1、城市商贸城内服装加工中心建设项目可行性研究报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月XX项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月49可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日 目录第一章 总论2第一节 项目背景与概况2第二节 主要技术经济指标8第三节 问题与建议9第二章 需求分析与建设规模10第一节 需求分析10第二节 建设规模12、0第三章 建址选择12第一节 建址现状12第二节 建址条件12第四章 项目建设方案17第一节 建筑设计指导思想与原则17第二节 项目总体规划方案17第三节 建筑方案18第五章 节水节能措施25第六章 环境影响评价271、环境保护的重要性272、编制依据273、影响环境因素分析274、环境保护措施295、环境影响评价结论30第七章 劳动安全卫生与消防31第一节 劳动安全卫生31第二节 消防设施32第八章 组织机构与定员33第一节 组织机构33第二节 定员33第九章 项目实施安排341、项目实施进度342、项目管理34第十章 项目招投标方案351、项目招标范围及招标组织形式352、投标、开标、评标3、和中标程序353、评标委员会的人员组成和资格要求36第十一章 投资估算与资金筹措37第一节 投资估算37投资估算表38单位：万元38第二节 资金筹措39第十二章 财务评价411、财务基准参数的选取412、销售收入与成本费用413、财务评价424、评价结论43第十三章 社会评价441、社会影响分析442、社会互适性分析443、社会风险分析44第十四章 结论与建议45第一章 总论第一节 项目背景与概况1、项目名称XXXX服装加工中心2、项目提出背景2004年11月份，XX市委、市政府联合下发了中共XX市委、XX市人民政府关于进一步加快工业化进程的决定和XX市重点工业行业2004年2008年发展规划4、纲要。“决定”提出：到2008年，全市工业力争实现“三个1000亿”，把XX市建设成为先进制造业基地和中原崛起的龙头。“纲要”提出今后五年将重点发展汽车工业、装备制造业、煤电铝工业、电子信息产业、食品及医药化工业和纺织服装工业等六大产业。到2008年，进项目所在地XX区就有服装企业700余家，服装年产值30亿元。2009年XX区和中原区分别被中国纺织协会、中国服装协会授予“中国女裤名城”、“中国新兴纺织产业基地”称号。省委书记徐光春同志、省长郭庚茂同志就服装产业转移都做出了重要批示，他们指出纺织服装产业是朝阳产业、民生产业、优势产业，也是支柱产业，必须尽最大努力抓好纺织服装产业发展。我省“十一5、五”期间，纺织工业要按集群化、规模化、品牌化、国际化的要求，充分发挥比较优势，加快承接产业转移，以机制创新、技术创新和扩大开放为动力，着力推进产业集群发展和产业链条完善，重点建设优质棉纱生产基地，加快扩大服装、产业用纺织品生产规模。初步形成以XX为中心、中心城市和农区协调发展的纺织工业新格局，XX成为设计研发和服装加工中心，发挥其流通中心的优势，以裤业、休闲服装、针织服装、童装为重点。在这样一个产业经济规划框架下，提出建设一个以服装加工为主，服装配套产业为附的生产基地，迎合市场发展方向的项目，对拉动XX市经济持续稳定地增长将起到积极的作用。3、承办单位概况河南豫发置业有限公司成立于2000年76、月，注册资金4000万元，固定资产超过10亿元，主营房地产开发，曾成功开发了“翠园锦荣世家”、“锦荣商贸城”、“焦作锦祥花园”、“豫发温州村”、海南五指山翡翠谷等项目。2001年，公司顺利跻身XX市房地产开发30强，是放心房销售倡议和遵守单位；2002年公司被工行评为AA级信誉单位，拥有授信额度2000万元；2002年公司上缴市区两级财政税费超过700万元。20042008年纳税规模不断增加，2008年合并纳税超过3000万元。凭借这些突出成绩，公司董事长、总经理王建树同是XX市第十二届、第十三届人民代表大会代表，河南省工商联常委，清华大学EMBA河南同学会副会长。河南锦荣商贸有限公司于2007、1年注册成立，为河南豫发置业有限公司全资子公司，成立以来陆续投资开发建成了河南最大的铺面式服装批发市场锦荣商贸城。锦荣商贸城占地近90亩，商铺3200余个，面积已超过15万平方米。目前入驻商户达3000余家，以服装批发为主，年服装交易额达到30亿元人民币以上。2005年公司又成功开发了位于XX市长江路东段的中原名优服装加工中心，目前已发展成为占地90余亩，拥有中小服装加工企业90余家，年产服装2000万件，产值三到五亿元的服装积聚园区。4、可行性研究报告编制依据（1）XX市发展和改革委员会“关于XX服装生产加工中心项目备案的函”（郑发改工业函200567号）；（2）XX市国民经济和社会发展“十8、一五”计划纲要；（3）编制可行性研究报告的委托合同；（4）国家有关法律、法规、政策；（5）投资项目可行性研究指南（计办投资200215号）；5、可行性研究报告编制的目的和范围本报告通过对该项目市场分析、项目建设的必要性、项目选址、建设方案、投资估算、社会评价等多方面进行了认真的研究。