1、农业港农副产品物流交易加工中心项目可行性分析报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月农业港农副产品物流交易加工中心项目可行性分析报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月144可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日 目录第一章 总 论8第一节 概 述8一、项目名称8二、项目承办单位8三、法人代表及联系方式8四、投资方简介8五、项目拟建地点92、第二节 可行性研究编制单位9第三节 承办单位概况9一、中国集团有限公司9二、*xx实业有限公司简介11第四节 申请报告编制的依据和范围12一、编制依据12二、研究范围12第五节 可研报告概要14第六节 主要建设内容16第七节 主要技术经济指标20第二章 项目提出的背景及建设必要性22第一节 项目提出的背景22一、农产品流通成为经济发展瓶颈22二、市具有成为大型农业集散基地的区位优势23三、具有农产品流通枢纽的资源优势24第二节 项目建设的必要性26一、符合国家产业政策和发展方向26二、响应*省政府“突破”战略27三、符合*省政府加快发展县域经济的战略要求28第三章 市场需求分析30第一节 农产3、品物流发展现状30一、中国农业物流长期存在的主要问题31二、提升农产品物流水平的主要对策34第二节 项目幅射区农业资源分析37一、市资源条件372005年全市部分农副产品可调出量表43二、周边地区资源优势44三、基地培养45第三节 项目幅射区农业物流现状分析46第四章 建设条件与场址47第一节 项目建设地点概况47一、建设地区介绍47二、自然条件50第二节 外部配套条件57一、社会经济条件57二、交通通讯59三、环境条件60四、其他配套设施60第三节 场址方案61一、场址选择原则61二、场址评述61第五章 项目建设方案62第一节 建设内容及建设规模62一、建设内容62二、经营范围65三、经营方4、式65第二节 设计指导思想及交易流程65一、设计指导思想65二、交易流程67第三节 工程技术方案67一、交易区67检测中心主要仪器设备表70二、办公及配套服务区71三、信息区74结算中心主要设备购置表82四、仓储区83五、住宅区94第四节 规划方案94一、总体规划方案94第五节 建筑结构设计99一、 设计依据99二、设计参数99c、办公室、门诊、病房 2.0 kN/ m2100二、建筑方案100第六节 公用工程106一、给排水工程106二、供电及通讯110三、采暖、通风114四、空调116第六章 企业组织、劳动定员及人员培训119一、企业组织机构1191、组织机构1192、工作制度120二、 5、劳动定员120人员组织结构，人员配备劳动定员120三、人员培训121第七章 环境保护与劳动安全卫生123第一节 环境保护123一、建设地点环境现状123二、主要污染源及污染物123三、项目污染治理方案124第二节 劳动安全卫生125一、项目概述125二、职业安全卫生主要措施125第八章 消防与节能127第一节 消 防127一、设计依据127二、项目概述127三、消防措施127第二节 节 能128一、设计依据128二、设计原则128三、指标129四、节能措施129第九章 项目建设期管理130一、实施原则与步骤130二、组织机构与分工130第十章 项目实施进度132第十一章 投资估算135第一节 6、投资估算135一、估算范围135二、估算依据135三、编制说明135四、总投资估算136第二节 资金筹措及使用计划137一、筹措方案137二、资本金137三、银行贷款使用计划137四、资金使用计划138第十二章 经济评价138第一节 财务评价138一、评价原则和方法138二、建设期和计算期139三、经营收入、经营税金及附加估算139四、经营成本费用估算140五、利润及分配142六、财务盈利能力分析142七、清偿能力分析143八、盈亏平衡分析143第二节 财务评价结论144第一章 总 论第一节 概 述 一、项目名称中国*农业港农副产品物流交易加工中心项目二、项目承办单位*xx实业有限公司注册资本7、：法定地址：三、法人代表及联系方式法人代表：联系电话：传 真：E-mail : 四、投资方简介投资方名称：xx集团有限公司地址：五、项目拟建地点*省市xx区 第二节 可行性研究编制单位一、单位名称：咨询院二、工程咨询证书编号：工咨甲1三、工程咨询等级：甲级四、发证机关：国家发展计划委员会第三节 承办单位概况一、中国集团有限公司1、概述 立足香港，面向国际，努力为中国的经济发展服务。主要经营置业、投资、科技、贸易、策划、咨询、资金运营、服务、旅游、进出口等。主要业务包括房地产开发、项目开发、国际出口贸易、农业技术开发、农副产品销售、加工、建材、投资融资顾问、广告影视制作、发布、企业策划、旅游、生8、态、景观环境设计施工建设等。公司在国内上海、浙江等地投资建有多家公司，实力雄厚，信誉良好。公司拥有硕士以上管理人员25人（其中博士3人），具有一批国际管理经验的投资管理人才和企业经营人才。2、集团下属全资企业香港xx国际贸易有限公司、上海xx生态技术发展有限公司、上海xx生态环境科技建设有限公司、xx。3、集团合资企业上海xx房地产开发有限公司,上海xx实业有限公司、xx钢铁有限公司、xx等。4、集团宗旨5、法定地址地址： 电话： 传真：二、*xx实业有限公司简介*xx实业有限公司经*省人民政府批准，由中国集团有限公司投资的一个外商独资企业，注册资金30000万元人民币。经营范围：农副产品交易9、加工、仓储、物流及其技术研发，花卉及相关技术研发，苗圃基地建设及经营，房地产开发，公路桥梁建设经营，国际信息、科技信息咨询服务，销售本公司产品。公司将作为集团在*的投资平台，将充分发挥其信息优势、融资优势、人才优势，为当地经济建设服务。公司将在*建立中国*农副产品物流交易加工中心，该项目总投资将突破30亿元人民币(一期10亿)，年交易量360万元吨，三年后达到700万吨以上，将成为某某地区的农副产品物流中心、加工中心、批发中心。这一项目的建成，将能有力推进突破，带动某某经济的发展。（）同时,公司在拥有“国际会展中心”一座，占地316亩，面积4万平方米，为中国国家级展会-中国林交会的常设会址。10、林交会是中国最高级别的、由国家林业局批准并与*省人民政府主办的、具有行业代表性的高端森林林业、木工艺品、家具制品、林业机械、园林园艺、花卉苗木、木质建材的交易、研讨、论坛盛会。每年9月19-22日在*第四节 申请报告编制的依据和范围 一、编制依据 本可研报告编制的主要依据为： 1、市国民经济与社会发展第十一个五年计划和到2015年长期发展规划；2、中共市海洋与水产业发展“十五”计划和到2015年长期规划 3、国家有关法律、法规及产业政策；4、有关技术标准、规范及规定；5、项目承担单位提供的基础数据；6、有关部门出具的证明材料。 二、研究范围 本可研报告范围包括： 1、根据国家有关政策，结合荣城11、市实际情况，分析项目提出的背景及建设必要性。 2、根据规划并结合现状确定项目的建设规模及建设内容 3、项目建设地点及项目建设的有利条件 4、项目总体规划方案 5、消防、环境保护、劳动安全卫生及节能 6、企业组织及劳动定员 7、工程实施进度安排 8、投资估算和资金筹措 9、经济效益和社会效益评价 第五节 可研报告概要1、伴随着*省政府“突破”战略的逐步实施，市作为重要农产品物流枢纽的地位进一步确立，吸引着国内甚至国际知名客商云集与此。项目建成后，将使市成为鲁西南物流及经济交流中心，从而有利于提高市的知名度项目投资规模大，建设周期适中，对周边地区产生强烈的增长极辐射作用，从而带动经济发展。2、某某12、农业港规划总占地面积2500亩，商用占地面积约1000亩，工业用面积约1500亩。项目分期建设，一、二、三期为商用地开发，共其中一期482亩。二期250亩，三期268亩。主要进行农副产品的现场交易、期货交易、储存、物流运输和深加工。工业用地开发1500亩在第四期，主要建设内容为建设厂房，配套设备，进行农副产品深加工。项目全部完成约投资30亿元人民币。一期主要包括交易区192亩、信息区30亩、仓储区152亩、配套服务72亩、住宅36亩。一期建筑面积219372平方米，本项目主要针对一期工程进行设计。3、本项目一期建成后形成年11万吨吨农产品物流的仓储能力，其中气调库40000吨，冷库20000吨13、，普通货物存储达到50000吨。年现货交易额达10亿元人民币。期货市场交易额一期达20亿元。4、本项目将建设与农产品流通相配套，为农产品交易服务的电子商务平台、资金结算中心和检验检测中心，将先进的农产品信息采集发布系统、电子统一结算方式和农产品批发市场检验检测系统引入某某农业港，建立现代化、高效率、人性化的流通市场。4、该项目总投资为43374万元，其中：固定资产投资42018万元，流动资金1356万元。经测算，项目投产后，各项经营收入21127万元，实现利润11862万元(税后)。贷款偿还期为4.24年（含建设期3年）。项目投资回收期为6.37年，经济效益显著。5、项目委托方技术力量较强，管14、理经验丰富，具有雄厚的经济实力和良好的信誉，建设条件良好，本项目所需自筹资金，该公司有足够能力筹措。6、项目建设符合国家产业发展规划，符合国家发展政策，投产后，能够充分发挥人力资源优势，调整产业结构，促进企业经济健康、协调、可持续发展。综合以上分析，项目实施后有一定的社会经济效益，项目是可行的。第六节 主要建设内容本项目分期建设，一期主要考虑建设交易区、办公配套区、信息区和仓储区，一期占地面积约482亩。二期考虑扩建交易区和仓储区、建设物流区。一二期占地面积合计约732亩。以下为一期项目主要建设内容：主 要 建 设 内 容序号主要建设内容占地面积数量建筑面积（m2）层数平面尺寸备注一交易区1915、2亩6048011集中交易大棚10个17280一层48*36（单）2独立门面交易区2排10800三层15*120*3（单）3交易大厅3个32400二层二办公配套服务区72亩7670011综合办公楼1幢4300012层裙房占地面积5000/层；主楼2000/层1.1农业港办公区230001.2农产品研发中心50001.3进出口手续办理及银行分理处50001.4地下车库及设备层100002商住一体化酒店1幢3370012层裙房占地面积3500/层；主楼1800/层2.1商业70002.2娱乐餐饮71002.3写字间36002.4客房900025地下车库及设备层7000三信息区30亩16500裙房占16、地面积2500/层；主楼1500/层一期一阶段1信息楼1幢165001.1农副产品电子商务平台15001.2资金结算中心5001.3农副产品期货交易中心250014期货中心办公区150015计算机机信息中心750016其他3500四公用配套设施7001变电所1500设于办公楼内2锅炉房15003泵房1200五仓储区152亩349921自动化冷库1幢1040020000吨2气调库1幢1955240000吨3普通仓库2幢50402520 m2（单）（60*21*2）50000吨六住宅区36亩平方米300001小高层公寓2幢3000012层15万平米/幢一期合计482亩219372第七节 主要技术经17、济指标主要技术经济指标表（一期）序号项 目单位指标备 注1建设规模交易规模亿元10仓储规模万吨112项目总投资万元43374其中：固定资产投资万元42018铺底流动资金万元13563项目一期占地面积亩482约200亩4项目建筑面积2193725项目定员人18016全年生产天数天3657人员工作天数天2518项目建设期年39设备装机容量KW680010项目年用水负荷吨/小时93.511销售收入万元/年21127正常年12总成本万元/年7360正常年13税后利 润万元/年11862正常年（税后）14财务内部收益率%23.5815投资回收期年6.37含建设期16贷款偿还期年4.24含建设期17盈亏平18、衡点%31第二章 项目提出的背景及建设必要性第一节 项目提出的背景一、农产品流通成为经济发展瓶颈我国农产品生产流通中的发育还很不成熟，主要问题一直是小生产与大市场的矛盾，表现为农产品的市场销售体系落后、市场软硬件建设不足和贮运加工系统的不完善。据统计，目前作为我国农业生产主体的农户数量大约为24亿户，而平均每户拥有的耕地只有7亩左右。生产经营规模过小，导致农户为市场提供的农副产品过于分散，商品率不高，如粮食的商品率只有30左右。流通不畅和市场缺位就会使产品向商品的跨越出现障碍，要么无法实现生产的价值，要么价不符值，农业增产却难以增收，其直接后果就是市场得不到均衡供给的农产品，同时容易放大农产品19、市场的波动，增加了生产的盲目性。过大的市场波动不仅损害农民的利益，也损害消费者的利益。而这种一家一户小规模分散生产的格局在相当长的时期内都不会有根本性的改变。这不仅关系到农民的增收问题，也直接影响到我国农业市场化和现代化的进程。建设类似本项目提出的某某农业港，兴办仓储设施和加工企业、购置农产品运销设备，组建大型农产品交易、仓储、运输、期货交易标准化基地。使其成为沟通分散农户与市场的桥梁，成为连接周围地区的流通枢纽。让市场这支“看不见的手”，起到优化资源配置、调节国民经济发展的重要作用。