1、地产公司规划方案报审、设计送审项目管理作业指导书编 制： 审 核: 批 准： 发 布： 二XX年X月xx18号项目管理作业指导书xx地产（集团）公司xx管理中心规划方案报审1.作业目的为了体现政府对实施城市规划的监督，指导和服务的职能作用，使城市和地区的控制性规划设计理念和规划控制目标得以实现房地产开发项目的设计必须分阶段地得到政府部门的批准。因规划方案报审的时间长，环节复杂，反复多，在公司内部又需要不同岗位在经办时间上搭接和衔接。所以要求各经办岗位事先做好充分准备，一旦条件成熟，立即进入报审程序。避免将本作业转化到关键路线上去。2.作业依据xx城市规划法；xx市城市规划条例；xx市城市规划管2、理技术规定；获得中标土地批准的控制性详细规划与批文、土地协议。3.主管岗位 总建筑师：负责规划设计方案的定稿，在报审过程中处理主办岗位解决不了的协调问题。主办岗位 对外联络处：负责收集整理报审资料文件，具体经办报审手续。4.紧前工作条件 规划方案招标完成，并按专家评审时提出的主要优化意见作了调整。5.作业描述5.1主办岗位到规划部门领取建设工程设计方案送审单填报，并同时附送下列文件(带*号的为必送文件，所送原件在窗口交验后退还)：*5.1.1批准的建设项目可行性研究报告或有关批准文件（原件及复印件各一份）。市测绘院提供的1/500或1/1000地形图一份，地形图上应有设计单位用0.3mm的墨线3、笔标明的下列内容：建筑基地用地界限，建筑物外轮廓及层数，新建建筑物与基地用地界限，道路规划红线及相关控制线，相邻建筑物间距尺寸。*5.1.3 1/500或1/1000总平面设计图（蓝图）二份,图纸须加盖建筑设计单位的设计方案出图章和注册建筑师印章，且符合国家和本市设计方案出图标准。建筑设计方案图（含平面、立面、剖面）及文本二套，图纸须加盖建筑设计方案出图章和注册建筑师印章，且符合国家和本市设计方案出图、文本的标准。*经城市规划部门批准的建设项目选址意见书的通知及附图（复印件各一份）。5.1.6建设项目选址意见书的通知中要求申请单位送审的相关其它文件、图纸等。5.2 第二次送审及以后各次送审所需4、的文件、图纸以城市规划部门前次审核意见要求为准。5.3规划部门组织召开由规划专家、规划归口的职能部门参加的规划方案征询会，征询环保、消防、卫生、绿化、交通、民防等管理部门的意见，以建筑工程设计方案审核意见单给予批复。并附盖有“xx市城市规划管理局规划许可（审批）业务专用章”或“xx市*区（县）规划许可（审批）业务专用章”的核定设计方案。5.4规划部门认为设计方案需要较大修改的，则核发“一审”意见。5.5 核发“建筑工程设计方案审核意见单”批复的时限为每次审核各为30个工作日。5.6 接规划部门总窗口领证通知后，持规划部门发放的“一书二证”联系卡（IC卡）办理领证手续。领取的内容包括建设工程设计5、方案的批复和附图。5.7 本主办岗位依据建设工程设计方案的批复和附图，配合设计部进入扩初设计阶段的管理。申办建设用地规划许可证1.作业目的为了体现政府对实施城市规划的监督，指导和服务的职能作用，房地产开发项目的设计必须分阶段地得到政府部门的批准。要求经办岗位事先做好充分准备，一旦条件成熟，立即进入申办程序。避免将本作业转化到关键路线上去。2.作业依据 规划管理部门公布的建设用地规划许可证申办程序。3.主管岗位 副总：在申办过程中处理主办岗位解决不了的协调问题。主办岗位 对外联络处：负责收集整理申办资料文件，具体经办申办手续。4.紧前工作条件已取得规划部门对规划设计方案的批复5.作业描述5.1主6、办岗位到规划部门领取建设用地规划许可证申请表填报，并同时附送下列文件：(带*号的为必送文件，所送原件在窗口交验后退还)。5.1.1批准的建设项目可行性研究报告或有关计划批准文件（原件及复印件各一份）。规划部门核发的建设项目选址意见书的通知及附图（复印件一份）。*5.1.3建筑工程设计方案批复及附图（复印件一份）。市测绘院提供的1/500或1/1000地形图六份，地形图上应用红色铅笔标明用地位置地界。凡属国有土地使用权出让、转让地块的建设工程，需加送“国有土地使用权出让合同”文本（副本）及附图各一份（原件）。5.2 规划部门对审核同意的项目由总窗口发出领证通知，本岗位持规划局发放的“一书二证”联7、系卡（IC卡）办理领证手续。领取内容包括建设用地规划许可证及附图；建设用地规划许可证的通知。5.3 核发建设用地规划许可证的时限为40个工作日。5.4 本岗位凭建设用地规划许可证向xx市房屋土地资源管理局申请办理建设用地批准书。建筑设计优化1.作业目的中标方案既已中标，自有其高人一筹的亮点，作为建设单位应该尊重设计师的设计成果，不要大刀阔斧地随意修改，避免将原创概念抹杀诒尽，除非设计师主动请缨更有高招。但中标方案也并非完美无暇，总有拾遗补缺的优化和细化的可能，要求总建筑师和本主办岗位多方听取意见，在众说纷纭，七嘴八舌中提炼精华，环绕设计任务书中明确的理念目标，和设计师平等地研究探讨，把建筑方案8、设计到满意为止。 2.主管岗位 总建筑师：主持专家评议会议，必要时与设计师讨论交换意见，决定修改方案的取舍。 主办岗位 土建设计管理：收集汇总各种优化建议，在总建筑师的指示下和设计师联络，完善建筑设计方案。3.规划设计优化3.1 作业依据 规划设计的中标方案，评标组专家建议。3.2 紧前工作条件规划建筑设计方案招标结束，规划审批之前。3.3 重点是路网和建筑相互关系的精细调整：规划设计中道路布局是龙头，区内主干道不宜靠近建筑，沿途应有景观布置；弯曲的主干道不仅有利于景观的变化，而且也便于限制车速；建筑物的出入口应通过次级道路与主干道连接；住宅前后的三级道路应创造条件设计成尽端形式；形成私密到半9、私密半开放到开放三种层次的环境氛围；道路的规划还须注意转弯半径、路口的视线遮挡、车灯和噪声干扰、人车交叉穿越等细部的设计。 要使建筑融入环境，环境设计必须提早加入。为给环境设计的创新提供空间条件，在不违反规划技术规定的前提下，容许建筑和道路的位置稍作改动，使二者兼顾。3.3.3以鸟瞰的俯视眼光去审视规划图或规划模型，往往容易忽略人性化方面的缺陷。只有降低视点高度，象行路人或乘车人一样地走近或走进规划模型，甚至登上阳台，身临其境一样地环顾四周，才能感觉视线是否遮挡，视野是否开阔，气流是否畅通，是否有压抑的感觉。特别是板式建筑群。从俯视的视角去看，各列建筑前后错位，蜿蜒曲折，活泼流畅，但以行人平视10、的视角去看，则可能变成高山峡谷，重岚叠障。过分强调人车分流，往往违反了便捷的原则，减少了绿化的共享程度，结果事与愿违，反而人车混杂。建设和维护城市绿地是政府的职能，房产开发企业没必要不惜紧缩建筑的间距和占地，在小区内部开辟大型绿地和人工水景，使小区居民长期承担很高的维护费用。尽管景观很秀丽，但利用率不高，缺乏公众的共享和参与，这是对土地这种宝贵的社会资源的浪费。4. 房型设计优化4.1作业依据已通过审批的规划设计方案。4.2紧前工作条件从规划方案审批通过起，直至施工图设计开始之前。其中扩初方案审批之前，主要是对房型的舍取，轴线的调整，扩初审批之后，主要对细部尺度的调整。4.3优化的重点是更加突11、显人性化：按照客户定位，掌握舒适型和紧凑型的区别，逐户审视面积标准和功能标准。就算是特定的客户群体，其职业、生活习惯、人员结构也有所不同，所以房型的布局一定要有变化，品种必须多样。每个房间的长宽尺度既要满足功能需要，也要符合人体工程学的原理。特别是厕所、厨房和次卧室等小面积的房间更要精心布置，协调好门、窗、墙、家具、设备的相互关系。 把最需要阳光的房间布置在南侧，不少家庭认为单身老人和儿童的次卧室比客厅和书房更需要阳光。敞开无必要封闭的空间，审视每扇门和窗的位置，有时只需稍作改动，室内通风立刻得到改善。 审视每垛内墙，可取消的尽量取消，可减薄的一定减薄，可改成轻质的一定改成轻质。4.3.7 注12、意避让不便取消的柱和梁。4.3.8 室内管道井应尽量利用死角和暗角，不能为了缩短水平管距而挤占显要位置。4.3.9 难以修改的房型要舍得放弃，推倒重来比勉强修改效果更好。5. 立面造型优化5.1作业依据 规划方案，扩初方案和建筑施工图。5.2紧前工作条件 规划方案审批通过后可一直延续到结构封顶。其中，扩初方案审批之前，侧重于立面方案的比较，扩初方案审批通过之后，侧重于立面用料，质感和色彩搭配等的方案比较。5.3优化的重点是更加突显个性化：5.3.1传统的协调观只是让新的建筑被动地迎合和融合到现有的周围环境里去，这长期以来束膊了设计师的创新意识。应该倡导一种主动的协调观念，那就是让现有环境和新建13、建筑相互烘托和陪衬，既可以有似曾相识的回味无穷，也可以有标新立异的强烈对比。只是在特定的环境下选择哪种感觉更适宜而已。5.3.2 高层建筑的屋顶是立面造型的点睛之笔，也是最显个性之处。xx地区的建筑屋顶从最早的鸭头颈到道士帽，从铅笔头到一柱擎天，从转法轮到苍蝇拍，大家生搬硬套，跟风逐流，以至举目皆类同，缺乏创新，更何谈个性。5.3.3 清一色的板式建筑不仅使户型品种单调，缺乏选择余地，而且外观造型也是大同小异，个性特征难以体现。5.3.4减少甚至取消如屋顶飘板等华而不实的非功能性装饰，但遮阳板，空调架，花盆架等有实际功能的外墙附件应该有细部的装饰设计。5.3.5 注意外窗与墙面的尺度比例，在满14、足自然通风的前提下减少开启窗扇的面积，以降低能源损失。5.3.6 精心布置用于墙面绿化的附属构件，当建筑投入使用后会使立面质感和色感产生画龙点睛的意外效果。5.3.7 不同的阳台形状和布列会使立面产生不同阴影的效果。阳台栏板和扶手的用料最能调节建筑立面的虚实搭配。5.3.8 仔细研究空调外机的位置，既要就近，又要相对隐蔽，还要便于客户自行安装和检修。拖接的冷媒供徊管应嵌入统一安装的墙面管线槽内，或在墙内预埋套管内穿接。5.3.9 外墙采取保温构造后要注意所有墙面附属构配件安装的节点设计是否牢固和可靠。5.3.10 把握外墙装饰材料的质感和色彩关键在于搭配巧妙，并非价格贵的一定好。利用电脑技术做15、多方案比较，一定会有满意的效果。5.3.11 广开思路，多请几位建筑师创作立面方案；广开言路，多请几位不同年龄层次的专家审视评判。在这方面多花些时间和费用非常值得。召开扩初设计审批会1.作业目的扩大初步设计审批是建设工程在报建工程中的一个重要的环节，是一项国家规定的政府行政管理制度，其目的是协调各配套部门的资源分配，促进设计进步，提高投资效益，提高建筑使用功能和城市环境水平。2.作业范围2.1大中型公共建筑；2.2总建筑面积超过5万平方米或单体建筑面积超过2万平方米的住宅建设项目； 2.3单体建筑面积超过2万平方米的其它民用建筑项目；2.4建筑高度超过100米的超高层建设项目；2.5特殊指定的16、建设项目。3.主管岗位 总建筑师：必要时代表公司在会上发言。主办岗位 项目经理：负责组织会务，编制会议纪要。协办岗位 土建设计管理、设备设计管理，土建工程师、设备工程师：协助项目经理工作。4.紧前工作4.1已取得规划部门签发的规划设计要求及规划设计方案的审核意见。4.2全套初步设计文本已编制完成。（若为多家设计单位联合设计，应有由总设计单位负责汇总的资料。若为境外设计，须提交国内设计顾问单位的咨询意见）。初步设计文本必须加盖市建委统一颁发的出图专用章。4.3扩初设计的开始和过程中，本主管和主办岗位已多次和设计单位沟通联络，甲方意图已充分表达清楚，并已完全体现在设计文本上。4.4已经市建委建设规17、划处认可，并由建设单位委托项目所在地的建委科技委组织专家进行设计技术预审。5.作业描述5.1本主办岗位负责扩初审批会议的会务工作，与建委协商出席单位名单，分发会议资料和通知，和出席人员招呼和沟通，布置会场，落实记录和编制会议纪要和接待签到的人员。5.2会议由建委主持，设计单位介绍设计概况，各专业审查部门针对设计和说明是否符合国家及本市有关技术标准、规范、规程、规定及综合管理部门的管理法规发表审核意见：设计主要指标是否符合被批准的可行性研究报告或土地批租合同的内容要求；总体布局是否合理及符合各项要求；工艺设计是否成熟、可靠，选用设备的容量是否合理和符合功能要求；采用的新技术是否适用、可靠、先进；18、市政、公用设施配套是否落实，建筑设计中的配套和设备用房是否满足配套部门的使用要求； 结构设计和说明是否符合抗震要求，体系是否合理，基础处理是否安全、可靠、经济和合理；5.2.7设计概算是否完整准确；5.2.8各专业审查部门（住宅建设管理、规划、消防、绿化、交通、环保、节能、环卫、劳动护、排水、卫生防疫、抗震、民防、安保、供电、煤气、自来水、电话通讯等）等意见，相互之间有否矛盾和冲突。5.3本主管和主办岗位出席会议。在各审查部门的发言过程中认真做好记录，一般不发表意见，除非审查部门的意见明显超越规范，规定或规划审批意见。为此，要求本主管岗位发言时注意分寸，婉转，留有会后协调的余地。5.4本主办岗19、位必须在会议前与主持人沟通，主动要求编制会议纪要，并在主持人汇总各审查部门的审查意见之前，完成会议纪要的草稿，提供给主持人。这项工作非常紧张，但对达到会议预期效果十分有效。本主管岗位必须在会前做好充分的准备和分工。5.5主持人宣读会议纪要，征求各审查部门的意见，如有异议，可在文字上略作修改，尽量不要偏离甲方原意。5.6由主办岗位请各单位在会议纪要的签到单上签字，收齐各单位代表当场出具的扩初设计征询单，附上专家车马费用。5.7本主管岗位致辞答谢，主持人宣布会议结束。5.8对因故未参加会议的审查部门，本主办岗位应尽快与之联系，取得征询意见，并收集相关资料报送建委和规划部门。扩初设计送审1.作业目的20、工程建设项目初步设计审批是一项国家规定的政府行政管理制度，旨在促进设计进步，提高投资效益，提高建筑使用功能和城市环境水平。2.作业依据关于提高xx市工程建设项目初步设计审批质量的若干意见（xx建规【1995】第0633号），xx市工程建设项目初步设计审批权限的规定（xx建规【1998】第0319号），国家和本市的有关文件。3.主管岗位 总建筑师：督促检查主办岗位的作业。主办岗位项目经理：具体经办本项作业。4.紧前工作初步设计已完成。5.作业描述5.1在本市建设的工程项目，其初步设计实行分级送审制度，应知晓如下：国家计委批准立项的大中型建设项目，其初步设计报市建委和xx计划委员会联合组织审查后，21、然后再报国家计委审批；市有关委、办批准立项的建设项目，其初步设计报市建委组织市有关部门审批；市行业主管部门批准立项的建设项目，其初步设计报行业主管部门组织审批，然后再报市建委、计委、经委备案；区、县批准立项的建设项目，其初步设计报区县建委（建设局）会同区（县）计（经）委审批，并报市建委及有关委办备案。5.2送审办法下列建设项目须先经市建委建设规划处认可后，由建设单位委托市建委科技委组织专家进行设计技术预审，再由市建委召开正式审查会；.1 大中型公共建筑；.2 总建筑面积超过5万平方米或单体建筑面积超过2万平方米的住宅建设项目；;.3 单体建筑面积超过2万平方米的其它民用建筑项目；.4 建筑高度22、超过100米的超高层建设项目；.5 特殊指定的建设项目。一般民用建设项目采用初步设计审查会的形式，即通过初步设计审查会进行协调并在会后返回的初步设计审查意见，这类项目通常在送审后可及时获得正式批复。对于规模较小、技术内容较简单的项目，在前期文件资料较明确、综合管理及配套部门的意见基本一致的前提下，在送审后也可迅速获得正式批复。 外资批租项目，由市建委主持招开方案设计（其方案设计应达到初步设计深度）审查会，由市规划局批复（如属需要预审的项目，应按上述要求先进行预审。）初步设计审批在各部门意见基本一致，设计符合规范、合理可行的前提下，一般能在审查会通过后的15个工作日内获得正式批复。初步设计一经审23、批机关批准，不得任意修改。遇有特殊情况，与批复意见相违背的，须重新报原审批机关批准。5.3初步设计在送审时必须准备就绪的书面资料：工程建设项目可行性研究报告的批准文件（复印件）；规划部门签发的规划设计要求及设计方案审核意见；有设计资质的单位提供的全套初步设计文件（为多家设计单位联合设计，应有由总设计单位负责汇总的资料；为境外设计，须提交国内设计顾问单位的咨询意见）；初步设计文件必须加盖市建委统一颁发的出图专用章。批租地块的土地使用权有偿出让合同复印件。相关的土地批准文件。5.4下列内容是政府行政管理部门的审查重点，初步设计完成后应由总建筑师组织内部预审，并及时与总工程师和总经济师沟通预审情况，24、认为符合质量要求的，方可签发送审。不符合期望质量要求的，要指出具体问题，责成设计单位限期改进。 设计内容和设计深度是否符合国家及本市有关技术标准、规范、规程规定及综合管理部门的管理法规； 设计主要指标是否符合被批准的可行性研究报告或土地批租合同的内容要求； 总体布局是否合理及符合各项要求； 工艺设计是否成熟、可靠，选用设备是否先进、合理； 采用的新技术是否适用、可靠、先进； 建筑设计是否适用、安全、美观，是否符合城市规划和功能使用要求； 结构设计是否符合抗震要求，选型是否合理，基础处理是否安全、可靠、经济、合理； 市政、公用设施配套是否落实； 设计概算是否完整准确； 是否符合各专业部门（住宅建25、设管理、规划、消防、交通、环保、节能、环卫、劳动保护、排水、卫生防疫、抗震、民防）的规程规范要求。5.5送审接待每周二、周四上午九时至十一时，建设单位可携带填写申请表时声明具备的相关资料至市建委建设规划和科教处办理初审受理手续。委托现场地质勘探1.作业目的现场地质勘探是项目开发前期阶段非常重要的作业环节，凭借初勘报告，规划设计单位可以了解哪些不利地质应该合理避让，哪些有利地貌可以充分利用，而详勘报告更是结构工程设计的主要依据，结构的安全性、经济性与合理性，很大程度上取决于勘察数据的准确性。所以委托现场地质勘探是公司从技术管理着手进行质量和成本把关的第一步。2.主管岗位总工程师：决定是否委托初勘26、，批准勘察任务书，签署勘察合同。听取勘察成果介绍，决定是否因地质情况而需要调整规划方案布局。主办岗位设计处：负责编制勘察任务书，商谈勘察合同，抽查勘察作业质量，组织专家评议。3.委托初勘:3.1紧前工作条件初勘不是项目开发必须进行的程序，但当缺乏当地的普勘资料并出现以下情况之一时，总工程师可以在土地中标以后考虑决定委托初勘。大片农田或山坡；地形地貌与测绘院提供的地形图有多处不相附的；在土地状况调研时了解到地块内过去有堆、填、埋、挖等地形地貌改造历史的，为减少地基处理费用，在规划设计时有可能合理避让的；原有地形地貌包括山坡，水面在规划设计时有被利用可能的；现场条件可以满足初勘正常的作业需要（如地27、块内的地面障碍物已清除），还在使用的地下管线位置走向已经摸清，已征得动拆迁单位同意配合的承诺（包括与暂留居民和职工的解释安抚工作），保证施工作业不受干扰和临电临水的拖接工作。3.2 作业描述： 由主办岗位推荐当地在勘察行业中占领主要市场的单位，经总工程师批准，与其签订委托初勘合同，并提供1:500或1:1000的地形图和勘察任务书。如还有在使用的地下管线，应提供管线图并现场交底。勘察任务书一般包括以下内容，但根据现场和规划设计的要求可以删简：.1 城市水准点和城市坐标点的引测；.2 地形地貌测绘（包括闭合边界坐标的复测或建立、建立坐标网、坡地等高线测绘、水面边界和河床断面测绘、基地面积测算、水28、面面积测算）；.3地表以下5米内的地质普查，地下水位测量、水质分析。3.2.3 进场配合：在勘察单位进场之前，本主办岗位应联系动拆迁单位落实进场条件，如以上款所述。成果交底：勘察单位提交初勘报告后，本主办岗位应到现场抽查复核，检查界桩是否坚固和齐全，有否永久性的引出定位标记，地形地貌如与报告明显不符，应选点嘱勘察单位当场用仪器验证。 初勘报告一份由规划设计单位签收，其他暂由本主办岗位保管，以后移交项目经理。4.委托详勘4.1 主办岗位 土建设计处：具体经办本项作业。如此时项目经理已到岗，本项作业移交项目经理操作。4.2紧前工作条件扩初设计已经批准，除地质因素需要调整规划外，各建筑物的定位坐标不29、再变动。土地已经移交本公司，或已取得动拆迁单位的配合承诺。4.3作业描述由本主办岗位负责编制邀请勘察设计招标书，主要内容包括：工程概况、场地概况、进度控制、有何特殊要求、投标书编制要求、招投标日程安排等。准备招标文件资料：邀标书，1:500或1:1000的地形图，扩初方案文本，规划总图的CAD电子图形文件。由本主办岗位推荐当地在勘察行业中占领主要市场的单位23家，经总工程师批准和招投标办公室的同意，邀请他们参加投标。集中分发招标文件。 召开投标书评审会议，总工程师主持会议，本主办岗位负责会务工作，邀请公司系统的工程技术骨干，本项目的结构设计负责人，与投标单位无利害关系的勘察设计专家等出席。对各30、投标单位编制的勘察设计方案，现场和内业技术人员的资质、设备精度、质量保证体系、进度、取费、分析建议的承诺详细程度等进行综合评议（有些勘察单位敢于承诺持力层承载力的建议值与试压结论的误差不超过20%甚至更少，依此证明其具备足够的技术能力），由总工程师汇总意见决定勘察业务的中标单位。对中标单位的勘察设计方案提出优化建议，形成会议纪要。 本主办岗位依据中标的投标书和会议纪要与勘察单位商谈合同条款，此时如项目经理已经到岗，则由项目经理签署合同，否则由总工程师签署。勘察单位的进场条件和配合也由本主办岗位负责落实。为保证勘察质量，本主办岗位应通过人事部门聘用一位有勘察实际经验的技术人员，对勘察全过程进行旁31、站监理。 取得详勘报告后，本主办岗位组织原班评议专家（加上监理、勘察单位和规划设计负责人）举行详勘报告的评议会议，并编制会议纪要。主要议题：.1分析土样和数据采集，成果参数等的可信程度；与相近地块的现有资料进行比较；如有疑问，而勘察单位又不能合理解释的，应考虑另行委托其他勘察单位在主要孔位附近重新钻探，以校核数据。.2详细听取勘察单位对地基承载力、沉降计算值、地基处理建议、基础类型的经济技术比较等的分析研究成果介绍；判别推荐的地基处理和基础类型的建议是否经济合理。.3是否需要调整规划，以避让不利地形或地基，减少地基处理成本。.4形成会议纪要,由总工程师签发。 详勘报告一份(附评议会议的会议纪要32、)由施工图设计单位签收，其余移交项目经理留用。结构设计优化1.作业目的结构设计是工程设计中降本潜力最大的一个环节，目前在设计单位还没有全面推行限额设计的情况下，开发单位只能依靠限定技术指标，要求多方案比较和专家评审等的办法，促进设计单位精心设计，使结构设计在保证安全和耐久使用的前提下，达到最经济合理的效果。设计优化工作可以推广应用到规划，建筑，环境，设备，施工技术措施等的设计管理环节上。2.主管岗位总工程师：指导结构设计的优化工作，并对其合理性和经济性负责。主办岗位土建设计处：收集资料，组织研讨会的会务工作，督办设计的优化修改。3.紧前工作条件扩初设计的建筑和配套评审已通过。尚未进入施工图设计33、阶段。4.作业描述：4.1在签订设计委托合同时，应将扩初设计或施工图设计质量要求单列成合同条款，如：基础以上的结构设计中，混凝土单方折算厚度和钢材的单方耗用量，必须满足在限额以下的要求；桩基础必须有23套方案的技术经济指标的比较；结构计算必须采用至少两种计算机程序的相互校核；必须承诺向甲方公开计算假定条件和计算机输入输出的数据等。4.2召开结构设计优化研讨会会前的准备工作设计单位完成多方案的计算比较，并已形成倾向性意见；本公司内部的技术主管如总工程师已组织内部智囊团进行研究，掌握了主要的研讨议题，并收集了相近类型建筑的有关资料，做到了心中有底；聘请公司外的结构专家34名已通知落实，确保能准时参34、加。研讨会出席对象本公司人员：总工程师，土建设计管理，承担过类似工程建设的项目经理或现场土建工程师。并指定专人做好记录和负责编制会议纪要。本项目设计单位人员：室主任，项目设计总负责人，结构工种负责人，结构设计人。外聘专家：34名。 会议主持人本公司组织的研讨会由总工程师主持。为使专家意见更具权威性，也可委托房地局科技委，市建委科技委或市科委等科技协会组织，会议由专家推选的组长主持。4.2.4 研讨议程.1由设计单位介绍结构的体系，计算假定条件，输入数据的依据，多方案比较的结果，倾向性的意见。.2 专家询问，由设计单位补充解答和解释。.3 主持人组织研讨。不要先在枝节小问题上过多讨论，应首先判断35、结构体系是否适用，支承构件的分布是否合理，建筑重心和结构形心偏位程度，自振频率，最大水平位移，沉降量计算值等是否符合规范，有没有优化的可能；其次检查荷载和构件截面尺寸等输入数据是否过于保守，各种构件的强度，刚度和安全度是否匀称，构件的位置尺寸体量是否影响使用的舒适性和视觉效果，有没有优化的可能。主持人要营造自由宽松的研讨气氛，不要停留在品头论足上，要启发大家提出改进和优化的具体办法来，倡导设计单位对不同意见进行辩论，直到大家的看法趋于统一。4.2.4.4 主持人汇总，宣读会议纪要，收齐外聘专家的书面意见，并最迟于第二天把会议纪要，甲方声明和专家意见一并交设计单位签收。其中甲方声明的主要内容是要36、求设计单位必须按会议纪要的决议进行结构施工图设计，专家意见中如有与会议纪要决议不一致的，除涉及国家强制性规定外，可仅作参考。对于重大的或特别复杂的工程，结构设计优化的研讨会可以在总体协调下不为例分阶段地多次举行。如桩基，地面以下结构，地面以上结构，屋顶结构等分别专题研讨，针对专题如一次研讨不够，还可以另行组织。总之，在结构优化上化再大的功夫也不为过。在这里面不仅蕴藏着巨大的经济效益的潜力，也能够充分体现出工程技术人员一丝不苟的职业道德和追求。三通一平跟踪管理1.作业目的土地开发阶段（即俗称生地变熟地）通常处于项目开发的关键路线上，是否按时和顺利，对项目的总工期和经济效益有着举足轻重的影响。而动37、拆迁的管理权掌握在土地开发单位，对于有些具有政府背景的土地开发单位，单靠合同制约往往不能及时解决问题。为了能保证按时按质不留尾巴地接管土地，“三通一平跟踪”这个间接管理办法就显得十分必要。因为只有及早的跟踪和沟通，才能及时发现问题和处理解决。2.主管岗位公司副总经理：及时处置主办岗位解决不了的问题。主办岗位项目经理：随时掌握三通一平的动态，发现问题及时处置。保证在土地接管时不留尾巴。3. 紧前工作条件已签署土地出让合同。4.作业描述：4.1 与土地开发单位的现场管理人员及其上级部门保持良好的沟通，随时掌握动拆迁进度，发现有可能拖延交地的预兆时，应及时联系交涉，查明原因，本岗位无能力处理的，应立38、即报告上级主管。