1、大学科技园研发中心新材料孵化器项目可研报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月XX项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月58可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日 目录第一章 项目可研报告摘要1第二章 项目建设及运营主体情况42.1项目建设主体单位42.2项目运营主体单位4第三章 项目区位、建设条件、规模及规划设计63.12、项目区位63.2建设条件73.3项目规模73.4规划设计8第四章 项目实施的必要性和重大意义94.1新材料产业前景94.2新材料发展方向104.3新材料未来发展的趋势104.4我国新材料产业发展面临的主要问题114.5武汉及东湖新技术开发区发展新材料产业的优势134.6项目建设的必要性144.7项目建设的重大意义16第五章 项目发展思路、定位及招商、运营管理手段205.1项目发展思路205.2项目功能定位205.3招商手段215.4项目运营管理手段23第六章 项目建设内容及实施进度266.1建设内容及功能266.2项目实施进度27第七章 项目经济效益分析及资金筹措287.1项目投资估算287.3、2项目投资收益307.3资金筹措327.4财务效益分析327.5社会效益评价337.6项目风险分析34第八章 研究结论与建议368.1结论368.2建议36附表3843第一章 项目可研报告摘要“XXX大学科技园研发中心二期二标段新材料孵化器项目”是由XXX大学科技园股份有限公司投资建设的以促进新材料产业科技创新孵化、成果转化应用，打造新材料产业相关企业与研发机构聚集的产业基地，项目建设完成后并负责运营。新材料产业是国家“十二五”重点培育和发展的七大战略性新兴产业之一，新材料的应用渗透到社会的各个领域，在国民经济发展中的地位日益凸显，新材料是已成为支撑其他产业发展的基础，是带动传统产业升级的革命4、性力量，是其他六大战略性新兴产业发展的支撑和保障，加快中国特色新型工业化道路的发展具有重要意义，也是转变经济增长模式，走可持续发展的重要举措。“XXX大学科技园研发中心二期二标段新材料孵化器项目”以科学发展观为指导，依托武汉东湖新技术开发区的科技、人才、政策、产业集群等综合优势，以技术创新为基础，通过模式创新和机制创新，建立以企业为主体、市场为导向、政产学研用相结合的科技创新服务体系，聚集一批创新能力突出的创新型中小企业，重点培育和引进一批行业领军企业，打造特色鲜明、持续创新能力强、引领带动作用显著的新材产业领域企业，推动东湖新技术开发区新材料产业集聚发展，使东湖新技术开发区成为湖北省乃至全国5、新材料产业创新和发展高地。“XXX大学科技园研发中心二期二标段新材料孵化器项目” 位于-，-以西的XXX大学科技园内。本研发中心二期整体规划用地面积39038.2 m2，计容建筑面积91450.4 m2，容积率2.4，建筑密度25%，分两个标段建设，一标段的已经建设完成，本次计划建设的二期二标段规划净用地面积14866m2，地上建筑面积62438 m2，地下室建筑面积16835 m2。建设内容：新材料产业研发、孵化服务基础设施和科技创新公共服务平台，可以完成新材料的研发、技术成果转化及应用服务。主要有A型、B型、C型的低层、多层和高层的建筑组成，计容建筑面积 62438m2，地下室建筑面积166、835 m2。可以完成新材料的研发、技术成果转化及应用服务。项目总投资24221万元，开发周期2年，即从2012年7月2014年6月，整体开发完成后，该项目可同时孵化中小科技企业达80家左右，可新增就业岗位2000人，新增产值近5亿元人民币，税收近5千万元。按照武汉东湖新技术开发区科技企业孵化器建设管理若干规定（武新管2012176号）文件精神，本项目计容积率建筑总面积62438m2中70%的物业用于销售，销售周期为1年，预计可实现销售收入25800万元，销售利润3342万元；其余30%的作为自有物业，该物业收益来自物业租赁、孵化器服务、投融资服务及股权期权投资收益，物业租赁年净收益261万元7、。建设完成后由XXX大学科技园股份有限公司统一运营管理，销售和出租的对象是针对新材料领域的技术研究、成果转化、开发应用方面的企业及科研院所。项目运营风险主要来自两个方面。第一，项目市场风险，未来二三年内，如果工业地产项目市场供应增加，产品价格下降或销售周期延长，项目总利润减少，可通过准确项目定位、合理科学的规划设计等，提升项目品质和价值，降低市场风险。第二，运营管理带来的风险。建设专业化的产业孵化园区，需要整合科研院所、企业、中介服务、政府支持、金融服务等多方资源来提升孵化园区的专业研发能力和综合、系统化服务能力。可通过与专业科研院所、政府职能部门、行业影响力企业密切合作、引进专业园区高端运营8、人才等手段，提高项目运营管理水平，降低运营管理方面风险。 本报告从项目建设的必要性和可行性进行全面的论证，通过孵化器项目建设可获得良好的社会效益和经济效益。本项目已具备投资建设的基本条件，建议快速启动项目，本项目将建设成为武汉东湖新技术开发区乃至湖北省新材料产业技术成果转化和应用的孵化器示范项目。第二章 项目建设及运营主体情况2.1项目建设主体单位“XXX大学科技园研发中心二期二标段新材料孵化器项目”建设单位是XXX大学科技园股份有限公司（以下简称XXX科技园科技园公司）。XXX科技园科技园股份有限公司是由XXX科技园学、武汉高科国有控股集团、香港太平洋国际集团共同投资建设的高科技园区。