1、县城旅游景区生态酒店建设项目可行性研究报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月XX项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月79可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日目录第一章 总论8一、项目名称8二、承办单位8三、编制单位8四、编制程序8五、编制范围与内容9六、建设内容与规模9七、项目业态定位9八、项目建设的必要性9九、编制2、依据10十、结论与建议10第二部分 项目背景11一、项目概况11二、项目提出的背景12四、城市发展前景及XX山旅游生态酒店建设的机遇281、城市发展目标282、经济发展目标303、城市布局规划304、城市空间结构315、交通规划33五、项目投资的必要性37第三部分 全国典型酒店研究40一、天门山庄山上酒店40二、黄山白云宾馆41第四部分 项目定位研究43一、运用酒店差异化营销43二、项目战略定位46三、项目运营策略47（一）营销策略472、推广总体策略533、营销组织管理框架53第五部分 项目规划研究55一、项目规划设计55（一）指导思想55（二）规划依据55（三）规划原则55（四）规划目标53、7（五）规划功能定位57二、工程设计59（一）概述59（二）工程设计依据59三、节能工程61（一）概述61（二）设计原则62（三）节能措施62四、环境影响评价63（一）环保意义63（二）设计依据63（三）措施63第六部分 项目管理65一、工程管理65（一）概述65（二）项目监理66（三）工程进度实施计67中国XXXX山旅游生态酒店管理委员会组织机构图68二、物业管理69（一）组织架构69（二）工作制度70（三）劳动定员70三、劳动安全与卫生消防71（一）劳动卫生安全71（二）安全制度72（三）消防73四、项目招标73（一）招标原则73（二）招标范围及组织形式74（三）招投标程序75第七部分 结4、束语78一、社会评价78二、风险及对策分析78三、结论79 前 言我院深感荣幸与XXXX山旅游开发有限公司合作，参与中国XXXX山旅游生态酒店市场调研与可行性研究。通过缜密、细致、深入的走访，经统计分析XX县酒店市场的状态及国内酒店市场的发展特点趋势，并具体结合项目地块的先决条件、市政规划方案的涵盖，并协同有关方面的专家共同讨论得出本报告。我院谨以多年的操作经验和专业精神，综合各方面之因素，从产业发展现状与趋势、项目规划设计定位、目标客户群体定位等方面为贵公司项目开发提供参考意见。预祝：中国XXXX山旅游生态酒店开发圆满成功！第一章 总论一、项目名称 项目名称：中国XXXX山旅游生态酒店二、承5、办单位 承办单位：XXXX山旅游开发有限公司法人代表：三、编制单位 编制单位：资质证书：工咨甲四、编制程序 受XXXX山旅游开发有限公司委托，XX理工大设计研究院于2012年3月接受了编制中国XXXX山旅游生态酒店可行性研究报告的任务。我院对此非常重视，立即组织有关专家及技术人员对项目拟建场址进行实地考察，了解和收集第一手资料。在充分调查的基础上，就编制中国XXXX山旅游生态酒店可行性研究报告的有关问题与承办单位的领导及有关人员进行了深入的探讨，充分征询有关专家的意见，在反复论证和研究的基础上，依据国家对工程项目可行性研究报告阶段工作范围和深度的规定，结合三门峡市、XX、义马的资源条件、基础设6、施条件以及本项目拟建场址情况，编制完成了本项目的可行性研究报告，为该工程建设项目的决策和建设提供可靠的参考依据。五、编制范围与内容根据国家对可行性研究报告编制范围和深度的有关规定，本报告主要对中国XXXX山旅游生态酒店必要性和可行性进行论述，对项目的建设条件、建设内容与规模、工程技术方案、节能、环保、劳动安全及卫生消防、项目实施计划、项目管理及工程招投标、投资估算、经济效益及社会效益等内容进行综合分析、研究，以此为项目的建设提供可靠的决策依据。六、建设内容与规模为加快XX县的经济快速发展，挖掘新的经济增长点，打造XX县旅游中心，开拓XX县XX山旅游市场，XXXX山旅游开发有限公司计划在XX县建7、设集生态旅游、休闲度假、会议商务为一体的高档星级生态度假酒店。七、项目业态定位项目业态定位：生态疗养、休闲度假、会议酒店。八、项目建设的必要性1、有利于富民强县、发展XX地方经济；2、有利于增加XX县税收收入；3、有利于给当地人民就业提供机会。九、编制依据 1、河南省国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要；2、2009年XX县城市年鉴；3、2010年XX县城市年鉴；4、河南省十一届人大四次会议、政协河南省十届四次会议“十二五”规划纲要（草案）；5、河南省十一届人大四次会议政府工作报告；6、河南省十一届人大四次会议统计数据概览；7、XX县城市总体规划；8、XX县有关规划文件；9、国家现行的有关法8、律、法规；10、国家现行的有关设计标准、技术规范；11、项目承办单位提供的有关基础数据和资料；12、专业技术人员调查的有关资料和数据；13、项目可行性研究报告编制委托书。十、结论与建议中国XXXX山旅游生态酒店建设以前瞻性开发理念，为酒店提供“高效、多能、全方位”的经营氛围和高速发展通道，项目规划设计体现以生态旅游为中心，建筑模式以现代超前为原则，市场建设力求符合旅游特色，总体以功能齐全配套，以整体“社会效益、经济效益、环境效益”三者统一为基准点，着重刻画浓厚的旅游气息和优质的交易环境，为规划区域营造环境优良、舒适便捷的度假圣地。中国XXXX山旅游生态酒店建设可直接推动XX县经济快速发展，充并9、分发挥核心城市优势，实现了酒店与地方的双赢。因此，中国XXXX山旅游生态酒店建设是十分必要，并具有广阔的发展前景。第二部分 项目背景一、项目概况XX县位于河南省西部，为三门峡市辖区之一。本旅游区所在地南村乡位于XX县东北部，地理位置在东经11133至11201，北纬3436至3505之间；东与新安县接壤，西与段村乡为邻，北隔黄河与山西省垣曲县相望。同时，本旅游区紧邻陇海铁路、郑西高铁、洛三高速公路、310国道，渑南公路和南阎公路穿境而过。正在建设的长济高速公路与连霍高速公路的连接线从本旅游区片边经过，使得本旅游区交通网络较为发达。二、项目提出的背景（一）XX县状况与XX山自然条件情况XX县地处10、河南省西部，位居洛阳和西安两大古都之间，辖镇乡，235个行政村,总人口35.26万人,国土总面积1368平方公里。XX县陇海铁路、郑西高铁、洛三高速公路、310国道横穿东西，南阎公路纵贯南北。东西宽43.5千米，南北长52.8千米，总面积1 421平方千米。地理坐标在东经11133至11201，北纬3436至3505之间。全县辖城关、英豪、张村、洪阳、天池、仰韶、仁村、果园、陈村、坡头、段村、南村12个乡镇，共有227个行政村和8个城镇居民委员会。全县人口为96 675户、 346411人，县内有汉族、回族、维吾尔族、满族、苗族、藏族、布依族、壮族、土族、侗族、佤族、高山族、达斡尔族、蒙古族、11、土家族、彝族、朝鲜族等17个民族。县人民政府驻城关镇，为全县政治、经济文化中心。XX县是河南省经济管理扩权县、对外开放重点县和加工贸易梯度转移重点承接地，位于“郑洛工业走廊”的西端，已成为全省重要的能源、冶金、建材、耐材基地。近年来，在省、市各级党委和政府的正确领导下，紧紧围绕建设“富裕、开放、魅力、和谐”的新XX，深入贯彻落实科学发展观，大力实施“工业强县、生态立县、文化育县”三大战略，经济社会取得了长足发展。XX县在发展经济的同时，县委、县政府把挖掘文化旅游资源、提升文化旅游档次、文化发展旅游产业作为带动经济新的增长点也摆上了重要议事日程，明确提出要壮大以文化旅游业为龙头的第三产业，以实现12、豫西乃至全省旅游强县为目标，以打造龙头精品文化旅游景区为主线，深度挖掘旅游资源，不断加大文化旅游投入，强势开展文化旅游宣传推介，逐步完善文化旅游基础设施建设，逐步形成了以“仰韶文化、秦赵会盟、古渑八景”等文化资源为依托的历史文化游精品，以“黄河丹峡、仰韶大峡谷、韶山森林公园、石峰峪”等景区为代表的自然山水 游精品和以“刘少奇旧居、八路军兵站、豫西特委会旧址”等革命文物为主线的红色经典游精品，XX的文化旅游业取得了长足发展，知名度和影响力进一步扩大，辐射度和带动力进一步增强。2010年，全县完成地区生产总值138.2亿元，增长12.7%；全社会固定资产投资107亿元，增长24.4%；地方财政一般13、预算收入完成8.5亿元，增长11.2%；综合经济实力继续保持在全省前20强，县域经济基本竞争力在全国2000多个县（市）中位居第171位，在中部崛起百强县（市）中居第27位。1、自然条件XX山位于河南省洛阳市新安县北部的峪里乡，北临母亲河万里黄河与山西垣曲相望，西隔金陵涧水与荆紫山为界，南群岭诸峰远眺崤山。主峰海拔1346.6米。它四壁如削，奇崖怪石，千姿百态；或如危塔，或如城阙，或如楼阁，或成坛台，连绵不断，鬼斧神工，有相对高度差别不大的16座山峰，依次为梳妆台、南天门、钟峰、望相逢、月老峰、抱犊峰、凤凰岭、燕子峰、金坛峰、睡仙峰、息壤峰、千佛山、万佛山、大独立峰、小独立峰、元帅寨。多呈丽姿14、峭壁万仞，峰上峭石林立，攀路艰难，林繁藤茂，山顶却开阔平坦，林木茂密，花卉丛生，系一天然草原，颇具欧洲风格。放眼四望，群山伏地、白云缭绕，特殊的地理、气候条件，经常使XX山顶万壑生岚，烟雾生腾聚成云海，犹如洪破涌起，巨浪翻滚，深邃莫测，浩瀚无际，XX诸峰在云海出没，飘忽不定，犹如仙女琼阁，海市蜃楼，每当凤凰岭浮现云头之际，像大鹏展翅，翱翔在茫茫沧海上空，令人惊叹不已，XX山黄河岸边之仙山，登此山如身在画中行，神在仙境游。 传说离宫出去的商汤之妃XX娘娘劝说汤王以天下为己任，治理国家，统一天下，救民众于水火，修德重兵，最后打败了夏桀，汤王为了感念XX娘娘的恩德，为其兴建圣母庙及行宫数处，并把修15、行的这座山用她的名字命为XX山。 