1、SOHU办公休闲娱乐购物酒店商业中心开发项目可行性报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月SOHU办公休闲娱乐购物酒店商业中心开发项目可行性报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月56可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日目录前 言4第1章概况51.1公司名称51.2公司概况51.3 公司法人51.4建设地点51.6开发建设周期61.7投2、资估算及资金筹措61.8项目效益分析61.9 投资方概况6第2章市场分析82.1 徐州市宏观经济分析8地区GDP8城镇居民收入9社会消费品零售总额9旅游情况102.1.5 利用外资112.1.6 私营经济发展112.2 徐州市xx区概况12区域定位132.2.2 交通状况142.2.3 商贸环境142.2.4 自然条件15人文环境152.3 项目区位介绍152.4 徐州商业物业市场分析182.4.1 徐州商业市场概述182.4.2 徐州市商业市场布局222.4.3 商场经营差异化大型商场现状262.4.4 徐州市商业街调研35解放路（帝都大厦树人中学）352.4.5 徐州市在建商业项目推进现状3、37典型项目分析392.8 结论：46第3章项目经营内容483.1项目SWOT分析48项目优势(S)48项目劣势(W)48项目市场机会(O)48项目市场威胁(T)493.2项目整体定位49产品组合49发展理念：49区位定位：50产品定位：503.3项目规划指标50酒店式公寓 62000平方米（A、B幢）50第4章项目开发建设周期51第5章投资估算和资金筹措525.1投资估算525.2资金筹措54第6章效益分析556.1 项目销售收入556.2 项目的投资回收期556.3 项目的税收贡献55第7章结论及建议567.1 结论567.2 建议56前 言项目位于整个xx地块的南侧，紧邻东三环，为整个东4、三环居住带的地理中心。东三环片区近年来晋升为徐州市中高档住宅集结地，随着人居密度的不断增加，商业配套成为了当地居民的第一需求，而升辉、家居乐建材市场仅仅扮演这东三环商圈产业的临时支撑，而项目近26万的商业体量必将成为覆盖整个东三环片区且辐射老城区的区域商业中心。项目分2期开发，总占地约12万平方米，总建筑面积约25万平方米，规划容积率1.88。用地性质为商业用地，使用年限为40年。本项目将建设成融办公、休闲、购物、娱乐为一体的现代化的时尚商业中心。主要建有酒店式公寓、大型百货商场、SHOPPINGMALL、品牌商店、美食广场等主题商业设施。第1章概况1.1公司名称本项目的公司名称为：徐州xx置5、业有限公司。1.2公司概况公司法人：xx注册资本：人民币20141.26万元法定地址：徐州市xx企业类型：有限责任公司经营范围：房地产开发建设、出租、出售；物业管理、停车场管理营业期限：2007年2月14日至2047年2月13日；1.3 公司法人本公司法人为xx。1.4建设地点xxxx项目位于徐州市xx区，紧邻汉文化景区。与xx为邻，周边重要景观资源有汉兵马俑，楚王陵，博物馆等。风景区大规模的绿化，有山有水的地形条件，为项目提供了绝佳的景观。重要的旅游资源也为本案提供重要的商业商机。本项目将建设成融SOHU办公、休闲、娱乐、购物、酒店为一体的现代化的时尚商业中心。主要建有酒店式公寓、百货商场、6、品牌商店、美食广场、主体娱乐园、星级酒店等主题商业设施。1.6开发建设周期本项目计划分2期进行开发，其中1期已于第1年3月开工，预计第4年5月竣工，开发建设期为三年。1.7投资估算及资金筹措项目总投资估算约为14.19亿元，资金来源为银行贷款及自筹资金。徐州xx置业有限公司由上海xx股份有限公司出资组建，已投入开发资金约2亿元，后续将按35%的比例再投入约2.9亿元，其余所需资金的65%通过银行贷款融资，约9亿元。1.8项目效益分析项目经营期内，可获得20%的投资回报，项目在第4年时可以收回全部投资。项目具有较好收益，项目可行。1.9 投资方概况上海xx股份有限公司是经上海市政府批准成立且其股7、票在上海证券交易所上市（1994年2月4日）的股份有限公司。公司原名“上海万象（集团）股份有限公司”，主营业务为商业百货零售业。多年来，公司秉承“诚信、协作、创新、卓越”的企业精神，立足于中国房地产高端市场，凭借先进的开发理念、优异的开发品质、完善的服务管理和独具特色的项目创意，先后成功开发了上海xx湖滨花园、福州xx外滩花园、南京xx滨江新城及昆山xx华东商城等项目，为“xx”品牌赢得了广泛的社会知名度和卓越的美誉度。共有十多个发展至不同阶段的大型商业房地产项目，近1000万平米的项目规划开发面积，已成为中国内地最大的商业地产上市公司。未来，xx股份将以创新、前瞻的商业地产开发经营理念，坚持8、专业化发展战略，凭借雄厚的资金实力、充足的土地储备以及资深的专业团队等竞争优势，创建精品，回报社会。第2章市场分析2.1 徐州市宏观经济分析 地区GDP2009年地区生产总值2390.16亿元，按可比价格计算，比上年增长13.9%，增速分别比一季度、上半年、前三季度提高1.1、0.6和0.4个百分点。