通过论证各项经济技术指标，以此判断项目的建设是否可行。为行业主管部门及建设单位的决策提供科学的依据。本报告编制的范围为该项目的建设在建设方案、投资估算、社会经济效益等多方面的研究论证。6、项目建设的必要性近年来，伴随着经济全球化的步伐，制造业的竞争已从单纯的企业战略逐步向全方位的集聚地战略演变，在我国服装产业分布上9、表现出来的突出特点就是产业集聚地，根据中国服装协会的调查，全国现有39个服装产业集聚地，主要分布在珠江三角洲、长江三角洲、环渤海地区和东南沿海地区。经初步推算，我国服装产业有近70%的生产能力集中在服装产业集聚地，而服装产业集聚地的生产发展速度明显高于其他地区。以服装文化、商贸、时尚为主要特征，成为以大城市为载体的产业集聚地。北京、上海、大连、深圳等大都市是这种模式的代表。 这类集聚地大多是在老的服装工业基地基础上形成，利用大都市的信息流、人才流、现代物流、资金流等优势资源，在服装文化、商贸和设计方面有着极大的优势，成为中国乃至世界时尚服装展演的窗口和舞台。这种集聚地一般都有着悠久的制衣历史和10、深厚的服装文化底蕴，依靠得天独厚的人文地缘优势，在改革开放初期争得发展先机，以著名服装品牌企业或大企业为核心，在一定区域内形成了品牌企业集聚。这些地区以资讯和销售网络发达、产业链配套齐全为特征，如温州、宁波、晋江等地，成为中国品牌服装制造中心。随着我国服装出口加工规模的不断扩大，在从事出口服装生产的大型企业集团周围，涌现出一批中小型出口加工企业，形成了多层次的产业群；如浙江“茉织华实业（集团）有限公司”所在的平湖市、江苏晨风集团股份有限公司”和“常州金松时装有限公司”所在的常州市、广东“名瑞（集团）股份有限公司”所在的潮洲市等，这些地区的核心企业工艺技术精湛，在国际市场上有较高的知名度，是世界11、名牌服装产品的生产加工中心。近年来，XX市服装产业发展迅速。XX女裤装已成为化纤女裤领域的霸主，XX男裤装也成为继广东、福建、江浙、东北和石家庄之后的第六大生产基地。受沿海地区服装产业竞争加剧、劳动力成本上升等因素的影响，许多广东、江浙的服装加工企业纷纷携资金、技术、信息到内地寻求发展。据XX市服装商会提供的资料显示，沿海地区拟来XX投资建厂的已达200家。XXXX服装加工中心项目的建设，能解决这些投资商的实际困难，大大降低其前期投入成本，使他们能以最快的速度投入生产经营，扎根在XX发展。XXXX服装加工中心项目实行统一规划，统一管理，统一配套，科学利用土地，通过集约经营，可以迅速形成规模优势12、，增强入驻商户抗击市场风险的能力。该项目的开发建设，可以进一步提高本地服装加工生产能力，形成完整的产销体系，减少流通环节，从根本上增强本地区服装产业的综合竞争力。该项目建成后可容纳规模服装生产企业350家左右，为社会提供就业岗位一万余个，年产值可达十五到二十亿元。年税收可达两亿元以上。同时对当地的经济发展将起到推动作用，促进XX市商贸城的建设。因此，本项目建设是十分必要的。7、项目拟建地点XXXX服装加工中心项目拟建在XX市XX区辖区内，具体项目建址位于南三环与大学南路东南角，占地约220亩，根据河南豫发公司与XX区政府所签订协议，作为该中心建设用地可达220亩左右，该地段已被确定在XX市城市13、建成区内。该项目距离中原名优服装加工基地较近，可形成资源共享，避免重复投资，同时利用中原名优服装加工基地良好的口碑和形象，促进XXXX服装加工中心的开发和繁荣。8、项目主要建设条件本项目主要建设条件主要从资源条件、技术条件、资金条件、环境条件、以及外部协作配套条件等方面进行分析论证。（1）、资源条件中原名优服装加工基地通过两年来的发展，已形成了旺盛的商业氛围。原家庭作坊式的服装生产加工户纷纷走出家庭，向规模化、规范化、信息化的现代企业经营方向靠拢，以增强日益激烈的行业竞争。现加工中心规模小，已不能适应快速发展的需要，该项目的建设解决了这一问题。由此可见，该项目建成后，商户资源已无问题，信息资源14、也可达到共享。（2）、技术条件该项目的建设，多是标准化的厂房建设，房屋多是四至五层的建筑。对于目前的建筑技术来说相对简单，没有复杂的工艺措施。因此技术条件完全具备。（3）、资金条件该项目的建设拟分为两期完成，建设资金来源分两部分，企业自筹、银行贷款。企业自筹资金已落实10000万元。另外，根据承办单位在现锦荣商贸城商户中的调查，相当部分商户有意在统一的规划下自建厂房，这样也可以解决部分资金问题。银行贷款部分已与XX市商业银行，工商银行，广发行积极协调，拟可贷款30000万元。项目预租售可以筹资6000万元左右。因此，建设资金条件已具备开发建设的需要。（4）、环境条件该项目临南三环，南三环向东可15、直达京广高速及XX货运东站，对商户进行产销一体化经营将是十分有利的优势。建设中的郑东新区物流中心相距在10公里以内。交通十分便利。（5）、外部协作及配套条件XXXX服装加工中心项目得到了XX区委、区政府以及嵩山路办事处等行政部门的大力支持，主要领导多次过问该项目的建设工作。王胡寨村委会也积极协调多方面的工作。有政府各相关部门的积极协调。本项目建设工作必将顺利实施。本项目位于XX市城市建成区内，南三环已成为XX南部重要的交通干道，各种市政配套设施条件成熟。对项目的建设提供了配套保障。