成立于9、2001年4月，注册资本6250万元，园区规划总用地面积1000亩。主要从事我校高新技术成果孵化、科技成果产业化、人才培养和投资管理等工作。XXX科技园科技园股份有限公司位于武汉东湖新技术开发区，毗邻烟波浩渺的汤逊湖。入园企业均属高新技术企业。先期入园的武汉理工光科股份有限公司、武汉南华工业设备工程股份有限公司、武汉共达材料科技有限公司、武汉港迪电气集团有限公司、网野（武汉）高科技有限公司、武汉智能电梯有限公司等公司，上述企业增长势头良好，到2012年园区产值已达30亿元。秉承“科技为本，创新至上”的理念，XXX科技园科技园股份有限公司正在成为武汉中国光谷和武汉东湖国家自主创新示范区一个耀眼的10、创新、创业、创造基地。2.2项目运营主体单位本项目建设完成之后，由XXX大学科技园股份有限公司（以下简称XXX大学科技园公司）作为运营主体单位负责运营。XXX大学科技园股份公司是东湖新区一家提供管理、运营和服务的专业化管理机构，主要从事高新技术企业的孵化与服务，为科技企业创新与创业提供全方位解决方案。经过几年的发展，公司已经积累了丰富的运营、管理经验。目前，累计孵化育成企业近40家，转化省级以上科技成果30多项，开发出自主知识产权产品20多项，专利多项。与此同时，XXX大学科技园公司加强与东湖创业中心、风险投资公司、海外留学生园联合，实现优势互补，共同构筑大学科技园孵化网络体系。现已与政府有关11、部门、高校和企业合作，组建风险投资公司3家、技术创新中心5家、大学生创业中心6家、科技成果转移服务中心3家。通过整合资源，与高新区其它科技园公司一起形成了校内研究、校园周边孵化、大学园产业化、高新区规模化发展的高新技术产业链。第三章 项目区位、建设条件、规模及规划设计3.1项目区位“XXX大学科技园研发中心二期二标段新材料孵化器项目” 位于武汉东湖高新技术大学园路以东，藏龙大道以西的XXX大学科技园内。项目毗邻大学园路和汤逊湖，周边有武大科技园、华工科技园、华师科技园等大学科技园区，项目区位环境优越，交通便捷，自然景观优美。3.2建设条件1、项目用地规划本研发中心二期规划用地面积39038.212、m2，分两个标段建设，二期一标段已建设完成，本次二期二标段规划用地面积14866m2，项目用地性质为工业用地。土地平整无任何拆迁还建。2、项目建设场地地质条件经过初步勘查和调查，建设场地内没有历史遗产和自然遗产， 所在位置地貌单元属长江堆积平原，长江级阶地。地势开阔、场地地势平坦，地面海拔高程较低；环境地质条件简单，无不良地质作用。3、项目对外交通项目地块周边交通路网完善：北侧紧靠三环线，可直达武汉各城区；西侧紧邻城市主干道民族大道，直达光谷广场；东侧为藏龙大道，交通便利、出入快捷。4、市政设施及通信项目园区的一期项目已经建设完成，区域内水、电、气等市政基础设施已经敷设到园区，直接接入即可使用13、。区域内通讯与市政通讯网相联，线路畅通。省、市联网的电视网，宽带网已建设完成，移动通信网络已覆盖全区，通讯条件极为方便。3.3项目规模本研发中心二期规划用地面积39038.2m2，计容建筑面积91450.4 m2，容积率2.4，建筑密度25%，分两个标段建设，二期一标段已建设完成，本次二期二标段规划用地面积14866m2，地上建筑面积62438 m2，地下人防建筑面积16835 m2，建设内容：新材料产业研发服务基础设施和科技创新公共服务平台，可以完成新材料的研发、技术成果转化及应用服务。主要有A型、B型、C型的低层、多层及高层建筑组成，可以完成新材料的研发、技术成果转化及应用服务。项目总投资14、24221万元，开发周期2年，即从2012年7月2014年6月，整体开发完成后，该项目可同时孵化中小科技企业达80家左右，可新增就业岗位2000人，新增产值近5亿元人民币，税收近5千万元。3.4规划设计在整体规划上满足东湖新技术开发区的总体规划要求，并与周边环境协调统一，创造良好孵化环境和氛围。力求做到功能划分合理，分区清楚，有利于孵化企业现代化生产和科技研发需要的原则。按照建筑实用功能，灵活布局，充分发挥现代建筑材料和结构特性，运用建筑本身的各种构件创造出简洁、清新、朴实、令人耳目一新的建筑视觉效果。致力于为入驻的研发孵化等功能需求，定制具有独立性、生态性、标志性的专属空间。规划中注重地块划15、分的均好性，保证每个地块能临近内部道路，有很好的交通可达性，保证地块内的建筑具有自身的展示面，这样的布局也保证每个地块都具有良好的商务价值。第四章 项目实施的必要性和重大意义4.1新材料产业前景新材料是指那些新近发展或正在发展之中的具有比传统材料的性能更为优异的一类材料。它是按照人的意志，通过物理研究、 材料设计、材料加工、试验评价等一系列研究过程，创造出能满足各种需要的新型材料的技术。新材料按组分，有金属材料、无机非金属材料、有机高分子材料、先进复合材料四大类。按材料性能分，有结构材料和功能材料。结构材料主要是利用材料的力学和理化性能，以满足高强度、高刚度、高 硬度、耐高温、耐磨、耐蚀、抗辐16、照等性能要求；功能材料主要是利用材料具有的电、磁、声、光热等效应， 以实现某种功能，如半导体材料、磁性材料、光敏材料、热敏材料、隐身材料等。新材料作用重大。例如，超纯硅、砷化镓研制成功，导致大规模和超大规模集成电路的诞生，使计算机运算速度从每秒几十万次提高到现在的每秒百亿次以上；航空发动机材料的工作温度每提高100，推力可增大24%；隐身材料能吸收电磁波或降低武器装备的红外辐射，使敌方探测系统难以发现等等。