1、湖南湘西国际汽车城项目可行性研究报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月XX项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月58可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日目 录前 言7第一章 总 论91.1项目概况91.2项目承办建设单位、股东单位概况111.3编制单位概况121.4编制依据121.5编制原则131.6研究范围及内容132、1.7主要经济技术指标14第二章 项目建设背景及必要性152.1项目建设背景152.2项目建设的必要性15第三章 市场分析173.1宏观环境分析173.2全国汽车消费行业发展分析253.3吉首市房地产市场分析293.4项目拟定位方案33第四章 项目项目选址及建设条件344.1项目选址基本情况344.2项目区域自然条件34地质条件34地理位置35气候条件35水文情况35交通条件35供水条件35供电条件36通信条件36建筑材料36第五章 工程技术方案375.1总平面布置37设计依据37场地概述37工程概况37平面布置38竖向布置38交通组织及道路系统38绿化工程385.2建筑设计39设计依据39建3、筑平面设计39竖向交通设计39立面设计39装修标准405.3结构设计40设计依据40设计要求40结构设计41主要结构材料415.4给排水设计41设计依据41设计范围41给水42排水425.5电气设计43设计依据43设计范围及内容43电力负荷估算43电源和电压43照明445.5.6弱电系统44防雷接地44电气线路和道路照明455.6暖通设计45设计依据45设计范围45室内设计参数45空调设计45通风设计46第六章 节能节水476.1编制依据和用能标准47编制依据47用能标准476.2能耗状况和能耗指标分析48项目所在地能源供应状况48项目能源消耗种类486.3能耗指标分析48能耗分布486.4节4、能措施48建筑节能48电气节能49节水措施50第七章 环境保护、劳动安全和消防517.1环境保护51环境现状51环境执行标准51环境影响分析51环保措施527.2劳动卫生和安全54安全与劳动保护54劳动卫生54卫生防疫547.3消防设计55总图消防55建筑消防56给排水消防56电气消防57第八章 项目实施进度及管理588.1建设工期588.2项目实施进度安排588.3项目管理措施58管理机构58项目管理制度59工程监理59第九章 投资估算与资金筹措609.1投资估算609.2资金来源609.3资金使用计划60第十章 项目招投标6110.1招投标原则6110.2投标、开标、评标和中标程序61105、.3评标委员会人员组成和资质要求63第十一章 财务分析6411.1财务评价的依据6411.2收入估算6411.3项目开发总成本费用估算6411.4财务效益分析6511.5不确定性分析66盈亏平衡分析66敏感性分析6611.6财务评价结论67第十二章 社会效益6812.1项目对社会的影响分析6812.2项目对当地社会的产生的负面影响（问题与困难）6912.3互适性分析69第十三章 风险分析7013.1主要风险因素识别7013.2风险影响程度分析7013.3降低和防范风险的对策71第十四章 研究结论与建议7214.1研究结论7214.2建议7277前 言“xx国际汽车城”建设总目标：让吉首成为中国6、西南，辐射湘、鄂、渝、黔的西部汽车贸易集散地。将“xx国际汽车城”打造成为xx山区汽车行业服务的“龙头”，成为湘西地区规模最大、功能最多、品牌最优、环境最美、信誉最高、湘西地区一流的特大型汽车商业MALL。将“xx国际汽车城”建设成为：湘西地区品牌荟萃最多、展示方式最现代、展览模式最时尚、展销方式最新颖的汽车会展中心。将“xx国际汽车城”建设成为：湘西地区集汽车会展、新车交易、二手车交易、汽配交易、汽车饰品交易、汽车金融、汽车保险、汽车评估、汽车拍卖、汽车试驾、汽车旅游、汽车酒店、汽车购物、汽车文化、汽车休闲娱乐、汽车餐饮服务等于一体的生态环境最美、服务最人性化的、省内乃至全国知名的综合性汽车7、主题公园。将“xx国际汽车城”建设成为：湘西地区名车品牌最多、购车条件最好、后市服务最佳的集汽车销售、零配件供应、维修服务和信息反馈四大功能为一体的集群化大4S品牌汽车专卖广场。将“xx国际汽车城”建设成为：湘西地区汽车市场和汽车贸易的晴雨表与风向标，厂家展示品牌的博览会，商家经营汽车的乐园、买家“寓购于乐”的天堂。第一章 总 论1.1项目概况1、 项目名称：xx国际汽车城2、 建设性质：新建3、 建设地点：湘西xx经济开发区4、主办单位：湘西xxxx投资有限公司5、主要建设内容及规模2011年7月29日湖南xx汽车集团与湘西自治州xx经济开发区签定合作协议，携手在湘西共同建立“xx山国际汽车8、城”项目。这是xx经济开发区继今年引进华润雪花啤酒、山东东顺纸业等几个亿元项目后，又一个亿元项目落户湘西。xx国际汽车城项目位于湘西自治州吉首市xx开发区xx大道北面，本项目占地11.02公顷，其中：汽车城片区用地约3.76公顷，配套住宅片区用地约7.26公顷。计划总投资约7亿元人民币，由汽车4S店、汽车直营店、汽车摩托车配件销售店、商务大楼等组成。xx国际汽车城项目分为三期：（1） 第一期：新建4S店、汽车综合展厅以及二手车交易中心。（2） 第二期：新建住宅及商业门面。（3） 第三期：新建住宅、会所及幼儿园。建成后将成为湘西州首个一站式汽车产业综合体，集汽车展销、汽车文化展示、汽车美容、汽配9、汽修、产业服务、高档商住等功能于一体，特别聘请国内外知名的策划机构和设计公司，联手打造湘西地区规模最大、功能最多、品牌最全、服务最优、环境最美、信誉最高、省内知名的一流现代化汽车主题市场，以汽车会展、汽车贸易、汽车后市服务、汽车文化及体验娱乐和汽车购物为核心，并建立湘西地区的信息发布平台和服务网络。并能解决湘西州2000多人的就业问题。 “xx山国际汽车城”将面向中国西南，辐射湘、鄂、渝、黔商圈，作为湘西自治州xx经济开发区当下投资规模最大的项目，“xx山国际汽车城”将打造成为xx山区汽车行业服务的“龙头”，成为众多汽车服务企业的“领军”。4S店和商业街效果图如下：6、总投资估算项目总投资估算10、表序号项目名称总额（万元）占总投资比例1地 价 7,720.00 11.0%2前期工程费 2,045.00 2.9%3建安工程 51,358.62 73.1%4不可预见费 2,670.18 3.8%5管理费用 1,602.11 2.3%6其他费用 1,036.81 1.5%8财务费用 1,256.64 1.8%7销售费用 2,599.75 3.7%9合 计 70,289.12 100.0%7、资金来源 （1）自筹资金20,000.00万元； （2）申请银行贷款17,000.00万元。8、建设工期 本项目建设工期为36个月，即从2012年8月至2015年8月。1.2项目承办建设单位、股东单位概况11、 建设单位：xx国际汽车城项目由湖南xx汽车集团有限公司与湖南xx置业投资有限公司共同投资兴建的项目公司开发建设。 湖南xx汽车集团有限公司是一家以整车销售为龙头的民营企业。公司成立于2003年（其前身为成立于1997年的株洲xx汽配店，2001年进入汽车整车销售行业，企业更名为株洲xx实业有限公司，2006年更名为湖南xx汽车集团有限公司），注册资金5600万元，注册地为湖南省株洲市红旗中路41号，集团总部办公地为湖南省长沙市岳麓大道375号。目前，集团已经营业的有17家标准汽车品牌4S店，在建的还有6家，位列省内汽车流通领域前三强，并成为省内唯一完成工商注册的汽车流通企业集团。集团被评为中12、国农业银行湖南分行AAA级信用企业，湖南省汽车行业协会副会长单位。2010年，xx集团主业整车销售年营业额突破35亿元。2010年，集团被评为中国服务业企业500强，湖南省百强企业。经过多年的积累，已经使xx集团积累了一定的资金、人才、管理、品牌优势。其中，xx集团旗下东风日产xx专营店以其突出表现，开业五年连续荣获东风日产白金、钻石级经销店的最高称号，东风雪铁龙湖南xx店、东风雪铁龙常德恒瑞店、东风雪铁龙株洲xx店每年都获得了东风雪铁龙的销售、服务最高奖项。 股东单位：股东单位名称注册资本持股比例湖南xx汽车集团有限公司1020万元51%湖南xx置业投资有限公司980万元49%合计2000万13、元100%1.3编制单位概况单位名称：资格等级：乙级发证机关：国家发展和改革委员会1.4编制依据项目建议书及批复文件、相关协议；湘西自治州政府2011年重点项目文件；吉首市城市总体规划（2010-2030）；吉首市土地利用总体规划（2006-2020）；吉首市城市总体规划（2003-2020）；项目建设单位及股东单位的专业资源融合能力；投资项目可行性研究指南；国家计委颁布的关于建设项目进行可行性研究的试行管理办法（1983年2月2日）；国家发改委、建设部联合颁发的建设项目经济评价方法与参数（第二版）；建设部建标2000205号房地产开发项目经济评价方法；湖南省现行相关工程定额标准；其他有关专业14、设计规范；开发建设单位提供的有关资料。1.5编制原则 在编制本项目可研报告时，主要遵循以下编制原则：1、坚持实事求是，客观公正，严谨务实的原则，注重环境建设及建设方案的可靠性与经济合理性；2、把握合法、合规性原则，确保编报项目及建设内容符合法律法规、政府专门文件的要求，建设结果能满足湘西xx经济开发区未来发展规划的要求；3、兼顾必要、效益和平衡原则，达到建设方案和申报项目的资金投入与经济、社会、政治、环境等综合效益的平衡；4、注重近期效益和远期目标相结合的原则，使项目适应湘西地区城市发展、经济建设和人民生活水平的提高。1.6研究范围及内容通过对本建设项目的建设背景、建设内容及规模、市场分析、选15、址、建设条件、工程初步方案、投资估算及资金筹措、经济效益等方面进行全面分析研究，提出可行性研究结论和建议。1.7主要经济技术指标项目主要技术经济指标序号名称单位数据或指标备注1总用地面积公顷8.48 2总建筑面积平方米293,396.17 其中：地上建筑面积平方米292,142.34 3容积率3.45 4建筑密度35.28%5绿地率24.15%6项目总投资万元70,289.12 7项目总体经营收入万元86,658.42 8项目总体经营成本万元66,432.72 9项目总体经营税费万元4,419.58 10项目总体经营利润万元11,949.73 11项目总体经营净利润万元8,962.30 12项16、目静态投资净利润率%19.47%13项目动态投资回收期年4.00 从建设年算起14项目总停车位个 793个住宅区793个15项目总建设年限年3 16项目总用工人数人2,000.00 项目经营可解决2000人就业17项目人均创净利万元/人4.48 第二章 项目建设背景及必要性2.1项目建设背景汽车，作为当代文明的代表，已无可置疑地正在快速地进入中国普通老百姓家庭。