1、林业集团村庄接待中心建设项目可行性研究报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月XX项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月50可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日 目 录第一章 总 论11.1 项目单位基本情况11.2 项目基本情况41.3依据51.4 综合评价5第二章 项目背景62.1 项目提出的背景62.2 项目建设的2、必要性8第三章 建设条件103.1项目区概况103.2 项目建设条件优劣分析12第四章 市场分析与销售方案154.1 市场分析154.2 市场营销244.3 市场风险分析29第五章 项目建设方案及实施进度315.1 建设指导思想及原则315.2 项目建设目标325.3 项目建设布局325.4 建设内容及规模335.5 项目实施进度42第六章 项目管理及组织运行436.1 机构设置与职责436.2 经营管理模式436.3 经营管理措施436.4 技术培训446.5 劳动安全、卫生与消防44第七章 环境影响评价及节能减排措施457.1 环境影响457.2 环境保护与节能减排措施457.3 环境影响3、评价47第八章 项目投资估算与资金筹措498.1 投资估算依据498.2 投资估算498.3 资金来源50第九章 效益分析519.1经济效益分析519.2 社会效益分析559.3 生态效益分析55第一章 总 论1.1 项目单位基本情况1.1.1概 况XXXX林业集团有限公司是一家集林木种苗、园林工程、生态旅游三大产业于一体的省级农业、林业产业化双龙头企业。成立于1997年，其前身为XX市XX生态发展有限公司，因为经营发展需要，经省工商管理局批准，在XX市XX生态发展有限公司的基础上，2006年正式组建XXXX林业集团有限公司，注册资金5000万元。1994年，XXXX林业集团有限公司从33亩的4、作坊式小苗圃起步，以农户投山（地）入股和租赁等方式，不断扩大生产规模，逐渐建成罗溪苗圃、双龙苗圃、港口基地、三角洲基地、山门基地、陈家湾基地。种植广玉兰、香樟、桂花、龙爪槐、龙柏球、紫薇、杜英等60余种优质苗木，年产苗量达300万株以上。各苗圃、基地坚持高起点规划，高标准实施，不断运用林业新科技，严格按照苗木种植流程生产。经过十多年的辛勤培育，经营规模已成为华东地区之最，苗木品质优良，被国家林业局评为“全国质量信得过苗圃”和“全国无检疫对象苗圃”，深受广大客户的一致好评。1997年建成的千亩银杏园，依山傍水，极具旅游开发价值。经充分考察、论证，决定以银杏园为依托，融木屋文化和特色林果为一体，进5、军被誉为二十一世纪的朝阳产业生态旅游业。5年的辛勤付出，让昔日的荒山野岭变成了风景秀丽的国家AAAA旅游景区、四星级旅游酒店、全国农业旅游示范点、XX市优秀城市名片、皖东南旅游宝库里一颗璀璨的明珠。2009年依托“XX万亩珍稀乡土树种园”和XX村周边地区共计2万亩土地而投资建设的“XX宣城XX现代农业综合开发示范区”项目由上海交通大学总体规划设计，目前总体规划设计工作已经完成。该项目通过35年的努力，打造现代农业展示的园区、新农村建设的窗口、农业增效农民增收的平台、农民安居乐业的家园、体制机制创新的试验田、整合资金支持农村发展的新亮点，最终将其建设成为科学家的科研基地、艺术家的创作摇篮、企业家6、的休闲养生场所、亚热带珍稀乡土树种的基因库、中外高科技农产品的示范展示平台。同时邀请北京绿维创景规划设计院做XXXX村总体提升工程项目，包括XXXX村、板桥自然保护区、宣城杨林万亩苗木基地三大片区。该项目规划前期汇报工作已经结束，正进行项目规划的修改与论证。为充分利用、发挥基地的资源优势，延伸产业链，自2006年开始公司就挺进城市园林景观绿化市场。以绿色、生态、文明、和谐的理念为先导，不断强化质量意识和信誉意识，为建设单位提供超标、超值的项目服务。几年来，共成功承接XX市、宣城市道路、公园绿化工程、涡阳老子生态文化园、葛沟公园等及苏浙沪地区园林景观绿化、仿古建筑70余项工程，取得了良好的经济效7、益和社会效益，成为皖东南地区园林绿化行业的领头羊。在取得城市园林绿化二级资质、园林古建筑三级资质的基础上，正积极申报城市园林绿化一级资质、园林古建筑二级资质、风景园林工程设计乙级资质，增强了市场竞争力，成为了一家集园林绿化和古建筑设计、施工、咨询为一体的大型专业公司。公司主营业务：苗木种植销售、园林绿化工程和生态旅游。公司管理制度、管理模式：公司实行董事会领导下的总经理负责制；与农户签订林地流转合同，流转后的农民就地培训后转变成公司的产业工人，既获得劳动报酬，提高收入，又可学得许多农业技术。同时，允许农户以荒山入股，取得效益后与农户共享利益。公司内部明确责任制、实行奖惩机制、按时发放工资，充分8、发挥职工的主动性、积极性，提高劳动利用率和劳动生产率，以获取最佳的经济效益；企业采取严格财务制度，规范经济核算。做好生产记录系统和生产统计报表（各单位日报表、月报表，每周生产情况统计表等），编制企业计划管理。公司实行现代企业制度。实行“董事长负责制”的运行模式，即由股东会负责选举董事长。董事会负责投资发展计划等重大决策问题；董事长负责公司生产经营等重大问题，并负责监督总经理执行职务职责；总经理负责公司日常生产经营管理工作。所有者一般不涉及公司正常的经营管理，做到产权明晰，权责分明，管理科学。2009年9月份，邀请北京世纪纵横管理咨询有限公司为集团做一整套的公司管理体系和治理结构,目前正有条不紊9、的运行，且效果良好。人员结构：公司现有技术管理人员87人，其中高级职称15人，中级职称30人，初级职称42人；具有大专以上学历的52人，本科以上学历41人，具有硕士研究生以上学历的2人；员工年龄结构较为合理，50岁以上的2人，40岁以上11人，30至40岁的35人，20至30岁的29人，技术管理人员主要集中在20至40年龄段。1.1.2法人代表基本情况公司法人代表李谢恩，1962年2月出生，男，汉族，XX人，大学文化，中共党员，工程师；宣城市人大代表，XX市石根盆景艺术协会会长。其工作简历为：1984年10月至1997年1月在河沥林业站历任会计、副站长、站长等职；1997年创办XX市XX生态发10、展有限公司任董事长、总经理，曾被省农科教授予“XX省科技兴农创业之星”称号；2006年担任XXXX林业集团有限公司董事长、总经理至今。李谢恩同志具有强烈的工作事业心和责任心，有较强的经营管理和开拓市场能力。在任XXXX林业集团有限公司法人代表期间，呕心沥血，奋发图强，短短几年内，将公司打造成省级农业产业化龙头企业，公司总资产过亿元，成为名副其实的龙头企业。2000年，李谢恩同志被授予XX省“十大杰出青年星火带头人”和“农村百佳致富带头人”光荣称号；2004年2月被XX省人民政府授予造林绿化奖章，享受省级劳模待遇。李谢恩同志有多年企业管理经验和项目实施经验，熟悉企业特点和行业特征，完全有能力担任11、项目建设负责人。李谢恩个人社会公众形象好，热心社会公益事业，多次慷慨解囊出资赞助弱势群体及农村教育及基础设施等事业建设；在个人信用方面也很好，坚持“诚信做人、诚实做事”，无破产、欺诈、违法经营行为；是XX纳税优良企业、从不拖欠税款；保障员工权益，从不拖欠员工工资；从不拖欠银行本息。公司是宣城市消费者协会“诚信单位”、XX省工商行政管理局“守合同重信用单位”。企业法人信誉良好，在担任法人代表期间无破产、银行欠资、欠发工资等不良记录，具备与完成本项目建设和经营相适应的经营管理能力。