其中，第一产业增加值250.56亿元，增长4.7%；第二产业增加值1249.04亿元，增长14.7%；第三产业增加值890.56亿元，增长15.6%。三次产业比例调整为10.552.337.2，第三产业增加值占地区生产总值的比重比上年提高0.6个百分点。人均地区生产总值27514元（按常住人口计算9、），按当年汇率折算突破4000美元，达到4028美元。城市化水平稳步提高，年末全市城市化率达49.1%，比上年提高1.9个百分点。数据来源：2005-2009历年徐州市国民经济和社会发展统计公报 城镇居民收入人民生活水平持续提高。2009年城市居民人均可支配收入18769元，增长10.7%；人均消费性支出11973元，增长11.7%，其中食品支出占消费性支出的比重为34.1%。农村居民人均纯收入6951元，增长11.4%；人均生活消费支出4719元，增长9.3%，其中食品支出占生活消费支出的比重为38.6%。城市百户家庭电话拥有量281部，百户家庭电脑拥有量78台；农村百户家庭电话拥有量24210、部，百户家庭电脑拥有量12台。数据来源：2005-2009历年徐州市国民经济和社会发展统计公报 社会消费品零售总额消费品市场平稳较快增长。2009年实现社会消费品零售总额808.97亿元，比上年增长18.9%。城市消费品零售额510.57亿元，增长19.0%；县及县以下消费品零售额298.39亿元，增长18.8%。批发和零售业零售额679.91亿元,增长19.3%；住宿和餐饮业零售额126.08亿元，增长20.4%。数据来源：2005-2009历年徐州市国民经济和社会发展统计公报从上图可以看出，徐州市社会消费品零售总额呈现逐年上涨的良性发展态势，消费品市场销售增长较快，商品市场交易活跃。 旅游11、情况旅游业蓬勃发展。2009年接待国内游客1790.91万人次，增长16.4%，国内旅游收入183.97亿元，增长21.0%。全年接待境外游客13.92万人次，增长5.3%，其中外国游客10.70万人次，港澳台同胞3.22万人次。国际旅游外汇收入1.32亿美元，增长7.3%。数据来源：昆山统计信息网；从上图可以看出，徐州市旅游人数和旅游收入不断增加，并保持平稳增长的态势。可见，昆山市旅游业正稳步发展。2.1.5 利用外资对外开放取得新成效。全年新批外商投资项目145个，年末三资企业1370家，新增158家；协议注册外资11.10亿美元；实际到账注册外资6.98亿美元，增长19.8%。新签对外承12、包工程劳务合同额1.08亿美元，增长37.1%，完成营业额1.26亿美元，增长53.1%。2.1.6 私营经济发展全市民营经济实现增加值1488.61亿元，比上年增长14.3%，高于GDP增幅0.4个百分点；总量占全市GDP的62.3%，比上年提高1.5个百分点；其中私营个体经济实现增加值1237.33亿元，增长14.5%。年末工商部门登记私营企业5.83万户，增长19.5%，注册资本达844.79亿元，增长39.3%；个体户21.83万户，增长19.7%，注册资金60.42亿元，增长42.9%。根据宏观经济分析可以看出，徐州市国民经济发展迅速，人民生活水平提高较快，商品市场交易活跃，旅游业也13、正稳步发展，在徐州发展商业项目具有良好的发展前景。2.2 徐州市xx区概况本案xx区是徐州市主城区的核心区，全区总面积118平方公里，人口30万人，辖彭城、子房、黄山、骆驼山、翠屏山、大郭庄、大龙湖、潘塘等8个街道办事处、54个社区、18个行政村。xx区为全市政治、文化、交通、金融、商贸和旅游中心。近年来，全区上下紧紧围绕建设“徐州特大城市核心区”的奋斗目标，大力实施“现代服务业主导、城市化推进、和谐社会构建”三大战略，经济和社会各项事业又好又快的发展，连续五年在徐州市综合经济考核中荣获一等奖，先后荣获“全国社会治安综合治理先进集体”、“全国社区卫生服务先进区”以及省“科技进步先进区”等36项14、国家和省级荣誉称号。 区域定位xx区是全市承担“一城双核”两个方面发展任务的唯一主城区，处于徐州特大城市向东、向东南发展的主导方向上。随着新城市规划的实施以及徐州新城的建设，特别是连接徐州新老城区的“黄金走廊”和平路东延以及新城一号路等工程的实施，城区东部和东南部的广阔空间必将成为徐州新一轮跨越式发展的主战场和重要增长极。目前，香港恒基兆业、香港xx、上海绿地、中铁地产等一批城市运营龙头企业已率先抢滩，奏响了徐州新一轮城市化的“东进序曲”。2.2.2 交通状况xx区西揽老城区，东跨50平方公里的徐州新城，辖区内既有以淮海路和中山路地区为代表的城市旅游商业文化服务中心，又有建设中的以徐州新城为代15、表的行政、商务中心，京沪、陇海铁路以及京福、连霍高速公路分别在此交汇，与建设中的京沪高速铁路徐州新客站毗邻，距国家民航干线机场观音机场仅有20公里。2.2.3 商贸环境xx区是传统的商贸大区、强区，也是徐州现代服务业发展的示范先导区。目前，美国沃尔玛、GMS、印尼力宝集团等一批世界500强企业以及国美电器、苏宁电器等区域总部相继入驻；被誉为“千古繁华地，徐州不夜城”的户部山城已有汉王府等800余家知名商业企业入驻，成为徐州发展晚间经济、都市休闲经济的新靓点。