第二节 主要技术经济指标本项目主要技术经济指详见下表。主要技术经济指标主要指标名称指 标备 注项目占地220亩规划16、总建筑面积333108.15m2其中：地上部分292613m2地下部分40495.15m2研发中心14366m2厂房151472.36m2宿舍及附属用房71072.85m2高层办公55699.79m2建筑密度(%)29.2容积率2.0绿化面积45500m2绿地率(%)31第三节 问题与建议该项目从意向合作到具体实施阶段还需要多方面工作要做。如项目的建址目前存在拆迁工作，需市、区政府出面做好协调工作。政府相关部门积极推进该项目工作的开展，将起到至关重要的作用。银行贷款对本项目建设资金是十分重要的，承办单位要尽快落实到位。由于项目建设涉及到土地、规划、市政等相关部门，并且投资数额较大，建议市政府做17、好各方面的协调工作，并给予政府扶持。商贸业市场形势瞬息万变，我们建议市政府尽快拍板，力争新该项目能早日开工建设。发挥其经济效益。第二章 需求分析与建设规模第一节 需求分析从全国服装产业市场来看，“产业集聚地”或者说“产业集群”，成为近年来服装行业发展过程中出现的一个非常鲜明的现象。在有关行业组织的大力推导下，产业集聚地逐渐被业内人士关注并有了不同程度的认识，各个产业集聚地对整个服装产业的拉动作用也愈加明显。XX作为商贸城建设，亦应在全国整体发展规划下利用其独特的交通优势快速发展，在XX市经济发展总体框架下，大力发展纺织服装产业，实现其经济稳步增长，使其成为六大支柱产业，是今后几年发展的重点。围18、绕把XX建成先进制造业基地的目标，进一步壮大工业经济规模，做强做大支柱产业。对纺织工业实施调整升级，加快纺纱、织布、印染、服装生产基地建设，拉长纺织工业链条。第二节 建设规模XXXX服装加工中心选址在南三环与大学南路交叉口，总占地面积约220亩，规划总建筑面积333018.15平方米。（规划包括办公用房）各部分规划面积指标如下：其中：地块1 69996.91m2地块2 130245.48m2地块3 92368.61m2地下建筑面积 40495.15m2规划包括标准化厂房总建筑面积151472.36m2，研发中心14366 m2，宿舍及附属建筑物总建筑面积71072.85m2，高层办公楼总建筑面19、积55699.79m2 。第三章 建址选择第一节 建址现状XXXX服装加工中心选址位于XX市南三环与大学南路东南侧，目前该区段内建有物流公司等临时建筑。距XX货运东站、客运总站在十公里以内，向东直达高速公路，对服装加工业来说，其便捷的交通条件是非常重要的。该地属工业用地，场地空旷，适宜建设大型市场建筑。南三环已成为南部重要城市干道，市政设施齐全。第二节 建址条件1、气候条件场址位于XX市南部。XX属温带大陆性季风气候，春干夏热，秋凉冬寒，四季分明，各主要气候数据如下：年平均气温： 14.2极端最高气温： 43.3极端最低气温： 14历年最高气温： 39历年最低气温： 12平均年降水总量： 6520、5mm全年日照时数： 2430小时平均湿度： 60%最厚冻土深度： 270mm平均无霜期： 230天主导风向：东北风 频率29%西南风 频率26%全年平均风速： 2.9米/秒2、工程地质条件（1）场地地形、地貌拟建场地原为农业用地。场地较为平坦。地貌单元属黄河冲积层。（2）地层结构参考相邻地段地质勘探情况，按钻探深度控制在20米之内的地层划分为9层，约1米以内为杂填土，局部土坑杂填土埋深较大，约2.2米；1.06.0米以上分别为粉质粘土、粉土，褐黄色、红褐红，硬塑坚硬，多钙质条纹，含姜石。自上而下地层简述如下：第层杂填土，层底标高89.0099.25米，层厚0.52.5米。表层多为杂填土，下部21、以粉土为主。第1层黄土状粉质粘土，层底标高90.6198.75米，层厚0.63.9米。地层呈黄色、杂黄色，可塑硬塑，多虫孔。第层黄土状粉质粘土，层底标高91.1498.73米，层厚0.94.8米。地层呈黄色、褐黄色，硬塑，多虫孔，含钙质粉沫。第层黄土状粉质粘土，层底标高87.5892.42米，层厚1.04.2米。地层呈褐黄色，硬塑。局部为粉土。第层黄土状粉质粘土，层底标高85.0892.42米，层厚0.98.4米。地层呈灰褐黄色，硬塑。含粉土团块及钙质细脉、少量小钙质结核。第层黄土状粉质粘土，层底标高81.9691.45米，层厚1.86.5米。地层呈红褐色，硬塑。局部地层呈黄色、褐黄色，含少量22、钙质结核，多白色钙纹。第层黄土状粉质粘土，层底标高78.2685.15米，层厚0.51.9米。地层呈褐红色，可塑硬塑。含较多钙质细脉及少量小钙质结核。第层粉质粘土，层底标高77.5684.25米，层厚2.44.3米。地层呈红褐黄色，硬塑。含较多钙质细脉及小钙质结核。局部见小粒径卵石。第层粉质粘土，层底标高76.1880.62米，层厚1.82.0米。地层呈红褐黄色，硬塑。偶见钙质细脉及小钙质结核。含黑色小颗粒团块，局部见小粒径卵石。第层粉质粘土，层底标高小于74.40米，层厚大于1.6米。地层呈红褐黄色，硬塑。含较多钙质条纹及小粒径姜石。偶见卵石，粒径长大于5cm.（3）场地水文条件拟建场地地下23、水位于10米左右，地表潜水约2米。地下水对基础无影响。（4）抗震烈度根据中国地震烈度区划图（1990），该地区抗震设防烈度为七度。