1、某房地产公司项目开发流程、管理控制指导手册编制：* 审核：*x年三月前言鉴于公司成立不久，各方面工作都在努力完善中，内部各项规范制度及各精细化管理都没有完全成形。在*的倡议和指导下，经过一个多月的不断编制和修改,我们工程部根据公司实际情况终于完成了本实用手册的编制工作。本手册，编制内容是根据公司的经营范围是以项目开发为先决条件，编制时将项目开发的整个流程为主轴线，以各流程的大纲为主，加入各流程工作的详细操作及管理控制内容。我们编制的原则是以目前公司运作的实际情况为基础，尽量做到宜懂实用，目的是希望本手册能进一步完善公司的内部基础建设，更能在公司以后各项工作的实际运作中能起到一定引导作用。我们也2、憧憬在各方面的合理的建议下,能将本手册做到尽善尽美,并能在同行中占有一席之地.当然目前这只是我们的一个目标,但我们会更努力更用心的去完善它,目标总有一天会实现.我们相信,努力总会有回报!*年*月目 录前 言 2第一章：房地产开发的概念 5一、房地产开发的种类 5二、房地产开发的基本原则及要求 5三、设立房地产开发企业应当具备的条件 5四、房地产开发企业的设立程序 6第二章：可行性研究和项目决策阶段 7一、房地产项目可行性研究的根本目的 7二、房地产项目的四方面研究方向 7三、房地产项目的可行性研究步骤 8四、房地产项目可行性研究的内容 8五、房地产项目可行性研究的工作阶段 8六、房地产项目开发3、详细的经济效益分析 9七、项目可行性研究的结论与建议 9第三章：建设前期准备阶段 10一、土地使用权的获取及开发 10（一）、土地使用权 10（二）、土地开发 12二、征地拆迁，申办并取得房屋拆迁许可证 13三、确定勘察、监理 15四、规划设计 16五、建设项目报建登记，申请招投标 22六、申办施工许可证 24第四章：工程建设实施阶段 26一、工程建设实施准备阶段 26二、工程建设实施阶段 26（一）、工程进度的控制 26（二）、工程质量的控制 28（三）、工程成本的控制 29（四）、工程合同的控制 34第五章：项目销售阶段 37一、房地产项目的营销策划 37二、房地产销售 38三、房地产销售4、的流程 41第六章：房地产项目物业管理 42一、物业管理的概念 42二、物业管理的特点 42三、物业管理在当前的地位和作用 43四、物业管理的基本内容 45五、物业管理费 46第七章：附录：房地产开发相关流程 47房地产开发全流程 47办理质量监督程序及提交资料 57办理安全监督程序及提交资料 57办理建筑工程施工许可证程序及提交资料 57土地一级开发一般工作程序 58施工监理工作的总程序 59施工组织设计审核流程 60图纸会审监理工作流程 61工程款支付基本程序 62工程变更管理的基本程序 63进度控制监理工作程序 64主体工程质量控制流程 65单位工程验收基本程序 66质量评定监理工作程序5、 67建设工程竣工验收备案流程 68后 记 69第一章：房地产开发的概念房地产开发是指在依据中华人民共和国城市房地产管理法（以下简称城市房地产管理法）依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。房地产开发是房地产活动中一项重要制度，属于房地产生产、流通、消费诸环节中的首要环节。房地产作为不动产，与其他商品的开发相比，房地产开发投资大、耗力多、周期长、高赢利、高风险的特点，使房地产开发活动在人们的生活中占居越来越重要的地位，经济越发达，时代越进步，房地产开发的范围越广，程度越深，内容越丰富。一、房地产开发的种类：房地产开发包括土地开发和房屋开发。土地开发主要是指房屋建设的前期工作6、，主要有两种情形：一是新区土地开发，即把农业或者其他非城市用地改造为适合工商业、居民住宅、商品房以及其他城市用途的城市用地；二是旧城区改造或二次开发，即对已经是城市土地，但因土地用途的改变、城市规划的改变以及其他原因，需要拆除原来的建筑物，并对土地进行重新改造，投入新的劳动。就房屋开发而言，一般包括四个层次：第一层次为住宅开发；第二层次为生产与经营性建筑物开发；第三层次为生产、生活服务性建筑物的开发；第四层次为城市其他基础设施的开发。二、房地产开发的基本原则及要求：根据中华人民共和国城市房地产管理法第二十四条至二十七条的规定，房地产开发有下列基本原则及要求： （一）房地产开发必须严格执行城市规7、划，按照经济、社会效益、环境效益相统一的原则，实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设。 （二）以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金百分之二十以下的土地闲置费；满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权；但是，因不可抗力或者政府，政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。 （三）房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。 （四）依法取得的土地使用权的，可以8、依照本法和有关法律、行政法规的规定，作价入股、 合资、合作开发经营房地产。三、设立房地产开发企业应当具备的条件：根据城市房地产管理法的规定，设立房地产开发企业应当具备以下条件： （一）有自己的名称和组织机构； （二）有固定的经营场所； （三）有符合国务院规定的注册资本； （四）有足够的专业技术人员； （五）法律、行政法规规定的其他条件。 设立房地产开发企业，应当向工商行政管理部门申请设立登记。工商行政管理部门对符合本法规定条件的，应当予以登记，发给营业执照；对不符合本法规定条件的，不予登记。 设立有限责任公司、股份有限公司，从事房地产开发经营的，还应当执行公司法的有关规定。 房地产开发企业在领9、取营业执照后的一个月内，应当到登记机关所在地的县级以上地方人民政府规定的部门备案。 四、房地产开发企业的设立程序设立房地产开发企业应经过以下程序： （一）应当向工商局行政管理部门申请设立登记，工商行政管理部门对不符合房地产开发企业应当具备的条件的，不予登记； （二）房地产开发企业在领取营业执照后的1个月内，应当到登记所在地的县级以上地方人民政府规定的部门备案； 上述规定主要为协调企业设立中，一般行政管理（工商行政管理）与特殊行政管理（房地产开发行业管理）的关系。 房地产开发公司设立阶段的相关税费 （一）企业法人开业登记费； （二）企业法人变更登记费； （三）企业法人年度检验费； （四）补、换、10、领证照费。第二章：可行性研究和项目决策阶段由于房地产项目可行性研究需专业要求很高、技术性很强的注册房地产估价师、造价工程师 、市场调查和分析人员专家 、经济分析专家、 制作人员、 社会、环境专家、房地产专家、建筑工程专家、财会师及律师等专家，我公司目前缺少此类人员，只能对可行性研究的步骤、内容、工作概要、项目评估的要求及决策作简要介绍。 策划是一种程序，在本质上是一种运用脑力的理性行为。项目策划是一门新兴的策划学，以具体的项目活动为对象，体现一定的功利性、社会性、创造性、时效性的大型策划活动。策划的六个主要宏观作用：改变企业发展方式（松散向信纸、规模向质量、产品向品牌和资本等），改变发展目标（11、多元向专业或相反、地区向国际、上下游移动），避免死于非命（发现生存空间，发现生存资源或手段），节约资源（避免盲从，避免盲动），提高速度（避免无效经营环节、精密使企业可持续稳定地增长），促进竞争（相互启发使产业经营更加富有科学、技术和艺术性，合经劳成为乐趣）等。总之，策划可使国家决策向民间经济决策的转化高效、顺畅、充分。项目策划的流程分为四个流程：1、项目调研2、项目市场细分与选择 1）项目市场细分2）项目市场选择3、项目策划书撰写4、项目方案实施。房地产项目策划是指，通过对市场环境的调查和系统的分析，利用已经掌握的有关资料及手段，科学地、合理地、有效地推动项目的进程，并且提前判断房地产项目的顺12、利进展程度及效果。 房地产项目策划首先须经董事会批准初步立项后，再转由企业战略发展研究室进行可行性研究。 房地产项目可行性的研究成果主要应用于公司的投资方向决策。此阶段涉及的研究方向相对比较宏观，研究人员需专业要求很高、技术性很强的注册房地产估价师、造价工程师 、市场调查和分析人员专家 、经济分析专家、 制作人员、 社会、环境等专家、房地产专家、建筑工程专家、财会师及律师等专家组成。 一、房地产项目可行性研究的根本目的：是实现项目决策的科学化、民主化，减少或避免投资决策的失误，提高项目开发建设的经济、社会和环境效益。二、房地产项目按研究方向主要有以下四方面1、宏观经济信息 包括政策法规、房地产13、经济指数、城市规划、区域人口特征、基础设施等基本状况等。通过对宏观市场信息的分析了解房地产市场的现状及动态。相关市场信息 包括金融市场、业界动态等与房地产有直接与潜在关系的信息，以推论房地产市场发展前景。2、房地产产品研究：在售楼盘资料统计 包括本地所有的房地产项目数据库资料，可进行市场供应量、价格、户型特点、装修情况、新技术、新工艺、新材料的使用情况等各方面的统计分析。区域市场分析 根据数据库资料对特定区域市场进行定量分析，研究典型个案，对区域市场特点进行分析。楼盘汇总分析 阶段性对楼盘进行统计分析，追踪市场发展方向。3、消费需求趋势研究：主要针对消费者对某类房地产的总需求量以及房地产需求的14、发展趋势研究。主要包括需求动机、购买行为以及需求影响因素的研究，这些研究将作为开发商把握需求动态的依据，并以此开发出新的产品，并不针对于某一个特定楼盘项目。4、品牌研究：在房地产行业发展还不是很正规，以及消费者对开发商认知程度比较肤浅的情况下，品牌形象的塑造会为产品销售带来积极的促进作用。房地产开发商正逐步重视品牌的建设，而品牌研究将成为品牌建设的基础。三、房地产项目的可行性研究步骤 ，可分为 5个步骤进行：(1)项目公司接受委托或公司董事会立项；(2)调查研究；(3)方案选择与优化； (4)财务评价和经济评价；(5)编制可行性研究报告。 四、房地产项目可行性研究的内容 可行性研究的根本目的是15、实现项目决策的科学化、民主化，减少或避免投资决策的失误，提高项目开发建设的经济、社会和环境效益。 可行性研究的主要内容有：(1)项目概况；(2)开发项目用地的现场调查及动迁安置；(3) 宏观经济环境分析；项目所在地房地产市场状况分析；项目所在板块市场研究和建设规模的确定； (4)规划设计影响和环境保护;(5)资源供给及资本运作方案；(6)环境影响和环境保护；(7)项目开发模式、组织机构、岗位需求、管理费用的研究；(8)开发建设节点计划；(9)项目经济及社会效益分析；(10)结论及建议。 五、房地产项目可行性研究的工作阶段 1、投资机会研究。该阶段的主要任务是对投资项目主要是土地进行初步摸底和意16、向性谈判，并对投资项目或投资方向提出建议，即在一定的地区和部门内，以自然资源和市场的调查预测为基础，寻找最有利的投资机会。 投资机会研究相当粗略，主要依靠笼统的估计而不是依靠详细的分析。如果机会研究认为可行的，就可以进行下一阶段的工作。 2、初步可行性研究，亦称“预可行性研究”。在机会研究的基础上，进一步对项目建设的可能性与潜在效益进行论证分析。 3、详细可行性研究，即通常所说的可行性研究。详细可行性研究是开发建设项目 投资决策的基础，是在分析项目在技术上、财务上、经济上的可行性后作出投资与否决策的关键步骤。4、可行性研究三阶段常规的时间费用表项 目 内 容时间（月）费用允许误差投资机会研究阶17、段130.2%0.8%30%20%初步可行性研究阶段60.25%7.5%20%10%详细可行性研究阶段8160.2%1.0%10%六、房地产项目开发详细的经济效益分析1、房地产项目的投资概算包括内容： （1）、营销开支概算，包括：项目前研究及可行性研究的开支 ；项目策划的开支；销售策划的开支；广告开支；项目公司日常运作的开支；项目及企业的公关开支； （2）、土地征用开支概算，包括：政府一次性收取的标准地价；用于拆迁补偿或青苗补偿的开支；影响公共设施而出现的赔偿开支；（3）、工程开支概算，包括：用于工程勘探的开支；平整土地的开支；用于工程设计的开支；用于建筑施工的开支；用于设施配套的开支；用于工18、程监理的开支； （4）、金融成本开支，包括：外汇资金进入国内货币系统产生的银行担保及管理费用支出；贷款引起的利息支出；各项保险开支；税收和行政性收费；不可预见开支。2、可行性研究财务数据的选定和预测（1）售楼收入的测定（2）项目经营管理费用收入与支出（3）经营税费及所得税的缴交（4）土地增值税（5）所得税 3、项目经济效益分析 4、项目盈亏能力分析：（1）、内部收益率（IRR）（2）、净现值（NPV）（3）、净现值率（NPVR）；5、项目不确定分析：（1）、项目盈亏平衡分析（2）、项目敏感性分析（3）、概念分析七、项目可行性研究的结论与建议：可行性研究的结论与建议是房地产项目可行性研究报告的最19、后一部分，是对可行性研究分析做出总结并提出相关建议，也就是根据前面所有的研究分析结果，对项目在技术上、经济上进行全面的评价，对建设方案进行总结，提出结论性意见和建议。八、集团公司董事会根据可行性报告的结论与建议，做出投资决策，批准正式立项，项目进入前期开发阶段。九、其他：房地产开发项目立项和可行性研究阶段的实际发生的相关费用（1）可行性研究费（2）建设工程规划许可证执照费第三章：建设前期准备阶段一、 土地使用权的获取及开发（一）、土地使用权：是指单位或者个人依法或依约定,对国有土地或集体土地所享有的占有、使用、收益和有限处分的权利。 集体土地使用权：是农村集体经济组织及其成员以及符合法律规定的20、其他组织和个人在法律规定的范围内对集体所有的土地享有的用益物权。土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权（简称土地使用权）在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。1、开发商获取土地使用权的主要方式1） 通过行政划拨方式取得；2） 旧城改造取得中标地块国有土地使用权；3） 转让取得；4） 出让方式取得（招标、拍卖、协议出让三种方式）；5） 联合开发并报有关主管部门立项、审批后取得；6） 通过司法裁决取得；7） 通过兼并、收购等股权重组方式取得。