二、市具有成为大型农业集散基地的区位优势市位于鲁西南平原，苏鲁豫皖省县交界处，素有“某某锁钥，四省通衢”之称，20、是发展商贸流通业的风水宝地。以市为中心，向周边200公里辐射，是一个有6000万人居住的人口密集区域，形成了庞大的消费市场。苏鲁豫皖交界处需要一个商贸中心城市，有能力发展成为这个商贸中心城市。发展大流通，实施商贸兴城，已成为市调整产业结构的又一重要战略决策。以提升城市载体功能为重点，实现城市建设的新跨越，培育商贸流通业发展的载体。整合现有市场资源，重点规范和提升农产品、畜产品专业市场，大力发展现代物流业。以食品、农资为突破口，通过改组改造现有仓储、运输、联运等，加快向现代物流企业转型。在建设商贸物流基地这盘棋上，口岸是一枚极其重要的棋子。2004年5月，占地200亩的新口岸建成，它集口岸、海关21、商检等部门办公场所于一体，监管区及配套仓储设施2000多平方米。2004年9月1日，新口岸实现了与青岛港的直通，通关能力达万个标准箱。口岸的建设，为该市及周边地市发展对外贸易提供了优越条件，也为青岛港在内陆开展进出口业务提供了根据地。随着至兰考高速公路的开通，口岸的业务范围可以辐射到河南、山西等中西部地区，将成为进出口商品的重要集散地。建设大型专业批发市场，扩大物流范围，加强与省内外发达地区商贸流通业的对接步伐，致力于发展连锁经营，建设物流配送中心，全力推进物流现代化，新型流通业态的介入将会极大地提升商贸流通业的层次。仓储物流中心项目的建设将对市加工业、物流业、建筑业、服务业及社会基础设备的22、发展具有极大的促进作用。三、具有农产品流通枢纽的资源优势市土地资源辽阔，土壤、气候和水资源条件较好、光热资源丰富，适宜粮食和多种经济作物生长，对于林果业和畜牧业生产也十分有利。市是*省产粮大区、粮食调出大区和僵著各的农产品商品生产基地。主要农副产品调出量见第三章。市林业资源丰富，林木覆盖率已达21.6%，是全国平均绿化先进地区。畜牧业优势也十分突出，鲁西南大黄牛，小尾寒牛，青山羊并称三大“国宝”。已通过中国科学院的技术鉴定。黄牛体型大、肉鲜嫩，可生产制作高档牛肉，牛皮也是世界上质量最好的牛皮之一，全市丰栏量约占*省整个存栏量的三分之一，列全国农区第三位；青山羊是中国的特产，青猾皮花纹自然漂亮，23、质地好，其制品行销世界，小尾寒羊是世界上体型最大、繁殖率是高的绵羊，也是中国唯一的角半型羊种，目前世界是只存70多万只。市羊存养量列全国农区第一位。2005年，全市农业产值276.42亿元。粮食总产量410.11万吨，油料34.71万吨，蔬菜987.85万吨，水果61.06万吨，水产10.03万吨，肉类50.60万吨，蛋33.15万吨、奶1.2万吨。大牲畜93.08万头，羊874.5万只，家禽3500万只。雄厚的资源优势使具有建立农副产品集散基地的天然条件，本土生产产品运费成本低，具有价格竞争优势，极易产生集聚效应。而且，农副产品往往对保鲜要求特别高，长途运输不利于该类商品的保鲜，因此，距离的24、远近对基地的建设和长远发展是至关重要的。综合考虑以上述各因素，*xx实业股份有限公司领导层认为在市大型农产品交易集散基地具有“天时、地利、人和”，项目风险小、收益有保证、社会贡献率大，有利于集团和当地经济的发展，故而向*省发改委申报“中国*农业港农副产品物流交易加工中心项目”。第二节 项目建设的必要性 一、符合国家产业政策和发展方向仓储物流中心对一个国家的经济，尤其是对外经济贸易的发展和科学技术交流，起着重要的促进作用。对我国来说，建立和改进仓储物流中心是贯彻执行中央关于沿海地区经济发展战略，深化外贸体制改革的一项重大措施。它有利于发展外向型经济、实行两头在外，大进大出，快进快出，缩短产品的生25、产周期，降低产品成本，提高经济效益，还有利于增强企业经济活力，提高竞争力，开拓国际市场。中共中央2004年1号文件提出，要“发挥市场机制作用，搞活农产品流通”。文件从培育农产品营销主体、扩大优势农产品出口两个方面提出了指导性意见。要求各金融机构为农业提供资金支持，符合农产品批发市场是连接农民与市场的桥梁，对于调整农业产业结构，降低流通成本，增加农民收入，保证食品安全具有重要意义。2003年以来，国家发改委安排专项国债资金支持全国重点农产品批发市场家，国债资金的扶持政策有效拉动了社会对农产品批发市场领域的投资。据统计，290个建设项目总投资达到165.5亿元，其中企业投资占总投资的93.4。二、26、响应*省政府“突破”战略*省的区域经济发展明显呈现出东、中、西三个地域特征，发展水平整体上自东向西逐次递减。*的区域经济协调发展，就是要实现东、中、西三个地域的协调发展，核心是解决东西部地区发展失衡的问题。西部地区的重点则是启动内部活力和加大扶持力度。为认真贯彻党的十六届三中全会精神，按照科学发展观和“五个统筹”的要求，*省确定了“一个龙头”、“三个突破”、“三个战略”等区域经济发展思路。其中，“突破”成为三个突破点之一。 “突破”并不只为，而是要促进全省发展。因此，举全省之力帮助实现突破，成为*实施可持续性发展的战略步骤之一。“突破”的关键在于以下几点：一是发挥省直部门的宏观指导和综合协调职27、能，加强了对发展思路指导和发展规划指导，使的一批重大项目列入国家和省里的规划，增强了发展后劲。二是帮助加强基础设施建设，改善投资环境。三是加大对工业项目的扶持力度。四是注重经济与社会的协调发展，加大对社会事业发展的帮扶。五是广辟资金渠道，加大对的投入。六是注重发挥比较优势，加大在农业综合开发及项目建设等方面的政策倾斜和资金扶持力度。三、符合*省政府加快发展县域经济的战略要求发展县域经济在*有着特别重要的意义，*省共有91个县市，县域人口占全省总人口的75%以上，国内生产总值占全省55%以上，地方预算内财政收入占全省地方财政收入的35%左右。同时，发展县域经济也是解决“三农”问题的关键环节，占全28、省总人口近80%的农民问题如果得不到解决，将直接影响到全面建设小康社会和全省现代化进程。正是由于县域经济的这种特殊重要的地位，因此，*省委、省政府专门出台了关于加快县域经济发展的意见，把发展县域经济摆到了战略的地位，强调坚持促强扶弱带中间,实施“双30”工程,大力发展县域经济。突出抓好30个经济强县和30个欠发达县，对经济强县下放权限、创造环境，实现率先发展；对欠发达县加大转移支付力度、培育自身“造血”能力，促进其跨越式发展。同时强化对口帮扶、落实帮扶政策，不断增强县域经济活力，提升县域经济的整体竞争力。第三章 市场需求分析第一节 农产品物流发展现状农产品物流是以农业产出物为对象形成的物流，根29、据农产品的分类又包括：粮食作物物流；经济作物物流；畜牧产品物流；水产品物流和林业产品物流。是以满足顾客需求为目标，对农业产出物及其相关服务和信息，从起源地到消费地有效率、有效益的流动和储存进行计划、执行和控制的全过程。是农产品的采购、生产、流通加工、包装、运输、储存、装卸、配送、分销、信息沟通等一系列运作环节组成，并在整个过程中实现了农产品保值、增值和组织目标。农产品流通物流。农产品流通物流是以农业产出物为对象，通过农产品产后加工、包装、储存、运输和配送等物流环节，做到农产品保值增值，最终送到消费者手中。由于农产品本身特质，以及产销地域广阔分散的特点，所以对农产品物流规划、方式和手段提出了比较30、高的要求，这个物流过程是目前农产品实现市场价值的关键环节。一、中国农业物流长期存在的主要问题1、农业物流的相关理论研究严重滞后由于农业生产的地域性，以及生产的季节性与常年性消费需求之间的对立，造成了中国农产品供需的时空矛盾，解决这个矛盾的基本途径就是发展中国现代农业物流。农产品物流只有做到农产品保值，才能实现农产品的价值与使用价值，进而才可能使农产品在物流过程中增值。在中国的农业发展过程中，“重生产、轻流通”思想意识的影响广泛，而对农业生产资料、农产品流通和物流配送等相关产业的协同发展作用认识不足，更没有形成农业物流完整的行业体系框架。农业物流作为农业产业发展的重要组成部分，对农业物流理论探讨31、的严重匮乏。降低农产品生产与流通的成本，引导农业生产资料的生产与配置，提高中国农业的整体产业效益，需要有现代农业物流理论指导。中国农业流通和物流的相关理论研究，在中国农业现代化发展过程中地位，没有受到应有的重视。2、农业物流的基础投入不足一直以来，我们在农业生产环节的增产上全力以赴，但物流保鲜技术、物流加工和冷链建设等后续物流环节的基础投入明显不足。由此可见，中国薄弱的农业物流现状和过去数量型农业生产投资结构密切相关，农业物流在基础投入方面的长期欠帐使得高额物流损耗一时难以根本扭转。以果蔬产品为例，据有关数据统计，我国每年越有8000万吨果蔬腐烂，损失总值近800亿元。损失率为2530，可以满32、足2亿人口的基本营养需求。这与发达国家5%以下的果蔬损失率相比，差距很大。3、农业物流信息体系不健全农业物流流体的流向和流程，以及由此而产生的效率和效益是与农业物流的信息体系密切相关。农业物流信息体系既包括农业市场信息，也包括农业物流的资源信息，而现在农业信息系统和农业物流信息体统所能提供信息品种和质量都不能满足需要，缺乏有效的信息导向，农资和农产品物流的流向带有盲目性，流程不合理，这是导致在途损失严重，影响流体保值增值的重要原因。2003年菜价上涨，谁能告诉农民明年种什么？明年蔬菜种植面积会不会大幅度增加，从而引起菜价再次下跌？长期以来，农民对市场供求信息的获取渠道单一，手段缺乏，滞后失真现33、象严重，赶不上市场变化，要改变这种状况迫切需要建立完善的信息采集、加工整理和发布体系。4、农业物流成本偏高目前中国的农业物流成本比较高，而且不稳定，其中有物流利润和运输成本因素，但更多的是物流环境的影响，由于路况不良的时间成本，交通秩序中不当现象无形中增加的物流成本（例如设卡收费等）。随着物流业的发展，基础农业物流利润下降，而在途损耗和不合理物流环境成本显得十分突出。多数长途贩运的农产品是以初级形态为主，农产品物流结构中，低附加值产品居多，以农产品的主要物流形式公路运输为例，对于农产品和工业品的收费标准相同，但两者价值和利润却相差悬殊，这就是业内呼吁建立农产品物流 “绿色通道”的原因所在。5034、0毫升蒙牛奶的超市售价2.8元/包，其中运费要占10，更不要说低值低毛利的初级农产品了。5、农产品流通组织性差，效率低我国小生产与大市场的矛盾是制约市场农业发展的最大障碍。而小生产与大市场矛盾的关键是农户规模小而不能直接进入市场，单家独户还没有能力承担起实现商品流通的重任。特别是，从大的方面说，作为商品部分的农产品的主要销售对象不是产区农村，而是城市和地理跨度较大的销区农村，这样农产品流通需要长距离运输。没有成规模、有实力的流通组织，很难完成这样的流通任务。中国地域广阔，为农产品流通提供了丰富的潜在市场，但也增加了流通的难度。由于农民势单力孤，交易的盲目性很大，运销费用较高。再者，农民生产规模35、较小，交易规模往往更小，导致交易规模十分不经济，无形中增加了运销成本。与生产相比，农产品经销队伍成长相对较慢，发育很不成熟，对本地农产品的运销能力明显不足，农产品的运销半径过小。由于环节增加，流通费用高、损耗大、效率低。二、提升农产品物流水平的主要对策1、建立位于交通枢纽的区域化农产品集散基地农产品市场体系的建设应以规范化、现代化、期货与现货并举的主要农产品期货市场为试点，以集散面大、位于交通枢纽的区域农产品批发市场为骨干，尽快建立起以批发市场为核心的农产品市场体系。要注意统一规划布局，使全国各地的市场能相互协调配合，形成体系。既要加强市场硬件建设，亦要重视市场软件建设，使农产品市场尽快发育成36、熟。抓好已建市场的配套建设，完善功能；加强仓储、信息、管理等基础设施和配套服务建设。2、重视农产品初级市场的建设鼓励农民进入市场交易，这样可以使众多的交易对象聚集在一起，产生“供求竞价”效应，可以最大限度保证价格合理，达到保护农民利益、促进农产品流通的目的。应当继续办好集贸市场，因为集贸市场能够满足当前和今后相当一个时期最基本、最多样的农产品交易需求，同时也是整个市场体系发挥作用的基础和依托。3、有计划地培育并加快发展期货市场。目前，由于现货市场发展还不充分，能独立承担市场风险责任的经营主体还很缺乏，应重点发展远期合约交易，在远期合约逐步标准化的基础上发展合约转让。要加强对期货交易有关情况和知37、识的宣传教育，帮助生产者、经营者更好地了解和利用期货市场。市场建设必须注重培育其健全统一、灵活开放、竞争有序的市场功能，健全交易秩序。目前应抓紧制定和完善分行业市场的建设标准、市场管理条例、期货管理规则。4、加快农业信息化建设市场导向机制的完善有赖于信息网络的建设，要彻底改善信息化建设中的“城市化”倾向。信息服务体系的建设不仅要重视信息的采集和硬件建设，还要加强综合分析信息、处理信息的能力水平；不仅要有微观和局部的信息，还必须有宏观的和全局的信息；不仅要有现状的信息，还必须有预测未来的信息；不仅要为政府决策服务，更要为农民生产应用服务。这就需要农业信息服务部门充分联合农业技术研究、经济研究、社38、会研究等部门的专家进行综合分析和决策，提高信息本身的科学性、应用性和有效性。在信息传递过程中，必须改变乡村是现代化信息网络上的盲点的局面，使之成为农业信息网络建设的重点和亮点。而且要根本改变农村信息利用低、服务对象偏离生产者的倾向，使农业信息的受益人由目前的管理者阶层向生产者和经营者阶层转变。各个涉及农业部门的纵向信息网也要加强横向交流。