山脚下西山底有柏帝庙，庙中有一巨柏，高27.5米，胸围9.5米，冠幅18X21米，干分万枝，遮天蔽日，枝繁叶茂，黛色参天，号称XX帝柏。 主要景点有聚仙台、观日台、望月台、齐云台、铸金山和峪里峡谷2、地质地貌本旅游区位于崤山山脉最北端，北与中条山脉和王屋山隔黄河相望。崤山自灵宝、卢氏向东北延伸，到陕县、XX交界处变得低缓；到达新安、XX北部又逐渐升高，其海拔达l200l8OO米左右，相对高度在5001000米。岱嵋山最高峰岱嵋寨在南村乡内，其海拔1346米，峰峦重叠、四壁如削，主要由中元古代地层组成。从地质构造上看本区位于山西陆台南缘，按照地质力学的观点，处于16、秦岭东西向复杂构造带、祁吕贺兰山字型与新华夏系三个巨型构造体系的复合部位，故地应力活动十分复杂。经历了元古代白垩纪多次地壳运动，使本区地层产生了褶皱和断裂。较大的褶皱有岱嵋寨背斜，为一东西向的平缓褶皱。断裂构造比较发育，影响最大的是西山底断层，该断层经本区西山底后教一线向东西两端延伸，长约20余公里，总体走向为近东西向，呈弧形弯曲，倾向有北北东、北、北北西之变化，倾向607O度，断层两侧地貌形成明显反差，破碎带宽30米，断层角砾成分复杂，断距大于1000米。根据区域地质资料显示，该断层主要活动时期为燕山期，喜山期仍有活动，早期张性特征明显，表现为南升北降；后期又有压扭性改道，结果使元古代和寒武17、系分别与二迭系接触，西段元古代甚至与老第三系接触。大的褶皱和断裂控制着该区的主构造方向。次一级断裂则影响着冲沟、河流及地质景观的形成。从地层上看南村乡境内所出露的地层主要有：中元古界汝阳群云梦山组、白草坪组、北大尖组；上古生界上二迭系石盒子组、石千峰组。元古界在本区范围内表现为断层接触，局部有第四纪黄土覆盖二者之上。3、气候与水系南村乡地势南高北低，属暖温带大陆性季风气候，年平均气温12.6，年均降水量662.4毫米，降水集中在夏秋季，冬季最少。本旅游区内由于海拔高度较高，年均气温也较低，气候温和，四季分明。涧河是本旅游区内的主要河流，是黄河的小分支，河流全长800米，流域面积0.54平方公里18、，属季节性河流，雨季来临，涧河口暴涨，水流湍急、瀑潭相连，十分壮观，自南向北注入黄河，旱季则是涓涓细流，形成多处潜河。4、动植物资源本旅游区及周边有着非常丰富的动植物资源。区内树种主要有野生植物156科1218种。其中，药用植物有702种、牧草428种。粮食以小麦、玉米、谷子、豆类等为主。经济作物以烟叶、瓜菜、花生、油菜等为主。果类有仰韶黄杏、大牛心柿、苹果等；此外还有红果、桃、李子、核桃等。动物除家畜家禽外，尚有野生动物120种。其中兽类22种，鼠类6种，鸟禽类38种；稀有动物有：大鲵、香樟、鹿、羚羊等。5、矿产资源旅游区所在的区域已探明矿藏有：原煤、铝矾土、硫铁矿、水泥灰岩、石英砂岩、重晶19、石、磁石、硅石、大理石、铸型砂、耐火黏土等30余种，总储量达3亿多吨，品位高、易开采。其中，坡头乡贾家洼铝矿石品位居全国之首；石英砂岩、硅石、铸型砂储量和品位居全省第一。煤炭资源丰富，已探明储量达1.2亿吨。6、XX山旅游资源分类（一）旅游资源分类依据中华人民共和国国家质量监督检验检疫总局颁布的旅游资源分类、调查与评价GB/T18972-2003标准，结合本次旅游规划资源调查情况，对岱嵋山生态旅游区旅游资源进行归纳分类如下，见表2-1。表2-1 旅游资源类型细分主类亚 类基 本 类 型资 源A地文景观AA 综合自然旅游地AAA 山丘旅游地 岱嵋山、睡仙峰、仙桃峰、小独立峰、大独立峰、月老峰、白20、头谷、仙乐谷、翡翠谷、断头谷等ABF 矿点矿脉铁矿、铝矿AC 地质地貌过程形迹ACE 奇特与象形山石梳妆台、象鼻石、凤凰岭、驯马岭、守护石、磨剑台、菊花石、金猴望月石、双刀关、刀劈石、迎日台、岱嵋石语ACL 岩石洞与岩穴老龙洞、岩石洞、青龙洞、黄河断裂带、沉积岩、红色砂页岩B水域风光BA 河段BAA 观光游憩河段白厓沟BB 天然湖泊与池沼BBC 潭池白龙池、放生池、饮马池、黑龙潭等C生物景观CA 树木CAA 林地杨树林、松树林、石上生林CAB 丛树栗树林、桃树林、核桃林、山楂林等CAC 独树周代古柏、古槐树、古栗树、公主树CD栖息地CDA 水生动物栖息地白厓沟、娃娃鱼潭CDC 鸟类栖息地山林地21、山顶草原、黄河滩建筑与设施FA 综合人文旅游地FAC 宗教与祭祀活动场所柏帝庙、岱嵋寨古庙、岱嵋寨FAF 建设工程与生产地矿坑、采矿点、蓄水池FAH 动物与植物展示地岱嵋山林地FCH 碑碣（林）岱嵋圣母碑碣FEB 墓（群）岱嵋圣母庙墓葬群FF 交通建筑FFA 桥还乡桥、惊心桥、伤心桥、仙人桥、天桥FFC 港口渡口与码头小浪底渡口FG 水工建筑FGA 水库观光游憩区段白厓沟、小浪底水库G 旅游商品GA.地方旅游商品GAA 菜品饮食拳菜、地衣菜、山韭菜等山野菜GAB 农林畜产品与制品农家土鸡蛋、山花蜂蜜等GAD 中草药材及制品太行菊、连翘、柴胡、金银花、板蓝根等H人文活动HA 人事记录HAA 人22、物岱嵋圣母HC 民间习俗HCF 庙会与民间集会岱嵋圣母庙会由以上资源类型分类表可知，岱嵋山生态旅游区旅游资源主类六个，亚类十一个，基本类二十五个，单体达九十多个。自然景观相对集中于地文景观；人文资源相对集中于建筑与传说。（二）旅游资源的等级分级1.旅游资源单体评价依据旅游资源评价赋分标准评价项目、评价因子、评价依据对岱嵋山生态旅游区资源主要单体进行了定量评估。旅游资源单体附分结果如下表2-2：表2-2 主要旅游资源单体附分表资 源 要 素 价 值（85分）资源影响力（15分）附加值合计资源名称观赏游憩使用价值历史文化科学艺术价值珍稀奇特度规模、丰度与几率完整性知名度与影响力适游期或使用范围环境23、保护与环境安全岱嵋圣母101112 4585 -154柏帝庙252210 6273 075岱嵋烟云251915 4544 076岱嵋寨282311 4282 078西山底古村252312 8434 -178山顶草原351115 74124 188周代古柏302414 64104 -187梳妆台149 9 5323 146象鼻石127 62333 036观音普渡108 62112 -129鹰嘴石85 42212 -123达摩76 43121 024南天门117 54212 -131大独立峰129 42213 133小独立峰135 53122 -130睡仙峰114 42213 -126望乡峰83 24、42111 -119抱犊峰97 61111 127凤凰岭74 54212 025燕子峰63 43123 022金坛峰75 52332 128千佛山117 63413 136息壤峰95 53221 -126黄河鲤鱼2216 106545 674山野菜1312 97653 156农家土鸡蛋1313 96743 156山花蜂蜜1015105323 149连翘1010146340 148太行菊13994262 045小浪底水库2325148522180岱嵋寨古庙2617145433072仙乐谷151163342-143岱嵋石语131073252042石上林141284332046公主树1112631325、1-136守护石8743131-126磨剑台6543131023迎日台7643131025还乡桥6434131022惊心桥4334221019伤心桥5334221020仙人桥7334221022天 桥4334221019白崖沟191477644162岱嵋传说181477652160黄河断裂带191588744065岩穴地貌201469844165岱嵋日出251698755176（二）旅游资源评价1、定性评价（1）山水相依，景观组合良好本旅游区紧邻黄河小浪底水库岸边，所利用的主要旅游资源是岱嵋山和黄河，山水之间形成天然有机组合。站在岱嵋山上，山峦、植被、山花、梯田、农舍、黄河水等景观层次分明，一26、览无余。这里烟波浩淼，水天一色，气候宜人，空气清新，环境洁净，生态环境良好，而且这里山与水巧妙结合，组成一幅美丽的山水画卷。（2）旅游资源种类齐全，相得益彰本旅游区不仅仅拥有众多的自然和人文旅游资源，而且两者之间结合紧密、相得益彰。区内山体、草原与人文资源有机结合，与黄河遥相呼应，形成了自然与人文资源兼顾，相得益彰的旅游链条。旅游区具有综合性和多元性的特点，自然景观的独特之处是山、水、峡浑然天成，山势雄奇壮阔，气势磅礴，奇峰怪石、险崖幽谷四布。水资源有河流、湖泊、潭池，类型多景色迷人。特别是黄河边的马厓沟河叉谷及周边区域，地形逶迤起伏、平缓错落分布，是黄河小浪底库岸最佳的滨湖避暑胜地。同时，岱27、嵋山顶大草原又是中原最大的山寨，再加上岱嵋山众多的传说故事，人文与自然旅游资源巧妙结合，类型多样，相互添彩增色。（3）优势资源突出，发展后劲十足本旅游区背依黄河库区一望无际的水面，拥有“中原最大的高山草原”，这里气候宜人，土壤肥沃，不仅是“生态旅游”的好地方，而且作为旅游区，大大丰富了黄河小浪底库岸旅游观光项目；高山生态旅游景观在黄河小浪底水库区域具有唯一性，拥有较高的开发价值。（4）天象季相景色无限，魅力无穷岱嵋山特殊的地质地貌、地理位置和生态环境形成了比较奇特的物候景观。最高峰岱嵋山以险峻、优美、高耸、花团锦秀为特色。区域内主要天象景观有岱嵋烟云、凤凰岭夕照、黄河薄雾、草原日出等。在此观日28、出、看云海仙境，遥望仰韶大地，领略黄河风光，如诗如画。春天百花盛开，野花烂漫，迎春、桃、梨等次第开放；夏季林木葱郁，云雾缥缈；秋季天高云淡，漫山遍野，红叶红似火，黄叶黄如金，绿叶绿如翠，红黄绿斑驳镶嵌，层林尽染；冬天，林海雪原，冰帘玉柱，潭池冰景千姿百态。无尽的天象季相天象和季相景观成为本旅游区一大优势旅游资源。2、定量评价结合单体旅游资源附分表及旅游资源等级比重，对旅游区综合因素进行评价，其旅游资源定量分析如下：五级旅游资源：（0）无。四级旅游资源：（7）周代古柏、柏帝庙、西山底古村、黄河小浪底、山顶草原、岱嵋烟云、岱嵋日出。三级旅游资源：（6）岱嵋寨、黄河鲤鱼、岱嵋传说、黄河断裂、岩穴地貌29、岱嵋烟云。二级旅游资源：（7）岱嵋圣母、梳妆台、山野菜、农家土鸡、山花蜂蜜、太行菊、连翘。