在推动一个国家进入发达国家行列的序曲中，汽车工业无疑占有举足轻重的位置。它带来的不仅是GDP的快速增长，更带来的是人的生活方式的根本改变，人们对空间关系的再次解释，一个城市半径的有效扩容，一种时尚的象征，一种审美的传达。汽车，代表了现代17、工业文明、信息文明、各种文化演进的集合。毫无例外，在中国开始走入经济起飞的进程中，汽车产业成为了与当今中国最为强劲的房地产业几乎并驾齐驱的热门产业。中国最为发达地区无不将汽车列为区域竞争中抢夺经济话语权的制高点。继日内瓦、法兰克福、巴黎、东京、北美车展之后，中国车展无疑已成为世界主流车商豪门云集，一展风采的场所。而北京、上海、广州、湖南车展，其一年比一年更大场馆投入，更大的声势，无不在为争夺中国汽车市场的位置而奋力一搏。吉首作为湘西自治州的政治、经济、文化的中心，正保持着强劲的发展势头，城市南联凤凰城，北接张家界，为湖南西部旅游黄金线的中心，已成为西南地区新兴的旅游热点。有蔚为壮观的矮寨坡公路18、天险，集自然风光与民俗于一身的德夯苗寨，是湖南省十大重点旅游景区。城市功能日臻完善。2.2项目建设的必要性（1）是吉首市作为湘西中心城市之一的需要吉首作为湘西地区政治、经济、文化、交通、商贸、科技、金融和通讯枢纽的中心，发展大市场、大流通时经济发展的需要。但吉首市的汽车卖场多为小规模、单一性和传统化销售模式，而且档次较低、形象较差，不能适应吉首市作为湘西中心城市和现代化大都市的需求。目前吉首市还没有一家真正具有规模化、多元化、专业化和现代化的汽车大卖场。因此，规划建设“xx国际汽车城”是适应吉首市经济发展和提升湘西地区汽车流通市场形象的必然选择。（2）是吉首市作为大湘西地区汽车城的需要吉首市作19、为湘西汽车消费的中心，必然对汽车流通领域提出更高的要求，“xx国际汽车城”正是适应了这个要求，必然会提升吉首市汽车流通市场的形象，引领吉首市汽车消费的新潮流。（3）是适应吉首市经济发展和产业结构调整的需要 吉首作为湘西的中心城市，正在实现城乡一体化，加快城市化进程，从而实现产业结构的升级换代。在这个背景下，吉首市提出了要重点发展汽车贸易和商贸物流。“xx国际汽车城”项目定位湖南省一流、湘西最大的汽车展销和汽车主题公园，立足吉首，辐射湘、鄂、渝、黔商圈，必然会推动吉首市现代商贸业的快速发展。第三章 市场分析3.1宏观环境分析吉首市是湘西土家族苗族自治州首府，位于湖南省西部，xx山脉东麓，湘、鄂、20、渝、黔四省市边区中心，因此，这一带是少数民族集中居住的地区又是过去革命老区，成为了国家西部开发地区和国家xx山的扶持开发地区，并且是贵阳重庆宜昌长沙柳州500公里半径内的城市网络中心点，东面是长株潭两型社会试验区，西面是重庆城乡一体化试验区，在今明两年即将有六条高速公路全面通车，具有肩挑南北、承接东西的区位优势。自古商贾云集，贸易兴盛，被誉为xx山区的一颗明珠。3.1.1特色吉首生态和文化是吉首最大的特色。这里，群山环绕，河流交汇，风景秀美，生态原始，历史文化源远流长，民俗风情奇特浓郁。独具特色的生态和文化造就了吉首“三大生态珍品”、“三大文化名人”、“三大民族活动”。吉首地处生物发酵带、亚麻21、酸带、富硒带 “三带”合一区域，天然的“三带”地理条件赋予了享誉盛名的“三件生态珍品”。酒鬼酒。融“浓型之芳香、酱型之细腻、清型之纯净、米型之优雅”于一体，独创中国白酒“馥郁香型”，被白酒专家誉为“文化酒鬼酒，和谐馥郁香”。果王素。果王素是从水果之王猕猴桃果汁中萃取的精华物质，具有明显的调节血脂、降低血压、降低血糖、延缓衰老等多种保健功能，是中国首创的高科技保健食品。椪柑醋。是我国首创纯天然不添加盐、不添加防腐剂、不添加香精、不添加人工合成色素 “四不添加”产品，是保健、调味佐餐之佳品。湘西文化厚重，人才辈出，灿若星河。作家沈从文、画家黄永玉、歌唱家宋祖英三位文化名人的出现是湘西深厚文化底蕴之22、必然。曾有人这样描述湘西：湘西在沈从文的书里、黄永玉的画里、宋祖英的歌里。湘西的神秘在于其民族文化的奇特性和差异性，各种民族文化活动多彩多姿，亮点纷呈，烧龙、百狮会、鼓文化节具有非常的代表性。烧龙是吉首苗族一项历史颇为久远的民俗活动。每年正月十五晚举行，这是苗家人为庆祝丰收，祈求来年风调雨顺而尽情的狂欢。百狮会是湘西苗族一项盛大的年俗活动。每年从正月初一开始，上百头狮子，从四面八方涌在一起，竟显风采。这是苗族人民交流友情，追求民族大团结、向往美好幸福生活的大聚会。苗族鼓舞是苗族人民最有特色的民间艺术之一。2005中国首届鼓文化节在吉首德夯风景区举行。3.1.2优势吉首吉首优势非常明显，主要有三23、大资源优势、三大交通优势、三大政策优势。作为湘西土家族苗族自治州州府，吉首人力资源丰富，综合性大学吉首大学现有各类在籍学生3.2万余人，湘西民族职业技术学院现有全日制在籍学生5252人。吉首地处张家界至凤凰这条国家黄金旅游大通道中心点，旅游资源十分丰富，境内山川秀丽，风情独特，尤其三大旅游亮点特别引人瞩目。矮寨德夯是国家级风景名胜区，目前市委市政府正对矮寨德夯风景圈实施规划设计，开发 “天桥、天路、天台、天瀑、天幕、天险”等举世无双的奇景。干州古城是省级历史文化保护区，距今有4200年历史，是湘西四大古城之一。市委市政府依城建坊，打造“湘西坊”；拓坊成园，建设湘西非物质文化遗产园。目前，“湘西24、坊”已成为湘鄂渝黔边区传承民族民间工艺的大舞台和旅游胜地。七大森林公园，绕城散布，是未来理想的旅游休闲胜地。吉首矿产资源十分丰富，主要拥有金属矿、非金属矿、化工矿三类矿产。金属矿中，最典型的是锰、锌、钒，湘西素有“锰都锌海”之称。锰矿工业储量3100万吨，居全省第一，全国第二。锌矿储量1100万吨，钒矿储量5亿吨。目前全市正在实施“锰东进锌入园”矿产资源整合计划。 非金属矿中，最典型的是石材，主要有8种量大质好的品种。尤其是xx墨玉，市场十分看好。现规划石材产业园1000亩，落实开采点15个，可开采储量4000多万立方。化工矿中，主要有重金石，富钾页岩。初步探明富钾页岩储量7亿吨。湘西生物资源25、丰富，品种非常齐，有“中国的生物宝库”之称，可供开发的有桤木、青蒿、枫香、黄柏、桂花、仕仲、香桂等193种，是中国最大的生物医药原料产地之一。吉首交通优势十分明显，高速公路、航空、铁路已构成吉首今天立体式交通网络。 地域优势：、航空：四周有4个机场： 有张家界荷花机场，离吉首1小时里程。 南有怀化芷江机场，离吉首2个小时里程。 东有常德桃花机场，离吉首2个小时里程。 西有铜仁凤凰机场，离吉首0.4小时里程。 、铁路：焦枝铁路贯穿吉首。根据国家“十二五”规划，正准备修建焦枝铁路复线、吉恩铁路、秀吉益铁路及正在研究建设长渝高铁客运专线。 、高速公路湘西自治州高速公路十分发达，里程达500公里，是湖26、南省唯一一个每个县市都通高速公路的市州。吉首是国家“十二五”规划的全国18个高速公路县级节点城市之一，今明两年6条建成和在建的高速公路在这里交汇，构成了吉首“四通八达”的交通格局。 四通：吉长、吉怀、吉茶、吉恩，构建了吉首东西南北四个方向进出口互联高速。 八达：由吉长高速，达常德（2小时），达长沙（4小时）；由吉张高速，达张家界（1小时）；由吉怀高速，达怀化（1小时）；经桂林（4小时）柳州（6小时）达南宁（8小时）。由吉恩高速，经来凤（2小时），恩施（3小时），达武汉（5小时）；由吉茶高速，经秀山（0.4小时），酉阳（1小时），黔江（2小时），达重庆（4小时）；由吉铜高速，经铜仁（0.4小时）27、凯里（3小时）达贵阳（4小时）； 从4小时经济圈来看，吉首正好处在长沙到重庆这两个重要城市的中心点，处在长株潭两型社会改革试验区和重庆城乡一体化改革试验区中心点。吉首共有五大政策叠加优势，既可享受西部大开发政策、xx山经济协作区政策、湖南关于湘西地区发展政策和扶贫开发政策的西餐，又可享受中部崛起政策的中餐，还可享受民族自治政策的自助餐。吉首市优惠政策摘录：1、对进行技改、购买国产设备的各类企业，按规定抵免企业所得税；减按15%的税率征收鼓励类产业企业所得税。2、对引进技术和进口加工设备的企业，免征关税和进口环节增值税；对享受国家西部大开发政策地区的内资鼓励生产业、外商投资类产业及优势产业的项目28、在投资总额内进口的自用设备，在政策规定范围内免征关税。3、对重点农产品加工骨干企业，发生的技术开发费可全额税前扣除，年增长10%以上的企业，可再按实际发生额的50%抵扣当年度的应纳税所得额。4、对民族地区新办企业，从投产之日起，连续3年免征所得税，再减半征收2年所得税；企业从事国家重点扶持的公共基础设施项目投资经营所得，依法享受所得税“三免三减半”优惠；对民族自治州、县的其它企业纳税有困难的，经税务部门批准，可减征或免征企业所得税2年。5、凡在吉首市投资新办固定资产投资在500万元以上的独立生产经营企业，土地价格按照国家工业用地的基准价格出让。投资在5000万元以上的工业项目供地实行“一事一议29、”，给予更为优惠的供地政策。6、工业项目用地在城镇建设用地范围外的国有未利用地，且土地前期开发由土地使用者自行完成的，土地价格可按国家工业用地基准价格15%执行，使用土地利用总体规划确定的城镇建设用地范围内的国有未利用地，可按不低于国家工业用地基准价格的50%执行。7、对民族贸易和民族特需品商品定点生产企业的正常流动资金贷款利率实行比正常的一年期流动资金贷款基准利率低2.88个百分点的优惠利率政策。8、对重点产业项目实施财政贴息，对纳入市属重点产业项目的企业银行贷款实行财政贴息，对重大科技攻关项目实行产业引导资金支持。9、对来我市投资的重点项目，申报和建设期间，行政性收费原则上只收取工本费，服30、务性收费按不超过最低收费标准的30%收取。 10、在我市境内投资兴办企业一律在市政服务中心按照“一个窗口对外”、“一站式审批”、“一条龙服务”的原则进行全程服务，履行咨询、登记、收费、管理、服务职能，同时接受投资者委托，提供代理服务。3.1.3和谐吉首吉首有良好的政务环境。吉首提出了“给人信心、使人信任、让人信服”的“三信”理念，要求全体干部、工作人员以良好的精神状态，提振客商信心；以优质的服务过程，赢得客商信任；以满意的办理结果，争取客商信服，全力打造良好的政务环境。吉首有良好的人文环境。针对招商引资工作，提出了“不要强求成为伙伴，但要力求成为朋友；不要盲目选优择优，但要突出以优引优；不要一31、味招商引商，但要注重富商安商”的“三要三不要”的招商理念。吉首有良好的服务环境。把所有来吉首投资的客商，既当客人，也当主人；既当商家，也当专家；既当伙伴，也当友伴。