尽早建立汇总信息、综合分析信息的权威部门，负责收集各种渠道的信息源，通过专家分析预测形成更高级的信息向社会主要是向生产者群体发布，充分利用现有媒体对农业信息的扩散作用，利用广播、电视、报纸等宣传媒介免费或政府出资向农民传递农产品产销信息。第二节 项目幅射区农业39、资源分析一、市资源条件市自然条件优越，土地肥沃，引黄灌溉方便，气候四季分明，全年无霜期长达210余天，光照充足，气候温暖，适合粮油作物、蔬菜、果树等多种作物生长，共有23类，560多个品种，且数量大，质量好，档次高，名特优品种众多，是*省及全国重要的粮棉油、畜水产品加工基地，各种指标均居全国、全省前列。2005年，全市农业产值276.42亿元。粮食总产量410.11万吨，油料34.71万吨，蔬菜987.85万吨，水果61.06万吨，水产10.03万吨，肉类50.60万吨，蛋33.15万吨、奶1.2万吨。大牲畜93.08万头，羊874.5万只，家禽3500万只。大牲畜饲养量居全省第一位、全国第三40、位，青山羊、小尾寒羊饲养量居全国第一位，牛羊肉产量居全国第一位。市丰富的农产品资源除了满足本地需要外，每年都有大量农副产品调往全国各地，极大丰富了全国城市市场，为了满足人民不断增长的物质需要做出了重要的贡献。“十一五”期间，市计划通过农业调整，使农村种植、养殖、加工、销售的总产值达到1000亿元，其中种植、养殖业实现5个100亿元，即蔬菜、水果、畜产品、水产品、粮棉分别达到产值100亿元，这为鲁西南农副产品物流交易加工中心的建立提供了丰富的商品资源。市几项主要资源情况如下：2005年全市主要水果生产情况品 名面积（万公顷）产量（万吨）主要产地水 果861.06各县区其中：苹果2.3450梨2.41、4425葡萄桃1.34202005年全市粮食作物生产情况品种面积（万公顷）单产（公斤）总产（万吨）小麦58.53340/亩295稻谷21000/亩30玉米23.40357/亩128.91谷子0.34123/亩1.25高梁0.34125/亩1.30大豆4.50130/亩9花生5.34249/亩222005年全市畜牧业生产情况名称存栏数（万头、只）出栏数（万头、只）大牲畜93.3090其中：牛9089马21驴54猪292.2409.49羊874.5800其中：山羊600600绵羊170160家禽35005000兔89902005年全市西瓜种植面积统计表单位：万亩县 别总面积大 棚含双膜覆盖地膜覆盖42、乡镇分布xx区130.13.98曹 县926定陶县81.222成武县50.050.23单 县100.41.61巨野县4.950.040.213.26郓城县5.30.0251.5152鄄城县4.290.0012.4051.4东明县352.12.930合 计94.543.81616.7356.66主 要 分 布 乡 镇吴店乡、吕陵镇、高庄镇、李村镇、黄罡镇、胡集乡、万福办事处小留、都司、沙土、皇镇、何楼、王浩屯、大黄集、马岭岗郑庄乡、曹城镇、安涣楼乡、古营集乡、砖庙镇、魏湾镇、庄寨镇、南李集乡闫店楼镇游集乡、南王店乡、张湾乡、定陶镇、邓集乡、王双楼乡部鼎集乡、成武镇、康集乡、张楼乡、大田集镇、孙庙43、乡、白浮图乡故岗换、杨楼乡、孟寨乡、徐寨镇太平乡、章缝镇、营里乡八里庄乡、蒋庙乡、陈坡乡、郭庄乡、玉皇庙镇、徐核乡旧城镇、李进士堂乡、左营乡、名庄乡东明集镇、马头乡、大屯乡、小井乡、五营乡、胡井乡、三春集镇2005年全市蔬菜种植面积统计表（不含西瓜）单位：万亩县 别总面积保护地面积露地菜规模种植面积合计冬暖大棚拱棚地膜覆盖大蒜大葱辣椒土豆芦笋白菜其他万个万亩万个万亩xx区32.116.653.252.284.51.812.5715.473630.1131.5曹 县3517.792.551.791561017.2110531040.45定陶县3217.754.162.9117.577.8414.44、2556310.330.7成武县5036.524.943.4615.156.062713.482555.810.2单 县3015.661.150.8112.559.8514.34933.50.5610.5巨野县39.932.743.652.4983.2270.57.16201.251.24812.10.5郓城县44.328.255.643.9517.87.1217.1816.052.62.14.61.70.23.34.16鄄城县21.813.431.420.991.10.44128.384.270.80.90.575.50.75东明县157.524.63.223.751.52.87.481.545、1.80.830.5合 计300.1186.331.3621.995.338.12126.29113.880.330.925.811.818.525.99.26注：1、冬暖大棚面积按0.7亩/棚计，拱棚按0.4亩/棚计。 2、大蒜、土豆部分为地膜覆盖。2005年全市部分农副产品可调出量表 单位：万吨品 种总产量本区消费量可调出量粮 食371250121棉 花332.9730.3食用油料34.323.710.6蔬 菜701.9210.1491.8水 果41.519.122.1牛 肉4.550.254.3猪 肉14.484.759.73羊 肉5.790.465.33家 禽2.240.741.5蛋346、5.220.614.6二、周边地区资源优势市周边地区农副产品亦极为丰富。周边的徐州、商丘、濮阳、聊城、济宁等地区亦是农副产品大区，且交通方便，如农业港作为国家级批发市场建成后，周边资源将以柒泽为中心进行信息物流和贸易的中转，这些地区的农副产品也能成为农业港的丰富商品资源。为加强与周边地区的经济联系和经济协作，1996年由京九沿线十几个地市成立了“京九经济协作带联席会”，总部设在市政府。先前还成立某某经济协作区和黄淮海经济区，这些济组织的成立，为我们提供了丰富的资源和广阔的市场。十五期间部分省市农副产品年均调入量表品 类北京市天津市广东省山西省河南省粮食（万吨）165.899.38497819447、.62棉花（万吨）12898食用植物油（万吨）24.223.27.4216.78猪及猪肉（万头）3821801068.66139.4牛及牛肉（万头）4544.81.34羊及羊肉（万头）21210021.02家禽（万只）1212579.52386.3840.0苹果（万吨）36.0120.56棉布（万米）2811.72155.22298.62三、基地培养 市农副产品资源丰富,但交易分散不集中,为保证鲁西农副产品运销中心的交易、加工、运销集团拟在全市各县区设集散点9个，联结农户，以保证供应。这些分别是：xx区、定陶县、曹县、单县、成武县、巨野县、郓城县、鄄城县、东明县。并相应建立电子信息系统和运销网48、络。第三节 项目幅射区农业物流现状分析第四章 建设条件与场址第一节 项目建设地点概况一、建设地区介绍1、建设地区概况市位于*省西南部。与苏、豫、皖三省接壤。南北最长距离157公里，东西最宽距离140公里，总面积12239平方公里。市现辖xx区、曹县、定陶、成武、单县、巨野、郓城、东明八县一区，253个乡镇，162.55万农户。总人口818.74万人，其中农村人口668.88万人，占总人口的81.69%，耕地面积1297.57万亩，人均1.65亩。市工业基础薄弱，经济以农业为主。主要农作物有小麦、玉米、大豆、高粱、谷子、花生、芝麻、棉花及各类蔬菜；林果业盛产泡桐、木瓜、西瓜和苹果等；畜牧业名优特49、品种众多，其中以鲁西黄牛、小尾寒羊、青山羊等最为著名。市曾经是全国著名的革命根据地之一。但由于旱涝、黄泛等历史原因，农业生产落后，经济上也是后进地区之一。建国以来，随着黄河堤防的完善及引黄工程的逐步兴建，使黄河变害为利，抵御自然灾害的能力大大提高，全市经济面貌发生了很大的变化。一九七八年党的十一届三中全会以后，当地经济得到迅速发展，尤其农业增长最为迅速，现已成为*省产粮大市、粮食调出大区和国家大型商品粮基地。2005年，市工农业总产值实现450.74亿元，农业总产值276.42亿元。粮食总产410.11万吨、棉花总产24.87万吨，蔬菜种植面积384万亩，产量达987.85万吨。农业已成为全国50、和*省著名的农业畜牧业大区之一。市土地辽阔，土壤、气候和水资源条件较好，光热资源丰富，适宜粮食和多种经济作物生长，对于林果业和畜牧业生产也是十分有利。“八五”以来，市农田水利、交通、电力等基础设施发展很快，进一步开发农业和相关产业的潜力很大。该市水利资源比较丰富。地表、地下及黄河客水资源可利用量33.46亿立方米，亩均占有316立方米，比全省亩均228立方米高出38.6%。农田水利工程亦初具规模，全市有效灌溉面积约770万亩。市内交通发达，公路成网，国道、省道及县乡公路通车里程达4000公里。新石铁路沿东西方向穿透东明、xx区、巨野三县区的18个多镇，市内通车里程118.7公里；京九铁路纵贯南51、北，沿线经过郓城、xx区、定陶、曹县五个县区的32个乡镇，市区长度153.7公里，全市铁路通车里程达272.4公里。京九铁路与新亚欧大陆桥（日照-西安-阿拉山口-荷兰的鹿特丹港）在交汇。市通讯设施齐全，功能完备，具有现代化的与国际接轨的各种通讯设备。电力充沛，用电还可享受*省政府的财政补贴。当地有中大型电厂3座，总装机容量695万千瓦。完善的基础设施条件，为该市经济全面发展提供了十分有利的条件。2、项目建设地点该项目选址于*省市昆明路东侧、黄河路西段南北两侧。项目选址区与市高新开发区相邻，供水、供电、供热设施齐备，交通、供电、供水等配套条件较好。二、自然条件1、地形地貌市地处黄河下游，境内除巨52、野县有10平方公里的低山残丘外，其余均为黄河冲积平原，地势平坦，土层深厚，属华北平原新沉降盆地的一部分。自西南向东北呈簸箕形逐渐降低，海拔高度6837米，平均坡降为1/4700。微地貌形态有河滩高地、缓平坡地、决口扇形地、垄岗高地、碟形洼地、沙质河槽地和背河槽洼地，以缓平坡地面积最大。黄河自河南省兰考县入境，流经辖区内的东明、xx区、鄄城、郓城四县区，境内全长157公里。南境沿曹县、单县边界有黄河故道，市处于古今黄河之间的三角地带内。地势平坦，土地肥沃，水资源丰富，有利于交通运输、水利设施、工业项目的建设和农林牧业的综合开发。 2、气象条件属暖温带季风型大陆性气候，光照充足，四季分明，降水集中53、雨热同季，全市年平均降水折合总量79.76亿立方米，年平均降水量655毫米。年平均气温13.5至14。极端最高气温： 43.3极端最低气温： -17.9最大降水量： 1112.9mm最大冻土深度： 290mm最大积雪深义： 200mm全年主导风向： 北风夏季平均室外风速： 2.8m/s冬季平均室外风速： 2.4m/s最冷月平均相对湿度： 67%最热月平均相对湿度： 78%全年平均相对湿度： 69%、海洋水文4、地质情况因该市场目前尚未就本项目各主要建筑物地址进行钻探，因此本处的场地地层结构是借用市场邻近建筑物所作地质钻探后提交的岩土工程勘察报告的有关材料，此材料只作为本项目的前期工作参考，待54、前期工作完后应请有相应资质的工程勘察部门进行地质勘察作为设计依据。依据钻探揭露地层资料，原位测试及室内土工试验综合确定，场地13.0m以上基土均为近代黄河冲积物与湖沼相沉积物，场地可分为六个工程地质层，基岩性主要为杂填土、素填土、粉土、粉质粘土，自上面下各层分别为：第一工程地质层，人工填土：层底相对标高1.7m-2.3m，厚度1.5-2.1m，可分为两个工程地质亚层，第一工程地质亚层杂填土：灰黑色，湿，以煤汩为主，仅在部分区间分布，埋深0.5m左右：第二工程地质亚层素填土：土黄色、灰黄色，湿，以粉土为主，含少量灰渣、煤灰等要物，局部表层具有0.2m左右水泥盖板，该层在场西部较厚。第二工程地质层55、，粉土：层底相对标高2.97m-3.80m，厚度0.8-2.0m，黄褐色，松散，饱和水，见云母碎片，含锈黄色铁质浸染，局部粘粒含量高，夹粉质粘地薄层。由于该层受表层人工填土影响，其厚度分布差异性较大。第三层工程地质层，粉质粘土：层底相对标高3.37-4.55m，厚度0.5-1.5m，棕褐色，湿，较致密，可塑，见锈黄色铁质温柔染及绿色条纹，该层土层位稳定性差。第四工程地质层，粉土：层底相对标高-9.17-9.54m，厚度4.7-6.4m，黄褐色，松散，饱和水，见云母碎片，含锈黄色铁质浸染。第五层工程地质层，粉质粘土：层底相对标高10.55-11.95m，厚度1.3-2.4m，土黄、棕黄色，湿，可56、塑，较致密，局部粉粒含量较高，夹粉土薄层。第六工程地质层，粉土：层底板在孔深埋深13.0m未揭穿，层厚1.7m，灰黄、土黄色，饱和水，见云母碎片。4、基地得土层承载力标准值经计算，本市场所在地基土各土层承载力标准值见下表基土各土层承载力标准值层次岩性层底相对标高承载力标准值fk(kPa)1人工填土-1.70-2.30802粉土-2.97-3.801053粉质粘土-3.37-4.551204粉土-9.17-9.541205粉质粘土-10.55-11.951306粉土未揭穿1305、建筑物地基评价（1）基土工程地质评价第一工程地质层，人工填土：该层土土质成分较杂，均匀性较差，避部表层为杂填土，平均57、标准贯入试验锤击数N63.5=4.5击，承载力标准值fk=80kPa，不宜接作为建筑物地基持力层，应进行夯实挤密处理。第二工程地质层，粉土：该层土受上层土覆层影响，地层厚度差异性较大，平均标准贯入试验狂击数N63.5=4.8击，承载力标准值fk=105kPa，可用不建筑地基持力层，但就注意该层的厚度差异性。