2、开发商获取土地使用权的程序（1）、土地使用权有偿出让的方式 出让方式是指政府作为国有土地的代表以什么形式或程序将国21、有土地使用权让与土地使用者。 按照中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例国有土地使用权的出让方式有三种：协议、招标、拍卖。 协议出让指土地使用权的有意受让人直接向国有土地的代表提出有偿使用土地的愿望，由国有土地的代表与有意受让人进行一对一的谈判和切磋、协商出让土地使用权的有关事宜的这样一种出让方式。 招标出让是指在指定的期限内，由符合条件的单位或者个人以书面投标形式，竞投某地段土地使用权，由招标人根据一定的要求择优确定土地使用者（即土地使用权受让人）的出让方式。以招标方式出让土地使用权，不仅要明确合同双方当事人的权利义务，而且要明确投标的效力及招标人在招标期限内应负的责任等。 拍卖22、又称竞投，有些地方也叫“拍让”。它是指由土地所有者代表在指定的时间、地点，组织符合条件的土地使用权有意受让人到场，就所出让使用权的土地公开叫价竞投，按“价高者得”的原则确定土地使用权受让人的一种出让方式。 依照招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定，建设用地凡属于营利性的商品房开发、旅游、商业、娱乐等用途的，必须通过市土地交易中心挂牌出让国有土地使用权，并取得成交确认书，然后签订国有土地使用权出让合同。开发商取得国有土地使用权出让合同后，到建管处办理建筑方案报建手续，至地籍处办理土地证登记手续。（2）、属协议出让的，办理土地登记时应提交以下资料：土地出让合同、划拨决定书或转让批文；开发商营业执照或23、组织机构代码证，房地产开发资质；属新增建设用地的，应提供建设用地批准书；属存量用地的，应提供原土地使用者土地权源资料；1：2000地形图2份；加盖了“权属已审核”的宗地图、地籍图各3份；地上附着物权属证明；土地登记申请书；土地登记法人代表证明和身份证明；土地登记委托书。（3）、招标受让土地使用权申请程序用地者见到招标公告后到指定地点索取招标文件。 用地者到市或区、县房地局或其它部门了解情况，进行咨询，并到出让地块实地勘察，搜集资料。 用地者进行投资分析。 到指定地点办理投资登记，提交企业工商营业执照、法人资格证明、银行资信证明，并按规定缴纳投标保证金。 用地者填写投标书寄给指定方进行投标。 收24、到中标通知书后，由企业法定代表人或授权代表人与市或区、县房地局签订土地使用权出让合同，并按合同的规定支付总地价款的一定比例作为定金。 按合同的约定支付余款。付清40%地价款后向市或区、县房地局申领临时国有土地使用证，付清全部地价后向市或区、县房地局申请正式国有土地使用证。 （4）、拍卖受让土地使用权申请程序 用地者见到拍卖公告到指定地点索取拍卖文件。用地者到市或区、县房地局或其它部门了解情况，进行咨询，并到出让地块实地勘察，搜集资料。 用地者进行投资分析。 到指定地点办理竞投登记，提交企业工商执照、法人资格证明、银行资信证明，并按规定缴纳竞投保证金。用地者到指定地点领取竞叫牌。 用地者在规定时25、间、指定地点到拍卖现场参加竞投。 企业法定代表人或授权代表人与市或区、县房地局签订土地使用权出让合同，并按规定支付总地价款的一定比例作为定金。按合同的约定支付余款。付清40%地价款后向市或区、县房地局申领临时国有土地使用证，付清全部地价款向市或区、县房地局申领正式国有土地使用证。 属经营性开发用地的，开发商通过招标、挂牌、竞买或协议出让程序取得成交确认书。凭此书办理土地出让或划拨手续，进行土地登记，取得国有土地使用权证。（5）、出让的土地由于其用途不同，土地的使用期限也不相同。一般年限规定如下：居住用地70年，工业用地50年，商业用地40年等。（二）、土地开发从广义上来讲指因人类生产建设和生活26、不断发展的需要，采用一定的现代科学技术的经济手段，扩大对土地的有效利用范围或提高对土地的利用深度所进行的活动，包括对尚未利用的土地进行开垦和利用，以扩大土地利用范围，也包括对已利用的土地进行整治，以提高土地利用率和集约经营程度。从狭义的角度理解，土地开发主要是对未利用土地的开发利用，要实现耕地总量动态平衡，未利用土地开发是补充耕地的一种有效途径。土地开发一般分为土地一级开发和二级开发。1、土地一级开发：是指由政府或其授权委托的企业，对一定区域范围内的城市国有土地(毛地)或乡村集体土地(生地)进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到“三通一平”、“27、五通一平”或“七通一平”的建设条件(熟地)，再对熟地进行有偿出让或转让的过程。（1）、一级开发根据实施主体的不同，开发方式可以分为以下三种：、政府下属的土地储备机构直接负责一级开发的，、委托开发企业实施一级开发的，由开发企业负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁和大市政建设等手续并组织实施，、通过招标确定一级开发企业的办法。（2）、一级开发的成本构成和收益：成本构成：征地、拆迁补偿及有关税费；收购、收回和置换过程中发生的有关补偿费用；市政基础设施建设有关费用；招标、拍卖和挂牌交易中发生的费用；贷款利息；土地储备开发供应过程中发生的审计、律师、工程监理等费用，不可预见费及经同级财政和土地主管28、部门核准的其它支出。收益：委托开发企业负责一级开发具体管理的，开发企业的管理费不高于一级开发成本的2%，主体还是土地储备中心。委托开发企业直接实施一级开发的，开发企业的利润不高于预计成本的8%，主体是企业。对于招标项目，成本构成、收益要求由开发企业在竞标文件中提出方案，作为评标参考。2、房地产二级开发：是土地使用者经过开发建设，将新建成的房地产进行出售和出租的市场。即一般指商品房首次进人流通领域进行交易而形成的市场。房地产二级市场也包括土地二级市场，即土地使用者将达到规定可以转让的土地，进入流通领域进行交易的市场。（三）、取得房地产开发项目土地使用权的法律程序 1、国有土地使用权的出让 （1）29、办理建设用地规划许可证 ；（2）、办理建设用地委托钉桩 ；（3）、办理国有土地使用权出让申请 ；（4）、主管部门实地勘察 ；（5）、土地估价报告的预审 ；（6）、委托地价评；（7）、办理核定地价手续 ；（8）、办理土地出让审批 ；（9）、签订国有土地使用权出让合同 ；（10）、领取临时国有土地使用证 ；（11）、领取正式国有土地使用证 ；（12）、国有土地使用权出让金的返还。 2、国有土地使用权的划拨 （1）、国有土地使用权划拨用地申请 ；（2）、主管部门现场勘察 ；（3）、划拨用地申请的审核、报批 ；（4）、取得划拨用地批准。 3、集体土地的征用 （1）、征用集体土地用地申请 ；（2）、到30、拟征地所在区（县）房地局立案 ；（3）、签订征地协议 ；（4）、签订补偿安置协议 ；（5）、确定劳动力安置方案 ；（6）、区（县）房地局审核各项协议 ；（7）、市政府下文征地 ；（8）、交纳菜田基金、耕地占用税等税费 ；（9）、办理批地文件、批地图 ；（10）、办理冻结户口 ；（11）、调查户口核实劳动力 ；（12）、办理农转工工作 ；（13）、办理农转居工作 ；（14）、办理超转人员安置工作 ；（15）、地上物作价补偿工作 ；（16）、征地结案。 4、取得房地产开发项目土地使用权的相关税费 （1）、地价款（土地出让金） ；（2）、资金占用费 ；（3）、滞纳金 ；（4）、土地使用费 ；（5）、31、外商投资企业土地使用费 ；（6）、防洪工程建设维护管理费 ；（7）、土地闲置费 ；（8）、土地权属调查、地籍测绘费 ；（9）、城镇土地使用税 ；（10）、地价评估费 ；（11）、出让土地预订金 ；（12）、征地管理费 ；（13）、土地补偿费 ；（14）、青苗及树木补偿费 ；（15）、地上物补偿费 ；（16）、劳动力安置费 ；（17）、超转人员安置费 ；（18）、耕地占用税；（19）、新菜田开发建设基金。二、 征地拆迁，申办并取得房屋拆迁许可证（一）、征地1、我国现行安置被征地农民有七种途径：货币安置、农业安置、重新择业安置、留地安置、社会保险安置、入股安置、移民安置。2、国家建设征用土地时，必32、须依法补偿被征用着所丧失的土地权利的各项费用。征收集体所有的土地，包括耕地补偿费及其他土地补偿费，安置补助费，地上附着物补偿费，包括各类建筑物、构筑物拆迁补偿费、青苗补偿费、多年生林木补偿费、新菜地开发建设基金等。并足额安排被征地农民的社会保障费用，维护被征地农民的合法权益，保障被征地农民的生活”，“征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收居民房屋的，还应当保障被征收人的居住条件。”3、国家标准征地补偿费计算表类型补偿项目计算依据标 准征用耕地土地补偿费安置补助费青苗补偿费附着物补偿费其它农用地土地补偿费安置补助费青苗补偿费附着物补偿费未利用地土地补偿费33、安置补助费青苗补助费附着物补偿费（二）、拆迁1、拆迁房屋的单位取得房屋拆迁许可证后，方可实施拆迁。申办拆迁许可证应提交以下申报资料：（1）、填写城市房屋拆迁申请表一式五份；（2）、建设项目批准文件；（3）、建设用地规划许可证；（4）、国有土地使用权批准文件（建设用地批准书或划拨决定书）；（5）、拆迁代办单位和评估机构资料；（6）、拆迁安置计划和方案；（拆迁红线范围内房屋面积、户数、性质、用途等基本情况；拆迁方式；拆迁期限；还建方式及还建期限；产权清晰的安置用房证明；拆迁补偿资金来源及预算资金额度。）（7）、有关金融机构出具的拆迁补偿安置资金证明。2、拆迁方式：（1）、 政府组织拆迁：主要指通过34、批租、旧城改造方式取得土地使用权所涉及拆迁。（2）、 拆迁人自行拆迁：这是大型房地产公司常用模式，但要申请拆迁许可证。（3）、 拆迁人委托拆迁：适用开发商缺乏拆迁经验时委托专门从事房屋拆迁工作的单位进行。3、拆迁的主要内容包括：(1)房屋拆建，如危旧房改造；(2)城市功能、用地布局和空间结构的调整，如居住区、商业区、车站、生活服务设施等公共建筑的建设和改造；(3)环境治理，如扩展绿地、治理污染工程等。因此，城市房屋拆迁是伴随着城市建设项目进行的，是城市建设的重要组成部分，尤其是旧城改造中的一个重要环节，处于建设项目的前期工作阶段。 4、拆迁完毕后，申请拆迁验收，取得房屋拆迁验收合格证5、拆迁人35、与被拆迁人应当依照本条例的规定，就补偿方式和补偿金额、安置用房面积和安置地点、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限等事项，订立拆迁补偿安置协议。 6、拆迁租赁房屋的，拆迁人应当与被拆迁人、房屋承租人订立拆迁补偿安置协议。7、房地产开发项目拆迁安置阶段的法律程序：（1）、委托进行拆迁工作（2）、办理拆迁申请（3）、审批、领取拆迁许可证（4）、签订房屋拆迁责任书（5）、办理拆迁公告与通知（6）、办理户口冻结（7）、暂停办理相关事项（8）、确定拆迁安置方案（9）、签订拆迁补偿书面协议（10）、召开拆迁动员会，进行拆迁安置（11）、发放运作拆迁补偿款（12）、拆迁施工现场防尘污染管理（13）、移交拆迁档案36、资料（14）、房屋拆迁纠纷的裁决（15）、强制拆迁 。8、房地产开发项目拆迁安置阶段的相关税费：（1）、房屋拆迁补偿费（2）、搬家补助费（3）、提前搬家奖励费（4）、临时安置补助费（周转费）（5）、清理费（6）、停产停业综合补助费（7）、对从城区位置较好的地区迁往位置较差的地区或远郊区县的居民的补助费（8）、一次性异地安置补助费（9）、房屋拆迁管理费（10）、房屋拆迁服务费。三、确定勘察、监理（一）、确定勘察勘察是指根据建设工程的要求，查明、分析、评价建设场地的地质、地理环境特征和岩土工程条件，编制建设工程勘察文件的活动。工程勘察通过对地形、地质及水文等要素的测绘、勘探、测试及综合评定，提供可37、行性评价与建设所需的基础资料。它是基本建设的首要环节。搞好工程勘察，特别是前期勘察，可以对建设场地做出详细论证，保证工程的合理进行，促使工程取得最佳的经济、社会与环境效益。1、工程勘察一般分为：工程地质勘察、工程测量、水文地质勘察等。2、工程地质勘察主要有以下五项内容： 搜集研究区域地质、地形地貌、遥感照片、水文、气象、水文地质、地震等已有资料，以及工程经验和已有的勘察报告等；工程地质调查与测绘； 工程地质勘探见工程地质测绘和勘探； 岩土测试和观测见土工试验和现场原型观测、岩体力学试验和测试； 资料整理和编写工程地质勘察报告。3、工程勘察要求：勘察工作要正确反映客观实际，对现场地形、地质概况、38、原有设备状况以及使用情况等原始资料的收集必须准确、齐全，以满足编制设计文件的要求。对勘察的原始资料不得遗失或任意涂改。勘察设计文件必须根据上级规定的审批办法，对设计文件进行严格的审定进行层层把关，重大的技术方案和技术问题必须经室主任和技术主管审定。（二）、确定监理1、建设工程监理是指具有相关资质的监理单位受建设单位（项目法人）的委托，依据国家批准的工程项目建设文件、有关工程建设的法律、法规和工程建设监理合同及其他工程建设合同，代替建设单位对承建单位的工程建设实施监控的一种专业化服务活动。2、工程建设监理的主要内容：控制工程建设的投资、建设工期、工程质量；进行安全管理、工程建设合同管理；协调有关39、单位之间的工作关系，即“三控、两管、一协调。3、建设工程监理按监理阶段可分为设计监理和施工监理。设计监理是在设计阶段对设计项目所进行的监理，其主要目的是确保设计质量和时间等目标满足业主的要求；施工监理是在施工阶段对施工项目所进行的监理，其主要目的在于确保施工安全、质量、投资和工期等满足业主的要求。工程建设监理应为咨询或从事项目管理工作，但基于一些深层原因，我国工程建设监理已经异化为施工监理。4、监理单位应于委托监理合同签订后10天内将项目监理机构的组织形式、人员构成及对总监理工程师的任命书面通知建设单位。应根据委托监理合同规定的服务内容、服务期限、工程类别、规模、技术复杂程度、工程环境等因素确40、定项目监理机构的组织形式和规模，监理人员应包括总监理工程师、专业工程师和监理员，必要时可配备总监理工程师代表。