1.2 项目基本情况1.2.1项目名称、建设性质及建设地点项目名称：XXXXXX村接待中心项目建设性质：新建建设地点：12、XX市西津办事处XXXX村内1.2.2建设规模与主要建设内容项目建设总规模占地3586平方米，建设内容包括新建XXXX村接待中心，及附属配套设施建设。1.2.3建设期限项目建设期1年（2011年4月2012年3月）。1.2.4投资结构和资金来源项目总投资8326.21万元。其中：申请银行贷款5800万元，占%；自筹资金2526.21万元，占%。1.2.5项目效益经济效益：XXXXXX村接待中心项目规划期内营业收入估算为40934.0万元，所得税为1349.8万元，利润为6647.8万元。项目投资回收期7.0年。根据静态指标分析，到2016年可收回XXXXXX村接待中心项目建设全部投资。项目税前13、财务净现值2635.7万元，税后财务净现值2459.3万元。项目税前、税后财务内部收益率为16.0%和12.0%，分别超出基准收益率（8%）8.0和4.0个百分点，符合项目建设目标要求。社会效益：通过项目的实施可以有效地引导当地群众投入到生态旅游经营中去，有利于农村经济产业结构的调整，增加农民收入，促进本地及周边地区的经济发展，社会效益非常显著。1.3依据中华人民共和国国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要中共中央国务院关于推进社会主义新农村建设的若干意见 国家发展和改革委员会产业结构调整指导目录（2005年本）中共XX省委省人民政府关于实现农业产业化战略的决定XX市国民经济和社会发展“十一五14、”规划纲要与2020年远景展望XX市旅游发展总体规划XX市总体规划（2007-2020）XX市2009年统计年鉴第二章 项目背景2.1 项目提出的背景2.1.1宏观背景发展旅游业是当今世界的一大潮流，随着世界经济和贸易的不断发展，旅游业已成为较为重要的产业之一。随着中国经济的快速发展，人民生活水平的不断提高，伴随着生活品质的提升，旅游、休闲进入人们的生活。我国已把旅游业摆在加快经济发展的战略地位，国务院和XX省政府已制定了关于发展第三产业有关决定，把旅游列入重要发展行业，并出台一系列优惠政策鼓励发展。这为开发建设XX市XXXX村接待中心的建设带来了良好的契机。2.1.1区域背景（1）XX优越的15、区位XXXXXX村接待中心新建项目所在的XX市位于XX东南部，天目山北麓，东临浙西，西接黄山，连通皖浙两省七县市，是皖南山区之咽喉，南北通衢之要冲。其衔接于长三角经济区的南京城市圈和杭州湾城市群的边缘，皖赣铁路、省道215、104标准二级公路和宜黄旅游快速通道均穿境而过，距宣杭铁路和318国道高速公路接口仅40公里，规划中的溧黄高速公路和皖浙高速将在市区交汇。市区距上海290公里、距省城合肥240公里，距杭州160公里，距南京220公里，距黄山风景区140公里。 （2）XXXX村的发展XXXXXX村位于XX省东南部的XX市，距市区8公里，毗邻长三角旅游圈和XX“两山一湖”旅游区，占地150公顷16、，始建于1997年，是在生态科技示范园的基础上发展起来的，2001年11月正式对外营业，是一处集观光旅游、休闲度假、商务洽淡为一体的生态旅游度假区。一期项目包括木屋建筑群、大门景观、主题屏风墙、浮雕装饰墙、停车场和木屋综合服务区。2005年建成的XXXX村二期工程为XX民俗文化风情园、贵宾楼和环湖餐厅，其中民俗文化风情园占地面积242850平方米。园内设有各种民族的民俗文化表演舞台，如傣、佤、苗、哈尼寨、异国风情园、摩梭人家、俩门楼、蒙古包、射击场等；各种游乐场所和设施，如吊桥、溜索、飞车走壁、上刀山、人工溪流等；配套道路、园林绿化工程等设施。贵宾楼占地面积约1500平方米,环湖餐厅占地约3017、00平方米。总投入资金为1.2亿元，日接待能力达5000人。2.2 项目建设的必要性随着社会发展，我国旅游进入了快速发展时期，旅游资源得到了有效的保护和合理的开发利用。旅游经济的发展促进了经济的发展和产业结构的调整，为更进一步的整合旅游资源，完善相应的基础设施和宾馆、饭店等旅游设施，XX市XXXX村接待中心的建设就应运而生。2.2.1旅游区项目规划建设的需要2009 年，国务院41 号文件明确提出要“把旅游业培育成战略性支柱产业和人民群众更加满意的现代服务业”。这大大提升了旅游业在国民经济中的地位。而国务院正式批复的皖江城市带承接产业转移示范区规划，是国家实施区域协调发展战略的又一重大举措，标18、志着产业梯度转移正式上升为国家战略之一。宣城是中部地区东向发展的“门户”、长三角地区西进的“桥头堡”，其发展机遇不言而喻。“皖南国际旅游文化示范区”建设，促进宣城、黄山、池州三地旅游一体化和国际化。皖南旅游将呈现出“三足鼎立”的发展格局。与此同时宣城市城市总体规划（2007-2020），着力打造“三个基地、一个枢纽”（即承接东部产业和资本转移的新型加工制造业基地、面向长三角的优质农副产品生产加工供应基地、以自然生态和宣城地域文化为特色的旅游休闲度假基地，皖苏浙边界地区重要的交通物流枢纽），这必将给宣城市旅游业带来广阔的发展空间，这就为XX市XXXX村接待中心项目的建设带来契机。2.2.2产业结19、构调整的需要XX市XXXX村接待中心项目是由娱乐、住宿、餐饮及其他服务项目构成，通过丰富多彩的服务让宾客享受实实在在的高品位的消费。上述服务项目均是高效经济的项目，均易获得较好的经济效益。XX市XXXX村接待中心项目通过项目建设的示范带动辐射作用，可以进一步在新形式下探索新的经营和管理模式，调整产业结构、产品结构，扩大集约经营规模，促进旅游经济又好又快的发展。使产业结构趋于优质、高效、生态、安全和深度开发的方向发展。2.2.3促进地方经济发展的需要XX市XXXX村接待中心项目作为游客消费的重要内容，既是实体“内需”的组成部分，同时对扩大“内需”极具有龙头作用和杠杆意义，能链式拉动一系列的生产与20、生活消费。更直接与间接地带动了包括商业、服务业等一系列产业的发展。由于旅游是对地方最好的“免费广告”，地方因旅游的发展而使知名度极大提高，从而对招商引资及产品外销都带来巨大的推动。XX市XXXX村接待中心项目的建设，为社会增加了就业机会，开辟了资金和人才市场的新领域。2.2.4自我加快发展的需要随着社会发展，我国旅游进入了快速发展时期，各地旅游资源得到了有效的保护和合理的开发利用。相应地供游客观光、考察、休闲的交通、通讯、电力等基础设施和宾馆、饭店等旅游设施逐渐完善，游客接待中心作为一种新的建筑类型和运作模式应运而生，作为皖南最大的国家4A级旅游风景区之一，XX市XXXX村为更好地为广大游客提21、供优质服务，游客接待中心的建设就迫在眉睫。第三章 建设条件3.1项目区概况3.1.1 地理位置 项目所在的XX市地处XX省东南部，东邻苏杭，西靠黄山，连接皖浙两省七个县市，距沪、宁、杭三大城市仅170-300公里，是皖南山区之咽喉，南北商旅通衢之要道。XXXXXX村位于XX省东南部的XX市，位于宁（国）宣（州）公路边，距市区8公里，毗邻长三角旅游圈和XX“两山一湖”旅游区。3.1.2 自然资源状况（1）气候项目区地处亚热带季风气候区，季风强盛，气候温和湿润，四季分明，降水充沛，光照适宜。优良的气候条件不仅造就了垂直层次分明的植被带景观，而且在夏季具有非常显著的避暑消夏功能，为开展农业观光、度假22、旅游创造了良好的气候条件；而在冬季则因气温较低，高山积雪、冰冻时间较长，经常形成雾淞、冰挂景观。