第三层工程地质层，粉质粘土：该层土在部分区间缺失，平均标准贯入试验锤击数N63.5=3.9击，承载力标准值fk=120kPa，可作为建筑物地基持力层，应注意该层土层位的不稳定性。第四层工程地质层，粉土L平均天然含水率W=28.5%，天然孔隙比e=0.803，压缩系数a1-2=0.10MPa-58、1，压缩模量Es1-2=17.86MPa，属中等压缩土，平均标准贯入试验锤击数N63.5=6.5击，承载力标准值fk=120kPa，可作为建筑物地基持力层。第五工程地质层，粉质粘土：平均天然含水率W=32.5%，天然孔隙比e=0.934，压缩系数a1-2=0.24MPa-1，压缩模量Es1-2=7.9MPa，属中等压缩土，平均标准贯入试验锤击数N63.5=5.0击，承载力标准值fk=130kPa，可作为建筑物地基持力层。第六工程地质层，粉土：平均标准贯入试验锤击数N63.5=7.8击，承载力标准值fk=130kPa，可作为建筑物地基持力层。（2）场地稳定性分析a、场地地震分析依据中国地震动参数59、区划图（2001年），本场地地址抗震设防烈度为6度区，设计基本地震加速度值0.05g，设计地震分组为第一组。故本项目各主要建构筑物应依据建筑抗震设计规范的规定进行相应的抗震设计。b、场地土与场地类别根据建筑抗震设计规范规定，场地土类型属国软场地土，场地类别为III类。c、场地稳定性评价综上所述，场地第一工程地质层，土质成分复杂，力学性质不均是场地的主要工程地质问题，故场地稳定性一般。（3）基础形式及持力层选择依场地工程地质条件及拟建建筑物特点，拟建建筑物不宜采用天然地基，建议对场地土进行砖柱挤密处理，处理深度至相对标高3.80m处，持力层选择第三、四工程地质层粉质粘土、粉土，承载力标准fk=160、20kPa，为防止建筑物产生不均匀沉降，适当加宽加强基础及上部结构刚度。（4）地下水水质评价场地地下水水位埋深约0.9-1.4m，经取术分析，地下水PH=7.5，地下水中硫酸盐对砼有弱腐蚀性，应采用一级防护。该场区位置优越，自然条件较好，交通运输也方便，所需各项配套设施均可就近解决，为市场建设提供了良好的条件。第二节 外部配套条件一、社会经济条件工业 2005年全市国有及年销售收入500万元以上的非国有工业企业完成增加值117.79亿元，同比增长34.99%；全年实现销售收入427.98亿元，比上年增长56.66%；实现利税28.75亿元，比上年增长70.89%；亏损面10.23%，比上年下降61、0.73个百分点；总资产贡献率为14.21%，比去年提高3.43个百分点；资产负债率60.65%，比去年下降1.03个百分点；流动资产周转率3.76次，比上年加快0.58次；全员劳动生产率83591/人，增长22.26%；产品销售率98.97%；经济效益综合指数170.79%，比去年提高24.52个百分点，生产持续加速增长，效益显著提高，经济运行质量明显改善。2005年新增44家高新技术企业，年末已达99家。全年完成高新技术产业总产值71.02亿元，同比增长89.52%。实现销售收入65.51亿元，同比增长84.9%；高新技术总产值占规模以上工业总产值的比重为15.2%，比去年提高3.24个百62、分点。农业：2005年，实现粮食总产410.11万吨，增长29.3%；棉花总产24.87万吨，减少9.2%；油料总产量34.71万吨；蔬菜、瓜类总产量987.85万吨，减少5.2%；水果总产量61.06万吨，减少2.5%。农业生产条件进一步改善，机械化程度得到提高，2005年末全市农用机械总动力1062.59万千瓦，增长7.4%，其中：农产品加工机械总动力67.49万千瓦，排灌机械总动力181.26万千瓦。年末拥有农用拖拉机11.99万台，农用运输车51.46万辆。年末耕地总资源69.15万公顷，其中：机耕地面积62.90万公顷，机电灌溉面积47.77万公顷。全年农用电量16.19亿千瓦时，农63、业施用化肥量45.38万吨，地膜覆盖土地面积21.80万公顷。农民人均纯收入达到3092，增加448元，增长14.4%。林业：2005年造林面积9534万公顷，年末实有农田林网化面积70.75万公顷，年末木材蓄积量1817.85万立方米，比年初增长8.9%。畜牧业：2005年肉类总产52.60万吨，增长15.4%,其中猪肉30.55万吨，增长15.3%；牛羊肉15.01万吨，增长12.0%；禽蛋33.14万吨，增长13.2%。肉猪出栏409.49万头，增长16.8%。大牲畜年末存栏90.03万头。渔业产量增加，全年水产养殖面积1.97万公顷，比上年减少1.2%；全年水产品生产总量10.03万吨64、，增长5.4%。二、交通通讯2005年，全市境内公路通车里程已达5886.5公里，其中:省级及以上公路通车里程1413.1公里,国道316.4公里；“村村通工程”进程加快，2005年新建通车3983.8公里，年末全市已达11163.4公里；高速公路（日菏高速）通车里程达104.5公里。2005年全市完成公路旅客运输量3580万人，比上年增长18.7%；客运周转量377500万人公里，增长17.8%；完成公路货物运输量2890万吨，增长20.0%；货运周转量254562万吨公里。增长17.9%。三、环境条件2005年4月，新一轮市城市总体规划顺利通过*省政府的正式批复。环城公园、雷泽湖风景区、火65、车站综合服务区三项详细规划分别荣获*省优秀规划设计一、二、三等奖；老城区、中心区、东部新区和赵王河公园综合服务区规划和绿地水系、道路交通、管线综合、消防等4项专业规划全面启动。城区详细规划覆盖率达87%，比上年增加10个百分点。八县总体规划编制工作进展顺利，巨野、单县已经市政府批复，鄄城、郓城、东明三个县已完成规划成果评审，曹县、成武、定陶三县完成成果汇报。全年研究评审建设工程项目299件次，发放“一书三证”252件，“一书三证 ”合格率100%。完成测绘面积85平方公里，道路和市政管线44.3公里，勘察项目100余项。四、其他配套设施、供水项目建设地点位于市xx区，属城市自来水管网覆盖区，完66、全可以保证自来水供应。、供电项目场址属市电业局供电区域，电力充足，供电设施完善，完全可以满足项目用电要求。3、供热市xx区建有集中供热系统，可满足项目供热要求。第三节 场址方案一、场址选择原则、符合*省“突破”的长期战略规划；、符合市发展规划；3、水、电、交通等配套条件良好。二、场址评述本项目的场址选择充分考虑企业的实际能力和长远发展，做到了统筹兼顾、经济合理、优化配置、节省资源。本项目场址生产辅助设施配套条件好，良好的基础可保证项目的顺利实施、有效运转。第五章 项目建设方案第一节 建设内容及建设规模一、建设内容该项目为*xx实业集团有限公司某某农业港建设项目。某某农业港主要共分交易、信息、物67、流、仓储、配套服务、加工、住宅七个区。一期项目占地面积482亩，主要包括交易区、信息区、仓储区、住宅区。本项目主要针对一期工程进行设计。二期项目建设交易区、仓储区和物流运输区。一二期项目总占地约732亩。三期为预留用地。（一）主要建设内容1、交易区交易区占地面积192亩，建筑面积60480万平方米，其中作为集中式的交易展览大厅约32400平方米（两层结构）。交易大棚建筑面积17280万平方米，独立门面交易区10800平方米。2、办公配套服务区-商住一体化高档宾馆农业港综合办公大楼总建筑面积：43000 平方米，其中：地上33000 平方米，地下10000平方米。设裙房和主楼，裙房三层，每层建筑68、面积5000平方米，主楼地上12层，4-12层每层建筑面积2000平方米，地下2层。酒店大楼总建筑面积：33700 m2，其中：地上26700 m2，地下7000 m2。设裙房和主楼，裙房三层，每层建筑面积3500平方米，主楼地上12层，4-12层每层建筑面积1800平方米，地下2层。3、信息区信息区考虑建信息大楼一幢，总建筑面积：16500平方米，其中：地上14000 平方米，地下2500 平方米。设裙房和主楼，裙房二层，每层建筑面积2500平方米，主楼地上8层，3-8层每层建筑面积1500平方米，地下1层。4、仓储区有普通产品存储、气调库、冷库等几种方式。仓储区占地约152亩，存储面积3469、992万平方米，气调库19552平方米，存储量40000吨；冷库10400平方米，存储量20000吨。普通仓库存储量5万吨。总存储量11万吨、周转次数24次、存储的农产品品种有粮食、副食品、农副产品、水海产品。5、住宅区住宅区占地面积36亩，位于D1地块南部。本项目拟开发2幢12层小高层公寓，每幢建筑面积1.5万平方米，共计3万平方米。（二）配套基础设施建设1、辅助设施新建磅房、变配电站、锅炉房、制冷机房、水泵房等辅助设施，400立方米消防水池一座。2、垃圾堆场新建垃圾堆场1处，位于市场东北角，配置垃圾清扫、装车及运输设施1套。3、总图建停车场一处，面积约 平方米。建大门10座，围墙4264米70、，绿化面积48000平方米。4、公用工程设施建设满足项目经营需要的强电、弱电、给排水、采暖通风、消防、外管网等公用工程。二、经营范围1、主要经营农副产品，同时兼营花卉、苗木及林产品；2、农产品期货交易平台；3、与市场交易有关的信息咨询、资金结算、进出口服务、商业服务等；4、设施出租及相关服务；5、农产品研发三、经营方式1、各经销商自行组织货源，先行检验检测，参照市场指导价格，实行电子撮合、交易，最后实行电子结算。2、交易区内实行分行划市，按照不同品种或产地，各经销商在指定区域指定区域批发交易。第二节 设计指导思想及交易流程一、设计指导思想建立科学、完整的市场体系，提高流通效益，减少流通环节，为71、交易者提供规范化场所。把本项目建设成档次高、功能全、辐射面广、对区域性经济有影响和带动作用的综合性农、林副产品批发市场，应遵循“市场培育与建设相结合”、“传统经营与现代化经济相结合”、“商贸交易与产品初加工相结合”、“市场近期建设与远期发展规划相结合”的原则。*鲁西南地区农林副产品批发市场目前仍停留在粗放管理的集市贸易水平上，为提高市场档次，参考广州、深圳等先进城市农副产品批发市场现有管理设施情况、本项目的建设即要符合市场化较弱的现实，又要发挥其引导作用，在建设交易大棚和交易大厅的同时，配套建设农产品检测中心、资金结算中心、农产品期货交易中心等。对市场内交易的农副产品的逐药残留、残毒、重金属含72、量进行检测，完善市场的信息管理、电子结算功能以及餐饮、商务、银行等配套设施，达到新型农林产品批发市场信息灵敏、交易方式先进、功能齐全的要求。同时，还预留出市场发展空间，将项目分期建设，在二期时，考虑与一期进行良好的衔接，建设农副产品深加工基地，提高产品附加值，完善农副产品整个产业链。使某某农业港切实起到某某农业的龙头作用，带动周边地区上下游产业共同发展，成为鲁西南地区的增长极。二、交易流程本项目建成后，某某农业港将具备完善的检验、农产品研发、储藏、交易、运输、结算等功能。市场交易将遵循“快捷、方便、公平、公开、便于管理”的原则进行，市场交易流程如下图所示：第三节 工程技术方案一、交易区1、规模73、交易区主要设置模式为现场交易，集中展示和独立门面经营的模式。交易区占地面积192亩，建筑面积60480万平方米，其中作为集中式的交易展览大厅约32400平方米（两层结构）。交易大棚建筑面积17280万平方米，独立门面交易区10800平方米。年交易额约为10亿元人民币。大厅按农产品种类分为粮油交易区、肉类交易区、果蔬类交易区、禽蛋类交易区、半成品交易区、制成品等几大交易区。每个交易区内再细分类分食品、副食品、猪肉、牛羊肉类、蔬菜、禽蛋类、水果、酒水饮料、农资、苗木花卉等和仓储、物流、配送、停车场以及加工等大区。2、交易大厅建设10800平方米交易大厅三座，交易大厅总建筑面积32400平方米，分别74、为有粮油交易厅，肉类禽蛋类交易厅，果蔬交易厅，水产、南北干货交易厅。其中每个大厅内设产品检验检疫中心，建筑面积600平方米。2、交易大棚建交易大棚10个，每个占地面积1728平方米（48*36），总建筑面积17280平方米。其中果蔬交易大棚占1.5万平方米，活禽交易大棚2280平方米。3、小型门头房建设小型门头房2排，每排建筑面积5400平方米（15*120*3），总计约10800平方米。每排45间门面，每间面积100-150平方米不等。主要经营方式是一层店面，二层办公，三层居住的经营方式，出售或出租。4、检测中心设于交易区交易大厅内，占地面积600平方米，每个厅均设置一处，总计占地面积24075、0平方米。按照国务院关于加快建立“菜篮子”产品检验检测体系的要求，本项目将建设对农药残留、残毒、重金属含量和违禁药物的检验和检测设施。项目建设的检测中心将对进入市场交易的蔬菜、水果类、肉禽蛋类、水产类等商品分类进行检验检测，检测合格后，方可在市场内交易，否则商品粮不允许交易，并逐出市场交有关部门处理。（1）检验检测的方法与指标交易货源进入市场后，检测中心工作人员对交易商品先进行抽样速栓，速检合格后的商品方可交易，不合格的商品，由检测中心进行进一步检验检测，确定处理措施，检测中心对蔬菜水果、肉禽蛋、水产等产品检测的重点是交易商品中的重金属和药物残留等指标。蔬菜、水果类交易品重点检测商品粮的重金属76、和有机磷、氨基甲酸酯、有机酸等杀虫剂农药残留指标，速检中若检测品的酯酶抑制率70%，则视为不合格，再进行进一步的检验。