3.1.4发展吉首近年来，吉首市始终按照山区特点、民族特色、时代特征这“三特”要求，坚持生态立市、工业强市、旅游兴市这“三市”发展方向，紧紧瞄准近期、中期、长期“三期”努力目标，大力实施城市品牌战略，力争将吉首打造成为人口达到50万的中型城市，打造成湘、鄂、黔、渝四省市边区核心增长极，真正成为xx山区民族民俗文化展示中心、商贸物流中心、区域工业加工中心、旅游集散中心。10年左右，通过城市理念识别系统、行为识别系统、视觉识别系统三部分32、的规划设计，以产业品牌、文化品牌、生态品牌等“三大品牌”的创建为动力，引领吉首城市发展，打造吉首独特城市品牌。3.1.5机会吉首吉首拥有良好而难得的发展机会。因为特色、优势、和谐、发展的吉首正在抢抓国家xx山经济协作区、省扶贫攻坚主战场、州市共建州府的良好机遇，推出了民族文化旅游产业、现代服务业、矿产品精深加工业、农产品及加工业、生物科技产业、电子信息产品加工业、山区机械制造产业、建材加工业、新能源产业、环保循环经济产业“十大”产业计划。推出了“谷韵吉首神秘湘西”旅游精品品牌；“老爹”牌果王素、猕猴桃果汁系列；“神秘湘西牌香醋及醋饮料系列；湘西富硒椪柑“吉首xx红”；“湘西坊”牌产品系列；湖南33、省名牌“湘泉”牌肠康片、妇炎康片系列；酒鬼系列白酒；吉首锰系列“吉三鑫”牌氮化金属锰、“青龙山”牌超细锌粉；“xx墨玉”大理石建材系列；“宗南”牌农用车“十大”产品计划。推出了大学生创业孵化园，吉庄工业园，雅溪生物科技园，大田汽车产业园，大湘西物流园，吉首农产品物流园，河溪工业区，双塘工业区，吉首城北工业区，xx经济开发区 “十大”园区计划。3.2全国汽车消费行业发展分析2011年既是汽车行业实施十二五发展规划的第一年，同时也是国内汽车市场发生重大调整变化的一年，受汽车行业政策调整的影响，虽然2011年产销总体目标有可能达到1900万辆，但受各种不确定性因素影响，国内汽车营销、汽车销售、汽车消34、费、汽车大市场及汽车区域市场都将产生重大调整变化。有些可以预料到，但绝大多数状况是无法预料的，也可以说2011年汽车市场机遇和挑战同在。全国汽车销售市场基本情况目前国内公布的汽车授权销售商已经突破6万个，其中有15000家4S店，有媒体报道汽车4S店近两年大约每年新增1200个，同时有大量兼并重组和退出市场的。国内拥有500余家新车交易市场或汽车园区，拥有600余家二手车交易市场，拥有700余家汽车配件和汽车用品市场。由于市场竞争和城市规划的调整和推动，目前国内汽车销售市场已经呈现集中交易的趋势，其中大型汽车城或汽车园区建设正在全国各大中城市推进，发展势头非常好。其中4S店正在快速融入其中，改35、变了国内汽车大市场的格局，特别应该指出的是，汽车城或汽车园区的集中建设，对于节约土地资源做出了重大贡献，对于市场及社会资源共享，做出了重要贡献，对于广大经销商和广大消费者降低购车成本费用做出了重大贡献，对于汽车销售和消费持续稳定的发展做出了重大贡献，非常值得关注。为此中国汽车流通协会及协会所属全国有形汽车市场分会，在昆明召开了汽车园区创新发展大型专题会议，交流了筹建汽车园区的各方面的经验，全国有代表性的汽车城汽车园区，各自介绍了典型经验。广大与会代表受益颇丰。对国内汽车城或汽车园区的发展前景十分乐观，并充满了信心，预示着国内汽车城或汽车园区将会拥有更大、更快的发展。目前国内汽车市场值得关注的现36、状1、从2010年底，各项刺激汽车消费政策全部退出，可以看出，政府开始对国内汽车市场过快的增长势头进行调整，但市场销售总量基数十分巨大。2、汽车营销在国内汽车行业仍不被高度重视，政府部门、汽车行业部门、综合部门、汽车制造商重视汽车营销也仅仅停留在宣传舆论上，就连仍未出台的中国汽车行业十二五产业规划中，仍未将汽车营销作为重点列入其中，国内汽车营销的发展完全靠市场创新。3、2011年由于市场竞争更加激烈，自主品牌汽车与合资品牌汽车及进口汽车，市场进入更加复杂、更加激烈的阶段，目前自主品牌汽车市场销售总量呈现下滑趋势，但并不等于自主品牌汽车今后没有大的发展。4、现实中汽车产业的发展，特别是汽车市场的37、发展，与社会发生了巨大的矛盾，产生了突出的城市建设及规划、城市环境、城市交通、城市环保、社会能源等一系列问题，此类矛盾日益突出，博弈也日趋激烈，限行限购不断出现，因此新汽车园区怎么建？建成什么样？必须配合上述条件进行规划设计。5、汽车后市场潜力巨大，国内汽车后市场无论从规模和经营上，相对滞后，同时相对落后，市场前景十分广阔，非常巨大，筹建新园区对此巨大的市场应对，必须高度重视、研究、准备。6、对于汽车有形市场、汽车城、汽车园区、汽车主题公园，新的筹建机会时间不多了，特高峰期仅有两至三年时间，筹建工作相对困难较少，支持力度较大。中国现行的经济模式将会发生改变，因此新市场新园区高速发展或许仅有十年38、时间，因为国际汽车市场留给中国汽车制造业的时间不多了。7、广大汽车消费者越来越成熟，胃口越来越高，因此中国的汽车市场正在成为世界上最为复杂的汽车销售市场，因此新汽车城、新汽车园区筹建工作，一是要有超前性的规划目标，二是要实现综合性的大市场，以适应不断快速变化的市场形势。汽车销售市场主要发展变化情况1、由于汽车产销很可能实现连续三年新车产销世界第一，舆论认为国内汽车产销增长过快，各方面不能平衡。因此各项刺激汽车消费的政策，基本上收回。靠政策刺激拉动汽车消费将转变为，靠市场竞争推动汽车销售消费。2、由于国内汽车销售市场发展非常不平衡，因此形成部分大中城市因交通拥堵等影响，对汽车销售消费调控性的动向39、明显，而三四线城市及农村汽车市场，将成为今后十年发展的重要市场。形成较为集中地舆论。非常值得关注和研究。3、在汽车销售市场发展过快的巨大影响下，汽车销售市场与汽车后市场不相适应的矛盾越来越突出。甚至有可能出现制约汽车销售市场的发展，这种矛盾并未真正引起行业的高度重视，其市场潜力十分巨大。京城治堵有可能率先解决这一问题，值得汽车行业关注。4、在销售市场高速发展和汽车市场激烈竞争状态下，国内汽车营销的格局正在产生重大变化和调整。其中值得关注的是，国内超大型的汽车集团正在快速发展。其经营规模越来越大，甚至拥有三四百家至一千家4S店或专卖店。中国汽车流通协会的资料显示，在2010年50强经销商集团的主40、营业收入在100亿以上的已经有11家。据悉，广汇、庞大未来几年的新店将会超过1000家，加之这些集团对二手车、精品、汽车金融等新业务领域的开拓，未来几年将会出现年营业额超过千亿的汽车经销商集团。其数量并不是很多，但其市场销售占有率较大，必将对汽车销售市场产生重要影响。5、受各地方城市发展规划的影响，在多种营销模式并存的形势下，尤其受国内广大汽车消费者从国情出发的影响，国内汽车营销另一重大变化和调整，即国内汽车营销集中地趋势越来越明显。既有专卖店扎堆经营的趋势，更有现代的、大型的、综合的、超大型汽车市场、汽车城，特别是汽车园区的高速发展。其中二手车及汽车配件、汽车用品大型市场，发展同样处于高速状41、态。已经对国内汽车营销及其格局产生重大影响。6、关于汽车集中交易的重大变化和发展，出现了新的动态，即政府部门高度关注和支持，地方政府部门更加关注和支持，在市场规划、建设及政策鼓励等方面，有更大的提升。不仅如此，国内一批汽车制造商也积极参与其中，或独立开发建设大型汽车园区，同时国内大型汽车营销集团也加快了汽车市场或汽车园区的投资筹建。大型汽车市场和汽车园区的发展，正在成为和汽车专卖店并重发展的主流汽车营销趋势。7、多品牌经营、多地经营、多网点经营、网络化经营、集团化经营，正在国内形成汽车销售的主流趋势。为了更好更大的发展，国内一批经销商集团正在千方百计利用各种渠道上市，已经引起媒体的广泛关注，同42、时引起汽车销售领域的广泛关注。虽然形不成像家电国美、大中那样的社会影响力，和销售市场控制力，但一定会形成对汽车销售市场和汽车消费市场有决定性的重大影响。8、网上车市或互联网车市，对国内汽车销售市场和消费市场正在形成重大影响。甚至汽车制造商如：吉利集团已经实施了和阿里巴巴互联网的历史性合作，必将对汽车营销产生重要影响。一个国家的市场总规模与人口有密切关系，比如，中国有7亿部手机，钢铁产量为世界的48%，有近4.57亿网民，其中有两亿网民尝试过网上购物。中国城市化率已经达到45%，很快接近50%，六亿人口已经成为城市居民，中国公里总数位居世界第二，仅次于美国。2010年中国汽车后市场总规模已经达到43、3500亿元，中国的汽配市场销售总规模已经高达1.4万亿元，这些都是别的国家无法超越的。中国汽车流通协会去年组团到美国汽车市场考察，美国的二手车市场近两三年来，最重大的变化就是，按美国汽车市场协会的重大观点，即三年以前以互联网形式销售二手车是不可想象的，今天二手车销售离开互联网同样是不可想象的。而美国2010年二手车交易高达6000万辆，其中60%是靠互联网方式交易的。可以充分说明，互联网对汽车销售的重大影响和作用。9、汽车消费结构正在发生重大的调整和变化，主要有豪华车市场好于合资车市场，合资车市场好于自主品牌车市场，SUV越野类汽车高速发展，快速变化，市场消费潜力巨大。轿车市场平稳的发展，中44、小客车及皮卡类汽车市场潜力正在释放。自动挡汽车和两厢精品车市场快速发展，广大汽车消费者购车方式及观念，用车方式及观念都在发生着深刻的变化。同时不同区域有着明显的不同的变化，汽车文化、汽车旅游、汽车休闲、汽车娱乐、汽车运动、汽车竞技正在大城市快速发展，并且形成超大型汽车市场和园区重要的市场功能之一。汽车文化将推动汽车营销市场的更大发展。10、国内二手车市场将呈现高速发展快速变化的状态，市场需求潜力巨大，尤其是市场竞争中的新旧车置换，正在成为各汽车4S店参与市场竞争，增加市场竞争力的重大经营方式。对专卖店的生存发展变得越来越重要，国内二手车市场正在进入高速发展阶段。其交易方式正在逐渐与国际接轨。一45、部分城市在今明两年很可能形成新旧车交易1:1的时期。二手车市场的发展必将改变国内汽车营销的格局，必将对汽车营销产生越来越重大的影响。3.3吉首市房地产市场分析吉首市城市总体规划 3.3.1吉首市房地产市场现状、资源条件和发展基础 吉首市为xx山区为数不多的中心城市之一，是全州经济、政治、文化中心，具有发展房地产业区位优势。 吉首市具有良好的气候、水文、空气等自然条件，周边植被保护良好，数百年来没有发生过大的自然灾害，是湖南西部地区较适合人居的理想之地。 吉首发展目标是建设60万人左右的中等城市，可以有效避免大城市交通堵塞、人口拥挤等弊端，为生产、居家生活和旅游提供舒适的环境。、产业链或关联产业46、改善居住环境，拉动居民消费，带动城镇化水平提升： 建材业； 房屋装修业； 城市生活服务业； 教育、医疗卫生事业及保健、美容、养生业等； 休闲、娱乐业； 城市基础设施建设； 社区物业管理服务业。3.3.2吉首市房地产市场发展趋势 吉首作为三线城市，城市化和房地产业发展远远不够。