一级旅游资源：（28）象鼻石、观音普渡、鹰嘴石、达摩洞、南大门、大独立峰、小独立峰、睡仙峰、元帅寨、望乡峰、抱犊峰、凤凰岭、燕子峰、金坛峰、千佛峰、息壤峰、公主树、守护石、磨剑台、迎日台、还乡桥、惊心桥、伤心桥、仙人桥、天桥等。（三）评价结果与分析根据旅游资源定性与定量分析，本区域内旅游资源评价结果如下：1、本区旅游资源从数量来看，自然资源高于人文资源，占总旅游资源的68%。人文资源数量上相对少一些，占总旅游资源的32%。因此，本区域的旅游发展方向可定位于生态休闲和观光旅游为主，同时兼顾其他。2、从品质30、上来看，品质旅游资源数量占总量的35%，是这次旅游规划所依托的重点旅游资源。三级以上的高还应该积极开发与发展主题相一致的旅游资源和相关旅游资源。同时，积极拓展旅游资源种类，不断补充和完善旅游资源体系。3、由于缺乏五级旅游资源，决定了本旅游区在旅游发展上，应定位是区域性的。因此，在客源市场定位于开拓方面加以要明确，大力发展周边区域客源市场，积极稳妥开发长线游客市场。4、本次规划应着重考虑到旅游资源的组合与配置，资源的利用方向、客源市场范围等问题。（四）中原经济区建设如火如荼中原经济区是以河南为主体、延及周边，支撑中部，东承长三角，西连大关中，南临长江中游经济带，北依京津冀，具有自身特点、优势独特31、经济相联、使命相近、客观存在的经济区域。按照区域自然条件、资源环境承载能力、经济社会发展基础，与国家区域发展总体战略和主体功能区战略相衔接，优化中原经济区空间发展布局，形成以郑州和与之毗邻城市为核心区、以全省18个省辖市为主体区、以联动发展的周边地区为合作区，融入全局、发挥优势、准确定位、互动联动，构筑区域经济融合发展、主体功能互促互补、国土空间高效利用、人与自然和谐相处的区域发展格局。为充分发挥郑州引领区域发展的重心作用，推动区域一体化发展，加强与周边经济区的合作联系，主动融入沿海开放型经济体系，形成内部融合、联动周边、贯通东西的发展态势。（1）强化核心，拓展外延。高起点建设郑汴新区，强化32、交通枢纽、金融、贸易、物流等综合服务功能，提升郑州全国区域性中心城市地位，增强郑州省会中心城市辐射作用。推进郑汴一体化发展，实现郑州与洛阳、新乡、许昌、焦作对接联动。建设高效便捷交通网络，密切经济联系，拓展辐射范围，促进中原经济区“核心区、主体区、合作区”优势互补、协调互动、融合发展。（2）提升两轴，对接周边。按照国家“两横三纵”城市化战略格局，依托陆桥通道，强化郑州、洛阳、开封的重要支撑作用，发挥商丘、三门峡等城市的支撑作用，形成沿陇海发展轴。依托京广通道，发挥安阳、鹤壁、新乡、许昌、漯河、平顶山、驻马店、信阳等城市的支撑作用，形成沿京广发展轴。发挥濮阳、周口、南阳、焦作、济源等连接周边的重33、要作用，依托出省通道，拓展对外联系。提升商丘、周口等在淮海经济协作区中的地位，增强三门峡在黄河金三角地区的影响力，凸显安阳、濮阳、焦作、济源等在晋冀鲁豫毗邻地区的作用，密切区域合作。推动与长三角、京津冀、长江中游经济带、关中天水等周边经济区有效对接，实现优势互补、相互促进、联动发展，增强中原经济区战略腹地和核心枢纽效应。（3）贯通东西，服务全局。完善四纵五横大能力铁路货运通道、“米”字形高速铁路、四纵三横国家高速公路网和现代航空网络，加强枢纽建设，形成东融西拓、服务全国的战略大通道和全国重要的综合交通枢纽。推动与东部主要出海口和西部陆桥通道多方式便捷高效衔接，加强与世界各国特别是发达国家的经济34、往来和技术交流，提升开放层次，提高外向型经济发展水平，建设内陆开放高地，为服务全国扩大内需和对外开放大局做出更大贡献。（五）整体经济向好，投资环境完善。至2010年，XX县城区面积达到10.4平方千米，城区道路总长达76.8千米，人均道路面积15.6平方米，形成了东西以仰韶大街、会盟大道为主，南北以新华路、新兴路、文化街、双拥路为主的城市道路网络，共有东西向主干道5条，南北向主干道7条，已建成“花园式单位”12个，创建市级“绿化先进单位”3个。城区绿化率达到18%，人均公共绿地面积达5.1平方米，单位的新建居住小区绿化覆盖率达36.4%。截止到2010年，建成一纵两横3条街，建筑面积达722635、2.16平方米，镇区设立了6个市场小区，个体门店达到1200户，从业人员达1800人，吸引外地资金1800万元。新上酒店4个，引进外地客商280户，张村镇2010年形成“三横五纵”的城镇格局，投入建设资金770万元。新修乡（镇）沥青路163000平方米，村村通砂石公路，绿化覆盖面积达187100平方米，引进资金405万元。（六）城镇居民收入稳涨，购买力强劲。2010年，XX县人均GDP44864元，完成国内生产总值16.2亿元，地方财政收入达1.56亿元，全县城镇居民人均可支配收入达5492元，居民年末储蓄余额10.4亿元，综合经济实力在全省排序第19位，并于2005年跃居全省第15位，三门峡36、市第三位。本县产业已形成以酿酒、电力、煤炭、建材、冶炼、化工、制药、食品为支柱的工业体系。在农业方面，已成为国家商品粮基地、农业部仰韶杏商品生产基地和河南省畜禽生产基地，旱地小麦优质高产技术居国内外同类麦区先进水平，城市建设和小城镇建设加快，招商引资成效显著，XX已成为一座轻重工业协调、城区布局合理、结构配套、功能完备的新兴城镇。（七）城市交通四通八达，发展潜力巨大。XX县位于河南省西部，隶属三门峡市。北濒黄河与山西省的垣曲、夏县、平陆隔河相望，南与洛宁、宜阳相连，东裹义马与新安为邻，西界崤函与陕县接壤，交通四通八达，未来发展潜力巨大。（八）推进“义渑城市一体”化进程。为加快区域经济快速发展，37、三门峡市政府已通过义马XX对接一体化规划，拟将两个城市经济体融为一体的战略发展思考，本项目位居城市群核心之地，未来具有发展巨大潜力的重要区域位置。四、城市发展前景及XX山旅游生态酒店建设的机遇1、城市发展目标近些年，XX县的经济发展是迅速的，每年GDP都保持百分之十几的增长，2008年全县生产总值达132.58亿元，其中，第一产业、第二产业和第三产业占比分别为：9%、75%和16%，工业生产一直保持快速增长。XX文化最独特的亮点就是仰韶文化，这是一个世界级的文化遗产。如果要打造国际一流的文化平台，仰韶古址将是XX城市战略策划的一个突破口。它是值得XX骄傲的一面文化旗帜，也是历史留给XX的最珍贵38、的礼物。不过，我们也要看到，仰韶文化分布很广，在整个黄河中游从甘肃省到河南省之间已经发现了不同时期的仰韶文化遗址达上千处，其中陕西省就占了40%。XX有“仰韶文化”名称，这是一个优势，但是也要看到这种古老文化的内容是很容易被复制的，因为它不是独一无二的。从这个意义上来讲，我们可以通过仰韶文化这个世界遗产来吸引人们的目光，而要想要留住人们的心，还需要发掘更多的历史和文化并把它们展示出来。对城市建设和文化发展，我们提到一个形神兼具的概念，这也是一个城市策划成败的关键。形是一个城市外在的表现形式，它能够将一个城市的社会经济文化形态直观地反映出来，给身处其中的人一个整体而相对固定的印象。神是一个城市的39、灵魂之所在，它能够反映这个城市历史、现在和未来的文化与精神风貌，它是这个城市区别于其他城市的重要标志。XX县所在的三门峡位于豫、秦、晋三省的结合部，如果能够结合这些地方景区资源与XX县特殊的人文历史资源做一个优势互补的整合，形成大旅游区，这将是一个新的发展思路。就三门峡地区而言，XX在景区级别和规模上优势并不明显，但是这里的仰韶文化和秦赵会盟台却有着提纲挈领的文化引导作用，通过科学策划与合理宣传，这些数千年的文明就可能成为三门峡地区最耀眼的明珠，进而成为引领该区域旅游发展的启动器。可以说，XX的发展也在XX之外，这就是大旅游、大文化、大经济的概念。加快建设以三门峡为中心，以XX、义马和灵宝为两40、翼，以卢氏为南部中心点，以沿路、沿边小城镇为纽带，东、西、南相互呼应，经济协同发展的城镇体系。重点构筑以310国道为主轴的城镇集聚带和经济隆起带，使其成为对市域经济社会发展辐射带动能力强的经济增长极，带动全市经济快速发展。2、经济发展目标构建中原经济区，是关乎中部崛起的重大战略布局，关乎全省上亿人的福祉。XX地处中原经济区和黄河金三角综合试验区交会处，是河南西大门三门峡和河南省副中心城市洛阳之间的重要接点城市，作为全省的资源大县、工业大县、文化大县、旅游大县要在中原经济区建设中有所作为、有所贡献，就必须主动融入中原经济区发展的大格局中，始终坚持科学发展，在持续提升中培育优势，在转变方式中做强优41、势，在结构调整中协调推进“三化”进程，以更好更快的发展为中原经济区建设提供有力支撑。3、城市布局规划（1）整体定位中原经济区：国务院正式出台国务院关于支持河南省加快建设中原经济区的指导意见，建设中原经济区正式上升为国家战略。中原经济区将成为我国经济增长第四极。黄河金三角：运城市、三门峡市、渭南市联合打造“黄河新三角经济区黄河金三角”。三门峡市地处两大经济区域内，未来发展面临巨大的发展机遇。XX县在其发展机遇点，起到至关重要的作用。 （2）城市定位与性质 城市定位：河南省西部地区重要的能源、原材料基地； 三门峡市城镇系统中的副中心城市之一； 城市性质：XX县政治、经济、旅游、文化及交通中心； 三42、门峡市东部渑义副中心的重要组成之一； 工业与旅游型城市。 XX城市定位：工业与旅游并举，旅游业带动第三产业的迅猛发展。4、城市空间结构城市空间发展方向：依托主城区向南向北两翼拓展，形成“组团式”的“一城两翼，带状组团式”城市空间形态。主城区主要向北发展，同时兼顾向东发展，适当向西发展，向北、向东发展以引导改善城市布局结构为主，向西发展以充实完善现有的城市功能为主。（1）主城区：为三门峡市东部副中心城市的重要组成部分，以居住、行政办公、旅游金融、教育研发、文化娱乐、公路客运和铁路货运交通中心等功能为主，产业发展以建材、酿造、能源、生物工程、高科技工业等为主。（2）天坛组团：该组团式城市未来的重点43、拓展区域之一，是XX县重要的冶金（铝、钢材）、磨料耐材等工业基地，该组团要注重生态环境的保护及水资源的保护和利用。规划其主要功能为工业和仓储，同时配套生活居住及旅游服务功能。