肉禽蛋类交易品重点检测商品粮的重金属和兽药抗生素残留等指标，肉禽类商品应有检疫部门颁发的检疫合格证，蛋类商品应目测无异样。水产类交易品（2）主要仪器设备检测中心主要仪器选择见下表：检测中心主要仪器设备表序号名称单位数量单价总价产地1原子吸收分光光度计台4702气相色谱仪台4393液相色谱仪台4384定氮仪台4165原子荧光分光光度计台4106紫外分光光度计台4177自动电位偏定仪台4068旋转蒸发仪台40589电子天平台40910超生波清洗器台41811农药残留快速测定仪台4177、712硝酸盐快速测定仪台40713其他仪器及配件套433合计52二、办公及配套服务区（一）办公区农业港大楼办公区将建设一幢综合办公楼，农业港交易加工中心所有的行政办公科室设在此大楼内。行政办公主要科室有行政、财务、市场管理、信息、期货交易、商务、职能管理部门、保安、控制中心、活动室。以上科室设在办公楼主楼4-10层。3层设休闲中心，12层为设备层。农业港综合办公大楼总建筑面积：43000 平方米，其中：地上33000 平方米，地下10000平方米。设裙房和主楼，裙房三层，每层建筑面积5000平方米，主楼地上12层，4-12层每层建筑面积2000平方米，地下2层。除农业港行政办公外，大楼内还设有78、农产品研发中心、财务资金结算中心、外销产品汇兑和至少四家银行分理处等等。1、农产品研发中心设于办公楼二层，占用建筑面积5000平方米。主要研究产品是当地具有特色的农副产品，如鲁西黄牛的保护开发等，研究方向是提高农副产品的附加值。技术支持单位各级农林牧副渔等国家专业科研机构。科研科室主要分：牲畜、西果、苗木花卉等的对应科研科室，研究开发当地具有特色产品。2、外销产品汇兑和银行分理处由于某某农业港面对国内和国际客商，许多外销农副产品需办理进出口产品检验检疫、外汇汇兑等相关手续。设于办公楼一层，建筑面积500-1000平方米。考虑引入4家以上银行在农业港设立分理处，设于办公楼一、二层，其中一层占用建79、筑面积3000-4000平方米。以上两项建筑面积约5000平方米。（二）商住一体化酒店1、规模酒店大楼总建筑面积：33700 m2，其中：地上26700 m2，地下7000 m2。设裙房和主楼，裙房三层，每层建筑面积3500平方米，主楼地上12层，4-12层每层建筑面积1800平方米，地下2层。2、功能区分析该商住一体化酒店为所有客商提供餐饮、住宿、购物、公务谈判、休闲娱乐等服务。内有餐饮区、客房区、商业区、娱乐区、公务谈判区等。商铺占二层，设于酒店裙房的一、二层，占建筑面积7000平方米，主要经营日用品、百货、服装鞋帽、电子电器产品等，服务对象为驻场经营户、周边居民。餐饮设于三、四层，本帮和80、海鲜菜系，定位档次为低、中、高档，主要服务对象是驻场经营户、外来客户；面积5300平方米，包房和大厅的空客率30%。娱乐区分别设于五层层，占用面积约1800平方米。设施有泳池、歌舞厅、茶室、美容、健身、影院、桑拿等等。写字楼设于设于六、七层，主要用于对外出租、出售。建筑面积约为面积3600平方米，。客房设在8-12层，建筑面积9000平方米，三星级标准，入住率70%，方便入场采购人员来保证入住率，客源主要是来中心供货和采购人以及来菏经商、公务活动人员。地下一层为设备层，建筑面积3500平方米。地下二层为地下停车场，建筑面积3500平方米。设车位350个，值班室2间。三、信息区信息区考虑建信息大81、楼一幢，总建筑面积：16500平方米，其中：地上14000 平方米，地下2500 平方米。设裙房和主楼，裙房二层，每层建筑面积2500平方米，主楼地上8层，3-8层每层建筑面积1500平方米，地下1层。一层为农副产品期货交易厅和资金结算中心，建筑面积分别为2000平方米和500平方米；二层为期货交易中心的办公区，建筑面积2500平方米；三层为农副产品电子商务交易平台，建筑面积1500平方米。四层为会议室五层-七层为计算机信息中心，与电子商务平台配套服务，数据与信息资讯的采集、编辑人员办公区，建筑面积6000平方米。八层为设备层。1、农产品电子商务交易平台电子商务平台位于办公楼三层，建筑面积1582、00平方米。（1）主要功能描述应用现代化的无线技术和互联网技术，创新服务于“三农”， 构建一个安全，高效，实用，易于扩展的互联网商务及移动商务一体化平台。包括：a、互联无限的中心平台为一切从事农业生产、农业经营、 农业科研、农业技术推广、农业管理工作者们一个信息交流平台，该平台，创新无线和有线的互联，通过internet可以访问，通过移动电话可以访问，通过电话也可以访问，真正实现多种方式（Anyhow）、任何地方(Anywhere)的信息交流。b、地方近网互联的电子商务平台实现整个农业合作组织的各种信息流（包括采购、定单履行、物流、资金流等）能够无缝交换。实现各合作组织与上下游企业的业务系统之83、间的完全自动化的、端对端的集成。结合移动无线技术，使商务活动无时不在和无处不在。c、建立多级体制的简易操作平台在现有农村缺少终端、网络、技术的条件下，建立可使农民和各级农民合作组织便捷使用的简易操作平台。在该平台上，他们可以进行基于web oa方式的自身管理，不需要任何硬件投资，不需要软件项目的考察、选型，只要在该平台注册，就可以实现信息交互、客户沟通等功能，为他们自身的发展提供有效的管理手段。（2）设备选择网络设备一览表序号内 容型号数量单价RMB合 计RMB1防火墙Juniper NetScreen-5001220,000.00220,000.002防火墙锐捷网络 RG-WALL 100284、150,000.00300,000.003负载均衡Radware LinkProof 904660-5*GB+16fE1661,000.00661,000.004流量管理兆维 CW AFC80001650,000.00650,000.005路由器CISCO75131400,000.00400,000.006路由器CISCO38253120,000.0036,000.007交换机HP procurve 6410cl (J8474A)2128,000.00256,000.008交换机HP procurve 3400cl-48G (J4906A)379,000.00237,000.009光纤收发器185、00M80960.0076,800.0010室外光纤12芯1200023.00276,000.0011光纤头120120.0014,400.0012光纤跳线120240.0028,800.0013光纤接入1000M1600,000.00600,000.00网络设备合计3,756,000服务器及微机设备一览表序号内容描述数量单价RMB（元）合计RMB1数据库服务器（双机热备份）HP Proliant DL760 G2 (348442-AA1)2250,000.00500,000.002WEB服务器HP Proliant DL760 G2 (348444-AA1)2235,000.00470,0086、0.003移动商务应用服务器HP Proliant DL740 (348446-AA1)2210，000.00420,000.005邮件服务器IBM xSeries 460 8872-3RC 2220,000.00440,000.006操作系统Windows 2003企业版85,000.0040,000.007数据库系统Db2企业版170,000.0070,000.008磁盘阵列IBM DS4400145,000.0045,000.009标准机柜容量（U）:42 APC AR2101BLK218,000.0036,000.0010计算机HP Compaq dc7600 (AF980PA)60187、2,000.00720,000.0011笔记本电脑HP NC6230 (ED641PA)4012,000.00480,000.0012激光打印机HP NC6230 (ED641PA)103,000.0030,000.0013UPS不间断电源APC SYP12K12RMI115,000.0015,000.0014UPS不间断电源SANTAK 10KVA/8H65,000.0030,000.00服务器及相关设备合计3,296,000.00软件系统一览表序号产品名称金额RMB（元）1中国农产品交易网升级4,000,0002客户端开发系统1,400,0003移动商务平台1,500,00045元手机建站88、系统1,600,0005迈捷邮件系统(MagicMail)2,000,00合计8,500,000.002、农副产品期货交易所设于信息大楼的一层和二层，一层为大厅，二层为办公区，建筑面积4500平方米。（1）功能描述该期货交易中心与上海农业港对接，以上海为窗口，建立长三角辐射区和出口基地。在上海农业港设立专门展示和交易平台。主要有有粮食、玉米、大豆等几个板块，同时设立瓜果、畜牧、家禽交易平台，主要功能是完成期货交易，最终目标实现农副产品的第三方物流率达到50%以上，以带动当地农副产品的流通。（2）上海农业港期货交易所简介3、资金结算中心结算中心位于信息楼一层，占地面积500平方米。结算中心网络系89、统则撮合系统和电子结算系统两部分组成，撮合系统根据信息中心中信息管理系统传送的资料，分析、处理完成后，完成交易的系统内撮合，电子结算系统根据撮合系统传送的数据，并与市场内计量中心发布的交易商品计量数据进行确认、相符后，开始电子结算任务的工作。（1）撮合系统撮合系统分为自动撮合以及竞价撮合两种操作模式。a、自动撮合自动撮膈是由计算机系统自动从本身数据库中自动选择供求双方的信息，加以分析和配对，促成交易的一种方式。b、竞价撮合竞价撮合是批发商登记货品和价格后在信息发布屏上公开报价后，吸引客户交易的一种交易方式。以上两种交易方式 都在系统产生交易合同，是后端汇结系统的数据源。（2）电子结算系统电子结90、算系统根据上游撮合系统下来的交易合同，按实结算该向批发商收以的费用，并打印出票据。一类交易合同是计算机系统中生成的合同一类交易合同是供求双方手工录入的合同提供长期的批发商销售数据的储存、查询、汇总、分析处理，方便管理层随时研究以往历史资料，把握本市场的动作规律来指导市场的接线员商经营管理。（3）主要设备结算中心主要设备购置见下表：结算中心主要设备购置表序号名称单位数量单价合计(万元)1数据库、应用程序服务器套2362打印杨及价格显示屏套400.4163财务结算终端PC台400.7284在线式册特UPS套10.260.265网络连接设备16应用软件开发及安装10合计61.26四、仓储区有普通产品91、存储、气调库、冷库等几种方式。仓储区占地约103亩，存储面积34992万平方米，气调库19552平方米，可出租面积14320平方米，存储量40000吨；冷库10400平方米，可出租面积4160平方米，存储量20000吨。普通仓库存储量50000吨。总存储量11万吨，周转次数24次，存储的农产品品种有粮食、副食品、农副产品、水海产品。1、自动化冷库低温冷藏库主要用于速冻水饺产品贮存和部分冷冻原材料的暂存，根据设计规模要求，拟建冷藏库20000吨。采用单层设计，库内净高5.0m,平面尺寸80*130m , 冷藏库总建筑面积10400平方米。可出租面积4160平方米。速冷间室温-23-30，冷藏间室92、温-18-20，为保证库内温度需采用在库内墙、屋顶、地面喷涂聚氨酯隔热工艺，并附设必要的隔汽层、防潮层以提高隔热层的隔热效果，建立冷却水循环系统以节约生产用水。制冷系统自动化指整个制冷系统全自动控制，无人值守操作。氨压缩机自动开停机，自动增、卸载，蒸发式冷凝器自动开停，氨泵自动开停，所有冷间温度自动控制，所有冷风机自动融霜，全部制冷机、设备自动安全保护。(1)自动化冷库相比手工操作具有以下优势：（a）全自动化控制或局部自动化控制，可以提高制冷系统的可靠性，保证使用效果。（b）采用手动操作，人具有一定的滞后性，在氨压缩机自动增、卸载，蒸发式冷凝器开停，氨泵开停，所有冷间温度控制方面，反应远远落后93、于电脑控制中心。因此，采用自动控制系统会大大节省运行费用。(2)自动化冷库的主要特点：（a）经济节能最佳的冷凝（温度）压力最佳的蒸发温度（压力）最优化的设备运行管理最及时的设备维护管理安全克服人工手动监视操作的各种弊病，采用合理匹配的自动化冷库比普通冷库节能2030%。（b）控制精度高高精度的检测元件调节特性优良的自控元件合理的程序逻辑控制精确的闭环运算控制通过设置不同的自控组合，能够实现各种精度要求的精确控制（c）运行维护费用低最完善的调节保护措施最低的人工维护成本，可达到无人值守没有频繁的阀门操作，没有操作易损件完善的故障处理系统，维护检查更高效改善劳动条件，提高工作效率采用稳定可靠的自动94、化冷库，其维护费用仅为普通冷库的20%左右（d）安全可靠完善的超前自论断调节功能多级密码操作保护功能质量稳定可靠的自控元件可靠的计算机技术和通讯技术稳定成熟的冷库控制管理软件(3)设备选型设备选型原则a根据项目的工艺要求及技术参数的计算，确定仓储物流中心各工序的设备性能、规格及数量。b在满足工艺生产的前提下，本着先进、高效与节能的原则，对设备仪器进行选型。主要生产设备选择表（以大连冷冻机股份有限公司供货询价为主）：低温冷藏库主要设备一览表 金额单位：万元序号设备名称规格型号单位数量单价总额一制冷系统1制冷压缩机S8-17台218.0036.002制冷压缩机 S8-12.5台215.0030.095、03油氨分离器YF-200TL台13.003.004冷凝器ZA-2.5台27.0028.005.