2009年湘西州的城市化率只有35.6%与湖南省的42.5%和全国平均水平45.7%相距甚远，湘西州城市化具有相当大的空间。 吉首市未来的目标是建设成60万人左右的中型城市，目前的人口只有不到29万人。将来要增加一倍以上的人口，房地产业将持续旺盛。 随着湘西旅游业飞速发展，旅游地产业成为新兴业态。全国城市化进程的推进，具有47、生态和文化旅游概念的吉首房地产业必将迎来广阔的发展空间。吉首市房地产业发展计划（重点支持与鼓励引进项目）： 吉首“大环线”路建设； 城市基础设施建设； 新老城区的烂尾楼工程； 高品质住宅小区；开发新兴旅游地产业（如分时度假产权房）； 保障性廉租房建设； 以湘西州政府、湘西职业技术学院为重点的行政、事业单位的整体搬迁。3.3.3吉首市房地产消费市场分析近年来，作为处于黔、鄂、渝两省一市的吉首市（县级市）是湘西州的州府所在地，该市的房地产行业得到了前所未有的发展，为地方财政作出了重大的贡献，但随着国家不断出台一系列宏观调控政策，该市房地产行业发展不可避免的受到了一定的影响。3.3.4吉首市房地产市48、场特点及现状特点：起步晚、发展快、规模大，地域依赖性强。吉首市房地产市场起步晚，2000年以前是吉首市房地产市场的起步阶段，全市房地产企业不足15家，2级资质的只有2家，开发建设规模在2000年时不到10万平方米。2000年以后，吉首市房地产市场进入了一个快速发展的时期，到目前为止，吉首市现有开发企业72家，其中2级资质的有5家，3级资质的有21家，开发面积达到了268万平方米，投资总额达到44亿元。现状：进入2008年以来，吉首市房地产市场受国家宏观政策调整、融资事件等因素的影响，增长势头放缓，逐步走入低谷，特别是今年以来，在国务院印发了国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知（国发2049、1010号）之后，该市房地产市场受到了很大的影响，4月份售出商品房172套，成交均价为2259元/，成交面积为1.88万，与3月份相比，成交量下降12.2%，成交均价上涨了6.45%，成交面积下降了19.31%，而5月份的商品房成交量更是大幅下降，共成交商品房67套，成交均价为2218元/，成交面积为0.84万，与4月份相比，成交量下降了61%，成交均价下降了1.8%，成交面积下降了55.3%。3.3.5影响吉首市房地产市场的主要因素（1）受国家宏观调控政策的影响。为遏制我国特别是沿海地区房价的过快上涨，国家近几年来加强了宏观调控，出台了一系列遏制房价上涨的调控政策。特别是今年4月，国务院下发50、了关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知（国发201010号），其中制定了实行差别住房贷款政策、增加住房供给等十条措施（简称房地产新“国十条”），这一系列的出台，对该市正在恢复中的房地产市场影响很大。一是浇灭了房地产开发商的投资热情和信心。政策出台后，国家加大了对房地产市场的监管，加强了对开发企业用地和融资的管理和审批，许多开发企业找不到开发用地，或是缺乏开发资金，加之吃不准市场走向，不敢贸然投资。另外，调高第二、三套住房的首付比率和贷款利率，也增加了住房贷款的难度，激发了开发商和购房户之间的矛盾。二是助长了消费者的观望心理。部分消费者认为，在国家宏观政策的调控下，房价会有所下跌，于是纷纷取消51、了购买房产的打算，三是减少了市场对商品房的需求。国家加强了对保障性住房的建设和供应，大量保障性住房的涌入，分流了部分商品房消费，减少了市场对商品房的需求量。（2）受吉首地区非法融资事件的后续影响。虽然吉首非法融资事件已经过去了两年，但是对房地产市场的复苏仍然产生着深远的影响。一是新的矛盾仍在不断被催生。被收购的非法融资企业在经历了短暂的回复后，正逐步回归市场。他们以高于收购价格的价格被分批处理，引起了融资补偿户的不满，激发了新的社会矛盾和问题。二是部分融资企业的恢复开工对新开的房地产开发项目冲击较大。融资企业恢复开工后，政府出台了优惠政策，相关部门税费上给予了一定的照顾，所以，相对于新开的房地52、产企业，具有一定的竞争优势。3.3.6政府对区域房地产市场的支持一是启动州市共建共管吉首市。举全州之力建设吉首市，再通过“一核带七星带三十个点”（吉首一核、七个县城七星、三十个乡镇点）实现湘西城镇化目标。二是在全州范围内展开了城市建设与管理的行管风暴。不仅是吉首、其它七县如保靖、古丈、永顺、花垣、龙山等县城，都在强力狠抓城市管理与建设。三是为了搞好州府建设，吉首市正在提出建设“城市品牌”工程。四是吉首市正在着力启动原非法集资企业留下的烂尾楼工程。特别是处于市中心的原“三馆”工程项目。这是政府作出的一个重大姿态，即在闹市区启动处非烂尾楼工程，吉首房地产建设正在向好的方面发展。五是推动央企中铁置业53、加快建设尽快开盘上市。中铁置业是在处非期间投资于吉首的央企，州市两级政府寄予厚望。希望通过中铁置业的地产项目为点火器，全面健康启动吉首房地产市场。中铁置业在处非期间对项目曾有疑虑，但由于土地已在前期拿下，不动不行，箭在弦上，不得不发。总之，湘西州目前正在加快城镇化建设，州委还提出湘西城市建设的“三特思路”（即山区特点、民族特征、时代特色）。3.4项目拟定位方案由汽车4S店、汽车直营店、汽车摩托车配件销售店、商务大楼等组成。建成后将成为湘西州首个一站式汽车产业综合体，集汽车展销、汽车文化展示、汽车美容、汽配汽修、摩托车销售、摩托车配件销售及维修，二手车交易等汽车产业服务、高档商住等功能于一体的综54、合性商业地产项目。项目建成后效果图如下所示：第四章 项目项目选址及建设条件4.1项目选址基本情况本项目选址在湖南湘西xx经济开发区，其前身为湘西xx工业园，位于吉首市与凤凰县交界处，行政区划面积18.85平方公里，核心区规划面积7.12平方公里。园区下辖湾溪、牯牛坪、木林坪、捧捧坳、双河等5个村和龙凤社区，总人口数为15000人。从场地周边的地质情况看，应无不良地质情况。是较为理想的汽车城选址。4.2项目区域自然条件4.2.1地质条件1、地质构造：该项目地处中国东部新华夏系构造第三个一级隆起带的南西段，西部为xx山二级隆起带的南段，东南部为沅麻盆地二级沉降带的西缘，主要构造线呈北东向展布，由一55、系列褶皱和断层组成。2、场地地质情况：场地内及其附近无滑坡、危岩和崩塌、泥石流、采空区、地面沉降、活动断裂等不良地质作用和地质灾害，总体分析，区域稳定性良好，适宜建设。 场地地表水对混凝土结构和钢筋混凝土结构中的钢筋均具微腐蚀性，根据区域水文地质资料和调查，该场地无最高洪水位记载，在勘探深度范围内未见稳定的地下水，可不考虑地下水对建筑材料的腐蚀性及对施工的影响。3、地层岩性：该项目区内多为可溶性碳酸灰岩，岩溶地貌发育完整，属溶蚀构造地貌。4、土壤类型：土层厚薄不等，土壤类型为黄壤。5、地形地貌：地形以山地为主，地貌属低丘陵，地块内地形有一定起伏，但起伏不大。6、地震烈度：所选场址地震烈度小于656、度，无需考虑防震措施，适宜于建筑物建设。4.2.2地理位置 吉首市位于湖南省西部，湘西州南部，地处东经1093011004，北纬28082829之间，东连泸溪，南邻凤凰，西接花垣，北与保靖古丈两县毗邻，地理位置独特、优厚。4.2.3气候条件 项目区属中亚热带湿润气候。光热充足，雨量丰富，无霜期长，严寒期短，春夏之交多暴雨，七月至九月常有伏旱秋旱。年平均气温16.4C，年最低气温-7.5C，年最高气温40.2C，年降水量1440.5mm，年平均风速3m/，全年无霜期280天，年平均相对湿度81%，年平均日照数1449小时，年平均日照率31%，全年静风频率47%，六月至七月多为西南风，其余月份多为57、东北风。气候条件良好。4.2.4水文情况 项目区有万溶江，沿项目区东侧由南向北通过。万溶江流域雨量充沛，地表径流大，年平均降水量1430mm，雨季为5月至7月，约占年平均降水量的50%，时有山洪发生，山洪多发生在5月至7月。河流水量丰实，水流洁净，完全可以满足人们生产生活的需要。4.2.5交通条件 吉首市位于湖南西北部，沅江支流武水上游，常吉高速公路、吉茶高速公路与规划中的吉怀高速公路交汇于此。境内有G209、G319国道和S229省道在市区交汇，国道209绕城线与项目选址相连。距吉首市老城区中心约13，距离铜仁凤凰机场仅75，不到一个小时车程，距离北面的张家界荷花机场也仅153，2.5小时车58、程，对外交通方便，建设所需的建筑材料等物资可直接运入项目选址地。4.2.6供水条件 吉首市自来水公司综合日供水能力达12万吨，项目建设工程用水有保障。4.2.7供电条件 吉首市乾州新区现有一座220KV变电站（万溶江变电站），是整个湘西州的中心变电站，属于国家大电网的骨干站，从五强溪水电站、碗米坡水电站等国家重点水电站输入电源。供电网络属于国家电力网，供电质量好，供电充足，电压稳定，能充分满足项目建设和建成后的用电需要。4.2.8通信条件 吉首市已实现数字化传输和数字程控交换，进入了国际自动交换网，宽带网络已经接入项目选址地，有中国电信、中国移动、中国联通等通讯网络机构，形成竞争，将为本项目提59、供快捷、优质、价廉的通讯信息保证。4.2.9建筑材料 项目工程建设所需的各类建筑材料在项目选择地资源丰富，钢材可在市区就地购买，水泥可由双塘水泥厂、吉首夯牌水泥公司和吉首韶峰水泥公司供应，砂石材料可就地采集，市区的小溪桥采石场、杨家坪采石场和人民南路采石场可供应各种规格的机砂及碎石与块片石，其他各类所需建设用材均可就近采购。第五章 工程技术方案5.1总平面布置5.1.1设计依据1、国家对固定资产投资建设项目的有关文件规定；2、民用建筑设计通则（CB50352-2005）；3、建筑设计防火规范（GB50016-2006）；4、房屋建筑制图统一标准GB50001-2010；5、其他相关资料。5.160、.2场地概述1、场地位置 本项目选址位于湘西经济开发区北部，东临xx路，西接工业大道，与即将开工的三炮台公园仅一路之隔，总用地面积11.02公顷。2、场地地形地貌 场地呈东北-西南走向的矩形，场地内地势坡度较为缓和，起伏不大。5.1.3工程概况根据xx国际汽车城规划，本项目总用地面积165.3亩，总建筑面积约293400，主要建设内容有：（1）汽车销售部分：5个两层4S店，4个一层4S店，一个三层汽车综合展厅建筑面积50000。（2）场地北片区：货车交易中心、微型车、二手车交易中心和新车展示中心，（3）汽车配件部分：40个汽车配件商业门面，建筑面积13500。（4）汽车销售配套服务部分：一个销61、售中心一家银行、一个车辆上牌中心、一个车辆保险中心、一个汽车检测中心、一个车辆评估中心，建筑面积10000。（5）汽车城生活配套部分：3栋员工公寓和10栋高层住宅楼，建筑面积200000。