建筑场地类别为II类。3、基础设施条件（1）道路拟建场地周围道路属市区主干道，交通便利，可满足项目建设期间正常通行。（2）给水目前周围主干道上有市政给水管网，目前已可接入建址内，供生活、生活和施工用水需求。（3）排水拟建场地内设有污、雨分流排水管道，中心内可设临时排水设施排入市政管网内。（4）供电施工用电手续正在办理，从大学南路引入高压，在场地内建变电所可作为施工期间临时供电系统，建成改造后作为中心永久性用电。（5）供汽根据建设项目使用特点，中心自建锅炉房集中供汽。24、（6）燃气规划中设天然气供应管道，满足区内生活需求。4、建筑材料及运输条件工程所需的建筑材料由XX市建材市场供应。运输条件具备。可满足本项目建设正常需要。第四章 项目建设方案第一节 建筑设计指导思想与原则1、总体规划指导思想（1）该项目为大型加工中心，建筑风格要整齐，按功能划分各区。生活区与生产区域为各自独立。（2）主要建筑物的分布应形成动、静区分开设置。创造以人为本的建筑风格。临道路两侧布置商业配套设施。（3）场区绿化要体现现代化工业生产特征，倡导绿色厂区。（4）建筑造型追求现代，色彩宜活泼而不夸张。2、设计原则（1）动、静分明，各功能分区明确（2）点、线、面的结合统一，与城市整体规划相融。25、（3）构筑优美的园区景观，生态园区。做到功能完善，适宜商业经营。第二节 项目总体规划方案1、设计依据（1）总体规划指导思想原则；（2）项目设计任务书；（3）中华人民共和国规划法；（4）XX市城市总体规划；（5）用地界限图（2006）郑城规管（件）字第（00950098）号；（5）国家、行业有关规范、标准。2、总体规划方案在总体规划布局上，根据城市规划要求，自然分成三部分，如规划图所示地块1、2、3区，地块1：主要以标准厂房为主，因地块西侧临规划郑平路，南侧临佛岗西路，所以规划中沿街建部分商业及宿舍；地块2：靠近南三环与大学路交叉口，拥有交通优势，出入方便，主要建设研发中心、高层办公用房，其他均26、建设标准厂房；地块3：全部是标准厂房，是加工中心核心地带。各功能分区应在区位在设置合理，联系方便、互不干扰。该场址地块不规则。且在地块中规划有寒山路、代庄南路横贯其中，将地块自然分割，根据城市规划规定，临路建筑退红线6米。服装加工厂房建筑高度上不宜超过五层，楼间距满足规范要求，留出消防通道。第三节 建筑方案1、方案描述整体建筑风格做到排布整齐。平面布置上体现动、静分区，联系方便，便于疏散。厂区出入有南三环和大学南路两个出入口，原料和成品运输通畅。生产厂房以四层框架建筑为主，跨度15米，厂房间距13米。2、配套设施方案场址内所需各种配套设施由市政相应管网接入。配套工程包括给排水、供配电、通讯、蒸27、汽、燃气等设施。（1）给水系统 设计依据a、建筑给水排水设计规范（GB50015-2003）；b、建筑设计防火规范（GBJ16-87）；c、室外给水设计规范（GB50013-2006）；d、建筑灭火器配置设计规范（GBJ140-2005）；e、室外排水设计规范（GB50014-2006）；f、城市排水工程规划规范（GB50138-2000）；g、承办单位及相关专业提供的有关资料和设计要求。 设计原则根据厂区总体规划方案和道路情况，合理预测需水量，按各单体、用户用水要求合理分布供水系统，在满足用水量、水压的要求及考虑施工及维修便捷的原则下，尽可能缩短供水管线的总长度。给水系统应根据生活和消防等各28、项用水对水质、水温、水压的要求，结合室外给水系统等因素，经综合评判方法确定供水方案。 用水量分析本厂区面积较大，拟按区域划分供水，即地块1、2由寒山路市政管网引入供水线，地块3由寒山路另引入供水管，分别采用DN150球墨铸铁管供水。日最大用水量达240m3。 管道敷设方案 自寒山路引入二根DN150给水管道，一根供应地块1、2，一根供应地块3。在厂区内主干道下敷设供水干管，并形成环状。作为厂区生活及消防用水水源。管道采用给水球墨铸铁管，敷设时做防腐处理。在主要路口预留DN100支管及阀门井。在厂房楼前预留DN65供水支管及1000阀门井。根据建筑设计防火规范，在厂区内设置室外消火栓灭火系统。在29、环状管网上，各主要干道及主要建筑单体前，沿道路一侧设置室外地上式消火栓，消火栓间距不大于120m，干管两个阀门井之间消火栓数量不宜超过4个。消火栓设置在道路路侧石以外，埋深为1米。各单体建筑室内供水采用钢塑复合管。钢塑复合管具有寿命长、没有二次污染、节约能源等优点。（2）排水系统排水系统又具体分为排污、排雨水系统。设计依据a、建筑给水排水设计规范（GB50015-2003）；b、室外排水设计规范（GB50014-2006）；c、污水综合排放标准（GB8798-1996）；d、污水排入城市下水道水质标准(CJ3082-1999)；e.、建设单位及相关专业提供的有关资料和设计要求；设计原则根据厂区30、总体规划方案及道路情况，合理预测污水、雨水量，合理建设校区的综合排水系统。有效地收集输送厂区污、雨水，同时尽可能降低工程造价和运行维护费用。厂区排水系统采用污、雨水分流制。排水量分析生活污水排放量按日总用水量的80%计取，为2400.8=192m3/天。小时最大排放量为8m3。雨水排放量按XX市暴雨降雨量考虑，根据经验取0.2m3/m2天。 