21世纪科技发展的主要方向之一是新材料的研制和应用。新材料的研究，是人类对物质性质认识和应用向更深层次的进军。新材料技术被称为“发明之母”和“产业粮食”。新材料已成为高新技术的重要组成部分，17、与信息、生命、能源并称为现代文明和社会发展的四大支柱；己渗透到国民经济、国防建设和社会生活的各个领域，起着关键的支撑作用，对促进传统产业结构调整，增强综合国力和国防实力具有重要意义。4.2新材料发展方向随着高科技的快速发展，新材料品种日新月异，新材料产业已成为支撑纳米技术、生物医学工程、计算机技术、通讯技术、绿色能源工程等产业发展的重要源泉，据有关资料统计，2001年我国新材料市场需求2750亿元，到2011年我国新材料市场已经达到10000亿元，每年还在以10%以上的速度增加。此外，在国际上，世界发达国家都高度重视新材料的研发。美国先后出台了21世纪国家纳米纲要、光电子计划、太阳能发电计划、18、下一代照明光源计划、先进汽车材料；日本制定了新材料计划和21世纪之光计划；还有德国提出21世纪新材料计划，以及欧盟的纳米计划等，发达国家争先恐后大力开展新材料的研发。针对新材料市场日益旺盛的需求，以及经济全球化的世界氛围，目前国际新材料产业重点发展方向：信息材料、生物医用材料、纳米材料、新能源材料、航空航天材料、生态环境材料、超导材料等。4.3新材料未来发展的趋势1、多学科交叉合作研发，助推新材料超前发展随着新材料在信息工程、能源产业、医疗卫生行业、交通运输业、建筑产业中的应用越来越广泛，材料科学工程与生物学、医学、电子学、光学等领域交叉合作研发日益扩大，世界各国都致力于跨越多个部门，把新材料19、的开发纳入到产、学、研一体化的研发平台，以满足各个部门对新材料的种种需求，因而助推新材料产业的超前发展。2、跨国集团公司对新材料产业发展作用显著跨国公司及其分支公司，其企业规模大、研发能力强，产业链完善，他们通过战略联盟、大量研发投入、产业技术及市场标准制定并控制知识产权，寻求在竞争中处于垄断地位，一些新材料产业出现了被大型跨国公司垄断的现象或趋势，如有机硅材料基本被Dow Coming公司、GE公司及日本一些公司控制了全球市场。3、新材料产业与上下游产业结合日趋紧密随着高新技术的发展，新材料与基础材料产业结合日益紧密，产业结构呈现出横向扩散的特点。伴随着元器件微型化趋势，新材料技术与器件的一20、体化趋势更加密切，产业结构出现垂直扩散趋势，这种趋势减少了材料产业化的中间环节，加快了研究成果的转化，降低了研发与市场风险，有利于提高企业竞争力。4、经济增长将成为加速开发新材料的驱动力在21世纪，卫生保健、经济持续增长以及信息处理和应用将成为新材料发展的最根本动力，工业和商业的全球化更加注重材料的经济性、知识产权价值和商业战略的关系，新材料在发展绿色工业方面也将起到重要作用。未来新材料的发展将在很大程度上围绕如何提高人类生活质量展开。5、创新性将是新材料发展的灵魂新材料技术的突破将在很大程度上使材料产品实现智能化、多功能化、环保、复合化、低成本化、长寿命及按用户进行定制。这些产品会加快信息产21、业和生物技术的革命性进展，也能给制造业、服务及人们生活方式带来重要影响。总体说，新材料的发展正从革新走向革命，开发周期正在缩短，创新性已经成为新材料发展的灵魂。4.4我国新材料产业发展面临的主要问题我国新材料产业已经在产业规模、技术水平、发展机制等方面取得了巨大进步，具备了良好的发展基础，但依旧面临着以下几方面问题：1、关键材料保障能力不足2010年，我们围绕战略性新兴产业对新材料的需求，对新能源、电子信息、航空航天、船舶、汽车、铁路、节能环保等领域的30余家大型骨干企业做了需求调研，涉及130余种关键材料。调研结果显示，这130多种材料，有32%目前国内没有生产能力，完全依赖进口。有54%目22、前国内可以生产，但产量、性能和质量尚不能满足国内要求。仅有14%目前可以实现完全自给，但多为技术含量相对较低的品种。材料整体保障能力不足，使得国内企业在生产工艺开发、材料性能检测、数据分析等也严重缺失，阻碍了新材料开发和产业化的步伐。2、产学研用一体化体系尚未真正形成我国新材料产业总体还处于跟踪和追赶阶段，新材料基础研究主要依靠国家投入，企业开发新材料的困难较大。由于产学研用一体化公共服务平台建设滞后，技术创新成果的高效转移和转化机制尚未建立，导致新材料产业化步伐缓慢，科研与生产、应用之间脱节，基础研究与产业化之间普遍缺少中试研究阶段，大量科研成果不能转化为现实生产力，很多先进技术大都停留在实23、验室阶段，难以实现工程化、产业化和规模化。3、政策环境不能完全适应产业发展需要长期以来，我国新材料产业的独立主体地位不够明确，行业管理、财政、金融、投资等配套支持政策不够完善，行业统计、产品标准和应用设计规范体系不够健全。材料开发往往是被动地应对重大工程提出的需求，分散在各个应用领域，材料的共性、通用性被忽略。新材料产业技术含量高、产品周期短，研发、生产和推广应用需要投入大量资金，蕴含着巨大风险，财税政策的激励和引导作用有待进一步加强。4.5武汉及东湖新技术开发区发展新材料产业的优势1、发展基础优势XXX科技园学拥有新材料方面国家重点实验室，实验室具有一支朝气蓬勃、勇于创新、以中青年为主体的学24、术队伍。实验室现有固定人员60名，其中包括中国工程院院士1人，国家“千人计划”特聘专家2人，国家“973”首席科学家1人，国家“杰出青年科学基金”获得者2人，教育部“长江学者”特聘教授2人，国家“新世纪百千万人才工程”人选5人，教育部“新世纪优秀人才支持计划”获得者15人。