此外，由于区域内小地形复杂，各气象要素值的空间分布有较大的分异，这种多样的小气候条件促发各类林木花卉竞相繁衍，群珍荟萃，并在一年中随季节的转换又各具特色：春见容，夏见荫，秋见情，冬见骨，使处处时时的山山水水更增添多姿的风采和无限的生机。（2）水文XX境内有东津、西津、中津三条主干河流，并在市区东北部交汇形成水阳江源，水能资源丰富。（3）土壤项目区处于皖南-浙西北天目山乌龙山中山丘陵黄红壤棕黄壤区，浙西北天目山中丘陵黄红壤棕黄壤亚区。土壤种类以山地黄棕壤和山地黄壤为主，少量为发育成熟的石灰土，土壤深度23、平均达到60厘米以上，有机质含量高，土壤立地条件较好，适合植物生长。（4）大气环境XX市光、热、水等气候资源丰富，市境内不仅降水多，而且太阳辐射量和气温也较高。在农作物生长季节里经常高温多雨，光照充足，气候条件适合多种农作物生长和杉、松、竹、油茶等林木以及中药材等的生长。3.1.3 社会经济状况（1）行政区划与人口XX市辖3个街道、10个镇、6个乡（其中1个民族乡）：西津办事处、南山办事处、河沥办事处、港口镇、梅林镇、中溪镇、宁墩镇、仙霞镇、汪溪镇、甲路镇、胡乐镇、霞西镇、天湖镇、云梯畲族乡、南极乡、万家乡、竹峰乡、方塘乡、青龙乡，总人口38万。2010年，全市国民总产值128.0亿元，财政总24、收入20.1亿元。（2）交通运输XX市内有皖赣铁路、省道215、104和宜黄旅游快速通道等交通主干线，交通便利。距宣杭铁路和318国道高速公路接口仅40公里，规划中的溧黄高速公路和皖浙高速将在市区交汇。市区距上海290公里车程、距省城合肥240公里车程，距杭州160公里车程，距南京220公里车程，距黄山风景区140公里车程。全市所有乡镇实现“三通”（通路、通电、通电话），信息传递速度快，为经济发展打下了扎实的物质基础。（3）供电及通讯 XX市城乡供电网络设施齐全，农村电网改造全面完成，户户通电。信息通讯发达，固定电话网覆盖所有行政村，无线通讯随处可联络。3.1.4 旅游产业发展状况XX境内山青25、水秀，风光旖旎，天目山蜿蜒屹立于东南边缘，黄山山脉由西延伸入境，构成南高北低、峰峦叠嶂的地势形态。面积9万多亩的省级板桥自然保护区与库容9.41亿立方米的青龙湖连成一片，形成集湖光、山色、溶洞于一体的怡人风光。境内名胜古迹众多，“山门洞”、“千秋关”、“仙人塔”因其历史悠久，风貌独特，载入中国名胜词典，其中，“山门洞”素有“天下之奇山门有，山门之奇天下无”的称誉。旅游资源丰富，拥有青龙湾生态旅游区、XXXX村、中溪夏霖风景区、东津河漂流景区、方塘世京果园等具有一定知名度的景区景点。XX旅游业发展迅速，产业快速增长。全市2009年共接待旅游者163万人次，其中接待海外旅游者3758人次，旅游总收26、入6.8亿元，其中门票收入0.3亿元。全市共有星级标准农家乐60户，创建省级农家乐3户，宣城市级农家乐11户。3.2 项目建设条件分析3.2.1 项目建设条件（1）项目开发背景良好发展旅游景区接待中心是当今世界旅游业发展的特点，也是旅游发展的总趋势之一；中央经济工作会议提出旅游业作为国民经济新的增长点这一新战略，标明旅游业在国民经济体系中的地位提升到前所未有的高度；XX市提出“大力发展旅游业”的战略思想，要求加强旅游发展步伐，项目近邻的浙江省临安市在继续坚持旅游业发展的战略指引下，旅游业发展呈现稳步大幅增长的良好态势，XX、临安两市对旅游业的重视，十分有利于身处浙皖交界的项目所在处的开发建设。27、（2）项目区位环境优越项目区依托XX市、杭州和近年迅速发展的临安市旅游产业优势，地处长江三角洲南翼，位于未来第六个世界级城市群中的沪、宁、杭三大中心城市三角地带的外围，处于杭州、千岛湖、黄山旅游大网络的中心，杭州至黄山的陆路黄金旅游线的中段。周边地区著名风景区云集，易产生群体效应。XX省境内有著名的黄山、九华山等风景名胜区。浙江省临安市属于杭州大旅游区范畴，东有杭州西湖风景名胜区和宋城、杭州乐园、野生动物园等；南有桐庐县瑶林仙境、天目溪漂流、富春江、大奇山和淳安县千岛湖；北有安吉竹乡国家级森林公园。（3）项目开发基础良好XXXX村经过多年的发展，已经具有一定的生态旅游接待能力，是一处集观光旅游28、休闲度假、商务洽淡为一体的生态旅游度假区，度假区内建有大门景观、千亩银杏园、特色林果园、水上乐园、木屋别墅群、XX民俗风情园等主要景点和一处四星级旅游酒店，总投入资金为1.2亿元，日接待能力达5000人。良好的开发条件为XXXXXX村接待中心的发展提供了坚实的发展基础。第四章 市场分析与销售方案4.1 市场分析随着全球旅游业的大规模发展，旅游业在国民经济发展中的作用越来越重要。各大风景名胜区修筑各种旅游配套设施满足游客的需要，在这种发展潮流驱使下，风景名胜区得以产生并不断地发展。为适应旅游业发展需要，旅游资源开发和景区景点建设将向广度和深度方向发展，新的旅游景点会越来越多，旅游者的活动范围将29、越来越广，各地掀起了游客接待中心建设的热潮。XX市XXXX村经过多年的发展，为游客提供信息、咨询、游程安排、讲解、教育、休息等旅游设施和服务功能的专门场所的游客接待中心就迫在眉睫，修建接待中心的目的是向游客提供有关旅游和风景名胜区的信息，同时提供必要的服务和帮助，包括住宿及娱乐设施。（1）客源市场分析区域市场状况宣城：近些年，宣城采取了各级旅游主管部门和各大景区共同宣传促销的方式，不断加大宣传促销力度，宣城作为旅游目的地对外影响进一步扩大，特别是生态休闲、伟人故里、红色宝地几大品牌吸引力较强，宣城旅游全省排名靠前。全市年接待旅游入境者17153人次，增长46.2%，接待国内旅游者440.5万人30、次，增长20.7%，实现旅游业总收入28.9亿元，增长25.8%。全年新增4A级景区3家，3A级景区3家，全市A级景区数达到26家。全年新增旅游星级宾馆4家，全市星级宾馆总数达到41家。全年新增旅行社 9家，旅行社总数达到41家。2009年“五一”黄金周，XX主要景区（点）接待人数再创新高。市内各景区接待游客比上年同期增长都超过二位数，除门票收入外，由此而带动的农家乐、特色购物等的高收入；2009年“十一”黄金周期间，全市共接待游客22.44万人次，同比增长7.88%；实现旅游收入1959.66万元，同比增长12.32%。XX：XX经济实力强大，具有雄厚的工业经济基础。强大的经济实力带动了XX31、旅游业、食品业、娱乐业等各个行业的快速发展。近年来，在市委、市政府高度重视下，在社会各界的大力支持下，XX旅游经济从无到有、从小到大，实现了跨越式的发展。旅游产业“吃、住、行、游、购、娱”六大要素基本形成，在扩大消费、解决就业、提高XX的知名度、美誉度等方面起到了积极的作用，已从破题启步升温期转到快速健康发展期。目前，全市已拥有一家4A级风景区，三家四星级旅游饭店，五家三星级旅游饭店，五家旅行社，十三家旅游商品生产企业，十家正在开发的旅游项目。全市全年共接待旅游者163万人次，增长17.9，其中接待海外旅游者3758人次，增长30%；旅游总收入6.8亿元，增长55.3%，其中门票收入0.3亿元32、，增长88.8%。全市共有星级标准农家乐60户，创建省级农家乐3户，宣城市级农家乐11户。在全省、宣城市旅游行业中各项工作名列前茅。总体来看，XX旅游发展态势迅猛。从XX旅游市场来看，目前还处于起步阶段，基础也还比较薄弱，客源以本市人民居多，其次主要是长三角区域、周边300公里范围内的游客。景区市场现状XXXX村的省内客源主要来自XX、宣城和合肥三地，其中XX本地占近一半。此外，还有部分来自于南京、杭州、上海以及XX周边城市。其中，景区自2004年二期工程完成后，游客接待量不断攀新高。