（3）果园组团：该组团紧邻胡家洼水库，自然条件良好，同时又是郑西客运专线铁路XX新客站所在地，要重点保护好城市生态环境，规划以居住、休闲度假、铁路客运交通窗口、旅游、物流等功能为主，产业以资金技术密集和劳动密集型的加工业为主。（4）义马XX城市对接一体化义马市与XX县的城区直线距离仅3公里，两地在全省县市经济综合实力排名均进入前20位，财政收入占三门峡市财政收入的三分之一以上，工业基础好，经济关联度高，产业定位相近，通过“44、义渑对接”整合资源，优化布局，可以促进当地经济快速发展，实现三门峡市与中原城市群同步起跑。以规划对接、空间对接、快速通道对接、产业对接、设施对接、城市管理对接为重点，“十一五”期间全面完成，义渑城市对接对本项目有极大的利好。5、交通规划现代化交通体系是建设中原经济区的重要保障。统筹各种运输方式协调发展，推进枢纽型、功能性、网络化交通设施建设，建成完善的高速公路网、铁路网络和航空枢纽基本框架，构建全国重要的现代化综合交通枢纽，形成便捷、安全、高效的综合运输体系。建设畅通中原，打造服务东融西拓、全面开放的战略性通道。（1）构建交通枢纽体系。优化铁路、公路、航空、城市交通等运输方式的规划布局，推动多45、种交通方式高效衔接、功能互补，形成以郑州为中心、地区性枢纽为节点的交通枢纽体系。推进郑州东站、郑州航空港、郑州火车站三大客运枢纽和内陆无水港建设，实现客运零换乘和货运无缝衔接，巩固提升郑州在全国的综合交通枢纽地位。改造提升洛阳、商丘、南阳、信阳等地区性综合交通枢纽地位，实现与郑州综合交通枢纽的互动发展。（2）加快铁路运输网络建设。加快客运专线、城际铁路、大能力运输通道建设，实现省辖市均通快速铁路(客运专线或城际铁路)，构建覆盖区域、辐射周边、服务全国的铁路网。建成石家庄至XX、郑州至徐州、郑州至重庆、商丘至杭州客运专线，推动郑州至济南、郑州至太原客运专线建设。实施中原城市群城际铁路网建设规划，46、建设郑州至焦作及云台山支线，郑州至开封、新郑机场、新乡，新郑机场至许昌、至登封至洛阳，以及焦作至济源至洛阳、许昌至平顶山、平顶山至洛阳等城际铁路，形成以郑州为中心、高速铁路和城际铁路为纽带，通达开封、洛阳、许昌、新乡、焦作、漯河、平顶山、济源等市的半小时通勤圈，通达其他中心城市的一小时交通圈，连接周边省会城市的高效便捷的交通格局。加快四纵五横大能力运输通道建设，推进兰考至菏泽、商丘至南阳、禹州至江苏洋口港等支线铁路和地方铁路建设，完善铁路网络。（3）推进航空体系建设。实施民航优先发展战略，推进郑州国际航空枢纽建设，积极引进基地航空公司，着力培育国际客货运航线，大力发展航空物流，把郑州机场建设成47、为国内航线中转换乘中心和国际货运集散中心。改造提升洛阳、南阳机场，加快建设商丘、明港、豫北、鲁山等支线机场建设。大力发展通用航空产业，形成以郑州机场为中心，洛阳、南阳、商丘、明港、豫北、鲁山等机场为辅助，以干带支、干支协调、客货并举的民用航空运输体系。（4）完善公路网络。打通出省通道，推进与省外公路网络高效衔接，提升互联互通能力，形成功能完善、结构优化、与城乡一体化发展要求相适应的公路网络。以豫西地区高速公路及跨省通道为重点，继续加快高速公路建设，建成全省高速公路规划网，完成京港澳、连霍高速河南段拓宽改造，适时拓宽改造其他高速公路拥挤路段，建设县城至高速公路快速通道，实现所有县城(市)30分钟48、以内上高速公路，形成内联外通的高速公路网。结合全省现代城镇体系布局规划和产业集聚区规划，改造提升干线公路。扩容改造G107、G310等重要国道，将国省道交通拥挤路段升级为一级公路，对穿越城区路段实施升级改造，有序推进城际快速通道建设。结合新农村建设，继续改造提升农村公路。重点推进连接乡（镇）、大的居民点之间的县乡公路和配套大中桥改造，基本解决有路无桥、宽路窄桥和危桥问题，实现乡乡联、县县畅。适应农民改善出行条件的要求，逐步提高农村公路的建设标准。（5）提高水运、管道运输能力和邮政服务水平。加快淮河、沙颍河、涡河、沱浍河航运开发，加强港口吞吐能力和公路、铁路等集疏运系统建设，形成四条通江达海的水49、上通道。建设大型燃气、原油、成品油骨干管道，加快完善省内支线管网。完善邮政基础设施，全面完成空白乡镇邮政局所建设，大力开展邮政快递和配送服务，提升邮政服务水平。6、XX山旅游生态酒店建设的机遇（一）旅游消费热点转化随着经济的快速发展，物质需求已基本得到满足的人们更多的时间和钱财将用于休闲，旅游消费热点由旅游观光向休闲度假、生态环境、商务休闲、康体健身等体验型旅游产品转化。同时，休假制度的改革，使得周末度假游，短途旅游成为热点，这与岱嵋山的旅游资源利用特点相契合，为岱嵋山旅游区建设旅游生态酒店发展带来了良好的发展机遇。（二）国家政策机遇近年来，中国旅游业以超乎寻常的速度迅猛发展，成为最有活力的行50、业。许多省份纷纷将旅游业作为支柱或优先产业加以培育。河南省正在实施的“旅游立省战略”，为本旅游区的发展提供了强大的政策支持。这些无疑都将成为本区域旅游开发提供了机遇。应迅速抓住这一机遇，为本旅游项目争取更多资金；充分挖掘当地旅游资源，做出旅游精品，使当地旅游迅速融入周边成熟旅游圈，借势发展，提高知名度，产生经济效益。（三）本地政策扶持随着全国旅游热的兴起，XX县各级政府认识到旅游业的重要性并把旅游开发纳入政府的议事日程。全县已开始加大对旅游产业发展的扶持力度，制定强有力的措施，对特色旅游资源进行深度开发，努力实现由旅游资源大县到旅游经济强县的新跨越。五、项目投资的必要性1、助推XX山旅游建设与51、发展的需要；岱嵋山属XX县境内，先期进行了大量的宣传推介工作，已经使得岱嵋山旅游形象在省内外市场中有所显现。XX岱嵋山的开发具有了一定的后发优势，不仅可在旅游市场中借势发展，随着本地旅游的进一步深入，更可跨界联合发展，打造“大岱嵋山”旅游完整形象2、填补了XX面旅游山上酒店的空白虽然在XX县星级酒店也相对较多，但整个XX山缺乏一个规模化、特色生态的星级酒店；而恰恰中国XXXX山旅游生态酒店是建设一个这样平台，填补市场上的空白，获得城市快速发展的机会。3、酒店建设是实施城市战略发展规划的需要；随着产业化快速发展，酒店迎来新的机遇，为做大、做强酒店采用新的战略发展方式，依托河南省资源优势，通过科技52、化手段、创新管理模式、现代化经营理念打造中国XXXX山旅游生态酒店推动XX县的崛起。项目建设将使酒店以生态旅游等优势成为市场强有力的竞争对手，带来更多的资金资源的集聚，在实现XX崛起的同时，也为酒店带来丰厚经济效益。因此，项目建设是实现城市跨越式发展的必然举措。4、项目建设是XX经济建设的新引擎； 本项目能创造巨大的税收效益，更能带动相关产业（如：金融、保险、物流、法律、商贸、咨询等生产性服务业），同时也带动了当地其他行业（如：交通、文化等各方面）的快速发展，成为重要的经济支柱之一，将有力促进当地经济繁荣，大大增加地方财政收入，是一项具有良好经济效益、促进经济长远发展的产业。5、全县旅游化进程53、现实、显著和强有力的推进器；全县已经确定把推进县域旅游化进程作为全省的核心经济工作之一，是全县经济工作中的重中之重。因此，我们认为本项目是实现XX县旅游化进程的显著和强有力的推进器。6、建设“资源节约型和环境友好型”的“两型”旅游酒店；中原经济区“两型社会”综合配套改革试验区已经批准，“两型社会”将是今后河南发展的重中之重，XX县率先提出“两型酒店”概念将会使XX县在新一轮的发展机遇中脱颖而出。7、对城市发展贡献展望；中国XXXX山旅游生态酒店投入运营后，可为地方解决当地人口就业，提高地方竞争力，为地方贯彻政府发展打下基石。8、投资示范和带动效应；中国XXXX山旅游生态酒店经营主体是酒店，主要54、资金来都源于民间资本和外资，对于引导民间资本、外资进入XX县投资领域、旅游领域具有十分重要的示范效应。【研究结论】 1、从城市区域角度来看，XX地理位置优越，交通便利，具有发展旅游业先天条件，但距离洛阳、郑州相对较近，在一定程度上受到区域制约，特别是交通业，旅游规模基本以满足本地游客和外地游客前来游玩；2、从城市人口发展来看，城市化水平也将制约XX的发展，即使加上义马，城市人口不足30万，市场空间非常有限，随着中原经济区与黄河金三角实验区规划，XX将规划发展成为三门峡副中心，未来XX城市发展空间将不断增大，城市化水平将快速提高；3、从城市经济产业来看，资源型传统旅游业是XX、义马城市发展的主导55、产业，经济结构相对单一，受大环境和行业影响较大，旅游业还相对欠发达，但具有一定发展空间；4、从城市居民收入来看，XX和义马居民收入水平在三门峡市乃至河南省都属于相对比较高的水平，城镇居民可支配收入高，但居民消费观念相对保守，需要加以引导，消费增量客观；5、从城市未来潜力来看，随着中原经济区和黄河金三角实验区规划，XX义马的城市对接，对XX经济和城市发展具有较大促进意义，XX将进入快速城市发展期，随着XX东部“义渑对接区”的规划实施，本项目的区域价值将会日益凸显。第三部分 全国典型酒店研究一、天门山庄山上酒店三清山在江西省上饶市玉山县和德兴县交界处，玉山县是距三清山最近的城市，三清山距玉山县城556、0公里。距上饶市78公里。地理坐标是东经11803、北纬2854。因玉京、玉虚、玉华“三峰峻拔、如三清列坐其巅”而得名。主峰玉京峰海拔1819.9米，是怀玉山脉的主峰，信江源之头。三清山外围总面积756.6 平方千米，核心景区面积229平方千米，中心景区面积71平方千米。2008年7月7日，在加拿大魁北克城举行的第32届世界遗产大会上，三清山被正式列入世界遗产名录，成为中国第七个、江西第一个世界自然遗产。天门山庄是江西三清山旅游集团有限公司在三清山投资兴建的唯一一家三星级饭店。一九九七年八月动工兴建，一九九九年二月正式营业。山庄总建筑面积5800平方米，因位居天门群峰下而得名，在整个建筑布局上57、，利用山谷自然走势和四周峰峦叠翠的环境，以仿古园林建筑之风格，内部回廊相连，布局合理，秀丽精致，与大自然浑为一体。 天门山庄现有各类客房102间（套）共220余床位，客房典雅舒适，均配备宽带网和30余套卫星电视频道；拥有宴会厅、中餐厅和多功能厅，能容纳300人同时就餐。