中间冷却器ZZQ-800台24.008.006贮液器 ZA-2.5台22.505.007低压循环桶DXZ-4L台12.502.508低压循环桶DXZ-4L台11.501.509空气分离器KFA-50台10.500.5010集油器JY-300台10.250.2511紧急泄氨器XA-100台10.250.2512空气分离器 KF-32台10.250.2513集油器40P-40台10.500.5014低压集油器CT-300台28.0016.0015屏蔽氨泵40P-40台41.506.0016单栋机SJ6096、0台340.00120.0017冷风机KLL-400台128.0096.0018轴流风机T35-6#台40.803.2019均匀送风道套54.0020.00其它50.00小计532.95二循环水系统1循环水泵IS150-125台42.80011.202冷却塔DBL-150台28.0016.00其它10.00小计37.20三配电系统低压配电屏套420.0080.00其它10.00小计90.00四自动控制系统套186.00五其他设备70.00合计810.152、气调库气调库主要是对时令及跨季节新鲜水果及蔬菜提供仓储，内设必要的制冷和气调设备以及叉车2部。为满足人民群众生活水平不娄提高后对食品、蔬菜97、及水果保鲜度、营养及绿色无污染的要求。根据项目的特点和要求，拟建气调库二座。为满足储存并保鲜40000吨水果及蔬菜，本次拟建气调库面积约19552平方米，其中冷藏间面积为14320平方米，辅助面积5232平方米。另外需建循环水池一座，容积为500立方米。清理好的水果及蔬菜先进行单小包装，然后再装纸箱或竹筐等。经初步估算冷库冷藏间建筑面积约为13520平方米，考虑到将来存放的品种不同等条件，故应留有一定量的余量，可设计冷藏库中冷藏间总面积14320平方米，共80间，每间180平方米（15*12），库房的穿堂面积4224平方米。两座气调库共用制冷机房，面积1008平方米，包括制冷机房面积为504平98、方米（21*24）；气调机房及配电间面积为504平方米（12*21）；合计气调库建筑总面积约为19552平方米。气调库拟采用轻钢结构、门式钢架、金属夹心板，两层金属板之间采用聚氨酯发泡保温层保温，另外在施工时应特别注意围护结构的气密性，站台采用石棉瓦顶棚。辅房中制冷机房和配电间及气调机房分别设在前穿堂的两端。根据估算冷藏间冷负荷约为520kW，穿堂冷负荷约为660 kW，供不应求总冷负荷约为1180 kW，故本项目拟选用4AV-12.5型的活塞式氨制冷压缩机4台以及8AS-12.5型的活塞式氨制冷压缩机8台，4AV-12.5型机每台制冷量122，8AS-12.5型机每台制冷量244 kW，合计99、制冷能力为1210 kW。冷凝器采用方式冷凝器，供水系统采用重力回水式。冷藏音质冷分配设备采用直接蒸发的表面空气冷却器的吊顶式冷风机。也可考虑采用光滑管顶排管用冷分配设备。冷藏间的空气分布力求均匀，使库内各个货位上的温度、相对而言湿度、空气成分和气流速度基本一致。为此，空气分布器宜彩园锥形喷嘴，送风系统应采用均匀送风系统，送风管道应布置在库房中央走道内装排气机及排气管道。为保证储藏的水果、蔬菜的新鲜度，本库内拟设一处气调房，内设60立方米的制氮机8台，100立方米的乙烯脱除机8台，300kg的二氧化碳脱除机8台。制氮机将室外空气中的含氧量由21%降至1-3%，然后送入冷藏让，同时用乙烯脱除机和100、二氧化碳脱除机对冷藏间内的乙烯和二氧化碳进行脱除，然后排出冷藏间。另外配气体分析仪1台，用作对冷藏间内空气成分的分析监控。本库按二级负荷考虑。库内的电力、照明设备在设计时应考虑防潮，库内的电动机应用全封闭型的，电机配电及启动设备装在设备间内，并在此处操作，库内每台电机均安装一块电流表，安在机房内，以便监视库内冷风机运转情况，冷风机电动机必须装过载保护，单相运行保护装置可其他专用装置，设备外壳及金属支架等应作接零或接地保护。电缆穿过冷库保温墙时就预埋塑料管保护，电缆管道穿过冷库保温墙时，应作严密的绝缘保护，以防产生“冷桥”。导线穿过墙体处应采取防火措施。为保护冷库工人操作安全，应在各冷藏间室内门101、口外装一常亮指标灯，此灯下装一呼救按纽，以防库门被锁上，而造成不必要的人身伤亡事故。机房间和设备间内应保证有每小时不少于3次的通风措施，同时还必须有每小时不少于7次的事故通风装置，设在此二房间内的事故通风机及其电动机均应考虑有适当的防煤措施，通风管道应选用非易燃材料的。本气调库拟选主要设备见下表：气调库主要设备选择表序号设备名称型号规格单位数量单价（万元）总价（万元）1氨压缩机8AS-12.5台88.9542氨压缩机4AV-12.5台45.6543立式冷凝器LN-100台84.624氨油分离器YFA-150台81.0565氨储液器ZA-3.5台42.976低压循环桶ZDX-3L台84.077排102、液桶PYA-2台42.098空气分离器KFA-32台40.1769集油器JYA-325台40.28610氨泵32P-40台160.3311冷却塔BNDL-300台46.612水泵台120.3313冷风机DL-170台1282.4214轴流风机台80.3315电器电控设施套428.616气调门套641.3217制氮机60m3台817.618乙烯脱除机100 m3台87.719二氧化碳脱除机300kg台88.820呼吸袋个640.13221平衡阀个640.1122气体分析仪套40.47323加湿器台640.35224阀门等套410.63725叉车2t辆44.4合计557.043、普通仓库除自动化冷103、库和气调库外，另设普通仓库2座，每座两层，每座建筑面积2520平方米（60*21*2），共计5040平方米。设在交易区内的交易大厅处。五、住宅区住宅区占地面积36亩，开发2幢15层小高层公寓，每幢建筑面积1.5万平方米，共计3万平方米。第四节 规划方案一、总体规划方案1、总平面布置总图布局以满足仓储物流为原则，合理布局，疏密有致，并为良好的内部交通组织、庭院环境打下坚实基础。（1）根据选定场址的地形、地貌及功能要求，合理划分功能区域。主要包括仓储区、商贸区、办公区、服务区四部分。力求各功能区域划分明了，联系方便，保证各运作环节相互衔接，流程顺畅。（2）功能区内采用组团式布置。根据用户实际需要，104、划分出大小不等的组团。组团的布置应充分考虑各用户产品特点及用途，合理安排，避免互相影响。（3）各功能区内，各组团的划分应尽量使运输距离最短，避免迂回与交叉干扰，运输通道采用无交叉的单向环形路线，车流、货流顺畅，保证生产作业的安全与有序。（4）办公区、商贸区域布设应为货物承托双方提供方便，托运、提取货物处设置于进出口附近，方便货主，同时避免人流与车流交叉。（5）规划方案应重视经济论证，在满足生产、仓储物流需要和建设指标要求的前提下，要节约用地，提高面积利用率。（6）进出口位置、建筑物的位置、外观形式等方面，要符合城市及道路两侧景观设计要求。（7）在满足仓储物流要求的前提下，各建筑物紧密布置，使生105、产运输方便，并利于环保、防火、安全、卫生等要求。（8）结合场区实际，做到统筹兼顾，为将来发展留出余地，处理好近远期关系。2、总体规划特点将各区规划分开，既相对独立、完整，又便于联系，成为有机整体。交易区、仓储区、办公区、商贸区、服务区四部分内容因功能的不同，服务对象的不同，建筑形式的不同以及结构形式、荷载的不同而相对独立设置，既独立又方便联系，易于功能组织和交通流线设计，同时使工程造价更趋于合理。3、总平面布置方案该项目一期总占地面积482亩，根据地形图显示，该场地自然由城市主次干道分为六个地块，我们称为D1、D2、D3、D4，四个个地块的占地面积分别为108亩、152亩、119亩、103亩、106、102亩、416亩。另有二地块D5、D6为二期规划用地，一二期用地面积合计约732平方米。D1和D2地块位于城市主干道黄河路的南侧，其余四块位于北侧，D3地块与D4、D5地块之间为城市次干道万花路，D6与D4、D5地块之间为城市次干道贵阳路。根据基地的交易量、仓储量、运输量等主要指标，总平面设计中考虑在D1、D2地块设交易区和信息区，因为交易区人流量大，比较嘈杂，设于此处可与办公、酒店、住宅等生活区和服务区分开，避免互相影响。总平面规划中，交易区192亩、信息区30亩、仓储区152亩、配套服务72、住宅36亩。4、一期分区说明交易区设于D1、D2地块，主要建筑物有交易大棚、交易大厅、和独立门面107、三种建筑物。在D1地块处设交易大厅和信息区。信息区设于D1地块的西南角，与贵阳路相邻，主要考虑信息大楼内设的资金结算中心，可以方便客商结算。同时考虑与交易大厅配套的临时货物周转的需要，在D1地块设普通仓库2座。D2 地块设交易大棚10个，位于地块中部，独立门面共2排，位于大棚西侧，与贵阳路平行布置。办公服务配套区设于D3地块，办公楼沿城市主干道黄河路设置，位于分区北侧。办公楼东邻布置商住一体酒店，也沿黄河路布置。此两幢建筑物为12层现代化建筑，在建筑外形设计上力求与城市主旋律相协调，整个楼群反映时代背景和基地的现代化特征。在办公和酒店南部设住宅区，占地约36亩。该区位于整个大区的南部，与交易区108、相隔最远，可有效避免交易区人流物流带来的喧哗和嘈杂。住宅区共设小高层公寓楼，同时考虑园林形式的绿化，为整个住宅区营造一个温馨、幽雅、绿色的居住环境。仓储区占用D4，设气调库和冷库各1座，气调库设在区东北部，冷库设于西北部。在两地块空闲地设物流区停车场5、二期分区说明二期主要在D5和D6两个地块上进行，其中D5地块为交易区扩建留用，D6地块拟建物流区和停车场。6、一期总平面指标总平面主要设计指标序号名称单位数量备注1用地面积亩482交易区占地面积亩192信息区占地面积亩30办公配套区占地面积亩72仓储区占地面积亩152住宅区占地面积亩362总建筑面积m22193723绿化面积m2480004容积109、率0.75绿化率%15第五节 建筑结构设计一、 设计依据1、建筑结构荷载规范（GB500092001）2、高层建筑混凝土结构技术规程(JGJ3-2002)3、建筑抗震设计规范（GB500112001）4、建筑地基基础设计规范（GB500072002）5、建筑结构可靠度统一标准（GB500682001）6、混凝土结构设计规范（GB500102002）7、建筑抗震设防分类标准（GB5022395）二、设计参数1、基本风压建筑工程抗震设计时所采用的抗震设防烈度为6度，设计基本地震加速度值为0.05g，所属的设计地震分组为第二组。工程场地范围内工程地质条件依具体地质勘察报告为准。2、抗震设防按GBJ1110、1-89建筑抗震设计规范为乙类。工程抗震设防烈度按六度设防。3、均布活荷载标准a、不上人屋面 0.7 kN/m2b、上人屋面 1.5 kN/ m2c、办公室、门诊、病房 2.0 kN/ m2d、走廊、楼梯 2.0 kN/ m2e、厕所、卫生间 2.5 kN/ m2f、设备及电梯机房 7.0 kN/ m2g、水箱间 10.0 kN/ m2其余房间活荷载按建筑结构荷载规范GBJ9-87取值二、建筑方案1、设计原则（1）功能使用要求是建筑的最基本因素，因此，仓储物流中心应充分满足储存、发送流程及工艺设备要求，使建筑与工艺有效结合，努力创造出功能合理、利用率高、节能、环保的仓储物流中心。（2）着重解决111、好交通组织、消防设计、制冷设计及大屋面可能带来的技术难题，使本工程建设为仓储物流中心的典范工程。（3）建筑造型设计力求创造出具有文化内涵，同时又体现现代建筑特点，并与厂区周围建筑物及道路相吻合的建筑风格。同时，通过合理有效的设计，合理降低造价、节省工程投资。2、建筑设计构思本工程为一现代仓储物流中心，因此本方案在整体形象设计中力求使用简洁明快的建筑语言来表达现代仓储物流中心这一高效、快捷的建筑内涵。由于交易区、办公服务区、信息区、仓储区、物流区、住宅区和加工区七部分的体量、比例各不相同，在建筑手法上力求不打破这浑然天成的自然体量之美，运用加强各部分之间韵律之联系的大手笔，使各部分成为既分又合，112、既特殊又同归的综合建筑群体。使屋面设计独具特色。通过形体的变化使得整个建筑轻盈舒展，同时解决大屋面的排水问题，又充分展示*xx实业集团有限公司的企业形象和文化气息。3、土建工程（1）主要建筑物的建筑特征和结构类型a、交易大厅交易大厅均为钢筋混凝土结构，两层。一层净高6米，二层净高4.5米。各交易大厅的楼面、地面采用水磨石面，楼内墙面刷白色乳胶漆，门窗为铝合金门窗。楼外墙面巾墙面瓷砖，层面采用聚氨酯一次成型防水保温结构。b、交易大棚市场内独立交易房为三层砖混结构。采用水泥地面，外墙为白色釉面瓷砖，门窗为铝合金门窗，内墙刷白色涂料。c、交易大棚交易大棚采用钢架结构，玻璃钢顶棚，棚内净高6米，地面为113、混凝土地面。d、气调库、冷库气调库和冷库为轻钢结构、门式钢架、金属夹心板，内设聚氨酯发泡保温层。钢筋混凝土独立基础，内刷乳胶漆，层面为保温层找坡，坡度5%，层面防水采用新型防水材料。e、办公楼、商住一体化酒店、信息楼办公楼、商住一体化酒店、信息楼为钢筋混凝土框架结构。f、食堂餐厅、泵房、供热房及变电室以上各项均为砖混结构。g、消防水池为钢筋砼结构。