中山南路IT产业一条街、彭城南路步行街、xx汽车销售长廊等特色街区形成规模，总建筑面积72万平方米的淮海综合物流园区首批进入“江苏省十二家16、重点物流基地”。占地10.3平方公里的新城产业园区，重点发展总部经济园、高科技研发基地等现代服务业项目。目前，已有苏宁物流、南京医药物流、江苏交广、王朝御马葡萄酒等基地型项目入驻。此外，辖区拥有帝都大厦、泛亚大厦、天成国贸中心等大型写字楼和商务楼宇50万平方米，在建和即将建设的新城中央活力区、中央国际广场、xx步行街等商业面积近150万平方米，发展商务、金融、总部经济等现代服务业载体丰富。2.2.4 自然条件xx区因风景秀丽的xx山而得名，辖区水脉纵横，美丽的黄河故道穿区而过，奎河、三八河贯穿辖区中部，被誉为徐州新城“绿肺”的大龙湖及顺堤河景观带，将成为展示徐州新城形象的窗口。xx山、子房山、17、狮子山、拖龙山等绿树成荫，风光怡人，自然山水之间地势平坦，是典型的山水园林城区，是投资兴业的风水宝地。 人文环境xx区文化古迹丰富，尤其以汇集徐州两汉文化精髓而闻名。拥有集“汉代三绝”汉兵马俑、汉墓、汉画像石为一体的汉文化景区，荣获全国首个“中国环境艺术示范工程”称号，并被评为国家4A级景区，成为全市旅游文化的金字招牌，正在努力打造成为全国汉文化旅游中心。辖区内还有项羽戏马台、北魏大石佛、放鹤亭、显红岛、乾隆行宫、李可染故居、户部山古民居等名胜古迹，具有深厚的文化底蕴和鲜明的城区特色。此外，xx区拥有丰富的科教文体资源，徐州师范大学、徐州医学院、工程兵指挥学院等全市60%的科研机构、大专院校座18、落在我区，为经济发展提供有力的人力资源和智力支持。2.3 项目区位介绍本项目位于徐州市xx区，紧邻汉文化景区。与xx为邻，周边重要景观资源有汉兵马俑，楚王陵，博物馆等。风景区大规模的绿化，有山有水的地形条件，为项目提供了绝佳的景观。重要的旅游资源也为本案提供重要的商业商机。东三环片区位于新老城区之间，起到连接体的作用，为徐州市目前人居最为集中的区域之一，常驻居民近40万人，自绿地世纪城、东方美地、xxxx等大盘入驻，已成为徐州中高端住宅集中区。本案本项目建筑总面积达26万多平方米，是徐州首座全天候、一站式城市综合体。业态类型丰富齐备，涵盖时尚shoppingMALL、菁英公寓、摩登商业街以及配19、套的连锁超商（大润发）、xx百货、健身中心等。作为国际上先进的商业模式，xxcosmo的定位参照国际标准，无论从建筑排布、商业定位，还是经营业态、内部空间营造、车位配备等方面，都充分体现了当今商业的最高表现形式。该项目建成后将成为徐州市首席大型购物中心，徐州市东部商业大都会，将引领徐州市商业发展新潮流，极大地提升徐州市商业发展水平。徐州xx广场效果图2.4 徐州商业物业市场分析2.4.1 徐州商业市场概述自古徐州战事多，作为兵家重地之徐州，如今，已成为中外商界巨头力争进驻并大显身手之地，古老的土地上，现代化商贸都市的氛围逐显浓郁。纵观徐州商业，徐州百货大楼独霸徐州之势已彻底改变，商业的多业态、20、多元化、专业化趋势在徐州已成主流。A、超市品牌化法国家乐福、泰国易初莲花、上海农工商、上海大福源、深圳新一佳、南京苏果等中外著名超市纷纷进驻徐州，短短几年内开设了近10家超市，超市第一品牌沃尔玛则业已选好了地块，已待进驻，徐州市场超市的品牌化格局基本形成。B、购物广场（百货）升级化2002年底，浙江知名民企中国星星集团投资建设金地商都项目，建成营业的一期工程10.5万平方米，在江苏零售业中单体规模居第一位。2003年5月1日，南京金陵饭店购物中心在金地商都附近的盛佳大厦一至五层，开设了首家精品百货店，迈出了对外扩张、连锁化经营的第一步，也成为第一家到徐州投资的外地知名百货企业。2003年7月，21、南京金鹰国际购物集团整体接收了尚未竣工的“徐州国际商厦”项目，将其改造为建筑面积达7万多平方米的“徐州金鹰国际购物中心”，徐州金鹰比金鹰南京总店还大2万平方米。2004年10月，南京中央商场股份有限公司成功重组徐州市百货大楼股份有限公司，并对旧楼进行改造升级，中央百大也登陆成功。2005年4月，国内百货业巨头北京王府井东安集团有限公司把进军江苏，第一站即为徐州，对华联商厦进行重组，打造为全新的“徐州王府井百货”。2006年5月，百货业丰洋百货在富景广场正式开业，并引进了部分国内外一线品牌。金地、金陵、金鹰、中央百大、王府井、丰洋百货等的四年攻略，徐州大型购物中心的升级即告完成。C、业态多元化格22、局出现由于商业市场的分工细化，徐州商业的业态多元格局业已出现并逐渐完善。徐州中心城区主要商业形态（正在营业）：大型百货金鹰购物中心彭城广场店金地百货彭城广场店中央百大彭城广场店金陵购物中心彭城广场店丰洋百货彭城广场店王府井淮海东路店华美商厦淮海西路店友谊商场淮海西路店大型超市家乐福超市彭城广场店新一佳（2家）西关店、淮西店易初莲花矿大店大福源建国西路店农工商复兴北与二环交汇店专业市场建材市场升辉装饰城xx店新世纪建材城xx店唯美家居建材城xx店家电商场五星电器（4家）矿大店、华美商厦店、淮西店、白云店苏宁电器（2家）欧洲广场店、朝阳市场店永乐电器（2家）金地商都店、朝阳市场店国美电器（1家）泛23、亚大厦店家具市场红星美凯龙复兴北路店江苏家具城复兴北路店IT电脑市场海云电脑城彭城路店商业步行街户部山商业步行街彭城路店D、专业化商场（市场）逐步形成专业的道路是分两步走来进行的：首先是xx的专业化市场的云集，众汽车品牌4S店、装饰城、食品城、建材城、家具城、物资市场纷纷绕围集xx，使xx进而形成徐州一个专业化市场类型的商圈业，xx专业化市场领头羊地位也基本确立。