宾客在用餐时可尽览中心景区的秀色。天门山庄秉承“宾至天门，尽享温情”的服务宗旨，诚信经营，经济和社会效益逐年递增二、黄山白云宾馆 始建于1996年，坐落于海拔1700米的黄山风景区核心景区白云景区，是黄山旅游发展股份有限公司麾下的新型旅游饭店。它背依光明顶，毗邻海心亭，近可领略白云景区之鬼斧神工，远可饱览莲花诸峰之风云变幻；山雨58、新霁，由白云宾馆处进入西海大峡谷梦幻景区，但见青松挺拔，蓊蓊郁郁；云烟缭绕，溪水淙淙；顺白云溪而下，一路谷深壑幽，溪畔青峰耸峙，山石峥嵘。远眺白云宾馆，白墙黛瓦，掩映于碧翠之中，若隐若现，令人顿生“白云生处有人家”的诗情画意。 宾馆集徽派建筑风格和现代设施于一体，由一号楼(原白云宾馆)、二号楼（原天海山庄）、三号楼（原天海餐厅）组成。拥有典雅豪华的高级套房、温馨舒适的标准间、贴近自然的原木生态屋及经济实惠的多人独卫房等多种房型，别具一格的天蓬式餐厅、风格迥异的观光餐厅、宴会厅、多功能厅，三处可同时容纳600人就餐；公共区域配备景区内独一无二的地热采暖设备；商务中心，国内、国际长途电话及各项娱乐59、休闲服务一应俱全，能满足宾客食、宿、游、商、购、娱等多方面需求。 第四部分 项目定位研究 一、运用酒店差异化营销旅游生态酒店差异化营销在旅游生态酒店发展初期，同质化弊端被强大的市场需求所掩盖。随着我国旅游生态酒店同质竞争加剧，构建酒店的核心竞争力是我国旅游生态酒店在激烈的竞争中异军突起的关键。目前国内大部分旅游生态酒店都是自创模式为主，在国内旅游生态酒店品牌的市场份额上，8家连锁品牌占据超过六成的市场，产业集中度相对较高。借鉴国内外旅游生态酒店连锁酒店经营模式，在竞争中采取差异化策略可以从以下三大方面入手，以提高酒店核心竞争力。（一）酒店文化差异化专家陶谦向我们提出八点建议：首先要确立正确的价60、值观念；其次要提炼酒店经验理念；第三要以人为本，发扬人才的积极性；第四要树立完善的文明网络；第五是树立酒店良好的笼统；第六是酒店文明的构建必需与本单位的实践、员工的内在要求相结合；第七要增强迫度化树立，使酒店文明的构建贯串于酒店开展的全进程；第八是树立利益共同体。只有把这些都做好，才能构建起酒店的酒店文明形象，并最终形成差异化。目前，旅游生态酒店连锁酒店的文化挖掘已经成为一些品牌旅游生态酒店连锁酒店服务的重要组成部分，在将传统星级酒店物质服务成本简约之后，旅游生态酒店连锁酒店为追求差异化生存，正在把服务向精神领域延伸，通过新颖的概念与新奇的住宿体验吸引消费者就是一种不错的尝试。（二）目标市场差61、异化在旅游中心，根据目标群体需求的不同，“有限服务”的内容有所差别。从管理来看，旅游生态酒店“有限服务”,其复杂程度大大降低，旅游型酒店完全可以胜任。从客源来看，外来游客客源占了绝大多数。而城市中心的客人大都是价格敏感型消费者，旅游的机会也少。因此，城市星级酒店与旅游生态酒店是站在同一起跑线上。庞大的国内客源成为旅游生态酒店争夺的主要目标市场。目前中国旅游生态酒店的市场定位还处于初级阶段，尤其是一些民族品牌的自创酒店，还没有明确的目标市场，或者是对目标市场的细分工作还不够细致和完全，由此导致了市场重叠或过于宽泛，服务设计没有层次，缺乏针对不同细分市场需求的服务和服务。据调查，旅游生态酒店客源结62、构中43%为旅游散客，各个酒店之间为抢客营销，客源很大程度上被分流，造成平均出租率的下降，在竞争激烈的一线城市，比如上海、北京，平均出租率下降趋势尤其明显。为了揽客，一些旅游生态酒店酒店被迫以低价营销，还有一些面对背包客等人群的低价小旅馆的出现，也导致市场平均门市价格开始下跌。可以借鉴国际大型酒店连锁集团的经验，国际大型的酒店连锁集团有几千家门店，这些门店则根据不同客户需求被分为8至12个档次。有的是针对旅客，有的则是针对商务人士。在消费金字塔结构中，处于中下部是旅游生态酒店的顾客群。旅游生态酒店进行目标市场定位，应避开大众化，突出特色，实现目标市场定位差异化。（三） 设施服务差异化与国内旅游63、生态酒店一个模式、一种风格、相同定位不同，在成熟的欧美发达国家，旅游生态酒店也同样以设施差异化为主要区分标准，进一步细分成三种类型档次的酒店：有限服务酒店、经济酒店和廉价酒店。有限服务酒店在旅游生态酒店中属于高档次，经济酒店中档，廉价酒店则属于最低档次。这三种层次的酒店价格相差很大，其硬件设施的差距也非常大，有限服务酒店的客房硬件设施不亚于四五星级宾馆，而一些廉价酒店则在削减成本的思想指导下尽量简化设备，客房设施比较简陋。由于拥有近百年的时间沉淀和积累，各个旅游生态酒店的品牌特色、经营模式、经营理念和管理技能的差异化都比较明显，分别拥有稳定的客源群体。【研究小结】：通过总结发现，差异化营销与旅64、游生态酒店核心竞争力达到了完美的契合：即酒店的核心竞争力很大程度上可以通过差异化来实现。旅游生态酒店核心竞争力是以旅游为主题、以生态环境为特色从而使人以最舒心的状态进入大自然，感受大自然给人带来的心灵上的共鸣。全方位地运筹营销工作，把宏观的市场进一步的细化、细分，使不同顾客的不同需求得到更好的满足，也使每个子市场的销售潜力得到最大限度的挖掘，从而有利于扩大酒店的市场占有率。同时也大大降低了经营风险，差异化营销策略大大提高了酒店的竞争能力，对于一个不满足现状永远追求发展进步的酒店，差异化营销战略分析将是一种最好的选择。二、项目战略定位（一）项目整体定位中国XXXX山旅游生态酒店是以商务休闲、生态65、旅游、休闲度假形成的“都市旅游酒店中心”，作为XX城市未来的新名片，设施先进、定位高端、国际品牌将成为XX县规模最大、最高端的都市旅游酒店地标；XXXX山旅游生态酒店点亮XX，对都市旅游形态进行了崭新的诠释，功能各异，五彩纷呈，包罗万象，应有尽有。建成后的中国XXXX山旅游生态酒店将是一个高标准、高要求新市场体系的旅游中心旗舰。无论从产业发展来看，还是从社会投资和商户需求来看，本该项目都是一个极具投资价值，具有很明显放大效应、辐射力强的项目。在目前市场环境下，本项目若能及早进入市场，展开宣传，取得主动，同时争取得到政府支持，不允许周边规划同类服务，则必然能占得先机，从而立于不败之地。【研究小结66、】：本项目规划设计坚持“规模化、专业化、现代化、信息化”的原则，力争把本项目建设成为“劳斯莱斯酒店中的航母”，为消费者提供完美的一站式生态休闲度假的大型高档旅游中心。建成后XXXX山旅游生态酒店将成为XX县富有时代意义的标志性建筑群，同时必将成为XX县的城市新名片，成为XX县城市经济发展的助推器。三、项目运营策略（一）营销策略营销战略分析一：如何运用差异化营销酒店选择两个或者两个以上的子市场作为市场目标，分别对每个子市场提供针对性的服务和服务以及相应的销售措施。酒店根据子市场的特点，分别制定服务策略、价格策略、渠道策略以及促销策略并予以实施。营销战略分析二：差异化营销战略分析在酒店业中的重要性67、营销是酒店经营发展的龙头，营销工作直接关系到酒店的生存和发展，复杂的政治经济形势和社会变化等等各种因素给酒店的营销工作带来了不可忽视的影响。如何应对酒店业严峻的生存环境，传统的酒店营销模式已不再能够维系酒店的生存与发展，这就需要观念的转变、营销策略的根本改变。酒店当前迫在眉睫的，在于及时的转变营销战略分析，必须以创新和变革去应对市场个性化和多元化需求的发展，以新的理念、新的服务和新的文化，有针对性的充分满足酒店目标客源市场的一切需求，并根据市场的特点，分别制定服务策略、价格策略、渠道策略以及促销策略并予以实施。必须用先进的营销理念去突破原有酒店营销所固有的本土化的局限性市场思维，代之以开阔的全68、局的市场定位，从拥有作为酒店最重要的资源整合、优势互补双赢差异化营销战略分析。 营销战略分析三：当前酒店业中营销策略的偏失 目前酒店业普遍现行的营销策略存在如下几个方面的问题，或多或少应该引引起我们的思考： 1.有相当一部分酒店营销管理依然停留在签协议、走团队或简单的推销、低级的削价等传统营销手段上。缺乏对自身酒店进行市场分析及市场定位，或分析不够深入，定位不准，酒店经营策略模糊。在经营中不能及时预测和把握市场的动向，措手不及，抓不住客源，往往失去时才发现客人的需求。 2.酒店经营销售的主要精力放在了解对手，如何跟同行进行拼规模、拼价钱、拼服务、拼文化，拼环境，只是在努力发掘自己的潜力，而忽略69、了市场的需求、客户的需求，逐渐形成了闭关自守的经营状态，使酒店的客源市场人为变小，而现行营销中的“知己知彼”正确理解应该是：深刻了解顾客的日异变化的需求与我们及时满足其需求的变化。营销战略分析四：在酒店业中正确实施差异化营销战略酒店的“差异化营销”应该从以下几个方面去考虑：1.提供个性化营销个性化营销是满足消费“个体需求”而不是“群体需求”，出现个性化消费，一是由于人们消费水平不断提高，价值观念日益个性化，进而要求服务的“文化色彩”或“情感色彩”浓厚，能体现主人独特的素养。二是酒店服务越来越丰富，供大于求，消费者可以在众多的同类服务中随意挑选，消费者已从原有的数量消费、质量消费转向个性化消费。70、客人目前的心理总是在求新、求异、求变，对于各种新鲜的事物往往表现得乐意接受。如果在经营中一味迎合顾客原有的生活方式，何况我们也无法完全达到顾客要求的原始的生活方式，所以终久势必导致客户的“移情别恋”。所有这些，向营销者提出更高要求，酒店要生存和发展，就要具备个性化的营销能力，我们要引导客人的消费动向。酒店创新就要遵照顾客的需求变化去进行，特别是“顾客信息库”中的那20%忠实客户群体。他们重复消费力强，对于酒店的评价和选择，往往影响着周围许多人，且他们的消费品位变化极快。所以在营销战略分析上，应把忠诚顾客置于组织结构的中心，建立会员制，通过向会员提供超值和可供选择的服务与之建立长期的紧密关系。使71、老顾客不断感受到新的服务和新的变化，真正抓住顾客的心。提升他们对服务的忠诚度。2.建立资源共享、优势互补的双赢战略联盟在到处都是竞争对手的今天，我们无法阻挡同行的不断增加以及随之而来的各酒店间的相互竞争，但是我们可以采取“远交近攻”的营销方式，联合异地的同行结成“联盟”在利益上形成“互动”。