（2）建（构）筑物一览表主要建构筑物一览表序号主要建设内容建筑面积层数结构形式备注单位数量一交易区60480一期一阶段1集中交易大棚平方米17280一层钢架2独立门面交易区平方米10800三层钢筋混凝土3交易大厅平方米32400二层钢筋混凝土二办公配114、套服务区76700一期一阶段1综合办公楼43000地上12层，地下2层钢筋混凝土框架1.1农业港办公区平方米23000含休闲中心1.2农产品研发中心平方米50001.3进出口手续办理及银行分理处平方米50001.4地下车库及设备层平方米100002商住一体化酒店平方米33700地上12层，地下2层钢筋混凝土框架2.1商业平方米70002.2娱乐餐饮平方米71002.3写字间平方米36002.4客房平方米90002.5地下车库及设备层平方米7000三信息区16500地上8层，地下1层1信息楼平方米165001.1农副产品电子商务平台平方米15001.2资金结算中心平方米5001.3农副产品期货交115、易中心平方米20001.4期货中心办公区平方米15001.5计算机机信息中心平方米7500含会议室1.6其他平方米3500五公用配套设施平方米7001锅炉房平方米5002泵房平方米200四仓储区平方米349921自动化冷库平方米104001幢2气调库平方米195521幢3普通仓库平方米50402幢五住宅区平方米300001小高层公寓平方米3000012层2幢一期合计平方米219372第六节 公用工程一、给排水工程1、设计依据a、建筑给水设计规范GBJ15-88b、建筑设计防火规范GB50016-87（2001年版）c、自动喷水灭火系统设计规范GBJ84-85d、污水排入城市下水道水质标准GJ1116、8-862、供水（1）供水水源、取水和输水工程、方案项目厂区供水水源为城市自来水，自来水由市政管道DN100管道，接点压力为0.6Mpa。本项目一期完成后小时平均用水量为93.5m3，经计算，市政自来水管网可满足本项目用水需求。（2）厂区给水系统方案该项目的供水分为经营-生活、去离子水和消防三个系统。正常时进入市场供水主管的自来水一部分直接供经营和生活使用用，一部分直接送软化水系统，经软化后由加压泵送往冷库、气调库冷却水系统作循环冷却水的补充水；第三部分直接进入消防蓄水池。为满足冷库及气调库生产过程中制新华通讯社机组、冷凝器、冷风机和中间冷凝器等设备所需的冷却及化霜用水，各设循环水系统一套。为117、节约用水量，冷却水和融霜水循环使用。为防止冷却水在管道系统中结垢，腐蚀和菌藻繁殖，本系统考虑设一加药装置，根据运行情况筛选水质稳定剂配方，以确保冷却水水质稳定。原水采用自来水，由设在水泵房内的离子交换器软化处理后，送至循环水汉，作补充水。消防管网与生产、生活供水管分设，消防水泵从地下消防水池中将水抽入消防管网供消防用。从项目所建建筑物的火灾危险性，建筑物耐火等级，建筑物高度及体积等考虑，灭火用水量最大的为办公楼，该办公楼火灾危险等级为丁类，其建筑体积约为263万m3，根据建筑防火设计规范（GBJ50016-87）2001版规定：同一时间的火灾次数按一次计，建筑物的室外消火栓用水量为25l/s，118、室内消火栓用水量为10l/s，火灾时间按2小时计，则一次火灾所需水量为252m3。设置300立方米地下消防水池一座，可满足消防用水要求。 （3）全厂用水量本项目达产后工厂用水量估算见下表：工厂用水量估算表序号用水部门用水种类耗水量（m3）全年用水量小时平均小时最大全天1气调库用水去离子水203.54802冷库用水去离子水45.559.1510923空调用水循环水补水10.20.7244.84生活用水自来水26.12531.352095绿 化自来水3.628.886.46浇洒道路自来水2.53607其 他自来水2.12.5250.48小 计110.0 129.0 2222.6 9剩同时系数0.8119、593.5 2244.5 10合 计93.5 129.0 2244.5 808023本项目平均每小时耗水93.5m3，小时最大耗水量约为129m3，平均每天耗水约2244.5m3。本项目年生产天数为360天，则全年耗水约808023m3。3、排水经营污水主要来自交易区清洁用水，经中水设备处理达标排放至市政排水沟；生活废水主要来自办公服务区和住宅区各建筑物卫生间的厕所冲水，除粪便污水需经化粪池处理外，其他生活废水均可直接排到市场前的市政排水沟；雨水采用地面自然排水，再排入道路两旁的暗沟，先流入厂区排水干道，最后流入工厂的废水总排水管与经营、生活废水合流排出厂外。二、供电及通讯1、工厂供电（1）项120、目装机容量、用电负荷、负荷等级项目投产后，全厂的总装机容量约为1580kW（其中消防及其他备用负荷未考虑）。经计算有功负荷为1022kW，无功计算功率为454kVar，视在计算负荷1118kVA。选用6台1000KVA的S9型低损耗变压器，则变压器平均负荷率为87%，全厂需要系数约为75%。负荷计算表序号部门设备容量需要系数计算系数计算负荷工作有功无功视在一经营3525 2306 1730 1 交易区170 102 77 1.1 交易大厅75 0.60 0.75 45.00 33.75 1.2 交易大棚45 0.60 0.75 27.00 20.25 1.3 独立门面区50 0.60 0.75121、 30.00 22.50 2 办公服务区信息区320 224.00 168.00 2.1 办公楼155 0.70 0.75 108.50 81.38 2.2 商住一体化酒店165 0.70 0.75 115.50 86.63 3 信息区150 0.70 0.75 105.00 78.75 4 仓储区2885 1875 1406 4.1 冷库1650 0.65 0.75 1072.50 804.38 4.2 气调库1200 0.65 0.75 780.00 585.00 4.3 普通仓库35 0.65 0.75 22.75 17.06 二辅助经营及公用工程845 650.50 487.88 1 122、空调、通风705 0.70 0.75 493.50 370.13 2 变电站140 0.50 0.75 70.00 52.50 3 泵房145 0.60 0.75 87.00 65.25 三照明2350 0.90 1.33 2115.00 2812.95 四其它80 0.70 0.75 60.00 45.00 小计6800 0.75 5131.75 5075.51 7217.73 乘同时系数4618.58 4821.74 6676.85 0.69 无功功率补偿-2400.00 合计6800 4619 2422 5215 全年用电量19757400 0.89 本项目全年用电量约为1976万度。（123、2）电源、电源设施及外部条件本项目的用电由xx区变电站供应，该站以10KV双回路为本项目供电，供电专线经电杆架空接入厂区内变配电站。供电可靠。项目的用电，xx区有关部门已出具证明同意供应,供电有保证。（3）供电方案本项目除消防系统和冷库、气调库外，其余全部负荷均为三级负荷，但考虑到产品在经营过程中一旦停电时间过长会造成企业重大的经济损失，故也按二级负荷处理。本项目拟在市场D4地块设变配电站，专供本项目使用。该站建筑面积500m2。10KV高压电源线进入配电站后，经高压开关柜接到变压器高压侧，由变压器降压到0.4/0.23KV后，用低压配电柜以放射式与树干式相结合的方法向各用电点送电。区区内配电124、电缆沿地沟敷设，0.4KV电源进入各用电部门后，经动力配电箱向各用电设备配电。高低压侧均采用单母线的接线方式。经估算项目自然功率因数约为0.69，经低压侧电器补偿后，功率因数约为0.89。照明电源由配电室引出专线以树干向建筑物配电，各建筑物的室内照明由设在该建筑物内的或附近建筑物内的照明配电箱控制，照明配电电压采用380/220V三相四线制，灯头电压采用220V，局部照明和检修用灯的灯头电压采用36V安全电压。（4）防雷措施本项目各主要建筑物均按三类防雷考虑。低压配电系统的接地型式采用TN-C系统，厂房内所有的金属管道、机架、金属设备外壳和电气设备的在正常情况下不带电的金属外壳均应按上述系统做125、接零保护。各屋面应设避雷网，引下线暗设。防雷接地电阻不应大于30，所有建筑物电源入户处均应做重复接地，接地电阻不应大于10，重复接地和防雷接地可共用接地装置。2、电讯本工程弱电设计内容包括：电话通讯、火灾自动报警及联动控制系统。场区在信息楼内计算机中心设总机室，安置自动电话交换系统一套，总机室电话配线架空引出，内线、外线分别行至单体建筑电话组线箱，然后敷设到各需要岗位。根据建筑设计防火规范、火灾自动报警系统设计规范有关规定，在有关建筑物内的重要部位设防火区，按防火分区安装烟温探头，在走道入口设报警按钮、警笛、当火警信号送至消防控制室，发出灭火指令信号，切除有关非消防电源，鸣警笛，消火栓按钮启动126、消防泵。消防控制室还设有与区消防队的直通电话。三、采暖、通风1、设计依据采暖通风及空气调节设计规范GBJ50019-87建筑设计防火规范GB50016-87（2001年版）2、采暖a、热源的选择场区采暖考虑自建热源。建锅炉房一座，配置燃天然报导锅炉两台。b、供热要求本项目经营基本不用汽，主要是采暖用汽，c、供热方案蒸汽经板式汽水换热器采暖用水，用热水供厂内采暖，采暖系统采用上供下回式。系统组成为：供热主管 厂内热力站汽水换热器 厂内供热主管 供热干管 散热器立支管 散热器 回水支管 回水干管 回水主管 厂内热力站集水箱 热水换热器。采暖设备除厂房采用钢制闭式串片外，其他各建筑物均采用813型或127、760型四柱铁散热器。综合楼、变配电室、门岗等处采暖按18考虑，交易区、仓储区和辅助配套设施按16设计。3、通风工程本项目各建筑物内均以自然通风为主，机械通风为辅。卫生间和浴室设排气扇。四、空调 办公楼、商住一体酒店和信息楼各设空调系统一套。1、空调方式 （1）中央空调系统本楼主要的空调方式之一 服务范围：公共活动区域(如门厅、多功能厅及其与之相配套的技术用房、会议厅室等)、办公室、客房以及其他以舒适性要求为主的空调房间。 设计原则：系统先进，设置配置合理。 特点：便于集中管理，有效提高能源的利用率。 （2）分散式空调系统 服务范围：与电子商务平台、期货交易有关的部分机房、计算机中心以及需要2128、4小时不间断使用空调的房间(如消防中心、楼宇控制室、变配电机房等)。 特点：室温控制的可靠性高，在中央空调系统停止运行或发生问题时仍能正常使用，保证有关工艺工作不受影响。 2、中央空调水系统（1）需冷量：信息楼1540kW；办公楼3630 kW；商住一体化酒店2937 kW。（2）末端空调水系统采用两管制系统。（3）要求现有冷冻站提供本工程空调一次冷冻水的水温为7/12。空调热水系统要求热力站提供80/60一次热水分别至各楼层之中。（4）空调一次冷水系统和一次热水系统的工作压力均要求为1.6MPa。楼内各空调系统的冷水设计温度均为7/12，热水设计温度均为60/50。3、空调风系统 （1）公共129、大空间房间如门厅、餐厅、多功能厅以及大、中型会议室等房间采用全空气定风量空调风系统，使对应的空间的温、湿度等参数统一控制。 （2）楼内办公室及客房采用变风量空调系统，以利节能，同时又可根据不同的地点进行室内湿度的舒适性控制。 变风量空调系统根据平面情况进行内、外区分区。为防止冷、热量的抵消，办公层内、外区采用各自独立的变风量空调系统，其末端形式均为不带再热盘管的风机动力型。（3）地下车库、设备间、卫生间等设置机械通风系统。4、防火及排烟系统 （1）地下车库采用排风兼排烟系统，提高设备利用率。（2）平常用空调通风系统在穿越防火分区及机房等处均设置防火阀。（3）所有无外穿的疏散楼梯、消防前室及合用130、前室等，均设置机械加压送风。（4）面积大于50m2的地下室无外窗房间、长度超过20m的内走道以及由消防部门确定的或由甲方指定的特殊(或功能重要)的房间，设置机械排烟系统。5、空调自动控制系统 （1）采用DDC控制系统 （2）冷水机组本身应带保障其单体设备安全、正常运行调节所必须的控制。 （3）冷热源设备(冷水机组、蓄冷设备、热交换器及相应的水泵等)根据冷、热量的监测值进行运行台数的最优化控制，蓄冷设备还应作全年优化运行策略控制。 （4）冷却塔风机根据塔的形式采用变速控制。（5）空调机组分别根据其用途(新风机组、定风量机组或变风量机组等)对送、回风温度、湿度、风量或压力等进行控制。第六章 企业组131、织、劳动定员及人员培训一、企业组织机构1、组织机构项目由*xx实业集团有限公司负责组织实施，实行董事会领导下的总经理负责制，自主经营。公司设总经理1人负责全面工作，下设各业务科室及行政管理科室，具体负责公司的各项工作。组织机构系统见下图：董事会总经理企管办经营部物资部质检部开发部生 产 部财务部办公室2、工作制度该项目全年作业天数360天，人员年工作日251天，行政管理实行单班制，仓储区三班制，每班工作8小时。二、 劳动定员本着务实、高效、精干的原则，在满足项目生产经营和管理需要，保证项目顺利进行的前提下，合理设置劳动定员。人员组织结构，人员配备劳动定员部 门管理人员工人（含技术员）合 计董事132、会55总经理11副总经理55办公室51015计财部369信息部369保卫部55055人事部235交易管理部103040仓储部34043市场开发部23032后勤服务部6200206运输部3120123加工区2010001020结算中心33033配送中心4100104服务和保障69096合计1801三、人员培训*xx实业集团有限公司有大量专业技术人员，技术力量雄厚，对员工可采取内部培训的方式和到外地进行研修、带培的方式对员工进行100%上岗前培训。