2008接待游客37万余人次，2009年共接待中外游客46万人次，2010年共接待游客近84万人次，XX村（一33、期、二期）20082010年游客统计分析表 单位：人次项目2008年2009年2010年住宿人数97536149620就餐人数136285153676风情园游人数141606161752总人数375427465048可以看出：景区接待总人数飞速增长，一方面是景区已具规模，另一方面是景区营销力度不断加强。其中，风情园接待游人稳步增长，在景区住宿和就餐的游客近2年快速增长，这与景区接待设施的逐步完善密切相关。（2）客源市场定位XXXX村接待中心项目的客源市场定位结合本地区近年发展的实际及发展趋势，将其客源市场定位在：立足国内，主攻邻近地区市场，逐步开发机会市场。以省内周边城市为突破口，以邻近城市为34、重点，以上海为中心的长江三角洲、以武汉为中心的华中地区为主要地域目标市场进行市场营销活动。以商务洽谈为重点促销对象主体，以中青年游客为扩大市场份额的目标。（3）目标市场分析我国旅游市场发展趋势市场需求决定着旅游产品的命运，并进一步影响着旅游目的地的生存和发展。新的市场需求给全国旅游产品的结构转型与升级带来了机遇和挑战。其中，会议与商务旅游产品是有很大发展潜力的旅游产品。长三角旅游发展态势从2004年以来，长三角地区的旅游发展极为迅猛，如黄山2009年，全市接待海内外旅游者1801.3万人次，同比增长17.3%。其中：接待国内旅游者1720.3万人次，同比增长17.3%；接待入境旅游者81.0万35、人次，同比增长18.2%，在入境旅游者中，外国人55.9万人次，增长17.1%；港澳台同胞25.1万人次，增长19.6%。全年旅游总收入140.9亿元，增长27.4%，其中：国内旅游收入125.9亿元，增长29.5%，国际旅游创汇2.2亿美元，增长25.7%。XX省旅游市场定位XX省在旅游发展“十一五”规划中的其客源市场定位为：在国内，确定“激活省内游、主攻长三角、做大珠三角、开拓东三省、提升津京唐、挺进大中原、培育大西南”的国内市场开发方略，实现国内旅游超常发展；数量上争取到“十一五”末，省际游客数量达到5000万人次，其中，长三角地区游客量达到3000万人次以上。在入境旅游上，按照“扩大韩36、国市场、稳住日本市场、提升港台市场、开拓欧美市场、发展东南亚市场”的入境市场开发方略，加大旅游开放力度，积极发展入境旅游。即：优先加大对港澳和日韩市场开发的力度和强度；争取举办海峡两岸旅游发展研讨会，做深做活台湾旅游市场；积极开拓东亚、东南亚、欧美等客源市场；加强与“长三角”对接融合，策划并增加长线精品旅游线路，吸引进入长三角的国际游客入皖旅游。（5）目标客源市场XX村的远景市场定位是：“通过休闲度假产品及环境的打造，吸引对先进休闲及度假生活方式认同的大众、商务及高端群体，成为长三角地区最具价值的生态观光休闲度假社区”。针对休闲旅游板块，XX村目标市场的总体定位是：“立足宣城，抓稳大众客源，向37、中高端商务休闲市场过渡；面向全国，节庆活动先行，树立XX品牌；积极开拓长三角，吸引国际客源市场”。4.1.2 市场预测（1）预测指标年游人量基数（N）XXXXXX村始建于1997年，是一处集观光旅游、休闲度假、商务洽淡为一体的生态旅游度假区，度假区内建有大门景观、千亩银杏园、特色林果园、水上乐园、木屋别墅群、XX民俗风情园等主要景点和星级旅游饭店。木屋村一期、二期景区自2004年二期工程完成后，游客接待量不断攀新高。2008接待游客37万余人次，2009年共接待中外游客46万人次，2010年共接待游客近84万人次。XXXX村接待中心项目的建设是根据XXXX村现有景观资源特色、地理区位条件、开发38、建设进程及大众知名度等因素，确定年游人量基数（N）为2万人次。年游人增长率（Pi）根据XXXXXX村景观资源特色和旅游开发总体规划，参照同类和邻近地区游人统计资料，分析游人构成和游人量增长趋势，对本项目建设期和经营期内年游人增长率进行了预测。经营期（20122020年）：随着XXXX村接待中心项目接待服务能力的相对稳定，旅游市场基本形成，休闲旅游进入稳步发展阶段，游人增幅趋缓，年游人增长率P2取10%。（2）预测方法年游人量（M）MN（1+Pi）j （i1，2； j1，2，6）旺季日游人量（m）mM/（nB） 式中：n年旅游旺季天数 B游人量饱和系数，取0.70（3）预测结果随着景区休闲度假定39、位的确立以及市场的不断开辟，人均消费将突飞猛进。依照XX市大交通的不断完善、景区的提升改造和新建旅游项目的市场潜力以及旅游接待体系的不断完善等为预测依据，结合项目区域大环境，对XXXX村接待中心项目2012年2020年的旅游市场规模和旅游综合收入做了如下所示的预测。建设期：2012年游客规模为2万人次。经营期：期末（2020年）XXXX村接待中心项目的年游客规模为3.8万人次。2012年2020年项目区游客人数预测 单位：万人次 年份项目201220132014201520162017201820192020游人量2 2.22.6 2.83 3.2 3.43.63.8 增长率10%10%10%40、10%10%10%10%10%4.2 市场营销XXXXXX村接待中心市场营销，以4Ps（production、price、place、promotion）营销理论为核心。其营销要点为：文化营销与渗透化营销策略结合，将项目承载的世界多元性文化要素渗透到接待中心每一个细节中去。充分运用各产业间的互动关系，形成多产业的联合营销策略，将差异化营销作为贯穿项目整个营销过程中的重要策略。在不同的营销阶段选择不同的客源市场，不同开发阶段的营销活动应有所侧重，以期获得更大的经济收益。品牌营销应贯穿项目开发与经营的全过程，使客源市场自始至终保持对项目的关注度。4.2.1 产品策略XXXXXX村接待中心的旅游产品41、以资源特色和旅游功能为基础，在深度挖掘和保持生态的前提下，打造出集商务洽谈、休闲娱乐、特色餐饮等为一体的、完善而发达的旅游产品体系。品牌营销项目的品牌营销策略是贯穿整个营销过程的核心策略之一，选定主题产品，进行品牌打造。对于本案，其核心品牌就在以世界多元文化为载体的接待中心，在强化这个核心的同时，运用多品牌辅助，将品牌延伸至多个产业领域，形成以XXXX村产业品牌为核心、产品品牌为外围形成的多品牌体系，辐射旅游、文化、商贸、酒店等相关产业和产品。体验营销营销过程强调全程跟进的服务产品销售。如邀请有名望的专家学者前来度假、国内外有影响的新闻媒体的专栏作家与记者来参观等。体验营销将游客带来全新的体验42、和感受，给项目带来良好的口碑效应。文化营销文化营销策略分为两个层面：其一是外向型，主要运用于项目对外的主动营销诉求，将项目蕴含的文化内涵和打造的文化体验对外传播，如利用商务、节庆活动进行文化营销；其二是内向性，主要通过对高端人群闲适生活的各种要素分析，并通过传媒和营销活动将其拉进项目，使目标定位在相应人群上。事件营销以项目的基础和产品，把握和创造各种具有社会和经济关注效应的事件，以其产生扩大化的营销效应。如节庆活动，成功的节庆活动往往会给景区带来巨大的经济效益和社会效益，本项目区自身拥有丰富的节庆资源，是随着景区的发展与完善，大小节庆活动的举办，节庆活动就能产生越来越巨大的收益。4.2.2 价43、格策略XXXXXX村接待中心应制定一个完整的季节性政策，并推出相应的旅游产品，满足当今旅游向松散型发展的时代需要。对老客户和需求量大的客户、特殊的客户群体实行一定的价格优惠，另外，针对不同收入层次的游客，设计高、中、低不同档次的旅游产品，确定高、中、低档价格组合，更好地满足不同层次旅游消费者的需求。