4.2 视动拆迁进度快慢定期巡视现场，并做好记录。发现有违反土地出让合同的违约情况，应立即拟写联系单签发有关单位。4.3 向研发中心设计岗位人员领取本地块的地形图和综合管线图（复印件也可）。了解拆迁建筑的结构和地下管线的分布情况，督促土地开发单位清除残留的房屋基础和地下障碍物，搬迁或截断地下管线。督促无效时应及时做好摄像记录。4.4 向土地开发单位联系为现场勘察提供方便，保证勘察设备和人员按时到位作业。4.5 现场如需要保留部分树木、建筑物、墙体、废旧建材的，由本主办岗位与土地开发单位协商处理。4.6临近约定的土地移交日期时，拟写土地拆迁和三通一平跟踪管理的综合报告交本部门主管39、。主要内容包括拆迁进度概况，尚有哪些问题没有解决，相应的处置意见等。做到公司内部上下心中有底。工程报建1.作业目的依法办理工程报建,纳入政府建设工程管理的轨道。2.作业依据 xx建设网工程报建申办程序3.主管岗位项目经理：督促检查主办岗位的作业。主办岗位土建工程师：具体经办本项作业。4.作业描述建设单位应在建设工程立项文件批准后30天内，在建设工程勘察、设计发包前向市或区（县）建设行政管理部门办理报建手续。4.1目前“xx建设网”已开通网上报建业务，报建程序如下: 报建人通过xx移动手机向该平台注册用户，用户名为手机号码，密码由平台发往报建人注册的手机上，长度为6位； 报建人使用用户和密码登录40、，进入报建窗口； 网上填写“xx市建设工程报建表”，并获得项目网上申报编号；受理人根据报建人填写的信息，提出修改意见和所需要提供的书面资料，并通过短信平台发出受理时间和地点；报建人确认网上填写的数据正确后，打印“xx市建设工程报建表”，法定代表人和建设单位盖章； 报建人持报建表和所需要提供的书面资料，到规定的地点领取（或邮寄回）xx市建设工程项目IC卡。4.2办理建设工程报建时，要携带下列资料xx市建设工程报建表；企业法人营业执照（副本）及有关证明原件和复印件； 建设工程立项的批准文件原件和复印件； 资金来源和当年投资额及后续资金来源的证明资料； 法定代表人委托书（委托经办人办理报建）； 经办41、人身份证原件和复印件。4.3建设单位有自行招标能力的，可不委托招标代理单位，在招标办派员监督下自行办理招标手续。但除提供上述资料外,还需提供：xx市建设单位工程专业技术人员和管理人员核定申报表；专业技术人员和管理人员技术职称证书原件和复印件；专业技术人员和管理人员公积金、养老保险金证明。4.4xx市建设工程报建表、xx市建设工程报建信息卡和xx市建设单位工程专业技术人员和管理人员核定申报表可在网上下载。申办建设工程规划许可证1.作业目的为了体现政府对实施城市规划的监督，指导和服务的职能作用，房地产开发项目的设计必须分阶段地得到政府部门的批准。要求经办岗位事先做好充分准备，一旦条件成熟，立即进入42、申办程序。避免将本作业转化到关键路线上去。2.作业依据 规划部门张榜公布的建设工程规划许可证申办程序。3.主管岗位 项目经理：在申办过程中处理主办岗位解决不了的协调问题。主办岗位 对外联络处：负责收集整理申办资料文件，具体经办申办手续。4.紧前工作条件建筑施工图和结构施工图中的基础施工图已出齐。日照分析报告完成并符合规范关于日照的要求。5.作业描述5.1 主办岗位到规划部门领取建设工程规划许可证申请表填报，并同时附送下列文件：5.1.1总平面设计图三份（比例1/500或1/1000，应标明建筑基地界限，新建建筑物的外轮廊尺寸和层数，新建建筑物与基地界限、道路规划红线、相邻建筑物、河道和高压线的43、间距尺寸）；5.1.2地形图3份（向市测绘院晒印，比例1/500或1/1000，地形图上需按上述总平面设计图要求划示新建建筑物位置及有关尺寸）；5.1.3建设基地的土地使用权属证件（复印件），如属新征土地，应提供市房地资源局核发的建设用地批准书（复印件1份）；5.1.4建筑施工图2套（平、立、剖面图和图纸目录单），分层面积表2份（应按国家有关建筑面积规定计算）；5.1.5基础结构施工平面图、基础详图及桩位平面布置图各2份；*5.1.6日照分析报告；5.1.7建设项目计划批准文件1份；5.1.8建筑工程概预算书1份；5.1.9消防、环保、卫生，电力，燃气，自来水，排水，交警等有关部门审核意见单各44、1份。5.2 规划部门对审核同意的项目由总窗口发出领证通知，本岗位持规划局发放的“一书二证”联系卡（IC卡）办理领证手续。领取内容包括建设工程规划许可证及附图，建设工程项目表。5.3 核发建设工程规划许可证的时限为25个工作日。5.4 由本岗位经办向规划部门缴纳执照费和档案保证金。5.5 本岗位凭建设工程规划许可证向建设管理部门申请办理建设工程施工许可证。5.6 取得的证书原件交项目组资料员保管。工程安全质量报监1.作业目的依法办理工程安全质量报监,纳入政府对建设工程管理的轨道，以明确建设工程参与各方的质量、安全责任，保证工程质量。2.作业依据xx市建设工程质量监督管理办法（市府令88号）、x45、x市建设工程施工安全监督管理办法（市府令31号）等3.主管岗位项目经理：督促检查主办岗位的作业。主办岗位土建工程师：具体经办本项作业。4.紧前工作已完成施工招投标环节5.作业描述建设单位应在建设工程开工前30天内(申领施工许可证前)，按监督范围和管理权限向市或区(县)建设工程质量监督机构办理建设工程安全、质量监督申报手续。5.1目前“xx建设网”已开通网上建设工程安全、质量报监业务，报监程序如下：报监人通过xx移动手机向该平台注册用户，用户名为手机号码，密码由平台发往报监人注册的手机上，长度为6位； 报监人使用用户和密码登录，进入报监窗口； 网上填写“xx市建设工程安全质量监督申报正表”及副表46、（100万元以下的项目还需输入相应的项目情况），并获得项目网上申报编号及副表编号。报监人再次申报时，需填写副表并获得副表编号；受理人根据报监人填写的信息，提出修改意见和所需要提供的书面资料，并通过短信平台发出受理时间和地点；报监人确认网上填写的数据正确后，打印“xx市建设工程安全质量监督申报正表”及副表，签字并加盖单位公章；报监人持加盖单位公章的正表”及副表和所需要提供的书面资料，到规定的地点办理报检手续（监督站在收到申报表格和提供审核的文件资料后15日内，作出审核决定，对符合规定要求，准予办理有关手续的，签发申报表格和xx市建设工程质量监督书）。5.2申报建设工程质量监督时，应提供如下书面资47、料：项目立项审批文件，扩初设计批文，建设工程规划许可证； 勘察、设计、施工、监督单位中标通知书、合同； 勘察、设计、施工、建立单位资质证书； 施工图设计文件审查报告； 其他规定需要的文件资料。 5.3 建设单位遇特殊情况,其建设工程项目质量、安全如果不能一次性整体报监的，应申请分阶段报监；如果在开工前30天来不及办理报监的,应在事后申请补办报监,其申请手续如下：分阶段申报.1建设单位向监督站提出书面申请，讲明原因、分阶段报监的部位、日期等并加盖法人单位公章；.2 项目管理工作人员在审核资料，提出处理意见，报上级审批。 事后补办报监.1 建设单位向监督站提出书面申请，并加盖法人单位公章；.2 建48、设单位递交申请的同时，提供本章所列资料及工程已施工部分的质量状况证明；.3 项目管理工作人员审核资料提出处理意见，报上级审批。5.4“xx市建设工程安全质量监督申报正表”及副表等可在网上下载。5.5申报时间及地点周一、二、三上午：900-1130；下午：100-500。市、区(县)、专业站。申领施工许可证1.作业目的依法办理工程报建,纳入政府建设工程管理的轨道。2.作业依据 xx建设网网上办事专栏施工许可受理3.主管岗位 项目经理:督促检查主办岗位的操作情况。主办岗位 土建工程师：具体经办本项作业。4.作业描述建设工程具备施工条件后，建设单位应当根据管理权限向市或区（县）招投标办申领建筑工程施49、工许可证，市或区（县）招投标办在受理之日起15日内作出同意或不同意的书面决定。不予同意的，应说明理由。4.1目前“xx建设网”已开通建筑工程施工许可证网上申领业务，申领程序如下: 申领人通过xx移动手机向该平台注册用户，用户名为手机号码，密码由平台发往申领人注册的手机上，长度为6位； 申领人使用用户和密码登录，进入申领窗口； 网上填写施工许可申请表，并获得项目网上申领编号；受理人根据申领人填写的信息，提出修改意见和所需要提供的书面资料，并通过短信平台发出受理时间和地点；申领人确认网上填写的数据正确后，打印施工许可申请表，法定代表人和建设单位盖章； 申领人持施工许可申请表和所需要提供的书面资料，50、到规定的地点办理申领施工许可证手续。4.2 办理申领施工许可证手续，要提供下列书面资料： 施工许可申请表； 建设工程规划许可证； 资金入帐凭证(按合同约定的工程备料预付款划入施工承包单位帐户)； 申办施工许可工程现场情况说明表；建设工程承发包合同副本、廉洁协议；建设工程安全和质量监督申报情况证明；建设工程施工图设计文件审查通过资料；勘察、设计、施工中标（选）通知书；法律、法规、规章规定的其他资料。4.3建设单位应当自领取施工许可证之日起3个月内开工。因故不能按期开工的，应当向发证机关申请延期；延期以2次为限，每次不超过3个月。既不开工又不申请延期或者超过延期时限的，施工许可证自行废止。4.4在51、建的建设工程因故中止施工的，建设单位应当自中止施工之日起1个月内，书面向发证机关报告。中止施工满1年的工程恢复施工前，建设单位应当报发证机关核验施工许可证。4.5中止施工的建设工程若需恢复施工，应在具备复工条件(指安全质量监管部门同意复工的证明)后，由建设单位和施工总承包单位联合向施工许可证发证机关递交恢复施工书面申请。4.6施工许可申请表和申办施工许可工程现场情况说明表等资料可在网上下载。施工总承包招标1. 作业目的凡全部使用国有资金投资或者国有资金投资占控股或者主导地位的工程建设项目，应当公开招标。无能力实施一系列招标业务工作的中小型房产开发企业可以把整个招标工作委托有资质的工程咨询公司操52、作。通过招标的方式，选择合格的施工总承包商，有利于保证工程质量，按计划竣工交付使用和降低工程造价。2.作业依据xx招投标法xx年1月1日起施行；工程建设项目施工招标投标办法（xx年5月1日起施行）3.主管岗位招标处：监督检查主办岗位的作业，杜绝违纪违规；签发招标书，批准推荐单位名单，参加评标，公司授权总工程师签署总承包合同。协管岗位总经理：审核招标书，批准工程量清单。主办岗位项目经理：负责本作业的组织工作，草拟推荐单位名单，参加评标，总承包合同拟稿。协办岗位成本控制和现场工程师：复核工程量清单，按计划完成主办岗位安排的工作。4.紧前工作条件已完成施工报建，取得IC联系卡。5.作业描述5.1发布53、招标信息：凭工程报建后持有的IC卡到区或市的工程交易中心申请发布招标公告。招标公告应当至少载明下列内容：招标人的名称和地址；招标项目的内容、规模、资金来源；招标项目的实施地点和工期；获取招标文件或者资格预审文件的地点和时间；对招标文件或者资格预审文件收取的费用；对投标人资质等级的要求；联系方法。5.2编制招标书招标书除了载明上述招标公告的信息外，还应当至少包括以下内容：投标人须知；合同主要条款；投标文件格式和份数；招标项目的工程量清单；技术条款；全套施工图纸；投标辅助材料。 评标标准和方法。其中各评分值的权重数据必须保密，并在开标日前一天与标底一起交招投标办公室封存。招标人可根据项目特点决定是54、否编制标底。编制标底的，标底编制过程和标底必须保密，并在开标日前一天单独密封另交招投标办公室封存。招标项目也可以不设标底，进行无标底招标。编制招标书时必须注意：招标人应当在招标文件中规定实质性要求和条件，并用醒目的方式标明。各项技术标准应符合国家强制性标准，而且均不得要求或标明某一特定的专利、商标、名称、设计、原产地或生产供应者，不得含有倾向或者排斥潜在投标人的其他内容。如果必须引用某一生产供应者的技术标准才能准确或清楚地说明拟招标项目的技术标准时，则应当在参照后面加上“或相当于”的字样。施工招标项目需要划分标段、确定工期的，招标人应当合理划分标段、确定工期，并在招标文件中载明。对工程技术上紧55、密相连、不可分割的单位工程不得分割标段。招标人不得以不合理的标段或工期限制排斥投标人或者潜在投标人。招标文件应当明确规定评标时除价格以外的所有评标因素，以及如何将这些因素量化或者据以进行评估。招标人可以在招标文件中要求投标人提交投标保证金。投标保证金除现金外，可以是银行出具的银行保函、保兑支票、银行汇票或现金支票。投标保证金一般不超过投标总价的百分之二，但最高不得超过八十万元人民币。投标保证金有效期应当超出投标有效期三十天。自招标文件开始发出之日起至投标人提交投标文件截止之日止，最短不少于二十日。5.3资格预审，确定投标人：资格预审应主要审查潜在投标人或者投标人是否符合下列条件：具备招标人提出56、的资质等级要求；没有处于被责令停业，投标资格被取消，财产被接管、冻结、破产状态；在最近三年内没有骗取中标的工程，历史上没有严重违约及重大工程质量事故。资格预审工作可委托招投标办公室进行，招标人可从符合条件的投标人中选择二名作为推荐单位，然后由招投标办公室召集其余符合条件的投标人抽签，中签人不超过四名。以上至多六名确定为投标人。推荐单位并不享有优先中标的权利。5.4发售招标书 按照招标公告中规定的时间和地点，公开发售招标书。对收取的投标保证金和资料押金应出具正规的收据。5.5踏勘和答疑： 招标人在发售招标书后的约定时间统一组织现场踏勘，统一介绍现场及周边情况。投标人在阅读招标文件和现场踏勘中提出57、的疑问，招标人可以书面形式或召开投标预备会的方式解答，但需同时将解答以书面方式通知所有购买招标文件的投标人。该解答的内容作为招标文件的组成部分。5.6组建评标委员会： 评委会通常由七人组成，其中二名可由招标人指定，然后由招投标办公室从政府指定的相关专家库中随机抽取十名作为备选名单，由招标人从备选名单中选取五名作为正式评委。在评标日的前三天由招投标办公室负责通知落实，评委因故事先申明不能到会的，从备选名单中补足。5.7开标5.7.1开标应当在招标文件确定的提交投标文件截止时间的同一时间公开进行；开标地点应当为招标文件中确定的地点。开标会议由招标人主持，招投标办公室派员全过程监督。投标文件有下列情58、形之一的，招标人不予受理： 投标人不按招标文件要求提交投标保证金的； 逾期送达的或者未送达指定地点的；未按招标文件要求密封的。投标文件有下列情形之一的，由评标委员会初审后按废标处理：无单位盖章并无法定代表人或法定代表人授权的代理人签字或盖章的； 未按规定的格式填写，内容不全或关键字迹模糊、无法辨认的；投标人递交两份或多份内容不同的投标文件，或在一份投标文件中对同一招标项目报有两个或多个报价，且未声明哪一个有效；投标人名称或组织结构与资格预审时不一致的。招标人应当众宣布和宣读：宣布有效投标人名单；有标底的招标项目，宣布标底；宣读各有效投标书中的商务标主要数据；所有宣读和宣布的事项均应记录在会议室59、的公示板上。5.8评标评标会议应紧接着开标之后举行。会议地点由招标人安排落实，并保证不受干扰。会议只容许已被指定的评委出席，招投标办公室可以派员列席，会议由全体评委推举的组长主持。各评委按照评分标准独立评分，由组长按权重统计各投标书的得分，并按从高到低的得分排列名次。如果招标人没有授权评委会直接确定中标人。那么前三名即作为评委会向招标人依次推荐的中标候选人。评委会完成评标后，应向招标人提出书面评标报告。评标报告由评委会全体成员签字。5.9定标评标委员会提出书面评标报告后，招标人一般应当在十五日内确定中标人。招标人应当确定排名第一的中标候选人为中标人。排名第一的中标候选人放弃中标、因不可抗力提出60、不能履行合同，或者招标文件规定应当提交履约保证金而在规定的期限内未能提交的，招标人可以确定排名第二的中标候选人为中标人。排名第二的中标候选人因上述同样原因不能签订合同的，招标人可以确定排名第三的中标候选人为中标人。中标通知书由招标人发出。5.10退标招标人在发出中标通知书同期发出未中标通知书。招标人与中标人签订合同后五个工作日内，应当向未中标的投标人退还投标保证金。在规定期限内交回完整图纸资料的，其押金应全额退还。招标人全部或者部分使用未中标单位投标文件中的技术成果或技术方案时，需征得其书面同意，并给予一定的经济补偿。5.11报告招标人自发出中标书起十五日内，向招投标办公室提交招标投标情况的书61、面报告。报告至少应包括下列内容：招标范围；招标方式和发布招标公告的媒介；招标文件中投标人须知、技术条款、评标标准和方法、合同主要条款等内容；评标委员会的组成和评标报告；中标结果。5.12签订合同： 自中标通知书发出之日起三十日内，招标人和中标人应当按照招标文件和中标人的投标文件订立书面合同。6.招标人必须遵守的纪律：6.1下述事项属于严重违纪，其中如构成犯罪的，依法追究刑事责任。招标人在开标前开启招标文件，并将投标情况告知其他投标人，或者协助投标人撤换投标文件，更改报价；招标人向投标人泄露标底；招标人与投标人商定，投标时压低或抬高标价，中标后再给投标人或招标人额外补偿；招标人预先内定中标人。现62、场管理台帐1.作业目的所有的作业必须留有痕迹，这不仅是现场项目管理的基本素质，也是科学化规范化管理的体现。实践证明：积累详实的信息资料是提高员工业务水平的途径，是避免工作差错的手段，是索赔和反索赔的证据，是总结经验教训的素材。2.主办岗位（详见作业描述）3.作业描述3.1施工日记由公司统一制作，每项目中每岗位一册，每工作日一页。记载内容：日期，气象，工作事项及完成情况，需要记录以备日后查考的事项。3.2工程联系单（附样页）由公司统一格式，记载内容：所有对外单位的书面要求、承诺、说明、陈述均应编制工程联系单。由现场工程师编制，工程总监签发，其中一份送达对方，另一份经对方落笔签收后交回资料员编码保63、管。如业务需要可以复印，原件不准借用。3.4工程拨款申请表（详见作业指导书附表二）由成本控制岗位依据合同负责填报,经工程总监确认，项目经理签发后由财务部拨付。3.5工程拨款汇总表（附表式） 由成本控制岗位登记每次拨款,并与财务部每月提交的合同执行情况汇总表核对。3.6工程月报（附表式） 每月25日前由项目部向公司综合部报送本月项目工作完成情况和下月计划，综合部汇总整理后在28日前向集团营运中心生产营运部报送月度工作简报。3.7甲供（包括甲方指定）材料设备申购表（附表式） 由承包商填报，土建工程师和安装工程师审核，工程总监签发，集团公司相关部门会签后交回项目部执行。3.8 会议纪要（详见作业指导64、书编制会议纪要）。3.9图纸收发登记册（附表式） 由资料员在收发当时负责登录。3.10非本公司制作的表式 技术核定单 由总包单位编制，一式四份，总包执二份，监理一份，甲方一份由项目经理签收并指令相关人员处置。 预算决算资料 由成本控制岗位保管和使用。3.10.3 合同(包括招标投标文件，索赔和反索赔文件) 所有合同正本由资料员保管，副本由成本控制岗位使用，其他岗位如需要可复印。 施工图纸 详见作业指导书图纸管理。设计变更通知单 由资料员签收和保管，并按工种复印给现场工程师。 供应商样本资料,报价单和实物封样 分成土建和设备两类，由现场工程师整理保管和使用。监理报告 原件由资料员保管，复印件交工65、程总监使用。 各配套部门的审批文件 正本由资料员保管，其他岗位如需要可复印。图纸管理1.作业目的 图纸管理是重要的后勤保障工作，必须做到收发及时，手续齐全，废图绝迹，不遗失，无差错。2.主管岗位 项目经理：督促检查主办岗位的作业操作。主办岗位 现场资料员：具体负责本项作业的日常操作。3.作业描述3.1 项目公司（组）成立之前，设计方案文本由土建设计管理岗位负责保管，自项目公司（组）成立之后起，本主办岗位承担设计文件和资料的管理工作。3.2 工程总监或现场工程师收到的设计文件或资料均应首先交给本主办岗位进行接收登记。3.3 收发登记册由本主办岗位自行设计，其中必须包括的内容为：日期、来源、内容、66、原件和复印件份数、发送单位、领取份数、领取人签字和领取日期。借阅人也须签字并注明归还日期。本主办岗位负责对出借图纸的追讨。3.4 项目总经理助理应为本主办岗位配备专用的橱柜。文件资料应分类整理，做好标签，有序存放。留存的原件孤本应加锁保管。3.5 本主办岗位自领一份，作为归档留存。除非常特殊的情况，留存的原件仅容许在本主办岗位的监看下被相关人员查阅，文件资料不准离开监看的视线范围。3.6 按合同规定或项目总经理的指示分发文件资料，领取人必须在登记册上签字并注明领取日期。如发生图纸份数不足，应立即告诉项目经理，由其安排补印或补晒。3.7 整套工种图纸更换的，必须要求领取人将原始文件资料归还，本主67、办岗位当场清点，发现有遗缺而且无法补全的应在登记册上做好记录，并由新图领取人签字确认。3.8 作废的图纸应及时处理，为节省开支，废图纸容许裁成A4图幅，装订成拍纸簿供内部作草稿使用，原来已是A4图幅的必须再对半裁开。禁止将不作任何处理的废图纸乱丢乱放，听任散失。3.9 工程竣工时，留存的全套图纸移交给总包单位制作竣工图（总包单位自身已留二套完整图纸，加此一套后，作为三套竣工图的原始底图）。3.10 其他有关工程的文件资料的管理基本参照上述办法操作，具体类别详见作业指导书现场管理台账。施工日记1.作业目的日记是很有力的佐证资料。2.主办岗位 土建工程师，安装工程师：作为日常工作制度，必须按时按质68、完成。3.紧前工作条件工作日或加班日的下班之前，应该完成本作业，特殊情况来不及完成的必须在第二天早上补办。4.作业描述日记格式：日期 星期 气象（晴，阴，雨，温度）本岗位经办的工作内容；发生与本岗位有关的事件及本人参与处理的经过等。即一天中见到的可能对质量，进度，成本发生影响的人、事、物包括承包商的技术力量变动，施工设备的完好情况，供水供电是否正常，气温气候如何，甚至进场材料堆放情况，外围交通情况，向对方的口头指令或口头承诺等等，都应如实记录在日记中。5.作业质量要求一日一记，实事求是，必须体现本岗位的工作经历，不准仅仅记载类似“平安无事”，“施工正常”等和单纯的施工进度记录。施工日记由个人保69、管，工程总监应不定期检查土建和安装工程师的施工日记的记载质量，并在日记上撰写评语。编制会议纪要1.作业目的业务讨论会议必须编制会议纪要。这是为了避免泛泛而谈，议而不决，决而不行；是为了提高会议效率，切实解决实际问题。同时也是为了减少所谓“事出有因，查无实据”,“出尔反尔，翻脸不认帐”等等扯皮现象。编制人通过一定的编制和归纳技巧，把分散的意见以适当的文字引导成统一的决议，便于参会各方理清思路，加强遵照执行的自觉性。 2.主办岗位由本方召集和主持的会议，由主持人自己或由其指派的人员负责编制。3.紧前工作条件会议议题和出席对象已确定，本方发言内容和会议要求达到的目标已明确，通知已发出。4.作业描述470、.1会议纪要格式示范标题：*会议纪要会议日期：（ 年 月 日 午 时）会议地点：出席对象：出席单位、姓名主持人：议题： 统一决议：（一事一段）本纪要编制人：（单位，姓名）各出席单位代表签名：4.2作业要求由本方主持的会议，会议纪要由本方指定专人编制，本方为主要出席对象的会议，本方应主动要求承担编制会议纪要。对于个人发言先做好记录，意见统一的编入会议纪要。如有持不同意见者坚持要求将其意见记入会议纪要的，应如实简要地记录，同时主持人应对该不同意见表示鲜明的观点，并同样要求记录在案（多数参会者不反对的话）。决议表述力求清晰明确，不可含糊其词而引发歧义。会议纪要要求当场编制完毕，并当众宣读，修改和誊清71、，由主持人及在场各单位的代表签字后复印分发签收。当场来不及誊清的可在草稿上签字，隔天由编制人打印（纪要最后附注：各参会单位的签字原稿留存在编制人处）复制后分发各单位签收。会议纪要原件由资料员保管，内部各岗位需要时可以复印，原件不可出借。如发生原件遗失或被篡改，资料员应负失职责任。施工图内审1.作业目的施工图的内部审核是房产开发不可缺少的一个环节，但往往因时间紧迫而常常被开发企业所忽视，以至很多应该事先发觉纠正的问题到施工时甚至施工后才暴露出来。不仅引起返工损失，而且影响工程进度和质量。严重的还会造成无法纠正的功能缺陷。所以把好设计质量关，也就是从源头上保证了质量，进度，成本的有效控制，在这上面72、花费些时间和精力正是非常值得的。2.主管岗位 项目总经理：负责控制规划总图和建筑工种图纸在先进性，合理性和经济性方面的设计质量。 工程总监：负责控制结构和设备工种图纸在先进性，合理性和经济性方面的设计质量。 主办岗位 设计负责人：通阅全部图纸，提出和汇总内审意见。 协办岗位 土建和安装的设计管理，现场的土建和安装工程师：通阅全部图纸，提出内审意见。3.紧前工作 施工图设计完成。为尽量不占用关键路线的时间，本作业可与审图公司的审图同时进行。4.作业描述 审图公司主要审查设计的规范性和安全性，施工单位主要关心设计的可操作性，而设计的先进性，合理性和经济性往往不被这两家单位所重视，这就需要开发企业自73、己来关注。所以甲方内审不必担心是否会违反强制性规范，是否会安全度不够，更不必拘泥于细小的差错和遗漏，重点把握设计的先进性，合理性和经济性就行。4.1建筑和结构工种的图纸内审 在项目总经理的组织下，由设计负责人牵头，土建设计管理和现场土建工程师一起参加。必要时还可邀请营销部门主管和社会专家参加。重点审查内容： 规划布局、建筑形态和外装饰、单体内部格局等是否与扩初方案一致或有所优化改进。 是否完整体现了开发企业既定的功能要求和建筑标准。 政府各专业建筑管理部门、配套部门对扩初方案的审查修改意见是否都在施工图上得到了落实。 对照荷载、结构和抗震等规范，复核结构设计的计算机输入数据；抽查基础，标准层结74、构的实际配筋率是否与内力计算结果相一致；各部位的结构安全度是否均衡。 墙体材料的选用是否适当，是否符合政府导向，其荷载取值是否存在张冠李戴；电梯井道的内净尺寸是否与已确定的设备匹配。4.1.6 特殊的结构或装饰构造是否有成熟的施工技术来实施，大幅度增加的成本值得不值得。4.1.7 是否存在因结构布局的原因，导致使用舒适度的恶化，如梁、柱位置严重影响室内空间利用；楼梯碰头；阳台沿口梁过厚影响室内日照；明显过于保守的厚墙、胖柱、肥梁等。4.1.8 桩基，基础或地下室的结构设计是内审的重点，是否经过经济技术比较；是否还有更经济合理的潜力，必要时可专题咨询相关专家。