（6）场内道路约9000，停车场约28000。（7）场内绿化景观、配套室外给排水、配电、消防及环境工程等。5.1.4平面布置 根据用地条件和业主设计要求，场地内布置21栋建筑，其中：汽车城片区设在西部地块，住宅区设置东部地块，北片区为展示区，地下车库置于各建筑物地下层。场内道路呈环状布置，建筑物四周设有环形道路，路宽4.5米，可满足消防和交通要求。各建筑物周围地坪兼做地面停车场。5.1.5竖向布置 该场地地势62、大体上东高西低，有一定高差。室内外高差控制在0.5米。将场地进行平整，使场地平齐于区内道路，尽量减少挖填方工程量，并使建筑有良好的视觉形象，同时为场地内雨水、污水排放提供便利条件，场内道路与外部道路的连接方式采用平坡式连接。5.1.6交通组织及道路系统1、交通组织为满足运输和消防要求，根据场地实际状况，项目区域呈开放式结构，不设围墙。xx大道为项目区域内主干道，场内在各栋建筑物四周形成环路，提升区域内的通畅性及适用性，项目区域内采用地面+地下停车形式，临时停车集中停放在各建筑物周边的地面停车场，长时间停车则停入地下车库。2、道路系统 xx大道呈东北-西南走向从项目区域内中间穿过，道路等级为城市63、次干道级，混凝土路面，砼面层22cm 厚，手摆片石30cm厚，粗砂找平层5cm厚，路基夯实。道路宽度为12m，建筑物室内外地坪高差为0.20.5m ，建筑物四周均设留可供消防车通过空间，并留有地面停车场供其停放，以满足规划、消防和运输的要求。5.1.7绿化工程 整个项目内部的绿化景观设计注重室外空间形象的整体性、功能性和观赏性相结合的要求。临路位置设置集中绿化，同时设置分区标志等景观要素，突出汽车城的整体环境形象与特征。建筑周围主要以草坪为主，沿场地周边适当种植行道树，使得整个汽车城室外空间具有连续性。5.2建筑设计5.2.1设计依据1、主要设计依据中已列举的有关规范，2、建筑设计防火规范GB64、50016-2006；3、工程建设标准强制性条文（房建部分）；4、民用建筑设计通则CB50352-2005；5、其他与本工程有关的国家和地方现行规范、规定和标准。5.2.2建筑平面设计 平面设计注重功能的实用性和建筑的美观性，根据汽车城建筑布局特点，设计方案在平面布置力求紧凑合理，不浪费面积，对每个功能空间的尺度进行精心布局。 汽车4S店平面为矩形，框架结构，4栋1层，5栋2层，耐火等级为二级。 综合展厅平面为矩形，框架结构，层数3层，耐火等级二级。 销售中心平面为矩形，框架结构，层数1层，耐火等级二级。5.2.3竖向交通设计 销售中心和四栋汽车4S店为单层，不设置楼梯，5栋汽车4S店和综合展65、厅分别为2-3F，均采用楼梯，不使用电梯。5.2.4立面设计 在立面造型处理方面，从功能入手，以简洁明快为原则，运用简约主义，立面采用横向条窗为主，入口门厅处设置落地窗。5.2.5装修标准1、外墙面：做贴面砖或石材装饰，2、内墙面、天花：内墙及天花采用高级白色乳胶漆；3、地坪：采用水泥砂浆铺平；4、门扇：电梯间装防火门，分户门选用高级防盗门；5、卫生间：每栋每层分设男、女卫生间，天花为石膏板吊顶，墙面铺砌高级瓷砖，地面铺砌高级防滑地砖，配置高级蹲厕，洗手盆、梳妆镜等；6、茶水间：汽车4S店、销售中心及综合展厅设茶水间，配以电热炉供应热水。5.3结构设计5.3.1设计依据1、建筑结构可靠度设计统66、一标准GB50068-2001，2、建筑抗震设防分类标准GB50223-2008；3、建筑结构荷载规范GB50009-2001（2006年版）；4、建筑地基基础设计规范GB50007-2011；5、混凝土结构设计规范GB50010-2002；6、砌体结构设计规范GB50003-2001；7、建筑抗震设计规范GB50011-2010；8、工程建设标准强制性条文（2009年版）。5.3.2设计要求1、根据建筑结构可靠度设计统一标准GB50068-2001，本项目建筑工程结构安全等级：二级。2、建筑结构设计使用年限：50年。3、根据建筑抗震设计规范（GB50011-2010），抗震设防烈度为6度，设67、计基本地震加速度值为0.05g，设计地震分组第二组，地震特征周期0.35S。4、根据建筑抗震设防分类标准（GB50223-2008），本工程为乙类建筑。5、根据建筑地基基础设计规范（GB50007-2011），本工程的地基基础设计等级为甲级。6、本地区基本风压为0.3KN/，地面粗糙度类别：B类。5.3.3结构设计 项目区域内建筑物设计层数，汽车城为1F-3F，地下一层，首层高度为6m，标准层高为3.3m。住宅楼为28F-33F，基础设计拟采用钢筋混凝土独立基础，以基岩中风化为基础持力层。5.3.4主要结构材料1、混凝土强度等级：C25-C45。2、主钢构采用Q345钢材，次钢材采用Q235钢68、材。3、钢筋选用热轧HPB235级钢筋、HRB335级钢筋、HRB400级钢筋、CRB550级钢筋。4、砌体等级：MU5-MU10，砂浆强度等级：M5-M7.5。5.4给排水设计5.4.1设计依据1、室外给水设计规范GB50013-2006，2、室外排水设计规范GB50014-2006；3、建筑给水排水设计规范GB50015-2003；4、建筑灭火器配置设计规范GB50140-2005。5.4.2设计范围1、给水工程设计，2、污水排水和雨水排水工程；3、消防给水系统工程。5.4.3给水1、水源本工程采用市政给水管网为给水水源，设进水管2条，管径为DN200，从xx大道接入，要求水压不低于0.469、0Mpa。2、用水量估算本工程汽车城部分最高日用水量为141m/d，最大时用水量为46 m/h。3、给水系统本工程给水由市政给水管网上引入两条进水管，给水采用生产、生活、消防合一制，给水主管呈环状敷设，管径为DN150mm，用水采用市政压力直接供水。5.4.4排水1、生活污水量汽车城部分按生活给水量的85%计，则最高日污水量681m/d，最大时污水量15 m/h。2、雨水量暴雨强度公式：Q=2150.5（1+0.411gP）/（t+13.275）0.6846（L/ha.s）设计降雨历时t=5min；设计重现期P=5a；安全一流口设计重现期P=10a；屋面径流系数：=0.9；屋面雨水经雨水斗收集70、经雨水管道排至室外雨水管道。3、排水系统卫生间排水管设伸顶通气管，底层单独排放，污水经室外检查井汇集厂区内污水总管，经化粪池处理后排放市政污水管网，污水管管径为DN150。建筑屋面雨水有组织排放。4、管材及接口污水管d500排水管道采用UPVC双壁波纹管，承插连接；d500采用大口径高密度聚乙烯螺旋缠绕管，用套管进行螺纹连接，再用聚氨酯密封胶密封。5.5电气设计5.5.1设计依据1、供配电系统设计规范（2009），2、建筑照明设计规范GB50034-2004；3、低压配电设计规范GB50054-2011；4、建筑物防雷设计规范（2010）；5.5.2设计范围及内容1、供配电2、照明3、防雷接地71、和电气安全4、弱电5、区域内电气线路6、消防系统5.5.3电力负荷估算本工程主要用电负荷为办公及技术支持用电、通讯及安全设备用电、其他支持设备用电。用电电压为220/ 380V，用电负荷性质为二、三级用电负荷，消防用电、部分信息设备用电、消防排烟风机、应急照明等为二级用电负荷，其余均为三级负荷。5.5.4电源和电压本项目为新建项目，城市供电网络10KV线已架送至此，可满足供电需求。本工程由城网不同的10KV母线段就近引来两路独立的10KV电源，高压采用单母线分段、自动切换、互为备用。电源引入线采用YJV22交联铠装电缆埋地敷设。区域内各建筑物所有低压供电电压均为380/220V。 消防设施均采72、用引自不同市电的变压器低压屏出线，两路电源供电，在末级配电箱处自动切换。配电线路采用阻燃绝缘导线穿钢管敷设。5.5.5照明区域内各建筑照明光源以日光灯为主，辅以节能灯，采用跷板开关就地控制。照明线路采用绝缘导线穿PVC电线管暗敷，有吊顶处在吊顶内敷设。照度标准：大厅及房间200-300Lx，走道、卫生间及楼梯间50-75Lx。各建筑物内设应急照明和疏散指示灯具，采用自带蓄电池做备用电源的灯具，停电后自动点亮。应急照明照度0.5Lx，应急时间大于60min。5.5.6弱电系统1、电信规划及有线电视由城市市话引来一根电话电缆，引入一层服务器机房电话分线盒。之后采用RVB-2x1.0电话线经线槽及P73、C管敷设至末端电话插孔。由城市有线电视网引来一根SYWV-75-9电缆，引入电视前端箱处，电视前端总箱再出线至各电视前端箱。考虑将来有线电视网双向传输的要求，传输设备选用较好的设备，减少传输失真和干扰。传输频带按862MHZ宽度考虑。系统为放大-分配-分支方式。2、宽带网络及安防监控由城市数据网引来一根六芯多模光纤，引入至一层服务器机房网络配线柜。之后采用CAT5e4PUTP网线经线槽及PC管敷设至末端信息插座。安防监控设备前端设置在一层中心控制室，在室外出入口、路口转角、建筑出入口、档案室设视频监控点。设备前端设置数字硬盘录像机。末端摄像机选用黑白固定式。5.5.7防雷接地本项目各建筑物均按74、三类防雷建筑物设置防雷装置。利用建筑物主钢筋做防雷及接地装置。 接地装置均为共用接地装置，接地电阻R1欧。在各建筑物低压电源进线处，装设暂态过电压保护装置。5.5.8电气线路和道路照明本工程供电电缆采取YJV电缆穿镀锌钢管敷设的方式，弱电电缆穿电信管埋地敷设方式，汽车城区域路灯照明采用单侧排列，线路埋地敷设。所有直埋线缆过道路时穿镀锌钢管保护。5.6暖通设计5.6.1设计依据1、采暖通风与空气调节设计规范（GB50019-2003），2、民用建筑设计防火规范（GB60045-95）（2008）；3、其他国家现行的有关规范规程。5.6.2设计范围1、空调设计2、通风设计5.6.3室内设计参数室内75、空调通风设计参数干球温度（C）相对湿度（%）通风换气次数（次/h）新风量（m/hy.L）冬季夏季18-2024-2640-60-305.6.4空调设计本项目拟采用冷暖分体空调。5.6.5通风设计1、汽车城区域各个建筑排风：采用机械排风、自然进风系统。2、各建筑卫生间采用卫生间通风器经卫生间排风竖井排至屋面，排风支管上设止回阀。第六章 节能节水6.1编制依据和用能标准6.1.1编制依据1、中华人民共和国节约能源法（主席令200777号），2、国务院关于加强节能工作的决定（国发200628号）；3、民用建筑节能管理规定（建设部第143号令）；4、节能中长期专项规划（发改环资20042505号）；576、国家发展改革委员会关于加强固定资产投资项目节能评估和审查工作的通知（发改投资20062787号）；6、国家发改委固定资产投资项目节能评估及审查指南（2006）（发改环资200721号）；7、关于贯彻实施的通知（湘发改环资20101227号）；8、综合能耗计算通则（GB/2589-2008）；9、建筑照明设计标准（GB50034-2004）；10、建筑采光设计标准（GB/T50033-2001）；11、采暖通风与空气调节设计规范（GB50019-2003）；12、本项目工程设计方案资料。