4.2.3促销策略对于不同的客源市场，XXXXXX村接待中心应采取不同的促销方式。对核心客源市场，采取小范围的促销活动，刺激市场需求的增长，拓宽客源层；对潜力客源市场，要着重开发对旅游中间商的促销活动，更多的发挥市场中介的作用。4.2.4具体营销建议XXXX村接待中心项目不仅是XX的品牌，也是XX的44、品牌、宣城的品牌。对外，要积极争取政府的支持，协力对外宣传，引动区域发展。对内，组建旅游区自身的旅游营销机构，进行广告策划、信息制作、对外信息发布，组织旅游宣传活动。（1）明确旅游形象，采用统一宣传口号和形象标识明确旅游形象、宣传口号有奖社会征集、专家举荐等多种方式筛选旅游形象和旅游宣传口号。征集方案本身也是对外宣传的过程。设计旅游形象标识设计代表XXXX村接待中心项目的旅游形象标识，这也是项目多元文化展示的平台。将旅游形象树标识牌于各入口处，并印制门票、明信片、宣传册、纪念品等处。（2）有针对性地通过各种途径，积极进行宣传促销媒体促销充分利用电视、报刊、广播、杂志、光盘、网站、多媒体、图片等45、多种传播媒体，向外宣传XXXX村接待中心旅游产品和旅游形象。尤其要配合景区、景点建设项目的竣工开放，及时制作导游团、书刊、音像等旅游宣传品及旅游信息，并及时投放各旅游文化商品营销点。业内促销积极参与国内外与省内旅游部门组织的各种旅游促销活动；加强与外地旅行社的直接联系，组织外地旅游代理商来XX考察。积极举办和参加各类旅游促销活动积极参加各类旅游促销活动，并针对目标客源市场，适时举办相关旅游促销活动。（3）建立XX旅游信息网，丰富旅游信息网站内容，网站内容除区内旅游景点、交通网络体系介绍外，提供酒店、票务预订，气象咨询，景区意见反馈等栏目。同时也可以利用网站调查直接得到旅游者对XXXX村接待中心46、发展状况的意见和反馈。此项工作也要纳入旅游营销组织常规工作之中。4.3 市场风险分析4.3.1市场风险因素分析 项目产品市场风险主要有两个方面：一是竞争风险。周边旅游景点景区多，对一个大旅游区的形成是优势，有利于相互合作共同打造品牌。二是服务质量。XXXXXX村经过多年的发展，规划建设接待中心，有利于旅游资源整合和生态环境保护的旅游开发方式。4.3.2 防范和降低风险对策针对周边景区景点的竞争，XXXXXX村要通过准确市场定位锁定目标消费群体。市场定位是建立在市场调查的基础上，通过对目标区域内的旅游消费习性、地域环境、交通情况，以及竞争对手的情况（竞争对手的调查包括：旅游项目、经营策略、价格、47、消费人群、以及其合作伙伴-旅行社的情况）进行调查分析，制定有效地经营策略与市场定位。通过市场定位，找到空白市场，这样才能获得发展空间、降低市场风险。加大品牌宣传，通过品牌形象的建设，培育市场、培育忠诚的消费者，是品牌建设的核心。在竞争日益激烈的旅游市场上，一方面要提升项目区环境建设的硬件设施，另一方面也要提升服务质量的软件设施。在当今旅游景区项目处于同质的时代，其服务质量在很大的程度上决定着项目区的市场份额。必须加大力度，提升服务质量，倡导一切以顾客为中心，才能在市场中占有一席之地。第五章 项目建设方案及实施进度5.1 建设指导思想及原则5.1.1 指导思想要以环境为本，层层依山而建指导思想，48、以科学技术为依托，立足资源优势，同时以市场为导向，以经济效益为中心，要和外部山水互动，与周围环境和谐的融为一体。在项目建设上，遵循弘扬绿色环保、低碳节能主题，追求以和谐为主题。增强XXXXXX村接待中心的环保能力，并具有适度的前瞻性。实现生态保护与节能降耗的和谐统一。概括来说就是“三高三大”。三高：高起点、高标准、高品位。高起点是在指在XXXXXX村已有基础上，进一步发掘整合旅游资源，实现更大的发展目标；高标准是指必须要用高标准来衡量和检验接待中心项目的开发。策划、规划、设计、建设、管理、营销要高水平，产品、设施、服务要高质量；高品位具有特殊的意义，因为高标准并不等同于高品位。高标准是在物质技49、术层面上，而高品位是以文化气质为灵魂的旅游文化形象，并表现为通过旅游活动而提升鉴赏水平。三大：大视野、大手笔、大旅游。大视野是指要跳出地区和传统局限，前瞻性的规划旅游开发。抓住中部崛起以及XX加入泛长三角的契机。大手笔是大视野的派生结果，在开发的广度和深度上，确定布局，选好项目。设计出符合时代潮流和趋势游客接待中心项目；大旅游内容很丰富，首先要瞄准大市场，市场定位准确。其次要出大产品，要实现产品多元化，这样才能实现客源多元化，把生态、文化、科考、商务、健身、民俗等全方位发展起来，大旅游才会有基础。5.1.2 建设原则（1）环境保护原则游客接待中心的建设应按照规划要求确定基地位置和基地范围，要与50、周围环境融为一体，要有合理的规划布局。（2）主题性原则要将接待中心最有个性的特点进行加工提炼，充分显现，形成鲜明的主题形象。通过景观建设、建筑风格、环境规划、服务方式、节庆事件等共同营造氛围，并以广告、标识等烘托强化主题形象，使之在较短的时间内激起旅游者的共鸣。（3）交通便利原则由于接待中心是旅游区与大城市间的交通连接点，对来往旅游者具有集散作用，游客接待中心建筑作为服务设施之一，同样要考虑这个问题。风景区的范围很大，服务设施一般可以设置在风景区、景区、景群三级或相对应的旅游城镇和旅游村。而作为游客接待中心建筑，所承担的作用是给游客提供游览信息和相关服务，因此设置在人流集中的位置为宜。（4）服51、务性原则游客接待中心要充分为旅游者提供住宿、休息、餐饮、交通、娱乐、购物等服务，以便使旅游者满意，为游客提供优质的服务。作为接待中心，解说、传授和信息服务作为基本的交流手段，可让大众清楚、明白关于自然和文化资源的意义和价值。5.2 项目建设目标依托XXXXXX村现有的优势和基础，将园区内现有的旅游资源，进行整体规划、运作、整合、开发，建设旅游配套设施。5.3 项目建设布局XXXXXX村接待中心项目用地位于现有XX省XXXX内。5.4 建设内容及规模5.4.1 新型接待中心建设新建游客接待中心1座，套房25套，餐厅2套、会议室1套，贵宾厅1套及其相应附属设施。新型接待中心建设经济技术指标总建筑面52、积3586平方米建筑总占地面积2315平方米总套数25套(1)结构设计设计依据按现行的国家、部颁布的规范（规程）及地方现行设计规范及规程进行设计。建筑结构荷载规范GB 50009-2001；建筑地基基础设计规范GB 50007-2002；混凝土结构设计规范GB 50010-2002；建筑抗震设计规范GB 50011-2001；基础设计本工程属于山区地基，具体情况待地质报告。由于在进行土建施工前必须要平整坡地，因此要解决开挖后山体的稳定问题，并评估在组织有效排水情况下是否会产生山体滑坡。基础采用配筋扩展基础的形式，以（嵌入）基岩作为持力层，必要时采用岩石锚杆挡墙。上部结构选型项目区块为低层度假木53、屋,所有建筑均采用钢筋砼框架结构。材料砌体：0.000以下用页岩烧结多孔砖, 0.000以上用陶粒自保温砌块。混凝土：采用C25级砼。钢筋：HPB235级钢，HRB335级钢。砂浆：0.000以下墙体采用M10水泥砂浆，其他采用混合砂浆。5.4.2景观绿化工程（1）设计原则和思路以环境为本，层层依山而建指导思想，和外部山水互动，与周围环境和谐的融为一体，使得山因水而动，水因山而活。以绿色环保、低碳节能，通过绿色为目标，低碳成时尚，从材料、污废水处理、温度调节装置、照明等方面节能降耗，使接待中心充分利用山水等自然风景实现环保，舒适而富有高星级享受的低碳旅游度假中心。为营造绿色的主题气氛，在套房的54、局部节点处装置鲜花、绿草，并在屋顶的平台全部布置用绿草、鲜花、灌木覆盖，使得建筑物得到一层天然屏障，真正做到绿色环保。