4.2各安装工种的图纸内审 在项目总75、经理的组织下，由设计负责人牵头，设备设计管理和现场设备工程师参加。必要时还可邀请除供应商以外的专业专家学者参加。重点审查内容： 空调的热工设计和计算是否偏于保守；电源的功率分配是否存在该大不大，该小不小的现象。 是否采用虽未淘汰但已明显过时落后的工艺，材料和设备。4.2.3 是否存在因设备布局的原因，导致使用舒适度的恶化，如设备管线影响室内净空高度，可以穿梁的线管走梁下，可以靠边的立管不靠边，可以隐蔽的户用配电箱装在主墙面上，粗笨的减压阀不装在管井里而装在厨房里，设备噪声、废气、排污等污染源影响办公和居室的生活环境，室外和屋顶没有备用的电源等等。 4.2.4 设备用房是否大而无当，白白浪费面积76、。4.2.5 可以走捷径的管线兜远路。大型的机组设备不考虑留有安装或拆换的搬运通道，管线和设备缺乏检修的操作空间。4.3工程总监汇总整理两组内审意见，经项目总经理审阅并协调一致后正式作为图纸会审时的甲方意见（详见作业指导书施工图会审）。施工图设计交底1.作业目的施工图会审是开发单位，设计单位和施工单位在开工前的一次重要的协调会议。是工程建设中很关键的一个环节，是事先控制的一个重要手段。通过会审，可以使设计中的一些错误或不合理的地方得到纠正，一些表达不清，容易误解的地方得到澄清；一些不合理的或不经济的施工方法得到调整；一些与甲方的开发意图不符的做法得到修正。2.主管岗位项目总经理：有针对性地审阅77、图纸，批准工程总监的会审意见，出席重大或复杂工程的会审会议。主办岗位工程总监：会前通阅全部图纸，汇总甲方会审意见，主持会审会议。协办岗位土建和安装的设计管理，现场的土建和安装工程师：通阅分管工种的全部图纸，提出会审意见，配合会务工作。3.紧前工作条件3.1施工图必须完整，并具备审图公司出具的审图合格的文件。3.2全部图纸已经移交监理单位和施工单位，并已有合理的阅图时间。3.3工程总监已在公司内部组织内审，把各工种图纸中的相互配合差错，及不合理，不明确，不经济或与原审定的扩初设计有异的地方已详尽摘录汇总（详见作业指导书施工图内审）。3.4工程总监已向项目总经理专题汇报，确定了甲方在会审会议上的发78、言内容。3.5工程总监已向各参会单位发出了会议通知，并了解各参会单位均已准备就绪。4.会审会议的议程4.1应出席对象：甲方：工程总监、设计负责人、土建工程师、设备工程师。重大或复杂工程由总工程师出席，协助工程总监作好参谋。设计方：设计总负责人、各工种设计负责人、设计人。施工方：总包单位的技术主管部门负责人、现场施工队技术负责人、各工种施工员。监理方：总监理师、现场各工种的监理师（监理员）。会审会议由本主办岗位主持。4.2会议内容：由设计总负责人介绍工程设计意图和工程概况，由各工种设计负责人介绍本工种的主要设计特点。分工种召开工种会审会议，甲方人员按事先分工安排，出席各工种会审会议，确定记录人员79、，按标准格式作好记录，代表甲方发表会审意见。设计单位解答提问，当场不能答复的或需要另行出图的应签认解决期限。监理单位应站在甲方的立场上，对照施工图与已审核过的扩初图纸是否有矛盾，是否全面反映了业主的功能要求和建筑标准，与政府各专业建筑管理部门对扩初的审查修改意见是否都在施工图中得到落实。施工单位从施工实施角度出发，校核各工种图纸本身之间，相互之间是否存在矛盾和表达不清，容易产生歧义的情况，局部构造是否缺图，工艺和用料等是否缺少施工说明，尺寸是否有差错，预留洞孔是否遗漏，管道密集和交叉的部位是否有标高重叠等等，并对照自身的技术、设施条件是否有无法施工的情况。对于施工单位提出设计不合理的地方，甲方80、和监理单位应作客观分析。由于施工单位出于自身利益的考虑，有时会带有一定的偏见，例如有些分项工程施工难度大，利润薄，施工单位提出种种理由要求变更，甲方和监理单位应该在保证建筑和施工安全，确保使用功能不降低，造价不增加的前提下，再考虑施工单位的建议，明确发表同意，不同意或约期答复的意见。5.工程总监负责各工种会审记录的整理和汇总，并按公司会议纪要格式要求编制“会审会议纪要”。6.会审会议纪要必须按施工图分发份数复制，由各参会单位加盖公章。如无特殊情况，会审会议纪要必须在两天内分发至各相关单位。附：会审会议记录的表头格式：工程名称 工种序号 所在图纸编号 问题 处理结论 处理时限 责任人签名临水、临81、电配套1.作业目的按照项目建设进度控制节点制订工作计划，保证在项目前期三通一平完成时，办全所有的申办和报批的手续，完成施工 施工时的临时用水、用电配套工程。2.主管岗位 工程总监：督促检查主办岗位的作业。主办岗位 安装工程师：具体经办本项作业。3.作业描述3.1 临时施工用水：拟写临时施工用水报告，盖好公章。 按自来水公司业务受理的区域范围，持上述报告及以下资料送交自来水公司业务发展中心。.1接水前期业务办理记录卡（复印件），.2征询用水批复意见（复印件），.3 1/500总平面图，.4 1/500地下管线图，.5地块总平面图，.6项目批文。 七天内经办人员到现场调查核实，之后由经办人员拟定接82、水方案(确定临水接口位置)上报公司审核。 接到付费通知后，办理付费手续。 付费后一月内安排施工（特殊情况除外）。 移交施工总包单位，水费由施工总包单位承担。3.2 临时施工用电：3.2 临时施工用电（高低压划分：低压 单相220伏，三相380伏；高压 10千伏及以上）。向营业室申请临时供电。填写“用户用电申请单”，提交申请报告，标明临时变电站位置的总平面图以及施工装机容量，地下综合管线图，项目批文。高压工询现场踏勘，设计临电供电方案，进行外线设计，编制预算。供电方案确定后由营业室通知临时电用户（低压7个工作日、高压20个工作日），。用户收到方案后30天内缴纳供配电贴费与临时用电施工费用，同时与83、用户协商确定送临电日期，用户自行采购或委托供电局采购变电设备。用户进行箱式变压器的土建施工，供电局进行箱式变压器的安装及外线施工，然后进行电试、监察验收、挂表送电。 临电设施移交总包单位，电费由总包单位承担，待正式供电完成后由安装工程师向供电局办理销户拆除手续。申办开工复验红线1.作业目的 开工复线是政府对城市规划进行监督、指导和服务职能的体现，以确保工程项目严格按批准的修建性详细规划实施。2.作业依据 建设工程规划许可证及附图3.主管岗位 工程总监：协调处理放样后发觉的误差，重大问题请示项目总经理主办岗位 设计主管:具体落实放样作业经办、申办手续4.紧前工作条件土地已接管，总包施工单位已确定84、。5.作业描述5.1 主办岗位向测绘院申请钉立城市道路规划红线界桩。5.2 主办岗位安排总包单位按规划总平面图所示的各单体建筑的坐标位置实地放样，由本主办岗位和监理单位一起复核。要求保留单体建筑的周边角桩，沿周边的灰线和麻线。5.3 尽管检查大队仅复核申请马上开工挖土的个别几幢，但本主办岗位一定强调要求总包单位把所有单体一起放样，以复核规划总平面图所示各单体之间的间距是否与实地一致。如发现幢距或退界的放样尺寸小于图示尺寸，经监理和本主办岗位复验核实后立即与设计单位联系，进行设计调整。5.4 设计调整的原则是： 建筑退界必须满足规范要求或规划部门批准文件中的特殊要求； 小区内部各幢之间的间距必须85、满足最小消防间距，有日照要求的建筑必须满足最低日照限度（调整后应修改日照分析报告中的相关数据，重新申报）； 如上述两款不能同时满足，只能通过削减局部层数，压缩局部建筑外围尺寸解决。对于这种应该在现场勘察时就应该发现和调整解决的错误，直到放样时才暴露出来，不仅将要拖延工期，还会造成巨大的经济损失。对此，项目经理应承担疏于管理的责任。5.5 设计修改后，引起建筑立面或建筑面积改变的，本主办岗位应报告总建筑师，由总建筑师批准同意后，持修改后的规划总平面图和单体建筑施工图到规划部门申请规划变更。5.6 本主办岗位和监理单位复核灰线无误，或虽有误差但调整后能符合和5.4.2款要求的，本主办岗位即可向规划86、部门的检查大队领取xx市建设工程放样复验申请表填报。约期请检查大队到现场复核，单体坐标位置变动过的，应如实在规划总平面图上注明。检查大队认为可以通过的，即在xx市建设工程放样复验申请表内的“规划管理监督检查部门审查意见”栏里签署意见并盖章后返回本岗位。通知总包单位按计划开工挖土。如有异议，本主办岗位不可置之不理，更不能贸然开挖，应立即报告项目经理，由项目经理上报总工程师，通过协调或从新申报处理解决。5.7 主办岗位将经检查大队签署意见的xx市建设工程放样复验申请表原件交项目组资料员保管。施工技术方案优化1.作业目的 通过优化，使施工技术方案更为合理和经济，这是甲方技术管理中的重头戏，也是施工阶87、段安全保证，质量保证和成本控制的主要环节。2.作业依据 强制性规范3.主管岗位 总工程师：批准甲方审核意见。主办岗位 项目经理：负责审核施工技术方案，编制甲方审核意见。4.紧前工作条件总包单位对重要施工作业已向甲方提交经上级技术部门审核的技术措施方案。5.作业描述5.1与总包单位签订的施工合同中应明确：重要施工作业的技术措施方案应提交甲方批准后实施。5.2重要施工作业是指： 施工单位采用尚没有成熟经验的新技术；为完成预算内的工作量而必须增加临时性的或辅助性的作业，这些作业需要甲方承担工程费用的，如：基坑围护、周边建筑和管线的保护、土方平衡、地基处理、重型设备吊装、特殊模板和支撑系统、混凝土的特88、殊养护、特殊材料或制品的性能测试、赶工措施等。5.3本主办岗位应在合同规定的答复时限内通过调查研究，走访参观，请教专家等方法，与现场工程师和监理单位一起评审总包单位提交的施工技术方案，视其是否符合以下原则： 安全性：是否有冒险操作或人身安全事故的隐患存在； 风险性：工程质量是否有保障，有没有产生不可逆转的永久性质量事故的风险；5.3.3 可靠性：其中任何环节一旦出现意外，是否有后续的措施补救和弥补；5.3.4 经济性：通过技术方案的比较，是否有能达到同样效果而更简便或更节省的办法。5.4通常的情况是，总包单位在责任和利益的驱动下，比较注重方案的安全性和风险性，而补救措施常常不到位，又因是甲方承89、担费用而忽略经济性，甚至故意扩大化和复杂化。所以本主办岗位应格外关注方案的可靠性和经济性。5.5本主办岗位编写审核意见提纲，向总工程师汇报，在总工程师的指导帮助下完善审核意见，使其更具备可操作性。审核意见应书面成文发还总包单位签收。5.6对于特别重大的或预料总包单位对审核意见有异议的技术方案，本主办岗位应向总包单位建议召开专题会议讨论。本方有总工程师带队出席并主持会议，监理单位由总监带队，总包单位由上级技术主管带队，必要时可邀请相关专业的专家，学者和专业单位的技术主管参加。事先与邀请对象和总监作好沟通，向他们详细介绍方案内容，认真听取他们的建议，修正好本方的审核意见。专题会议应由甲方主动要求负90、责编制会议纪要，把双方讨论一致的方案优化建议或决定记录在案。5.7本主办岗位布置现场工程师督促检查监理单位对技术方案优化建议的落实。申办预售许可证1.作业目的商品房预售是指开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人在尚未看到最终产品时就支付定金或房价款的行为。为防止开发企业可能的欺诈行为，使买卖双方能在公正公平的状态下进行交易，开发企业必须接受政府的监管，申请办理商品房预售许可证。开发企业进行商品房预售时，应当向承购人出示商品房预售许可证。同时，其售楼广告和说明书也必须载明商品房预售许可证的批准文号。2.主管岗位总经济师：督促检查主办岗位的作业操作。主办岗位营销策划：具体经办本作业。91、3.紧前工作条件基础和地下结构工程已完成，已经取得房屋土地资源管理局测绘中心编制的房屋面积预测成果报告，物业管理单位已明确。4.作业描述根据xx市房屋土地资源管理局申办预售许可证的实际操作规则，开发企业需准备以下资料：4.1申请书（须写明发展商的房屋座落、幢数、建筑面积、套数），此表由房地局提供；4.2企业营业执照及资质证书；4.3市商品房建设计划文件；4.4建设工程规划许可证，建设工程总平面图及房屋平面图，地名使用批准书；4.5施工或工程总承包合同，基础工程验收合格证明或建筑工程完成25%证明；4.6国有土地使用权证或建设土地出让金收费付款凭证、用地规划许可证、建设用地批准书；4.7水、电、92、煤各公司准予配套的有关文件、区住宅发展局配套审核表；4.8警署出具的门牌号证明；4.9房地产局房屋面积测算中心出具的房屋面积预测成果报告；4.10商品房预售方案，xx市内销商品房价格构成表；4.11预售前期的物业管理有关材料。5.本主办岗位将上述材料的复印件装订成册并建立目录，提交市房屋土地资源管理局下属的房地产交易中心，所有正本备核。交易中心的相关部门将详细查验各项证件和资料，并到现场进行查勘。6.房地产交易中心在所有材料齐全并经审查合格的情况下，自受理之日起十个工作日内签发商品房预售许可证。7.为尽早实现资金回笼计划，一般给申办预售许可证的作业时间安排非常局促，这就需要本主办岗位按照开发网93、络计划的节点时限要求，尽早在事先陆续做好申办资料的收集工作，事先和交易中心沟通联系，申办时资料一次交齐，主动为核查人员的现场查勘提供方便，争取尽快取得证书。编制工程预算1. 作业目的预算是公司编制资金计划，工程款拨付等计划的依据，也是成本控制的主要落脚点。剔除高估冒算，纠正错算漏算，坚持实事求是的原则，是编制预算的目的和要求。2.作业依据 总包合同，各工种的完整施工图，现行的工程预算定额及综合定额，建材和设备的市场价格信息，现行的政府政策规定等。3.决策岗位 公司总经理：批准工程预算。主管岗位 项目总经理：编制过程中如项目部、总包单位及造价事务所三方意见不统一时，本岗位的意见代表本公司意见，其94、中成本控制岗位的意见无不妥的，应尊重成本控制岗位的意见。主办岗位 成本控制：督促造价事务所编制工程预算，并负责校核、审查。4.紧前工作条件专业工种图纸出齐，通过审图公司审核。5.作业描述：5.1督促造价事务所限期编制预算项目清单（包括项目内容和项目编号）。5.2由本主办岗位召集造价事务所和总包施工单位的预算主管和预算员，召开预算编制预备会议。三方针对造价事务所编制的项目清单提出补充和调整意见，直致达到统一。对估计计算口径有可能产生歧义的子项目组织讨论，本主办岗位必须提出具体处理意见，直致讨论后达到统一。对在总包合同中已有约定的应遵守约定。为方便校核和施工过程中的统计工作，除专业设备外，土建，装95、饰和水平管线等分部分项工程均要求按建筑楼层分别单列计算书，然后再整幢汇总。 所有换算编号的项目必须附列工料分析清单。 明确造价事务所和总包方分别独立编制的预算初稿完成期限。 由本主办岗位布置造价事务所编制预算预备会议的会议纪要，把项目清单，计算口径，计算方法，编制方法和完成编制期限等作为三方统一决议。会议纪要必须经三方预算岗位的主管领导签字确认。5.3校核、审查造价事务所编制的预算初稿，本岗位至少应独立编制标准层的全项预算，以此校核投资监理初稿编制过程中的计算口径和计算方法是否符合原约定。发现偏差即与造价事务所逐项复算计算书，直至统一为止。以此作为甲方与总包预算谈判的底稿。5.4督促造价事务所96、编制甲乙双方的预算对照表。5.5由本主办岗位召集造价事务所和总包施工单位的预算员召开预算谈判会议，会议由项目经理主持。会议的内容是：对造价事务所编制的预算对照表中显示差异的项目逐项进行核对和复算；如计算口径发生争议，三方可以共同咨询建委定额站，以定额站的咨询意见为准； 三方均无异议后，由总包单位负责修订整理成册，经造价事务所的预算员一校，本主办岗位二校无误后，三方预算员签字和签署专业证书编号，三方主管领导签字，三方加盖单位公章；5.5.4预算正稿三方各执正本二份，在总包合同履行过程中，所有工程变更引起的工程量变化均应在决算中另列，任何一方均不能以任何理由要求修改预算。5.6主办岗位应布置总包单97、位把预算分拆成分楼层的施工预算，以便于统计完成工作量和控制施工进度。5.7本预算包括的工作量和总造价如与总包合同相关内容不符，应以本预算为准，这个约定应在总包合同中明确。5.8至工程竣工，验工月报的累计工作量不准超过本预算，累计工程拨款不准超过合同约定。5.9除总价包干的分包工程外，其余的分包工程的预算编制均参照上述操作执行。为增加谈判的透明度，本主办岗位可以容许分包单位作为总包的列席代表参加分包预算编制的预备会议和谈判会议。编制项目计划书1.作业目的项目计划书是开发项目的实施大纲，为使公司的经营预算真正发挥指导作用，以达到预期的目标，并为定量地考核项目工作实绩提供重要的依据。2.决策岗位 公98、司总经理： 主持项目计划工作会议，协调各类计划，方案和策划并作出批准决定，制定项目的效益总目标，批准计划实施过程中的调整。主管岗位 四总师和项目经理：审核本主管条线中针对本项目的各类计划，方案和策划，并按照总体计划的要求进行平衡调整。主办岗位 总经理办公室主任：收集汇总资料，编制会议纪要，编辑和装订项目计划书。3.紧前工作扩初方案已通过，项目经理人选已确定，四总师分管条线的计划，方案或策划在可行性报告的基础上已得到补充和完善，各自的初稿已准备就绪。4.作业描述4.1召开项目计划工作会议。会议由公司总经理主持。4.2项目计划工作会议的出席对象：总建筑师，总经济师，总工程师，总会计师，项目经理，各99、自相关的业务骨干或助手，总经理办公室安排记录员和编制会议纪要。4.3主要议题：具体实施中的各类计划的协调和确定。由总经济师结合本区域的市场调研和预测，介绍本项目的市场定位，包括建筑标准定位，目标客户定位，目标售价定位，目标成本定位。各项定位是项目计划的纲领，与会者必须依此审视各分项计划是否与相应定位匹配。由总建筑师介绍扩初方案，与会者针对方案的总体布局，建筑立面造型和环境设计的风格特征，户型大小的比例，居住的舒适程度，有否高人一筹的亮点和卖点，是否符合本项目的市场定位等展开讨论。由总工程师介绍项目的结构特征，内外装修用料和设备配置的档次，施工要点（包括质量目标，文明施工要求，安全措施重点等）。100、与会者针对建筑标准是否符合公司品牌和目标客户要求等发表意见。由项目经理介绍现场实施的计划进度和工程成本的控制目标，各项保证金还收款和配套返回款清单，降本潜力和资金支付计划。由总经济师介绍营销策划方案，销售成本和资金回笼计划。与会者针对策划是否务实，成本是否适宜，回笼是否与支付平衡等发表意见。由总会计师介绍本项目的筹资计划，财务成本和分摊的间接成本控制目标。与会者针对筹资计划与四证齐全要求在进度上是否吻合，是否与支付回笼的顺逆差吻合等发表意见。4.3.7总经济师介绍项目网络计划，与会者对各自条线的各个环节的作业程序是否颠倒，紧前条件是否充足，作业期限是否合理，是否在岗位职责范围内，有否遗漏等展开101、讨论和协调。总之，与会者应结合本岗位工作对各种计划提出协调意见。原则是：施工计划尽量服从销售计划，销售成本和工程成本能省即省，支付计划尽量后靠，回笼计划和对应的筹资计划要做多方案的统筹现值比较。4.4由总经理分析汇总各方意见逐项作出决议。提出本项目的利润总目标，成本分解目标，开发进度分阶段目标，资金回笼分阶段目标，工程质量目标，安全生产目标，文明施工目标等。4.5由记录员编制会议纪要分发四总师和项目经理，并要求在一星期内各责任岗位把调整好的各类计划以电子文本的形式交给总经理办公室。 4.6总经理办公室通稿编辑装订成*项目计划书交四总师和项目经理阅示（每人一天）后交总经理。 总经理参考各主管的阅102、示意见，如认为需要进一步协调的可分别与相关人员交换意见，直至总经理满意和签发发布令。4.7总经理办公室将正稿复制六份，盖保密级印章。其中一份和会议记录一起归档，其余分发四总师和项目经理。4.8*项目计划书应包括以下内容：总经理发布令。计划工作会议纪要。项目概况：包括地理位置，周边环境，建设规模，建设周期，项目主要经济指标。4.8.4营销策划：包括市场定位，销售进度和售价定位。控制责任岗位：营销策划。4.8.5建设进度计划：如双代号座标网络计划图。控制责任岗位：项目经理。资金支付计划。控制责任岗位：项目经理。4.8.7销售总额和资金回笼计划。控制责任岗位：营销策划。筹资计划。控制责任岗位：资金管103、理。4.8.9成本控制总目标和分解控制目标：包括土地成本结算，工程成本预算，销售费用预算，财务费用预算和管理费用预算。控制责任岗位分别为土地管理，项目经理，营销策划和融资管理。工程质量目标，文明施工和安全生产要求。控制责任岗位：项目经理。项目人员组织结构图：包括岗位设置和主要职责（由项目经理提名，总工程师会同人事部门总体协调落实）。4.9本计划书既作为各责任岗位的业绩考核标准，也是公司计划统计的基础资料。在执行过程中如需变更，须由四总师的层面提出，经总经理协调后批准。审核进度月报1.作业目的根据合同规定的计价原则以及经工程监理、现场工程师确认的承包商完成的工程量计算月度工作量。2作业依据总包合104、同，分包合同，分层分项的拆分预算，现场签证。本主办岗位在组织编制施工图预算前，应与造价事务所和总包单位约定统一使用相同的预算编制软件。预算确定后，主办岗位应要求造价事务所与总包方一起编制分层分项的拆分预算。3.主管岗位项目总经理：督促检查主办岗位的作业。主办岗位成本控制：在约定时限内核量审价，并与施工单位达成一致意见。现场工程师：在约定时限内核对已完成工程的形象进度。4.紧前工作条件总包方上报验工月报（土建和设备分开编制）。通常在当月的25日，合同有约定的从约定。内容包括本月完成的工作量清单，上月结算余额，上月的现场签证费用，按合同约定应在本月抵扣的甲供料款，备料预付款等涉及本月应该结算支付的105、款项。5.作业描述5.1无异议的审批验工月报的流转程序为：总包，工程监理(2天)，甲方土建和设备工程师（1天），成本控制（3天），甲方工程总监（1天），甲方项目总经理（2天）。共9个工作日。5.1.1工程监理审核重点：所报工作内容，工程量是否和实际相符，剔除尚未验收或验收不合格尚在整改中的内容和数量。有异议的签署意见后退回总包重报并重新流转；无异议的在拆分预算的电子文件中逐项做好递减记录，并流转给甲方现场土建和设备工程师。 甲方现场工程师经现场查勘，在1个工作日内对工作量提出复核意见，并流转给成本控制工程师，现场工程师对工作量的真实性承担责任。如与工程监理意见不一致，应在上述时限内协调解决。 106、成本控制岗位审核重点：按照合同约定的计价原则，依据工程监理和现场工程师确认的工作内容，审核定额编号，单价，费率和总价。并按总包合同的约定，计算出当月应拨工程款数额，发现总包单位有计算错误的，应通知总包人员前来当面校对更正。在拆分预算的电子文件中逐项做好递减记录。 工程总监在1个工作日内复核成本控制岗位的审核意见，并对其真实性承担责任。无误后填报拨款报告。如与成本控制岗位意见不一致，应在上述时限内协调解决。5.1.5 项目总经理对进度月报和拨款报告再次复核并对照拨款计划。拨款数额在计划额度内的，可签发拨款报告直接向公司财务部申请拨款。拨款数额超过计划额度的，项目经理应权衡利弊，或与总包单位协商延107、付和部分延付，或注明原因后请示主管领导特批。（详见作业指导书工程拨款）。 项目总经理收到财务部门实付回执后连同进度月报一起分发成本控制，总包单位。原件交资料员保存。5.2注意事项每月完成的各分部分项工程量之和不应大于双方所确认的施工图预算的分部分项工程量。5.2.2 在计算工作量时必须根据完成的工作内容对综合定额单价进行拆分，拆分单价之和应等于综合单价。 所有施工图以外发生的工作量，必须以现场签证的形式纳入月报，不准折算成点工工资混在预算内。工程拨款1.作业目的根据工程合同的有关约定拨付工程款项，保证工程的顺利进展。2.主管岗位项目经理：督促检查主办岗位的作业，负责一审拨款申请书（二审由投资监108、理负责）。主办岗位成本控制：具体经办本项作业。3.紧前工作条件验工月报审核结束或材料采购合同已签订。4.作业描述4.1成本控制岗位要充分了解工程合同中有关工程款拨付的约定，包括：工程款的支付方式、支付期限；工程款按工作量支付的比例；预付款的支付与抵扣方法；甲供材料设备的扣款方法。4.2本主办岗位要根据工程拨款审批流程设计专门格式的预算内拨款申请书。预算内拨款申请书至少应包括以下内容：工程名称，施工单位；施工图预算金额；本期验工月报审定的完成工作量和累计完成工作量；至上期累计已拨付工程款（含预付款和甲供材料设备垫付款）；本期工程拨款申请额；签认栏：项目经理，投资监理，财务经理；申请人栏：成本控制109、岗位。4.3上述项由本主办岗位填报，项目经理为一审，审核内容为：拨款的计算方法是否与合同规定一致，数额是否准确，拨款是否在年度和季度投资计划范围内，审核时间为1个工作日；投资监理为二审，审核时间为1个工作日。一审、二审若对本主办岗位的拨款申请提出异议，项目经理应立即召集本主办岗位和投资监理进行商议，若意见不能统一，应以投资监理意见为准。4.4本主办岗位在向公司财务部申请拨款前应先与财务经理沟通，财务经理对于计划内的付款应予同意，由本主办岗位通知收款单位开具发票，并将申请书和发票一起提交公司财务部。财务部如在支付数额或时间上有困难的应与本主办岗位讨论延付计划，由本主办岗位协助项目经理与收款单位协110、商，如因此引起索赔的，项目经理不负内部考核的责任。4.5对预算外或计划外的拨款须由本主办岗位提出专题报告，申述拨款理由，经项目经理审核后报总经济师。总经济师和总会计师协商后批示意见，财务部门和项目经理按批示执行。4.6本主办岗位应建立工程拨款台帐，项目经理和总经济师在检查本主办岗位的工作质量时应查阅台账收集记录的及时性，完整性和准确性。台账的内容包括：合同文本复印件及付款条件和付款方法摘要； 施工图预算，技术措施预算； 年度，季度和月度的工程款支付计划； 验工月报摘录的本期完成工作量，累计完成工作量，本期拨款，累计拨款，工程预付款，已抵扣额。甲方采购1.作业目的 为降低工程建设的成本，尤其是材111、料设备采购价格，发挥集团采购的优势，保证工程质量，提高项目经济效益。2.主管岗位 总工程师：掌握优先原则，批准采购计划，选定供货厂商。 协管岗位 总建筑师，总经济师：向总工程师在标准档次和价格范围等方面提供意见。 主办岗位 项目经理：编制采购计划，组织考察，谈判和协调工作。 协办岗位 土建工程师，设备工程师，成本控制：协助配合项目经理工作。3.紧前工作条件施工图设计已经完成，材料设备清单确定。