敷设方案厂区排水系统采用污、雨水分流制。室内排水管网采用U-PVC排水管。室内管网收集污水后，排入室外排污管网。生活粪便污水设化粪池处理。经过处理后排入市政污水管网。雨水系统直接收集校区雨水后排入市政雨水管网。沿厂区主干道敷设污水干管，采用400管径的双壁31、波纹塑料管。干管上每隔30m左右设置1000检查井。污水干管敷设于硬化路面下。最小坡度I=0.003，总体流向由南向北。雨水管在道路两侧设置雨水口，雨水口间距在2040米之间。建筑物屋面雨水采用有组织排水，经落雨管排至室外地面。雨水管支管采用d300钢筋混凝土管。干管采用d500钢筋混凝土管。在排雨干管上间距2040m设置检查井。每个检查井以d300支管与两侧雨水口相连，以收集附近区域的雨水。在道路交叉口适当增加雨水口及检查井的数量，以有效排放雨水。（3）供配电系统 设计依据a、供配电系统设计规范（GB50052-96）；b、民用建筑电气设计规范（JGJ/T16-92）；c、低压配电设计规范（32、GB50054-95）；d、民用建筑照明设计标准（GBJ133-90）；e、建筑物防雷设计规范（GB50057-94）；f.、建设单位及相关专业提供的有关资料和设计要求。 用电负荷估算序 号工程名称估算负荷（KW）备 注1地块1419960W/m22地块2651250W/m23地块3738980W/m28合 计18100线路敷设根据场地实际情况，为了便于厂区的用电管理，在厂区内设三座变电所，选用8台2500KVA变压器，由大学南路高压管线接入。配电电压采用三相四线制：380/220V。配电方式采用放射式和树干式相结合的混合方式。园区线路均采用地下埋敷方式，根据不同技术要求，采用电缆沟或电缆直埋33、两种敷设方式，使整个园区整齐美观。电缆采用YJV22型相应电压等级电缆。室内电线、电缆的敷设应根据建筑物的性质、要求、用电设备的分布及环境特征等因素确定。应避免因外部热源、灰尘聚集或污染物存在对布线系统带来的影响。并应防止在敷设及使用过程中因受冲击、震动和建筑物伸缩、沉降等各种外界应力作用而带来的损害。楼内强电及弱电垂直布线采用电缆穿钢管暗敷，每层设配电箱。水平干线采用穿管暗敷放射式布线。地下电缆穿管直埋敷设。室内分支线路采用BV-500型铜芯塑料绝缘线。穿钢管或PVC管沿墙、楼板内暗敷设。根据民用建筑照明标准，厂房内采用高效节能荧光灯。照度不低于150XL，其他建筑不低于100XL。厕所、走34、廊、楼梯间等公共空间按20XL设计。其他用户可根据不同的使用要求，选择不同的节能灯具。防雷与接地a. 高度在18米以上的建筑，均利用建筑物的金属体作三类防雷设施。b. 对特殊要求的建筑，如弱电机房、变电所等，还应做防雷电波侵入、感应雷侵入、等电位、防静电或电磁屏蔽等设计。c. 根据规范要求，对不同性质建筑作不同类别的接地设计，如：电气工作接地，冲击接地电阻不大地4欧姆；电气保护接地，冲击接地电阻不大于10欧姆；防雷接地，冲击接地电阻不大于10或20欧姆；弱电接地，冲击接地电阻应不大于1欧姆。（4）通讯系统城市基础设施已在厂区相邻干道设置通讯管网及有线电视线路，可在厂区内设总机房由市政网线引入。35、满足生产、生活的需要。（5）燃气系统本规划内燃气系统供应仅考虑职工住宅部分。燃气供应由XX市燃气公司通过城市燃气管网供应。燃气输送管道采用热镀锌钢管，室外采用直埋式敷设，埋地部分做防腐处理。住宅供气设IC卡分户计量表，便于管理。（6）蒸汽从事服装加工行业，按工艺要求，需要有蒸汽熨烫成品服装，根据本项目的特点，即有151472.36平方米的厂房需提供蒸汽，以满足生产需要。在本项目中，将考虑设计锅炉房，一是为冬季采暖提供便利条件，二是为生产服务。估算后需建设两台20吨锅炉，日供蒸汽30000立方米。可以满足生产需求。第五章 节水节能措施水资源是人类环境中的最重要的资源之一，是一切生物赖以生存的基本36、条件，我国年均水资源为27000万亿m3，但可利用水量约12000万亿m3。按人口计，人均不足1000 m3。这表明我国水资源还不十分丰富，而且分布不均匀，随着经济的快速增长，用水量大增，我国多个城市已成为严重缺水状态。因此，保护水资源，节约用水就显得尤为重要。节能是国家发展经济中的一项长远战略方针。节能是指加强用能管理，采用技术上可行、经济上合理以及环境、社会可以承受的措施。减少能源生产到消费各个环节中的损失和浪费，更加有效、合理地利用能源，提高能源利用效率和经济效益，以保护环境，保障国民经济和社会的发展进步。满足人民生产需要。节水措施：1、采用节水型工艺和设备，提高水资源利用率，降低水资源37、无效消耗。2、供水系统采取防渗、防漏措施，杜绝水量流失。3、污、雨水分流，降低水处理成本。4、大力宣传节水法律、法规、方法等。提高人民节水意识。5、加强水资源管理。节能措施：1、严格按照节能法相关法律法规的要求进行设计和施工。2、采用合理的配电方式，减少电能损耗。电气设备选用节能型产品，照明选用高效节能灯具。3、建筑设计采用先进合理的设计方案，推广新技术和新材料以节约能耗。如采用加气混凝土砌块，做外墙外保温，外窗采用双玻等。第六章 环境影响评价1、环境保护的重要性环境为人类生存提供了基本的生活条件，是人类赖以生存的物质基础。