接待中心区内的会议室、宴会厅都配有自动感应的的温度调节装置，套房内除了节能照明设备外，还采用了自动感应的制热和制冷系统，并且只有旅客进入时才开启，接待中心内部的玻璃、塑料和铝制品，采用了新型材料而可以循环利用。（2）绿化植物选用原则生态性原则：绿化设计应突出生态主题，以生态化、自然化为主，强调与自然环境共生的设计理念，充分发挥绿化生态功能。整体性原则：注重景观规划设计的整体性，总体上简洁明快、局部设计在遵循整体风格统一的基础上求变化。植物运用既协调统一，又丰富多彩、各具特色。地55、域性原则：考虑XX市地域特征和气候条件，充分利用乡土树种和现有景观元素，创造富有地方特色的景观风貌。因地制宜原则：根据不同的地域环境及植物的生物学和生态学特性，适地适树的选择树种，特别要重视应用适应力强、景观效果好的乡土树种及经过当地长期驯育的优良树种。管理粗放原则：以粗放管理，易于生长的乡土树种为主，以便减少后期养护费用和绿化养护对交通的影响。（3）绿化树种的选用常绿针叶树（灌木类）：罗汉松、千头柏、匍地柏、五针松等。常绿阔叶树（灌木类）：珊瑚树、黄杨、枸骨、红叶石楠、桂花、迎春、撒金珊瑚、南天竹、六月雪、小叶女贞、八角金盘、栀子、山茶、杜鹃等。落叶阔叶树（灌木类）：樱花、桃花、腊梅、紫薇、56、紫荆、海棠、金钟花、石榴等。竹类：孝顺竹、紫竹、南天竹、佛肚竹、早园竹等。藤本：紫藤、络实、地锦（爬山虎、爬墙虎）、常春藤等。花卉：太阳花、一串红、美人蕉、五色苋、甘蓝、菊花、兰花等。草坪：麦冬、四季青草、高羊茅、马尼拉草，三叶草，马蹄瑾等。绿化区域主要分布在项目区内的项目绿地和套房内部及接待中心景观区等区域。5.4.3 附属配套建设（1）道路工程设计依据国家有关居住区道路设计规范：城市居住区规划设计规范(GB50180-1993)汽车库、修车库、停车场设计防火规范（GB50067-1997）道路系统XXXX村与外部联接交通业已具备，项目道路系统主要为项目区内部的停车场。尽端式道路的端头设有157、2m12m的回车场。在项目区内设置停车场一处，面积500 m2。停车位按宜少、就近、分散的原则布置，并巧妙的结合山体和景观处，避免了停车位对环境的破坏，交通噪音对住区的干扰。停车场面积500 m2，基层碎石垫层10cm厚，找平碾实，面铺嵌草砖。（2）给排水系统设计依据国家有关给排水及消防设计规范：建筑给水排水设计规范(GB50015-2003)室外给水设计规范(GBJ13-86)室外排水设计规范(GBJ14-87)建筑设计防火规范(GB 500162006)建筑灭火器配置设计规范(GB50140-2005)生活给水水源:本项目水源从一期给水管网引入DN150供水管网，在二期内成支状供水管网；室58、外消防用水与生活用水合用管道。给水系统：本工程为低层建筑，由一期供水管网直接供水。要求入口处水压大于0.10Mpa。全线暗敷，长度5km。用水量：各用水部位统计结果如下表：项目用水计算表用水部位用水标准单位数量(L)用水时间（H）变化系数最大日最大时平均时度假木屋300L/人d27224.02.1081.607.143.40绿化用水2L/m2次50008.01.0010.001.251.25总计如下：未预见水量百分比：15最大日用水量：91.60 （立方米）最大时用水量：8.39（立方米）平均时用水量：4.65（立方米）排水系统污、废水：室内采用雨、污、废分流制；生活污水经化粪池处理与废水合并59、一起排入市政污水管网；个别低洼处无法自排，以设置化粪池和集水池并用潜污泵提升解决。本工程污废水总量按生活用水总量的90计算，总污废水量为82.44m3。全线暗敷，长度5km。雨水：设置独立雨水系统，屋面雨水采用有组织排放，屋面雨水散排至地面，与室外雨水一起自然径流，汇入就近水体。雨量按当地暴雨强度公式计算；其中重现期P=1年，设计降雨历时T=10分钟，综合径流系数Q=0.8。管材及接口：生活给水管采用钢塑复合管，管道连接采用螺纹连接；生活排水管采用PVC排水管；雨水管采用PVC雨水管，承插连接，屋面雨水口均安装87型铸铁雨水斗。消防系统消火栓系统：室外消火栓系统采用低压制。室外消防管道和绿化用60、水共用一套管道，水源取自一期给水管网，引入二根DN150给水管，在小区形成支状供水管网。消火栓布置间距不大于120m，保护半径不大于150米。室外消火栓采用地上式SS100/65-1.0。管材及接口：采用热镀锌钢管；DN100mm者采用螺纹连接， DN100mm者采用沟槽连接。全线暗敷，长度2km。（3）强弱电系统设计依据民用建筑电气设计规范JGJ 16 -2008建筑物防雷设计规范GB50057-94住宅设计规范GB50096-1999电源项目区电源从城市10KV电网以电缆方式从电力局就近的开闭所引来。木屋区内设置室外箱式变电四站630KVA的变压器。在项目区域内设置若干台室外配电柜，室外配61、电柜电源由低压配电柜接入，套房内电源由就近室外配电柜接入；每个套房内设置配电箱，建筑单体内照明、插座、空调等电源均由该配电箱供电。变配电系统本着变压器深入负荷中心的原则，本工程设箱式变压器一台；无功补偿：在低压侧实行集中补偿的方式；高压电缆采用YJV22-10KV直埋形式，低压干线采用放射式与树干式相结合的配电方式。低压电缆采用YJV22型电缆沿地直埋敷设。防雷接地系统本项目防雷接地、保护接地合一，采用TN-C-S系统，电源进线处PEN线重复接地；变电所保护接地、工作接地合一，接地电阻不大于1欧姆；接待中心均采用总等电位联结和等电位联络的方法；在屋顶高处设避雷针，在屋顶檐口做避雷带，利用柱内主62、筋作防雷引下线，利用建筑物基础作为接地极。路灯系统（含景观庭园灯系统）在接待中心区域道路两侧设置路灯，路灯电源就近变配电所引来，路灯的开启，关闭按照度和时间双重控制，同时也可由物业管理部门手动控制。线路敷设电源进线由市网用YJV22-10KV型交联聚乙烯铜芯电缆直埋地接入，穿道路或建筑物是穿钢管保护。低压线路以放射式引至各栋楼电缆T接箱，由T接箱引一路380/220V低压电源至户内配电箱。室内配电采用放射式供电，导线穿钢管沿墙，顶板敷设，部分穿钢管埋地敷设。5.5 项目实施进度项目实施期为1年，即2011年4月至2012年3月。2011年4月做好项目实施的准备工作，包括成立项目领导机构，委托有63、资质的单位做好项目规划设计，并进行项目实施人员的初步培训等。2011年6月至2011年3月完成建设任务。第六章 项目管理及组织运行6.1 机构设置与职责6.1.1 机构设置合理的管理机构将会使项目目标得到合理分解，各项目单元的目标与项目总体目标之间有机协调，保障项目最终目标的实现。为了加强项目的管理，提高经营管理水平，确保项目的顺利实施，项目管理机构设置XXXXXX村接待中心项目办公室和项目管理小组。6.1 2机构职责项目办公室：项目办是决策领导机构，负责研究决定项目建设的方针、政策和产业发展规划，协调内外关系，确保项目顺利实施。按照项目建设的要求，组织、督促、检查项目的具体实施工作，并负责组64、织项目规划设计、项目参与人的培训、技术推广和应用等。项目管理小组：负责项目日常管理和对外联络、协调工作。6.2 经营管理模式项目由XXXX林业集团有限公司承建，采取市场化经营管理模式，把XXXX村接待中心项目作为单一来对待，作为景区基础设施配套，经营管理纳入XXXX村一、二期景区统一管理。6.3 经营管理措施6.3.1工程管理切实落实项目建设法人制。项目建设单位成立项目建设办公室，确定专人负责项目的实施。项目建设办公室负责工程建设的全面管理，严格按规划设计的标准和建设内容组织实施，确保项目的工程质量、建设进度。