4.采购范围总包合同明确由总包方采购的材料设备以外，单项价值超过50万元的甲供或甲指乙定的材料设备。如：4.1土建材料：商品混凝土，商品砂浆，建筑门窗，外墙涂料，彩瓦，墙砖地砖，石材，全装修房的木地板，木112、门，内墙涂料等；4.2 设备：暖通空调，水处理，变配电，母线槽，电缆，桥架，全装修房的卫生洁具，热水设备，厨房家具，厨房设备，家用空调等。4.3 指定分包商：幕墙，电梯，安保，消防监控，智能化系统，机械车库等。5.采购优先原则 在同等品质和相近价格的前提下供应商优先：与公司签订批量供货优惠协议的供应商优先，列入公司合格供应商和合格分包商信息库内的优先，合资优于民营，大厂优于小厂，同类产品的一家优于多家； 产品优先：名牌优于杂牌； 产地优先：国货优于进口，本地优于外地。6. 作业描述6.1项目经理是本项作业的责任人，成本控制和现场工程师分别在商务和技术方面做好协助工作。6.2 项目经理在开工后即113、需根据合同约定，施工图纸及施工进度计划编制材料设备采购计划，内容包括：材料设备名称、规格、标准、估算数量、预算控制范围，内部报批时间，订货和供货时间，供货商推荐名录等。编制时应听取成本控制，土建和设备工程师的意见，协商一致后报总工程师。单项采购报告应在采购计划的“内部报批时间”段内上报总工程师。6.3 总工程师收到采购报告后应在一星期内对是否符合优先原则，在档次，功能，标准方面是否符合设计原意，是否允许超预算等方面逐项作出审核批复。报告叙述不清的退还重报，总工程师认为无把握批准的应亲自参加考察后决定，批复前应征求总建筑师和总经济师的意见并协商一致。6.4 采购方式采取以下四种形式直接指定 符合114、批量供货优惠协议的材料设备，项目经理应紧扣优惠协议的条款与指定供货商谈判，成本控制岗位应会同投资监理进行独立的市场调查，比较同类产品的市场价格，保证确实享受到优惠。现场工程师应会同施工监理仔细核对产品的质量标准，技术性能，使用功能和售后服务条件，保证不因价格优惠而降低产品的品质。谈判到关键阶段，可请总工程师出场作最后拍板。6.4.2 选择指定 符合公司合格供应商信息库备案资料的材料设备，项目经理可选择其中23家分别谈判，按采购计划的审批意见择优选用。6.4.3 组织招标 除上述两项以外的采购项目由项目经理组织招标。委托投资监理（工程质量监理应于协助）制订采购招标文件，内容应包括：投标公告或投标115、邀请书；投标人须知；投标书格式；技术规格、标准；货物量清单（由施工单位负责提供，投资监理复核）；交货时间表（由施工单位提供）；合同条款（一般条款和特殊条款）；必要的附件、保证金格式等。采购招标文件须经项目经理审核。 项目经理通过网络或媒体负责组织对外发布采购信息，对申请投标人进行资格预审、组织考察，发放招标文件。考察的重点是：企业生产规模和能力、生产技术与产品质量、产品市场占有率和知名度、管理体系、企业信誉和售后服务、资信水平等。考察的方法是：装饰性建材以考察生产地为主，设备以考察使用地为主。项目经理负责组织在规定投标截止时间之前收集投标文件。项目经理负责组织公司内外的专业人员对投标文件进行仔116、细分析、对比，分列投标人的报价、技术标准、质量管理、售后服务、社会信誉等，进行综合评价，筛选出有倾向意向的23家，并进行后续轮回的价格摸底谈判，并要求供应商提供产品封样。总工程师对项目经理推荐的中标人选在听取协管岗位的意见后按照优先原则拍板。 直接采购 同类产品总价在50万元以下的材料设备，由项目经理在投资监理和现场工程师的协助下，按照优先原则和货比三家原则直接向社会采购。6.5项目经理负责签订采购合同。明确采购数量、规格、质量标准、付款方式，交货时间地点与方式、验收地点和方法、产品质量保证、售后服务、多退少补，进口货物的海关证明文件，纠纷处理等条款。6.6为降低项目成本、减少项目组的工作量，117、除电梯、中央空调、厨卫设备外的其它材料设备宜采用甲指乙定的方式处理。即甲方经招标或谈判指定的供货商，最后由总包单位按照投标承诺或谈判结果与之签订由甲方直接付款的供货合同。6.7对于既提供产品又附带施工或安装的专业供应商，项目经理应在不损害甲方利益的前提下做好供应商和总包的协调工作，达成供应商和总包的配合协议和安全协议。6.8项目经理应指派现场工程师，工程监理和总包单位依据采购合同对进场材料设备进行验收。并由总包单位或安装单位妥善接收保管。对不符合质量要求的材料设备予以退货，并依据合同追究供货商的违约责任。6.9成本控制岗位应配合项目经理做好材料设备的成本核算工作，保证工程成本控制在目标范围以内118、。6.10为发挥公司的集团采购优势，几个项目若在相近时间内采购同类型的产品时，应由总工程师召集各项目的项目经理召开联席会议，协调联合采购事宜，以降低采购成本和工作量。6.11 甲供材料设备在施工或安装过程中，项目经理应安排专人（通常为土建或设备工程师）负责催货，验收，交接，付款，缺少追加，多余退厂，余款结算等事宜。项目经理也可以经与总包单位协商总包管理费（或服务费），把接货，仓储管理和部分合同职任转移给施工单位。6.12工程完工后，对产品和服务质量均感满意的供应商，项目经理有义务对其作出书面评价推荐给公司，在总工程师和协管岗位协商一致的前提下，将其信息输入合格供应商信息库。6.13甲方人员在谈119、判，考察等采购过程中的差旅费用从项目管理费中支列，不准出席供应商安排的宴请和娱乐活动，不准收受礼品，不准贱买产品。如发现甲方人员有串通投标，哄抬贵卖，甚至受贿索贿等违纪违法现象，将受到严肃查处。施工安全管理1.作业目的捍卫安全就是捍卫人权，就是捍卫项目上每个人的生存权。为每个现场工作人员提供安全的作业环境，让他们能每天平平安安地回家。为此，本作业要求主办岗位从工程开工建设起，到场地出清竣工交付为止，始终坚持安全生产第一，预防为主的方针，以细化施工承包合同和安全生产协议的管理为抓手，与监理单位一起监督检查施工单位认真遵守安全生产法律、法规的规定，依法承担其应尽的责任，确保安全生产始终处于受控状态120、。2.主管岗位工程总监：是保证甲方现场人员人身安全的责任人，也是工程项目安全生产的公司内部考核责任人。主办岗位土建、安装工程师：兼任甲方的现场安全员职责，（公司应在岗前安排参加市级专业培训，取得上岗证书）。对于规模巨大或施工难度高，工期紧迫的项目，工程总监可向项目总经理申请配备专职的安全员甚至安全工程师。3.作业描述3.1与中标建筑施工企业签订安全生产协议，主办岗位起草，工程总监签署。协议应明确：建设工程安全生产的责任主体是建筑施工企业，督促建筑施工企业承担其应尽的责任，其中，实行施工总包的，督促总包单位落实施工现场的安全生产责任制度、安全生产管理制度和操作规程，确保安全生产费用的有效使用，并121、根据工程的特点组织安全生产教育培训，制定安全事故预案处理方案，实施安全施工措施，消除安全事故隐患，及时、如实报告生产安全事故。督促总包单位与分包单位签订安全生产协议，界定各自在安全生产方面的权利和义务；明确总包单位对分包工程承担连带责任。发现建筑施工企业不按有关法律法规、施工承包合同及安全生产协议约定建立健全安全生产管理体系的，及时要求建筑施工企业改正。3.2 在建设工程实施监理前，将委托的监理单位、监理的内容及监理权限，书面通知被监理的建筑施工企业。督促监理单位按照法律、法规及有关的技术标准、设计文件和建设工程承包合同的要求，对承包单位在施工质量、进度、建设资金和施工安全等方面，代表甲方进行122、监督把关，并承担相应的监理责任。发现监理人员不按国家规定工程监理要求、工程建设强制性技术标准和委托监理合同约定进行监理的，及时要求监理单位改正。3.3 参与施工组织设计及其安全技术措施或专项施工方案的审查，跟踪了解施工单位在各施工阶段安全作业的保证计划。现场有每周召开甲乙和监理三方协调例会制度的，应将安全生产列为第一议程。协调会无固定周期召开的，本主办岗位应参加并指令监理主持的每周一次的安全生产专题例会。并视工程施工进度和形势需要，会同工程监理有重点地组织安全生产检查，督促施工单位按照施工组织设计，具体落实安全作业的保护措施，确保有序的施工环境和良好的生活设施条件；发现不安全的事故隐患，责令限123、期改正；情况严重的，监理和甲方均有权责令局部甚至全面停工整顿。3.4 在依法取得建设工程施工许可证后，及时申报工程施工安全的行政监督，并在建设工程开工报告批准之日起15日内，将保证安全施工的措施报送建设工程所在地的县级以上人民政府建设主管部门或其他有关部门备案。对于施工作业可能出现影响公共安全利益的情形，还应当在作业实施前，按国家有关规定的程序办理申请批准手续。这些情形主要是：需要临时占用规划批准范围以外场地的；可能损坏道路、管线、电力、邮电通讯等公共设施的；需要临时停电、停水、中断道路交通的；需要拆除大型建筑物或构筑物的；需要进行爆破作业的；法律、法规规定需要办理报批手续的其他情形。3.5 124、每月上旬填报安全生产动态，由项目经理签发，上报总工程师，详细报告上月发现和处理安全隐患的情况。3.6 安全事故处理： 施工过程中发生施工人员的安全事故，一般均为施工单位的责任。但如果开发单位在开工前没有与施工单位签订安全协议；在与监理单位签订的委托监理合同中没有明确安全监理职责的；平时缺乏安全例会记录，安全巡视的整改报告；安全制度形同虚设，甚至参与违章指挥；那末开发单位也要视失职程度承担一定的责任。 施工单位如有重伤或死亡事故发生，在场的任何甲方人员应立即通知本主办岗位和项目经理到场，协助施工单位严格保护现场，采取有效的措施抢救人员和财产，防止事故的扩大。并作为重大安全事故以最快的方式（一小时125、内电话报告，24小时内书面报告）将事故的简要情况向上级公司主管报告，同时督促施工单位在24小时内写出书面报告，按建筑施工安全归口管理部门所列程序逐级上报。 重大事故的书面报告应包含以下内容：3.6.3.1 事故发生的时间，地点，工程项目，企业名称；.2 事故发生的简要经过，伤亡人数和伤亡人员的身份；.3 事故发生的估计原因和直接经济损失的初步估计；.4 事故发生后采取的措施和事故控制情况；.5 事故报告单位和报告人。 其中.3所述应以事故处理部门的意见为准，不能主观地妄下结论，以免误导。 施工单位发生安全事故后，本主办岗位应积极协助施工单位贯彻事故处理“三不放过”的原则，也就是不查清事故原因不126、放过；不吸取事故教训不放过；不落实事故整改措施不放过。 事故处理完毕后，本主办岗位应将事故处理的经过，结论以及整改措施落实情况编制专题报告，经项目经理签署上报总工程师。4.作业的注意事项甲方项目经理及其土建、设备工程师在实施建设工程安全生产管理过程中，必须注意如下事项：4.1应当真实、准确、完整地向施工单位提供施工现场及毗邻区域内供水、排水、供电、供气、供热、通讯、广播电视等地下管线资料、气象和水文观测资料，相邻建筑物和构筑物、地下工程的有关资料，提请施工单位采取措施予以保护。4.2不得对勘察、设计、施工和工程监理提出不符合建设工程安全生产法律法规和强制性标准规定的要求，不得强行要求施工单位压127、缩合同约定的工期。4.3在编制工程概算时，应当确定建设工程安全作业环境及安全施工措施所需要的费用。4.4不得明示或暗示施工单位购买、租赁、使用不符合安全施工要求的安全防护用具、机械设备、施工机具及配件、消防设施和器材。施工安全巡视1.作业目的本作业是施工安全管理的的一项保障措施，通过安全巡视，动态地控制施工现场的安全施工和文明施工，使安全事故隐患和不文明施工行为及时得到察觉和纠正。2.主管岗位项目经理：督促检查主办岗位对本作业的操作。主办岗位土建、设备工程师：坚持每天的现场工程质量和安全的巡视。3.作业描述3.1施工安全巡视重点基础施工阶段：挖土机械作业安全；车辆交通安全；边坡防护安全；临时用128、电安全；防水施工时的防火、防毒；人工、机械、车辆交叉作业安全；截桩吊运安全等。尤其是基坑围护安全是基础施工阶段安全巡视的重点。结构施工阶段：是安全事故频率相对最高的阶段，需要特别注意：临时用电安全；临口洞边防护；作业面交叉及临边防护；模板和现场堆料防倒塌或高空坠落；楼面，防超载；拆模安全；清理木模防止朝天钉戳脚；脚手使用安全；机械使用安全。 装修施工阶段：室内多工种、多工序的立体交叉作业防护；防水和油漆施工时的防火、防毒；临电、照明及电动工具的使用安全和接地，漏电保护。 季节性施工巡视重点：雨季防雷击、防触电、防坍塌、防大风吹落；高温季节防中暑、中毒、防疲劳作业；冬节施工防冻、防滑、防火、防煤129、气中毒、防雨雪雾、安全用电。3.2施工现场常见的安全事故隐患3.2.1不戴安全帽或不系帽扣，赤膊，穿拖鞋，在禁烟区抽烟；连续加班疲劳作业；操作人员没有上岗证件，甚至没有经过安全培训，班前不作安全交底；3.2.4动火施工不申请动火证，单独操作没有专人看护，没有消防器具配备，火星溅落在易燃物品上；电线电缆乱拖乱拉，或直接悬挂在导电构件上，拖在地上甚至浸在水洼里；断电检修时，电源箱不掛“正在检修线路，严禁合闸”的警示标牌；使用已淘汰和明令禁止使用的木工机具，倒顺开关，配电箱；地下室，楼梯间，井道等应该使用低压安全照明的区域使用常压电器；电动工具和器材的转动部件外露，没有防护罩具；各种用电器具的接地装130、置，漏电保护装置和起重设备的限位装置，缺少或失效；不按规定布置消防器材，或器材过期失效；3.2.12脚手架和模板支撑系统混搭，随意拆卸脚手架、井字架的支撑或拉杆，浪风钢索松弛，引起脚手架、井字架的变形、倾斜、摇晃；3.2.13拆卸脚手，模板和清理垃圾时，高空直接抛物；操作结束后，不做落手清工作，不及时清理建筑垃圾和多余的材料；高空单点吊物；单元出入口不搭双层防护架，脚手架底笆缺失或断裂，密网缺失或破损，安全网里堆满建筑垃圾；3.2.17底坑、井道和各种孔洞，易燃易爆场所，变压器周围，没有专门设置的围栏、盖板和安全警戒标志；外墙落地窗、阳台、电梯井道等临边护栏缺损或不稳固；人货两用梯在各楼层的防131、护门不随手关闭插牢；使用现场和储存场地的氧气瓶和乙炔瓶混放；安全帽、安全带和防护面罩、绝缘手套、绝缘鞋等个人劳动防护用品和脚手扣件，吊索使用伪劣商品；生活区使用电炉、电壶、电取暖器等大功率电器；3.2.23家属、小孩在施工现场生活开伙；食堂环境卫生脏乱差。3.3督促安全事故隐患整改在操作现场发现的安全事故隐患责令操作人员当场改正，并通知监理对当事人和相关的管理人执行处罚，处罚决定应在现场的布告栏内张贴公布；对不能立即整改的，应立即采取临时警戒措施，通知监理按登记、整改、检查和销项程序，作出整改计划，定人、定措施、定经费、定完成日期。在隐患没有消除期间，必须采取可靠的防护措施，如有危及人身安全的132、紧急险情，则责令停止作业；对带有普遍性和屡教不改的安全问题，本主办岗位应配合项目经理与监理和总包单位交涉，按合同约定追究其对安全职责不作为的责任。施工图修改1. 作业目的尽管在开工前施工图已经过内审和会审，但在工程实施过程中，还会不断发现设计中存在错误或不妥以及不够经济合理之处而需要修改，这是完善和优化设计的日常工作，没有哪个工程的设计是不需要修改的，只是设计管理水平高的房地产开发企业能善于及时发现并把设计修改完成在施工作业之前，以避免返工和永久性的工程缺陷。2.主管岗位 总建筑师：审核建筑设计工种的修改。总工程师：审核结构和设备设计工种的修改。 主办岗位 现场工程师：经办施工单位提出的一般修133、改，客户提出的修改。 设计管理：经办其他所有修改。 3.作业描述设计修改最有利的时间阶段是施工单位进场前的技术交底，操作细则详见作业指导书施工图会审。3.1设计单位责任的修改是指设计不合理甚至错误而导致的修改。3.1.1不管是设计单位主动提出的（这种情况实际发生的很少）还是图纸使用单位提出的，设计单位都必须出具八份（有约定的按约定）修改图纸或修改说明。并在图纸或说明上注明相应作废的原图纸图号及内容。牵涉本工种其他图纸修改的，必须一一详列。牵涉其他工种图纸修改的，必须由相关工种的原设计师出具相应的修改图纸。凡修改图上出现类似“相关工种的对应图纸均按此调整”等不确定含义的文字必须坚决退还设计单位重134、新出图。设计单位责任的修改由设计管理受理，并立即转达现场项目组，如项目经理决定向设计单位提出索赔，则按作业指导书索赔程序操作。3.2甲方提出的修改为适应市场的变化，甲方经常需要对建筑标准，设备使用标准，功能设置，甚至规划布局，建筑立面进行调整和修改，特别是前期设计阶段很匆忙的工程更是如此。甲方提出的设计修改，甲方必须承担由此造成的直接损失，不能转嫁或摊派到施工单位身上。来自客户的修改要求，由销售部门直接与项目经理联系，项目经理在确认不涉及承重结构和外立面的改变，不对其他户室造成影响的前提下指令土建或设备工程师编制工程联系单经设计单位签字认可后交监理和施工单位落实。来自公司内部各部门的修改建议均135、由设计管理岗位接收处理落实。该岗位经分析权衡后，编写设计修改报告书提交总建筑师批准后执行。重大修改须协助总建筑师组织论证。如涉及结构和设备变更的应征求总工程师的意见，如可能涉及现场拆除返工的，应尽早与项目经理沟通，尽量减少现场损失。设计修改报告书应包括以下内容：修改的原因，内容，成本，优化后的效果，引起的连带影响，是否存在内部工作失误或失职情况等。4.施工单位提出的修改是指施工单位为了节约开支，方便施工，甚至为了弥补质量事故而提出的设计修改。4.1施工单位提出的设计修改以技术核定单的形式先由监理签署意见后报项目经理，项目经理在充分了解修改的原因，内容和费用结算方法后，会同现场工程师商量并签署拟136、同意，拟附条件同意，不同意或建议等四种不同意见。签署前两种意见且属于一般修改的由现场工程师联系设计单位处理，属于重大修改的应即转报设计管理审批，由设计管理在总工程师授意下联系设计单位落实。如牵涉规划，建筑布局和装修外观等的修改，尚须经总建筑师会签；项目经理签署后两种意见的应立即退还监理处理。4.2一般修改指：钢筋等量代换，线管改道，微调个别构件截面等不影响承重结构体系和整体布局的细小修改。重大修改指：牵涉多个工种同步修改的，如成品型号规格改变，因施工技术或设备不相适应要求改变设计的，如改变承重结构截面尺寸，分解整体结构，需要拆除或为了弥补工程事故等影响工期，成本，功能等的修改。4.3项目经理和137、设计管理对施工单位提出的设计修改审查必须遵照是否合理，是否影响原有的建筑功能或品质，是否使甲方成本增加，是否有更好的解决方法等原则。4.4施工单位签发的技术核定单一式三份，经甲方和设计单位会签并加盖公章后三方各执一份。甲方的一份须再复印一份，由设计管理保存。原件由现场资料员保存。4.5施工单位提出的修改，往往时间非常局促，甲方经办人应根据修改的复杂程度和合同中办事时效的约定或在协商一致的时限内完成意见签署和修改出图。如果同意施工单位修改，但又没在时限内答复或出图，造成施工单位损失的，是要承担赔偿责任的。4.6为了严格控制施工单位因自身的利益擅自修改设计，没有项目经理指令，施工单位直接和设计单位138、接洽的修改无效，因此而造成的甲方损失由设计单位和施工单位承担。4.7修改图纸的分发按作业指导书图纸管理操作。5.非设计单位责任的修改，如其修改工作量较大，符合设计合同中约定需另行支付附加设计费用的，由设计管理岗位与设计单位协商费用数额，意见一致后书面报告总建筑师，经总建筑师批准后支付。工程例会1. 作业目的定期召开的工程例会，旨在安全生产警钟长鸣，检查节点进度，协调解决问题，布置下阶段工作任务。2. 主管岗位 总工程师：巡查现场时，审阅工程例会的会议纪要，了解工程进展情况，发现问题及时处置或纠正。主办岗位 项目经理：以甲方的身份出席会议，在合同约定的责权内发表意见或指令。亲自编制会议纪要。协办139、岗位 现场工程师：站在甲方的立场发表意见，会后积极协助项目经理落实属于甲方的职责和任务。3. 紧前工作条件会前，本主办岗位应听取现场工程师和监理单位的工作汇报，对会议的议题和协调目的做到心中有数。并尽量与监理单位的口径一致。4. 作业描述4.1 通常情况下，工程例会每星期召开一次，时间定在星期五上午。4.2 会议由工程监理单位的总监理师主持，监理单位指派专人记录。4.3 会议必须当场编制会议纪要。本主办岗位应自动承担编制会议纪要的工作，这更有利于准确表达甲方的意图和指令。会议纪要的格式和要求详见作业指导书编制会议纪要。4.4 固定出席会议的人员是：甲方项目经理，现场工程师；总包项目经理，专职安140、全员；分包项目经理；总监理师和各专业监理师。视议题内容需要，本主办岗位和总监理师可以事先通知指定其他相关的单位人员出席会议，如供应商，施工单位上级主管等。4.5 会议固定的三项议程是：安全生产。总包单位的安全员报告上星期现场执行安全制度和自查自纠的情况，监理单位如在上星期中发出过安全整改通知的，应有相应的施工单位汇报整改情况，由甲方和监理单位评议是否整改合格。 检查上星期工程例会提出的问题是否都在按要求落实。 总包单位报告下星期的现场作业内容，安全生产和工程质量的保障措施，要求各分包单位的配合事项。 各单位认为需要协调的问题均可在例会上讨论。5重要提示5.1 本主办岗位虽然不是例会的主持人，但141、代表着开发单位的利益和责任，必须在会议各方中始终处于权威性的地位，当意见不一致时，本主办岗位必须立场鲜明，言辞果断。发表的意见就是业主指令，亲自编制的会议纪要就是下星期或下阶段的行动纲领。5.2 发表意见必须考虑慎重和顾及后果，不能违规和超越责权地瞎指挥。5.3 对于重大或复杂的问题，本主办岗位认为仅在工程例会的范围内不能充分讨论的，应该提议召开专题会议研究，不必强求在工程例会上草率决定。现场签证1.作业目的现场签证是指在工程建设过程中发生的施工图预算以外（包括删减预算工作量）、且不在合同包干范围内的工作量。是工程造价增加的重要因素，也是工程造价容易失控的主要环节。现场签证又是严肃的合约行为，142、表达了双方当时的统一意愿，决算审计时至多只能纠正一些计算上的错误，所有签认均不能反悔，可谓落笔千金。所以明确职责分工，严格签证制度，不仅是项目公司（组）成本控制的一项不可忽视的日常工作，也直接反映了项目管理的水平。2.主管岗位项目经理：审核签署现场签证，主持相关的协调会议。主办岗位成本控制：对现场签证的计价真实性和正确性负责。协办岗位土建和设备工程师：对现场签证的必要性和计量的正确性负责。3.紧前工作条件现场签证事件发生，总承包已向监理签发工程联系单，或包括单项费用结算的技术核定单。4.现场签证的内容4.1因设计变更，造成工程规模、标准、用途的改变；4.2因甲方原因造成材料、设备的规格、标准及143、价格的调整；4.3因甲方要求或由其原因造成的预算内工程量增减和删除；增加预算外工作量或合同外的服务；4.4甲方批准认可的合同外的特殊施工措施费用；4.5因甲方包括监理不当指挥或指令造成承包方误工，返工或其它损失的；4.6承包方受到按照合同约定可以免责的损失。5.作业描述5.1监理接单后按照工程承包合同的约定确定承包方提交业务联系单的时效是否逾期，如已超过规定时限，则退回。监理对现场签证事件发生的原因、程度、具体数量进行分析，对实物工程量进行测量计算。签署审核意见后按分管范围流转土建或设备工程师。5.2现场工程师接单后进行复核、审查。如对监理签署的意见有异议，应立即与监理沟通，调整至意见一致并签144、署。对不发生费用的工程联系单即可发回施工单位，对涉及费用结算的技术核定单流转投资监理审核。5.3 投资监理按照现场工程师和工程监理确认的工程量签证再次复核，以与合同一致的计价原则计算签证工作量的造价，签署核增核减的具体数额（计算方法应在承包合同中明确）。工程联系单连同核价资料一起流转成本控制岗位。5.4 成本控制岗位对投资监理的签署意见进行审查、复核,如对投资监理的签署有异议，应立即沟通，调整至意见一致并签署。工程联系单流转项目经理。5.5 项目经理最终审定。流转过程中任一环节的沟通达不成一致意见，项目经理负责协调。5.6 工程监理、现场工程师、投资监理、成本控制岗位、项目经理审核复查的流转程145、序应在合同规定的期限内完成，有困难的应由项目经理书面通知承包方要求延期答复，并在承诺的延期内完成签证。将现场签证的审核结论发回承包方一联，甲方的一联交资料员保存。其他岗位须留用的使用复印件。5.7 承包方如对确定的现场签证费用有异议，应在规定时效内提出。对双方的分歧，项目经理可召集工程监理、投资监理、现场工程师、成本控制岗位、承包方有关人员召开协调会议，对签证工程的计量、计价进行谈判，力求取得一致意见。5.8 为有效控制现场签证、控制工程造价，现场签证应及时处理、逐月结清，成本控制岗位应建立现场签证费用台帐，真实完整地记录工程签证的状况，对其中由于甲方内部管理不善引起索赔性质的签证，应及时提醒146、项目经理，并报告总工程师和总经济师。5.9 单笔签证超过一定数额，项目经理批准后还须上报总经济师和总工程师核准。具体数额应视项目特点在聘任项目经理时的权责书中明确。5.10 成本控制岗位在竣工结算完成后应对现场签证的性质、原因进行分类统计分析，并形成文字资料并入工程总结，以便总结经验教训，在今后的项目建设中加以改进。工程质量事故处理1.作业目的质量管理的一个重要目的任务就是要如何依靠工作制度和责任制度来事先预防，及时发现和妥善处置质量事故，防止类似事故的重演。对于已经发生了的工程质量事故必须立即报告，处理时必须做到安全可靠，切实可行，经济合理，不留隐患，吸取教训，及时整改，责任明确，记录在案。147、2.主办岗位 总工程师：代表甲方参与处置重大质量事故。项目经理：协助总工程师处置重大质量事故，主持处置一般质量事故。土建工程师，设备工程师：协助项目经理处置一般质量事故。负责当场解决轻微质量事故。3.质量事故性质划分凡是未达到国家颁布的施工质量验收规范的质量问题均属工程质量事故。其中：3.1当场能整改处理解决的属轻微质量问题。3.2不能当场解决，但经监理单位或甲方现场管理组与施工单位商量处理能妥善解决且返修返工费用在5000元至50000元（不含50000元）的属一般质量事故。3.3将造成以下严重后果的属重大质量事故：直接损失在50000元以上的；有可能造成不可挽回损害的；影响主体结构安全，需148、要加固补强的；严重影响或丧失使用功能的。4.质量事故的发现土建工程师和设备工程师应每天巡视施工操作现场，同时考察监理单位相关岗位人员的工作质量。按约参加隐蔽工程的验收，及时发现工程质量事故的苗子。属于应该发现而没有发现，或发现后不上报，不处理造成损失的，应追究相关岗位人员的责任。