酒店俱乐部营销是各酒店联盟共享客户资源和利益的一种营销手段，在运作策略上，各酒店共享客户自愿，充分挖掘酒店的最大市场范围和潜力，各联盟酒店完全以顾客需求为中心，充分利用好信息资源入手，为客户提供一站式服务。这种运作模式在俱乐部成员之间存在着一种相互渗透、相互支持的合作关系，他们之间不仅有交易关系，更有伙伴关72、系、情感关系作为关系的坚实基础，因而这种营销模式各酒店的客户相对比较稳定，不易流失，既保证客源的巩固与扩充，又大大增强了酒店在当地区的主导地位。充分弥补了酒店现有营销策略的单一和不足。3.理性的认识酒店的淡旺季，开展拓展式营销在酒店的经营中，可能很多的人都会接受认同酒店有淡旺季的存在，无可厚非，任何一个行业都会表现出这种规律，但是任何市场的淡旺不但受时间限制的影响，还有区域限制的影响，因此说，作为酒店行业来讲，没有真正意义上的淡季或是旺季之分，这种现象是受社会活动变化的影响，是一种市场转移和客源类型的转变。因此我们要突破存在的“淡季的思想”，在营销策略上要突破营销常规，未雨绸缪，根据市场的不断73、变化及时的营销战略分析和把握客源结构的不断变化，不同时期，不同季节，制定不同的市场拓展方案，开发不同的客源，只有这样酒店客源才不至于断档，才能真正做到淡季不淡，旺季更旺的经营局面。 4.没有信息就没有决策，没有差异就没有战略。对酒店来讲信息是市场，信息就是客源，酒店一切经营决策都是依据市场信息制定，酒店获得市场的信息一般有两种渠道：一、广泛的市场调查，广泛的意义就在于它可能是一个群体、一个行业或一个区域，从中筛选潜在客户；二、具体客户调查，即我们要去拜访的新的客户或是已经来酒店消费的老客户。通过客户调查，获取与之相关市场信息，并制定相关的经营策略和方针，酒店在每位顾客消费时，通过数据库，建立起74、详细的顾客档案，包括顾客的消费时间、消费频率、偏好等一系列特征。我们借此可准确找到目标顾客群，降低营销成本，提高营销效率。 5.信誉负责任的营销作为一个酒店，对顾客最重要的是“信誉”，而针对“信誉”最忠诚的方式就是“负责任”，即：要最大限度的达到顾客预期需求，实现其最大期望值，这就要求我们拥有一个负责任的酒店，做一名负责任的营销员，打造负责任的营销，带给顾客坚实的信誉感。要实现信誉营销战略分析，就要求我们在工作中做“结果”而不做“任务”，我们每天做的是结果？还是做任务？许多人没有搞清楚，应付工作是任务，提供价值是结果，酒店是以结果做旅游交换的平台。如何做客户价值？从内心要敬畏客户，超越客户的价75、值期望，让客户感动，从行为上在保证酒店基本利益的前提下，满足客户需求，超越客户期望。酒店往往存在共同的特性：在服务不成熟的情况下就迫不及待的让顾客消费，结果很显明，只能带给顾客极大的不满意，更谈不上什么“客户价值”，也恰恰是我们对营销的极大“不负责任”，不仅顾客造成了伤害，更是对酒店制造了反面口碑，所以在目前金融危机的形势下，酒店要想在危机中寻求机遇，提升经营收入，实现酒店更高利润，就必须打打造差异化的营销模式，而信誉(负责任)营销则是其工作核心。6.全力打造酒店内部个性化创新管理，开展差异化营销。“团队”字面含意是：一个有口才的人对着一群有耳朵的人讲话，顾名思义是把有才的人聚集起来共同完成一76、个目标。只有完美的团队没有完美的个人，所以一个成功的酒店必须拥有一个完美的团队，而完美团队的建立需从人力资源组合上着手，那么管理人员必须懂得人的性格的差异，要充分运用“九型人格”进行人员搭配，组成一个相互弥补相互促进共同创新的团队，只有不断创新才能实现差异，才能满足并引导顾客的消费新时尚，从而达成酒店的既定目标。其次，从人员心态、思维方面着手，改变其固有的行为模式，创新思路，开展差异，体现个性，满足顾客日益变化的需求，实现区别于同行业的顾客价值，这就需要在酒店进行“卓越团队”的培训，使其回到刚来到人间的那一刻起，进行人生的重新彩排，修复他们原始的品质，从而为顾客提供发自内心的真诚的优质服务，让77、顾客深刻体会到特别的胜似家人的亲切，顾客会因为你多次来到这里，进而给酒店带来意想不到的效益。 我国的旅游生态酒店才刚刚经历10年的历程，无论自身的管理能力、品牌特色和市场定位，都还不是很清晰，尤其消费者对旅游生态酒店的认知度和认可度还需要进一步加强。旅游生态酒店的发展也还只是在经济较发达的一线城市和内地省会城市为主导，这些城市也主要是以休闲、旅游为主导，整体受宏观经济发展能力的制约，市场基础不能完全支撑全国大面积发展。2、推广总体策略（1）通过一系列的推广措施，在短期内，使目标客户清楚地获得本项目的名称、位置、经营特色等信息；（2）通过一系列的推广措施，宣传本项目一流的展示设置，凝聚世界设计理78、念之精华，幽雅温馨的生态环境，体现本案的卓越追求使项目成为业界、市民和媒体的关注焦点，营造轰动效应；（3）通过一系列的推广措施，促使目标客户前往项目的欲望,加深二次印象概念；（4）通过一系列的推广措施，对招商工作起到促进作用，协助达到预期的开业目标。3、营销组织管理框架项目负责人：项目顾问：项目支援：项目经理：项目销售组项目招商组项目策划组销售员销售经理招商员招商经理市调分析定位策划规划设计营销推广第五部分 项目规划研究一、项目规划设计（一）指导思想本项目的建设将是XX县优化城市环境、提升城市品位的重要举措，更是党和政府立足长远发展、关注民生并切实提高人民群众生活质量的具体体现。本项目无论是对79、于城市居民还是对城市建设来说，都是一项具有里程碑意义的大事，不仅是实现XX县提出的城市面貌大变样的具体行动，还将对本地城市建设及旅游发展产生深远的影响。（二）规划依据1、根据甲方提供的用地现状图（含道路红线等规划要求）。2、建筑设计防火规范（GB50016-2006) 3、客房建筑设计通则(GB 50352一2005)4、酒店建筑设计规范(GB50096-1999) （JGJ4888）（三）规划原则1、规划方案设计力求贯彻生态原则、文化原则与效益原则，遵循“人与环境和谐共存”的设计思想，XX县是具备悠久的历史和深厚的文化底蕴，方案将借由此特殊的人文环境禀赋，将本地块建筑成一个“人本”思想浓郁的80、舒适健康的、生态而绿意盎然的、良好归属感的、品质优良的组团式居住环境以及旅游环境，以取得较好的社会效益、经济效益和环境效益，维护开发商品牌及酒店形象，进一步扩大社会知名度，为XX县实现大变样建设及百姓安居乐业作出贡献。2、以创造21世纪全新概念的“绿色建筑”为目标，将本项目作为一个由绿色环保和建筑组成的生存共同体，既有机结合、共生共荣，具有协调和同质性、多样性和选择性，以此来规划构筑本项目的空间结构和建筑布局。3、充分体现高品质专业市场形象。发挥设计人员的创造才能，面向未来，实现具有健全的生态系统和良好的环境质量，创造具有优美环境、舒适、休闲的生态酒店。4、以人为本，适应人的活动规律，满足人81、体工程学要求，综合考虑人体对自然环境的需求，满足日照、采光、通风、防灾、配套设施及管理要求，创造方便、舒适、安全、优美的生活环境。5、积极利用并开发景观资源，力争平面和空间均有环境艺术效果，创造一个形态新颖、技术先进、经济合理，富有新时代特色的生态酒店。6、贯彻“可持续发展”的思想，实现应付对市场变化的可操作性。对建筑单体的节能设计严格要求，满足国家及河南省的相关规范规定要求。7、以建设高端城市综合体为主旨，集休闲旅游、商务会议、休闲度假、娱乐等与自然形成和谐整体，突出酒店特色。8、根据旅游经营特点，以生态性、旅游性、先导性、高起点、标准统一规范为出发点，目标以建设国内旅游生态酒店为标准，并结82、合规划指标要求协调规划区相关内外部环境条件，合理确定市场功能布局与开发规模相统一。（四）规划目标1、充分利用所具有的自然条件、区位条件与交通条件，将XX县规划建设成为环境优美、具有极大吸引力与品牌效应的现代化生态酒店，成为展示XX县新形象的窗口。2、高效能的基础设施基础设施不仅要齐全，而且要做到安全、高效、可靠，建设现代化高效能的通信设施和协调的道路交通系统，建设高效能的上下水、清洁能源供应、消防及垃圾回收加工等市政设施。3、贯彻“尊重自然”与“可持续发展”思想，以建设“酒店中的劳斯莱斯”为规划目标，满足建筑的美观性、安全性、可靠性、经济性、方便性和舒适性。4、规划设计贯彻生态原则、文化原则与83、效益原则，极力营造一个环境优雅、文化内涵丰富、经济效益突出和个性鲜明的旅游生态酒店。5、配套公共建筑应注重以科技为先导，建立电子电器管理体系，电子屏幕直观的交易指导模式；合理规划市场内部的卫生组织及市政基础设施，兼顾市场的管理运营与安全保卫的需求。6、根据区域控规要求，充分考虑市场出入人车分流，消除人车混行的不安全因素。7、适合土地开发与建设实际，规划充分考虑分期实施、分区开发，正确处理规划中社会效益与经济效益、超前性与操作性之间的关系。（五）规划功能定位1、条件分析（1）本项目开发符合XX县城市总体规划要求；（2）优越的交通区位条件，为本项目的开发突显地理交通优势；（3）以旅游带动产业发展，84、并逐步形成旅游产业特色的道路。2、规划功能定位本项目严格按照“综合规划、超前设计、高标准建设、现代化管理”的原则进行规划设计，致力于创建酒店中的劳斯莱斯。（1）旅游设施和其它设施的复合化大多数旅游设施由单一的游玩发展成为具有娱乐、度假、养生等复合型设施。这样的功能复合化倾向可以吸引更多的客人前来光顾。（2）旅游酒店的生态化旅游酒店生态化可以给游客带来更大的吸引，以拉动酒店利益。（3）旅游生态酒店空间的魅力化在旅游生态酒店设施中创造具有独特魅力的客房空间，玻璃中庭、个性鲜明的沿山立面和多核多廊的建筑组合模式，均创造出一个让顾客感受到舒适性、独特性旅游空间，旅游设施更显鲜明的个性特性，吸引更多的顾85、客。（4）旅游设施与周边环境融为一体本项目积极利用周边有利的自然环境，力图给人以一种开放、明朗的感觉，将旅游设施面向自然环境，融合艺术、符合人居特性。不仅使旅游设施本身更具魅力，而且也使建筑本身成为美丽景色中的一部分。（5）旅游生态酒店设施的综合化将各种经营模式的酒店和娱乐设施紧密组合，形成一个综合的城市旅游综合体，人们可以在此得到各种愿景需求，借此达到自我满足实现。