6.1.2用能标准本项目用能标准需符合中国节能技术政策大纲和行业节能设计规范，用能总量与种类应合理，采用先进77、的工艺技术，达到国内耗能先进水平，所选用的设备和产品应符合国家和湖南省规定的标准，严格禁止使用国内已经淘汰的设备与产品。6.2能耗状况和能耗指标分析6.2.1项目所在地能源供应状况1、供电从市政道路引二路10KV高压电源，电源采用380/220伏，三相四线供电。2、供水本工程供水以市政自来水为水源，作为本工程的生活用水水源和消防用水水源，市政供水压力0.40MPa。6.2.2项目能源消耗种类根据综合能耗计算通则（GB/2589-2008）对综合能耗计算的能源种类和计算范围规定，本项目耗能主要是照明、电器设备等电能消耗，耗能工质为自来水。6.3能耗指标分析6.3.1能耗分布本项目主要能耗为电力消78、耗，耗能工质为自来水。电力消耗主要为建筑用电、道路及景观照明用电等，水耗为人员综合生活用水和绿化、道路、停车场喷洒用水。本项目公共照明和设备符合均采用节能型灯具和设备，在项目区内推广使用节能型灯具及各种电器，推广使用节水器具。6.4节能措施为优化用能结构，满足相关技术政策和设计标准要求，本项目拟采用如下节能措施：6.4.1建筑节能1、设计要按国家建筑节能设计标准和建筑业设计规范，严格执行有关建筑节能技术标准。2、采用新型建筑材料、高效隔热保温材料、节能型门窗等。3、加强建筑周围的绿化，种植遮阴效果好的乔木，广植草地、花木。以减少太阳辐射的影响，调节小环境的温度、湿度，降低空调冷负荷。4、在建筑79、设计上，充分考虑当地气候特征，采用合理的窗墙比，充分利用自然采光和自然通风，合理控制直射阳光，降低空调制冷和照明能耗。6.4.2电气节能1、在建设方案选择时，尽可能运用节能新技术、新工艺，将低能耗作为建设方案选择的主要考虑因素。2、在总图布置方面，尽可能将公用工程布置在负荷中心，并合理布置负荷流向，减少线路长度，以利于降低能耗。3、减少配电线路的损耗，调节功率因数，实现合理的配电方式，通过分散补偿和优化配电方式减少配电线路的损耗。4、确定各功能区的照度，根据照明场所的建筑与装饰设计所确定的采光形式及采光参数，主要装饰材料的技术参数和照明区域的性质、规模等，合理选择照度防止电能的无效耗费。5、设80、置智能照明控制系统及建筑设备监控系统。根据进入空间的自然光亮度和场所的使用要求，对灯具引进智能化的调光及开灭灯自动控制，可最大限度地节约电能。6、大力推行绿色照明理念，除大空间照明、装饰照明等有特殊要求外，原则上全部采用高效节能、长寿命的光源和灯具。按实际需要进行开关，从而达到节能的目的。7、在机电设备选型上，严格把关，选用合理的高效设备，在价格合理的情况下，尽量采用技术先进、材料优良、结构合理、机械强度高、使用寿命长的节能型机电设备，以利于有效降低产品的能耗。8、为提供用电负荷的功率因素，应安装设置功率补偿设备，进行无功补偿，减少系统的无功功率损耗。6.4.3节水措施1、根据给水系统出流的实81、际情况，综合考虑到各种配水器具的位置标高和保证安全供水等多种因素，对给水系统的压力做出合理限定，通过采用节水龙头或采取减压措施合理限定配水点的水压，防止给水系统超压出流造成的“隐形”水量浪费。2、选用优质给水管材，避免因给水系统发生二次污染而需将受到污染的水排放和对供水系统进行清洗处理所造成的水量浪费。3、对生活用水和清洗水采用节水阀门，并采取有效措施避免跑、冒、滴、漏等现象。配水装置和卫生设备是水的最终使用单元，其节水性能的好坏，直接影响节水的成效，因此，应根据使用场所的实际情况，选择使用适用的节水器具，提高节水效益。4、各项具体工程的生活、消防给水系统的设备，选用高效节能的供水设备。水泵的82、选型应合理适用。水泵运行时扬程和压力等指标，应尽可能选择在接近额定值的范围，并尽可能采用变频调速装置加以控制，以达到最佳的节能效果。5、健全管理措施，提高施工人员及工作人员的节水意识。第七章 环境保护、劳动安全和消防7.1环境保护7.1.1环境现状本项目选址位于湘西经济开发区北部，环境空气质量属类区，区域环境噪声属2类，大气、水体等环境较好，目前基本无影响环境现状的污染源。7.1.2环境执行标准1、建设项目环境保护管理条例（国务院令第253号）2、地面水环境质量标准（GB3838-2002）3、环境空气质量标准（GB3095-2012）4、污水综合排放标准（GB8978-1996）5、大气污染83、物综合排放标准（GB16279-1996）7.1.3环境影响分析1、建设期污染源施工现场各类机械设备和物料运输所产生的施工噪声。施工过程中因物料搬运、汽车运输、土方工程所造成的扬尘。施工人员生产生活过程中产生的生活污水。施工机械、运输车辆产生的废气。施工过程中产生的废弃物及施工人员产生的生活垃圾。2、运营期污染源进出车辆产生的汽车尾气。员工与顾客产生的生活污水及生活垃圾、固体废弃物。设备机房及购物等活动产生的噪声。3、项目建成后对周围景观的影响项目建设注重于周围环境的相适应，建成后将成为区内标志性建筑之一，对周围环境景观将产生积极的正面影响。7.1.4环保措施1、建筑本身采取的环保措施建筑材料84、推广使用绿色建材，即采用清洁生产技术，使用相对少量的天然资源和能源，无毒害、无污染及放射性，达到生命周期后，可以回收利用，有利于环境保护和人体健康的材料。这些材料选用要保证符合民用建筑工程室内环境污染控制规范（GB50325-2010）的规定。在建筑结构设计上，应尽量使用自然能源，如自然通风和自然采光等，采取相应措施，以保证区内的声学要求，以及对民用建筑隔声的要求民用建筑隔声设计规范（GB50118-2010）。区内建筑采用的照明系统应既有节能的功效，又能满足顾客的视觉要求，注意眩光的防范。2、施工期环保措施（1）噪声污染防治合理安排施工时段，合理布局施工场地，避免同时使用大量噪音设备。尽量采85、用低噪声设备，减少夜间施工量，避免扰民。降低人为噪声的影响，尽量少用哨子等指挥工具。对于未知固定的机械设备，尽量在室内进行操作，不能在操作间的，可适当建立临时声屏障。在施工工作面铺设草袋等，以减少车辆与路面摩擦产生的噪声。适当限制大型载重车的车速，尤其在噪音敏感区。（2）扬尘防治对易起尘的物料应加盖覆盖物，施工场地必须采用围挡、覆盖、地面硬化、简单绿化等有效措施防治扬尘。施工现场应定期晒水，在大风日加大晒水量和晒水次数，以防治浮尘的产生。运输车辆进入施工现场应低速行驶，出场应冲洗轮胎。（3）废水、废气、固体废弃物防治施工期间施工废水应注意收集，经沉淀池处理后排入下水道，生活污水均应排入城市下水86、管道，禁止以渗坑、渗井或漫流方式排放。现场工作的柴油机等设备的排气口应避免朝向道路等居民较多的方向。施工阶段应设立指定的渣土堆放点，由专人管理，设置专车每天收集施工人员的生活垃圾，集中密闭外运，严禁就地抛洒，无组织排放。3、运营期环保措施（1）废气的防治措施区内建筑应大量采用电能、天然气等清洁能源，从源头削减大气污染物的产生。另外，运营期间其他的大气污染物主要是汽车排放尾气。（2）废水的防治措施生活废水中的污水如冲厕污水、盥洗污水，洗浴废水等经过化粪池发酵沉淀处理排入污水管网。（3）固体废弃物防治措施固体废弃物主要为生活垃圾，如：废纸、废塑料瓶、金属易拉罐等。在公共区域应设置分类垃圾桶，便于垃87、圾的分类回收、分类运输、分类处置，最终达到无害化处理的目的。 另外应从节约能源的角度，尽量减少一次性消耗品的使用，从源头上实现垃圾的减量。（4）噪声防治措施项目的动力设施均采用减震、消声措施，水泵、风机等均选用低噪声型，动力设备用房要采取隔音、吸音处理，使场界噪声低于国家标准。应设置明显标记，禁止机动车辆鸣笛。在道路两旁种植枝叶繁茂的树木，窗户尽量采用中空玻璃，以达到吸音、隔音的效果。综上所述，本项目拟采用的主要环保措施有：采用环保建材、使用清洁能源、节能设备、绿化美化环境、固体废弃物减量化、无害化集中处理、设立中水回用系统，雨洪利用设施、设备机房吸声措施，隔声设施工程等。经过对项目区域内建筑88、建设过程中及未来运营可能对环境造成的影响分析，并采取相应的环保措施后，本项目可以满足有关环境保护的要求，目前本项目的环境影响评价报告正在准备阶段，具体环境影响及措施以环评批复为准。7.2劳动卫生和安全汽车城区域内建筑的建设和运营贯彻“安全第一、预防为主”的方针，要确保项目符合国家规定的劳动安全卫士标准，保障工作人员和顾客的安全与健康。7.2.1安全与劳动保护1、项目运营过程中的危害因素分析因人员流线和车辆流线设计不当，可能造成人员拥挤和车辆对人体的伤害。机电设备和电气设施因设计、安装、操作不当造成的触电危害。风机、水泵等噪声对操作人员造成的伤害。2、安全与劳动保护措施各个建筑之间设施联通，视线89、良好，容易辨明方向，顾客容易抵达目的地。机电设备和器材安全性能要符合国家标准，机电设备的选型、安装施工、验收必须严格按有关规范进行。电力配电线路采用三相四线制，用电设备全部装有接零系统，移动电器需加漏电保护器。对风机、水泵采取减震、消音措施，设置风机间和水泵房。加强对职工、服务人员的技能培训和安全教育，建立安全操作规程和安全管理制度，并按有关规定配齐安全防护用品。7.2.2劳动卫生汽车城各个功能区均设有职工、工作人员休息室和男女更衣室。7.2.3卫生防疫汽车城内各建筑是综合性服务场所，流动人员较多，是易于传播流行性疾病的公共场所，是卫生防疫的重点地域。1、卫生标准项目标准值项目标准值夏季降温温90、度26C可吸入颗粒物mg/m25相对湿度%40-80空气细菌数撞击法cfu/4000风速m/s0.5二氧化碳%0.15空气细菌数沉降法cfu/40甲醛mg/m0.12照度1x52、要求与措施各种活动空间场所，其内装修和设备安装均按国家卫生防疫标准进行施工，并通过有关管理部门验收合格后投入运营。汽车城区域内建筑较大，进风口应远离污染源。汽车城区域内建筑应保持清洁、整齐，清扫时应采取湿式作业，垃圾日产日清。场内工作人员、服务人员、顾客卫生间应有洗手池和良好的通风排气装置，做到清洁无异味。汽车城区域内公共场所禁止吸烟。加强卫生管理，建立完善的公共卫生管理制度。7.3消防设计7.3.1总图消防1、建筑91、物的防火间距（1）总图布局按规范留足建筑物之间的防火间距，消防通道满足总图消防的要求。（2）建筑物周围道路呈环状布置，能满足消防车顺利通行和施救的要求。2、区内道路出入口汽车城区域内道路路面宽度为9m至18m，道路转弯半径不小于12m。区域内为开放式布局，在每个分区内，人流和物流分开，互不干扰。