其次，由于中心城区超市品牌化、购物广场升级化的格局形成后，竞争激烈，新上的商业项目另辟蹊径，避其锋芒，走上了专业化商场的道路。于是，徐州礼品城、春天时尚服装批发城、新天地儿童城各种专业化商场也应运而生。由于各商家在经营上业态的多元化、24、竞争的激烈化，在未来市场上，专业化为商家经营发展的主流发展趋势。2.4.2 徐州市商业市场布局商业的发展往往是与区域及地理位置密切相关的，同样，由于徐州商业历史发展的原因，徐州的商业竞争也逐渐显现商圈化竞争模式。从当前徐州市商业地理特征及未来的发展动向来看，商圈可以分为彭城广场商务圈、淮海广场商务圈、人民广场商务圈、xx商圈、南区商圈等几大商圈。彭城广场商圈本案淮海广场商圈人民广场商圈南区商圈xx商圈城区核心商圈彭城广场商圈以彭城广场中山北路、淮海路、彭城路为核心，主力商家众多，金鹰、金地、金陵、金鹰、中央百大、王府井、家乐福、新一佳、永乐等，还有才开业的中央时尚大道、国美电器等。彭城广场商圈25、处于徐州市中心区，由于这一区域是徐州的经济文化核心地，区内各种生活配套设施齐全。在商业上，现代百货、综合超市、专卖店等成为主流业态，区域的商业经营成熟度、管理水平、消费档次以及购物的便利性使得该区域已成就该商圈为核心商圈的霸主地位。成熟型区域商圈淮海广场商圈以白云、蓝天为主力商家，商业市场如朝阳市场，宣武市场为辅助，周边沿街商铺为补充的商业形态。淮海广场商务圈位于徐州市中心区与东区的交汇处，火车东站西侧，该区域内配套设施齐备，交通便利，业态相对成熟。由于汽车站、火车站齐聚此地，人流量相对较大，但管理难度亦相对较大，故该商圈未来道路基本上会走上中低档商品业态或商业市场的道路。城区发展型商圈人民广26、场商圈以华美商厦、友谊商场、新一佳、百惠家美时等为核心主力商家，周边街铺为辅助的发展型商圈。人民广场商圈位于徐州市西区，该区域位于老城区之上，很早就形成了比较成熟的居民小区和比较成熟的商务中心。但近年来，由于该区域已有主力商家在商品档次上、经营规模上、管理水平、购物环境等诸方面均远远落后于彭城广场商圈，商业地位有渐显没落。不过随着徐州城市化发展速度加快及其房地产开发也在不断加速，特别是近两年徐州中高档商品房用地拍卖均在西区，未来几年，徐州西区将成为中高档商品房开发的主战场。西区现在的社区主力仍为经济适用房类型的老型社区，随着诸多新开发项目的出现，西区居住社区也将向新型社区转变，西区居住人口将大27、增。城效结合地专业型商圈xx商圈众汽车品牌4S店、装饰城、食品城、建材城、家具城、物资市场围集xx，形成了徐州特有的专业型商圈。该商圈是道路拉动的商圈，由于三环路连接市区各主干道，交通通达性好，而且由于属城郊结合部，适合于建大型专业市场，众多专业市场的建成和投入运营，xx专业型商圈地位业已确立。城区潜力型商圈南区商圈以开业的易初莲花为核心，刚开业的五星电器以及在建的汉雅假日生活广场、矿大商务中心，正在悄悄的改变南区商业形态。南区商务圈位于徐州市南区，这里大学林立，自然环境优美，配套设施也正进一步完善，由于泉山美墅、文华园、泰山城市花园、永嘉太阳城、芙蓉园、南山庭院、汉府雅园等众房地产项目的开发28、，人气渐足，该区域的商圈发展也蕴藏着一股潜力。升辉装饰城淮海汽配城唯美家居建材城淮海食品城汽车4S店白云商厦蓝天商场宣武市场朝阳市场易初莲花五星电器汉府假日广场矿大商务中心金鹰、金地金陵、中央百大王府井、富景百货家乐福、新一佳、永乐、国美新一佳华美商厦友谊商场百惠家美时潜力型商圈发展型商圈城区核心商圈成熟型区域商圈城效结合地专业型商圈2.4.3 商场经营差异化大型商场现状徐州缺乏专业性规模性的商业存在；商业定位除个别外也比较低档次，同时市场招商程度普遍不理想，我们看到这些商场自身经营都存在着各方面的问题。老字号商场的经营方式与现代商业经营规律严重相背离，楼层分布、商品组合、价值实现等都与现代商29、业、消费存在较大的差异，虽然像供销穿戴城、华美商厦这样的老商场所拥有的一大批固定消费者并不计较商场装修、购物环境等，但市场全方位的竞争亦使其前景堪忧。另一批新开业的商场，其经营管理及内部结构等方面都大同小异，必须面临调整和长时间的市场培育。像金地商都自开业以来从市场的角度在不停的进行着内部布局和管理调整。无论新与老，朝着现代消费者的消费要求靠拢将是必行之路，了解消费者的消费需求、消费习惯、消费态度、消费爱好，投其所好，采取相应的市场策略，找准市场定位，对相应的环节采取相应的对策，形成特色化、差异化的经营，其市场前景是巨大的。