二、工程设计（一）概述1、由传统单纯追求优美的自然环境，发展成为以人和自然、社会和谐的持续发展的价值取向。2、以人为中心，充分利用自然气候优势，遵守建筑规范，提高土地利用率。（二）工程设计依据1、采用的主要标准及法规：建筑结构荷载86、规范 GB500092001混凝土结构设计规范 GB500102002建筑地基基础设计规范 GB500072002砌体结构设计规范 GB500032001建筑抗震设计规范 GB500112001高层建筑混凝土结构技术规程 JGJ32002建筑结构可靠度设计统一标准 GB500682004人民防空地下室设计规范 GB500382005建筑桩基技术规范 JGJ 9494 河南省的建筑结构标准及法规2、采用的设计标准荷载风载：基本风压 0.55 KN/m2雪载：基本雪压 0.20 KN/m2楼面活载： 办公 2.0 kN/m2 会议室、 3.0 kN/m2 商店、大厅、展览 3.5 kN/m2 电梯87、机房、通风机房 7.0 kN/m2 客房 8.0 kN/m2 上人屋面 2.0 kN/m2 非上人屋面 0.5 kN/m2 消防疏散楼梯 3.5 kN/m2地震烈度：根据建筑抗震设计规范（GB500112001），上海市金山区的地震设防烈度为6度，地震动峰值加速度为0.05g。建筑抗震设防类别为丙类（大买场为乙类）。人防顶板、底板以及侧墙板等的荷载均按国家规范规定值取用。3、结构设计（1）本工程建筑结构的安全等级为二级，设计使用年限为50年。（2）地基基础的设计等级为乙级（大型地下车库和买场为甲级）。拟采用预应力混凝土桩基础。（3）结构类型：本工程多层采用框架结构，小高层采用框架-剪力墙结构。88、（4）主要构件材料：底板采用强度等级为C30的混凝土，抗渗等级为S6。（5）层以下主体结构混凝土强度等级为C30。其余混凝土强度等级均为 C25。外墙材料为KP1型多孔砖，内墙采用轻质墙体。4、给排水设计依据（1）建筑给水排水设计规范 （GB50015-2003）（2）高层民用建筑设计防火规范 （GB 5004595）2005年版（3）建筑设计防火规范 （GBJ 16-87）2001年版（4）汽车库、修车库、停车场设计防火规范（GB 5006797）（5）自动喷水灭火系统设计规范 （GB 50084-2001）（2005版）（6）建筑灭火器配置设计规范 （GB50140-2005）（7）室外给89、水设计规范 （GB50013-2006）（8）室外排水设计规范 （GB50014-2006）（9）建设单位及建筑专业提供的设计资料三、节能工程（一）概述项目工程主要能耗有：电、气、水。为了进一步降低能耗，减少管理成本，必须采取节能措施，不论是设备选型，还是今后管理，都要在思想上重视节能。（二）设计原则1、坚持“节约与开发并举，把节约放在首位”的方针，提高能源利用率，减轻环境污染，走可持续发展道路。2、认真贯彻国家产业政策和行为节能设计规范，严格执行节能技术规定，努力做到合理使用能源和节约能源，最大限度地进行综合利用。3、积极采用先进的节能新材料、新工艺、新技术，严禁采用国家或行业主管部门已公布90、的淘汰落后世艺。（三）节能措施1、遵照法规使每平方米建筑耗能指标不超过20.6瓦，采用散装水泥和粘土砖替代材料。2、在建筑设计与施工过程中，注意降低造价，节约主要建筑材料，并从实际出发，因地制宜，就地、就近取材，降低能耗，从而降低投资。3、围护结构采用高效保温材料复合墙体及复合屋盖，外门窗则采用双玻璃型密闭性能好的塑钢等多种节能窗。4、在部分建筑上利用主动式太阳能集热器取得生活用水，对房间利用太阳能的单元式住宅进行分配。5、项目工程建设过程中不断加强科技投入，积极采用新技术、新工艺、新材料，从而不断提高工程的科技含量和经济效益水平。6、加强节能教育，做好管理工作。工程设计过程中应重点考虑节能问91、题，并制定出相关的技术规章制度。7、就地处理污水，把污水变成中水，中水用来冲厕、浇花、洗车等，做到在节约用水的同时减少污水的排放量。8、酒店内外废弃物的合理处理，能够有效降低垃圾对环境的污染。比如说包装物、遗弃物分捡处理，就能最大限度地化废为宝，循环利用。四、环境影响评价（一）环保意义环境是人类赖以生存和发展的基础。随着人类文明的发展，人类对环境质量的要求越来越高。作为项目建设单位，酒店应将建设对环境的 影响列为施工所考虑的重要内容。项目在建设期间会对周围环境产生一定的不利影响，表现在施工时的噪音、生活垃圾、建筑垃圾、废渣以及施工造成沿山区的进一步拥挤等，但无有害物质产生。（二）设计依据 地面92、水环境质量标准GB38382020 环境空气质量标准GB30951996 污水综合排放标准GB89781996城市区域或环境噪音标准GB3096-93（三）措施1、认真贯彻执行国家有关环境保护法律法规，做到污染防治工程与主体工程同时设计，同时施工，同时投入使用。2、施工期间原料不肆意堆放，应保持整洁有序。3、工程竣工之后及时拆除各种临时的相同设施，并将现场清理干净。4、铺设下水道，保证雨水污水排水畅通。5、建设公厕，设置废物箱，保持现场清洁。6、施工阶段主要环境污染因素及其环保方案见下表:环境因素环境保护管理方案噪声1结构施工阶段，尽量选用低噪音环保混凝土振动棒和有消声防降噪的施工机械；各类管93、道安装临时固定要牢靠。强噪声施工机具必须采用有效措施，如添加抑制器；2现场搬运材料、模板、木料等，针对材质采取措施，轻拿轻放；3钢构件卸车、安装时，尽量避免钢结构构件间的碰撞；4购置噪音监测仪，专人定期监测，发现超标立即整改。粉尘1现场运输道路进行硬化，场区内尽量绿化，覆盖易扬尘地面；2成立文明施工保洁队，配备洒水设备，做好压尘、降尘工作；3建筑垃圾分类存放，及时清运，清运时适量洒水，降低扬尘；4现场供暖采用清洁燃料。运输遗洒1道路出入口设清洗槽，车辆离开现场前应清洗轮胎、底盘的泥尘；2车辆不超载，并覆盖严密，严防遗洒，一旦发现遗洒，及时组织人力清扫；3、混凝土罐车出场前清洗下料斗。第六部分 94、项目管理一、工程管理（一）概述工程建设是百年大计，必须坚持质量第一。项目要积极推行项目法人责任制、招标投标制、建设监理制和合同管理制。项目管理机构由项目领导层、项目管理层和劳务作业层组成。该项目本着结构合理、精干高效的原则，XXXX山旅游开发有限公司将委托有资质的相关施工单位选择综合素质高的项目班子组成项目经理部，以项目经理为核心，实行项目经理负责制。项目班子在公司的直接监督与指导下，履行施工总承包的权利和义务，代表法人全面履约，实行项目法人管理，负责该工程的计划、组织、指挥、协调和控制。同时，组建由高级工程师、工程造价师、注册会计师等组成的专家顾问小组，为工程施工提供技术、经济方面的咨询、指95、导和把关。该项目班子主要完成项目实施准备、配套资金筹集、技术获得、勘察设计、设备订货、施工准备、施工，直到竣工验收和交付使用等各个工作阶段。这些阶段的各项投资活动和各个环节，有些是同时开展的，有些是交叉进行。将项目实施时期各个工作阶段的各个工作环节进行统一规划，以便对项目实施进度做出合理而又切实可行的安排，达到保证工期投入使用。（二）项目监理本项目监理由有资质的建设监理公司承担。在项目实施过程中，实行全程监理。具体监理内容包括：1、设计阶段的监理内容：协助公司提出设计要求、编制招标文件，参与评选设计方案；参与选择勘察设计单位，协助公司签订勘察设计合同，并监督合同实施；核查设计方案和设计结果是否96、符合有关法律、法规和技术规范的规定；按照安全优化的原则，参与核查设计方案和设计结果是否符合设计要求所提出的安全可靠性、适用性和经济性；向公司提出支付合同价款的意见。2、施工准备及施工阶段的监理内容：组织施工招标、编制招标文件，组织投标开标；签订与工程有关的合同，确认承包方选择分包方；协助施工单位办理开工许可手续；组织施工图纸会审；审查承包方提出的施工组织设计、施工技术方案、施工进度计划、施工质量保证体系和施工安全保证体系；监督承、发包双方严格执行工程承包合同和有关工程技术规范、标准；抽查、核验工程使用的建材、构配件和机械设备的数量及质量；负责确认设计变更、技术核定和施工现场签证；协同公司组织工97、程设计、施工及有关单位进行分项、分部工程和隐蔽工程的检查及工程竣工预验收，并提出竣工验收申请报告;参与工程验收和工程结算审查；在保修期内协助检查工程状况，参与鉴定质量责任，督促承包方回访，监督承包方保修直至达到规定质量标准，复核保修结算。（三）工程进度实施计项目分期：两期开发周期：19个月重要时间结点：计划开工时间计划开盘时间计划开业时间项目一期2012年7月2012年11月2013年5月项目二期2012年12月2013年6月2013年12月中国XXXX山旅游生态酒店管理委员会组织机构图股东会监事会董事会总经理副总经理副总经理副总经理副总经理项目部工程部行政部财务部策划部招商部二、物业管理物业98、管理是项目的重要组成部分。一个环境良好的项目必须具有完善的物业管理体系，为顾客提供优质的服务和安全保障。（一）组织架构主 任副 主 任副 主 任保安部工程业务部办公室经理室物业管理机构共设4个部门，分别是经理室、办公室、工程业务部、保安部，其职能包括绿化、卫生、安全、服务等。经理室：是物业管理的中枢机构，具有日常事务的决策权力。办公室：是在经理直接领导下处理公司各方面事务，协调酒店职能机构间业务关系的部门。工程业务部：在经理指挥下，为广场提供全方位服务，负责物业管理所需材料的保管与分发领取。（二）工作制度酒店开发单位应当在业主委员会成立前自行或者委托物业管理酒店对实施物业管理，并且该物业管酒店99、理须具备规定的资质条件，持有物业管理资质等级证书和营业执照，其管理范围包括：制定物业管理年度计划和重大工程项目维修计划。发现违反法律、法规和规章的行为，及时制止并向有关主管部门报告。制止违反物业管理规定的行为。开展多种经营活动和有偿服务。（三）劳动定员1、劳动定员编制原则 招聘物业管理人员要求具有高中以上文化程度。 招聘物业管理人员要经过测试，择优选拔产生。