对于必须采取应急或保护措施的质量事故，项目经理必须监督施工单位立即实施，防止事故进一步恶化。5.质量事故的调查报告5.1报告内容事故发生的时间、地点、部位，现状描述和发展变化，提供确切的有关数据资料，对质量是否有进一步恶化可能及必须采取临时防护措施提出意见。提供涉及人员和主要责任者情况。原因初步进行判断。分析原因切不可149、急燥武断，只要不至产生严重恶化，可以继续观察一段时间。急于求成，往往不能对症下药，造成多次返工不良后果。5.2报告程序轻微质量问题记载于施工日记。一般事故以工程联系单形式立即向监理单位通报（必要时可先直接报告施工单位），限期处理解决，并将事故状况，解决方法和结果在工程月报中向总工程师报告。重大事故应立即专题报告，一式四份，其中一份交监理单位，一份交施工单位的上级技术部门，一份交总工程师，一份留底备查。项目经理应随即迅速收集整理有关技术资料（包括摄录像和测量资料），给处置事故和责任追究提供依据。6.质量事故的处理：6.1轻微事故由土建或设备工程师自己或指令监理人员当场监督整改解决，不留隐患。经常150、性地重复发生同类事故，虽然性质轻微，但应升级作为一般事故处理。6.2一般事故由项目经理为主会同监理单位与施工单位协商整改方案，由监理单位监督实施和检查整改质量，由项目经理复验。6.3重大事故处理6.3.1由总工程师为主会同项目经理，设计单位，监理单位，施工单位现场和上级技术部门，召开专题现场会研究，以会议纪要的形式明确责任，整改方案和期限，预防类似事故再次发生的措施等。涉及索赔，而当场又没条件深入协商的，应把保留索赔权利的声明记录在案。 处理方法常用的有封闭保护、复位纠偏、结构卸荷、结构补强、限制使用、拆除重建等。 类似以下的情况可不作处理：尽管已成永久性质量缺陷，但不影响结构安全和使用要求，151、如上、下墙体同步错位，虽然改变了设计分隔布置，但墙体上、下对直不影响结构安全，只要使用要求允许就不必拆除重砌，避免巨大经济损失；检验测试中的偏差，如混凝土试块强度不足，但工程结构实体复测符合要求，可不必处理；轻微质量缺陷，通过后道工序可以弥补的，如混凝土墙板轻微蜂窝、麻面等；经设计单位复核验算，仍能满足设计要求的，如混凝土桩标号略有不足，经试打未发生不良后果的。6.4质量事故处理结论有以下几种： 经返修返工后质量事故已排除，可以继续施工； 经检测符合设计要求，隐患已消除； 经设计复核，不影响结构安全及使用功能； 经加固补强，结构及主要使用功能满足使用要求； 经降低使用标准或附带限制使用条件如减152、荷，缩短耐久期限，影响建筑外观等，基本满足使用要求；6.5整改完成后仍由上述单位共同参加验收，由项目经理编制事故处理总结报告报总工程师批准结案。总结报告内容包括按框图处理顺序中的文字资料整理概括，并提出对责任者的处理意见和防止今后类似事故发生的相关措施意见。索赔1.作业目的索赔是指在合同履行过程中，合同一方因对方不履行或不适当履行义务而遭受损失时向对方提出的价款和工期赔偿或补偿的要求。是合同双方各自享有的正当权利。是一种不一定意味着对过错方的惩罚，是一种尚未达成协议的行为。是计划经济向市场经济模式转轨后必定会产生的事物。索赔是一种威慑力，它预先警示合同双方按质按量按时履行自己的职责，约束和警诫153、双方必须考虑违约的后果，保证合同的正确实施。所以强调索赔正是为了避免索赔。索赔是一种经营手段，正确地运用索赔，除了可以赔钱外还可以退货，赔工期，使企业减少损失，免除责任，也是一种自我保护，维护自身正当权利的有效手段。不失时机地提出索赔，能够反映出企业井井有条的管理能力，体现出员工敬业精神的良好素质。同样，及时妥善地接受索赔，也是积累经验和吸取教训的机会，可以从中弥补各工作环节的缺陷，健全内部的管理制度，提高企业项目管理的水平。2.作业依据合同法，相关合同所列责任，权利和违约等条款。3.主管岗位 总工程师: 检查主办岗位的索赔工作，审核批准索赔和反索赔。 协管岗位 总经济师：批阅索赔和反索赔文件154、。主办岗位项目经理：主持索赔和反索赔工作，重大问题提请总工程师或总经济师协助。协办岗位土建工程师，设备工程师，成本控制：具体经办索赔和反索赔作业。4.作业描述4.1发出索赔通知 当预知有充分的依据和证据，可以追究索赔的事件发生后，应在约定时效内将索赔通知送达对方，这里强调“时效内”和“送达”两个概念，时效过期或没有送达对方的签收凭证是对方拒赔的最简单的理由。所以索赔通知只须概括简要地把事由，理由和索赔要求讲清，千万不要为了收集举证资料而延误送达时间，使时效过期。4.2收集依据和证据依据方面如： 招标文件、合同、附件、协议、备忘录、经有效签署的会议纪要、批准的施工计划、图纸、技术规范、往来信函、155、传真、经追认的电话记录、政府公布的物价指数、政府法律法令政策等。证据方面有发生时的书面文件如：现场记录、日记、注明日期的摄录资料、气象资料、验收报告、技术鉴定、停送水电的记录、道路启闭记录、收货方的签单、产品封样等。证据必须符合四个“性”。即真实性：必须证明索赔事件是在实施合同过程中确实存在和发生的。可靠性：凡是口头承诺，口头协议都是无效的。一切商讨性、意向性的意见、建议、以及无签署的记录都不算有效证据。关联性：索赔证据必须证明与相关的损失有着因果关系。及时性：后补的证据往往很难被确认。4.3提交索赔报告 报告内容由标题，索赔理由，合理引用的依据和证据，说明事件与损失之间符合逻辑的应果关系，损156、失计算原则和赔偿要求等段落组成。报告后应附详细的计算书和提供的证据，不引用不确切的依据和证据，不使用含混的语言，千万注意计算的正确性，对方在不能否认索赔事件后必定要挑剔计算的正确性，若有一点错误就会被驳还。唯一的技巧仅是在损失程度上作合理范围的誇大。4.4受理方反驳 受理方收到索赔报告后必需在约定时效内进行审议和答复,这里同样强调“时效内”，超过时效不作答复应视作认同。答复中可提出质疑和反驳，可以合法合理地推卸或减轻责任，如：不属于本方责任或属于不可抗力；事实依据不足或合同中的免责条款已免除本方的责任；以前对方已有针对同类事件放弃赔偿的承诺；事件发生后对方没有采取有效措施减少损失；损失被不适当157、地夸大；共同负有责任，应共同承担损失等。也可以后发制人，寻找对方在该事件中的不适当作为来提出反索赔，变被动为主动，以求双方互相让步，互不支付。 反驳同样要有依据和证据，要有平时资料的积累，不能凭空耍赖。所以当提出方已及时把索赔信送达到理受方，已有明确的法律依据和确实的事实证据，证明损失已经发生，并已采取合理措施尽量减少了损失。受理方应该及时作出赔偿决定，并通知提出方约时谈判。 4.5索赔谈判 谈判通常由受理方主持，受理方一旦了解了对方的真实意图和心理价位后，应迅速作出处理方案。如协商不成可以邀请双方认可的中间人出面调解，或提交仲裁裁决。4.6索赔费用的计算原则 索赔均以赔(补)实际损失为原则，158、实际损失包括两部分：直接损失，即索赔事件造成的财产的直接减少，如成本增加或预算超支；间接损失，即预期可能获得的利益的减少。4.7索赔费用的计算方法 列举索赔事件涉及的各个费用项目如：人工费、材料费、机械设备费、管理费、分包费、保险费和利息等附加费、总部管理费等； 计算各费用项目损失值； 将各费用项目的计算值列表汇总，得到总的费用索赔值。5.甲方容易被索赔的事由举例5.1甲方违约甲方未及时办理施工所需各种证件、批件和临时用地、占道等的申请批准手续，影响施工；甲方未按期交付场地，或三通一平未达合同要求，没有完全具备开工条件；地质情况与甲方提交的勘察资料不符，有事先未知的地下管线、古墓、障碍物等不利159、的现场条件；甲方未按合同规定提供应由甲方提供的建筑材料、设备；甲方拖延合同责任范围内的工作，如拖延图纸的批准、拖延隐蔽工程的验收、拖延对施工单位所提问题的答复，造成等工或工期延误；甲方未按合同规定的时间和数量支付工程款；甲方要求赶工；保修期内甲方使用不当或非施工单位责任造成损坏的修理；甲方在交付使用以前使用而损坏造成损失。5.2甲方代表(指代甲方或监理工程师)的不当行为甲方代表未按合同规定及时向施工单位提供指令、批准。图纸或未履行其他义务；甲方代表发出的指令、通知有误。如非施工单位责任的甲方指令暂停施工或改变施工顺序，造成人员窝工，材料设备闲置和浪费；甲方代表要求规定以外的暴露或破坏性检查，事160、后又证明施工单位无过错；甲方代表对施工单位的施工组织进行不合理干预。5.3合同文件的缺陷合同文件由于在起草时的不慎，可能本身就存在着缺陷，这种缺陷也可能存在于技术规范和图纸中，如设计变更或纠正设计错误造成已完工项目报废，返工。5.4合同变更增减或删除部分项目，提高或降低建筑，装饰标准、项目用途发生变化，削减预算等；甲方要求采用新的施工技术，有必要改变原设计或实施方案；增加合同以外的服务。 5.5不可抗力事件: 不可抗力事件的风险应当在合同中约定，承担方可事先向保险公司投保，但在很多情况下，由不可抗力事件给施工单位造成的损失应由甲方承担，包括：自然灾害超过了合同规定的程度； 社会动乱、暴乱等； 161、施工中发现文物古墓等有考古、地质研究价值的物品或其他影响施工的地下障碍物； 物价大幅度上涨，造成材料价格、人工工资大幅度上涨； 国家的法律、法规、政府部门的规定修改和调整，如调整定额，提高税率等； 按照国际惯例，当甲方指定的分包单位违约，以及发生即使是经验丰富的施工单位也无法合理预料的不利自然条件或客观障碍等，也可向甲方提出索赔。 6.甲方常遇的索赔事由举例：6.1工程缺陷索赔：当施工单位的施工质量不符合施工技术规程的要求，或使用的设备和材料不符合合同规定，虽经施工单位自费整改，但仍造成无法弥补的质量缺陷或使用功能缺陷。6.2工期延误索赔：由于施工单位的原因，使竣工日期拖后，影响到甲方对该工程162、的利用，给甲方带来经济损失。6.3超额利润索赔：当工程量增加很多，(超过中标价1015%)，使施工单位收支顺差增加，这是因为管理成本，设备使用等成本不一定随工程量增加而同比例增加，甲方可以提出收回施工单位部分的超额利润。6.4甲方合理终止合同或施工单位不合理地放弃工程，甲方可在清算的基础上对损失提出索赔。6.5保修索赔：在保修期内，施工单位未在规定的期限内完成应该负责修补的工程时，甲方有权雇佣他人完成工作，发生的费用由施工单位负担。6.6保险费索赔：施工单位未按合同规定进行项目投保，或不能保证保险有效，甲方可以投保并保证保险有效，甲方所支付的必要的保险费可在应支付给施工单位的款项中扣除。6.7163、 对与能够预计到的或经常可能发生的索赔，应作为合同条款列入相关的合同，这将大大简化举证的过程。样板引路和封样验收1.作业目的凡是重复循环施工作业的分部分项工程和操作工艺，都必须样板引路，这是保证施工质量的重要管理措施。是开发商和设计单位验证设计意图和效果，明示质量要求和建筑品质的最直观的办法，是施工单位积累施工经验，规范工艺，改进操作，加快进度，避免大批量返工的最有效的技术手段。2.主管岗位工程总监：督促检查主办岗位的作业操作。主办岗位现场工程师：具体经办本项作业，对难以决定的问题按工程总监指示执行。3.作业描述3.1本主办岗位在审查施工单位的施工组织设计时，应注意有关样板引路的章节，叙述笼统164、，缺乏具体内容的应向工程总监建议退回重新编制。3.2样板必须经本主办岗位和监理单位共同验收，对样板的效果有异议的由工程总监和总监理师到场作出结论。调整工艺或整改完善后需经复验直至达到“甲方满意”的要求。3.3本主办岗位在日常的现场巡视时，须检查监理单位是否在以样板为验收标准，控制着大面积铺开的工艺操作质量。3.4以下施工环节和工艺操作必须做到样板引路3.4.1标准层的结构施工的第一层（或第二层）以一个标准层为一个样板单位，包括柱梁板的模板和支撑系统搭设工艺，钢筋绑扎工艺，预埋管线和铁件的敷设位置，预留洞孔位置，混凝土浇灌程序，拆模程序，各工种交叉搭接的作业计划。3.4.2 砌墙施工以一层中的一165、个单元为样板单位。重点在外墙块体材料砌筑时的手势步骤，以保证灰浆饱满，不留渗漏隐患。使用新型墙体材料的，必须以完整的一层标准层楼面作为样板层，其操作工艺由监理确认，其建筑效果由设计单位确认。3.4.3 室内装修以一个毛坯单元为一个样板单位，包括内门窗安装工艺，内墙面粉刷或装潢效果，楼地面、天花铺装效果，强弱电插座开关位置，上下水管安装工艺，商场、办公大楼的天花内管线组织和安装工艺，天花的洞孔布置效果。 外墙装修以一个标准层为一个样板单位，包括铺装材料排列、分隔、分仓、间隙和嵌缝材料，外门窗安装工艺，门窗套和线脚的施工工艺，保温材料的铺装工艺。3.4.5 室外埋地管井以连续的两个井和之间的管道为166、一个样板单位，各种用途和各种口径的管井须分别进行样板施工，包括用料、构造、接口密封、坡度。3.5外购成品封样在签订成品采购合同的同时，必须向供方索取封样的样品和书面的质量指标，作为合同附件。封样的样品上必须有供方不可失灭和否认的印记。样品的选定由研发中心和设计单位确认，并由监理单位妥善保管。成品进场时，监理单位凭封样标准验收，发现有差异的应立即报告本主办岗位，对总包采购的成品，本主办岗位作出决定后，由监理单位告知总包处理；对甲供或甲方指定成品，本主办岗位应报告工程总监，并协助工程总监处理。对于不符封样质量标准的甲供或甲方指定成品，施工单位有权拒绝使用，如本主办岗位（或本岗位上级）强行指令施工单167、位使用而引起质量事故的，本主办岗位（或本岗位上级）应负失职责任。3.6以下外购成品必须封样门窗样品包含所有型材的断面，附件和五金样品的展板一块，已组装完成的同系列中定货数量最多的一种规格实样一套，如现场条件许可，样品可以直接安装到永久性位置上，以观实效。施工其间的成品保护由总包负责。 外墙涂料在现场选一个面积较大的墙面拐角处(其中一面应向阳)，要求表面毛糙度与施工墙面基本一致，并能保留到外墙涂料施工结束之前。由供方提供材料和工艺标准，由施工单位的油漆工在旁站的供方技术员现场指导下，在两个互成角度的墙面上各涂布二到三平方。精确计量所用的主副料，并按涂布实际面积折算成单方用料。将贴有完整标签的用剩168、空桶作为封样保存。 内墙涂料与外墙涂料的做法基本一致，只是样板选择在室内。 外墙贴面包括玻璃幕墙，面砖，石板。在结构主体上选择一处便于观察的墙面拐角（其中一面应向阳）。完全使用供方提供的主副料，由已确定的专业施工单位试贴或试安装。试贴面积根据观察需要由现场决定，预计在正式施工时需要凿除而毁坏的，应另向供方索取样品封样保存，如面砖至少一箱，各种材质石板的规格料至少一块。 金属或玻璃料的阳台拦杆，栏板和扶手可直接在已纵横拉线定位的阳台上按设计要求制作安装。其式样，用料，颜色由设计单位确认，现场成品保护由总包负责。 各种预埋和外露的管材及配件同时采用不同厂商牌号的，由监理单位贴好厂商标签妥善保管。 169、各种电器插座、开关、户用配电箱由监理单位贴好厂商标签妥善保管。 洁具及配件凡特殊或定制的成品必须封样。有安装说明书的常规牌号的成品可以不封样。 吊顶材料、灯具、进回风口其式样，规格，品质由设计单位确认，样品由监理单位妥善保管。防水、保温材料卷状和块体状的材料以实物封样，流质状的材料以供方提供的包装样品封样。并在实地进行样板施工，精确计量单方耗用量。对从未使用过的新型材料，必须在实地试验铺装，即在供方的指导下采用供方建议的操作工艺进行样板施工，其效果由设计单位确认。隐蔽工程验收（土建）1. 作业目的本作业贯穿项目施工的全过程，不仅是工程质量和长久使用功能的主要保证措施，也是今后追究质量责任的重要170、依据。要求主办岗位从工程施工组织设计时起，就要全面熟悉了解工程特点和施工单位的质量保证体系，按时到场进行隐蔽工程验收，当场做好隐蔽验收记录，监督施工单位和监理单位认真处理整改。经复验符合要求，并已确切落实在下道工序施工时保障上道工序质量成果的保证措施后，才能允许进入下道工序施工。使土建工程质量始终处于受控状态。2.主管岗位工程总监：督促检查主办岗位的作业操作，参加重要的土建隐蔽验收。主办岗位土建工程师：协同土建监理单位，具体经办本作业的操作。3.作业描述3.1土建工种中必须进行隐蔽工程验收的项目地基工程槽底打钎，槽底土（石）质目测，地槽尺寸和槽底标高，槽底、井、坑和橡皮土等的处理情况，地下水的171、排除情况，排水暗沟、暗管的设置情况，土的更换情况，试桩和打桩记录等。 钢筋混凝土工程钢筋混凝土基础，结构中所配置的钢筋类别、规格、形状、数量、接头位置、钢筋代用及预埋件，装配式结构构件的接头，钢材焊接的焊条品种，焊缝接头形式、焊缝长度、宽度、高度及焊缝外观质量，后浇带、沉降缝及伸缩缝等。模板的尺寸、位置、标高、起拱，支撑系统的稳固情况，预留洞孔的位置和尺寸。 砌体工程砌体平直情况，轴线位置，砌体中的配筋和过梁，砂浆配比，灰缝厚度和饱满度，与其他构件的连接。 外墙工程幕墙支架的材质、防锈、防腐、防雷和安装工艺，门窗和墙体之间的密封，保温层涂料层和湿贴装饰面层等的基层。 地面，楼面，墙面，屋面的基172、层处理垫块厚度，应有的起拱或坡度，经过防腐处理的结构或配件，表面的毛糙程度，表面的清洁情况。 保温、隔热工程将被覆盖的保温层和隔热层。防水工程将被土、水、砌体或其他结构所覆盖的防水部位，管道、设备穿过防水层处。3.2土建隐蔽工程验收程序施工单位经班组互检，质量员自验合格后填写隐蔽工程验收单，写清被验收的分部分项工程名称，所在部位的轴线位置、规格尺寸、数量、强度等级、标高等。注明图纸编号，如有必要，应画出简图或作出说明。签字盖章后随同自验报告一起上报监理，按总包合同规定的通知时效，约期进行隐蔽工程验收。分包工程的隐蔽验收应由总包单位先行验收合格后再报监理单位，（总包合同另有约定的除外）。监理单位173、核验隐蔽工程验收单的填写项目是否齐全，如发现验收内容，范围，部位等含糊不清，或未经自验甚至作业尚未完成，监理应签署意见退回重报。如无异议则通知本主办岗位按约准时到作业现场共同进行验收。隐蔽工程验收应由监理单位总监（或总监代表）组织。由本主办岗位、监理，总包和分包施工单位技监员，作业班组长参加，质量监督方案所要求的验收部位还应通知质监站和其他相关单位参加。验收时，本主办岗位和监理应严格按照规范要求的合格标准检查施工质量，不能自行降低标准，也不能凭个人经验自定超越规范标准的要求。总包自报优良工程或评奖质量等级目标的，应按相应的质量等级标准验收。督促监理单位主持召开验收评议会议，向总包通报质量状况，174、签署验收意见。验收意见不能使用“基本符合”或“大部分符合”等不明确或容易产生歧义的用语，也不能光盖章而不签署验收意见。.1完全符合验收标准的，当场签署“符合设计和施工规范要求”的意见。.2有少量整改内容，有条件边整改边进行下道工序施工的，可在验收单上一一列清整改内容，并签署“同意整改后覆盖”。要求监理人员旁站监督整改，并在验收单上签署复验意见。如发现未认真整改的，监理单位有权指令停止下道工序的施工直到整改完毕。.3整改内容较多，尚未具备验收条件的，退还验收单，另行约时验收。多次重复发现类同的质量问题的，应责成总包重视质量保证体系运作中出现的漏洞，并向其上级部门反映，要求其指派专业部门到现场整顿175、，必要时工程总监可以在与本主办岗位和监理单位商量一致的前提下颁发停工整顿指令。监理和本主办岗位收到验收通知未提出异议，亦未按约期到场验收，总包单位有权按总包合同的约定自行复盖。事后本主办岗位必须尽早通知总包打开暴露，由此造成的损失由甲方和监理单位共同承担，发现质量问题的，指令施工单位整改。工程总监应追究本主办岗位和监理单位的失职责任。如发现有未经打开检查而擅自补签验收单情节的，加重处理。施工单位不通知验收而自行复盖的，一律打开验收，不论有无质量问题，其损失均有施工单位承担。工程总监可授权本主办岗位签署隐蔽工程验收单。验收单的由监理公司保管，待工程竣工验收完成后汇入监理资料报送甲方存档。隐蔽工程176、验收程序（安装）1.作业目的本作业贯穿项目施工的全过程，不仅是工程质量和长久使用功能的主要保证措施，也是今后追究质量责任的重要依据。要求主办岗位从工程施工组织设计时起，就要全面熟悉了解工程特点和施工单位的质量保证体系，按时到场进行隐蔽工程验收，当场做好隐蔽验收记录，监督施工单位和监理单位认真处理整改。经复验符合要求，并已确切落实了在下道工序施工时保障上道工序质量成果的保证措施后，才能允许进入下道工序施工。使安装工程质量始终处于受控状态。2.主管岗位工程总监：督促检查主办岗位的作业操作，参加重要的安装隐蔽验收。主办岗位安装工程师：协同安装监理单位，具体经办本作业的操作。3.作业描述3.1安装工种177、中必须进行隐蔽工程验收的项目3.1.1空调，给水与煤气工程各种暗装、埋地和保温的管道、阀门、设备等的材质，规格，安装工艺和水压，气压测试。排水工程各种暗装、埋地管道的材质、规格、坡度、检修口、安装工艺。电气工程各种电气装置的接地及敷设在地下、墙内、混凝土内、顶棚内的照明、动力、弱电管线和线盒材质，规格和位置；跨接的焊接、接地电阻、高低压电缆绝缘；大（重）型灯具及吊扇的预埋件、吊钩；经过伸缩缝及沉降缝处的补偿装置，桥架和支架的位置标高安装工艺等。防雷工程预埋在混凝土中的防雷带、均压环的材质、位置、接地装置、焊接、接地电阻测试。通风工程各种暗装和保温的管道、阀门、设备的材质、位置、截面尺寸、安装工178、艺等。3.2安装隐蔽工程验收程序施工单位经班组互检，质量员自验合格后填写隐蔽工程验收单，写清被验收的分部分项工程名称，所在部位的轴线位置、规格，数量等。注明图纸编号，如有必要，应画出简图或作出说明。签字盖章后上报总包单位，总包技监部门验收合格后由总包按总包合同规定的通知时效，约期进行隐蔽工程验收。安装分包单位也可直接上报监理，由总包，监理和本主办岗位共同组成验收组进行验收。但这需要在签订总包合同时对验收程序和各自责任有所约定。监理单位核验隐蔽工程验收单的填写项目是否齐全，如发现验收内容，范围，部位等含糊不清，或未经自验甚至作业尚未完成，监理应签署意见退回重报。如无异议则通知本主办岗位按约准时到179、作业现场共同进行验收。隐蔽工程验收应由监理单位总监（或总监代表）组织。由本主办岗位、监理，总包和分包施工单位技监员，作业班组长参加。验收时，本主办岗位和监理应严格按照规范要求的合格标准检查施工质量，不能自行降低标准，也不能凭个人经验自定超越规范标准的要求。总包自报优良工程或评奖质量等级目标的，应按相应的质量等级标准验收。召开验收评议会议（与土建隐蔽工程同时验收的可合并召开评议会议，但验收单必须分开）。向总包和分包单位通报质量状况，签署验收意见。验收意见不能使用“基本符合”或“大部分符合”等不明确或容易产生歧义的用语，也不能光盖章而不签署验收意见。.1完全符合验收标准的，当场签署“符合设计和施工180、规范要求”的意见。.2有少量整改内容，有条件边整改边进行下道工序施工的，可在验收单上一一列清整改内容，并签署“同意整改后覆盖”。要求监理人员旁站监督整改，并在验收单上签署复验意见。如发现未认真整改的，监理单位有权指令停止下道工序的施工直到整改完毕。.3整改内容较多，尚未具备验收条件的，退还验收单，另行约时验收。多次重复发现类同的质量问题的，应责成总包和分包单位重视质量保证体系运作中出现的漏洞，并向其上级部门反映，要求其指派专业部门到现场整顿，必要时项目经理可以在与本主办岗位和监理单位商量一致的前提下颁发停工整顿指令。监理和本主办岗位收到验收通知未提出异议，亦未按约期到场验收，总包单位有权自行验181、收并通知安装分包单位自行复盖。事后本主办岗位必须尽早通知总包打开暴露，由此造成的损失由甲方和监理单位共同承担，发现质量问题的，指令施工单位整改。工程总监应追究本主办岗位和监理单位的失职责任。如发现有未经打开检查而擅自补签验收单情节的，加重处理。施工单位不通知验收而自行复盖的，一律打开验收，不论有无质量问题，其损失均由施工单位承担。工程总监可授权本主办岗位签署隐蔽工程验收单。验收单的由监理公司保管，待工程竣工验收完成后汇入监理资料报送甲方存档。竣工备案制验收1.作业目的施工单位按照承建合同规定的承建内容和施工图纸的设计要求已全部建成并自验达到施工质量验收规范标准，经甲方召集的验收部门实地验收通过182、，这个现场的最后一个施工环节称之为竣工验收。竣工验收常规分竣工预验和正式验收两个阶段进行。其中竣工预验虽然不是法定的程序，但为了使正式验收能一次顺利通过，建设各方都有意愿并且认为在正式验收之前举行一次模拟性的竣工预验是十分必须的。2.作业依据xx市建设工程竣工验收备案实施细则（2001年第3号）3.主管岗位 总工程师:主持正式验收。主办岗位项目经理：主持竣工预验。 协办岗位现场工程师：具体落实预验和正式验收的准备工作，督促检查整改和返修质量。 4.紧前工作条件4.1竣工预验前施工单位的准备工作根据施工图要求、合同规定和验收标准，以栋号负责人、工程处、公司三级逐级组织自验，并具有定性定量的自验记183、录。发现问题，当即安排修理完成。整理施工资料，按政府有关档案归档要求分类装订成册。清退场地，腾退拆除验收范围的工料临时设施，清理现场，做到窗明、地净、料清。向甲方提交申请竣工预验的书面报告。4.2竣工预验前监理单位的准备工作监理单位必须集中时间深入现场，按施工发包合同范围和施工图逐项核对是否有缺漏项目，特别要注意施工单位为抢进度而故意将一些装饰项目、安装项目漏项或甩项不做。发现这类问题和施工质量问题，立即签发整改通知施工单位整改。尽量避免将这些问题集中到正式验收时提出。通过深入现场的巡查，对工程是否达到竣工验收标准做到心中有数。全面检查竣工资料的完整性、真实性和正确性，提出整改意见。4.3竣工184、预验前甲方的准备工作组建验收组。当工程临近竣工阶段时，由总工程师任组长，项目经理和总监理工程师具体负责，召集设计单位、施工单位上级技术部门及物业管理单位组建验收组。对照施工单位的进度计划，检查甲方自身的配合责任是否均已落实到位。如甲供设备是否配齐到位；相关的产品说明等技术资料是否均已提交施工单位；在设备总装前督促施工单位是否已作单机性能测试，应由甲方提供调试使用的电源、水源、燃料等是否落实到位；是否已落实今后使用单位的设备操作人员跟班熟悉设备情况；是否已落实进口设备制造商按时到现场监督指导进口设备调试工作；调试方案是否已经审批同意。收到施工单位竣工预验通知单后，及时对该项工程是否基本具备竣工条185、件作出同意或不同意验收的书面反应。有的施工单位常以土建工程完工，设备安装完毕作为竣工标准，避而不谈应该列入竣工标准的设备联动调试工作。