调查项目：案名徐州中央百货大楼位置彭城广场南面积每层3000共150030、0多商业经营管理公司南京中央商场出租率90%以上档次中高档业 种租 金1F珠宝首饰、化妆品 部分促销场地扣点20%2F淑女装、女性内衣、饰品、男女皮鞋扣点25%左右3F职业女装、时尚女装扣点25%左右4F男装扣点25%左右5F床用家居扣点20%左右6F健身器材等扣点5-10%经营状况处于商业中心区，南京中央百货进驻管理之后，经营状况良好案名金鹰国际购物中心位置彭城广场北面积每层12000共约71000商业经营管理公司南京金鹰出租率90%档次高档业 种租 金-1F车库1F珠宝首饰、化妆品、女鞋、皮具，肯德基、必胜客扣点20%左右，肯德基、必胜客不祥2F职业女装、女士服饰扣点25-30%3F休闲服31、饰、少淑女装、女性内衣、西餐厅扣点25-30%4F精品男装、男士皮鞋扣点25-30%5F家用小电器、床用家居扣点5-20%经营状况处于商业繁华区，金鹰的品牌与管理使其经营状况良好案名金地商都位置中山北路、金鹰北面积占地2万共约10万商业经营管理公司金地出租率90%以上档次中高档业 种租 金-2 F停车场-1F家乐福超市1F化妆品、童装、鞋类、珠宝首饰、皮具扣点15-25%（产品有差异）2F服装3F永乐电器、博酷书城4F金海马家具经营状况目前徐州面积最大的中高档购物中心，经营状况较好案名百富时尚位置夹河街东口面积没层4000共8000商业经营管理公司百富时尚出租率40%档次中档业 种租 金-1F32、停车场1F快餐、服饰、鞋类、家纺100-150元/月2F休闲服饰50元/月经营状况人流量较少，经营状况不好 案名古彭购物中心位置彭城广场西靠淮海路面积占地4000共22000商业经营管理公司南京新百出租率90%档次中档业 种租 金1F鞋类、皮具、化妆品品牌进驻实行扣点5-25%，经营户租赁200-250元/月2F女装、羽绒服、布匹3F男装、自行车4F针织、儿童娱乐5F家具6F家具经营状况该商场位置较好，人流量大，是徐州较早的商场，因布局、管理较落后等问题经营状况一般。案名供销穿戴城位置淮海东路54号面积每层2000共6000商业经营管理公司自身管理出租率90%档次中档业 种租 金1F针织、女鞋33、200-300原/月2F女装、职业装、休闲装、床上用品3F男装皮衣等经营状况该商场是徐州较早的商场，功能划分等不尽合理，几经改制之后，由于其位置的优越性，经营状况良好。案名友谊商场位置淮海西路面积占地3500共11000商业经营管理公司自身管理出租率75%档次中低档业 种租 金1F鞋类、化妆品、珠宝、烟酒180元/月2F男装3F女性休闲服饰4F女装经营状况装修陈旧、布局落后、产品档次较低经营状况一般案名华美商厦位置淮海西路面积占地3000共15000商业经营管理公司自身出租率90%档次中低档业 种租 金-1F鞋类50元/月1F化妆品、珠宝120-180元/月2F女装80-110元/月3F男装434、F五星电器35元/月5F五星电器经营状况该商场是较早的商场，硬件、布局较落后但五星电器的加入，及其位置的优越性，其经营状况较好案名白云购物中心位置复兴北路，东站广场对面面积占地7700共48000商业经营管理公司自身管理出租率90%档次中档业 种租 金-1F烟酒食品超市扣点20-25%1F鞋类、化妆品、珠宝首饰、皮具、钟表2F男装3F女装4F针织床上用品5F五星电器扣点5%左右6F家电经营状况位于火车站附近，人流量较大，因管理落后经营状况一般案名蓝天大楼位置复兴北路、东站广场南面积占地4000共20000商业经营管理公司自身管理出租率65%档次中低档业 种租 金1F烟酒食品、皮鞋、黄金珠宝、化35、妆品扣点20-25%2F女装、羽绒服3F男装、羊毛衫4F电器扣点5-10%5 F电动车、自行车经营状况管理落后，经营状况一般案名欧洲商城位置淮海路、西安路交叉面积占地6000共30000商业经营管理公司出租率60%档次业 态租 金1F2F已进驻苏宁电器，其它为铺面式店铺，业种较杂乱有体育用品、网吧、快餐店、服饰等70-150元/月3F办公25-35元/月4F经营状况该项目由于开发之初定位不准确导致后期经营状况不佳。2.4.4 徐州市商业街调研淮海路1）古城大厦广济桥服装类40家，平均面积50平方米；通讯类26家，150-5平方米不等；鞋类14家，平均面积40平方米；眼睛店3家，银行2家，大商场36、（王府井、丰洋百货、供销大厦、百大、金鹰）大概租金范围：财富大厦-古彭广场200-300元/平方米，古彭广场-同济桥150-250元/平方米。此路段属徐州市内主干道，也是商业最繁华路段 ，主要以服装，通讯，鞋帽为主，平均租金250元/平方。2）人民广场至淮西客运站 此路段地处淮海西路，二环西路以西，东至金港大酒店，西至淮西客运站，是西部主干道，但由于其路段已处二环路以西，加上其周边物业形态（小区年龄老化，兼有尚未改造的农村群落，暂无大而新的社区）的影响，其约120家店铺中，商业形态并无规划，经营五花八门，主要还是以工程机械、摩托经销、五金电料为主，兼有烟酒店、食品店、美发中心、小超市、话吧等，37、无突出特色。总体竞争力较差，平均租金仅50元/平方米。解放路（帝都大厦树人中学）解放路，连接和平路、建国路、淮海路，是通往北区、南区的一条要道，人流量较大，主要以服装、餐饮、摄影社为主，虽然此处地段人流较佳，但其经营业态并无突出其特色，服装品牌档次较低，没有能够吸引人眼球的亮点，餐饮业也只有路同仁居较红火，总体来讲，此街的商业经营有些没落。