总监理工程师应由具有3年以上同类工程监理工作经验的人员担任；总监理工程师代表应由具有2年以上同类工程监理工作经验的人员担任；专业监理工程师应由具有1年以上同类工程监理工作经验的人员担任。 5、建设工程监理实施的程序(委托监理合同签订后): (1) 确定项目总监理工程师，成立项目监理机构(2) 编制建设工程监理规划(3) 制定各专业监理实施细则(4) 规范化地开展监理工作(5) 参与验收、签署建设工程监理意见(6) 向业主提交建设工程监理档案资料 6、监理单位应编制相应的监理规划，包括以41、下主要内容：工程项目概况；监理工作范围；监理工作内容；监理工作目标；监理工作依据；项目监理机构的组织形式；项目监理机构的人员配备计划；项目监理机构的人员岗位制度；监理工作程序；监理工作方法及措施；监理工作制度；监理设施。四、 规划设计（一）、城市规划：是政府调控城市空间资源、指导城乡发展与建设、维护社会公平、保障公共安全和公众利益的重要公共政策之一。城市规划分为总体规划和详细规划两个阶段。城市详细规划又分为控制性详细规划和修建性详细规划。1、控制性详细规划应当包括下列内容： （1）确定规划范围内不同性质用地的界线，确定各类用地内适建，不适建或者有条件地允许建设的建筑类型。 （2）确定各地块建筑42、高度、建筑密度、容积率、绿地率等控制指标；确定公共设施配套要求、交通出入口方位、停车泊位、建筑后退红线距离等要求。 （3）提出各地块的建筑体量、体型、色彩等城市设计指导原则； （4）根据交通需求分析，确定地块出入口位置、停车泊位、公共交通场站用地范围和站点位置、步行交通以及其它交通设施。规定各级道路的红线、断面、交叉口形式及渠化措施、控制点坐标和标高。 （5）根据规划建设容量，确定市政工程管线位置、管径和工程设施的用地界线，进行管线综合。确定地下空间开发利用具体要求。 （6）制定相应的土地使用与建筑管理规定。 控制性详细规划确定的各地块的主要用途、建筑密度、建筑高度、容积率、绿地率、基础设施和43、公共服务设施配套规定应当作为强制性内容。控制性详细规划成果应当包括规划文本、图件和附件。图件由图纸和图则两部分组成，规划说明、基础资料和研究报告收入附件。控制性详细规划的原则应以用地的控制和管理为重点，以实施总体规划的意图为目的，强化规划设计和规划管理的衔接；编制工作要在具有完备的基础资料条件下进行，开展充分的调查研究。规划的编制既要考虑形体环境，又要考虑经济、社会等因素，选择科学的决策方法和决策内容，运用控制的手段，确定城市或开发区未来的建设目标。2、修建性详细规划应当包括下列内容： （1）建设条件分析及综合技术经济论证。 （2）建筑、道路和绿地等的空间布局和景观规划设计，布置总平面图。 （44、3）对住宅、医院、学校和托幼等建筑进行日照分析。 （4）根据交通影响分析，提出交通组织方案和设计。 （5）市政工程管线规划设计和管线综合。 （6）竖向规划设计。 （7）估算工程量、拆迁量和总造价，分析投资效益。 修建性详细规划成果应当包括规划说明书、图纸。 3、规划设计详细规划方案的一般过程：是将目标,调查,预测的各项内容进行综合,以此模拟项目发展过程中这些要素及其关系的变化,演进以及形成的各种状态,然后对这些状态进行评价和取舍,在必要时调整各类要素的内容及相互关系,建立实现某种未来状态的理想蓝图,最后提出一整套统一的规划成果.重点是建立起各类要素之间的关系,以及考虑这种关系在项目发展的社会,45、经济,政治,环境背景下的动态过程.使社区发展的客观规律和人类对未来发展的主观愿望在这些关系的演进中取得综合体现. 4、商业地产项目前期规划与定位 ：通过市场调研和对项目所在区域经济环境考察，以及商圈消费能力、消费结构、消费习惯、竞争对手、供应商现状等内容的调查与分析，根据调研资料和分析结果完成项目的规划建设体量、商业设计要求、楼层结构等项目整体定位。为客户提供经营战略与相关决策，降低开发商投资成本，为项目日后的招商、开业筹备、经营管理、营销企划确定纲领性目标和方向。 主要内容： 1.项目所处区域商业环境发展趋势 2.商圈商业结构与消费状况调查分析 3.项目前期规划与评估 4.业态、业种定位与配46、置确定 5.经营品项、品类选择与确定 6.目标消费客群设定 7.商品价格带及品牌策略确定 8.服务基准策略确定 9.卖场功能分区与布局确定10.项目管理目标确定。5、建设工程规划管理的主要内容有：建筑管理、道路管理、管线管理、审定设计方案、核发建设工程规划许可证。 6、在已开发使用的城镇国有土地范围，项目规划申报的基本步骤是：(1)在项目建议书报批或可行性研究报告编制之前，开发商要向规划局申报规划要点，规划管理部门应在要点通知书中对批复时的参考依据；(2)在项目建议书批复后，开发商应向规划局申报项目选址、定点，即向申请单位下发选址规划意见通知书，对项目用地的位置、面积、范围等提供较详细的意见，47、并须同时下达规划设计条件；(3)规划设计条件，是项目选址后，由建设单位申请，规划部门下达的委托设计机构进行规划方案设计的依据性文件。开发商在完成方案设计后，须向规划部门提出审定申请；(4)通过审定的设计方案，是编制初步设计或施工图的依据，也是取得建设用地规划许可证的必备条件；(5)开发商依据审定的设计方案通知书和可行性研究报告批复，并在规划主管部门征询土地及拆迁部门有关用地及拆迁安置的意见后，应向规划局申领建设用地规划许可证，该证是取得土地使用权的必备文件；(6)申领建设工程规划许可证，是在项目列入年度正式计划后，申请办理开工手续之前，需进行的验证工程建设符合规划要求的最后法定程序，该证申办开48、工的必备文件。（二）、建筑设计：1、设计的定义就是一种“有目地的创作行为”。2、设计的种类相当多种，按系统分类如下：工业设计，环境设计，建筑设计，室内设计。3、建设工程设计是指根据建设工程的要求，对建设工程所需的技术、经济、资源、环境等条件进行综合分析、论证，编制建设工程设计文件的活动。通俗的讲是指建筑物在建造之前，设计者按照建设任务，把施工过程和使用过程中所存在的或可能发生的问题，事先作好通盘的设想，拟定好解决这些问题的办法、方案，用图纸和文件表达出来。作为备料、施工组织工作和各工种在制作、建造工作中互相配合协作的共同依据。便于整个工程得以在预定的投资限额范围内，按照周密考虑的预定方案，统一49、步调，顺利进行 。并使建成的建筑物充分满足使用者和社会所期望的各种要求。4、设计基本原则：建筑设计除应执行国家有关工程建设的方针政策外，尚应执行下列基本原则：（1）、当地城市规划部门制定的城市规划实施条例；（2）、根据建筑物的用途和目的，综合讲求建筑的经济效益、社会效益、环境效益；（3）、合理利用城市土地和空间，提倡社会化综合开发和综合性建筑；（4）、适应我国经济发展水平，在满足当前需要的同时适当考虑将来提高和改造的可能；（5）、节约建筑能耗，保证围护结构的热工性能；（6）、建筑设计的标准化应与多样化结合；（7）、体现对残疾人、老年人的关怀，为他们的生活、工作和社会活动提供无障碍的室内外环境；50、（8）、建筑和环境应综合考虑防火、抗震、防空和防洪等安全措施；（9）、在国家或地方公布的各级历史文化名城、历史文化保护区、文物保护单位和风景名胜区的各项建设，应按国家或地方制定的有关条例和保护规划进行。5、基本的设计程序分为以下几个工作阶段：搜集资料、初步方案、初步设计、技术设计施工图和详图等：（1）、设计者在动手设计之前，首先要了解并掌握各种有关的外部条件和客观情况：自然条件，包括地形、气候、地质、自然环境等；城市规划对建筑物的要求，包括用地范围的建筑红线、建筑物高度和密度的控制等，城市的人为环境，包括交通、供水、排水、供电、供燃气、通信等各种条件和情况；使用者对拟建建筑物的要求，特别是对建51、筑物所应具备的各项使用内容的要求；对工程经济估算依据和所能提供的资金、材料施工技术和装备等；以及可能影响工程的其他客观因素，这个阶段，通常称为搜集资料阶段。 在搜集资料阶段，设计者也常协助建设者做一些应由咨询单位做的工作，诸如确定计划任务书，进行一些可行性研究，提出地形测量和工程勘察的要求，以及落实某些建设条件等。（2）、设计者在对建筑物主要内容的安排有个大概的布局设想以后，首先要考虑和处理建筑物与城市规划的关系，其中包括建筑物和周围环境的关系，建筑物对城市交通或城市其他功能的关系等。这个工作阶段，通常叫做初步方案阶段。（3）、技术设计阶段是设计过程中的一个关键性阶段，也是整个设计构思基本成型52、的阶段。初步设计中首先要考虑建筑物内部各种使用功能的合理布置。 要根据不同的性质和用途合理安排，各得其所。这不仅出于功能上的考虑，同时也要从艺术效果的角度来设计。（4）、技术设计的内容包括整个建筑物和各个局部的具体做法，各部分确切的尺寸关系，内外装修的设计，结构方案的计算和具体内容，各种构造和用料的确定，各种设备系统的设计和计算，各技术工种之间各种矛盾的合理解决，设计预算的编制等。这些工作都是在有关各技术工种共同商议之下进行的，并应相互认可。技术设计的着眼点，除体现初步设计的整体意图外，还要考虑施工的方便易行，以比较省事、省时、省钱的办法求取最好的使用效果和艺术效果。对于不太复杂的工程，技术设53、计阶段可以省略，把这个阶段的一部分工作纳入初步设计阶段，另一部分工作则留待施工图设计阶段进行。 施工图和详图主要是通过图纸，把设计者的意图和全部的设计结果表达出来，作为工人施工制作的依据。这个阶段是设计工作和施工工作的桥梁。施工图和详图不仅要解决各个细部的构造方式和具体做法，还要从艺术上处理细部与整体的相互关系。包括思路上、逻辑上的统一性，造型上、风格上、比例和尺度上的协调等，细部设计的水平常在很大程度上影响整个建筑的艺术水平。6、房地产项目设计阶段主要分3个阶段：初步设计、技术设计、施工图设计。初步设计阶段主要侧重技术功能要求，其重要特征是：以提高价值目标和建设单位要求为重点，以功能分析为核54、心，以集体智慧为依托，以创造精神为支柱，以系统观点为指针，技术分析与经济分析相结合。技术设计阶段为基本设计、招标文件准备阶段。施工图设计阶段主要侧重于造价控制，按照批准的初步设计的总概算严格控制施工图设计。7、建筑规划方案设计流程表建筑规划方案设计流程五、 建设项目报建登记，申请招标，办理招标投标手续 （一）、工程建设项目报建：是指工程建设项目由建设单位或其代理机构在工程项目可行性研究报告或其他立项文件被批准后，须向当地建设行政主管部门或其授权机构进行报建，交验工程项目立项的批准文件，包括银行出具的资信证明以及批准的建设用地等其他有关文件的行为。 这里的工程建设项目是指各类房屋建设、土木工程、55、设备安装，管道线路敷设、装饰装修等固定资产投资的新建、扩建、改建以及技改等建设项目，通称为工程建设项目。 凡是在我国境内投资兴建的工程建设项目，包括外国独资、合资、合作的工程建设项目，都必须实行报建制度，接受当地建设行政主管部门或其授权机构监督管理。1、工程建设项目的报建内容：（1）工程名称；（2）建设地点；（3）投资规模；（4）资金来源；（5）当年投资额；（6）工程规模；（7）开工、竣工日期；（8）发包方式；（9）工程筹建情况。2、工程报建的程序：（1）、建设单位到建设行政管理部门或其权机构领取建设工程项目登记表。（2）、按登记表内容及要求认真填写登记表。（3）、将登记表报送建设单位主管部门56、审核、签署意见。（4）、向建设行政管理部门报送登记表；并交验立项批准文件和建设工程规划许可证，土地使用证，投资许可证及资金证明。（5）、建设行政管理部门或其代理机构审核签署意见后，发还建设单位项目登记表，进入施工图文件审查程序。 报建单位有如下部门：1、规划部门；2、计委；3、人防部门；4、园林部门；5、消防部门；6、交警部门；7、环保部门；8、土地部门；9、气象部门；10、卫生部门；11、水利部门。准备资料有些相同有些不同，报建单位应到相关单位及部门咨询。（二）、申请招标，办理招标投标手续招标是指招标人（买方）发出招标通知，说明采购的商品名称、规格、数量及其他条件，邀请投标人（卖方）在规定的57、时间、地点按照一定的程序进行投标的行为。建筑工程招标是指建设单位对拟建的工程发布公告，通过法定的程序和方式吸引建设项目的承包单位竞争并从中选择条件优越者来完成工程建设任务的法律行为。1、工程建设项目符合工程建设项目招标范围和规模标准规定规定的范围和标准的，必须通过招标选择施工单位。2、依法必须招标的工程建设项目，应当具备下列条件才能进行施工招标：（1）招标人已经依法成立；（2）初步设计及概算应当履行审批手续的，已经批准；（3）招标范围、招标方式和招标组织形式等应当履行核准手续的，已经核准；（4）有相应资金或资金来源已经落实；（5）有招标所需的设计图纸及技术资料。3、工程施工招标分为公开招标、邀58、请招标和协议招标。（1）、采用公开招标方式的，招标人应当发布招标公告，邀请不特定的法人或者其他组织投标。依法必须进行施工招标项目的招标公告，应当在国家指定的报刊和信息网络上发布。 （2）、采用邀请招标方式的，招标人应当向三家以上具备承担施工招标项目的能力、资信良好的特定的法人或者其他组织发出投标邀请书。（3）、招标公告或者投标邀请书应当至少载明下列内容：招标人的名称和地址；招标项目的内容、规模、资金来源；招标项目的实施地点和工期；获取招标文件或者资格预审文件的地点和时间；对招标文件或者资格预审文件收取的费用；对投标人的资质等级的要求。 4、依法必须进行施工招标的工程建设项目，按工程建设项目审批59、管理规定，凡应报送项目审批部门审批的，招标人必须在报送的可行性研究报告中将招标范围、招标方式、招标组织形式等有关招标内容报项目审批部门核准。5、招标投标的基本程序 ：招标工作由开发公司主持，没有组织招标和编制标底能力的开发公司，可委托工程咨询公司等招标服务公司代理。但这类服务机构必须具备一定技术资质，具有法人地位，经招标投标管理部门审查批准的企事业单位。 (1)招投标工作程序 ：审查招标单位的资格；报批招标申请书； 编制招标文件，编制标底并送审，指定评标、定标方法；发布招标公告或招标邀请书； 审查投标单位资格；分发招标文件及有关技术资料、图纸等，组织投标单位现场勘察和招标文件答疑；编制和寄送投60、标文件； 开标，公开标底，审查投标书和保函； 评标、定标、决定中标单位；发出中标通知书，招标单位与中标单位签订承包合同。 （2）、招标申请书应当包括以下主要内容：项目名称、情况、概算；开发公司负责组织招标的人员的姓名、年龄、业务简历、职务、职称；资金来源及落实情况；图纸、场地等情况是否具备招标条件；招标方式。 (3)应注意的问题 A、工程建设招标投标必须编制完整的招标文件和投标标书。招标文件和投标标书一经发出，除另有规定外，一般不得变更。B、招标必须依据有关规定编制标底，并送政府主管招标投标的部门或其委托单位审查批准。编制标底人员的资格，须审核批准。此外，一个招标工程，只能编制一个标底。C、为61、了保证招标的公正性，应当以招标单位为主，约请有关部门及专家成立评标领导小组，进行评标、决标。对于大中型建设项目，招标单位还可以邀请经验丰富、有较高技术和经济评估水平的专家组成评标委员会，对各投标方案作出评价。在此基础上，推荐一、二个投标企业，供评标领导小组审定，确定中标单位。如果决标结果有损于国家利益时，政府主管招标投标的部门，有权予以否决。D、投标单位在提交投标标书的同时，必须提交由其开户银行出具的投标保证金证书。投标单位中标后，如果拒绝承担中标的工程任务，招标单位有权向为其出具保函的单位索取投标保证金。签订承发包合同时，必须严格履行标书的各项条件，不得修改和变更；双方应互换各自开户银行出具62、的履约保证金证书。保证金额在合同期满后应当退回。招标单位和中标单位签订合同后毁约，对方有权持履约保证金证书向其担保银行索兑保证金。由于违约给对方造成的损失如超过履约保证金的，还应补偿履约保证金的不足部门。六、申办施工许可证（一）、建设工程施工许可证：是建筑施工单位符合各种施工条件、允许开工的批准文件，是建设单位进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要依据之一。没有开工证的建设项目均属违章建筑，不受法律保护。当各种施工条件完备时，建设单位应当按照计划批准的开工项目向工程所在地县级以上人民政府建设行政主管部门办理施工许可证手续，领取施工许可证。未取得施工许可证的不得擅自开工。（二）、申请办理63、施工许可证，应当按照下列程序进行： 1、建设单位向发证机关领取建筑工程施工许可证申请表。2、建设单位持加盖单位及法定代表人印鉴的建筑工程施工许可证申请表，并附本办法第四条规定的证明文件，向发证机关提出申请。 3、发证机关在收到建设单位报送的建筑工程施工许可证申请表和所附证明文件后，对于符合条件的，应当自收到申请之日起15日内颁发施工许可证；对于证明文件不齐全或者失效的，应当限期要求建设单位补正，审批时间可以自证明文件补正齐全后作相应顺延；对于不符合条件的，应当自收到申请之日起15日内书面通知建设单位，并说明理由。4、建设单位申请领取施工许可证的工程名称、地点、规模，应当与依法签订的施工承包合同64、一致。施工许可证应当放置在施工现场备查。5、施工许可证不得伪造和涂改。6、建设单位应当自领取施工许可证之日起3个月内开工。因故不能按期开工的，应当在期满前向发证机关申请延期，并说明理由；延期以两次为限，每次不超过3个月。 7、对于未取得施工许可证或者为规避办理施工许可证将工程项目分解后擅自施工的，由有管辖权的发证机关责令改正，对于不符合开工条件的责令停止施工，并对建设单位和施工单位分别处以罚款。（三）、办理施工许可证应提交的资料办理建筑工程施工许可证提交资料序号须提交资料提交情况备 注1立项批文2建设用地规划许可证3人防费4建设工程规划许可证5施工合同或中标通知书6施工图设计审查证明7工程监理65、合同8劳保费9工程质量监督手续10消防审查手续11施工组织设计12建筑工程劳务工资保证金13配套费14墙改费15施工单位资料（原件、复印件）a资质证书副本b营业执照c安全生产许可证d外地施工企业注册登记表或备案表e安全监督手续f法人授权委托书16监理公司单项工程登记备案第四章：工程建设实施阶段工程管理是对一个工程从概念设想到正式运营的全过程（具体工作包括：投资机会研究、初步可行性研究、最终可行性研究、勘察设计、招标、采购、施工、试运行等）进行管理。工程实施阶段业主的项目管理则可描述为：在工程的实施阶段，业主的项目部和项目管理人员，按照工程建设的有关法律、法规、技术规范的要求，根据已签订的工程承66、包合同、工程监理合同、其他合同及合同性文件，调动各方面的综合资源，对项目工程从开工至竣工的工程质量、进度、投资及其他方面的目标进行全面控制的管理过程。一、工程建设实施准备阶段1、施工用水电及通讯线路接通，保证施工需要2、施工场地平整，达到施工条件3、施工通道疏通，满足施工运输条件4、施工图纸及施工资料准备5、施工材料和施工设备的准备6、临时用地或临时占道手续办理7、施工许可批文及办理开工手续8、组织图纸会审、设计交底、确定水准点与座标控制点，进行现场交验9、及时委托和组织相关单位进行定位放线，委托规划部门进行灰线验收10、编制工程进度计划11、检查监理单位在施工前是否已做好相应准备工作12、开67、工前，工程部会同监理单位对施工单位的施工准备工作进行全面检查和控制11、设计、施工、监理及相关单位的统一协调二、工程建设实施阶段当施工单位的准备工作完成后，工程部对施工单位的准备工作进行检查。当准备工作已全部完成，符合开工条件，应及时签发施工单位的开工报告，允许开工，否则要求施工单位尽快做好准备，待条件具备后，再重新审核。（一）、工程进度控制1、工程建设进度控制是工程项目建设中与质量控制、投资控制并列为工程建设控制的三大目标之一，而施工阶段是工程实体形成阶段。对其进行进控制是整个工程项目建设进度控制的重点，因此施工阶段的进度控制又是现场施工管理的重要核心。施工项目进度控制与投资控制和质量控制一68、样，是项目施工中的重点控制之中国最庞大的下载资料库一。它是保证施工项目按期完成，合理安排资源供应、节约工程成本的重要措施。 2、施工进度管理的地位和作用：关系到项目的经济效益；关系到社会效益的实现。3、进度控制的基本程序：（1）、承包人编制工程总进度计划、年度、月进度计划、单项工程进度计划；（2）、监理工程师及工程部对承包人的进度计划进行审批；（3）、工程部对承包人的实际施工进度进行检查；（4）、监理工程师对工程施工进度实施情况进行分析，对进度延误采取相应的组织措施、技术措施、合同措施、经济措施和信息管理等调整措施 。工程进度控制的基本程序承包单位编制下一期施工进度计划总监理工程师签发监理通知69、，指示承包单位采取调整措施严重偏离计划目标基本实现计划目标监理工程师对进度计划实施情况进行检查、分析按计划组织实施总监理工程师审批承包单位编制年、季、月进度计划 填写施工进度计划报审表承包单位编制施工总进度计划 填写施工进度计划报审表注：如总进度计划为施工组织设计的一部分，可不单独审批。否总监理工程师审批4、工程进度计划的表示方法有：（1）、单项工程进度控制法；（2）、采用进度表控制法；（3）、采用网络计划控制法；（4）、采用工程曲线控制法。5、影响施工项目进度的因素 由于工程项目的施工特点，尤其是较大和复杂的施工项目、工期较长，影响进度因素较多。编制计划和执行控制施工进度计划时必须充分认识和70、估计这些因素，才能克服其影响，使施工进度尽可能按计划进行，当出现偏差时，应考虑有关影响因素，分析产生的原因。其主要影响因素有: （1）、有关单位的影响：施工项目的主要施工单位对施工进度起决定性作用，但是建设单位与业主、设计单位、银行信贷单位、材料设备供应部门、运输部门、水、电供应部门及政府的有关主管部门都可能给施工某些方面造成困难而影响施工进度。其中设计单位图纸不及时和有错误以及有关部门或业主对设计方案的变动是经常发生和影响最大的因素。材料和设备不能按期供应，或质量、规格不符合要求，都将使施工停顿。资金不能保证也会使施工进度中断或速度减慢等。 （2）、施工条件的变化：施工申工程地质条件和水文地71、质条件与勘查设计的不符，如地质断层、溶洞、地下障碍物、软弱地基以及恶劣的气候、暴雨、高温和洪水等都对施工进度产生影响、造成临时停工或破坏。 （3）、技术失误 ：施工单位采用技术措施不当，施工中发生技术事故;应用新技术、新材料、新结构缺乏经验，不能保证质量等都要影响施工进度。 （4）、施工组织管理不利 ：流水施工组织不合理、劳动力和施工机械调配不当、施工平面布置不合理等将影响施工迸度计划的执行。 （5）、意外事件的出现 ：施工中如果出现意外的事件，如战争、严重自然灾害、火灾、重大工程事故、工人罢工等都会影响施工进度计划。总之，施工进度控制是技术性要求较强的工作，不仅要求施工管理人员要掌握施工组织72、设计的编制，还要熟悉建筑施工、建筑工程劳动定额与工程预算定额、技术方案方面的知识，并熟悉相关专业的知识，如建筑设计、建筑材料 合同法等建筑法规的知识，另外还要求细心收集和整理有关设计变更、现场签证、自然灾害等资料。在工程项目实施过程中，进度控制就是经过不断地计划、执行、检查、分析和调整 的动态循环，因此做好施工进度的计划与衔接，跟踪检查施工进度计划的执行情况，在必要时进行调整，在保证工程质量的前题下，确保工程建设进度目标的实现。 （二）、工程质量的控制1、广义的工程质量管理，泛指建设全过程的质量管理。其管理的范围贯穿于工程建设的决策、勘察、设计、施工的全过程。一般意义的质量管理，指的是工程施工73、阶段的管理。它从系统理论出发，把工程质量形成的过程作为整体，以正确的设计文件为依据，结合专业技术、经营管理和数理统计，建立一整套施工质量保证体系，用最经济的手段，科学的方法，对影响工程质量的各种因素进行综合治理，建成符合标准、用户满意的工程项目。2、目标和意义 目标是使工程建设质量达到全优。在中国，称之为全优工程。即质量好、工期短、消耗低、经济效益高、施工文明和符合安全标准。全优工程的具体检查评定标准包括六个方面：1) 达到国家颁发的施工验收规范的规定和质量检验评定标准的质量优良标准。2) 必须按期和提前竣工，交工符合国家规定。凡甲乙双方签订合同者,以合同规定的单位工程竣工日期为准;未签订合同74、的工程，以地区主管部门有关建筑安装工程工期定额为准。3) 工效必须达到全国统一劳动定额，材料和能源要有节约，降低成本要实现计划规定的指标。4) 严格执行安全操作规程，参加施工人员均不应发生重大伤亡事故。5) 坚持文明施工,保持现场整洁,做到工完场清。组织施工要制定科学的施工组织设计，施工现场应达到场容管理规定要求。6) 各项经济技术资料齐全，手续完整。 3、工程质量管理，要求把质量问题消灭在它的形成过程中，以预防为主，并以全过程多环节致力于质量的提高。这就是要把工程质量管理的重点，以事后检查把关为主变为预防、改正为主，从管结果变为管因素，把影响质量的诸因素查找出来，发动全员、全过程、多部门参加75、，依靠科学理论、程序、方法，使工程建设全过程都处于受控制状态。4、工程项目质量管理分为三个阶段：（1）、施工准备阶段的质量管理。主要包括：图纸的审查，施工组织设计的编制，材料和预制构件、半成品的检验，施工机械设备的检修等。（2）、施工过程中的质量管理。施工过程是控制质量的主要阶段，这一阶段的质量管理工作主要有：做好施工的技术交底，监督按照设计图纸和规范、规程施工；进行施工质量检查和验收；质量活动分析和实现文明施工。（3）、工程投产使用阶段的质量管理。这一过程是检验工程实际质量的过程，是工程质量的归宿点。投产使用阶段的质量管理有两项：一是及时回访。对已完工程进行调查，将发现的质量缺陷及时反馈，为76、日后改进施工质量管理提供信息。二是实行保修制度。5、工程项目质量管理的施工过程中工程部应做的工作：（1）、工程技术人员应加强对施工现场进行巡视、检查，保证对整个施工过程的质量实施控制。（2）、工程部应随时对施工单位的质保体系进行检查，保证质量体系运行的有效性。（3）、对进场的材料和设备，相关技术人员应和监理及时全面进行检查和验证。对不符合投标要求和设计要求的，应要求施工单位及时清理出场。（4）、对重要的分项分部工程，应要求施工单位制定施工方案，并对施工方案进行审查，将审查意见以书面形式反馈给施工单位，对需要修改的应要求施工单位限期修改，并重新报审。（5）、工程部应有专人负责将每月的工程质量、安77、全、文明施工等情况写成书面总结报告。（三）工程成本的控制传统的产品成本的含义一般只是指产品的制造成本，即包括产品的直接材料成本、直接人工成本和应该分摊的制造费用，而将其他的费用放入管理费用和销售费用中，一律作为期间费用，视为与产品生产完全无关。因此，广义的成本概念，既包括产品的制造成本（中游），还包括产品的开发设计成本（上游），同时也包括使用成本、维护保养成本和废弃成本（下游）的一系列与产品有关的所有企业资源的耗费。相应地，对于成本控制，就要控制这三个环节的各种影响成本的因素和条件采取的一系列预防和调节措施，以保证成本管理目标实现的管理行为。 控制好房地产开发成本是一个房地产开发企业生存发展的78、基础。房地产开发项目成本管理与控制的目的是：在确保工程质量、开发周期的前提下以合理的最佳成本完成一个特定的建筑产品。其管理必须是全过程、全方位的，排除多种干扰因素进行全面成本管理与控制。1、房地产项目的成本构成及特点房地产企业虽不同于一般企业，但也有其共同点。下面就具体分析一下房地产开发项目的成本构成。（1）、项目前期策划和确立阶段的成本 这一阶段主要是在市场调研阶段的基础上，对房地产项目进行分析研究、综合论证和决策。具体工作包括房地产项目的构思与定位、目标设计、可行性研究和报批立项，这期间直接发生的各项支出。可行性研究费尤其是报批支出及建设工程规划许可证执照费都可以视为项目成本。 这一阶段还79、有两种重要成本，虽尚未发生，但属于这一阶段必须要考虑的内容：(l)土地、土建、设备费用。这是房地产开发成本的主体内容，大致占总成本的80%。其中最重要的是土地费用，约占总成本的30-40%。土地费用是评价一个项目是否可行，是否有预期利润的最主要的经济指标。土地费用主要包括置换成本、批租费用、动迁费用等。房产商在决定是否开发一个项目前，必须将预计的土地费用通过土地面积和容积率的换算，计算出未来所开发每平方米商品房所占的土地成本(俗称楼板价)，以此来进行项目的可行性评估。(2)配套及其他收费支出。主要是水、电、煤气、大市政和公建配套费。