实验室积极支持优秀中青年学者到国外著名大学或研究机构进修提高、开展合作研究，近几年，派出20余名优秀青年学者到国际著名高校从事一年以上的访问和合作研究；十分重视引进海外优秀青年学者，近几年，有11名优秀人才包括国家“千人计划”特聘专家加盟实验室。研究领域涉及国防尖端技术的关键新材料、新能源技术的高效能源转换材料、生命科学的纳25、米复合生物材料、信息技术的信息功能材料及器件等，拥有专利50多项。这些为新材料产业发展提供了发展的技术基础。2、科技人才优势武汉东湖高新区是仅次于北京中关村的中国第二智力密集区，拥有非常丰富的高新技术人力资源，具有“三大”技术密集优势，拥有一批大专院校、大院大所、大型企业，荟萃了各类型各层次的大批专门技术人才，科技综合实力居全国第三，是中部最为重要的技术创新和技术扩散中心。此外，全市建有3个国家级高新技术产业开发区和4个高校科技工业园区，拥有42所院校，56个国家级科研院所，2个国家重点实验室，50多名两院院士，20多万专业技术人才，50多万在校大学生，拥有科技人员总数和每万人拥有科技人员均居26、全国大城市前列，可依托所拥有的雄厚科技力量和优势科技资源，成为向中西部地区嫁接高新技术产业的基地和科技创新的基地，所有这些资源都为新材料产业的推广和应用提供巨大的市场空间和强劲的人才支撑。3、产业集群优势自武汉.中国光谷组建以来，一直保持年均30%的发展速度，即使在金融危机期间同样保持着高速增长，产业链不断延伸，并于2009年底被批准成为全国及中关村之后的第二家“国家自主创新示范区”。示范区内的企业通过共建的接近和集中，发挥各自的优势和作用，形成规模经济效应。在光通信、移动通信、软件、激光等15个领域的科技优势和产业基础，形成完整的产业链和创新型产业集群，实现新技术产业化和规模经济，促进园区内27、产业的集约化发展，发挥产业集群效益，因此，产业集群发展不仅大大提高了武汉东湖高新技术开发区的综合实力，同时也为新材料产业发展提供了得天独厚的产业支撑。4.6项目建设的必要性1、符合国家和地方产业发展政策国家“十二五”明确提出大力发展新材料产业，国务院关于加快培育和发展战略性新兴产业的决定将新材料列为重点培育和发展的七大战略性新兴产业之一，以适应科学技术的发展和全球信息技术带来的深刻经济社会转变。湖北省及武汉市也在强化光电子信息产业的同时，鼓励加大新材料产业的投入资金，进一步提升研发能力、开发水平，力争能够占领技术高地，为未来新一轮的工业革命中谋求主动。2、新材料产业是带动传统产业升级的革命性力28、量新材料产业发展对中国成为世界制造强国至关重要。我国是工业大国，目前已有220种工业产品产量居世界第一位，但受材料、技术、装备等制约，“中国制造”总体水平仍处在国际产业链低端。加之产能过剩，资源环境等问题日益突出，加快发展技术密集、附加值高的新材料产业，对实现传统产业跨越发展、促进我国工业经济转型升级的作用日益突出。3、新材料产业是战略性新兴产业发展的支撑和保障新材料产业是重要的战略性新兴产业，也是其他战略性新兴产业发展的基础。新能源、节能环保、新一代信息技术、生物、高端装备制造、新能源汽车等战略性新兴产业发展，离不开新材料的支撑。新材料产业“十二五”发展规划针对各大战略性新兴产业发展目标，对29、部分新材料产品的市场需求进行了分析预测。不难看出，其他6大战略性新兴产业的发展为新材料产业创造了巨大市场需求，也凸显了新材料产业的基础性地位。4、新材料产业是建设重大工程、巩固国防军工的重要力量载人航天、西电东送、西气东输、三峡工程等国民经济建设重大工程的顺利实施都需突破一系列关键材料制约，进而带动一大批工程技术的发展和进步。新材料也是国防军工的基础，是决定武器装备性能和国防力量强弱的重要因素。世界各国都将新材料置于事关国家安全的战略地位予以高度重视和大力扶持。我国是发展中的大国，必须从国家安全的战略高度，重视新材料产业的发展。5、新材料产业是推动技术创新的先导新材料是经济社会可持续发展的基础30、，也是产业革命的先导之一。如，硅材料的出现就带动催生了规模庞大的电子信息产业。事实表明，历史上每一次重大的新技术的发现和某种新产品的研制成功，都离不开新材料的发现和应用。加快发展新材料产业，对于推动技术创新与技术进步具有重要作用。6、充分利用发挥东湖开发区的基础优势、填补了东湖开发区无新材料主题孵化器项目的空白通过调查了解，武汉市特别是武汉东湖新技术开发区虽拥有如此良好的发展新材料产业的研发、人才、产业集群等基础优势，但到目前为止，武汉东湖新技术开发区乃至武汉市无一个具有一定规模、专业主题的新材料技术研发孵化、转化应用为主的孵化器产业园区。武汉东湖新技术开发区作为国内第二家“国家自主创新示范区31、”，在引领和推动新材料产业发展中，具有不可推卸的重任。因此，XXX大学科技园研发中心二期二标段-新材料孵化器项目的建设，充分利用和发挥武汉东湖高新区在产业基础上的优势，填补了开发区无规模化、专业化以新材料为主题的孵化器产业园区项目的空白。4.7项目建设的重大意义1、通过规模化的产业集聚园区，形成聚合效应政府通过鼓励和扶持建立专业化的产业园区是培养新兴产业的有效做法，该孵化器项目以打造引领和代表武汉地区新材料产业发展水平，具有较强国内、国际竞争力，专门从事新材料技术研发孵化、转化应用的企业聚集区的目标。依托东湖高新区各大学院所、相关企业在新材料研究和应用中取得的已有基础和优势；借助政府部门新材料32、产业化推广予以的关注和重视；通过系统、专业化的项目宣传招商；形成各企业与科研机构聚集在一起，资源信息共享，形成聚合效应和影响力，更加有效地推动武汉地区产业的发展。