项目过程中，项目建设单位负责组织技术人员，对工程建设质量状况、项目的执行情况、及工程65、运行情况进行全程监理，及时组织项目评估和竣工验收，并对资金管理使用情况作出综合评价。6.3.2资金管理为使项目建设资金高效利用，必须严格按照规定的项目资金管理程序进行管理。设置项目财务机构，配备会计，统一按照项目资金管理办法和决算制度，建立相应的财会科目，定期按实际完成的工程量进行汇总结算。项目财务收支状况接受审计部门及上级项目管理机构的检查与监督。6.4 技术培训劳动者素质是影响项目成败的一个重要因素，它直接影响项目接受新技术，向社会化、现代化发展的能力。因此抓好人员的培训工作十分重要，在项目的初期阶段，要做到经营管理人员先培训、后上岗。项目实施后，要根据形势发展的需要，定期进行培训，进行知66、识更新，不断提高人员素质，推动项目不断发展。培训对象包括项目管理人员、技术人员和服务人员；培训的内容为项目经营、相关政策、财务管理、旅游服务等；培训方式可通过邀请专家现场教学、选派受训人员到相关院校学习等方式进行。技术培训由项目建设单位提出计划并组织实施，聘请项目技术支撑单位专家或当地专业技术人员授课。6.5 劳动安全、卫生与消防项目建设劳动安全主要涉及野外作业安全与劳动保护、消防。严格按照国家有关劳动保护与安全生产的有关规定组织生产，加强宣传，强化安全卫生意识，严格按规程操作。加强项目实施过程中的安全、卫生与消防检查，落实好劳动政策和安全防范措施，建立相关责任制。第七章 环境影响评价及节能减67、排措施7.1 环境影响旅游观光必须有高质量的环境，即清洁卫生、无污染、无噪声、风景优美等，才能给游客一种良好的精神享受。随着XXXXXX村接待中心项目的建成，来木屋村游览的人会逐年增加，为游客生活服务的项目也会随之增加，必然会影响XXXXXX村原来的环境质量，为防止木屋村生态环境不被破坏或日渐恶化，必须重视生态环境保护。木屋村内生态环境，从总体上看破坏小、污染少、环境质量较好，但也存在一些不可忽视的保护问题：（1）沿途村庄环境质量相对较差进入XXXXXX村的沿途散布着部分村庄，村庄周围的环境质量相对较差。（2）机动车的废气污染及汽笛等噪声污染进入XXXXXX村主要依靠机动车，因此，废气污染以及68、汽笛等噪声污染也不容忽视。7.2 环境保护与节能减排措施7.2.1大气保护措施为使XXXXXX村的大气质量达到国家大气质量GB3095-96所规定的一级标准，必须采取以下措施：（1）生活锅炉等必须安排烟除尘设备使XXXXXX村内的生活锅炉及其它用途的烟囱，必须安排烟除尘设备，或将烟囱的高度增高直达到环保的要求。（2）机动车辆尾气的排放必须符合规定标准对进入使XXXXXX村的汽车和其它机动车辆，要强制性地安装废气净化装置，尾气的排放必须符合规定的标准，以减少对空气的污染。（3）固定堆放并妥善处理垃圾XXXXXX村内的垃圾要固定堆放并妥善处理。7.2.2 噪声防治措施要使XXXXXX村的声环境达到69、国标GB3096-93的一类标准（昼间50DB，夜间40DB），应采取以下措施：（1）防止机动车辆噪声污染进入XXXXXX村的车辆应保持良好的技术性能，禁止噪声较大的机动车辆在XXXXXX村内行驶，以防止噪声污染，保持安静适宜的旅游和生活环境。（2）不得播放高音喇叭XXXXXX村内不得播放高音喇叭，游乐项目要注意隔音，不可彻夜营业。7.2.3水体保护措施严格控制可能污染水体的污染源，确保水环境质量。在XXXXXX村水体保护上，应采取如下措施：由于接待中心内部生活污水都可以循环利用，没有污水排出。XXXXXX村接待中心内的一切生活污水均应处理。7.2.4 节能减排措施（1）通过增强建筑围护结构保70、温隔热性能提高采暖、空调能效比。合理地控制建筑物的体形，建筑门窗保证气密性等级要求，建筑外墙采用自保温砌体以增加墙体的保温节能效果，提高建筑面积的使用率，降低墙体结构所占用建筑面积的比例。（2）垃圾则通过分类收集后，将尽可能再生循环利用。各空调的冷凝水进行再收集利用。如接入卫生器具的冲洗装置内，使其变为冲洗用水，以达到循环利用，节约用水的目的。（3）在套房中选择引进智能系统，如智能换气系统，根据室内空气质量进行实时监控，在空气质量不达标时系统自动启动进行净化循环。引进地板地热感应系统，可以均匀地调节室内温度。在光照充足区引进太阳能系统，如栏杆、玻璃窗等都将成为太阳能收集点，为室内能耗提供动力。71、（4）在接待中心边的山顶风口处将安装风力发电机，屋面的瓦下都将自背太阳能板，在日常使用中，当自然能源不能满足电器的使用要求时，系统将自动切换到日常电网上来，以保证电器设备的正常使用。（5）在施工过程中将采用人工措施和自然植被屏蔽等方法来减少噪音干扰和水土流失等破坏。7.3 环境影响评价（1）景观生态影响项目施工期扬尘、施工噪声、植被破坏及各种弃土和建筑垃圾等对旅游区景观质量的不利影响是短暂的，在采取必要的环境保护措施后其影响也是有限的。道路、停车场等项目建设会在施工区内对陆生生态和水生生态造成影响，由于大部分施工区面积与旅游区面积相比较小，加上受施工影响的生物大都为当地的常见种，施工活动虽会导72、致区域的生物量有所下降，但总体来看，其对旅游区现有的生态系统和森林资源的破坏是有限的。本项目在施工建设过程中，由于扰动地表，对植被造成破坏，不可避免地造成水土流失。营运期后，道路和建筑物等新引进的人工拼块，会使土地利用格局发生一定的改变，区域景观的破碎度增加，连通性下降，会对自然体系的生态完整性、稳定性产生一定的冲击，但是由于新引进的人工拼块规模和数量相对较少，项目模地的性质并未发生改变，区域自然体系生产能力仍能保持较高的水平。项目开发对水生生态和野生动物的不利影响是局部的和有限的。（2）环境污染影响项目废水污染源主要是施工人员的生活污水和少量施工废水以及游客及服务生产的生活污水，经化粪池及沉73、淀池处理后用作农肥或林肥，对周围环境的影响很小。该项目废气污染源包括建设施工和建成营运两个环节。项目施工期废气污染源主要是扬尘和粉尘。必须加强施工管理，减轻对环境空气的影响。此部分影响是短暂的，随施工期结束而消失。营运期，项目产生的废气主要为餐饮服务区产生的厨房油烟废气和少量的汽车尾气，在严格控制进入项目区的车辆数、使用清洁能源及对厨房油烟废气处理达标的情况下，其对项目区景观及空气环境的不利影响是有限的。项目产生的噪声，主要是施工期的施工机械和运输车辆以及营运期进出旅游区车辆产生的交通噪声及游客游览娱乐活动产生的噪声。一些施工活动会对周围环境产生一定的影响，降低声环境质量，但是大部分施工场地都74、离居民点较远，而且大部分施工不须使用大型的、高噪声的机械设备，故对项目区的影响还是有限的。营运期只要加强管理，不会对旅游区及其边界的声环境质量产生实质性影响。项目产生固体废弃物主要是施工期弃土、弃石和建筑垃圾和营运期游客、工作人员产生的生活垃圾。施工期由于工程量不大且分散，进行必要的分检回收综合利用等减量化处理，无法利用部分就近填埋，对项目区的环境质量的不利影响是有限的。生活垃圾由专人统一收集、清运，按要求进行无害化处理后不会对景观和环境卫生产生不利的影响。第八章 项目投资估算与资金筹措8.1 投资估算依据（1）中华人民共和国营业税暂行条例（2）中华人民共和国营业税暂行条例实施细则（3）中华人75、民共和国城市维护建设税暂行条例（4）财政部基本建设财务管理规定（财建2002394号）（5）国家计委建设项目前期工作咨询收费暂行规定（计价格19991283号）（6）国家发改委、建设部建设工程监理与相关服务收费管理规定（发改价格2007670号）（7）投资单价主要参照宣城市当前的实际消耗定额、社会经济状况及物价水平，综合确定各项指标（8）工价按2009年同类工程费用综合价格（9）勘察设计费、建设单位管理费、工程监理费、科技推广费分别按工程直接投资的3%、1%、1%和3%计算；基本预备费按直接投资的3%计算。