甲方如忽略了这一点，实际上就是使合同工期开了一个无限期的口子。由于设备空载联动调试是检验设备工艺设计质量、设备制造质量、安装质量的试金石，须经历调试方案制定、论证审批、准备、实施、签定等一系列的程序，如果调试不顺利还要分析原因，对症整改，甚至拆换。所以将调试工作列在竣工标准以外，就会降低施工单位对调试工作的紧迫感和责任心，使安装方面的竣工验收实际上成了一句空话。再说调试不顺利可能产生的设备安装返工，连带损坏已经验收的土建装饰表面等返修责任不易落实，质量不易保证。186、5.作业描述5.1竣工预验参加预验的单位和工作目标甲方主办岗位：项目经理。必要时由总工程师在场协助和指导。 甲方认为双方验收准备工作基本就绪后，可同意施工单位进入工程竣工预验阶段。验收组的各成员单位的专业技术人员在项目经理的召集下，各自分工承担以下职能：甲方由项目经理，土建和设备工程师参加，设计单位由设计总负责人及各专业工种设计人员参加，政府质监站由土建、安装、资料等专业人员参加，监理单位由总监理师和相关工种的监理工程师参加。主要根据施工图纸检查各专业工种是否按设计要求施工，是否满足设计预定的功能指标并作出评价。负责对施工质量作出鉴定。对施工资料的完整、正确、真实性作出初步评价。检查覆盖面：竣187、工预验的验收点原则上应该全面覆盖施工作业面，逐层逐间逐点地检查，并按工种分类做好整改项目的记录。预验整改和复查：预验整改项目由监理单位负责记录和归类，清单提交施工单位限期整改。施工单位按专业分解到施工班组或责任人在限期内逐项整改。完毕后，应通知甲方和监理单位复查。甲方、监理工程师对整改项目逐一复查整改效果，认为满意后，才与施工单位商定正式竣工验收日期。6.政府部门验收6.1参加部门和工作目标：政府规划部门：项目组的土建工程师事先应委托测绘院进行竣工测量，取得建设工程项目竣工成果测绘报告书，凭此向规划部门的执法检查队申请规划竣工验收。政府劳动安全部门，由当地劳动局技监处人员参加，根据相关质量评定188、标准对锅炉，电梯安全使用的可靠性通过仪器测试作出鉴定。政府消防部门由当地消防局或公安局消防处技监人员参加，主要根据相关消防规范和设计要求对工程的室内外消防设施的实际功能，作用范围和可靠程度作出鉴定。政府交通部门，由当地公安局交通处技监人员参加，主要根据交通法规和设计要求对工程的区域内道路与市政道路的衔接、停车泊位、交通标志等设施是否符合交通法规，是否满足原设计要求作出鉴定。政府市政环卫部门由当地工务、环卫部门的技监人员参加，主要根据原设计要求，负责对工程的内部道路及雨、污、废水排放系统是否符合验收规范作出鉴定。政府防疫部门由当地防疫站技监人员参加，主要负责对项目中设置的公共娱乐、餐饮、旅宿、医189、疗设施是否符合国家规定的卫生条件，对有可能发生的排污、排气、噪音、烟尘、病菌，辐射等对外污染程度作出鉴定。政府资源部门包括供电、供水、供煤气、供热力、通讯等部门主要负责对衔接口以内的各专业工种安装施工质量，设备制造质量是否符合接通并网条件作出鉴定。6.2验收的组织安排：上述十几个单位，几十个甚至上百个人员集中在一起对工程作出各方面的鉴定，是很难安排组织的，为了验收工作顺利进行，可以根据各工种完工时间的前后，由甲方、监理工程师分期分批地召集有关部门人员到现场进行验收。这样甲方和监理单位可以有比较充裕的时间，整理应整改项目的清单交施工单位限期整改，施工单位也有比较充裕的时间逐个工种、逐个项目地整改190、。7.竣工验收7.1甲方主办岗位：总工程师。协办岗位：项目经理。验收组成员除组长换成总工程师外，其余和预验时相同。7.2在确定的验收日期7天前，向质监站申领建设工程竣工验收备案表和建设工程验收报告。同时将验收日期，时间，地点及验收组名单书面通知质监站。7.3监理单位编制“监理总结报告”。陈述项目监理全过程及对工程质量和进度的评价。7.4甲方收到“监理总结报告”后按时召集各验收组成员参加正式竣工验收，总工程师必须到场并主持。7.5各成员单位按专业分成土建（包括单体，室外总体），安装（包括室内外设备和管线）和资料（包括A，B，C三册）三组分头验收，可以采用批量项目随机抽查，特殊项目和整改项目指定专191、查的办法。7.6分组验收后应由组长召集验收评议会议，组长汇总各组意见后签署验收结论。一般有以下三种情况： 认为完全符合竣工标准的，验收组长在竣工验收证明上按当天日期签署“符合各项规范要求，同意验收”的意见。认为基本符合竣工标准的，但局部有少量缺陷必须整改，验收组长在竣工验收证明上按当天日期签署“基本符合规范要求，同意验收，局部需要限期整改（下附整改清单），指定某某单位负责整改复查”的意见。认为不符合竣工标准的，验收组长在竣工验收证明上按当天日期签署“附列整改清单，另约时间验收。”的意见。8.工程资料验收工程资料验收是预验和竣工验收的重要环节，也是评定工程质量等级的主要依据。按照规定，工程资料应192、按A、B、C三册分类装订成册。验收组按照正确、完整、真实原则的要求，审查工程资料。特别要注意以下几个方面：8.1外购材料、设备构件的质量合格证明是否如实反映实际情况，有没有擅自涂改、伪造、事后补作和一证多用的迹象。8.2试验、检验资料是否真实反映试验、检验按规范要求取样和制作试件，是否由有相应资质的试验机构作检验和签发结论。8.3隐蔽工程验收记录是否门类、项目齐全，是否均有监理工程师签字认可，提出的整改意见是否都有复查记录。8.4审查竣工图是否按建发82施字50号编制基本建设工程竣工图的几项暂行规定要求编制。8.5对于散失的工程资料，应责成施工单位追讨补齐，确实无法补全的遗缺资料，由责任方编制193、说明。不准采用伪造作假，移花接木的办法拼凑搪塞遗缺资料。若此，会给日后的查询带来困难和造成各种危害。9.返修整改的责任范围9.1在预验或正式验收过程中，总会发现一些质量问题，责成施工单位返修整改，施工单位应在限期内完成，并达到验收要求。其中因施工质量和成品保护失当引起返修项目的责任，由施工单位承担现场损失。现场损失包括对返修项目的拆除修复，设备材料更换，运杂费，连带损坏其他工种的成品修复以及工期损失，甚至由此延期竣工，引起甲方使用效益损失等。施工单位未在限期内完成整改的，项目经理应以工程联系单形式告知施工单位，甲方对原竣工日期不于承认，重新认定竣工日期以整改完毕并通过复查之日为准。9.2但也有194、一些返修整改责任不属施工单位负责，在施工单位返修的同时，施工单位就会向甲方提出现场损失的索赔要求，如：由于甲供材料、设备本身的质量问题，在施工使用之前施工单位曾提出过异议，而甲方坚持要使用，由此造成现场损失，应由甲方承担。甲方视情况再向制造厂商提出索赔要求。 由于设备选型不当，或工艺流程设计错误，经调试无法达到设计要求的，亦由甲方承担现场损失。甲方视具体情况再向设计单位提出索赔部分损失的要求。 市政、资源、建筑管理部门在验收时提出的整改意见均由施工单位负责整改，并对其中属于施工质量引起的问题承担现场损失。属于设计布局不符合当时当地法规要求的整改项目，由甲方承担现场损失。对那些返修工作量大、经济195、损失重、作业时间长的整改项目，应具体分析其中多方面因素，对容易陷入无休止争论的问题，甲方为了尽早竣工交付投入使用，必须顾全大局，实事求是地承担自己应承担的责任。10.竣工验收备案竣工验收通过后的15天内，到质监站办理备案手续。结清质监费，按建安工作量的0.1%收取。供电配套1.作业目的本作业的各项步骤穿插于项目开发的全过程，时间长，环节多，费用弹性大。要求主办岗位从项目规划阶段起，就要熟悉了解项目所在地区供电所（局）的办事节奏，建立和保持良好的人际关系，必要时可向项目经理申请一定的业务经费，同时凭借自己积累的业务经验和知识，适时地与办事部门商讨优化和简化的建议，寻找办事捷径，压缩配套开支。按照196、项目建设各阶段的进度控制节点制订工作计划，保证在项目交付使用之前，办全所有的申办和报批的手续，完成供电配套工程。2.主管岗位项目经理：督促检查主办岗位的作业操作。主办岗位设备工程师：具体经办本项作业。3.作业描述3.1前期征询阶段 凡属基建项目，在上报可行性报告前应向所在地区供电所（局）书面征询供电条件，作为政府部门审批基建项目的依据。供电所（局）在30天内书面予以答复初步意见，有效期限为一年，项目逾期尚未成立，需重新办理征询。办理征询供电条件时，应提出书面申请书，申请报告应列出用电单位(房产开发单位)名称、地址、联系人、联系电话、邮政编码，简要写明主要用电设备、特殊用电要求、预计用电容量、发197、展容量、预计用电时间等，用户还应提供立项意向有关文件(复印件)及1:1000地形图(二份)。3.2扩初设计阶段邀请供电局参加扩初方案评审会，向营业室提交申请报告与扩初设计文本。在30天内批复工询方案，包括街坊站（或箱变）数量及容量。3.3 三通一平阶段 向营业室申请施工临时供电。须在办理正式用电申请以后或同时办理。（详见作业指导书临水临电配套）。3.4工程建设阶段 在取得工询方案批复的基础上，正式办理小区供电配套申请，填报新建扩建普通住宅供电配套申请书和小区配套部分供电申请单。需提供：申请报告（其中须有标有建筑面积的房型图，并按80平方米以下，80120平方米，120150平方米，150平方米198、以上等四档面积分类统计表。注明计划竣工日期）；上级批文（主要是市，区计划和规划批文）； 建筑工程规划许可证；住宅配套费缴付凭证；公安门牌；标明门牌号的总平面图，电气施工图，建筑施工图。由供电部门核定供电配套工程费。为不致影响工程进度，本主办岗位取得电气施工图后，即可送审低压监察，预先审核单体内的电气图。3.5 供电实施阶段3.5.1街坊变电站建设（外线工程） 在办理街坊变电站建设申请手续时应附送：申请报告；两份总平面图并注明户名、地址，标明建筑面积。根据扩初设计阶段的工询方案确定街坊站（或箱变）数量及容量，供电局按用户受送电装置施工进度进行供电工程设计（包括变电站类型、电缆排管走向）。提出设计199、概（预）算等。本主办岗位协助项目经理与供电局签订变电站施工合同与排管工程合同。按预算缴纳工程费用。（变电站设备费用由供电局承担，由供电局工程股落实定货，建成后的产权及维护责任归供电局。变电站的土建工程由建设方承担费用和安排施工，建站土地由建设方无偿提供，建成后产权归供电局所有。本主办岗位负责与总包协调好与现场其他工种施工进度的衔接，安排好作业面和生活仓储场地,为排管穿线的施工单位创造进场作业的条件。建设方仅须按预算缴纳其中的排管工程费用，电缆费用由供电局承担。建成后的维护由供电局承担。3.5.2住宅用电（内线工程）办理用电申请联系卡，由营业室受理，由低压监察室审图盖章确认施工图设计，并在30天200、内答复供电方案（低压用户15天内）。此答复对10千伏及以上高压用户在一年内有效，低压用户在6个月内有效。 供电所（局）按建设方受送电装置施工进度进行供电工程的设计，建设方按概（预）算（或文件规定标准）缴付业扩工程费。（“业扩工程”为供电局内部俗称，即供电配套工程费）。 本主办岗位负责相关设备的采购。如多层用电设备：多层过渡盒（过路箱）以及住宅与公灯电表箱；高层用电设备：进线柜、计量柜、配电柜、住宅与公灯电表箱及水泵、电梯的配电箱等。也可委托安装分包采购，具体规则详见作业指导书采购。3.6竣工验收3.6.1变电站土建验收：甲方和监理验收通过后通知供电局专项验收。验收合格后将变电所移交供电局管理。201、3.6.2变电站设备安装，电缆排管，电缆施工，低压监察，装表等验收均为供电局内部验收程序。3.6.3供电局开具验收合格证明后，本主办岗位安排安装分包向供电局无偿领取分户电表，（若为分时电表，需为住户代缴100元/只，并委托物业公司在交付使用时向住户收回）并安装就位。供电局通知送电。3.7 10千伏及以上高压用电客户新装用电申请业扩流程3.8 住宅供电配套工程费标准 根据xx市物价局、xx市电力工业局关于核定市区普通新建住宅供电配套工程费标准的通知xx经（2002）第152号，自xx年9月1日起，在外环线以内地区试行供电配套工程费按每平方米建筑面积收取，计费面积按项目批准的面积（包括住宅小区内公202、建设施）。每户建筑面积在150平方米以上的住宅，供电基本容量配置50瓦/平方米，150-120平方米的住宅配置8千瓦，120-80平方米的住宅配置6千瓦，80平方米以下的住宅配置4千瓦，公建设施原则上按每平方米40瓦配置。3.8.2 项目建筑面积在6万平方米以内（包括6万平方米）全电缆工程收费标准为每平方米145元，架空线与电缆相结合工程为每平方米130元，建筑项目建筑面积在6万平方米以上、并一次性付清工程款的，按上述标准的90%执行。3.8.3 如果建设方要求提高配置容量，住宅每户每提高1千瓦，收费标准提高10%；车库、垃圾房等公建设施如要求低于每平方米40瓦的标准配置，按容量比例收费标准相203、应降低。3.8.4 因场地狭小，建设方要求采用小型化设备，配置成本又较高的，收费标准上浮20%，有特殊配置要求的其他住宅仍按项目个别核算。3.8.5 上述供电配套工程包括上级电源出线到住宅楼或公建设施的进户点的所有供配电设施，除供电配套工程费, 建站土建费，变电所到号房配电室排管费和变电所设计费四项以外，不再收取供电、配电贴费和其它费用。 外环线外住宅收取业扩工程费。用户从现有电网支接到用户受电装置的供电工程费用。用户根据供电部门设计编制的供电工程概（预）算缴付工程费。 其他注意事项：.1建设方需要提醒动拆迁单位及时联系供电企业，确保在拆表销户时，将电业线路、设备拆除干净（主要是进户线、电表设204、备等），对拆表销户的用户的全部电费结清。.2项目建成后移交物业时，本主办岗位应负责与供电局签定协议，确保电业设备的正常运行（电表）。.3本主办岗位尚未到岗之前，其间的本项作业由设备设计管理岗位完成。供水配套1.作业目的本作业的各项步骤穿插于项目开发的全过程，时间长，环节多，费用弹性大。要求主办岗位从项目规划阶段起，就要熟悉了解项目所在地区上水公司的办事节奏，建立和保持良好的人际关系，必要时可向项目经理申请报销一定的业务经费。同时凭借自己积累的业务经验和知识，适时地与办事部门商讨优化和简化的建议，寻找办事捷径，压缩工程开支。按照项目建设各阶段的进度控制节点制订工作计划，保证在项目交付使用之前，办205、全所有的申办和报批的手续，完成上水配套工程。2.主管岗位项目经理：督促检查主办岗位的作业。主办岗位设备工程师：具体经办本项作业。3.作业描述3.1项目规划设计阶段（方案设计阶段）按照项目所在地区向对应的xx市自来水有限公司（分浦东、市南、闵行、市北公司）领取“供水前期征询表”办理用水征询。同时附送：项目批文、地区综合管线图、地形图、总平面图。用水征询批复一般分三种情况：直接批复同意接水；此项目需做供水技术方案；此项目需做“小区工程可行性研究报告”（针对成规模小区的规划）。 领取接水前期业务办理记录卡。本主办岗位尚未到岗之前，其间的本项作业由设备设计管理岗位完成。3.2扩初设计阶段邀请上水公司参206、加扩初设计方案的审批会，会后向参会者索取书面审批意见，如发觉其意见与本项目原定设想有较大出入的话，本主办岗位负责与上水公司相关部门联系沟通，务必不使上水配套工程复杂化和扩大化。3.3施工图设计阶段在给排水总平面图、各单体给排水施工图、蓄水池、泵房等施工图设计之前，本主办岗位要组织设计单位与上水公司碰头商议，征询意见和优化设计方案，以免造成不必要的设计返工。3.4施工阶段 办理正式接水申请手续，在项目开工以后，预计竣工前的68个月办理。需提供资料：申请用水报告；接水前期业务办理记录卡；项目批文；消防给水批文；门牌号的批文；新型墙体材料协议书；住宅建设配套费缴付凭证（或小区包干批文，免征证明）；扩207、初设计中的给排水和消防给水章节文本（复印件）；市政管线图和1:500地形图各2份，1:500住宅（小区）总平面图和给排水总平面图各2份，各单体给排水施工图，蓄水池、泵房施工图；使用浮球阀、嵌墙式水表、减压阀凭证；3.5本主办岗位负责协调与现场其他工种施工进度的衔接，安排好作业面和生活仓储场地。3.6审批新建项目供水排管工程程序，如下图所示：以上流程指小区街坊内排管、接水、装表工程，开发建设单位在小区红线以外具备上水管线条件的基础上，方能实施小区街坊内上水配套。而小区红线以外市政道路上的上水排管工程，尚须按计划（上水公司的内部施工计划、市道监办掘路计划、市住宅局市政设施建设计划等）实施。市政道路208、排管工程费可从缴给住宅发展局的住宅建设配套费320元/平方米中返还。3.7住宅区供水排管工程收费标准及方式3.7.1按xx市物价局（xx价经1998第240号文）关于核定住宅建设中街坊自来水管道施工收费的复函的规定，街坊内自来水排管和住宅小区接水工程收费标准为每平方米建筑面积17.50元，其工程内容包括：街坊排管工程、接水工程、装表工程。费用通常一次性付清。3.7.2市政道路排管工程费按1993年xx市公用管线预算定额收费，一般一次付清。3.7.3新建住宅漏失水量费按1997年xx市公用事业局（xx用财474号文）规定，每平方米建筑面积1.8吨水量，按现行水价收费，在接水工程实施前收取。3.7209、.4地下管线监护费（造房、开挖、打桩），按xx市道路管线监察办公室规定（1989年1 月28日）计算：地下管线监护费=人工单价监护天数人数+地下管线资料成本费。3.7.5单独住宅的公建需收接水工程费。排管工程按xx市公用管线预算定额（1993年）收费。接水工程按xx市自来水公司小型管道工程和带水操作预算定额（1995）收费。3.8 注意事项:3.8.1在征询及扩初设计阶段，因工程的外管贴费、工程费用弹性很大，本主办岗位的工作必须细致到位，可采取合法的公关手段达到方案最优化的目的。3.8.2办理正式用水申请时，由上水公司新装业务科受理，查勘人员到现场查勘后进行设计，同时上水经营科开始受理水泵，减210、压阀等上水设备的采购业务洽谈。至今上水公司尚有一条不成文的规定，上水的设备必须得到他们的认可后才能使用，泵房需要他们安装，减压阀最好购买上水公司或其认可单位的，否则接水的人为难度很大。3.8.3 向上水公司购买的安装配件通常有：球阀、连接管、水表箱、水表、浮球阀、减压阀等。3.8.4 委托上水公司代办的室外工程通常有室外消火栓，水泵的采购和安装。3.8.5 本主办岗位负责向住宅局返回从配套费中报销的市政道路排管工程费。3.8.6 上水设施产权与维护管辖分界：3.8.6.1供、用水设施产权分界点是：供水人设计安装的计费总水表和消防专用监视水表处。以户表计费的为进入建筑物前阀门处。3.8.6.2维211、护管辖分界：水源侧的管道和附属设施（含计费水表）由供水人负责维护管理。另侧的管道及设施由用水人的物业管理单位负责维护管理，或者有偿委托供水人维护管理。3.8.7 务必提醒动拆迁单位在动拆迁以前向上水公司办理拆表手续。排水配套1.作业目的本作业的各项步骤穿插于项目开发的全过程，时间长，环节多，费用弹性大。要求主办岗位从项目规划阶段起，就要熟悉了解项目所在地区水务和市政部门的办事节奏，建立和保持良好的人际关系，必要时可向项目经理申请报销一定的业务经费。同时凭借自己积累的业务经验和知识，适时地与办事部门商讨优化和简化的建议，寻找办事捷径，压缩配套开支。按照项目建设各阶段的进度控制节点制订工作计划，保212、证在项目交付使用之前，办全所有的申办和报批手续，完成排水配套工程。2.主管岗位项目经理：督促检查主办岗位的作业。主办岗位土建工程师：具体经办本项作业。3.作业描述3.1排水（方案）征询阶段其紧前工作条件为规划方案已经通过。如本主办岗位在该阶段尚未到岗，排水征询由设备设计管理岗位经办。本主办岗位向市水务局排水管理处申办（新，改，扩）建设项目排水许可管理信息登记表，取得排水（方案）征询阶段栏的“排水许可申请受理章”。可委托市城市排水监测站合流技术经营服务部编制排水方案咨询，同时提交项目建议书的批复，排水申请报告，1:500的地形图，规划方案的总平面图。与该服务部协商出具咨询报告（即排水方案）的期限213、，协商咨询费用。要求在保证满足功能的前提下，尽可能地减少红线外的工程量和工程费用。将完成的报告交设计管理岗位，由其转交设计单位将报告摘要编入扩初设计方案的文本。3.2排水（方案）审批阶段本主办岗位通知市水务局排水管理处或区工务所出席扩初设计方案的审批会议。在会议三天前将扩初方案文本送达对方。会议结束后向对方索要初步设计审查意见表。3.3申办施工临时排水工程要求本主办岗位在施工总承包合同签订后到总工程师发布的开工令日期之前的时间段内完成。 本主办岗位向区建委水务管理所申办临时排水许可证（施工）。如需开排水头子的尚需缴纳工程费用。需提交的文件为：临时排水许可证（施工）申请表，由施工总包设计的施工总214、平面图和施工临时排水方案图，扩初设计方案的批复。3.4排水工程实施阶段本主办岗位按照项目建设的计划进度制订相应的实施计划，通常在主体结构工程结束后到竣工验收之间的时间段内逐项完成以下作业： 委托排水处指定的施工单位，实施排水检测井的施工（雨污水分流的须分别施工雨废水检测井和污水检测井）。施工完成后通知排水处验收，向排水处领取同意接管证明。 外墙脚手架拆除后，督促总包单位创造条件尽快安排区内排水管网的施工，力争在项目竣工时同时验收。在未验收之前，应配齐井圈井盖并不准施工单位使用管网。 凭排水处出具的同意接管证明与区建委水务管理所办理市政接管委托协议，并委托总包单位配合实施检测井接入市政管网的工程215、。本主办岗位负责协调与现场其他工种施工进度的衔接，安排好作业面和生活仓储场地。 向区市政管理署缴纳市政设施养护费。3.5排水工程申请投入使用阶段本主办岗位在区内单体工程验收后到申办住宅交付使用许可证之前的时间段内完成。 向排水处填报建设项目排水接管许可证初审表，与排水处签订委托污水排放处理协议，缴纳污水处理费。 向排水处申办临时排水许可证，此证作为申办住宅交付使用许可证时需提交的文件之一。 待客户入住户数超过50%后，通知排水处进行排水监测，经监测合格，由排水处出具排水许可证。复印件交物业公司留存，正本归档。此项工作也可委托物业公司经办。消防配套1.作业目的本作业的各项步骤穿插于项目开发的全过216、程，时间长，环节多，费用弹性大。要求主办岗位从项目规划阶段起，就要熟悉了解项目所在地区主管单位的办事节奏，建立和保持良好的人际关系，同时凭借自己积累的业务经验和知识，适时地与办事部门商讨优化和简化的建议，寻找办事捷径，压缩配套开支。按照项目建设各阶段的进度控制节点制订工作计划，保证在项目交付使用之前，办全所有的申办和报批的手续，完成消防配套工程。2.主管岗位项目经理：督促检查主办岗位的作业。主办岗位设备工程师：具体经办本项作业。3.作业描述3.1规划设计方案阶段消防申报需提供的资料（如本主办岗位在该阶段尚未到岗，消防申报由设备设计管理岗位经办）：3.1.1工程所在地的地形图；规划总平面图及单体217、平面图；简要的文字说明或生产工艺流程。办理时限：公安消防机构受理后，在7个工作日内核发建筑工程消防设计审核意见书（方案阶段）。3.2初步设计方案阶段消防申报需提供的资料： 初步设计的方案说明文本（工程概况、消防设计专篇）； 由设计单位设计的全套扩初图纸；上级主管部门的立项批文； 规划部门的批文； 送审资料的电子文件光盘，但下列工程可不送光盘：6层及6层以下普通住宅（别墅、汽车库除外），工程配套设施（含独立建造的变、配电房，锅炉房，煤气调压站、箱，公交站，门卫，围墙，雨篷等）。办理时限：公安消防机构受理后，在12-15个工作日内核发建筑工程消防设计审核意见书（扩初阶段）。3.3施工图设计阶段消防218、申报需提供的资料：xx市建筑消防设计审核申报表； 总平面图及说明； 建筑平面图、立面图、剖面图及说明； 有防火要求的暖通空调、电气（包括防雷）、工艺流程、设备布置图及说明； 只有室内消火栓系统的工程提供室内外消防给水图及说明； 送审资料的电子文件光盘，但所列工程可不送光盘；3.3.8 凡工程等级三级（含三级）以上的民用建筑工程（民用建筑工程等级三级是指：中级、中型公共建筑；高度不超过24米，技术要求简单的建筑；7层以上15层以下有电梯住宅或框架结构的建筑）由设计单位的消防自审员填报建筑工程消防设计自审表（建筑专业）。办理时限：公安消防机构受理后，在20-30个工作日内核发建筑工程消防设计审核意219、见书（建筑阶段）。3.4施工图（消防设备）设计阶段消防申报需提供的材料：xx市建筑工程自动消防设施设计审核申报表，并附公安消防机构在对建筑部分审核时已发出的的建筑工程消防设计审核意见书复印件； 消防给水总图、平面图、系统图（室内消火栓及自动喷水灭火系统）及说明；火灾自动报警系统的平面图、系统图及说明；防排烟系统的平面图、系统图及说明；其他固定灭火系统的平面图、系统图及说明；送审资料的电子文件光盘，但3.2.5所列工程可不送光盘。自动消防设施的施工图设计必须由获得全国消防设计专项工程设计人员消防专业考试合格证书的设计人员签名。办理时限：公安消防机构受理后，在20-30个工作日内核发建筑工程消防设220、计审核意见书（设备阶段）。3.5施工图（内部装修）设计阶段消防申报需提供的资料：xx市建筑内部装修工程消防设计审核申报表；装修楼层的原建筑平面图、原消防设备（电施、水施、风施）平面图；原建筑的建筑工程消防设计审核意见书或建筑工程消防验收意见书；装修楼层的装修平面、立面、剖面、节点详图、材料表及说明，新设计的消防设备（电施、水施、风施）平面及系统图；送审资料的电子文件光盘，但所列工程可不送光盘。办理时限：公安消防机构受理后，在20-30个工作日内核发建筑工程消防设计审核意见书（内装修阶段）。3.6消防工程施工阶段的注意事项： 消防工程必须委托具备相应资质的安装分包单位施工； 消防工程的施工单位必221、须妥善保管所有消防材料和设备的产品合格证书； 土建或装饰工程的施工单位必须妥善保管所有有防火功能的材料和成品的产品合格证书。3.7建筑工程消防竣工验收需提供的资料：xx市建筑工程消防验收申报表原件及软盘，此表应由填写单位法定代表人或单位负责人签名，并盖单位法人章，各专项的施工单位应载明承揽工程范围； 建筑构件、材料防火性能和消防产品的清单及质量合格证明； 原公安消防机构核发的所有建筑工程消防设计审核意见书复印件；规定格式的建筑设施调试合格开通报告原件及软盘，建筑消防设施调试合格开通报告应由调试人员本人签名，并由调试人员的单位盖法人章。