环境与发展是一对矛盾，既互相促进，又互相制约。目前我国对环境保护工作已38、立法规范。规定防止污染和其他公害的设施，必须与主体工程同时设计、同时施工、同时投产；各项有害物质的排放必须符合国家规定的标准。因此搞好环境设计，具有重大的现实意义和深远的历史意义。2、编制依据（1）、建设项目环境保护管理条理；（2）、河南省建设项目环境保护条理；（3）、城市区域环境噪声标准（GB3096-93）；（4）、污水综合排放标准（GB8978-1996）；（5）、建筑施工场界噪声限值（GB12523-90）；3、影响环境因素分析本项目为新建项目。其具体功能是轻工业加工，其环境影响因素分为施工期和运行期分别论述。（1）、施工期间环境因素分析：、噪声施工期间现场施工机械和施工过程会产生一定39、的噪声，主要有钢筋加工机械，木工加工机械，混凝土振捣机具等，另外，进出现场的运输车辆也会产生一定的噪声。这些噪声产生具有不稳定性和无规律性，对周边环境造成一定的影响。、废水施工期间施工用水造成一定废水的排放，用量大的一是养护用水，二是建筑材料经雨水冲刷形成的废水，三是生活用水。、固体废物施工期间会产生一定量的固体废物，一是施工料场撒落的废旧材料，二是施工产生的垃圾，三是生活产生的垃圾。、大气污物建筑材料在运输、装卸的过程中产生灰尘，施工用拌合物在制作过程中产生扬尘，防水施工中采用的沥青高分子聚合物在空气中挥发产生空气污染物，油漆具有挥发性产生有毒气体，施工建材本身具有放射性，可以挥发出对空气污40、染的污物。、周边环境施工期间需要大量的建筑材料运输至现场，施工车辆的频繁进出对会对该路段交通造成一定的压力，另外，运输过程中撒漏的材料会造成该路段环境的影响。（2）、运营期间环境影响因素分析运营期是将会产生生活垃圾和生活污水，属于人们居住生活的正常活动。产生的生活污水直接排入市政污水管网中，集中于污水处理厂处理，对环境影响甚微。4、环境保护措施根据影响环境因素分析结果，针对项目建设产生的环境影响因素做出保护性措施。具体措施如下： 、施工机械加设隔音装置，将施工机械噪声控制在120分贝之内；现场周围设置隔离围墙；运输车辆进出闭开居民休息时间且禁鸣；混凝土浇筑施工尽量安排在白天，使用低噪声振捣器具41、，夜间加班10点以前进行，符合XX市夜间施工有关规定。、施工现场周边设置排水沟，有效收集施工排放废水及雨水，在施工现场东侧设置沉淀池，经过沉淀后排入市政雨水管网。、产生的建筑垃圾和生活垃圾分类堆放，设置污物池集中收集，避免扬尘和经雨水冲刷后造成二次污染，定期运至垃圾处理站处理。、现场每天洒水降尘，保持地面湿润；建材运输过程中应用帆布蓬遮盖，现场材料堆放应垒砌材料池。毒型材料施工时应有劳动保护措施，戴手套和防毒面罩。油漆等具有挥发性材料和有毒材料应堆放在干燥通风场所。施工建筑材料应经有资质检测机构检测合格后使用。 、加大环境保护宣传力度，提高职工及从业人员爱护环境的意识。、总体规划设计中倡导绿色42、工厂、生态园区的设计理念。坚持可持续发展的观点。做好人文与自然、建筑与环境的谐调统一。、加强源泉控制，使污染物的产生降低到最低限度。积极研究和采用无污染或低污染的先进工艺、技术与设备。推广使用环保新产品、新技术。、产生的固体废弃物分类堆放，集中处理，对可利用的尽可能回收利用。产生的污水及雨水采用分流制，降低水处理成本。雨水可收集用水绿化用水。5、环境影响评价结论根据以上几个方面的论述。从环境现状和环境容量方面分析，我们认为该项目是可以接受的。该项目的建设对当地环境不构成任何危害，相反，项目的建设对当地环境现状将得以改善。该项目的设计及施工等各个环节能应该从保护环境、改善环境方面作为重要环节，创43、造出一个绿色厂区、生态园区、可持续发展的园区。在可研编制的同时，承办单位应同时填报环境影响报表，报有关部门审批备案。同时落实有关审批意见。第七章 劳动安全卫生与消防第一节 劳动安全卫生劳动安全卫生是在项目实施过程中较为重要的环节。我国对劳动安全卫生方面相继出台了法律、法规。劳动安全卫生方面的实施必须遵照相关法律、法规中的相关规定执行，做到劳动安全有保障，卫生条件要达标。以确保项目投产后符合职业安全卫生方面的法律和标准。本项目属生产性项目。厂区建成后进行商品加工经营贸易。在建设期要严格遵守相关设计、施工等相关劳动安全卫生规定。特别是施工阶段，按河南省安全生产管理条例中相关规定执行，操作中遵守各项44、操作规程，杜绝安全事故发生。保障人民生命财产安全。运营过程中，做好防火措施，切实保障人身安全，保障经营商户安全。具体措施如下：1. 设计阶段做好安全保障方面的设计工作，消防安全隐患。从建筑构造上保障人身安全，如设置防护栏杆，设计火灾自动报警系统及消防系统。加设防盗门窗等。2. 施工阶段严格按操作规范、技术规程执行。各种机械设备有安全防护装置，电气加设漏电保护器，施工现场做好消防设施。餐饮做到卫生消毒等。确保施工阶段的安全管理有效运行。3. 运行中加强安全教育工作，配备安全设施。在商户中开展安全知识竞赛等手段提高从业人员的安全意识。经营过程中应做好防火、防盗措施，留出消防通道，保证消防设施处于正45、常工作状态。4. 建立劳动安全卫生管理机构，配备职能人员保证安全管理工作的正常运行。建立相关规章制度。建立消防队伍。对消防设施的正常运转进行管理工作。