名称店铺个数面积区间（）服装3230-100餐饮13100-100摄影1140-300银行813-60鞋帽5医院3烟酒店2家纺市场25000-8000其他29租金平均在70-150元/平方米建国路（财富广场龙卷风）名称店铺个数面积区间（）饮食酒店1150-338、000银行11自行车电动车4030-300防盗门1713-60保险公司2家纺430-80农贸市场2宠物、文化市场3写字楼2书店5洗浴中心1学校1医院1邮票公司1酒吧1200济生堂药店160家装厨卫2315-40其他1510-20约140家店铺中，业态以自行车电动车、防盗门、银行、餐饮为主体，由于建国路商业业态经营特色性较强，当前整经营情况较好。2.4.5 徐州市在建商业项目推进现状今年以来徐州市房地产市场总体保持了较为稳定的发展趋势。一方面，由于挂牌出让建设用地供应量的快速增长，促使商业和住房供应量大幅上升，另一方面，由于总体价格不断上升，减少了一部分市场有效需求，从而开始造成一部分住宅销售压39、力。本阶段房地产运行的特征为，房地产投资快速增加，可售商业及住房供应量大幅度增加，均价小幅度上升，住宅销售速度相对放缓，市场进入稳定发展期。但从已建、新建、在建商业房地产项目的情况来看，很少存在长时间滞销的情况的商业项目。.1 在售楼盘徐州的商业项目（包含商住）在售楼盘较多， 2006年主要在售的楼盘有富景广场、财富广场、恒石大厦、中心时尚大道、展邦鞋都、金地国际2期、慧谷阳光花园、财富贵邦、帝都大厦、财富大厦、恒茂国际、景染名居、金月精英部落、颖都城市花园、户部商都等等。.2 未来竞争根据正常的进度，预计本项目推出时，市场中主要的在售楼盘有：金地国际2期、时代广场、恒茂国际、汉府假日广场、汇40、源置地广场、苏豪时代广场等等。项目名位置商业规模金地国际2期彭城广场1-6层为商业，约18000时代广场民主南路1-3层为商业，约10000恒茂国际西安北路1-4层为商业，约14000汉府假日广场北京路1-3层的商业街，约30000汇源置地广场解放北路1-4层为商业，约10000苏豪时代广场淮海西路1-4层为商业，约15000 典型项目分析2.4.6.1 产品分析 项目概况项目名称商业建筑面积发展商户部商都（礼品城）7000徐州天成房地产开发有限公司春天时尚8000南通爱东徐州分公司贵邦财富27000徐州贵邦房地产开发有限公司中心时尚大道13000徐州宜商万利市场有限公司富景广场18800香港41、伟利房地产发展有限公司恒茂国际14000徐州金茂房地产开发有限公司汉府假日广场30000鸿泰房地产开发有限公司新天地国际儿童城15600徐州华宇投资发展公司目前市区商业房地产项目建筑面积5万平方米以上的大型的商业房地产项目较少。 建筑形态项目名称建筑形态户部商都（礼品城）高层写字楼：14层是商铺，5楼以上为写字楼春天时尚单体商住楼：14楼是商铺、5楼是办公室贵邦财富高层商住楼：15楼是商铺，618楼是办公公寓富景广场商业单体建筑：1-5层用于销售；6层只包租汉府假日广场大型社区中的商业步行街恒茂国际高层写字楼：1-4层为商业，5楼以上为写字楼新天地国际儿童城商业单体建筑：13层销售，4、5层出42、租帝都大厦高层写字楼：1层为商业，其余为写字楼从建筑形态来看,徐州市区目前在售商业物业项目主要为两种形式：高层裙楼式商业与商业单体建筑。高层裙楼式商业大部分均为集中卖场式商业形式，除汉府假日广场为商业步行街外，高层裙楼式商业街形式尚不多见，高层裙楼式商业街在市场上还拥有一定的市场差异化空间。 位置与户数项目名称位置商铺套数户部商都（礼品城）建国路解放路交叉口。396春天时尚解放南路137#460贵邦财富青年路与中山路交叉口523新天地国际儿童城黄河东路45#600中心时尚大道彭城广场400富景广场彭城广场东1800现在售项目中，重点在售商业项目位置都比较集中，大部分均分布在彭城广场周围，外部配43、套齐全、交通便利、商贸氛围浓厚为商业物业开发的前提。 位置与户数项目名称停车位情况户部商都（礼品城）地下停车位，约40个春天时尚地下停车位，40-50个贵邦财富主要为地下停车场汉府假日广场少量地面停车位，主要为地下停车场新天地国际儿童城少量地面停车位，主要为地下停车场中心时尚大道靠周边项目解决停车问题富景广场主要为地下停车场当前在售重点项目的停车位配置情况相对而言都不太理想，部分项目仅提供少量车位，部分虽提供地下停车场，但地面停车位相当有限，如何合理的解决停车配套或权衡地下、地面位数量上还有很多改进空间。 得铺率项目名称得铺率户部商都（礼品城）1F：64%；2-4F：51%-52%春天时尚1F44、：51.07%；2-3F：45.06%；4F：43.07%贵邦财富1F：43.5%；2F：47.3%；3-5F：43.7%新天地国际儿童城52%中心时尚大道55.06%富景广场1F：51%；2-6F：45%从样本分析来看，当前徐州在售项目中，大部分项目的得铺率均为50%左右或以下，得铺率超过55%的商铺从实用性角度来看，在市场上便颇具竞争力了。 商铺面积项目名称临街1F内主力铺2F主力铺3F主力铺户部商都（礼品城）601510-2010-20春天时尚65151010贵邦财富600（仅一个铺）2010-1510-15新天地国际儿童城70151010汉府假日广场120-20050富景广场60左右145、61010从初步市场分析来看：处于优势地段的商业项目的临街商铺的铺位面积大多控制在60-70左右，1F内铺的主力铺一般控制在15-20左右。