第七章 环境保护与劳动安全卫生第一节 环境保护一、建设地点环境现状1、四邻环境现状拟建地点位于*市xx区，周围没有大的污染源，大气及土壤环境现状良好，大133、气、土壤的自净能力较强。2、拟建地点大气、土壤环境现状市属温带季风气候，大气环境质量较好，土壤纳污能力强。二、主要污染源及污染物1、污染源及污染物概述本项目主要污染源为清洗废水和生活废水及产品废料，以及机器运转发出的噪声。2、国家和地区相关环保标准a、GB8978污水综合排放标准；b、GB12348-90工业企业厂界噪声标准三类标准；c、GB16297-1996大气污染综合排放标准。三、项目污染治理方案1、废水治理与综合利用本项目污水主要为清洗废水，成分主要是泥土，基本无有害物质，可与生活废水一起及生活污水，经化粪池处理后，达标排放。2、噪声治理噪声主要产生于泵、冷冻机及冷凝风机。泵及冷冻机采134、用单独房间隔离，同时在设计中选用优质低噪设备，并采用减震基础，在产生噪声的厂房内壁涂敷吸声材料，选用隔音门窗，在冷凝风机进气口安装消声器。经过以上降噪措施后，可满足GB12348-90的要求。3、固体废弃物的治理为控制固体废弃物对环境的污染，开展固体废弃物资源化工作。冷冻水产品和干熟食品在储藏过程中产生的不合格品及下角料，可制做饲料供养殖场用于养殖或集中收集制做肥料回用于农田，不会对当地环境造成污染。4、绿化美化环境场区绿化是环境保护的重要措施之一，也是工厂文明建设的重要标志，是工厂规划设计中不可缺少的组成部分。本项目将充分利用原有条件，选配良好的树种和植物，对场区进行绿化。绿化的重点以场前区135、道路两旁和建筑物周围等空地为主，采取乔、灌木和乔灌木与绿篱搭配；草坪与花卉相间的形式美化场区平面，并利用绿化植物改善环境，为职工创造优美舒适的生产生活条件，促进企业生产发展。第二节 劳动安全卫生一、项目概述本项目主要为*xx实业集团有限公司中国*农业港农副产品物流交易加工中心项目，属食品加工及储存。其设计依据为：1、中华人民共和国劳动法2、中华人民共和国清洁生产促进法3、工业企业设计卫生标准（GBZ1-2002）4、工业企业厂界噪声标准（GB12348-90）二、职业安全卫生主要措施1、生产设备均制定安全操作规程，使工人做到有章可循，同时按规定配备必要的安全防护用品，所有危险区域均设有危险标136、志和防护措施。2、实验室内装有空调，保证室内的温度、湿度要求和空气清新。3、在建筑装修上，采取隔声设计，设置隔声门窗、车间内墙使用吸音材料作吸声处理。4、对产生的废料等设专人及时清理，保证生产环境清洁卫生。第八章 消防与节能第一节 消 防一、设计依据建筑设计防火规范GBJ50016-87（2001年版）建筑灭火器配置设计规范GBJ140-90二、项目概述项目属农产品物流，实施地位于市牡区。三、消防措施1、总图各建筑物间距均大于10m，道路呈环状，主干道为8m，副道为6m，有较大面积空场可用于消防回车。2、建筑结构厂房等建筑物耐火等级二级，各建筑物内疏散通道间距小于25m，并在醒目位置设有安全标137、志。3、消防给水场区内设有DN100消防管网及300m3消防贮水池，水压0.35Mpa，按同时火灾次数1次计，火灾延续时间为2小时，室外消防水量为20L/S，室内消防水量为10L/S，消防用水总量为30L/S。消防管网设有室外消火栓多套。并设置相应消防栓、干粉灭火器等室内消防设施，可满足消防要求。第二节 节 能一、设计依据1、中华人民共和国节约能源法；2、国家标准综合能耗计算通则。二、设计原则1、根据国家有关能源政策和法规，因地制宜选择能源种类、品种与质量。2、充分挖掘潜力，结合企业具体情况，尽可能做到能源综合利用。三、指标1、本项目用电 1976万度/年，折标煤7983吨；2、本项目用水80138、.8万立方米/年，折标煤208吨；3、项目综合能耗8191吨标准煤/年。四、节能措施1、使用新型节能灯具，水泵加装变频系统，节约电能。2、配电室安装低压电容补偿器，提高功率因数。3、所有设备均采用国家规定的节能产品。4、完善水、电、汽等各级计量仪表，以利于节能和生产管理。第九章 项目建设期管理 一、实施原则与步骤(一)项目的实施首先应符合国内的建设审批进度，同时要积极创造条件，保证各项建设费用的落实。(二)成立公司下属的项目部负责项目实施的组织、协调和管理工作。(三)设项目经理，作为项目的法人及用户代表。项目实施进程中的决策、指挥、执行以及对外谈判与联络等均由项目经理负责。经理向公司负责，公司139、对项目经理进行监督，检查。(四)在项目实施过程中，公司作为项目执行单位应与项目的设计、供货、施工、安装等履行单位签订相关合同，履行必要的法律手续，按照国家的有关法律、法规执行。(五)与有关项目履行单位协商制定项目实施计划，并于履行前通知有关各方。二、组织机构与分工为了确保项目的顺利进行，由主管部门领导参加，组成“工程筹建小组”，专门负责项目的组织、协调、领导工作。由“领导小组”负责组建工程项目部，作为项目执行单位，全面负责项目的具体实施工作。拟聘请有关专家担任项目的技术顾问，配合项目进行重大技术问题的咨询与决策。项目部下设三个职能部门：（一）资金部：负责项目的财务计划和实施计划安排、与项目履行140、单位办理合同协议，以及资金的使用收支手续。（二）综合部：负责行政工作以及与项目履行单位的接待联络等项工作。负责项目技术文件、技术档案的管理。主持设计图纸会审、处理有关技术问题，以及组织职工的专业技术培训等工作。（三）工程部：负责项目的土建与安装工程施工，施工进度与计划安排，施工质量与施工安全的监督检查以及工程验收工作；项目设备材料的订货采购保管，调拨等项工作。第十章 项目实施进度为使本项目尽快建成并投入使用，项目批复后，应尽快委托有关部门进行初步设计和资金落实，同时做好设备考察和订货工作，并对工程建设实行招投标。同时，为确保工程进度和建成运营后达到预期效益，应合理安排工期，做好市场开发和管理人141、员的培训工作。根据项目进展情况，预计批复可行性研究报告后，项目从前期准备工作到竣工验收投入使用共需3年时间。整个项目实施进度安装见下表：本项目建设期预计三年。具体实施进度见下表：项目实施进度表序号项 目第1年第2年第3年第4年10122468101224681012246810121前期准备2可研编制及审批3场地勘测及平整4施工图设计5土建施工6装修工程7设备安装8竣工验收第十一章 投资估算第一节 投资估算一、估算范围本项目的投资估算范围包括：农业港一期建设所需建筑工程费用、设备及仪器购置费、其它费用、预备费及建设期利息等。二、估算依据1、中国轻工总会颁发的轻工业建设项目投资估算办法；2、*省142、建筑工程消耗定额；3、*省安装工程消耗定额；4、有关行业规范、规定、标准； 5、建设单位提供的有关基础数据资料。三、编制说明1、建筑工程费用：建（构）筑物估算价值主要依据当地有关类似工程造价及*省建筑工程消耗定额估算。2、设备及仪器购置费：主要依据设备生产厂商提供的设备报价资料，参照国内外近期市场询价确定。本项目设备价格中包含安装调试费。3、土地征用费：项目拟征地482亩，每亩征地综合费用按15万元计。4、其他费用：按照国家行业现行投资估算有关规定和项目实际情况计取。5、预备费：基本预备费取工程费用和其它费用之和的4%，涨价预备费根据有关规定免列。6、建设期利息：按3-5年期贷款期限计，年利率143、取6.48%。四、总投资估算经测算，项目总投资43374万元。其中，固定资产投资42018万元，流动资金1356万元。1、固定资产投资估算项目固定资产投资：42018万元。其中：建筑工程费用：22140万元设备购置费用：7629万元；安装费用：691万元；其他费用：9007万元预 备 费：1579万元建设期利息：972万元2、流动资金估算项目所需流动资金采用详细估算法估算。经测算，本项目所需流动资金1356万元，全部计入项目总投资。第二节 资金筹措及使用计划一、筹措方案项目总投资43384万元，所需资金拟拟申请省政府扶持资金10000万元，其余33384万元由企业自筹，包括申请银行贷款1000144、0万元。二、资本金本项目资本金23384万元，占总投资的53.9%，由企业自筹解决，所占比例符合国发199635号文国务院关于固定资产投资项目实行资本金制度的通知要求。三、银行贷款使用计划项目建设期3年，根据项目实际进度，第1年借入银行贷款3000万元，第二年借入4000万元，第三年借入3000万元，完成全部银行贷款使用。 四、资金使用计划项目建设期3年，投产期2年。根据项目进度计划，第1年拟投入资金12605万元，第二年投入16807万元，第三年投入12605万元。流动资金于投产期第一年投入1172万元，第二年投入131万元，第三年投入53万元。第十二章 经济评价第一节 财务评价一、评价原则145、和方法项目财务评价按照国家计委、建设部颁发的建设项目经济评价方法和参数(第二版)、现行国家电子行业建设项目可行性研究报告编制内容及深度所规定的原则和要求进行。以工程投资、运行管理费用、生产成本等作为项目的成本费用进行评价，以此作为判断项目财务可行性和经济合理性的主要依据。本节的财务评价未考虑住宅区的投资和收益，因房地产投资和收益与正常农产品交易物流财务计算规划均不相同，且房地产的出售具有很大的不确定性，预测性指标无法科学反映全项目真实状况，因此无法合并计算。在本项目的测算中，将住宅区的投资和征地费用剔除后，重新测算总投资，并用该数据进行盈利能力和借款偿还能力分析。二、建设期和计算期本项目计算期146、13年，其中：建设期3年，经营期10年，经营期中含投产期2年。三、经营收入、经营税金及附加估算1、经营收入估算1)生产负荷。考虑到该项目仓储经营有一个过程，投产后第1年经营负荷确定为70%，第2年经营负荷90%，第3年开始达到满负荷运转，正常年仓储量为11万吨。2) 经营价格。交易手续费，按年交易额10亿元人民币计算，手续费按交易额的2%计算，年手续费收入2250万元。期货市场交易手续费，按交易额20亿人民币计算，手续费1.5%，由期货市场手续费收入4000万元。气调库和冷库的可出租面积分别为14320平方米、4160平方米，按年出租费1500元/平方米计算，出租收入2772万元。根据当地仓储147、市场价格平均值，本项目货物仓储费确定为3.8元/吨日，每吨货物年仓储费1387元。按85%的负荷率计算。另外还有交易区独立门面出租收入，电子商务平台会员收入、货运收入、写字楼出租收入，计算程序见经营收入和税金估算表。3) 经营收入。经测算，正常年经营收入21127万元。2、经营税金及附加估算本项目应缴纳经营税、城市维护建设税及教育费附加。按照国家有关规定，实际税赋为经营收入的5%；城市维护建设税和教育费附加分别按增值税的7%和3%计取。经计算，正常年经营税金及附加为942万元。四、经营成本费用估算本项目正常年总成本为7360万元，经营成本为5171万元。成本估算构成如下；1、日常性支出和工商管148、理费本项目日常性支出约占当年收入的2%，约为423万元。2、燃料、动力价格根据消耗指标并按当地实际价格计算，共计1347.2万元。3、工商管理费产品交易工商管理费，根据有关规定按项目经营收入的1%计取，共计211万元。4、职工工资及福利费工资按每人每年12000元计，职工福利费按工资总额的14%计取，本项目定员1801人。经计算，正常年工资福利及保险费共2464万元。5、折旧与摊销折旧按平均年限折旧法计算。项目固定资产投资42018万元，形成固定资产价值27760万元，房屋、设备折旧年限分别为30年和20年，年折旧费为1011万元，残值率为4%。无形资产和递延资产摊销年限按5-10年平均摊销，149、年摊销费第1-5年为1078万元，其余年份为1064万元。6、修理费修理费按折旧费的10%计取，每年101万元。7、管理费用按经营收入的1%计取，年需211万元。8、利息支出生产期发生的长期借款和流动资金借款利息计入利息支出。五、利润及分配正常年税前利润为12824万元。按有关规定，本产品所得税按免二减三，正常年按15%计税；企业发展基金、储备基金、福利按5%计取。六、财务盈利能力分析根据财务现金流量表可以分别计算出全部投资的以下几项财务评价指标：项 目税 后税 前财务内部收益率(%)22.0223.58财务净值现(ic=12%)(万元)1878322897投资回收期(含建设期)6.374.3150、财务内部收益率税前税后均大于行业基准收益率，财务净现值均大于零，说明该项目盈利能力满足了行业基准最低要求，在财务上是可以接受的。投资回收期小于行业基准投资回收期，这表明项目投资能按时收回。七、清偿能力分析还款资金来源是可用于还款的折旧费、摊销费和企业税后利润等。经计算，本项目借款偿还期为4.24年(含建设期3年)。项目资金平衡能力较强。八、盈亏平衡分析以生产能力利用率表示的盈亏平衡点(BEP)为： 年固定总成本BEP=100% 年销售收入-年可变成本-年销售税金及附加 =31%计算结果表明，该项目只要达到设计生产能力的21%时即可保本。第二节 财务评价结论从上述财务盈利能力分析看，各项财务评价指标较好，借款偿还期能满足贷款机构要求；从敏感性分析看，项目具有较强的抗风险能力，因此，从财务上讲该项目是可行的。