学校、医院、商店等生活服务性设计也是不可缺少的。其他收费项目中80、有些虽然属于押金性质，如档案保证金、绿化保证金等，但由于种种原因，企业难以全部收回。这类收费项目种类繁多，标准不一，许多收费项目由垄断性经营企业或事业单位执行，任意性很强，收费标准偏高。这部分成本是房地产开发项目的成本构成中受外界因素影响最大的一块，一般占项目总投资的10-15%。 （2）、项目设计与计划阶段的成本 具体包括项目设计、计划成本，招标投标成本和施工前准备成本。如工程勘察(测量)费、工程设计费、竣工档案保证金、临时用地费、临时建设工程费、建设工程勘察招标管理费、勘察设计监督管理费等。准备工作中的缴纳供水、供电、供气、供热、污水处理厂建设费、土地有偿出让项目办理“四源，接用手续、人防81、消防审核费用等。 （3）、项目施工阶段成本 这一阶段是房地产开发项目的具体建造过程，一般从现场开工到竣工后交付使用为止。开工手续办理时的监理、审计、实心粘土砖限制使用费、投资方向调节税、协调费、绿化建设费等。施工成本包括其间的人工费、材料费、机械费、其他直接费、现场管理费、总部管理费等。竣工验收时的手续费、综合验收、性能认定、测绘产权登记费等。 （4）、项目使用阶段成本。从交付使用到规定的责任期结束为止，即通常的物业管理成本。2、房地产项目开发成本控制的内容和措施（1）、项目策划阶段成本控制 此阶段是开发项目的成败关键。国内外研究表明：一个项目策划的好坏最终对成本和效益影响可以达到30%左右82、。此阶段的成本管理表现为项目的选址(地段、地块的选择)和项目建设方案。在地块的选择上除了看地价和土地出让金的高低外，还要比较补偿费(拆迁、赔偿、过渡等项费用)和配套设施费用的高低，结合销售价格进行综合平衡，选出最佳经济效益。接着是建设方案的确定，当建设地点特定后对开发成本和效益尤为重要。通常的作法是进行建设方案招标。开发商制定招标文件除了小区(或区域)的总体规划设计、功能、配套要求和建筑设计等技术指标外，还必须有经济指标(投资估算)。在方案评定时由技术专家和经济专家共同组成评审专家组。业主选定的中标方案必须是技术和经济指标俱佳的方案，或是技术方案特佳而经济指标欠佳，但在实施中可采取措施有效优化83、经济指标者。经济专家在评标时对投标人的投资估算进行审计评估，确认其真实可靠程度，防止中标方案在实施中突破(或较大突破)估算值。 （2）、项目设计阶段成本控制 设计阶段的成本控制，是项目建设全过程成本管理的重点，项目设计要尽可能采用国家和省级的设计标准，因为优秀的设计标准有利于降低投资缩短工期，给项目带来经济效益。开发商通过招投标方式选择设计单位，在委托设计范围之前一定要对项目投资进行详细分析，在此基础上一般可以采用以下几点措施对设计成本进行控制：、设计方案优化：设计方案的优化是设计阶段的首要任务，它对工程建设成本有着举足轻重的作用。设计方案不但要考虑技术上的可行性，还要考虑经济上的合理性。此阶84、段能控制造价的比率占5。、前期造价分析：设计阶段成本控制的具体程序是：专题调研设计任务书方案设计图纸会审。由于关注点的不同，设计单位往往对工程成本控制的重视程度不如我们开发单位，因此这一阶段的成本控制应该由我们牵头，由设计单位来实现。我们在委托设计前，要组织力量对成本可控敏感的部分进行专题调研，通过考察相关项目、收集最新技术资料，组织专题专家会等方式，与设计单位共同完成。在确定项目技术方案的同时，确定成本控制目标。 、实行限额设计：所谓限额设计，就是按照批准的设计任务书和投资估算，在保证功能要求的前提下，控制初步设计以及按照批准的初步设计总概算，控制施工图设计。同时，各专业在保证达到使用功能的85、前提下，按分配的投资额控制设计，严格控制设计中不合理的设计变更，保证工程竣工结算不突破总投资额。限额设计并不是一味考虑节约投资，也决不是简单地将投资砍一刀，而是包含了尊重科学，尊重事实，实事求是，精心设计和保证设计科学性的实际内容。投资分解和工程量控制是实行限额设计的有效途径和主要方法。这个阶段能控制造价的比率为5左右。、要加强设计出图前的审核工作：加强出图前的审核工作，将工程变更的发生尽量控制在施工之前。从设计阶段所设计的成果来看，设计方案的不足或缺陷加以克服时，所花费的代价最小，可取得的效果最好。在设计出图前加强对设计图纸的审核管理工作，以求得提高设计质量，避免将设计的不足带到施工阶段，减86、少不必要的浪费。此阶段能控制造价的比率占5。、实行设计监理：设计监理通过对设计的审查，提出改进意见，设计院应采纳其合理的建议，无偿进行改正，防止设计阶段与工程竣工验收相脱节的情况。设计单位应保证其设计能通过相关部门的验收，防止工程施工完毕而不能通过验收造成作好的东西要拆掉，从而浪费工程费用，发生这种情况如是设计院的责任是否能对其进行处罚有待商讨。、建立奖惩制度：无论任何一方在安全可靠的情况下提出合理化建议，只要能有效降低成本都应适当奖励以激励各方人员设法降低工程成本。总之，在实施建设项目全过程的工程造价控制中，必须重点突出，重点加强设计阶段的工程造价控制，强化决策层及技术人员重视投资决策估算及87、设计阶段造价控制意识；设计是工程建设的龙头，设计单位是设计方案的主体。项目投资管理只有从项目前期投资控制目标的设定以及加强设计在项目投资控制中的“龙头”作用的管理，通过优化工程设计，开展设计招标和限额设计、加强项目各阶段的审查，才能有效而合理地控制整个项目的投资。 同时，认为要真正实现设计在工程项目中对投资控制的“龙头”作用，必须向国际化靠拢组建以设计为主体的设计、采购、施工管理和开车服务为一体的EPC工程公司，使工程建设的各个环节做到科学、有效、合理的交叉。实现对进度、质量、费用的有效控制。 在现阶段可逐步推行代建、统建方式，向专业项目法人发展。将各种分散的管理要素组织起来，以有利于发挥专门88、人才的管理才能，发挥专家化、专业化、职业化的管理优势，实现建设管理向专业项目法人发展，向专业项目管理承包公司的转变。 （3）、项目施工阶段成本控制施工阶段的成本控制工作主要包括：编制成本计划和工作流程图，落实管理人员各自的职能任务；熟悉设计图纸和设计要求，将工程费用变化大的部分和环境，作为重点控制对象；对经济技术变更进行经济技术比较，并进行预测和分析，严格控制设计变更；详细进行工程计量，复合工程付款账单，严格经费签证；做好工程施工记录，保存好各种文件图纸，特别是施工变更图纸，为处理可能发生的索赔提供依据。定期进行工程费用超支分析，提出控制工程成本突破预算的方案和措施；及时掌握国家、省、市有关部89、门的各种定额和收费标准的变化；注重合同签订、修改和补充工作，着重考虑对项目成本的影响。在施工过程中成本控制至关重要，具体可按以下方案实施：、严格控制合同的签订：签订规范、细致、严密的合同文本，是房地产开发项目成本控制的又一重点。编制严密的招标文件、合同文本，对承包商进行制约，防止施工单位进场后以工期紧、场地狭小、设计选型的品牌型号不明确、合同内容范围界定不明确等为借口，提出各种各样的索赔。如施工单位常常会在工程的后期以甲方原因误工造成工期紧为理由，提出赶工申请，要求增加工程费用，如果合同中预告了合同报价充分考虑了工期因素，明示不论采取何种赶工措施均不再调整报价的条款，就能有效地杜绝这类费用的增90、长。 关于合同条款的约定在编制合同条款时，应注重有关风险和责任的约定，将项目管理融入合同条款中，尽量将风险量化，责任明确，公正地维护双方的利益。主要重视以下几类条款：（1）程序性条款。目的在于规范工程价款结算依据的形成，预防不必要的纠纷。程序性条款贯穿于合同行为始终。（2）有关工程计量条款。注重计算方法的约定：（一般按净值计量）严格确定计量内容，加强隐蔽工程计量的约定。（3）有关价款的条款，特别注意价格调整条款。（4）双方职责条款。为进一步划清双方责任，量化风险，应对双方的职责进行恰当的描述。（5）索赔条款：明确索赔程序，索赔的支付、争端解决方式等。（6）有关通用条款与专用条款。 、 加强和完91、善现场签证管理。现场签证的管理包括现场签证的办理和审查两个阶段。在施工过程中，发生现场签证时应做到先算帐后实施，在办理每一签证之前必须进行工程量及成本增减分析，变工程成本事后被动控制为事前主动控制，现场管理人员应随时深入施工现场，掌握签证资料的真实性和必要性，对其中不实之处和不合理性加以严格审查，针对现场签证可能出现的失实，签证小组在审查过程中首先要鉴别签证单的真伪，再审查虚实，判定是否该给或该给多少工程量，根据定额、合同等文件来判定该签证内容是否允许调整。因设计质量引起变更时，设计院应在施工前十天提出设计变更，工程部一天内确认其技术可行性和合理性；预算部2天内核算出此次变更产生的费用增、减值92、。设计变更引起的造价增加：2万元以下需经项目主管批准；25万元以下需经总经理批准；5万元以上的需经公司成本控制小组批准后实施。 因甲方原因提出变更时，工程部应作出设计变更方案，经预算部估价后，成本增加2万元以下的需经设计总监批准；25万元需经总经理批准；5万元以上的需报管理公司批准，批准后由设计院正式出具设计变更单下发实施。 、把好施工过程中部分专业工程（如保安对讲等）及甲供材料设备的价格关。在本公司专门的采购网站上登出招标及采购公告，每个公司都可以来参加投标竞价，再由评标人员根据所报的价格及质量选择适合本楼盘定位的具有合适价格和质量比值的产品。 、做好工程竣工结算的审查。工程竣工结算的审查首93、先是对施工单位所报结算资料的审查，施工单位报送图纸、变更单、签证单、结算书应首先报给项目部，由项目部审查上述资料的真实性、完整性，对不符合实际的资料应剔除，不完整的资料应在移交给投控部之前补齐，同时应由项目部出具一份移交给投控部的结算资料属实的签字证明，以示负责。另外就是对结算书的审核，由于公司项目较多，结算人员有限。为了保证结算的质量和公正性，最好采用三级审核方式，即首先由造价咨询公司（或监理公司）初审，剔除结算书中不合理之处，再由开发公司投控部作好复审工作，最后送到集团公司经营部终审。这样即可以互相监督，也可以保证结算的准确性。（4）、保修服务阶段的成本管理与控制 保修服务阶段的成本高低，94、首先取决于工程设计和施工质量好坏，做好工程质量工作，则可以将保修费用降到最低水平。、作好商品房的使用说明书和保修书，分清开发商、物业管理公司和用户各方应承担的保修责任和费用，杜绝非开发商自身责任所发生的保修支出。、选择业务水平高、管理素质高的物业管理公司承担项目的物业管理工作，加大对物业在使用中的监管力度和维护保养，从而达到减少保修量提高开发商信誉的目的。（四）、工程合同控制建筑工程在整个施工过程中受自然条件、社会条件的不可预见因素的影响，各种风险随时都可能发生，也正是由于客观存在和不确定性，房地产公司要加强合同管理、增强风险意识。为预防和规避工程风险，在合同签订和合同履约管理中应采取以下措施95、。 1.签订完善的施工合同是预防和规避工程风险、保证项目能够顺利进行的前提和基础。 （1）依法签订合同。合同法规定“合同当事人的法律地位平等，一方不得把自己的意志强加给另一方”，“当事人应当遵循公平的原则确定各方的权利和义务。”市场经济是法制经济，对合同约定内容的法律作用也愈来愈被当事人所重视。涉及施工阶段的法律、法规是保护工程承发包双方利益的法律依据。房地产开发公司只有熟悉和掌握这些法律法规，才能加强用法律保护自己利益的意识，有效依法控制工程风险。 （2）掌握市场价格动态。在招标定价时，要及时掌握市场价格，使定价准确合理，要避免不顾实际情况和客观条件一昧压低标价，可能造成质量低下或其他相关矛96、盾出现的风险。 （3）签订合同的可行性。承、发包双方在谈判和签订施工合同前要对项目进行科学论证，对可预见及不可预见的风险进行分析研究，所有相关合同必须具有可行性，方可再进行实质性谈判。 （4）使用国家标准合同文本。国家建设工程施工合同示范文本内容完整，条款齐全，双方责权利明确、平衡，风险较小，对一些不可避免的风险，分担比较公正合理。双方应按照建设工程施工合同示范文本结合工程项目的具体情况，将合同条款认真研究，逐条推敲。除执行通用条款外，对工程的一些具体要求在专用条款内约定。要特别注意合同用词的严密性，不能使用“争取”等不规范用语，前后条款不能互相矛盾或互相否定。各项约定都必须非常具体。例如：一97、方面是具备开工条件方面的约定。由发包人完成的施工场地“三通一平”，应写明水、电、电讯等管线接至的地点，接通的时间和要求；道路的起止地点，开通的时间，路面的要求；施工场地的面积和应达到的平整程度等要求以及影响开工的责任等，如果由于发包方的原因导致承包方不能如期开工，则工期顺延。另一方面是合同价款的约定。如果采用固定价格合同，必须把风险范围约定清楚。如建筑规模扩大，装饰水平提高，主要材料价格超过合同价款内相应价格一定幅度等因素，不包括在风险范围以内，在合同约定中必须注明；应当把风险费用的计算方法约定清楚。约定方法可采用系数法，即以合同价款为基础，确定一个百分比率，作为计算风险费用的方法。也可采用绝98、对值法，如将风险费用定为若干万元；对于风险范围以外的风险费用，应 约定调整办法。如遇设计有重大变更，采用原合同造价的计算方法调整，主要材料价格变动超过合同价款内相应价格一定幅度时，采用超过部分按实调整方法等。通过合同谈判，使发包方和承包方清楚地认识到各自在施工合同中承担的义务和享有的权利，并对工程风险通过合同条款在合同双方之间进行合理分配。 2.在施工合同履行过程中加强合同管理是对合同风险进行有效控制的手段。 （1）研究合同预测工程风险。项目管理人员首先要对施工合同进行完整、全面、详细的研究分析，切实了解自己和对方在合同中约定的权利和义务，预测合同风险，分析进行合同变更和索赔的可能性，以便采取99、最有效的合同管理策略。 （2）明确项目管理目标。在开工准备阶段，要根据合同要求施工单位编制施工组织设计，安排生产计划，制定工期目标、质量目标、成本目标，建立配套的组织体系、责任体系，确保目标实现。 （3）加强现场施工管理。现场施工管理是防范风险的重要环节，组建强有力的项目班子，对工程实施全过程管理，对工程质量、进度、成本严格控制，做好事前、事中和事后控制，避免因工期延误、质量问题、人员、材料、设备的浪费带来的风险。 （4）加强安全管理。督促施工单位按规划要求实行全员、全过程的安全管理，教育员工必须严格遵守安全操作规程，并每天对现场进行检查考核，建立严格的奖惩措施，杜绝安全事故的发生，避免由于生100、产过程当中的安全因素造成责任事故和人身伤亡等重大法律风险。 （5）注意和重视索赔资料的收集和准备。在施工合同履行过程中，由于一些不可预测风险的发生，承包方不能履行合同或不能完全履行合同，而使发包方遭受到合同价款以外的损失和影响了工期的，发包方就要依法索赔。索赔的成功很大程度上取决于发包方对索赔作出的解释和强有力的证据。索赔证据有：会议纪要、施工日志、工程照片、设计变更、指令或通知、气象资料、造价指数等等，注意和重视索赔资料的收集，及时合理地提出索赔，是使工程法律风险合理合法转移的有效措施。 （6）注意索赔方法和策略。索赔方法以单项索赔为主，单项索赔事件简单，容易解决，而且能及时得到补偿。当索赔101、事件发生后，严格按合同规定的要求和程序提出索赔，保证索赔事件的真实，要有足够的证据来证明索赔事件是由于对方责任引起的。如遇突发性索赔事件，要强调即使一个有经验的工程师也难以预见，并且要指出在事件发生后发包方为减少损失，已采取了最有力措施，用证据和事实促使索赔成功。3、建立完善的合同管理体系。在项目的开发实施工程中，项目公司会与设计院、监理公司、施工单位、材料设备供货等单位发生合同关系，通过合同形式来约束双方的责任、义务与利益关系，共同完成项目建设过程。项目公司通过合同对各单位进行监控，以保证项目按计划完成。 4、工程合同管理流程表工程合同管理流程表相关部门 分（子）公司造价审计部 相关领导开始102、 合同起草 与合同签订单位进行磋商总师办、造价审计部审查合同内容对合同内容进行内部评审与合同签订单位最终确认合同条款公司分管领导审查修改合同、正式合同成文总承包及50万元以上的合同50万元以下的合同公司总经理审查公司总经理审定正式签订合同董事长审批财务部、总师办、造价审计部备案办理相关手续结束第五章：项目销售阶段一、房地产项目的营销策划（一）、房地产广告策划 房地产广告策划是在广泛的调查研究基础上，对房地产市场和个案进行分析，以决定广告活动的策略和广告实施计划，力求广告进程的合理化和广告效果的最大化。房地产广告策划不仅能够进一步明确开发商的目标市场和产品定位，而且能够细化开发商的营销策略，最大103、限度地发挥广告活动在市场营销中的作用。 （二）、房地产广告类型和策划原则 1、根据广告的目的，房地产广告大致可分为四种类型： （1）、促销广告。大多数的房地产广告属于此类型，广告的主要目的是传达所销售楼盘的有关信息，吸引客户前来购买。 （2）、形象广告。以树立开发商、楼盘的品牌形象并期望给人留下整体、长久印象为广告目的所在。 （3）、观念广告。以倡导全新生活方式和居住时尚为广告目的。例如广州后花园概念盘就是传播一种在繁忙紧张工作之余，去郊外居所里享受轻松生活的新观念。 （4）、公关广告。通过以软性广告的形式出现，如在大众媒介上发布的入伙、联谊通知，各类祝贺辞、答谢辞等。 2、开发商可根据营销战104、略的需要，将几种广告类型结合起来考虑，组合运用。在进行广告策划时，应遵循以下原则： （1）、时代性。策划观念具有超前意识，符合社会变革和人们居住需求变化的需要。 （2）、创新性。策划富有创意，能够塑造楼盘的独特风格，体现把握特色，创造特色，发挥特色的策划技巧。 （3）、实用性。策划符合营销战略的总体要求，符合房地产市场和开发商的实际情况，具有成本低、见效快和可操作的特点。 （4）、阶段性。策划围绕房地产营销的全过程有计划、有步骤地展开，并保持广告的相对稳定性、连续性和一贯性。 （5）、全局性。广告、销售促进、人员推销和宣传推广是开发商促销组合的四种手段，广告策划需兼顾全局，考虑四种方法的综合效105、果。 （三）、房地产营销计划的内容在房地产市场营销中，制订出一份优秀的营销计划十分重要。一般来说，市场营销计划包括： 1. 计划概要：对拟议的计划给予扼要的综述，以便管理部分快速浏览。 2. 市场营销现状：提供有关市场，产品、竞争、配销渠道和宏观环境等方面的背景资料。 3. 机会与问题分析：综合主要的机会与挑战、优劣势、以及计划必须涉及的产品所面临的问题。 4. 目标：确定计划在销售量、市场占有率和盈利等领域所完成的目标。 5. 市场营销策略：提供用于完成计划目标的主要市场营销方法。 6. 行动方案：本方案回答将要做什么？谁去做？什么时候做？费用多少？ 7. 预计盈亏报表：综述计划预计的开支。106、 8. 控制：讲述计划将如何监控。（四）、拟订策划方案的步骤1、确定目标主题。将策划的目标主题确立于一定时空范围之内，力求主题明晰，重点突出。2、收集资料。围绕目标主题，通过多种方式收集信息资料。3、调查市场态势。围绕主题，进行全面的市场调查，掌握第一手资料。4、整理资料情报。综合市场调查的第一手资料和现成的第二手资料，整理成为对目标主题有用的情报。5、提出具体创意。根据实际需要，提出营销策划新的创意。6、选择可行方案。将符合主题的创意，变成具体的执行方案。7、制定实施细则。根据选定的方案把各功能部门和任务加以详细分配，分头实施，并按进度表和预算表进行监控。8、制定检查办法。对策划的方案提出详107、细可行的检查办法和评估标准。（五）、策划案的格式1、策划方案名称。要求清楚、明确、具体。2、策划者资料介绍。包括姓名、单位和职务等。3、完成方案时间。按实际完成方案日期填写。4、策划方案的目标。用准确的数据表达清楚。5、策划方案的正文。包括策划的起因、背景、目标主题和市场机会、创意关键、实施及检查评估。6、预算和进度细表。列表详细说明方案所需资金投入、人力投入、组织构建和进度安排等。7、方案的效果预测。根据资料情报预测策划方案实施的量化效果。8、方案参考的资料。列出制定策划方案所参考的文献资料，增加方案的可信度和可行性。9、其他备案的说明。对多个备选的方案，进行必要的补充说明。10、其他的注意108、事项。提出预防措施，以做到有备无患。二、房地产销售（一）、商品房销售包括商品房预售和商品房现售。商品房预售，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。商品房现售，是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。房地产开发企业可以自行销售商品房，也可以委托房地产中介服务机构销售商品房。 1、商品房预售实行预售许可制度。房地产商在预售商品房时应具备建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、国有土地使用证和商品房销售（预售）许可证，简称“五证”。商品房预售条件及商品房预售许可证明的办理程序，按照城市109、房地产开发经营管理条例和城市商品房预售管理办法的有关规定执行。商品房预售许可阶段，办理以下事项：由房地产管理部门办理预售登记，核发商品房预售许可证须提交以下资料： （1）、 证明材料： 、已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证； 、持有建设工程规划许可证施工许可证；、按提供的预售商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和施工交付日期。（2）、 开发企业营业执照和资质等级证书；（3）、 工程施工合同；（4）、 商品房预售方案(应说明商品房的位置装修标准、竣工交付日期、预售总面积、交付使用后的物业管理等内容，并附商品房预售平面图、分层平面图)。2、商品110、房现售,应当符合以下条件： 、现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书； 、取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件； 、持有建设工程规划许可证和施工许可证； 、已通过竣工验收； 、拆迁安置已经落实； 、供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期； 、物业管理方案已经落实。、房地产开发企业应当在商品房现售前将房地产开发项目手册及符合商品房现售条件的有关证明文件报送房地产开发主管部门备案。 （二）、商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。 1、商品房买111、卖合同应当明确以下主要内容： (1)、当事人名称或者姓名和住所；(2)、商品房基本状况；(3)、商品房的销售方式；(4)、商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；(5)、交付使用条件及日期；(6)、装饰、设备标准承诺；(7)、供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；(8)、公共配套建筑的产权归属；(9)、面积差异的处理方式；(10)、办理产权登记有关事宜；(11)、解决争议的方法；(12)、违约责任；(13)、双方约定的其他事项。2、其他规定：（1）、商品房销售价格由当事人协商议定，国家另有规定的除外。 （2）、商品房销售可以按套(112、单元)计价，也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价。 （3）、不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预订款性质费用。 （4）、符合商品房销售条件的，房地产开发企业在订立商品房买卖合同之前向买受人收取预订款性质费用的，订立商品房买卖合同时，所收费用应当抵作房价款；当事人未能订立商品房买卖合同的，房地产开发企业应当向买受人返还所收费用；当事人之间另有约定的，从其约定。 （5）、房地产开发企业应当在订立商品房买卖合同之前向买受人明示商品房销售管理办法和商品房买卖合同示范文本；预售商品房的，还必须明示城市商品房预售管理办法。 （6）、销售商品住宅时，房地产开发企业应当113、根据商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定(以下简称规定)，向买受人提供住宅质量保证书、住宅使用说明书。（7）、房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。 经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。 买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。114、房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房；买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。 3、房地产开发企业委托中介服务机构销售商品房的，受托机构应当是依法设立并取得工商营业执照的房地产中介服务机构。 房地产开发企业应当与受托房地产中介服务机构订立书面委托合同，委托合同应当载明委托期限、委托权限以及委托人和被委托人的权利、义务。 受托房地产中介服务机构销售商品房时，应当向买受人出示商品房的有关证明文件和商品房销售委托书。 受托房地产中介服务机构销售商品房时，应当如实向买受人介绍所代理销售商品房的有关情况。 受托房地产中介服务机构不得代理销售不符合销售条件的商品房。 受托房地产中介115、服务机构在代理销售商品房时不得收取佣金以外的其他费用。 商品房销售人员应当经过专业培训，方可从事商品房销售业务。 4、房地产开发企业应当在商品房交付使用前按项目委托具有房产测绘资格的单位实施测绘，测绘成果报房地产行政主管部门审核后用于房屋权属登记。 房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。 房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。 三、房地产销售流程表拿到销售许可证后，开盘与客户签订购房合同，并要求客户缴纳首付款，同时办理住房按揭贷款手续现场出纳收款后将款项存入现场银行，并开具发116、票，同时编制收款日报，交财务部复核贷款到账后，财务部确认后记录银行帐，并开发票财务部根据物业公司提供的入住记录，在季度末确认收入办理销售许可证根据销售部开具的结算单，客户到财务部进行结算，多退少补后，开进村结算后发票或收据或退款 根据结算后发票，销售部向客户开具交割单（凭此办理入住）拆迁许可证规划许可证施工许可证土地使用权证到房产局进行预售登记如有退房则进入退房流程销售部保留发票复印件、登记销售台帐，定期与财务部核对竣工备案表实测面积表销售汇总表结算单项目完工后，办理竣工备案表、实测面积表后，由销售部开具房屋结算单购房合同按揭贷款合同银行进帐单收款日报表发票记帐联银行进帐单发票记帐联结算单发票117、记帐联或收据交割单根据成本预算和市场情况进行定价业主入住交割单由经营部、预算部、财务部等进行损益预算，得出销售底价，由公司决策层审定经营部根据底价，制定售价销售中是否需要进行折扣销售？有相应级别管理人，进行折扣审批 折扣审批单是否房地产销售流程第六章：房地产项目物业管理 一.物业管理的概念 物业管理作为房地产市场的消费环节，实际上是房地产开发的延续和完善，是在房地产 开发经营中为完善市场机制而逐步建立起来的一种综合性经营服务方式。物业管理既是房地产经营管理的重要组成部分，又是现代化城市管理不可缺少的一环，在国际上十分流行并获 得了蓬勃的发展，被人们视作现代化城市的“朝阳”产业。 关于物业管理的118、定义，一种说法是广义、狭义论。广义的物业管理是泛指一切有关房地 产开发、租赁、销售及售后的服务；狭义的物业管理，其主要任务是楼宇的维修养护，以及管理好各层的机电设备和公共设施，还包括治安保卫、环境绿化、分送信报、传呼电话、打 扫卫生等项目。 另一种说法是根据英语的多种译法，概括为“不动产管理”或“房地产管理”。也有人直接用“物业经营”一词来替代“物业管理”，以示与传统的房地产管理的区别，或与企业 管理的区别。 现在一般的说法是，物业管理类似于房地产管理，但比房地产管理范围更广泛。