由于大部商业项目的1F销售压力小，故1F商铺划分上面积反而较大，而2楼以上商铺由于销售压力加大，为刺激投资，将商铺面积划分趋小化。2.4.6.2 价格分析项目名称价格特点户部商都（礼品城）主力总价10万。 其中： 沿街：3.3万/ 1F：2.6万/； 2F：0.91万/；3F：0.8万/； 4F：0.6万/春天时尚主力总价10万。 其中：沿街：2万/ 1F：1.5万/； 2F：1.1万/；3F：0.9万/； 4F：0.6万/贵邦财富主力总价20万。 其中：46、沿街：3.5万/ 1F：3万/； 2F：1.7万/；3F：1.3万/；4F：1万/；5F：0.8万/新天地国际儿童城主力总价18万 。 其中：沿街：2.5万/ 1F：1.6万/；2F：1.4万/；3F：0.6万/汉府假日广场1F：1.0万/,1-3F复式铺：6000元/富景广场主力总价15-20万。 其中：沿街6万/ -1F:1.6万；1F：4万/； 2F：3万/；3F：1.5万/； 4F：1.3万/；5F：1万/帝都大厦1层均价4万/ 通过调查发现可以看出，各在售项目的主力总价大都在10-20万，但各在售项目临街商铺与其一楼整体均价差异性则较大，临街铺的价格旗帜作用在大多在售项目中均表现得较47、为明显。在临街面较广的项目中，1层、2层整体均价的差异性较大，如户部商都、富景广场；在临街面相对较窄的项目中，1层、2层整体均价的差异性则较小，如新天地儿童城、春天时尚；相对而言，各重点在售商项目的2-4层或以上则各楼层的价差相对弱化。2.8 结论：1、从总量上看，徐州市商业地产项目较之以前近期会有一个增量，但增量不太大，市场整体绝对竞争形势不会显现得很严峻；2、当前商业项目的上市均非以规模制衡市场，而是以特色化或差导化面市；3、产品的形态整体也略显单一，特色化的商业产品形态将在市场上颇具吸引力。总之，本项目将定位为区域商业中心，其中包括仓储平价超市、影城、百货精品步行街、精品家居广场及餐饮娱48、乐广场等物种物业形态，提倡“一站式消费“，因此项目设计为全封闭商场+步行街的模式，希望吃喝玩乐用各种需求都能一应满足消费者。 同时，为了配套周边多个中高档住宅楼盘，项目选择以引领时尚的中高档商品为主的消费模式，并引入大型仓储平价超市吸引人气，经营内容比较丰富，能够最大程度满足周边人流的各种需求，引领消费者 “现代都市生活”的方向。无论是购物、约会、等待，还是用餐、亲子，都会成为人们感受现代生活情趣的场所。第3章项目经营内容3.1项目SWOT分析 项目优势(S)1、紧邻汉文化风景区、楚王陵绝版地块，区位优势异常明显；2、项目定位高端，且引进高档的品牌，提升区域商业品味；3、毗邻景区，风景优美，购49、物与旅游一站式；4、道路出行状况较好，公交路线发达；5、周边有成熟的中高档小区，如绿地世纪城、东方美地、xxxx等大盘；6、开发商具有品牌优势，具有大体量、优质商业运营的经验；7、大润发超市已提前签约入住。 项目劣势(W)1、离徐州市中心有一定距离，周边尚未形成成熟的商业氛围；2、商业氛围的培育需要一定得时间；3、附近有货运铁路专线，形成一定噪音问题，但过往列车每天的次数有限。 项目市场机会(O)1、徐州城市发展较快，房地产发展潜力较大，尤其是近年商业飞速发展；2、目前xxxx等大盘均有入住，且楼盘销售良好，价格一路看涨，需求旺盛，随着居民入住的增加，将给项目带来旺盛的人气；3、项目位于徐州东50、部城市核心区域，通过城市主干道与主城区相连，确定为城市发展的重心；4、城市缺少大型的居住社区和集购物、休闲、娱乐为一体的购物中心；5、项目紧邻汉文化景区，为徐州汉文化旅游集散地，游客如织，目前周边住宅和商业等配套设施较为缺乏。 项目市场威胁(T)项目临近瑞龙广场，随着周边商业配套的成熟，会分流一定的消费人群；3.2项目整体定位 产品组合酒店式公寓+百货商场+仓储式购物超市+商业街 发展理念：改变传统购物习惯和模式，定位逛街、休闲、娱乐、餐饮、一站式购物中心 ，打造成为高档、时尚、休闲、精品商业中心；开创全新商业形态与商业文化模式。 区位定位：徐州市东部区域商业中心 产品定位：全新商业形态，设计51、风格、商业氛围表现高档化、精品化，充分尊重自然因素，结合紧邻汉文化景区的特点，突出区位文化氛围，体现出区域性、文化性、生态性、科技性、以及资源利用的节约性。3.3项目规划指标规划区用地u 总用地面积：120,681平方米u 总建筑面积：242,800平方米 ，其中：一期：150,000平方米 超市 63000平方米 商业内街 25000平方米 酒店式公寓 62000平方米（A、B幢）二期：92,800平方米 商场 24900平方米 西侧商业街 9850平方米 酒店式公寓 19500平方米 商业外街 38550平方米u 建筑密度：40u 容积率：1.88u 绿地率：20 u 建筑层数：地上22层52、，地下1层第4章项目开发建设周期本项目分2期开发。其中，一期建设有超市、酒店式公寓A、B幢及部分商业内街，建设面积约15万平方。