2、改变新材料领域人才分散，产业体系不完善的状况目前仅有XXX科技园学材料国家重点实验室，存在力量薄弱，产业研究不系统是制约该产业发展的关键因素。引进国内外高水平的新材料专业人才、积累丰富的专业研究成果，加快应用开发、成果转化。因此，通过该孵化器项目的建设，挖掘光谷地区巨大潜力，有效实现新材料产业发展和技术创新的武汉本地技术人才的快速聚集整合；改变专业人才分散，产业体系不完善状况，并实现国内外高层专业技术人才的流动和优秀研发及生产服务33、企业的聚集。3、有利于我国在关键材料上的保障能力提高通过企业与科研单位的结合，一方面夯实研究创新发展的基础，积极突破技术及装备制约，着力建立若干具有国际先进水平的创新示范平台和公共服务平台，逐步完善材料组分研究、质量指标、服役性能等基础数据，为关键材料开发和推广应用提供保障。另一方面，要构建研用相结合的产业发展机制，完善产业链条。要引导生产企业与科研院所、下游用户紧密合作，建立一批以重点企业为主体，上下游紧密合作，分工明确，利益共享，成员优势得到充分发挥的产学研用一体化产业联盟，形成从上游原料生产到新材料加工，再到下游示范应用的完整产业链。这些措施能够保障我国新材料产业的持续发展，更有利于提升34、我国在新材料上保障能力的提高。4、推动研发孵化、加快转化应用，带动行业健康发展本项目建成后，通过产业园区形式的有效运作，吸引新材料产业的相关企业、人才、技术、信息等向园区集聚。同时，政府部门通过加快对园区企业较为成熟的研究成果的技术转化和应用推动，启动一批示范应用工程，推动新材料产业快速发展。优秀的示范项目后期可在武汉城市圈、全省进一步推广，形成应用于整个城市的产业，使产业园区与社会应用形成有机的互动，最大限度地带动新材料产业在全省范围的推广和发展。5、整合区域智力资源和多科学优势，树立自主创新的领先地位新材料产业是多学科领域的交叉系统，覆盖并可以渗透至全产业，涵盖众多行业，通过该项目的实施，35、既可以将武汉市特别是光谷地区各相关高等院校和研究机构等已有的自主创新的研究方向和研究成果带动起来，又能使其交叉结合，形成新的研究方向和产业领域。同时又可以利用东湖新技术开发区明显的区位优势和人才智力优势，将新材料产业各相关研究和产业方向上的成果有效转化。6、有利于东湖新区打造“创新之谷”、“圆梦之谷”李鸿忠书记今年10月份以来三次在武汉东湖新技术开发区调研并现场办公。强调推动东湖高新区加快发展，核心和重点在于体制机制创新。要深入解放思想，大胆开拓创新，以有利于企业成长、有利于调动企业家积极性、有利于发展和提高效率为原则，更新观念，创新举措，推动创新要素向企业集聚，使企业真正成为技术创新的需求主36、体、投入主体、研发主体和应用主体。要大力强化服务理念，完善沟通协调机制，努力营造服务企业的浓厚氛围，培育有利于创新创业的发展文化，建立最优的投资环境，最优惠的政策，最高的办事效率，最贴心的服务理念，打造成各类高新技术企业孵化成长的基地，成为高新技术从业者、创新人才、企业家向往聚集的乐土。有利于创新创业的浓厚氛围，把东湖新区打造成为吸引海内外优秀人才的“圆梦之谷”和“创新之谷”。 第五章 项目发展思路、定位及招商、运营管理手段5.1项目发展思路XXX大学科技园研发中心二期二标段-新材料孵化器项目的基本发展思路是：以新材料应用技术和成果的研发孵化、创新和转化、应用产业化实施为牵引，引领新材料应用研37、发与技术创新以及国际、国内和本地领军人才和企业的聚集，从而实现相关技术和产业的深度交叉和融合，依靠武汉地区高等院校和研究院所、科研机构和相关企业的科研基础和技术创新势力，构建集技术创新、产业发展与人才聚集于一体的新材料技术研发和转化及应用平台。建设新材料发展的基础设施、服务平台、智力资源聚合平台、融资平台以及市场分发渠道等，科学管理，创新机制，协同研发，注重转化，促进新材料产业的大规模跨越式发展，提升武汉光谷在新材料这一战略性新兴产业领域的竞争力。5.2项目功能定位1、形成新材料产业企业聚集区把武汉地区的新材料开发企业、科研机构、个人及创业型企业集中在一起，主要重点客户为东湖开发区、武汉市与新38、材料产业相关的研发院所、转化应用企业，个人及创业型企业、教育培训机构、投资咨询机构等，使该园区成为武汉地区规模最大、最集中的产业聚集区。2、搭建新材料产业技术与服务平台把涉及新材料的产业研究、研发、教育培训等机构实验室引入园区，联合产业上下游的合作伙伴，搭建开发合作平台，技术与服务平台，形成合作创新机制。推进新材料的关键技术研发，开发具有自主知识产权的成果，使该园区承担起“应用与研发模式”孵化器的平台角色。3、推动新材料产业技术转化应用重点引入新材料技术的转化、应用企业进入园区，针对具体应用组织产业化开发，培育园区新材料应用产品尽快产生经济效益。进一步推动技术从实验室走向商业应用，加快推进产业39、发展与应用引领。4、形成产学研用一体化的完整体系通过科研与生产、应用的结合，一方面，解决基础研究与产业化间缺少中试研究阶段，大量科研成果不能转化为现实生产力，先进技术停留在实验室阶段，难以实现工业化、产业化、规模化的问题；另一方面，解决企业研发力量弱、科研人才不足，无力突破技术上的瓶颈问题，能够形成新材料产业上下游完整的产学研用一体化体系。5、建设新材料产业成果交流、展示园区引进行业资讯、教育培训及新材料产业发展配套的中介服务机构，为园区企业提供信息交流、行业人才配训、应用资讯和方案设计等多功能服务，将应用成果进行展示，作为政府和市民了解参观科普教育体验基地。让人们体验到新材料丰富应用，成为政40、府和社会宣传窗口，使园区形成强大的产业引导示范效应。