（10）其它费用按现行国家有关部门规定的指标。8.2 投资估算项目总投资包括土建费用、水76、电费用、装饰费用和绿化费。项目总投资8326.21万元，其中：土建费用1300.77万元，占总投资的15.62%；水电费用1605.63万元，占总投资的19.28%；装饰费用4649.74万元，占总投资的55.84%；绿化费用570.07万元，占总投资的6.84%；基本预备费200万元，占总投资的2.40%。8.3 资金来源8.3.1 银行贷款XXXXXX村接待中心项目总投资8326.21万元，申请银行中长期贷款5800万元，占总投资的67.26%。8.3.2 自筹资金及来源XXXXXX村农业观光项目需自筹资金2726.21万元，占总投资的32.74%，全部由XXXX林业集团有限公司自筹解决。77、本项目作为XXXXXX村的一部分，资金完全能够得到保障。 第九章 效益分析9.1经济效益分析9.1.1营业收入估算项目收入包括门票、交通、娱乐、饮食、住宿、购物及其它收入。根据边建设、边开放的经营原则，项目收入按建设期分段估算。确定有关估算指标的依据当地的物价水平、周边地区消费水平、同类型旅游区的估算指标。（1）估算指标门票：近期按40元/人，远期按60元/人；住宿：一级床位：1000元/日人、二级床位：600元/日人、（营运期按游客人数的50%计算）；娱乐：200元/人；购物：30元/人；饮食：90元/人；其它：20元/人。（2）估算结果XXXXXX村接待中心项目规划期内营业收入估算结果为478、0934万元，营运期（8年）收入38833.4万元。9.1.2经营成本估算（1）估算指标营业成本，采用经验比例系数进行估算。其中：门票成本按20%，交通为60%，购物为65%，住宿为50%，饮食为50%，娱乐为45%，其它为50%。估算期内计算折旧的固定资产采用12年直线折旧。管理费用按年可变成本的15%计算。其它成本按营业成本的10%计算。（2）估算结果总成本：规划期内总成本估算结果为30459.8万元，估算建设期（1年）、营运期（10年）项目的总成本分别为1863.0万元、28596.9万元。经营成本：包括营业成本、经营管理费和其它成本。规划期内经营成本估算结果为23527.5万元，建设期79、（1年）、营运期（10年）项目的经营成本分别为1232.7万元、22294.7万元。9.1.3税金及附加费估算根据国家政策和有关部门规定，旅游业开发投资方向调节税暂不征收，只征收营业税、城市建设维护税、教育附加费和所得税。营业税按营业收入5.5%，城市建设维护税、教育附加费分别按营业税的7%、3%计。XXXXXX村接待中心项目规划期内的营业税、城市建设维护税、教育附加费总额2476.5万元。建设期（1年）、营运期（10年）项目的分别为127.1万元、2349.4万元。XXXXXX村农业观光项目规划期内所得税为1349.8万元。9.1.4利润估算根据公式：利润收入成本税金估算XXXXXX村接待中80、心项目规划期内的所得税后净利润为6647.8万元。9.1.5经济评价指标（1）投资回收期项目投资回收期7.0年。根据静态指标分析，到2016年可收回XXXXXX村农业观光项目建设全部投资。（2）净现值通过规划期（11年）现金流量表分析，社会折现率按8%计算，项目税前财务净现值2635.7万元，税后财务净现值2459.3万元。（3）内部收益率项目税前、税后财务内部收益率为16.0%和12.0%，分别超出基准收益率（8%）8.0和4.0个百分点，符合项目建设目标要求。9.1.6不确定性分析（1）盈亏平衡分析盈亏平衡分析是在一定市场和经营管理条件下，根据成本费用和收入数据，通过求取盈亏平衡点，研究分81、析成本费用与收入平衡关系的方法。由于利润总收入-固定成本-可变成本-营业税金及附加若以营运期第一年计算盈亏平衡点为：固定成本（年总收入-可变成本-营业税金及附加）100%925.8（2583.0-1182.5-156.3）74.4%即营运期第一年盈亏平衡点旅游人数6.72.36X74.4%5.0万人次，这是较高的盈亏平衡点计算的游客人次。 若以还完借款的年份计算盈亏平衡点为：固定成本（年总收入-可变成本-营业税金及附加）100%1167.2（4686.0-2148.0-283.5）51.76%即还完借款的年份盈亏平衡点旅游人数13.09X51.76%6.77万人次，这是较低的盈亏平衡点计算的游82、客人次。 （2）敏感性分析敏感性分析是考察项目涉及的各种不确定因素对项目基本方案经济评价指标的影响，找出敏感因素，估计项目效益对他们的敏感程度，粗略估计项目可能承担的风险，为进一步的风险分析打下基础。通过对各种因素的考察，对该项目盈利能力影响较大的因素有：建设投资额的增减；营业收入的增减；营业成本的增减。具体分析详见下表：敏感性分析表序号不确定因素不确定因素变化率（%）财务内部 收益率敏感度系数临界点基本方案12.8%1建设投资变化5%11.7%-1.7223%-5%14.1%-2.032营业收入变化5%15.6%4.38-8%-5%9.9%4.533营业成本变化5%11.3%-2.3416%83、-5%14.3%-2.34（二）敏感性分析结果 从分析表看出，本项目建设投资、营业收入、营业成本在5%变动之内，对其效益影响不大，内部收益率仍高于8%的基准收益率，说明本项目具有较强的抗风险能力。敏感性分析图如下：敏感性分析图9.2 社会效益分析通过项目的实施可以有效地引导当地群众投入到生态旅游经营中去，有利于农村经济产业结构的调整，增加农民收入，促进本地及周边地区的经济发展，社会效益非常显著。主要体现在：（1）丰富了当地旅游业的内容XXXXXX村接待中心项目的建设，更好地满足了游客的旅游需求，为游客提供更优质的旅游服务，为当地及皖南增添了一道亮丽的风景线，更为重要的是丰富和拓展了当地旅游业的84、内容和内涵。（2）带动了自身及周边地区的经济发展XXXXXX村接待中心项目的建设，为社会增加了就业机会，开辟了资金和人才市场的新领域。发展旅游服务第三产业，可带动自身及周边地区的经济发展，为繁荣市场经济、提高人民生活水准产生良好的互动作用。（3）提高XXXX村及当地的知名度XXXXXX村接待中心项目的建设，通过游客的旅游活动，互相交流，使XXXXXX村及当地的知名度得到进一步的提高，为今后的各项事业发展创造了良好契机，并拓展了旅游市场。9.3 生态效益分析（1）有利于生态旅游质量的提高XXXXXX村接待中心项目的建设，能够有效地提高旅游服务，并通过旅游资源整合，使旅游资源的多种效益得到价值转换85、，使旅游资源得到进一步的利用。同时，通过对XX旅游文化的挖掘、完善和增赋，提高了XX旅游资源的质量和价值。（2）有效地防止环境污染和环境破坏XXXXXX村接待中心项目的建设，有序开展生态旅游、休闲旅游，创办绿色产业，一切开发利用都是以保护生态环境为前提，XXXXXX村接待中心项目区周围禁止兴建一切对环境造成污染的企业，杜绝了对森林的砍伐，有效地保护了生态环境，防止了盲目开发造成的环境污染。总之，无论从建设条件，建设的必要性，还是生态环境和现代新型农业发展的新要求上看，都应该抓紧建设XXXXXX村农业观光项目，而且也具备了切实可行的物质基础与技术保障条件。实施该项目不但具有良好的生态效益和社会效益，而且在经济上也是可行的。