项目已于2009年11月开始前期施工准备，预计第4年5月竣工，开发建设期为三年。第5章投资估算和资金筹措5.1投资估算项目总投资估算为141908万元，其中：总土地成本为22130万元；总开发建设成本为119778万元；附表：投资估算表地块F东地块合计功能类型超市公寓式办公室外商业街室内商业街西侧商业商场销售收入总建筑面积60000 91800 27000 22000 12000 30000 242800 预计单价(或租赁）6132 10000 18000 1800053、 18000 4216 预计项目收入36792 91800 48600 39600 21600 12647 251039 项目分地块收入小计36792 91800 48600 39600 21600 12647 251039 土地指标土地面积120681 120681 土地(亩)181 181 土地成本地价5742 7428 2762 2370 1094 2734 22130 单位土地成本(万/亩)122 楼面地价(元/平方米)957 809 1023 1077 911 911 建安成本及相关费用预计建安成本(元/平方米)3000 4200 4300 4300 4300 4420 根据土地合同54、所约定的建筑面积60000 91800 27000 22000 12000 30000 242800 总房屋建设成本18000 38556 11610 9460 5160 13260 96046 小计18000 38556 11610 9460 5160 13260 96046 开发间接费用1104 2754 1458 1188 648 379 7531 借款利息4003 6125 1801 1468 801 2002 16200 开发成本小计23107 47435 14869 12116 6609 15641 119777 土地及开发成本合计28849 54863 17631 14486 755、702 18375 141908 相关税费管理费用736 1836 972 792 432 253 5021 财务费用184 459 243 198 108 63 1255 销售费用1840 4590 2430 1980 1080 632 12552 营业税金及附加1875 4677 2476 2018 1101 644 12790 小计4634 11562 6121 4988 2721 1593 31618 地块税费小计4634 11562 6121 4988 2721 1593 31618 土地增值税0 9269 7491 4189 20949 税费合计4634 11562 15391 156、2478 6910 1593 52568 盈利税前利润-25374 15578 12636 6988 -56564 所得税-6344 3895 3159 1747 -14141 税后利润-19031 11684 9477 5241 -42423 毛利率-40%64%63%64%-43%税前销售利润率(%)-28%32%32%32%-23%税后销售利润率(%)-21%24%24%24%-17%5.2资金筹措本项目资金主要来源为企业自筹资金及银行贷款。国家建设项目资本金制度的规定，项目公司自有资金必须达到项目总投资35%以上。从投资分析表可知，项目总投资约14.19亿元，即本项目公司自筹资金应在457、.96亿元以上。徐州xx置业有限公司由上海xx股份有限公司全资组建，拥有雄厚资金技术实力，为确保项目顺利实施，降低开发成本，集团公司已经投入了2.01亿元的自由资金，不足部分由集团公司追加投入；剩余开发所需资金的约65%部分通过银行贷款融资，约9亿元。第6章效益分析6.1 项目销售收入根据项目规划指标的初步建议和各物业的价格定位，预计项目的销售及租赁收入为25.10亿元。6.2 项目的投资回收期项目总投资为14.19亿元，税后利润率达17%。根据项目销售回款计划,则总投资需要3年时间即可收回。6.3 项目的税收贡献在项目开发销售周期内，可缴纳契税859万元，营业税及附加12790万元，土地增值58、税20949万元，合计为34598万元，说明项目具有较好的社会效益。第7章结论及建议7.1 结论通过项目评估及财务分析，可知：市场分析，项目所在区域发展商业项目有着良好的发展趋势，项目可行；财务分析， 税前投资收益率为23%：项目投资回收期为3年，因此，项目具有较好的投资收益，项目可行。综合而言，本项目的收益率较高，有较强的赢利和贷款偿还能力，且项目盈亏平衡点较低，有较高抗风险能力。7.2 建议项目对建安成本较为敏感，应合理控制成本，提高项目收益；建筑工程不可预见因素很多，工期、质量、成本、原材料供应等都会影响到项目总体目标的实现，因此在工程实施过程中，要加强施工管理，制定好材料采购供应计划，落实资金供应计划，以确保项目的顺利进行。本项目有一定规模，且容积率较低，为提高项目产品品质创造了一定条件，区域内将有一定的竞争力。为确保项目的成功开发，必须在每个环节上精雕细刻，一丝不苟，特别是要对市场动态、客户需求非常熟悉，时刻以市场需求为核心，以销定产，在需求、成本和利润之间找到最佳平衡，合理安排开发节奏，以实现项目的利润最大化。