这个范围是向横发展、向后延伸、向周边拓展，如管理范围包括机电设备维修、清扫、治安保卫等服务性的内容，而不包括房地产投119、资、开发、生产经营。 综上所述，物业管理是指物业管理经营人受物业所有人或使用人的委托，运用现代管理 与服务技术，按照委托管理合同，对已投入使用的各类物业实施企业化、社会化、专业化、规范化的管理，为物业的产权人和使用人提供高效、周到的服务，创造安全方便的居住和工 作环境，提高物业的使用价值和经济价值。 二.物业管理的特点 物业管理是一种有别于以往房产管理的一种新型的管理模式，其管理具有社会化、专业 化、企业化、经营型的特点。 （一）物业管理的社会化 物业管理的社会化是指物业管理将分散的社会分工汇集起来统一管理，诸如房屋、水电 、清洁、保安、绿化等。每位业主只需面对物业管理企业一家就能将所有关于房120、屋和居住( 工作)环境的日常事宜办妥，而不必分别面对各个不同部门，犹如为各业主找到了一个“总 管家”，而对政府各职能部门来说，则犹如找到了一个“总代理”。业主只需根据物业管理部门批准的收费标准按时缴纳管理费和服务费，就可以获得周到的服务，既方便业主，也便 于统一管理，有利于提高整个城市管理的社会化程度，以充分发挥各类物业的综合效益和整体功能，实现社会效益、经济效益、环境效益、心理效益的统一和综合改善。 （二）物业管理的专业化 物业管理是由专业的管理企业物业管理公司实施对物业的统一管理。这种管理是将有关物业的各专业管理都纳入物业管理企业的范畴之内，物业管理企业可以通过设置分专业 的管理职能部门来121、从事相应的管理业务。随着社会的发展，社会分工渐趋于专业化，物业管理企业也可以将一些专业管理以经济合同的方式交予相应的专业经营服务公司。例如，机电 设备维修承包给专业设备维修企业，物业保安可以向保安公司雇聘保安人员，园林绿化可以承包给专业绿化公司，环境卫生也可以承包给专业清洁公司。这些专门组织的成立，表明这 一行业已从分散型转向了专业型。这种转向有利于提高城市管理的专业化和社会化程度，并能进一步促进城市管理向现代化的管理方式转换。 （三）物业管理的企业化 物业管理单位是企业单位，不是事业单位，也不具备政府行为职能。物业管理企业作为 一个独立的法人，应按照中华人民共和国公司法的规定运行，不受任何干122、扰，政、事、企完全分离。因此，物业管理企业必须依照物业管理市场的运行规则参与市场竞争，依靠自 己的经营能力和优质的服务在物业管理市场上争取自己的位置和拓展业务，用管理的业绩去赢得商业信誉。当然，物业管理企业在运作过程中还要处理好与有关部门，如街道、居委、 公安、市政、公用、邮电、交通等行政或事业性单位的关系，以“物业”为中心，相互协调。这样就能使物业管理企业从管理上、经营上和服务上下功夫，为业主创造一个方便、安全 、清静、整洁的居住和工作环境。 （四）物业管理的经营型 物业管理企业的服务性质是有偿的，即推行有偿服务，合理收费。物业管理的经营目标 是保本微利，量入为出，不以高额利润为目的。物业管123、理企业可以通过多种经营，使物业的管理定于“以业养业、自我发展”的道路，从而使物业管理有了造血功能，既减少了政府和 各主管部门的压力和负担，又使得房屋维修、养护、环卫、治安、管道维修、设备更新的资金有了来源，还能使业主得到全方位、多层次、多项目的服务。 物业管理是一种和房地产综合开发的现代化制度改革的推进而形成的产权多元化格局相衔接的统一管理；是与建设社会主义市场经济体制相适应的社会化、专业化、企业化、经营型的管理。这种集高度统一的管理、全方位多层 次的服务、市场化经营为一体的充满生机和活力的物业管理一出现，就越来越显示出其强大的生命力。 三.物业管理在当前的地位和作用 （一）促进房地产市场的发124、展 物业管理是深化房地产经济体制改革、实行房屋商品化的客观需要，具有繁荣和完善房地产市场的作用。 随着我国经济体制改革的不断推进，房地产经济的体制改革也在向纵深发展。我国房地 产经济体制改革的方向是市场化、商品化和住房自有化。随着房屋商品化的逐步实施，各类住房分幢、分套出售，大厦分层、分单元出售后形成了一个住宅区内或一幢高层建筑里有着 几个、几十个甚至几百个多元产权的毗邻关系。它不仅使原有的公房所有制为主体的房屋格局被大量共有、共用而又相互毗连的房屋格局所取代，而且也使传统的按产权、按部门分散 管理的办法，以及用计划包干的维修管理办法再也不能适应形势发展的需要了，由此形成了产权多元化和管理社会125、化的新格局。这种新格局要求有与之相适应的房屋管理的新模式来代 替传统的、非市场取向的管理模式。从对目前公有房屋出售中居民心态的调查可以看出，居民最担心的是公房出售后的管理维修问题，包括经费、权利、责任和如何落实。所以，物业 管理是房地产经济体制改革和住房制度改革不可缺少的配套工程，并且具有深化、促进和完善房地产经济体制改革的意义和作用。就整个房地产市场来说，物业管理无疑拓宽了房地产 市场范围，完善了房地产投资，促进了房地产市场向健康有序的方向发展。 （二）有利于提高房地产投资效益 物业管理是房地产经营活动的基本环节，具有提高房地产投资效益的作用。 在房地产市场中，就一个房地产项目而言，存在着开126、发、经营、管理三个环节。按程序 来说，物业管理是房地产开发、经营的落脚点。改革开放以来，我国房地产业发展初期的重点是解决数量问题，实行的是一种数量增长型经济，因而存在着重开发建设、轻管理的现象 ，使开发建设与管理脱节，这也是造成我国房地产管理效率低、房地产投资效益差的根本原因所在。随着国家宏观政策的调整，单纯的数量增长已经不能适应市场需求，房地产要提高 投资效益，要向效益增长型转变，就必须加强物业管理，使房地产开发、经营、管理三个环节全面协调地发展。 加强物业管理不仅能使物业保值，而且还可以使物业增值。一方面，良好的物业管理可 以使物业处于完好的状态并使之正常运行，可以延长物业的使用寿命，还可127、以通过基本业务、专项业务和特色业务的服务，适当改善和提高物业的使用功能，提高物业的档次和适应性 ，进而推动物业的升值；另一方面，优质的物业管理，还能受到精明的房地产交易商和顾客的青睐，使该物业成为抢手货，从而推动该物业的价格上升。 物业管理是对物业建成以后使用全过程的管理，也可以说是广泛意义上的售后服务，因 此，物业管理是房地产开发经营活动的重要保证。只有现代化的管理手段，优质、周到、完善的物业管理，才能保证房地产价值和使用价值的最终实现，进而提高房地产的投资效益。 （三）树立城市形象，完善城市功能 物业管理是改善居民工作与生活环境、提高居住水平的基础工作，具有树立城市形象、 完善城市功能的作128、用。 居民工作、生活环境的完善和居住水平的提高是城市生活水平和消费水平提高的基本前 提。现代化的城市需要高质量的管理服务，运作良好的大厦设施，有助于工作效率的提高；称心如意的居住环境，有助于人际关系的调和。住宅社会学研究表明，良好的环境不仅能减 少烦恼、焦虑、矛盾、摩擦，乃至某些危害社会的不轨行为，还会形成互助、互谅的社会风气，促进人们的身心健康，促使人们积极上进。这一切是社会稳定、经济增长和城市发展所 必须具备的前提条件。物业管理正是顺应了这一要求而产生和发展起来的。 物业管理的目的是为业主创造一个整洁、舒适、安全、宁静、优雅的工作和生活环境， 并且其基准还应随着社会的不断进步而逐步拓展和提129、升。人们生活水平的改善、生活内容的充实和丰满，无论从物质上还是精神上都离不开工作和生活环境的优化和美化。高质量的物 业管理不仅是单纯的技术性保养和事务性管理，而且还要在此基础上为业主创造一种从物质到精神，既具有现代城市风貌，又具有个性特色的工作和生活环境，形成一个以物业为中心 的“微型社会”；既可充分发挥物业的功能，又能在充分保障业主合法权益的同时，增加业主的睦邻意识，创造相互尊重、和乐共处的群居关系。因此，高质量的物业管理既可以改变 城市风貌、改善人们的工作和生活环境，又能提高人们的精神文明素质和现代化城市意识，为树立城市形象、完善城市功能起积极推动作用。 （四）推动外向型房地产和涉外经济的130、发展 物业管理是加快我国房地产发展同国际接轨的必要措施，具有推动外向型房地产和涉外 经济发展的作用。 物业管理是一种不动产的现代化管理方法和模式，不受地区、国家和社会制度的限制。中国传统的房屋管理模式，在很多方面不适应改革开放形势下外商、外籍人士的商务活动和居住的需要。随着我国经济体制改革的深化和涉外经济的发展，越来越多的外商对投资中国大陆感兴趣。外商进入中国大陆一般首先在“宾馆”入住，开始“投石问路”，一旦投资项目初成或业务有所拓展，就需要安居乐业了。只有安居才能乐业，在中国大陆的外商一般都 十分关注如何为自己安排一个方便、高效的工作和居住环境，并且外商进入事业发展期后，就有了为自己公司和工131、作人员购置业务和居住用房的需要。中国大陆的物业管理最初正是从对外商、外籍人员在中国大陆的产业和侨汇房的管理发展起来的，至今涉外房的管理仍是物业管理的重要组成部分。随着房地产市场的发展和完善，投资于中国大陆房地产的外商也正 在独资组建物业管理公司，来管理自己在中国大陆的物业，并以此作为吸引外商在中国大陆置业的一招。由此可见，良好的物业管理是加快中国房地产同国际接轨、改善中国大陆投资 条件、改善投资环境的必要措施，具有推动外向型房地产和涉外经济发展的作用。 （五）有助于提高房地产综合开发企业的声誉 物业管理是房地产综合开发企业的重要业务，具有提高房地产综合开发企业声誉的作用。 随着房地产业的进一步132、发展，很多具有一定规模和一定实力的房地产综合开发企业纷纷 成立自己的物业管理公司，并多方挖掘、培养物业管理人才。房地产综合开发企业已意识到物业管理的重要性，开始关心物业管理，并把物业管理作为企业经营的重要战略决策。因为房地产开发企业开发的物业如果具有优质的物业管理，就可以免除业主和租用户的后顾之忧，增强他们对房地产综合开发企业的信心，建立房地综合开发企业在公众中的良好形象，促进后续销售工作的顺利开展。因此，优质的物业管理是企业最形象也是最实惠的广告，具有提高房地产开发企业声誉的作用。四、物业管理的基本内容其基本内容按服务的性质和提供的方式可分为：常规性的公共服务、针对性的专项服务和委托性的特约133、服务三大类。 （一）、常规性的公共服务，主要有以下几项： 房屋建筑主体的管理及住宅装修的日常监督； 房屋设备、设施的管理； 环境卫生的管理； 绿化管理； 配合公安和消防部门做好住宅区内公共秩序维护和安全防范工作； 车辆道路管理； 公众代办性质的服务； （二）、针对性的专项服务： 日常生活类； 商业服务类； 文化、教育、卫生、体育类； 金融服务类； 经纪代理中介服务； 社会福利类； （三）、委托性的特约服务： 物业管理企业在实施物业管理时，第一大类是最基本的工作，是必须做好的。同时，根据自身的能力和住用人的要求，确定第二、第三大类中的具体服务项目与内容，采取灵活多样的经营机制和服务方式，以人为核134、心做好物业管理的各项管理与服务工作，并不断拓展其广度和深度。五、物业管理费物业管理公司依据物业管理服务合同为物业使用人或所有人提供物业管理服务，物业管理使用人或所有人依据物业管理服务合同应当付出的费用的叫物业管理费。 物业管理费一般由以下一些项目构成： (1)公共物业及配套设施的维护保养费用，包括外墙、楼梯、步行廊、升降梯(扶梯)、中央空调系统、消防系统、保安系统、电视音响系统、电话系统、配电器系统、给排水系统及其他机械、设备、机器装置及设施等。 (2)聘用管理人员的薪金，包括工资、津贴、福利、保险、服装费用等。 (3)公用水电的支出，如公共照明、喷泉、草地淋水等。 (4)购买或租赁必需的机械135、及器材的支出。 (5)物业财产保险(火险、灾害险等)及各种责任保险的支出。 (6)垃圾清理、水池清洗及消毒灭虫的费用。 (7)清洁公共地方及幕墙、墙面的费用。 (8)公共区域植花、种草及其养护费用。 (9)更新储备金，即物业配套设施的更新费用。 (10)聘请律师、会计师等专业人士的费用。 (11)节日装饰的费用。 (12)管理者酬金。 (13)行政办公支出，包括文具、办公用品等杂项以及公共关系费用。 (14)公共电视接收系统及维护费用。 (15)其他为管理而发生的合理支出。 第七章：附录：房地产开发相关流程房地产开发全流程第一步 房地产开发公司的设立房地产开发公司设立阶段的法律程序一、内资房地136、产综合开发公司的设立1、公司设立准备2、申请资质等级审批3、申请办理企业名称预先核准4、办理工商注册登记5、办理税务登记二、外资房地产开发公司的设立6、申请批准项目建议书7、办理企业名称登记8、送审合资或合作合同、章程9、申领外商投资企业批准证书10、办理企业登记房地产开发公司设立阶段的相关税费1、企业法人开业登记费2、企业法人变更登记费3、企业法人年度检验费4、补、换、领证照费第二步 房地产开发项目的立项和可行性研究房地产开发项目的立项和可行性研究阶段的法律程序1、选定项目，签定合作意向书2、初步确定开发方案3、申报规划要点4、申报、审批项目建议书5、编制项目可行性研究报告6、申报、审批项目137、可行性研究报告房地产开发项目立项和可行性研究阶段的相关税费1、可行性研究费2、建设工程规划许可证执照费第三步 房地产开发项目的规划设计和市政配套房地产开发项目规划设计和市政配套阶段的法律程序一、房地产开发项目的规划设计1、申报选址定点2、申报规划设计条件3、委托作出规划设计方案4、办理人防审核5、办理消防审核6、审定规划设计方案7、住宅设计方案的专家组审查8、落实环保“三废”治理方案9、委托环境影响评价并报批10、建设工程勘察招、投标11、委托地质勘探12、委托初步设计13、申报、审定初步设计二、房地产开发项目的市政配套14、征求主管部门审查意见15、落实市政公用设施配套方案16、报审市政配套138、方案17、市政各管理部门提出市政配套意见18、市政管线综合房地产开发项目规划设计和市政配套阶段的相关税费1、工程勘察（测量）费2、工程设计费3、建设工程规划许可证执照费4、竣工档案保证金5、临时用地费6、临时建设工程费7、建设工程勘察招标管理费8、勘察设计监督管理费9、古建园林工程设计费 第四步 