标范围招标组织形式招标方式不采用招标方式招标估算金额（万元）备注全部招标部分招标自行招标委托招标公开招标73、邀请招标勘察设计建筑工程安装工程监理设备重要材料其他情况说明：建 设 单 位 盖 章年 月 日注：实际实施的招投标工作范围以国家相关部门最终批准文件为准。（五）、主要项目招标方式：1、设计单位招标方式根据建筑法及有关建设规定，该项目的设计采用公开招标方式，在4-5家具备甲级设计资质的设计单位中进行招标,最终选择一家方案合理,收费适宜,综合实力可靠的设计单位委托设计。2、施工单位招标方式根据国家有关建筑法规，选择7家信誉好、资质高、技术力量强的具有壹级以上房屋建筑施工资质企业，采用公开招标的方式进行招标。3、监理招标方式监理单位的选择，依照相关法规，采用公开招标的方式，选择资质高，技术力量强，综74、合能力优秀的监理单位，委托实施工程监理。 4、物资设备招标方式依照法规，采用公开招标方式，选择正规的达到国家要求，技术实力强，规模大，工艺先进，质量可靠，价格优廉的生产商或供应商。第九章：项目综合开发投资分析第一节：投资概况(一)项目简况XX高新技术开发区二期拆迁安置开发项目是一个综合性建设投资项目，本项目投资范围包括拆迁、安置、商业开发以及社会公用事业性配套工程项目，涉及各方面各领域投资，最终目的要实现综合经济效益和社会效益。1、 拆迁面积：83万平方米，安置建设面积41.8万平方米,建筑结构:砖混结构，建筑层数：普通标准三层。2、 房地产综合开发建设面积32万平方米,建筑结构:框剪结构,建75、筑层数:二十二层和三十一层;商业四层框架。（二）项目经济技术指标1、拆迁安置建设项目1-1、规划用地面积：384亩1-2、总建筑面积：41.8万m21-3、住宅建筑面积：39万m21-4、公共设施用房建设面积：2.8万m21-5、建筑密度：43%1-6、容积率：1.542、商业房地产开发项目2-1、规划建设用地面积：103亩2-2、总建设面积：32万m22-3、住宅建设面积：27万m22-4、商业建设面积：3.2万m22-5、商铺建筑面积：1.8万m22-6、综合停车：836个2-7、绿化率：42%2-8、建筑密度：28%2-9、容积率：4.38第二节：编制依据和分析范围(一)、建设项目经济评76、价方式与参数 (200597号)(二)、国家有关工程可行性研究报告编制办法(三)、陕西省建设工程费用定额 (1999年)(四)、陕西省建筑工程综合预算定额 (1999年)(五)、XX市高新技术开发区二期拆迁安置项目综合开发合同(六)、分析范围:1、可行性研究的原则2、在建设中根据实际情况坚持充分利用各种有利条件，兼顾长远、适度超前创新。3、坚持节地、节能和统一规划、合理布局，因地制宜，综合配套建设开发相结合原则。4、严格遵守建设管理程序，重视环境保护和人文生态，城市规划功能，市场发展前景等因素。（七）、可性行研究的范围:1、 项目建设的必要性。2、 项目社会效益和经济效益的实现。3、 环境保护77、和人文生态条件。第三节：项目投资费用综合分析（一）、拆迁安置投资：8833万元1、拆迁费用 473万元2、安置工程建设费用：8360万元（二）、商业房地产开发投资1、土地成本 : 10723.67万元2、前期拆迁工程费、管理费：5849.6万元3、城市建设配套费:11879万元4、建筑安装工程成本费:60697.6万元5、基础设施和公共设施配套工程费:13419万元项目直接成本：（15项）合计:102568.87万元6、财务成本和财务管理(1)项目银行贷款利息(一年期):20000万元6.48%=1296万元(2)财务管理费:(102568.87万元+127081.6万元2.5%)1%=10578、745.91万元1%=1057.46万元7、经营管理费(1)企业管理成本费：(1-6项合计2%)104922.33万元2%=2098.45万元(2)项目管理费：(4项2%)60697.6万元2%=1213.96万元(3)项目策划销售费：127081.6万元1.5%=1906.23万元投资成本合计:110140.97万元 8、不可预见费: 110140.97万元3%=3304.23万元9、税费127081.6万元6.58%=8361.97万元第四节 资金筹措（一）拆迁安置资金8833万元由XX高新技术开发区投资，其投资回报以拆迁范围630亩旧宅基地征用为拆迁土地置换方式，所以本土地成本和安置建设79、工程费用可以不进入综合开发项目投资范围内。