7.3.2建筑消防1、本项目建筑物为多层民用建筑，框架结构，二级耐火等级，每栋每层设置两个防火分区，平面上每2个疏散出口之间的疏散距离均满足规范要求。2、建筑物设置安全疏散设施（包括安全通道、疏散走道、楼梯间和通行门等）。建筑物的安全通道、疏散走道、楼梯间和疏散外门等疏散设施都设置安全疏散标志牌，一旦发92、生火灾，便于寻找疏散路线，离开火灾现场。7.3.3给排水消防1、消防水源采用市政给水管网提供室外消防水源，室内消火栓系统及整个汽车城区域内的自动喷淋系统由消防水池提供，采用消防水泵加压供给。2、室外消防给水系统（1）本工程室外消防给水采用生活、生产和消防合一制供水，由市政环状给水管网上引入。（2）合一制给水管网呈环状形敷设，（3）室外消火栓设置间距不大于120m。3、室内消防给水系统（1）因市政供水压力为0.40Mpa，能够满足区内各建筑室内消防用水要求，室内消火栓给水系统采用市政水压直接供给。（2）消火栓设置间距应保证2股水柱同时到达室内任一点，消火栓设置于建筑物各处。4、化学消防根据建筑灭93、火器配置场所的危险等级，配置相应数量、类型的化学灭火器，并定期更换化学灭火器。5、管材及接口消火栓系统和自动喷水灭火系统采用内外壁热浸镀锌钢管，螺纹连接或卡箍连接。7.3.4电气消防本工程室外消防用水量为35L/S，消防控制中心设在各建筑物首层，报警系统另配UPS电源，在每层均设有区域报警控制器。消防控制中心设总线制智能型火灾紧急报警控制器和各区域报警控制器通过总线连接，构成整个汽车城区域内的消防控制系统。消防设施由引自两路不同市电的变压器配电屏分别提供电源，采用双电源末级配电箱自动切换供电。各栋建筑应急照明采用专用回路双电源配电，并在末端互投，其连续供电时间不小于60min。消防控制中心要求94、连续供电时间不少于180min。消防系统接地与建筑其它接地共用接地体，接地电阻R1.第八章 项目实施进度及管理8.1建设工期根据本工程特点，计划建设期为36个月，即从2012年8月至2015年8月。8.2项目实施进度安排本项目实施进度计划如下：2012年8月至9月，完成可研报告编制及项目立项报批手续，2012年10月至2012年11月，完成初步设计及审批；2012年11月至2012年12月，完成施工图设计、工程招标及施工准备；2013年1月至2015年7月，工程施工；2015年8月，竣工验收。项目实施进度表年度项目2012年2013年2014年2015年4812481248124812可研编制95、及项目报批初步设计及审批施工图设计、工程招标及施工准备工程施工竣工验收8.3项目管理措施8.3.1管理机构成立项目公司：湘西xxxx投资有限公司负责项目的建设。公司设立办公室、财务部、工程部、综合部。项目管理制度在项目建设管理中，严格执行国家工程招投标制和工程监理制等规定，并接受国家、地方有关部门的监督、审计、稽查。制定项目建设管理办法。管理办法对项目的准备、项目的执行与管理、项目的监督检查、项目的总结评价等方面作出明确的规定， 保证项目工作规范化、正规化，顺利完成项目建设任务。为使项目顺利进行，主要加强以下几方面的管理工作：1、计划管理：制订项目年度建设计划，安排协调建设资金，督促计划实施，96、2、财务管理：按照国家规定的项目财务管理制度，检查监督项目资金到位和使用情况，做到收支明晰。3、工程监测：按照工程年度建设计划，对各子项工程的技术方案和技术标准实行动态监测；对已完成工程进行经济、技术、财务监测评价。4、项目监控：建立对项目建设的监督检查制度，确保项目工程规范化运作和顺利实施。监控的主要任务包括：项目实施计划，项目执行机构的人员配备，工作质量和进度是否符合要求，财务管理体制是否符合规定，土建施工和安装工程是否符合标准和合同。监控方法包括：项目报告制度、现场视察和派驻监理代表等。8.3.3工程监理本项目建设工程均按国家建设部发布有关工程监理的法规性文件规定，实行工程监理。招标委托97、的工程监理组织必须具有与工程建设内容相应资质等级的监理资格证书。项目执行机构派出监理代表，与工程监理组织一道，做好工程进度、质量和投资控制工作。第九章 投资估算与资金筹措9.1投资估算项目总投资估算表序号项目名称总额（万元）占总投资比例1地 价 7,720.00 11.0%2前期工程费 2,045.00 2.9%3建安工程 51,358.62 73.1%4不可预见费 2,670.18 3.8%5管理费用 1,602.11 2.3%6其他费用 1,036.81 1.5%8财务费用 1,256.64 1.8%7销售费用 2,599.75 3.7%9合 计 70,289.12 100.0%9.2资金98、来源本项目总投资约7亿元。一期建设投资2.5亿元，其中：由两个股东自筹资金共2亿元，占一期建设总投资的32%，银行贷款1.7亿元，通过第一期4S店和商铺的销售，在 2年半内还清贷款。其它资金来源为项目滚动收益。9.3资金使用计划项目资金投资使用计划表详见附表3。第十章 项目招投标10.1招投标原则根据中华人民共和国招投标法、国家发展计划委员会2001年第9号令建设项目可行性研究报告增加招标内容以核准招标事项暂行规定和湖南省发展计划委员会湘计招2001416号湖南省工程建设项目自行招标试行办法的要求，按照公开、公平、公正的原则，拟对本项目的建安工程、工程监理进行招投标，选择有资质的单位进行建安、99、监理，保证工程质量，满足本项目的实际需要，招标通过委托招标的组织形式采取公开招标和邀请招标的方式进行。10.2投标、开标、评标和中标程序公开招标的项目，在招投标过程中应遵守如下程序：1、招标文件经相关部门批复同意后一个月内，项目实施单位在国家、省规定的有关媒介上发布有关招标公告。2、在招标文件开始发出日起30日内，具有承担招标项目能力的法人或者其他组织都可以投标。投标人少于3人时，项目实施单位应当重新进行招标。投标文件应当对招标文件提出的实质性要求和条件做出响应，招标项目属于建筑施工的，招标文件的内容还拟派出的项目负责人与主要技术人员的简历、业绩和拟用完成招标项目的机械设备，本项目不接受联合招100、标。3、开标时由招标代理机构及相关部门主持，邀请所有投标人参加，开标时由招标人委托公证机构检查并公证，投标人的投标应当符合下列条件之一：能够最大限度的满足招标文件中规定的各项综合评价标准或能够满足招标文件的实质性要求，并且经竞标的价格较低。4、评标采用“合理定价评审抽取法”进行招投标。首先进行初步评审：评标委员会对招标文件进行资格性检查，实质性要求和条件检查后，确定不合格投标人和进入技术标评审阶段的投标人名单或者直接确定进入公开随机抽取的投标人的名单。然后进行技术标评审；评标委员会成员对投标人的技术标进行自主评价并作出书面意见；获得三分之二以上的评委评审合格的技术标为合格的技术标；通过技术标合101、格性评审的投标人，进入公开随机抽取程序。最后进入公开随机抽取的所有投标人都为评标委员会推荐的中标候选人，评标委员会提交评标报告。招标人或招标代理机构通知并要求所有进入公开随机抽取的投标人参加，公开随机抽取确定中标候选人的排名顺序。通知并要求参加的投标人没有在规定的时间和地点参加的视为放弃。（1）按照进入公开随机抽取程序的投标人数额，向抽取机内放入同等数量的号码；（2）按提交投标文件的顺序，每个投标人的法定代表人或者其委托代理人，公开随机抽取一个号码，投标人抽取的号码即代表该投标人的号码，并公布每个号码所对应的投标人；（3）另取一组相同号码，再次放入抽取机内，由招标人代表随机抽取其中的三个号码；102、（4）随机抽取的第一个号码对应投标人为第一中标候选人；（5）随机抽取的第二、第三个号码相对应的投标人为第二、第三中标候选人。5、中标人确定后，招标人向中标人发出中标通知书，该通知书具有法律效力，若中标人放弃中标项目，应当承担法律责任，自中标通知书发出30日内，按照招标文件，项目实施单位和中标人签订书面合同，同时，中标人不得向他人转让中标项目，也不得将中标项目肢解后分别向他人转让。对招标项目的公开范围和选择投标人的资质上要求不同，施工项目资质要求：（1）勘察设计招标：勘察设计是整个项目的前期基础性工作。对项目的初步设计进行公开招标时，公开挑选勘察设计单位。（2）施工监理招标：施工监理对工程质量起103、着关键的作用。在进行施工监理招标时，公开选择施工监理企业进行项目的监理。（3）施工企业选择招标：根据工程的需要，采用总承包和专项承包相结合的方式，选择施工企业。10.3评标委员会人员组成和资质要求针对采用公开招标方式的项目，在招投标过程中，为保证项目的公开，对评标委员会的组成和资质有如下要求：1、评标委员会由项目实施单位及相关部门的代表和有关技术、经济等方面的专家组成，根据本方案在项目开工前2个月成立。评标委员会主任由资深专家担任，主任不参与投票，只负责人员的挑选和监督投票的公正性；评标委员会采用单数制，但最低不少于5人，并且技术、经济方面的专家不得少于成员总数的三分之二。评标委员会严格按照招104、标文件确定的评价标准和方法，对投标文件进行评审和比较，投票采用秘密方式，以得票多者当选，但中标者的得票不得低于半数。2、评委会成员在副高（副教授）级以上，从事本专业至少在8年以上，对工程项目有较深入的研究，并且职业道德良好，与投标单位无任何利害关系，评标委员会当客观公正的履行职务，遵守职业道德，对所提出的评审意见承担个人责任。第十一章 财务分析项目经济评价是可行性研究报告的核心内容，也是对建设项目进行投资决策的重要依据。本项目经济评价依照国家发展改革委员会、建设部2006年发布的建设项目经济评价方法与系数（第三版）和有关的建设项目经济评价方法实施细则以及现行的财税制度编制。11.1财务评价的依105、据1、项目测算的基础数据由委托方提供，并经过实际调研和专家咨询对其进行测算，符合有关部门的规定和要求。2、税金及附加：根据中华人民共和国营业税暂行条例及其实施细则规定，本项目应交营业税，其适用税率5%，另按应纳营业税总额分别计征7%的城市维护建设税和5%的教育费附加，企业所得税25%。3、项目的计算期为13年，其中建设期3年，经营期10年。4、项目贷款利率为 6.80 %，以人民币作为记账本位币。5、根据国家有关规定，基准收益率不低于银行长期贷款利率，参照同行业基准收益率，本项目财务基准收益率以12%计算。11.2收入估算项目建成后，可实现门面经营权转让、住宅出售共两项收入。收入估算详见附表4106、销售回款计划表11.3项目开发总成本费用估算总成本费用是指项目在一定时期内（一般为1年）企业生产和销售产品产生的全部成本和费用，本项目成本费用按生产成本加期间费用法进行测算。项目具体开发总成本估算详见附表2项目开发总成本估算表。1、维修维护费用按固定资产折旧额的3估算。