举办会议会展、行业合作论坛、新产品新技术发布会，搭建技术应用交流、学习与合作的平台，实现技术、信息的有效传递，推动发展。5.3招商手段1、通过持有物业运营完成孵化器平台功能该项目建成后，预留一部分的研发、孵化基地作为项目园区的孵化器服务平台，通过无偿使用或收取象征性租金的方式，重点引进武汉地区新材料产业知名科研院所、拥有技术的个人或创业型入驻，通过这些机构、个人的入驻提升园区的技术含量，为后期通过招商引入的新材料产业技术转化、应用类企业产品的后续技术研发提供有力的科研保障。同时通过该项目园区的聚集和引导作用，园区内科研院所、拥有技术成果的个人41、或创业型企业与入园企业也能保持密切联系，使科研院所、创业型企业和科研成果尽快被园区企业了解，加快技术成果的研发孵化和转化应用。2、通过政府的政策支持引进政府关注企业该项目在立项和建设过程中，项目投资及运营方将积极与东湖高新区政府、科技与创新局等职能部门保持密切沟通，使开发区及相关职能部门的各级领导，能充分了解该项目的实施对新材料产业发展所带来的作用和意义，并能支持和推动项目实施，给予项目后期入园企业在孵化器资金扶持、税收返还、科研项目奖励等方面的一系列优惠政策。通过政策的引导和激励，推动该项目的招商和后期园区良性管理运作。3、通过设立产业基金推动招商工作为更好地推动招商工作，项目投资方已经着手42、与上海联新资本、弘毅投资、红杉资本等国内知名投资公司，接触商议设立新材料产业基金事宜，重点针对后期入园的创业型企业进行创业孵化资金注入，以及对入园成熟的技术转化、应用企业的股权投资。对后期招商过程中的目标企业，作为入园条件，该基金将根据企业的行业地位、经营状况、资金需求等条件，通过专业基金管理人综合评估后，对企业或个人进行股权投资。5.4项目运营管理手段整个园区后期运营管理委托孵化器运营公司XXX大学科技园发展有限公司。成立由技术、财务、金融、市场、管理等领域专家组成专家委员会。对该项目的新材料产业技术、公共服务平台运营管理进行指导和咨询；负责对招商项目的遴选；研究探讨和咨询该领域企业的商业模43、式的创新和技术应用模型的创新。1、专业化园区配套服务管理服务中心：为园区企业提供日常管理外包服务和投融资专业服务，包括人力资源、行政事务、物流、人才交流、市场推广、客户服务、财务等日常运营管理以及投融资、法律、人才交流、市场推广、客户服务、财务等日常运营管理以及投融资、法律、税务、知识产权、项目申报、优惠政策申请等专业化服务。物业管理中心：负责园区的所有物业管理、保安、园林绿化以及水电、通讯、网络等设备、设施的通畅和维护、维修。产、学、研、投融资信息交流中心：项目将搭建信息交流中心，增进产、学、研、投融资信息交流，推动新材料技术研发成果的孵化、转化和应用。（1）技术难题与技术需求信息中心（2）44、成果转让与技术转移信息中心（3）教育培训、人才交流信息中心（4）研发及孵化项目投融资服务信息中心（5）产品成果展示及推广信息中心2、资本运营服务投资方联合国内知名投资机构成立产业基金和股权投资基金，积聚政府专项投资，引进合作银行对园区进行整体综合打包信贷授信等，通过以上创业投资、资本运营、银行信贷、财务管理等专业投融资服务，推动园区内新材料产业的创业项目孵化和加速发展，技术研发成果转化和应用产业化，为园区企业提供持续性发展的动力。3、公共服务平台建设该项目园区积极与政府部门、科研院所合作，与园区企业搭建公共服务平台。通过引入政府或国内知名企业投资方式，搭建武汉地区综合性的新材料产业信息服务平台45、。同时搭建技术开发公共服务平台，该平台基于政和武汉市政府、高校、科研院所、企业等在该领域技术研发和产业发展过程中的现有资源为基础，以武汉中国光谷为依托，通过汇聚项目建设单位和光谷地区已有资源包括技术储备、研发团队、管理团队等资源及武汉其他相关企业和科研院所的优秀技术资源来组建公共技术开发服务平台。通过平台建设，广泛开展与国内外新材料领域相关研究、开发单位的合作与交流，吸引国内外优势的技术平台和知识产权资源。通过加强公共服务平台的资源共享，提高该项目技术开发共服务平台的服务能力和水平，形成覆盖整个武汉市级华中地区的技术开发公共服务体系，为新材料产业的可持续发展，提供软、硬件环境和优秀人才。4、孵46、化基地孵化基地由创业、实训、在孵企业组成，是园区研发创新、创业培育和产业孵化的核心。通过以上招商和运营管理手段的运用，确保该项目的招商和后期的经营管理运作。5、孵化流程孵化器运营管理中心将会对申请机构的优势和劣势进行明确的分析，通过全面的评估标准和专业的评估工具来筛选最具代表性和最具潜力的创业企业入驻孵化器。评估的标准主要体现在四个方面：产业成长性、运作模式、组织力量、产业契合度。具体孵化流程如下：图5.4-1企业入园孵化流程通过以上招商和运营管理手段的运用，确保该项目的招商和后期的经营管理运作。第六章 项目建设内容及实施进度6.1建设内容及功能1、孵化器建设思路项目依托武汉东湖新技术开发区的47、科技、人才、政策、产业集群等综合优势，以技术创新为基础，通过模式创新和机制创新，建立以企业为主体、市场为导向、政产学研用相结合的科技创新服务体系，通过为在孵企业提供系统、完善的科技创新服务，使新材料产业中小科技企业在孵化器这一有效的科技创新载体上得到迅速发展，将“XXX大学科技园研发中心二期二标段新材料孵化器项目”建设成为促进武汉“中国光谷”地区乃至整个湖北省新材料产业领域技术成果转化、产业化与中小科技企业培育的示范基地。2、孵化器建设规模项目地上总建筑面积约6.2万平方米，根据项目用地规划和未来新材料产业的发展需要，为在孵企业提供研发、孵化的场地。