（二）商业房地产综合开发项目：（规划建筑面积：32万平方米）1、回拆安置户建筑面积7.2万平方米,安置回迁户508户,本项目采取安置认购方式:安置户按2800元/m2建筑面积单价认购交纳费用:72000 m22800元/m270%=14112万元2、安置对象(村民)认购交纳建设费用:(1) 认购面积:951户120 m2=114120 m2(2) 认购建设费:2480元/ m2 114120 m2 60%=16981万元合计:31093万元3、项目银行申请货款：以上项目土地证和项目相关手续申请银行项目一年期贷款：2亿元4、 企业自筹项目基本费：800080、万元第五节 财务计划根据XX市高新技术开发区二期拆迁安置综合开发项目合同内容,该项目土地成本10723.67万元不计入投资范围。（一）项目投资周期 :1.8年（二）项目建设周期 :5.2年（三）项目投资收益率:26%（四）项目动态投资回收期2.3年, 静态投资回收期6.5年（五）项目实现利润率:18%第十章 经济效益评价第一节 财务评价(一) 盈亏平衡分析 盈亏平衡点BEP =102568.87万元/127081.6万元/320000 m2=256500 m2全部销售率=256500 m2/320000 m2=81%实现市场销售面积256500 m2-(114200 m2+72000 m2)=81、70300 m2,实现市场销售率70300 m2/(320000 m2-114200 m2-72000 m2)=53%(二) 财务内部收益率:11.31%(三) 财务评价结论 由上面的分析计算可知,本项目具有较强的盈利能力,在财务上可行.本项目的资金有固定的来源(回迁认购和安置认购金),为项目的前期资金运作提供了可靠的资金保证.银行贷款仅占总投资的20%,决定了项目具有较强的抗风险能力。 第二节 经济效益分析(一) 项目总投资:110140.97万元(二) 项目总收入:127081.60万元本项目销售采取前期认购、定向认购和市场销售1、 住宅部分前期认购：7.2万m22800元/ m2=20182、60万元2、 住宅部分定向认购：11.412万m22480=28321.6万元3、 住宅部分市场销售：8.4万m24500元/ m2(均价)=37800万元4、 商业建筑部分市场销售:3.2万m26000元/ m2(均价)=19200万元5、 商铺建筑部分市场销售:1.8 m212000元/ m2(均价)=21600万元销售收入合计:127081.60万元(三) 企业利润率:18%综上所述分析,本项目财务效果可行,市场前景可以预期,值得实施.第十一章 社会效益评价第一节 现实意义（一） XX高新技术开发区二期拆迁安置项目的全面实施，从根本上实现了高新技术开发区建设规划区域完美的规划蓝图，综合性83、解决了本区域自然环境与建设发展的矛盾，实现了旧城改造和人文环境、区域经济的和谐发展，创造了一个节约社会资源和区域经济同步发展的良好格局，实现了经济发展和社会保障的完美结合。（二） 从实际出发，因地制宜，战略性实施了旧城综合改造、加快了农村城市化进程，解决了农村经济持续发展和失地农民未来生活出路两大社会问题。（三） 促进了XX高新区房地产开发的第三产业经济框架的形成，推动XX高新区2010年迈向全国高新区三强的目标，提升高新区的综合竞争力和区域影响力。第二节 未来发展意义 XX高新技术开发区二期拆迁安置综合开发项目，是全面建设社会主义新事业，用科学发展观来指导经济建设的产物；是全面建设和谐社会的成果体现；是着力解决经济发展和社会保障制度运行中的突出问题的新举措；是积极推进经济结构调整和增长方式转变的具体行动；是加大资源节约和环境保护的创造性实践；是完成和推动经济发展区域协调的创新；是促进突出人文环境综合治理的尝试；是建设区域经济，科学、健康、稳定、持续发展的壮丽篇章。第十二章 结论部分XX高新技术开发区二期拆迁安置综合开发项目建设，将全面实现其社会效益和经济效益，项目的建成将对本地区的社会发展和经济建设产生深远意义。