2、固定资产折旧固定资产采用平均年限法分类折旧，建筑物折旧期限为30年，按5%计提净值。3、摊销费无形及其他资产摊销按10年进行平均摊销。4、管理费用管理费用包括工资、办公费、差旅费、水电费等多项费用，按营业收入的3%估算。5、营业费用营业费用包括宣传费、广告费、营销人员差旅费等多项费用，按营业收入的2%估算。6、财务费用为经营107、期内应支出的长期和短期利息11.4财务效益分析财务评价是根据国家现行财税制度和价格，分析、预测本项目的效益和费用，考察它的获利能力、清偿能力等财务状况，以判别该项目在财务上是否可取。财务评价详见附表。 1、 项目财务内部收益率（FIRR）通过估算，项目财务内部收益率19.47%Ic，表明项目获利能力超过基准收益率且大于同期借款利率，从财务上看，该项目可行。2、 财务净现值（FNPV）通过估算，项目财务净现值为3760.51万元0，表明项目的盈利能力超过设定的基准折现率计算成本的盈利水平。3、 投资回收期（Pt）通过估算，项目静态投资回收期（列表法）和动态投资回收期分别为12.52 年、4.00108、年，动态投资回收期考虑了资金的时间价值，对项目进行评价时，最好采用动态投资回收期进行评价。4、 投资利润率通过估算，项目投资利润率为12.75%，大于行业平均投资利润率。11.5不确定性分析盈亏平衡分析盈亏平衡分析是通过盈亏平衡点（BEP）分析项目成本与收益的平衡关系的一种方法。盈亏平衡点通常根据生产年份的经营收入、可变成本、固定成本和税金等数据计算。经测算，本项目盈亏平衡点在测算期内平均为29.53%，说明项目适应市场变化能力非常好，抗风险能力强。11.5.2敏感性分析在对建设项目进行评价时，所采用的数据多数来自预测和估算。由于资料和信息的有限性，将来的实际情况可能与此有出入，这对项目投资决109、策会带来风险。为避免由此带来的风险，本报告针对工程成本上升、收入下降的不同，对推荐方案进行分析，以考察经济评价指标对其变化因素的敏感程度，从而更全面地了解该项目，为投资决策者提供科学的依据。本项目经济敏感性分析见下表：敏感性分析表因素变化情况相关指标变化情况敏感性分析结果总建筑面积（m2)销售价格（元/m2)销售收入（万元）总投资（万元）税后利润（万元）投资利润率财务净现值（万元）内部收益率动态投资回收期（年）基本方案(容积率=3.16）376,011.10 住宅300086,658.42 70,289.12 8,962.30 12.75%3,760.51 19.47%4.00商业6500销售110、价格变化价格下降5%376,011.10 住宅285082,325.50 70,321.61 17,169.55 24.42%555.24 12.04%4.57 商业6175价格上升5%376,011.10 住宅315090,991.35 70,631.79 24,295.94 34.40%14,149.42 22.02%2.96 商业6825工程造价变化工程造价增加5%376,011.10 住宅300086,658.42 73,798.34 18,241.52 24.72%9,384.14 12.28%3.10 商业6000工程造价减少5%376,011.10 住宅300086,658.42111、 67,155.07 23,223.97 34.58%13,584.02 22.29%2.97 商业6000注：财务净现值是在项目公司的期望投资报酬率12%的基础上进行计算的。分析表明，将销售收入和工程成本敏感变动幅度设在5%时，财务内部收益率Ic，财务净现值0 。综上所述，本项目抗风险能力较强。11.6财务评价结论 根据预测估算，项目建成投入使用后，可实现销售收入86,658.42万元，投资利润率12.75 %，税后财务内部收益率19.47 %，税后静态投资回收期12.52年（含建设期），动态回收期4.00年，盈亏平衡点29.53 %。从测算结果来看，项目财务评价指标较好，抗风险能力较强，建112、议给予本项目政策、资金上的支持，以利项目尽快组织实施。第十二章 社会效益12.1项目对社会的影响分析一、 促进区域经济发展，改善区域坏境房地产行业是国民经济的重要支柱行业，尤其是住宅房地产的开发已成为房产开发市场的核心，它拉动我国国民经济的增长起到了至关重要的作用。预计当汽车市场正式投放运营时，平均每年能产生营业额8亿元。项目对财政税收的贡献的计算按照项目贡献值的8%预计，包括营业税及附加税、所得税及各种契税，预测将贡献财务税收每年可过千万元。本项目的实施能够带动建筑业、建材业、房地产也、商业和服务业的发展，能够创造更多的就业机会，完善区域功能，拉动区域经济的增长。二、 可满足区域内住宅用房和113、购车的需求随着人民生活水平的提高，人们对住房的需求不仅仅满足于有一个基本的居住条件，更加重视居住的质量，居住的环境（包括室内、室外环境），本项目可以提供28.8万平方米的住宅，和1500平方米的会所以及1250平方米的幼儿园，周边还有各种类型的商铺，公共设施齐全，不但为区域内的居民提供了高质量的住房，解决了人们对优质住房的需求，同时给该地区的人文、自然环境带来了巨大的改善。住宅区周边还有2.5万平方米的商铺，主要分为六大功能区块组成，分别为4S店区；汽摩配件区，汽车维修美容区；二手车交易区；特种、工程车辆交易区及综合服务区。目前吉首市xx经济开发区还没有专业的大型汽车交易市场，购车客户为购置满114、意的车辆，必须在全市分散的汽车销售点之间来回奔波；而xx国际汽车城则是集中大部分汽车品牌，配件供应、售后维修服务、二手车销售、新车上牌手续办理、装饰美容为一体的现代化、规模化与国际接轨的汽车城。将本地区汽车产业从单一的生产功能的有限发展空间提升到生产与流通协调发展的阶段，必将加快整个吉首市汽车工业、信息产业、金融业、商贸流通业和房地产业以及现代物流、都市型服务业之间的相互融合渗透与发展。三、 为当地居民提供了就业机会本项目能够直接和间接的为当地提供一定的就业机会，能够促进地区各项事业的发展。项目建设过程中，将会给设计院、施工单位、监理单位等提供许多机会；项目建成以后，需要物业公司维护整个汽车城115、的室外环境，给下岗职工及投资者提供了就业机会。项目的实施有助于当地社会的稳定与经济的健康可持续发展。项目的建设与实施不会对当地居民的生活产生负面影响，不会对当地交通、环境产生破坏作用。综上所述，本项目的建设将为所在区域内居民及县城的发展建设带来良好的社会效益。12.2项目对当地社会的产生的负面影响（问题与困难）该项目符合国家产业政策和投资政策，对于促进当地产业发展，增强园区集聚效应和辐射带动效应，提高园区招商引资竞争力，促进社会就业作用十分明显。该项目得到政府和社会各界的广泛支持，不会产生明显的社会负面影响。12.3互适性分析根据本项目选址位置的初步意向，本地块所处位置不适宜做工业用地，依附大116、学城和休闲公园，周围人流量大。是商业、住宅用地的较好的选址。商业基本不产生污染，对环境生态不产生破坏作用；在本地块实施本项目不但很好的利用了地块的各种优势，而且使地块本身的劣势得到了回避，是发挥效应最大的方案；本项目具有后续发展能力，能带动周边产业的转型和形成新的产业群体，对周边改变目前布局乱的局面有很好的效果。项目建成后，汽车市场的时尚建筑，现在潮流的娱乐设施，丰富多彩的汽车文化，优美宜人的生态环境，将把整个汽车城装扮成国内外爱车族最理想的体验休闲游乐目的地，成为吉首市及湖南省的动感景点。项目建设对参与单位有正面影响，项目建设与社会总体上互相适应、协调发展，基本上不存在社会风险。第十三章 风117、险分析13.1主要风险因素识别本项目建设具有较好的经济和社会效益，但也存在一定的风险，主要风险有：1、工程风险主要包括设计、工程地质、施工与工期、工程质量等存在的各种不确定性将会给项目带来不同的风险。2、投资估算风险主要来自工程方案变更的工程量增加、工期延长，人工、材料、机械费的提高等。3、社会影响风险是指项目与所在地互适程度可能出现的问题，对社会各利益集团、当地组织机构及文化环境带来的负面影响。4、融资风险本项目投资较大，因此融资方面的风险主要表现为资金不落实，造成项目不能顺利进行。5、经营风险考虑项目经营功能定位和市场因素等，未来的经营存在许多不确定因素，项目后续经营是有风险的。13.2风118、险影响程度分析由于本项目相对简单，仅以上风险因素为风险对象采用专家调查法进行评估。1、工程风险本项目设计面较广，前期准备、工程施工工期、项目总体管理水平、工程质量都影响到项目建设是否能够顺利进行，因此，项目建设具有一定的工程风险。2、投资估算风险本部分风险主要来自可能的人工、材料及设备涨价，若项目按期实施完成，则风险程度较小，若项目因各种因素延期进行，鉴于目前的物价上涨趋势，则该风险会对项目产生一定影响。3、社会影响风险主要在施工过程中可能与周边居民发生矛盾。项目用地为经济开发区已征收土地，与周边其他用地划界清晰无争议，权属明确。本项目社会影响风险很小。4、融资风险如资金不能按时到位，将影响施119、工效率以及工程进度，由于本项目已与有贷款的意向银行进行了衔接，项目融资风险较小。13.3降低和防范风险的对策针对不同的风险类别，可采取不同的措施以降低或消除风险。工程技术方面设计时基础资料要尽量详尽准确，施工前期准备工作要做细，工期安排要合理，要避免雨季开挖沟槽，不允许低于成本的投标单位中标。要加快可研报告的审批，尽早为工程建设初设提供依据，为后续工程设计留足合理的设计周期；选择优秀的设计、施工、监理单位，建立对项目管理机构有效的监管和工作机制。投资估算方面加强项目融资等前期工作，避免拖后开工和工期延长；施工招标文件应写明非政策性材料上涨不能作为调整合同价的依据。社会影响方面要与当地公安、消防120、防疫等部门加强联系，共同创造良好的施工环境。融资方面项目单位虽然具有较为雄厚的资金实力和较强的融资能力，但还是要尽可能的控制好项目投资规模，在设计选择过程中，要密切监控主要专业设计的系统构成并进行技术经济论证，将建设标准和投融资能力作为汽车城建筑技术设计评定的主要因素加以考虑，避免只注重建筑艺术而忽视建筑经济问题的出现。以此，减轻投资主体的财力负担，体现经济效益最大化原则。第十四章 研究结论与建议14.1研究结论本项目地处地块周围配套条件较完善，环境质量较好，交通方便，是较为理想的投资居住地区，项目建议符合吉首市发展规划，项目建成后对进一步繁荣吉首市的经济，同时也为湘西地区的汽车经济发展提供相应的配套，本项目的建议具备良好的经济效益，14.2建议建议在建设过程中，根据实际情况科学安排工程进度，合理调度，严格控制投资，节约使用资金，以求良好的经济效益。建议结合周边已有的商业地产开发销售经验和了解客户需求信息，以优质的工程来取信于客户，争取较高的销售量和销售收入。同时需采取积极的促销手段，保证销售计划的实现和建设资金滚动投入的需要。