建立保安队，确保商户进行合法的经营活动。第二节 消防设施1. 厂区内室外设置消火栓系统，室内根据建筑物使用要求及性质设计消防设施。各建筑物间留设消防通道。室外消火栓水源及压力做到满足使用要求。2. 生产车间、成品库、原料库、办公楼配备相应的灭火器具。3. 易燃、易爆物品分类存放，设立重点防火区域。4. 消防责任制，分工明确，责任到人。第八章 组织机构与定员第一节 组织机构本项目组织机构如下：董 事 长总 经 理董 事 会后勤部保安部行政办公室财务46、部市场部招商部第二节 定员中心设总经理1名，副总经理2名，招商部6人，市场部6人，财务部3人，办公室4人，保安部20人，后勤部10人。第九章 项目实施安排本项目建设应在可行性研究报告批准后实施，主要包括以下几个阶段：总体规划、设计、施工、竣工备案等阶段。1、项目实施进度项目建设阶段分为两期，总工期预计为30个月。一期工程为地块1内建筑，建设期为12个月；二期主要建设地块2、3内的办公用房、标准化厂房、建设期18个月。2、项目管理该项目承办工作由河南豫发置业承办，由承办单位组建项目部，负责项目建设各项工作，投入使用后由公司统一运营管理。第十章 项目招投标方案为了确保项目建设的工程质量，缩短工程建47、设期，防范工程建设中的违规行为，保护国家利益，特制定本项目的招投标方案。1、项目招标范围及招标组织形式本项目招标的范围包括建设项目的设计招标、工程监理招标、工程施工招标和设备与材料采购招标等，按照中华人民共和国招标投标法面向社会进行公开招标。2、投标、开标、评标和中标程序本项目质量要求高，根据建设项目规模和建设要求，在招投标过程中必须遵守如下程序：项目经上级部门批复同意后，在指定媒体上发布招标公告。在招标文件发出之日起30日内，具有承担招标项目能力的法人或者其它组织都可以投标。投标人少于3个时，应当重新进行招标。投标文件应当对招标文件提出的实质性要求和条件做出响应。招标项目属于建筑施工的，投标48、文件的内容还包括拟派出的项目负责人与主要技术人员的简历、业绩和拟用完成的招标项目的机械设备。评标按照中华人民共和国招标投标法的规定和程序进行。开标时由项目承办单位（或招标代理机构）主持，邀请所有投标人参加，由招标人委托公证机构检查并监督。中标人确定后，招标人向中标人发出中标通知书，该通知书具有法律效力，若中标人放弃中标项目，应当承担法律责任。自中标通知书发出30日之内，按照招标文件，项目承办单位和中标人签订书面合同，中标人不得向他人转让中标项目，不得将中标项目肢解后分别向他人转包。3、评标委员会的人员组成和资格要求项目全部采用公开招标的方式。因此，在招投标过程中，为保证项目的公开，对评标委员会49、的组成和资质有如下要求：评标委员会人员组成评标委员会由项目承办单位的代表和有关技术、经济等方面的专家组成。专家成员应在开标当天，在XX市建委专家库随机抽取，评标委员会主任由项目建设单位负责人担任；评标委员会采用单数制，但最低不少于5人，并且技术、经济等方面的专家不得少于成员总数的三分之二。评标委员会成员的资格要求评委会成员的职称在高工（副教授）职称以上，从事本专业至少在8年以上，对工程项目有较深入的研究，并且职业道德良好，与投标单位无任何利害关系。评标委员会成员应当客观公正的履行职务，遵守职业道德，对所提出的评审意见承担个人责任。第十一章 投资估算与资金筹措第一节 投资估算1、估算说明XXXX50、服装加工中心项目投资估算范围，包括厂区的建安工程费，设备购置及安装费，建设期贷款利息，基本预备费及工程建设其他费用等。预留部分建安工程费不在本估算内。2、编制依据1、投资项目可行性研究指南计办投资200215号；2、投资项目经济咨询评估指南资经199811号；3、河南省建设工程工程量清单综合单价（2008）；4、 XX市建设工程材料基准价格价格信息（2009年第三季度）；5、建安工程费参考XX市发布工程造价指数进行调整，以单方指标计入；6、设备购置安装费按生产厂家报价计入。3、其他（1）、征地费用按实际支付费用6565万元计入，三通一平、拆除费用100万元（根据XX市市场拆除费用估算计取）；（51、2）、建设单位管理费按豫财建2002125号文件执行；（3）、勘察费按建筑面积3元/m2；（4）、设计费按工程费用按计价格200210号规定计入；（5）、工程监理费国家发改委发改价格2007670号文件执行；（6）、基本预备金按3%计入；（7）、基础设施配套费按XX市政府郑政文2007170号文，以每平方米170元计算；（8）、招标代理费按豫计收费20032号文件执行；（9）、项目可研编制费按5万元计算；（10）、文物钻探按占地面积每平方米3元计算；（11）、施工图审查按豫发改收费20041555号文件执行；（12）、银行贷款利息按年利率5.8%，贷款期按8年计算；4、投资估算本建设项目总投资52、估算62999.6万元。投资估算详见下表。