其中：研发孵化、转化应用基地建筑总面积约5.48、7万平方米，孵化管理中心办公室及综合服务平台1000平方米，成果展示与交流中心1200平方米，会议报告厅（大、中、小）1200平方米，物业服务中心办公室600平方米，投融资机构1000平方米。整体开发完成后，该项目可同时孵化中小型科技企业80家左右，可新增就业岗位2000人，新增产值约5亿元人民币，税收近5千万元。3、孵化器建设内容按照立足实际、谋求长远、符合定位的原则。本项目拟建包含研发、孵化、综合服务等，地上总建筑面积62438.0m2。1）新材料产业研发孵化、转化应用基地主要有34层的低层、多层及27层的高层建筑组成，可为入驻企业量身订制面积有从100-2000平方米不等，满足每个入驻企49、业、机构的灵活选择。同时，在该区域内建有成果展示与交流中心，通过声、光、电等高科技手段，将新材料产业在各领域的应用进行生动展示，促进新材料产业科研成果的应用与推广。2）孵化器综合服务区安排多功能会议中心、教育培训中心，信息交流中心，引进银行、人才服务中心、电信、律师事务所、会计事务所等服务机构。同时，建设孵化器的新材料产业公共技术服务平台，为在孵的新材料产业中小科技企业提供产品的基础检测与系统测试等技术服务。6.2项目实施进度根据项目的建设内容，合理组织工期，本项目计划工期24个月，从2012年7月2014年6月。具体各项工作时间安排如下： 1、2012年7-9月，完成项目可行性研究报告、规划50、概念设计等工作；2、2012年10-12月，完成项目立项报批、用地规划论证、取得用地规划许可证等；完成项目勘查、场地平整、设计工作；3、2013年1-3月，完成施工图报批、主体工程招标等各项前期工作，取得建筑规划许可证、工程施工许可证及其他相关项目手续，并正式开工建设；4、2013年4月-2014年4月，完成建筑工程、安装工程及装饰装修工程； 5、2014年5-6月，项目全部竣工验收，物业交付使用。第七章 项目经济效益分析及资金筹措7.1项目投资估算1、编制依据（1）国家计委投资项目可行性研究指南（试用版）（计委投资200215号。（2）武汉市建设工程概算定额、材料价格及调差、管理费用及税金等51、。（3）武汉工程造价2013年元月份造价指数。（4）湖北省建筑工程消耗量定额及统一基价表（鄂建文2008214号文）。2、估算说明（1）勘察设计费依据国家计委、建设部关于发布工程勘察设计收费管理规定的通知（计价格200210号）计列；（2）建设单位管理费依据财政部关于印发基本建设财务管理规定 的通知（财建2002394号）计列；（3）工程监理费依据建设部建设工程监理与相关服务收费管理规定的通知（发改价格2007670号）计列；（4）招标代理服务费依据国家发改委关于降低部分建设项目收费标准规范收费行为等有关问题的通知（发改价格2011534号）计列；（5）工程勘察文件、施工图设计专项审查费按湖北52、省建设厅关于规范建设工程施工图审查咨询收费有关问题的通知（鄂价房服2006273号）计列；（6）建设工程造价咨询服务费按省物价局省住建厅关于调整工程造价咨询服务收费标准的通知（鄂价工服规201123号）计列；（7）建设项目前期工作咨询费按关于印发建设项目前期工作咨询收费暂行规定的通知(计价格19991283号)计列；（8）环境影响咨询费按国家计委、国家环境保护总局关于规范环境影响咨询收费有关问题的通知（计价格2002125号）计列；（9）场地准备及临时设施费依据国家计委、中国人民建设银行关于改进工程建设概预算定额管理工作的若干规定（建标2007164号）计列；（10）城市基础配套费根据省物价局53、省财政厅关于恢复性调整武汉市城市基础设施配套费收费标准有关问题的批复（鄂价费201098号）。（11）各项费用取值依据国家、湖北省及武汉市的相关文件，并结合市场行情。3、建设投资估算的范围依据项目的建设内容，本项目建设投资估算的内容包括：（1）主体工程的结构、装饰、电气、给排水、消防等工程。（2）辅助工程包括道路及绿化等。（3）项目建设期间发生的其它费用、预备费用。（4）本项目土地出让金按20万元/亩。（5）基本预备费暂按5%计取。4、建设总投资估算本项目总投资估算为24221万元，其中：工程费用20180.8万元，工程其它费用1635万元，预备费1745.3万元，建设期利息660万元。 详见54、附表：投资估算表。7.2项目投资收益1、物业开发销售收益按照武汉东湖新技术开发区科技企业孵化器（加速器）建设管理若干规定（武新管【2012】176号文件精神。本项目计容积率的建筑面积62438m2，计划该面积的70%用于外对销售，约为4.3万m2，销售对象全部针对武汉及湖北省地区新材料产业相关企业机构。预计销售期为1年（2013年7月2014年6月），按均价6000元/m2计算，可实现销售收入约25800万元，实现净利润3342万元。表7.2-1项目物业租售比例序号物业权属比例面积(万m2)1出售物业70%4.32自持物业30%1.93合计1006.2表7.2-2物业销售计划表2013年下2055、14年上合计销售面积（m2）200002300043000销售金额（万元）120001380025800表7.2-3销售物业利润表序号项目费用标准金额（万元）一销售收入25800减：营业税金及附加5.50%1419项目成本总投资的70%16955二营业利润7426减：土地增值税40%2971三利润总额4456减：所得税25%1114四净利润33422、后期运营收入（1）物业租赁收益持有物业面积约1.9万m2，按照工程建设造价计算，持有物业价值为24221万元X30%=7266万元。