房地产开发项目土地使用权的取得取得房地产开发项目土地使用权的法律程序一、国有土地使用权的出让1、办理建设用地规划许可证2、办理建设用地委托钉桩3、办理国有土地使用权出让申请4、主管部门实地勘察5、土地估价报告的预审6、委托地价评估7、办理核定地价手续8、办理土地出让审批9、签订国有土地使用权出让合同1139、0、领取临时国有土地使用证11、领取正式国有土地使用证12、国有土地使用权出让金的返还二、国有土地使用权的划拨13、国有土地使用权划拨用地申请14、主管部门现场勘察15、划拨用地申请的审核、报批16、取得划拨用地批准三、集体土地的征用17、征用集体土地用地申请18、到拟征地所在区（县）房地局立案19、签订征地协议20、签订补偿安置协议21、确定劳动力安置方案22、区（县）房地局审核各项协议23、市政府下文征地24、交纳菜田基金、耕地占用税等税费25、办理批地文件、批地图26、办理冻结户口27、调查户口核实劳动力28、办理农转工工作29、办理农转居工作30、办理超转人员安置工作31、地上物作价补140、偿工作32、征地结案取得房地产开发项目土地使用权的相关税费1、地价款（土地出让金）2、资金占用费3、滞纳金4、土地使用费5、外商投资企业土地使用费6、防洪工程建设维护管理费7、土地闲置费8、土地权属调查、地籍测绘费9、城镇土地使用税10、地价评估费11、出让土地预订金12、征地管理费13、土地补偿费14、青苗及树木补偿费15、地上物补偿费16、劳动力安置费17、超转人员安置费18、新菜田开发建设基金19、耕地占用税第五步 房地产开发项目的拆迁安置房地产开发项目拆迁安置阶段的法律程序1、委托进行拆迁工作2、办理拆迁申请3、审批、领取拆迁许可证4、签订房屋拆迁责任书5、办理拆迁公告与通知6、办理户141、口冻结7、暂停办理相关事项8、确定拆迁安置方案9、签订拆迁补偿书面协议10、召开拆迁动员会，进行拆迁安置11、发放运作拆迁补偿款12、拆迁施工现场防尘污染管理13、移交拆迁档案资料14、房屋拆迁纠纷的裁决15、强制拆迁 房地产开发项目拆迁安置阶段的相关税费1、房屋拆迁补偿费2、搬家补助费3、提前搬家奖励费4、临时安置补助费（周转费）5、清理费6、停产停业综合补助费7、对从城区位置较好的地区迁往位置较差的地区或远郊区县的居民的补助费8、一次性异地安置补助费9、房屋拆迁管理费10、房屋拆迁服务费第六步 房地产开发项目的开工、建设、竣工阶段房地产开发项目开工、建设、竣工阶段的法律程序一、房地产开发项142、目开工前准备工作1、领取房地产开发项目手册2、项目转入正式计划3、交纳煤气（天然气）厂建设费4、交纳自来水厂建设费5、交纳污水处理厂建设费6、交纳供热厂建设费7、交纳供电贴费及电源建设集资费8、土地有偿出让项目办理“四源”接用手续9、设计单位出报批图10、出施工图中国最庞大的下载资料库11、编制、报送工程档案资料，交纳档案保证金12、办理消防审核意见表13、审批人防工程、办理人防许可证14、核发建设工程规划许可证15、领取开工审批表，办理开工登记二、房地产开发项目的工程建设招投标16、办理招标登记、招标申请17、招标准备18、招标通告19、编制招标文件并核准20、编制招标工程标底21、标底送审143、合同预算审查处确认22、标底送市招标办核准，正式申请招标23、投标单位资格审批24、编制投标书并送达25、召开招标会，勘察现场26、召开开标会议，进行开标27、评标、决标28、发中标通知书29、签订工程承包合同30、工程承包合同的审查三、房地产开发项目开工手续的办理31、办理质量监督注册登记手续32、建设工程监理33、办理开工统计登记34、交纳实心黏土砖限制使用费35、办理开工前审计36、交纳投资方向调节税37、领取固定资产投资许可证38、报装施工用水、电、路39、协调街道环卫部门40、协调交通管理部门41、交纳绿化建设费，签订绿化协议42、领取建设工程开工证四、房地产开发项目的工程施工43、144、施工场地的“三通一平”44、施工单位进场和施工暂设45、工程的基础、结构施工与设备安装46、施工过程中的工程质量监督五、房地产开发项目的竣工验收47、办理单项工程验收手续48、办理开发项目的综合验收，领取工程质量竣工核验证书49、商品住宅性能认定50、竣工统计登记51、办理竣工房屋测绘52、办理产权登记 房地产开发项目开工、建设、竣工阶段的相关税费1、三通一平费2、自来水厂建设费3、污水处理厂建设费4、供热厂建设费5、煤气厂建设费6、地下水资源养蓄基金7、地下热水资源费8、市政、公用设施建设费（大市政费）9、开发管理费10、城建综合开发项目管理费11、建筑行业管理费12、绿化建设费13、公园建145、设费14、绿化补偿费15、路灯维护费16、环卫设施费17、生活服务设施配套建设费（小区配套费）18、电源建设集资费（用电权费）19、外部供电工程贴费（电贴费）20、建安工程费21、建设工程招投标管理费22、合同预算审查工本费23、质量管理监督费24、竣工图费25、建材发展补充基金26、实心黏土砖限制使用费27、工程监理费28、工程标底编制管理费29、机电设备委托招标服务费30、超计划用水加价31、夜间施工噪声扰民补偿费32、占道费33、固定资产投资方向调节税第七步 房地产开发项目的经营阶段房地产开发项目经营阶段的法律程序一、外销商品房的销售1、办理外销商品房预（销）售许可证2、选定中介代理机构146、和律师事务所3、与购房者签订认购书4、签订正式买卖契约5、办理签约公证6、办理外销商品房预售契约公证7、办理外销商品房的预售登记8、外销商品房转让登记9、外销商品房抵押登记10、楼宇交付入住手续11、办理产权过户手续二、内销商品房的销售12、提交完成建设项目投资证明13、签署预售内销商品房预售款监管协议14、办理内销商品房预（销）售许可证15、销售项目备案16、委托中介代理机构进行销售17、与购房者签订认购书18、与购房者签订买卖契约19、办理预售登记20、办理转让登记21、办理房地产抵押登记手续22、楼宇交付入住23、质量保证书和使用说明书24、办理产权立契过户手续三、房地产出租的综合管理2147、5、房屋出租权的确认26、申请房屋租赁许可证27、出租人与承租人签订书面承租协议28、租赁当事人办理租赁登记手续29、租赁房屋的转租30、房屋租赁关系的终止四、房地产出租的专项管理31、房屋出租权的确认32、出租人办理房屋租赁许可证33、出租人办理房屋租赁安全合格证34、签订书面租赁协议35、租赁双方办理租赁登记备案手续五、房地产的抵押36、抵押权的设定37、签订抵押合同38、办理房地产抵押登记39、抵押房地产的占管40、抵押房地产的处分 房地产开发项目经营阶段的相关税费1、营业税2、城市维护建设税3、教育费附加4、印花税5、契税6、土地增值税7、企业所得税8、个人所得税9、房产税10、城市房148、地产税11、房屋产权登记费12、房屋所有权证工本费13、房产共有权执照费14、房屋他项权利执照费15、房屋买卖登记费16、房屋买卖手续费17、房屋租赁审核备案手续费18、向来京人员租赁房屋审核备案手续费19、来京人员租赁私房合同登记备案手续费20、房屋租赁登记费21、房屋估价手续费22、房屋公证估价手续费23、房地产价格评估费24、房地产中介服务费第八步 房地产开发项目的物业管理阶段房地产开发项目物业管理阶段的法律程序1、物业管理单位经营资质审批2、签署物业管理委托合同3、居住小区的物业接管综合验收4、物业使用、管理、维修公约的核准5、安排签订管理公约6、制定、提供质量保证书和使用说明书7、物149、业管理服务基本要求8、物业管理委员会的设立房地产开发项目物业管理阶段的相关税费1、居住小区物业管理启动经费2、共用部位共用设施设备维修基金3、普通居住小区物业管理费4、高档住宅物业管理费5、经济适用住房小区物业管理费6、供暖费办理质量监督注册 依据建设工程质量监督管理条例工程质量监督工作导则*市建设工程质量监督工作案 办理程序一、提交材料： 1、填报质量监督申请表；2、勘察、设计、施工、监理合同各一份；3、经审查的设计图纸（含水电）一套；4、勘察、设计、审查批准书(复印件) ；5、施工组织设计。二、资料审核 三、交纳质监费 四、批复 办理时限：三日内办理 办理地点：*建管办办理安全监督手续 依150、据建设工程安全生产管理条例建设工程施工许可管理办法*市建设工程安全监督工作方案 办理程序 一、提交材料: 1、填报安全监督申请表（一式三份）；2、已办理施工意外伤害保险（施工单位办理）；3、建设单位付给施工单位所需安全防护、文明施工费用的相关证明和银行专用帐户（复印件加盖建设、施工、监理单位公章）4、安全施工组织设计； 、施工现场总平面布置图（加盖施工单位公章）； 、施工现场临时设施规划方案和已搭建情况（加盖施工单位公章）；、施工现场安全防护设施搭设计划、施工进度计划、安全措施费用计划（加盖施工单位公章）； 、专项安全施工组织设计（方案、措施）；（建设单位负责人、施工单位技术负责人、监理单位总151、监签 字；加盖建设、施工、监理单位公章） 、拟进入施工现场使用的起重机械设备（塔式起重机、物了提升机、外用电梯）的型号、数量； 、工程项目负责人、安全管理人员及特种作业人员持证上岗情况； 、建设单位安全监督人员名册、工程监理单位人员名册及其他应提交的材料。二、资料审核 三、批复办理时限：三日内办理 办理地点：*建管办办理建筑工程施工许可证 依据中华人民共和国建筑法、建筑工程施工许可证管理办法 办理程序 一、提交材料 1、建设用地规划许可证2、建设工程规划许可证3、施工许可证申请表4、勘察、设计文件审查批准书及勘察、设计文件5、中标通知书6、建设单位开户银行出具的资信证明7、勘察、设计、施工、监152、理合同及资质证书8、施工组织设计9、工安全报监表10、工程质量报监表11、安全生产许可证12、有拆迁的，提供拆迁许可证 二、资料审核三、发放施工许可证 办理时限：十五日内办理（资料齐全、即时办理） 办理地点：*建管办施工监理工作的总程序签订委托监理合同召开第一次工地会议施工监理交底会审批工程动工报审表签署审批意见组织项目监理机构进行监理准备工作施工准备阶段的监理施工过程监理组织竣工预验收在单位工程验收记录上签字签发竣工移交证书承包单位提交工程保修书建设单位向政府监督部门申办竣工备案手续监理资料归档编写监理工作总结协助建设单位组织施工招标、评标和优选中标单位参加竣工验收施工组织设计审核流程修改补153、充有修改意见施工组织设计申报承包单位初 审（各专业监理工程师）监理组会审（项目总监主持，各专业监理工程师参加）施工组织设计审批（总监）将批件返回承包单位并送业主施工组织设计付诸实施图纸会审监理工作流程布置图纸会审工作（总监理工程师）整理列出问题清单（各专业监理工程师）问题清单汇总（各专业组组长）清单问题审核（总监理工程师）召开图纸会审会，研讨图纸问题监理单位（各专业监理工程师）、建设单位、承包单位、设计单位参加落实会审会上提出问题的处理意见、备案工程款支付基本程序监理工程师对分项、分部工程已签认承包单位填写（）月工程进度款报审表工程变更费用、索赔费用等监理工程师审核月工程量和月工程进度款并签认154、承包单位汇总已审核款项填写工程款支付申请表监理工程师审核三方协商总监理工程师签发工程款支付证书 建设单位负责人审批建设单位向承包单位支付工程变更管理的基本程序同意不同意建设单位或设计单位提出工程变更设计单位签发设计变更文件建设单位予以签认承包单位向项目监理部提交工程变更费用报审表监理工程师审核总监理工程师签认建设单位审批建设单位审查签认总监理工程师审查签认承包单位提出工程变更必要时必要时项目监理部发出会签的工程变更单承包单位实施工程变更 进度控制监理工作程序图 1承包人提交施工总进度计划2监理机构审批4承包人编报年、季、月施工进度计划5监理机构审批7承包人实施施工进度计划，按月编报施工进度报告155、8监理机构监督、检查施工进度9发生实际进度与计划进度不符（拖后）3调整和修改施工总进度计划6调整和修改施工进度计划14继续施工10是否影响总工期、后续工作安排11承包人制定赶工计划，调整进度计划并采取有效措施赶上进度13修订进度计划12是否满足要求 不同意 同意不同意同意 是 否 是 否 主体工程质量控制流程合格合格合格同意不合格修整不合格不合格修改申报施工方案承包单位施工方案监理工程师进场材料、成品、半成品自检和申报承包单位主体工程施工承包单位自检填报主体工程报验单承包单位监理工程师现场检验监理工程师签发质量认可书核验进场材料监理工程师清退换材料监理巡视检查并控制关键点单位工程验收基本程序有156、缺陷承包单位自检合格填报单位工程竣工预验收报验表监理工程师核查质量控制资料监理单位进行竣工预验收参加由建设单位组织的竣工验收在单位工程验收记录上签字总监理工程师签发竣工移交证书承包单位进行整改项目监理部签发监理通知监理单位向建设单位提交工程质量评估报告质量评定监理工作程序图1单元工程完工2承包人填写单元工程质量等级评定表，组织评定单元工程质量等级3监理机构审核单元工程质量等级评定表，复核单元工程质量等级4分部工程完工5承包人填写分部工程质量等级评定表，进行分部工程质量等级评定。9单位工程完工10承包人填写单位工程质量评定表，进行单位工程质量等级评定11监理机构复核单位工程质量评定表，复核单位工157、程质量等级12质量监督部门核定单位工程质量等级13工程项目完工14发包人组织填写工程项目质量等级评定表，组织评定工程项目质量等级15质量监督部门审查工程项目质量等级评定表，核定工程项目质量等级16质量监督部门提出工程项目质量评定报告，向竣工验收委员会提出工程项目质量等级的建议6监理机构审核分部工程质量等级评定表，复核分部工程质量等级7质量监督部门审查核备质量等级（一般分部工程）8质量监督部门审查核定质量等级（大型枢纽主体建筑物的分部工程）进入下一单元工程 进入下一分部工程 进入 下一 单位 工程 建设工程竣工验收备案流程后记大家都看到，我们的封面中加了初稿两个字，那是因为我们知道我们的知识有限，文笔有限，虽然我们花了二十多天时间，根据我们二十多年的工作经验，下载了相当的资料，经过不断的汇总、整编和补充,最后才编制成册。但其中会有很多的不足之处，更甚有可能还有错误的地方，所以肯请各同行能认真指教，我们一定会仔细认真的进行修改。同时，我们也对你的指正表示诚心实意的感谢。我们希望在你的指教下，我们最终能将初稿变为正稿。实现我们编制本手册的目标：给公司以后的各项工作中起到引导作用，并在同行中占有一席之地。在此，我们对本手册提出宝贵建议的所有人再次表示衷心感谢!*年*月