（简单内装修的工程可由物业管理单位出具“消防设施未变动或已开222、通”的证明）； 火灾报警联动控制系统的逻辑关系图或说明书原件，并盖有调试单位法人章； 消防控制室值班人员名单，该物业的管理单位盖法人章确认； 钢结构防火喷涂施工记录。办理时限：公安消防机构收到申报表后，在10个工作日内派员对工程进行检查验收。验收合格后7个工作日内核发建筑工程消防验收意见书。3.8以上办理审核项目均不收费。燃气配套1.作业目的主办岗位从项目规划阶段起，就要熟悉了解项目所在地区燃气公司的办事节奏，建立和保持良好的人际关系，同时凭借自己积累的业务经验和知识，适时地与办事部门商讨优化和简化的建议，寻找办事捷径，压缩配套开支；按照项目建设各阶段的进度控制节点制订工作计划，保证在项目交付223、使用之前，办全所有的申办和报批的手续，完成燃气配套工程。 2.主管岗位项目经理：督促检查主办岗位的作业。主办岗位设备工程师：具体经办本项作业。3.作业描述3.1上报可行性研究报告前 办理征询煤气条件（提出书面申请）。新建住宅周边有道路管网条件（或已有燃气规划的）均可办理燃气申请，若暂无规划，亦可先委托申请做前期规划。如本主办岗位在该阶段尚未到岗，燃气征询由设备设计管理岗位经办。3.2扩初设计完成后 邀请煤气公司参加扩初设计评审会。本主办岗位负责提供扩初设计文本（包括总平面图、用户数与用气量），支付规划咨询费。煤气公司对是否设置调压站和排管要求提出评审意见。3.3施工图设计完成后 为避免无必要的224、设计返工，在施工图设计前，本主办岗位视需要约请设计人员与煤气公司沟通。设计完成后，负责煤气内管施工图送审。审核通过后，煤气公司返回四套加盖审核章的施工图。3.4主体结构封顶前（或竣工前68个月）本主办岗位负责办理煤气配套业务与支付款项。需提供：已缴住宅配套费凭证复印件；地形图与地下综合管线图；标明门牌号的1:500给排水总平面图；已盖“民用住宅煤气管设计符合煤气技术规范”审核章的煤气图纸(1:100)二套；总平面图电子图形文件。3.5配套的实施阶段 总包或安装分包如不具备“城市燃气管道工程施工资质”，煤气内管工程须另行委托专业施工单位施工。施工结束后，燃气内管经监理单位和甲方验收后，再报请煤气225、公司验收，由煤气公司出具验收合格证明。本主办岗位负责协调与现场其他工种施工进度的衔接，安排好作业面和生活仓储场地。3.6跟踪煤气公司内部程序 煤气工程规划审定-进行煤气室外排管设计（含现场勘察、设计、预算）-计划部门安排施工计划-落实施工单位施工-煤气外管验收-出具验收合格证明。3.7竣工阶段 验收合格煤气公司出具新建住宅配套建设验收合格证明（煤气）。此证明是申办入户许可证时必须提供的文件之一。3.8住宅燃气配套申请业务运转程序3.9收费标准 多层，高层住宅按照市物价局（1998）第115号文件执行，即天然气街坊内按24.50元/平方米包干收费，煤气街坊内按21元/平方米包干收费，以上取费包含226、审图费及设计费。街坊内燃气管道施工范围：以道路红线至新建住宅进口为界，不含室内排管。环卫配套1.作业目的按照项目建设各阶段的进度控制节点制订工作计划，保证在项目交付使用之前，办全所有的申办和报批的手续，完成环卫配套工程。2.主管岗位项目经理：督促检查主办岗位的作业。主办岗位土建工程师：具体经办本项作业。3.申办范围凡在本市中心城、新城、中心镇以及独立工业区、经济开发区等城市化地区，进行新区建设和旧区改造等地区性综合开发建设的项目，公共场所建设项目（交通集散点、主要人流集散场所、符合人流集散特征的其他人流集散场所）均应当设置环卫设施，办理环卫设施设置征询、验收手续。4.作业依据4.1xx市市容环227、境卫生管理条例2002年4月1日。4.2xx市城镇环境卫生设施设置规定1995年11月30日。4.3xx市环境卫生配套设施管理办法（xx环卫发规（98）第085号）。 5.办理机构 xx市市容环境卫生管理局建设发展处或各区、县市容环卫管理部门。6.作业描述6.1规划方案阶段 办理建设项目环卫专业意见征询，需附送：建设项目批准文件（复印件）1份；填报建设项目环卫专业意见征询表；建设项目设计方案总平面图（复印件）1份，比例1:500或1:1000，用红笔表示环卫设施位置、建筑面积及其相关道路交通，并加盖建设单位公章。环卫局收齐资料后十天内审理完毕，发给建设项目环卫专业意见征询答复书。如本主办岗位在228、该阶段尚未到岗，环卫征询由土建设计管理岗位经办。6.2扩初设计阶段 办理建设项目初步设计环卫专业审核意见，需附送：初步设计文本或文本的节录，说明配置的具体内容，并加盖建设单位公章；扩初设计总平面图（复印件）1份，与环卫设施相关的分层平面图（复印件）1份，并用红笔划示环卫设施设置的建筑面积；填报建设项目初步设计送审表。环卫局收齐资料后十天内审理完毕。发给建设项目初步设计环卫专业审核意见书。6.3施工图设计阶段 办理建设项目环卫配套设施施工图审核意见，需附送：环卫配套设施的施工图2套；填报建设项目环卫配套设施施工图送审表。环卫局审理完毕后发给建设项目施工图设计环卫专业审核意见书。6.4工程施工实施229、阶段 本主办岗位与环卫部门签订环卫设施（垃圾压缩站）施工委托协议和设备购置协议。办理渣土垃圾处理申报，办理渣土垃圾回填申请。6.5 竣工验收阶段 办理建设项目环卫设施配套建设竣工验收，需填报建设项目环卫设施竣工验收审核申请表。环卫局自收到报告后五天内或在约定的时间予以验收。在验收合格后的五个工作日核发建设项目环卫设施竣工验收审核通知书；验收不合格的，建设单位须根据市容环卫管理部门意见和要求进行整改，整改完毕，建设单位需重新申请竣工验收。通信配套1.作业目的按照项目建设各阶段的进度控制节点制订工作计划，保证在项目交付使用之前，办全所有的申办和报批的手续，完成通信配套工程。但本公司开发的住宅小区和230、公共建筑并不直接具备通信的功能，仅为客户在入住以后立即申请通信的终端开通提供设施上的便利条件。2.主管岗位项目经理：督促检查主办岗位的作业。主办岗位设备工程师：具体经办本项作业。3.电话局承诺xx市电话局专设住宅通信配套办公室，统一受理xx市新建住宅项目的通信配套工作，实施一门式一条龙服务制度，在房屋交付使用之前完成通信配套工程，并保证在业主入住后提出安装电话要求的一周内装上电话，而且确保工程施工质量，做好通信资产的终身维护。4.作业描述4.1前期征询阶段本主办岗位提出书面申请，办理通讯条件征询。征询内容包括新建住宅周边有否道路管网条件和落实电话配套计划。需提供：申请报告；上级主管部门项目批文231、；地形图、总平面图；住宅建设配套费缴付凭证或经市住宅局批准的包干和免征凭证。如本主办岗位在该阶段尚未到岗，通讯征询由设备设计管理岗位经办。4.2 扩初设计阶段 本主办岗位负责邀请通讯配套部门参加扩初设计审批会，并附送扩初的设计文本。会后向通讯配套部门索取通讯设备配套设计实施的咨询意见书。3.4 施工图设计与施工阶段本主办岗位负责向通讯配套部门申请审图及配套，需提供：总平面图和弱电平面图。缴纳电话配套工程费。通讯配套部门进行现场勘察、委托电话通信设计及电话网的配套设计，调度号线资源，落实施工计划，组织电话外线施工，组织施工单位进场施工，本主办岗位负责协调与现场其他工种施工进度的衔接，安排好作业面232、和生活仓储场地。3.5 竣工验收 组织单项竣工验收，验收合格后电话配套部门出具“新建住宅配套建设验收合格证明”（电话）。然后由电话局创号、放号线。3.6 用户申请开通客户入住后可向电话局办理初装手续，缴纳安装费用后一星期内电话局负责开通。3.7 通信配套受理运作程序 3.8 收费 根据xx市物价局xx价经（1998）第132号文件规定，以新建住宅建筑面积为计价单位，具体收费标准：挂空式通信线缆工程每平方米6.50元；全部暗埋式通信线缆工程：高层每平方米12.50元、多层每平方米20元、别墅每平方米40元；经市计委批准按成本价出售的平价房，街坊内住宅电话通信工程费按上述收费标准的80%收取。重要233、提示：上述费用目前实际操作时均可下浮20%左右。有线电视配套工程1.作业目的本公司开发的住宅小区和公共建筑并不直接具备观看有线电视的功能，仅为客户在入住以后立即申请有线电视的开通提供设施上的便利条件。2.主管岗位项目经理：督促检查主办岗位的作业。主办岗位设备工程师：具体经办本项作业。3.作业描述3.1委托设计该项作业应在基础结构完成之前结束。因有线电视设计仅是布线设计，其设计难度并不高，所以在项目设计的弱电工种中都附带了楼内的有线电视布线的设计内容。但楼外和小区外的布线设计因缺乏原始资料，只能委托专业公司设计。 向区有线网络有限公司申请审图和配套。需提交的文件为：申请报告，总平面图，项目设计单234、位设计的全套弱电工种图纸，（本主办岗位须在其中的平面图上的每户进户门处加注室号，编排次序应与商品房销售室号一致，编好后须经营销策划岗位核对）。 委托区有线网络有限公司进行楼外和小区外布线工程的设计。 与区有线网络有限公司协商楼外和小区外布线工程费用。其实这种工程费用已经包含在向用户收取的初装费内，而不应该再由开发商重复承担，正因为有线电视至今还是垄断行业，开发商只能被动地接受这种具有摊派性质的费用，只不过还有些协商的余地罢了。所以公司鼓励本岗位采取各种合法的公关手段，争取最低的费用支出。 向区有线网络有限公司为客户垫付终端初装费。在物业交割时，可委托物业公司向客户收回。3.2楼内预埋管施工在地235、面以上建筑施工之前，把经区有线网络有限公司审核的有线电视布线施工图交现场安装分包单位按图逐层预埋线管，其中分配器和放大分线盒的预埋箱壳由本主办岗位带领安装分包单位的电工到区有线网络有限公司领取。3.3楼内穿线施工最迟在室内墙，顶涂料施工开始前完成，本主办岗位应督促监理单位巡视穿线的施工质量，要求在分线盒的线头上做好室号标记，插座面板贴好保护纸。需用的双向网络线和插座面板由本主办岗位带领安装分包单位的电工到区有线网络有限公司领取。3.4楼外和小区外埋管穿线施工本主办岗位及时联系和协助区有线网络有限公司，必须在项目竣工前施工完毕。3.5验收在项目交付使用之前必须完成（考虑返工整改所需时间，应有一定236、的提前量）。本主办岗位联系督促区有线网络有限公司，由其与市有线网络公司一起组织对小区内布线质量的验收。其中楼内的布线质量问题由安装分包单位负责返工整改。验收通过后由区有线网络有限公司通知街道受理客户的有线电视开通业务。3.6客户申请开通因开通有线电视的初装费可以不包括在房价内，所以在物业交割时，客户应缴纳本公司垫付的初装费。客户凭物业公司出具的缴款凭证到街道办事处办理开通有线电视业务的相关手续。绿化配套1.作业目的为房地产建设工程配套绿化，达到法定的要求。2.作业依据 xx市植树造林绿化管理条例（xx年9月22日修订）。3.主管岗位 项目经理：督促检查主办岗位的工作。主办岗位 土建工程师：具体237、经办本项作业。4.作业描述4.1 拟建住宅小区配套绿化的法定面积新建居住区内不得低于百分之三十五，其中用于建设公共绿地的不得低于建设项目用地总面积的百分之十。 在浦西地区内环线内成片改建、扩建的居住区不得低于百分之二十五。 建设项目原占用土地范围内配套绿（林）地面积已经高于规定标准的，不得减少绿（林）地面积。4.2拟建住宅小区配套绿化建设方案报审4.2.1建设单位在申领建设工程规划许可证前，应当将绿化建设工程设计方案报送绿化管理部门审核。 其中，市规划局审批的建设项目，应到市绿化管理局办理手续；区、县规划管理部门审批的建设项目，应向区、县绿化管理部门办理手续。申报附送材料为：4.2.1.1立项238、批文，地产证明或批租证明；.2规划部门批文及意见（如有附图应提供）；.3测绘院地形图（蓝图），总平面设计图（蓝图并加盖出图章）；.4根据设计另外提供剖面图（如需）。4.2.2申办程序：建设单位 绿化管理部门 材料齐全、受理 现场踏勘、核实 小区内涉及原有树木、绿地，办理树木、绿地变动手续 向有关部门征求意见 审核 按规定交纳绿化保证金 出具审核意见。4.2.3办理时限：10个工作日。4.3涉及拟建小区内原有树木、绿地变动的报审4.3.1拟建小区内开劈通道涉及原有树木和公共绿地变动的，申报附送的资料为：.1书面申请，内容包括：树木、绿地变动理由；动迁树木的品种、规格和数量；占借绿地面积、补偿面积239、借用期限、恢复日期。.2交警部门的意见。.3测绘图（1：500），标明树木绿地变动位置、面积，绿地补偿位置、面积。拟建小区建设需借用公共绿地的，申报附送的资料为：.1书面申请，内容包括树木、绿地变动理由，动迁树木的品种、规格和数量，占借绿地面积、补偿面积、借用期限、恢复日期；.2规划和计委等有关行政部门批准的文件复印件；.3测绘图（1：500），标明树木绿地变动的位置、面积及其去向或临时安置措施；.4小区总体设计平面图和管线设计的平面图（1：500），盖有出图章和设计章；拟建小区内专用绿地（单位、居住区绿地）变动，申报附送的资料为：.1书面申请，内容包括树木、绿地变动理由，占借绿地面积、补偿240、面积、借用期限、恢复日期；涉及的树木品种、规格、数量（可另附清单）及其去向或临时安置措施；.2标明树木、绿地变动地点、范围和绿地补偿位置、区域的1：500的平面图等。办理延期手续申报所需附送的资料（已审批同意，逾期未实行）为：.1书面申请（说明逾期原因及预计实施时间）；.2原同意的批件。申办程序：建设单位 绿化管理部门 材料齐全、受理 现场踏勘、核实 符合变动条件的证明或批文（ 属占用已建成绿地 市绿化管理局审核同意 报市人民政府批准）。办理时限：10个工作日。4.4小区配套绿化建设的竣工验收4.4.1申报附送的资料为：.1书面申请（函），内容包括项目的简单介绍；.2原审核同意的批件；.3绿化241、工程质监合格或备案证明；.4测绘成果（绿地，水面及其他可计绿化面积的分块面积）；.5竣工图（蓝图并加盖竣工章）。(单体改造项目可不提供前述3.4.1.3和项)。4.4.2申办程序：建设单位 绿化管理部门 材料齐全、受理 现场踏勘、核实 符合要求 出具验收合格证明。4.4.3 办理时限：10个工作日。4.5绿地补偿费收缴标准配套绿化因客观原因达不到法定要求的，应交纳绿地补偿费 1500 13000元/平方米。门牌报批1.作业目的按照项目建设的进度控制节点制订工作计划，保证在项目交付使用之前，办全所有的申办和报批的手续。 2.主管岗位项目经理：督促检查主办岗位的作业。主办岗位土建工程师：具体经办本242、项作业。3. 紧前工作条件 工程建至0.00标高以上。4.作业描述4.1由本主办岗位负责向所在地公安派出所提出书面申请，填写门牌申请表（一式三份）并提供底层的建筑平面图。4.2经所属责任区民警进行实地勘察，预定门牌号码后，由公安派出所领导审核批准，签名盖章。公安派出所应在10个工作日内完成现场勘察、编定号码及审核工作，如有特殊情况一时难于编定的，应在受理期限内向申请单位说明。4.3 本主办岗位凭此报送市、区公安局户政处安全防范科审批确认和备案。只要申请材料齐全，编定准确，公安局户政处安全防范科保证做到随时受理，随时审批。4.4 缴纳门（楼）牌制作、安装费。公安局户政处安全防范科承诺在审批后的2243、5个工作日内，完成门（楼）牌的制作及安装工作。门（楼）牌由市局按统一规格集中制作，并由专业安装队负责安装。结建民防工程建设管理1.作业目的“结建民防工程”是指按照国家有关规定，对城市新建民用建筑，结合修建战时可以用于防空的地下室的简称，用以提高城市整体防护能力。2.主管岗位项目经理：督促检查主办岗位的作业，做好相关部门的协调工作，争取免建或减免。主办岗位土建工程师：具体经办本项作业。3.作业依据xx市民防工程建设和使用管理办法xx年4月1日起施行。4.作业描述4.1 xx地区民防工程配建规模的规定4.1.1 新建10层以上，或9层以下基础埋深大于3米（含3米）的民用建筑应利用地下空间建设“满堂244、红”防空地下室。4.1.2 新建9层以下，基础埋深小于3米的民用建筑项目，按地面总建筑面积的2%修建防空地下室。4.2 所有权和使用原则 自建民防工程可以按照房地产管理的有关规定办理登记，取得所有权。可以采取多种形式使用民防工程，但不能影响民防工程的防护效能。4.3 免建申请 有下列情形之一的，不宜修建结建民防工程，建设单位应当按照建设项目的规划审批权限，在建设工程初步设计阶段向市或者区、县民防办提出申请：桩基承台顶面埋置深度小于3米，或者地下室空间净高达不到规定的标准的；按照规定应当修建结建民防工程的面积只占地面建筑底层的局部，且结构和基础处理困难的；在建设用地范围内有流砂、暗河，或者基岩埋245、置深度较浅，地质条件不适于修建的；建设用地周围的房屋或者地下管线密集，结建民防工程无法施工或者难以采取措施保证施工安全的。4.3.5经认定不宜修建结建民防工程的，建设单位应当在领取建设工程规划许可证前，向市或者区、县民防办缴纳民防工程建设费。民用建筑的收费标准为每平方米建筑面积60元。由民防部门负责移地待建。4.4 民防工程建设费减免申请 下列新建民用建筑，按照规定可以减免民防工程建设费：享受政府优惠政策建设的廉租住房等，予以减半收取； 新建的幼儿园、学校教学楼、养老院以及为残疾人修建的生活服务设施等民用建筑，予以减半收取；临时民用建筑和不增加建筑面积的危旧住房翻新改造，予以免收；因水灾、火灾246、或者其他不可抗力造成损坏后按原建筑面积重建的民用建筑，予以免收；市政府批准减免的其他民用建筑。4.5 结建民防工程建设费收取或减免审核流程建设单位到市民防行政审批受理总窗口办理工程项目建设方案阶段的报审手续，并填写民防工程建设（方案阶段）意见单，及提供相关批文和图纸资料等。民防部门按照xx市民防工程建设和使用管理办法的相关规定，在10个工作日内完成方案审核，并出具民防工程建设（方案阶段）意见单，同意建设单位缴纳民防工程建设费。建设单位到总窗口领取民防工程建设（方案阶段）意见单。建设单位在申领建设工程规划许可证前，到市民防行政审批受理总窗口办理相关手续，并填写民防工程建设（建设工程规划许可证阶段247、）核定单，并提供有关批文和图纸。对区县审批属于减免范围内项目应填写民防工程建设费减免表，经区县民防办初审后报市民防办总窗口。民防部门在收齐资料后，对缴费项目在2个工作日内完成审核手续，并出具民防工程建设（建设工程规划许可证阶段）核定单，并由总窗口通知建设单位到财务部门办理缴费手续。涉及减免项目的审查，应另加8个工作日，并由总窗口通知建设单位领取民防工程建设费减免表。4.6 结建民防工程建设管理4.6.1结建民防工程的设计、施工必须符合国家规定的防护标准和质量标准，并满足民防工程平时使用对环境、安全、设施运行等方面的要求，其施工图设计文件应当按照国家和本市有关规定，送市民防办审查。4.6.2 结248、建民防工程应当按照国家和本市有关规定，办理工程质量监督手续，接受对民防工程质量的监督管理。 4.6.3单独修建的结建民防工程竣工验收后，应当向市民防办办理竣工验收备案手续。4.6.4 结建民防工程竣工验收后，应当按照建设项目的规划审批权限向市或者区、县民防办办理竣工验收备案手续。4.7 结建民防工程施工图审查流程 建设单位（或建设管理部门）填写xx市民防工程施工图审查申报表。 建设单位（或建设管理部门）到民防行政受理总窗口办理施工图审查登记手续，应提供市或区（县）民防办出具的民防工程建设（初步设计阶段）审核意见单或批文复印件，以及有关审图资料。（对复审的项目还应当提供初审的文号）。 总窗口对审249、图资料进行初审，符合办理条件的于以受理，并转交市民防审图组，对不符合办理审图条件的项目中止办理，直到建设项目达到受理条件。 市民防审图组在15个工作日内，在xx市民防工程施工图审查表上出具审图意见。 审查通过的，建设单位到总窗口领取，未通过的按审查意见修改后申请复审。4.8 民防工程拆除民防工程包括等级民防工程和非等级民防工程。等级民防工程是指按照国家规定的防护要求修建，并达到国家规定防护标准的民防工程。确因旧城改造和开发等需要拆除民防工程的，应当按照下列规定办理审批手续，经批准后方可拆除。4.8.1 拆除等级民防工程或者建筑面积在500平方米以上的非等级民防工程的，应当向市民防办提出申请，由250、市民防办按照规定审批或者报国家民防管理部门审批。拆除上述规模以外民防工程的，应当向区、县民防办提出申请，由区、县民防办按照规定审批，并报市民防办备案。4.8.3 拆除公用民防工程或者国家投资修建的其他民防工程的，拆除单位应当按照下列规定负责补建：拆除等级民防工程，应当按照原工程的建筑面积和等级要求补建；拆除钢筋混凝土结构的非等级民防工程，应当按照不低于最低等级民防工程的要求补建，补建的面积不得少于原面积的三分之二；.3拆除砖结构或者其他的非等级民防工程，应当按照不低于最低等级民防工程的要求补建，补建的面积不得少于原面积的三分之一。拆除公用民防工程或者国家投资修建的其他民防工程，应经市或者区、县251、民防办认定，无法补建的，拆除单位要向市或者区、县民防办缴纳民防工程拆除补偿费。4.9 拆除结建民防工程申报流程申请人将xx市民防工程拆除审批表及相关材料报受理总窗口。 不同意拆除的由民防部门在拆除审批表上签署“不同意”意见并退还申请人。 同意拆除的由民防部门在拆除审批表上签署补建或补偿意见：补建的核定补建建筑面积，补偿的核定补偿费的数额，并通知申请人到市民防办缴纳。 申请人到受理总窗口领取处理意见。4.10 民防工程竣工验收备案4.10.1 本市行政区域内，经市或区（县）民防办公室批准建设（含扩建、改建）的各类单建式和附建式的民防建设工程及同一层面的非人防区建设工程的竣工备案程序如下：4.10252、.2 建设单位办理工程竣工验收备案应向批准建设部门提交下列文件：4.10.2.1 工程竣工验收备案表（一式两份）；4.10.2.2 工程竣工验收报告（一式两份）；4.10.2.3 建筑工程施工许可证；4.10.2.4 民防工程立项批复；4.10.2.5 民防工程施工图设计文件审查意见；4.10.2.6 施工单位提交的工程质量竣工报告（合格证明书）；勘察、设计单位提供的工程质量检查报告（合格证明书）；监理单位提供的工程质量评估报告（合格证明书）；4.10.2.7 施工单位签署的工程质量保修书；4.10.2.8 规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件；4.10.2.9 工程款支付253、证明；4.10.2.10xx市民防建设工程档案审核意见书。4.10.3 审核和签发：4.10.3.1 审核市民防质监站签发的建设工程质量监督报告；4.10.3.2 审核建设单位提交的竣工验收备案文件；4.10.3.3 签发建设工程竣工验收备案表。4.10.4 民防工程竣工验收备案受理时限为受理之日起15个工作日。工程竣工档案编制验收和报送1.作业目的 本作业是为了真实完整地保存工程建设过程和竣工的档案资料，以备社会，本企业和物业管理单位举证，查阅使用。2.作业依据 xx市建设工程竣工档案编制验收和报送规定及有关法规。3.主管岗位 总经济师：审查前期综合性部分的竣工档案。 总工程师：审查其余所有254、竣工档案。 项目经理：督促检查主办岗位的编制和报送工作。并对其完整性和真实性负责。 主办岗位 项目资料员：负责具体的编制和报送工作。 协办岗位 土建、设备工程师：协助资料催收。4.紧前工作条件 建设工程已完成或达到可以编制工程竣工档案的程度。5.作业描述5.1 工程竣工档案的编制建设单位在进行招投标或与勘察、设计、施工、监理等单位签订合同时，要对竣工档案的套数、费用、质量要求、移交时间和违约责任等提出明确要求。5.1.2 每个建设工程项目至少应当编制三套竣工档案,一套建设单位自行保管，一套报送城建档案馆，一套移交物业管理单位。5.1.3 总投资在人民币5000万(含5000万)元以上，一亿元以255、下的工程项目要编制工程照片档案；总投资在人民币一亿元（含一亿元）以上的工程项目，除编制工程照片档案外，还要编制专业级的专题录象档案。5.1.4 如果需要，还应编制工程的电子（数字）档案。 本主办岗位应该有能力自行整理编制和装订竣工档案，但主管岗位可视具体实际情况决定聘请专业人员参与或指导，甚至委托档案馆推荐的专业单位或专业人员整理编制。 必须严格按xx市建设工程竣工档案编制验收和报送规定中相关说明和范例整理编制和装订，以便一次通过验收。5.1.7 必须保证竣工档案的完整性和真实性。常常是遗缺的文件正是今后查考的关键资料，而不真实的资料更是后患无穷。对于实在无法收集到的文件宁可注写说明，不能以虚256、假资料冒充。5.2工程竣工档案的验收和报送5.2.1 列入本市或区(县)城建档案馆（室）接受范围的建设工程，建设单位在组织工程竣工验收前，应提请相应的城建档案管理机构对工程竣工档案进行验收。5.2.2 建设单位在竣工档案验收合格，并取得市或区(县)城建档案管理机构出具的xx市建设工程竣工档案验收合格证后，方可向市或区（县）规划行政部门申请规划验收。5.2.3 经市或区（县）城建档案管理机构检查、验收合格的竣工档案，可同时报送相关的微缩胶片或光盘。5.3 工程竣工档案归档的内容（：为建设单位自行保管；：为报送城建档案馆；：送物业公司）。 