持有物业及整个园区后期由XXX大学科技园有限公司负责运营管理。主要是为新材料产业领域的企业、研究机构提供技术研发、56、科技成果转化及应用开发、办公等综合服务。 该部分物业按30元/月.m2,每年租赁物业收益684万元，净利润261万元。表7.2-4持有物业租赁利润表序号项目费用标准金额（万元）一持有物业收入30元/月.m2684减:运营费用5%34物业折旧费40年折旧182营业税及附加5.50%38租赁物业房产税12%82二利润总额348减:所得税25%87三净利润261（2）物业管理、配套服务收益通过园区的物业管理服务可获得相应的收益。（3）产业基金投资运营收益通过新材料产业基金的投资和管理运营，获得相应的投资收益。7.3资金筹措本项目开发建设投资总额24221万元，资金筹措方式：XXX科技园科技园公司集团57、自筹14221万元；另外10000万元的资金缺口，计划通过申请银行项目开发贷款方式解决（贷款在建设期的第二年初投入，贷款利率6.6%）。7.4财务效益分析1、收益分析整个项目前期收益主要来自于物业销售，净利润3342万元。后期收益来自孵化器物业租赁服务、投融资服务、物业管理、股权投资收益。为支持创业企业发展，降低创业企业的创业成本，租赁物业的年净收益261万元，通过销售与租赁相结合，保证了孵化期后期运营所需资金，具有可持续性。2、敏感性分析本项目的选择物业售价和建设总投资作为变动因素来对销售利润的影响进行分析。通过计算，可知物业售价、建设投资的敏感度系数分别为2.0、1.2，可见对项目利润影响58、最敏感的因素是物业售价。表7.4-1敏感性分析表序号不确定因素不确定因素变化率净利润额（万元）敏感度系数基本方案33421销售价格-15%23392.0-10%2670-5%30025%371010%404315%43782建设投资变化-15%38431.2-10%3676-5%35095%317410%304115%28407.5社会效益评价本孵化器的主题是针对新材料产业上下游企业，这对实现新材料产业大发展具有重要作用。目前，武汉市正在创建国家“两型社会”试点城市，努力建设武汉国家中心城市，创建武汉智慧城市，大力促进光谷的二次腾飞，这些有利的要素汇集在一起，产生叠加效应，将为新材料产业的发展59、带来重大的历史发展机遇，新材料孵化器的建设将推升和加快该产业的发展、壮大，为电子信息工业的发展带来新的活力、新的方向。本项目的社会效益主要表现在：（1）为新材料产业的快速发展、迅速成长夯实了必要条件，为武汉智慧城市建设提供了有力支撑。（2）新材料产业正在成为一个新兴的战略新产业，孵化期的建设可以催生这个新兴产业不断壮大，成为国民经济增长的一个新的亮点。（4）本孵化器建设有助于进一步推升武汉光谷东湖高新区在全国的吸引力，包括资金进入、创业、人才、技术等。（5）本孵化器的建设有利于培养和培育一批青年创业者、青年企业家，为经济发展和社会创造财富。（6）本孵化器的建设利于发展、壮大一批企业，为社会创造60、更多就业机会。7.6项目风险分析项目运营风险主要来自两个方面。第一，工业地产项目市场风险，未来二三年内，如果工业地产项目市场供应增加，产品价格下降或销售周期延长，项目总利润会随价格的下降或销售成本增加而减少，通过增强项目的准确和深度定位、合理科学的规划设计和功能布局、销售招商手段灵活运用，提升项目品质和价值，降低市场风险。第二，运营管理带来的风险。建设专业化的产业孵化园区，需要整合科研院所、政策扶持、示范企业、中介服务、产业基金、金融服务等多方资源来提升孵化园区的专业研发能力和综合、系统化服务能力。通过与专业科研院所、产业联盟组织、政府职能部门、行业影响力企业密切合作、引进专业园区高端运营人才61、等手段，提高项目运营管理水平，降低运营管理方面风险。 第八章 研究结论与建议8.1结论1、本项目孵化器的主题针对新材料的技术研发、成果转化及应用，孵化器的类型是为新材料开发、研究、应用的企业提供孵化场所，满足孵化开发、孵化应用、孵化研发的需要。项目立足于新材料产业的发展，为武汉市、湖北省新材料产业的跨越式发展，加快新型工业化道路步伐，促进湖北省新材料产业的培育和壮大，推进武汉市两型社会建设，为武汉中国光谷的二次腾飞提供必要的服务和技术支撑。2、本报告从项目建设的必要性和可行性进行了全面的论证，通过项目建设可获得良好的社会效益和经济效益。本项目已具备投资建设的基本条件，建议快速启动项目，将该项目62、建设成为武汉东湖高新技术开发区乃至全国新材料产业的孵化器示范项目。8.2建议1、出台更多扶持政策，加大产业招商力度为促进武汉东湖高新区新材料产业基地的建设，需要武汉市及东湖高新区两级政府出台更多相关扶持政策。其中包括土地出让优惠政策，简化工地审批、建设审批手续；对进驻项目园区的企业在税收、租金补贴、扶持资金、信贷等方面给予优惠扶持；增加用于支持鼓励园区内新材料产业发展的专项资金，加强对中小企业的融资担保扶持政策；对于达到政府一定纳税及规模要求的企业应给予一定的税收返还及租金补贴。同时积极支持园区内对外宣传，加大新材料产业招商力度，尽可能多地引进国内外一流企业入住园区。2、政府主导、企业参与，全面推进出纳也融合，实现园区快速发展武汉东湖高新新材料产业基地项目十分强调产业发展的优势互补，强化园区内外企业、机构间的合作，通过打造新材料产业完整的产业链，实现上下游产业的自然对接。同时，以项目园区内的优势企业为龙头，带动园区内其它产业发展，通过产业融合实现该园区发展模式向综合化方向发展。