2、劳动定员物业管理机构定员共55-60人，经理室1人，办公室4人，工程业务部4人，保洁员20人，保安30人。3、人员培训所招聘的人员定期集中进行培训，聘请有经验的管理人员担任主讲，讲授先进的服务方法和科学的管理方法。4、物业管理物业管理服100、务应保持广场和公共设施完好，环境整洁优美，公共秩序良好，保障物业使用方便、安全。三、劳动安全与卫生消防（一）劳动卫生安全安全管理工作遵循“预防为主”方针来开展工作。安全管理工作分以下三个方面来进行。1、安全巡视项目安全组织机构内各责任人，在项目安全主管的领导下开展日常安全巡视工作。各责任人对各自区域内可能产生安全隐患的工作点要严加检查，对施工人员作好安全提示，对出现的安全违犯行为随时查处、上报。2、安全报告安全管理机构内各责任人，按规定填写每天的安全报告报项目质安组长。对当天的安全隐患巡视结果提出统计报表，对当天的生产活动进行分析，提出防范措施。在现场无重大安全事故的前提下，项目安全主管编写每101、月安全报告，经项目经理审批后报总承包和上级安全科。如果现场发生重大安全事故，同时按国家规定的申报程序向上级主管部门申报。3、安全分析会施工单位同业主方或其指定的代表召开每月的安全分析会，或在双方约定的时间内以约定的形式召开安全分析会，对当月的安全工作进行分析，对安全隐患提出整改完工时间，对以后的安全工作提出预防措施，对安全事故进行分析，对事故责任单位和个人提出处罚意见，对其他承包商的安全工作提出配合要求，对下月的安全工作提出新的指导意见。（二）安全制度1、安全教育制度：所有进场施工人员必须经过安全培训，经公司、项目、岗位三级教育，考核合格后方可上岗。2、安全学习制度：项目经理部针对现场安全管理102、特点，分阶段组织管理人员进行安全学习。各分包队伍在专职安全员的组织下坚持每周一次安全学习，施工班组针对当天工作内容进行班前教育，通过安全学习提高全员的安全意识，树立“安全第一，预防为主”的思想。3、安全技术交底制：根据安全措施要求和现场实际情况，项目经理部必须分阶段对管理人员进行安全书面交底，各施工工长及专职安全员必须定期对各分包队伍进行安全书面交底。4、安全检查制：项目经理部每半月由项目经理组织一次安全大检查；各专业工长和专职安全员每天对所管辖区域的安全防护进行检查，督促各分包队伍对安全防护进行完善，消除安全隐患。对检查出的安全隐患落实责任人，定期进行整改，并组织复查。5、安全隐患停工制：专103、职安全员发现违章作业、违章指挥，有权进行制止；发现安全隐患，有权下令立即停工整改，同时上报公司，并及时采取措施消除安全隐患。6、其它（1）冬季施工时，对施工作业面、垂直运输设备、外脚手架及施工现场主要道路采取防滑措施。（2）电源开关、控制箱等设施要加锁，并设专人定期检查漏电保护器是否灵敏有效。（3）做好电器设备的防雨工作，各种露天电器设备必备有防雨罩，并由电工专门管理，防止漏电触电。（4）做到整个施工现场的排水畅通，雨后及时清除积水，保持整个施工现场的整洁。认真贯彻国家劳动部、卫生部、公安部有关安全生产卫生、消防规定，加强安全管理，定期检查防护措施和劳动安全措施，确保职工健康、人身安全及生产安104、全。（三）消防本项目设安保中心控制室、周界防范报警系统大门出入口处、主要通道、底楼门厅、停车场和车辆入口等部位安装电视监控系统。1、保安中心设在物业管理用房内，保安中心与各处值班室实现对讲通话，以便各处值班人员与保安中心及时联系。2、对讲及报警系统信号传至安防中心。4、根据建筑组团考虑设置若干个门禁子系统，系统采用：实现每一户与访客之间的双向通话。3、在各管理用房设置主控电脑及模块，出入口设置读写控制器，门禁机以及锁扣、按钮等。住户通过IC卡进出每幢住宅。四、项目招标（一）招标原则 为保证项目基础设施建设质量和进度，控制工程造价、防范和化解工程建设中的违规行为，规范招标、投标活动，保护国家、社105、会公共利益和当事人的合法权益，确保项目建成后达到一流水平，基础设施设计、配套设备、以及承建等单位的选择至关重要。按照中华人民共和国招标投标法，编制了本项目的招投标方案。在招标过程中要遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则，并应当接受依法实施的监督。（二）招标范围及组织形式 1、招标范围本项目建设内容主要为酒店建筑、绿化、给排水、环保、强电弱电、后勤综合服务设施及其它公用工程等。招标的范围包括勘察设计招标、施工监理招标、施工酒店选择招标、设备与主要材料采购招标，均面向社会实行公开招标。2、招标组织形式鉴于项目法人单位目前尚不具备自行招标所必备的编制招标文件和组织评标的能力，该项目招标活动，全部委托106、给有资质的招标代理机构办理。3、招标范围及组织形式见下表：单位工程招标形式一览表 招标范围招标组织形式招标方式不采用招标招标估算万元拟划分标段（个）对投标单位资质等级要求全部招标部分招标自行招标委托招标公开招标邀请招标勘察设计建筑工程大型设备监理安装工程（三）招投标程序根据招标投标法招标程序为：申请招标、准备招标文件、发布招标广告、进行资格预审、确定投标人名单、发售招标文件、组织现场考察、召开标前会议、发送会议记录、接受投标书、公开开标、审查标书、澄清问题、评标比较、评标报告、定标、发出中标通知书、商签合同、通知未中标人等。结合本项目实际情况招投标过程具体如下。1、招标本项目的招标活动委托给依107、法设立、从事招标代理业务并提供相关服务的招标代理机构，具体程序如下：（1）按照国家有关规定先履行项目审批手续，取得批准后委托甲级招标代理机构进行公开招标。（2）招标代理机构在国家指定媒体上发布招标公告。（3）本项目的招标文件应当包括招标项目的技术要求、对投标人资格审查的标准，投标报价要求和评标标准等所有实质性要求和条件以及拟签定合同的主要条款。勘察设计招标：勘察设计是整个项目的前期基础性工作。对项目设计行进公开招标时，面向国内外公开选择设计单位，投标人资质要求乙级及乙级以上。施工监理招标：施工监理对工程的质选择施工监理酒店进行项目的量起着关键的作用。在进行施工监理招标时，面向全国公开监理。投标108、人的资质要求是乙级及乙级以上。施工酒店选择招标：施工酒店要求资质一级以上，面向全国公开投标。设备与主要材料采购招标：依据项目的需要，面向国内外和知名酒店通过邀请招标方式选择设备生产厂家，投标人的设备技术水平应符合本项目设计要求，质优价廉且有可靠的售后服务。2、投标（1）本项目投标人应当具备承担招标项目的能力。并应按照招标文件的要求编制投标文件。投标文件的内容应当包括拟派出的项目负责人与主要技术人员的简历、业绩和拟用于完成招标项目的机械设备等。（2）投标人应当在招标文件要求提交投标文件的截止时间前将投标文件送达投标地点。公开招标项目投标人少于三个，招标人应当依照本办法重新招标。（3）投标人拟在中109、标后将中标项目进行分包的，应当在投标文件中载明。（4）投标人不得相互串通投标报价，不得排挤其它投标人的公平竞争，不得损害招标人或其它投标人的合法权益。（5）投标人不得以低于成本的报价投标，也不得以他人名义投标或者其它方式弄虚作假，骗取中标。3、开标、评标和中标（1）开标由委托招标代理机构主持，项目承办单位参加，在招标文件确定的提交投标文件截止时间的同一时间，招标文件中预先确定的地点，邀请所有投标人参加。（2）评标由招标代理机构依法组建的评标委员会负责。评标委员会由五人以上单数组成，其中技术、经济等方面的专家不得少于成员总数的三分之二。专家应当从事相关领域工作满八年并具有高级职称或具有同等专业水110、平。（3）评标委员会成员应当客观、公正地履行职务，遵守职业道德，对提出的评审意见承担个人责任。（4）中标人确定后，招标人应向其发出中标通知书，并同时将中标结果通知所有未中标投标人。自中标通知发出三十日内，招标人和中标人应按招标文件和投标文件订立书面合同。第七部分 结束语一、社会评价该项目建成后，同时可吸纳直接就业，间接就业人数数千人，能部分解决XX县剩余劳动力的再就业问题，有利于提高民众生活水平，维护社会治安；项目实施后将带动当地及周边地区一批相关行业的发展。项目无论从财务评价还是社会效益角度看，该项目都比较可行。二、风险及对策分析（一）经营风险因素及对策1、原材料供应及价格风险公司原材料稳定111、供应，原材料供应不成问题，故风险较小。2、能源与交通的制约公司的能源消耗主要是电，公司用电从国家电网供应，因此能源供应可以保证；XX县地理位置优越，交通运输方面可以保证。3、服务价格的限制项目服务价格水平取决于供求状况、生产成本、服务质量、服务档次、市场竞争等多种因素，酒店自主定价受到一定制约。建议公司聘请专业的策划公司、旅游管理公司提前介入，提升服务价值最大化，将项目开发风险降至最低。4、融资能力的局限性公司目前所需资金为自筹，目前融资能力尚能满足需要，但要想使酒店快速发展，必须打造多种融资渠道。5、环保因素的限制但公司在生产过程中，不可避免会产生少量的烟尘、噪声等，虽然目前全部符合国家排放112、标准，随着公众环保意识增强，不排除国家可能进一步提高环保标准的可能性，因此将来可能受到国家和地方环保政策、法规一定限制。但是公司非常重视环保，公司将进一步提高环保意识，严格执行国家和地方环保政策、法规等。三、结论本项目选址适当，布局合理，规划方案科学，市场前景广阔，具有高附加值性，符合国家投资政策，销售渠道多样，资金回收有保障，经济效益显著，同时，该项目科学地解决了环保问题，不会造成环境污染，社会效益明显。本项目建成完成后，将成为为“酒店中的劳斯莱斯”，为消费者提供环境优雅、生态健康、星级服务为一体的高档星级生态旅游酒店，成为XX县富有时代意义的标志性建筑群，也必将成为XX县的城市新名片，为XX县城市经济发展与腾飞助一臂之力。综合考虑各方面因素，本项目的提出是必要的，也是可行的。我们郑重承诺，在经营过程中将遵守国家制定的有关政策、法律和地方法规。同时，以市场为导向，不断引进国际先进管理经验和技术，重视技术创新、提高酒店科技含量、发挥后发优势，提高酒店竞争能力，尽心尽力为XX县的经济建设作出应有的贡献，望XX县各级政府给予重视，并予大力支持！