投资估算表 单位：万元序号项目名称单位数量单价（元/m2）合价（万元）备 注一建安工程1研发中心m214366140020112厂房m2151472100015147.23宿舍及附属建筑m27107310007107.34高层办公楼m255700170094695地下室m24049520008099小 计m233680641833.56室外道路5007围墙、大门、绿化3008管网、照明、配电700小 计1500合 计43333.5二设备购置费500三其他费用1征地费用65652三通一平1003勘察费99.94设计费1130.95工程监理费604.36文53、物钻探447图纸审查56.58基础设施配套费5661.39招标代理32.210可研编制511建设单位管理费498.1小计14797.2四基本预备费1758.9五银行贷款利息2610项目总投资62999.6第二节 资金筹措本项目总投资62999.6万元，资金来源分两部分，企业自筹、银行贷款。企业自筹资金已落实9000万元，企业间借款1000万元。另外，根据承办单位在现锦荣商贸城商户中的调查，相当部分商户有意在统一的规划下自建厂房，这样也可以解决部分资金问题。银行贷款部分已与XX市商业银行，工商银行，广发行积极协调，拟可贷款30000万元。项目预租售可以筹资6000万元左右。分年投资计划如下表。分54、年投资计划序号项 目第一年第二年第三年合 计1建设投资200003000012999.662999.6第十二章 财务评价本项目的财务评价以项目建成后出租和出售为基准进行销售收入的估算。不包括预留部分财务评价。1、财务基准参数的选取 本项目建设期按3年计算。 建成后营业额及租金计算详见收入估算表（附表1）。 本项目计算期按30年计算。 营业税暂按5%计算，城市维护建设费为营业税的3%，教育费附加为营业税的7%。 行业基准收益率Ic=6%。 银行贷款按8年期计算，还款期自建成后第一年开始，分五年定额还本付息计算，详见后附借款偿还计划表。2、销售收入与成本费用（1）、销售收入本项目收入以出租和销售两55、种形式计算，出租率按95%计算，销售按100%计算。研发中心以出租计算其收入，租金按XX市同类型建筑市场价36元/月m2，出租面积按建筑面积的85%计算；标准厂房估算出租和出售比例为3:1，即75%房屋按出租收取租金，25%部分按出售作为收入，租金价格按10元/月m2，出租面积按建筑面积计算。出售价格参照市场售价按2800元/ m2计算，分两年期销售；宿舍及附属建筑以出租形式计算收入，租金价格按10元/月m2计算；高层办公楼以出售计算收入，市场售价按4800元/ m2计算，按建成后三年期销售完；地下车库部分按租金收入计算，按年均收入100万元计算。租金收入中按五年为递增10%计算。（2）成本费56、用成本费用是指保证服装加工中心正常运营状态所支出的各种费用，各类厂房以出租形式经营的，水、电、汽的使用费用由租住企业支付，承办单位管理园区，主要有公共场所水、电使用费、园区维护费、工资及福利、办公费用、财务费用、其他费用（广告投入、销售费用）等。维护费按100万元/年；自用管理水电费用按80万元/年；工资及福利按52人计算，平均工资为4万元/年人，福利按0.3万元/年人,即年工资及福利费用为223.6万元；办公费用按100万元计算，财务费用主要指贷款利息，其他费用按收入的1%计算，成本费用各项指标详见附表2。3、财务评价项目现金流量表详见附表3。 财务内部收益率设定Ic=6%，根据公式 计算得57、出FIRR=11.3% Ic。由此项目财务上看，是可行的。 财务净现值根据公式 计算得出 FNPV= 10348.60因此该项目是可以接受的。 投资回收期根据计算得出Pt=14.9年表示项目回收期较长，其盈利能力和抗风险能力较好。4、评价结论通过以上数据分析，表明该项目的经济效益明显，财务评价结论是可接受的。第十三章 社会评价社会评价主要包括以下几个方面的内容。一是项目的社会影响分析，二是项目与社会的互适性分析，三是社会风险分析。本文重点对社会影响进行分析论述。1、社会影响分析XXXX服装加工中心的建成可提供就业岗位一万余个，解决部分下岗职工再就业问题，为政府减轻负担。因此，该项目的建设是一件58、利国利民的好事。2、社会互适性分析项目建设区域，已被XX市确定为建成区，该项目的建设实行统一规划、统一管理，对当地的治安、工商、计划生育等工作的管理将十分有利。对当地经济的发展将起到推动作用。各项建设条件具备，项目的建设能够被当地所接受。3、社会风险分析该项目需要投入大量的建设资金，做好项目营销工作是本项目的重点，存在一定的风险，若因资金短缺造成项目成为半截子工程，将对当地的发展形成阻碍。另外，本项目的投资回收期较长，政府政策导向会对投资形成一定的风险。在项目建设过程中应尽量回避这些风险因素。通过以上几个方面的分析，该项目的社会评价结论是可以接受的。并且它的建设将对建设现代商贸城起到促进作用。社会效益显著，经济效益可观。第十四章 结论与建议通过本文从技术角度、经济角度、发展角度多方面的分析论述，该项目的建设在技术层面是完全具备条件，经济层面上对XX市的地方经济发展将起到积极推动作用。在发展层面上讲，建成后可加快我市纺织服装产业的发展，促进我市商贸城建设的进步。因此，该项目的建设是必要的、可行的。既做到资源合理配置。又实现其社会效益与经济效益并重，齐头发展的新局面。商业讲就商机，在该项目的筹建期间，建议承办单位积极落实建设资金，各级政府相关部门本着服务企业、特事特办的态度。抓紧各项审批工作，争取早日开工。早日实现其社会、经济效益。为XX市的社会发展做出贡献。