前期文件部分.1 领导讲话，重要会议记录、纪要、考察、调查257、报告、专家建议文件 5.3.1.2 有关请示、批复、批准等文件 .3 合同、协议、招标、投标等文件 5.3.1.4 动拆迁文件(含私房产权证) 5.3.1.5 建设工程项目涉外文件 5.3.1.6 项目建议书及批复 5.3.1.7 可行性研究报告、环境影响报告及批复 5.3.1.8 设计(计划)任务书及批复 5.3.1.9 建设用地选址意见书及批复(附图) 5.3.1.10 国家土地使用证及地形图(附原房屋权属证明及拆房证明文件) 5.3.1.11 国家土地使用权转让、抵押等文件，以及前期批租文件 5.3.1.12 建设用地规划许可证及核准的地形图 5.3.1.13 建设工程规划许可证及核准的258、建筑工程位置地形图及总平面图 5.3.1.14 城建档案、环保、卫生、消防、人防等的审核文件 5.3.2设计技术文件部分5.3.2.1工程水文、地质勘探报告及地质图 5.3.2.2 规划设计文件（指小区以上的建设项目） 5.3.2.3 初步设计(或方案设计)和工程总概算 5.3.2.4 施工图设计及工程预算 5.3.2.5工程结构设计计算书及说明书（如用计算机设计计算时，则报送设计参数、计算公式或源程序及运算结果） 5.3.3施工技术部分 (按各单体排列组卷) .1综合文件 (A卷) 5.3.3.1.1 施工合同 5.3.3.1.2 施工预算 5.3.3.1.3 开、竣工报告 5.3.3.1.259、4 工程质量事故报告及处理记录 5.3.3.1.5 重大工程质量责任人登记文件 5.3.3.2 测量类文件及沉降观测 (B卷) 5.3.3.2.1 施工定位测量 5.3.3.2.2 工程沉降，位移观测记录 5.3.3.2.3 工程测量成果资料（边界、标高、测设、导线、水准点等） 5.3.3.3 桩基类文件 (C 卷) 5.3.3.3.1 桩施工记录 5.3.3.3.2 桩标高的偏差和位移实测记录 5.3.3.3.3 桩加固处理记录 5.3.3.3.4 桩测试报告 5.3.3.3.5 围护结构及设计说明 5.3.3.3.6 其他地基、基础处理记录 5.3.3.3.7 桩基竣工报告 5.3.3.4260、 质评类文件 (D卷)5.3.3.4.1 单位工程外观、实测、内业资料综合评分表 5.3.3.4.2 分项、分部工程质量验收证明书（桩基、基础、主体等） 5.3.3.4.3 电梯分部工程质量验收证明书 5.3.3.4.4 烟（风）道、垃圾道检查记录表 5.3.3.4.5 地基验槽记录 5.3.3.4.6 隐蔽工程验收记录 5.3.3.4.7 单位工程观感质量评定表 5.3.3.5 施工材料质量保证文件 (E卷) 5.3.3.5.1 水泥、砂、石、钢筋、焊条质量证明单、试验报告 5.3.3.5.2 防水、防腐、隔热保温材料质量证明单、试验报告 5.3.3.5.3 特殊材料质量证明单、试验报告 5261、.3.3.5.4 砂浆级配通知单,试块抗压报告 5.3.3.5.5 混凝土级配通知单(或出厂通知单)及抗渗、抗压试验 5.3.3.5.6 钢筋焊接试验报告 5.3.3.5.7 砂垫层环刀测定报告 5.3.3.5.8 回填土密实度测定报告 5.3.3.5.9 防水工程试水试验报告 5.3.3.5.10钢筋混凝土构件、钢构件合格证、试验报告 5.3.3.5.11钢门窗、木制门窗合格证、试验报告 5.3.3.6 设计变更的依据性文件 （F卷） 5.3.3.6.1 设计变更的依据性文件汇总表 5.3.3.6.2 设计变更通知单 5.3.3.6.3 业务联系单 5.3.3.6.4 技术核定单 5.3.3262、.6.5 工程师令 5.3.3.6.6 工程会议纪要 5.3.3.7 监理文件 （G卷）5.3.3.7.1 监理合同 5.3.3.7.2 工程质量、安全、文明施工事故处理方案报审单及处理过程和结果 5.3.3.7.3 各施工阶段的质量评估报告 5.3.3.7.4 工程质量评估报告 5.3.4 竣工验收部分 5.3.4.1工程竣工验收备案文件 5.3.4.1.1 建设工程竣工验收备案表 5.3.4.1.2 建设工程竣工验收报告 5.3.4.1.3 勘察单位工程质量检查报告(合格证明书) 5.3.4.1.4 设计单位工程质量检查报告(合格证明书) 5.3.4.1.5 施工单位工程质量竣工报告(合格263、证明书)及工程保修书 5.3.4.1.6 监理单位工程质量检查报告(合格证明书) 5.3.4.1.7 xx市建设工程档案审核意见书及汇总 5.3.4.1.8 xx市建设工程竣工验收备案质量终身责任人登记文件 5.3.4.2 工程决算及审价报告(汇总表) 5.3.4.3 xx市建设项目(工程)档案验收合格证 5.3.4.4 xx市建设工程竣工规划验收合格证(含竣工规划验收测量成果) 5.3.4.5 xx市房地产权证(含房屋土地测绘技术报告书) 5.3.4.6 其他各专业竣工验收鉴定书(包括:消防、环保、卫生防疫、环卫、电梯、防雷测试等专业) 5.3.4.7 其他项目竣工验收文件 5.3.5 建筑264、工程竣工图 5.3.5.1总平面布置图 5.3.5.2建筑、结构竣工图（含桩位竣工图） 5.3.5.3大型设备基础竣工图 5.3.5.4 电力、照明、给水、排水、煤气、通讯、暖通、监控、电梯等专业竣工图 5.3.5.5 建设用地范围内地下综合管网图（含管线接口位置）。 申办规划验收1.作业目的 为了体现政府对实施城市规划的监督，指导和服务的职能作用，确保房地产项目的最终开发效果与审批条件的一致性，项目竣工后，在其他各政府职能部门验收后，还必须最后通过规划管理部门的规划验收。同时，规划验收也是开发单位申办大产证，实现按期交付使用的先决条件。要求经办岗位事先做好充分准备，一旦条件成熟，立即进入申办265、程序。避免将本作业转化到关键路线上去。2.作业依据规划管理部门张榜公布的规划验收申办程序。3.主管岗位 项目经理：负责督促检查主办岗位申办。主办岗位 土建工程师：负责收集整理报送资料文件，具体经办申办手续。 4.紧前工作条件4.1 项目的单体，总体环境已竣工并验收合格。民防、绿化、消防、交警等政府部门的专业验收通过。4.2 已委托测绘院进行竣工测量，并取得建设工程竣工成果测绘报告书。4.3 已向城建档案管理部门申请办理工程档案的初步验收，并取得xx市建设工程档案审核意见书。5.作业描述5.1主办岗位到规划部门领取建设工程竣工规划验收申请单填报，并同时附送下列文件： 建设项目选址意见书； 建设工266、程用地规划许可证；建设工程规划许可证；建设工程项目表；总平面施工图；建筑平、立、剖面施工图；建筑分层面积表；绿化布置图；建设工程灰线复验记录单；建设工程竣工成果测绘报告书；xx市建设工程档案审核意见书；民防、绿化、消防、交警等管理部门的验收证明。5.2 测绘报告书中记载的小区总建筑面积如超过原规划部门核定的数额，本主办岗位应与项目经理商量编制超面积的说明文件，附以详细的计算和合理的理由。如自觉说服力不强，应及时向总建筑师和总经济师汇报，商量处置办法，尽量避免受到惩罚性处理。5.3 规划管理部门检查验收通过后，发给xx市建设工程竣工规划验收合格证明。5.4 主办岗位将证明交总经济师，由总经济师安267、排营销策划岗位人员凭证向xx市房地产资源管理局办理房地产权证登记手续。5.5 最迟项目竣工后六个月内，由项目资料管理岗位人员向城建档案馆报送建设工程竣工档案，申办xx市建设项目（工程）档案验收合格证（详见作业指导书工程竣工档案编制验收和报送）。公司内部验收1.作业目的一个开发项目从前期策划准备到竣工交付，浸透着决策层，管理层和操作层的全体员工的心血，是否达到预期的目标要求，应该对公司有个交代,对项目经理领导的管理班子所作出的业绩应该有个客观的评价。同时和物业管理公司也应该有个责任划分的界线。2.决策岗位 总经理：签署验收意见（或全权委托总建筑师）。主办岗位总建筑师：主持公司内部验收。协办岗位营268、销策划，设计管理:组织验收班子，汇总整改内容。项目经理：落实整改。3.紧前工作竣工验收备案手续完成，取得入户许可证。4.作业描述4.1总建筑师组织验收组代表公司验收开发项目。验收组由总经理（或全权委托总建筑师），总建筑师、总经济师、设计管理、营销策划和物业管理公司的专业技术人员等参加。由总经理（或全权委托总建筑师）担任组长，总工程师、项目经理和施工单位现场负责人列席配合。4.2工作内容与预验和竣工验收基本一致(参见作业指导书竣工验收)，检查覆盖范围由抽查改为逐层逐间逐点，工程资料检查增加D册和E册。4.3工作目标和立场有所改变， 主要根据售房合同中开发商种种承诺是否已全部体现在工程实体中，并从269、使用角度对工程质量作出评价。发现有不完善的地方提出整改意见。4.4物业管理公司负责记录和汇总整改项目，由项目经理交施工单位限期整改，有物业公司负责复查。4.5总建筑师代表公司在项目经理提交并经总工程师签认的内部验收报告上签署验收意见。4.6为使建成建筑尽快纳入正规的物业管理，如果预计整改项目不多和不复杂，公司内部验收可以和物业移交接管同步进行。（详见作业指导书物业移交和接管）。4.7施工单位向项目经理点交全部钥匙，如有遗缺的应要求施工单位更换锁芯。如物业移交接管同步进行的话，钥匙则直接点交给物业管理公司。申办大产证1.作业目的申办大产证是新建房屋所有权初始登记的通俗说法。房地产开发企业在商品房270、建成后，应履行购房合同中的承诺，及时申请办理新建房屋的所有权初始登记，以便为商品房的购买人申请办理单幢或单套的房地产权证（小产证）提供必要的前提条件。2.作业依据xx年4月29日xx市房屋土地资源管理局xx市房地产登记技术规定（试行）（xx房地资权xx152号）2004年4月14日xx市第十二届人民代表大会常务委员会第十一次会议（第36号）关于修改xx市房地产登记条例的决定3.主管岗位 总经济师：督促检查主办岗位的作业。主办岗位 营销策划：具体经办本项作业。4.紧前工作新建房屋竣工验收合格。如是新建商品住宅的，须已取得住宅交付使用许可证。5.作业描述5.1房地产登记程序一般包括：申请，受理，收271、费和核验契税，审核，记载，公示，缮证或者注记，发证，立卷归档。5.2房地产开发企业申请房屋所有权初始登记时，应向房地产登记机构提交下列文件：xx市房地产登记申请书（原件）；身份证明（复印件）；记载土地使用权状况的房地产权证书（原件）；建设工程规划许可证以及建筑工程项目表（原件）；竣工验收备案证明，包括建设工程竣工验收备案表、建设工程质量核验证明书（原件）；记载房屋状况的地籍图（原件二份）；房屋勘测报告（原件）；建筑面积复核通知单（原件）；房屋所在地公安部门出具的编制门牌号批复；属新建商品住宅的，还应提交住宅交付使用许可证（原件）和房地产开发企业商品住宅维修基金交款凭证（原件）。登记机构认为必要272、的，还可要求申请人提交建筑工程总平面图等审照附图（原件）。5.3房地产登记机构将自受理初始登记申请之日起二十日内完成审核。符合规定条件的，将初始登记事项记载于房地产登记册，并通知房地产权利人领取房地产权证书；不符合规定条件的，则不予登记，并书面告知申请人。5.4符合下列条件的房屋所有权初始登记申请，房地产登记机构将准予登记：申请人是房地产登记册记载的土地使用权人；申请初始登记的房屋坐落、用途、幢数、层数、建筑面积符合建设工程规划许可证的规定并与记载房屋状况的地籍图、房屋勘测报告一致；申请登记事项与房地产登记册的记载不冲突；不属于以下情形：房地产权属争议尚未解决的；不能提供有效的房地产权属证明的273、；非法占用土地的；属违法建筑或者临时建筑的；法律、行政法规规定不予登记的，或者不符合本条例规定的其他登记条件的。5.5注意事项：新建房屋竣工验收合格后申请初始登记的，申请人应当是房地产登记册记载的该房屋范围内的土地使用权人。房地产登记的申请书应当由申请当事人签名或者盖章；代理人申请登记的，由代理人签名或者盖章。由代理人申请登记的，代理人除提交本人身份证明外，还应当提交被代理人的身份证明。房地产登记申请当事人应按规定向登记机构提交申请登记文件原件或者复印件。按规定提交复印件的，登记机构将对复印件与原件的一致性进行校验，但被代理人的身份证明和经公证的文件除外。编制工程决算1.作业目的 工程决算由预274、算和变更决算两部分相加而组成。预算在施工初期已由甲方，投资监理和施工方三方确认而不再重复编制，现场签证又是逐月结清，从这意义上讲，编制工程决算就是编制现场签证汇总而成的变更决算。这比按照竣工图的工程量重新编制决算要快得多和简单得多。 2.作业依据所有总包单位签发的技术核定单和相对应的现场签证和图纸。3.决策岗位 总经济师：批准工程决算。主管岗位 项目经理：编制过程中本方和投资监理或总包单位意见不统一时，本岗位的意见代表本公司意见，其中成本控制岗位的意见如无不妥的，应尊重成本控制岗位的意见。主办岗位 成本控制：委托投资监理独立编制工程决算，并负校核、审查责任。4.紧前工作条件工程接近完成，剩余工275、作量预见不再发生变化，或工程已经完成，不再发生新的工作量。5.作业描述：5.1由本主办岗位召集投资监理和总包施工单位的预算主管和预算员，召开决算编制谈判会议。议题主要集中在核对三方各自持有的所有现场签证以及相关技术核定单，图纸等资料是否相互一致和有效。对其中应该定量定价而尚未最终确定的，应讨论可操作的处理意见。如对技术核定单已被甲方确认，但量和价双方一直没有达成一致意见，可继续协商，直至双方统一；但如投资监理未在合同规定时效内答复总包单位而单方拖延至今的，应按总包单位的计量计价结算；投资监理已有明确书面答复意见，在规定时效内总包单位没有提出书面异议的，应视作总包单位放弃异议。 总包在决算阶段追276、补的技术核定单，其中已超过规定时效的，投资监理应拒绝接受。 现场签证中发现有计算错误的应实事求是地予以纠正，但不能改变原定的计算口径。5.2 现场签证应一单一结一编号，然后再汇总成变更决算。其中牵涉一个以上结算单位的可在同一编号的现场签证中分别单列量价清单，由总包负责拆分到各结算单位。5.3总包单位负责变更决算的汇总，投资监理负责一校，本主办岗位负责二校。三方均需签名和签署专业注册编号。此经汇总和签署的变更决算作为审计的送审稿。5.4按照总包合同的规定，变更决算最终须经审计事务所复审。审计事务所的选择由本主办岗位提名推荐二到三个，主管岗位批准后，通报总包单位，由其从中选择一个。由甲方和总包共同277、委托审计。按谁得利谁付钱的原则，由本主办岗位和总包事先约定审计费用的分摊和支付方法，并作为条款列入委托合同。审计初稿完成后，本主办岗位召集审计、投资监理、总包召开审计谈判会，由审计解释结论。其余三方可以提出异议，但以审计的最终结论为准。5.5变更决算的总价如超过预算总价的5%，本主办岗位应配合项目经理分析原因，特别是因管理不善和处置不当引起的工程变更，这有利于项目经理在工程总结时总结教训，也便于公司对项目的业绩考核。5.6变更决算的审计总价牵涉投资监理的履约承诺，如审计结论总价超过送审总价的承诺比例范围，本主办岗位应协助总经济师向投资监理单位索赔。5.7由总包单位将预算，变更决算和审计结论装订278、成册，并附目录和汇总表。物业移交和接管1.作业目的本作业不表示物业产权性质发生变化，仅体现管理和服务职能的移交和接管。在移交和接管的过程中既要保持管理的连续性、系统性和完整性，又要做到双方界面清晰、职责分明。2.主管岗位 项目经理：督促检查主办岗位的作业，签署移交接管协议。主办岗位土建和设备工程师：具体经办本项作业。3.紧前工作条件大型住宅区或公共建筑的物业移交和接管应提前介入，这有利于从使用者和管理者的立场上，从完善使用功能的角度出发，帮助开发单位发现设计和施工中的缺陷，提醒开发单位在正式交付使用之前妥善处理解决，防止发生返工和重复投入。如设备管理可从开始安装设备时甚至管线埋设时介入，环境管279、理可从开始室外总体施工时介入。对于精装修的建筑，在竣工之前，项目经理如发现施工单位的安保措施相对薄弱的，应强制施工单位与首届物业管理公司签订安保提前介入的委托协议。4.作业描述：4.1物业管理的前期配合：首届物业管理公司在取得物业的管理权后，应立即安排技术力量熟悉图纸和图纸与现场实物的对照。本主办岗位应主动提供方便。对于针对物业管理服务和客户使用需要而提出的合理建议，本主办岗位应认真对待，磋商解决方案并协助项目经理落实。当工程进行分部分项验收、结构验收、设备调试、竣工验收时，应通知物业公司参加。物业公司提出的施工质量整改意见应视作开发单位的意见，监理应要求施工单位立即整改，但对于纯粹为了管理方280、便或物业公司利益而增加工程量或项目的建议则不予采纳。4.2 正式的物业移交和接管应在公司内部验收之后，当交付使用的日期逼近，并且估计整改项目不多的情况下，可以和公司内部验收同时进行。4.3 本主办岗位应提前一星期通知物业管理公司到现场进行移交和接管，随通知附送以下移交资料，由物业管理公司签收： 房地产权证； 竣工验收证明（包括各配套单位或部门的验收合格鉴定书，整改意见和复验合格证明）；4.3.3 质监站的竣工验收备案证明； 交付使用许可证（针对住宅建筑）；4.3.5 完整的全套竣工图；建设用地范围内地下综合管网图（含管线接口位置）； 沉降观察记录； 重大工程质量事故记录； 供应商提供的水、电、281、采暖、卫生器具、电梯等设备的出厂产品检验合格证书，保修单和使用说明书； 保修清单（包括所有保修项目，主要保修内容，保修起止日期，保修责任单位，联系方式，联系人，未付保修金数额等）； 除竣工图和建筑说明已有记载以外的设备，用器具，家具，装饰，摆饰等清单； 开发单位对外签署的尚未履行完毕，要求转移给物业管理公司继续履行的合同，协议及附件； 出租和出售的范围清单。4.4 物业管理公司应配齐各工种的工程技术人员，组成接管验收组按时到现场进行接管验收： 实物验收内容和程序与竣工验收基本一致，区别仅在于将抽查改为全项目全部位的检查验收，并侧重于使用功能的检验。 项目经理召集物业管理公司、总包施工单位、工程282、监理召开移交接管会议，并负责编制会议纪要。主要议题为：.1 物业管理公司报告验收情况，将已分工种整理汇总的整改项目记录提交总包单位，协商整改期限及监理复验和物业复验的时间。.2 物业管理公司报告接收文件资料的完整情况，如提出补充要求，开发单位应于满足。.3 如有零星工程还未完工，部分工料尚未退场，临时建筑尚未拆除，应协商清场时限。.4 协商当天是否具备移交接管条件。如物业管理公司同意当天接管的话，则清点移交钥匙，签署交接书（附会议纪要）。如物业管理公司认为当天不具备接管条件，应商定时间重新召开移交接管会议。.5 协商保修办法，签署保修协议。对于物业管理公司而言，保修责任在开发单位一方，但为了能283、使保修业务及时处理解决，开发单位通常建议物业管理公司直接联络总包单位或专业分包单位，并赞成以下两种办法之一：开发单位从总包单位的保修金中一次性地部分划转保修费用给物业管理公司，由物业管理公司负责保修包干。多不退，少不补；总包单位承担保修责任，开发单位从总包单位的保修金中划转部分作为保修保证金给物业管理公司，当总包单位不能及时履行保修责任时，由物业管理公司代为保修，并按实开支费用，保修期满时按实结算。4.5 自物业管理公司签署交接书当天起，物业管理公司全面承担起物业管理的职责。项目总结1.作业目的为了不断总结项目建设的经验和教训，为了让公司各部门及领导了解项目情况，为了便于积累和查考技术，经济有284、关的数据，指标等宝贵资料，同时也为了便于锻炼考察和选拔各类专业技术人才，公司规定项目不论大小，在项目竣工交付使用后两个月内，由总经济师统稿主审后向公司总经理提交项目总结报告2.主管岗位总经济师：负责审阅归口岗位总结，负责统稿主审。协管岗位总建筑师，总工程师，总会计师：负责审阅归口岗位总结。主办岗位土地开发，设计管理，营销策划，成本控制，项目经理，成本会计：按岗位和编写要求拟写总结。3.紧前条件和作业持续时间土地开发总结：在取得土地权证后的半各月内。设计管理总结：在竣工图完成后一个月内。营销策划总结：在交付使用后一个月内。工程成本控制总结：在决算后一星期内。现场管理总结：在交付使用后一个月内。项285、目总投资和盈亏总结：在决算后或交付使用后一星期内。4.作业描述总结报告分篇编制提纲：4.1土地开发篇土地坐落界址，面积，经济指标，取得方式，规划选址意见，价款，付款方式，权证文号，接受日期，遗留问题处理经过等。本篇由土地开发岗位编写，由总经济师审核。4.2设计管理篇：设计任务书，规划方案，扩初方案，总体环境方案，装修方案等的征集方式，优化过程，方案特点，功能配置，中标单位，设计人员名册，合同主要内容，施工图设计进度，审图主要意见，过程中的重大修改，竣工图编制单位，档案接受单位，设计主要缺陷，对各设计单位在图纸质量，配合服务等方面的评估，本岗位工作经验教训。本篇由设计管理岗位编写，由总工程师审核286、。4.3营销策划篇营销代理合同主要内容，营销策划的主要思路，营销过程大事记，营销成本核算，销售实绩与可行性分析的对比和原因分析，客户资源统计分析，客户对规划、外形、房型、工程质量等的意见反馈。本篇由营销策划岗位编写，由总经济师审核。4.4工程成本控制篇成本控制方法，委托投资监理，决算审计等合同主要内容，可行性分析和预算，决算，审计核定四者的经济指标对比，包括各分类总价，单方造价，主要物耗指标，差距原因分析，重大失误记录，主要节约措施绩效，对委托单位在工作质量，服务态度，业绩效益方面的评估，未了事项说明等。本篇由成本控制岗位编写，由总经济师审核。4.5现场管理篇甲方现场项目组的名单和分工，总包及287、各分包单位，监理单位的委托方式，现场主要人员名册，建设过程大事记，分阶段计划和实际进度的对比，配套工程概况，工程质量评估，重大修改的原因和实施情况，重大质量事故和安全事故的处理情况，效益显著的重大节约措施和技改措施简述，未了事项说明和处理意见，对各施工单位在管理、技术力量、装备等素质方面的评价，本岗位工作经验教训。本篇由项目经理岗位编写，由总工程师审核。4.6投资总额和盈亏篇融资方式，融资成本，公司管理费摊销，现场管理费摊销，项目投资总额明细表，已实现销售量和销售总额，库存量和预期销售余额，预期利润测算，内部收益率测算，与可行性分析报告的指标对照和原因分析，效益评估等。本篇由成本会计师岗位编写288、，由总会计师审核，公司审计室审计。成本管理1. 作业目的向公司所属各开发项目提供系统的成本管理的基本方法，旨在统一和规范财务人员的实务操作，使项目成本得到动态的有效的控制和管理。2. 主管岗位 总会计师：批准筹资和收支计划，审批每笔支付（必要时可限额授权），统筹公司的资金安排，协助指导处理相关疑难问题。主办岗位 成本核算：按作业要求和描述操办具体业务。3. 作业要求3.1 建立全面的预算体系：校核可行性报告（初稿）中的总投资计划，定稿后据此编制项目财务预算和年度财务预算。在续后的开发过程中根据项目开发和资金收支的实际情况作相关的滚动调整，并将调整和执行情况及时与项目经理沟通。3.2 合理安排资289、金：对项目经理提交的年，季和月度资金收支计划，本主办岗位应从充分利用资金的时间价值、努力降低资金使用成本的专业角度提出优化建议，并与项目经理协调平衡一致，报总经济师批准后执行。3.3 设立台帐：每个开发项目必须单独设立全套成本台帐，正确归集开发成本和结转销售成本。3.4 统一会计科目和核算办法：本主办岗位应遵守统一的财务管理制度，按照统一的开发成本科目的核算内容进行账务处理。并将核算对象如何划分的办法告知项目经理，使项目经理在申报项目收支时能正确对应（详见作业指导书成本核算）。3.5 加强与项目组的业务沟通：本主办岗位应及时了解项目开发的总体情况，收集资料，每月与项目组的成本控制岗位人员核对数290、据，随时纠错防漏，保证财务数据的正确性。3.6 做好税收筹划：本主办岗位应熟悉国家和地方房地产行业的税收政策，掌握税收政策的最新变化，与对口税务部门的经办人员保持良好的人际关系。在与营销策划和项目经理协商一致的前提下合理安排收支节点，争取最大的税收优惠，做好税收的筹划工作。4. 作业描述4.1 项目前期的财务管理协助总会计师参与可行性报告和项目计划书的编制，确定资金来源，按照项目组办齐四证的时间节点筹划贷款，对照项目组的支付计划和营销部门的回笼计划提出优化建议，并取得完全一致的结论。据此编制筹资计划。 本主办岗位必须对项目进行全面熟悉了解，根据项目开发进度陆续地及时地收集以下相关资料，以供贷款291、和财税部门审查需要。.1 可行性研究报告和项目计划书；.2 土地受让合同；.3 政府批准的规划总图，由项目经理在图上标明分期实施的范围，每幢单体的层数，用途和施工编号；.4 网络计划图及调整说明，工程进度计划；.5 四证：房地产权证（土地部分），建设用地规划许可证，建设工程规划许可证，施工许可证。 按照公司统一设置的科目体系（详见作业指导书成本核算），设立合同台账和会计台账，如本项目有特殊情况需要增设与规定科目平级的科目，应报总会计师批准，如在规定科目下级增设科目，应向总会计师备案。 联系项目公司对口的税务部门，了解和研究对口税务部门的税务政策，办理申购税务发票等业务。4.2 施工阶段的财务管292、理 确定或调整次月资金计划。本主办岗位在每月末审核项目经理上报的次月用款计划，如发现与原计划不符的，应要求项目经理附送经总经济师批准的书面报告，据此调整资金计划。 合同台账登记。每个合同在第一次拨付款项时，应建立该合同的台账（详见附表一项目合同执行情况表）并于今后每次付款时按规定格式登记。将合同中的相关经济条款，合同签章等主要内容的复印件附在凭证后。同一开发项目的合同（包括附件，补充协议等）必须集中装夹（或装袋）保管，其中合同做一级编号，合同所附的附件，补充协议等做二级编号。所有编号必须连续，以保证合同资料的完整。合同履行完毕后，将附表一和合同资料合并装订成册随项目完工当年的凭证一起保存。 工293、程付款管理。本主办岗位收到项目经理上报的工程用款申请表（详见附表二）后，除仔细校对数据是否有计算错误，用款类别有否填错，发票是否正规外，应核对以下内容并据此判定属于正常用款或特殊用款：.1 正常用款的判定条件是：施工单位编制的验工月报已经投资监理和项目经理的审核；申请用款的额度在合同约定范围之内；而且用款额度已列入本月资金计划。属于正常用款的，本主办岗位在申请表上签字同意，转报总会计师批准后交出纳支付。出纳在申请表的实付记录栏填写本次实付金额和出账日期后复印一份交还项目经理。由现场的成本控制岗位人员据此登录在现场的“工程拨款”台账上。.2 特殊用款的判定条件是：如申请用款的额度不在合同约定范围294、之内，需由项目经理附送补充合同，此补充合同须经原合同签署人签署，并经合同管理部门确认；如申请用款的额度没有列入本月资金计划，项目经理需附送书面的陈述理由并经总经济师批示同意。本主办岗位在收到上述资料后，应根据付款依据是否充分、本月资金计划是否还有余量等情况在申请表上签署意见，报总会计师批示。总会计师如有异议，应和总经济师再次协调，如不能取得一致意见，可在申请表上签署意见后报总经理最后批示。.3 不符上述正常和特殊用款判定条件的，本主办岗位应于拒付，否则须承担失职责任。4.2.4 如实际发生预算外付款的，本主办岗位应随即滚动调整项目的财务预算。 本主办岗位应在每月的固定日，向项目经理提供合同执行295、情况汇总表（详见附表三）。与项目组核对项目资金的使用情况，确保双方数据的正确和一致。4.3 工程竣工后的财务管理。项目竣工并取得大产证后，应及时将开发成本结转至开发产品。有时因种种原因需要提前结转的，应由总会计师与财税或审计部门事先沟通协商。为能准确地计量开发成本，本主办岗位需要做好以下工作： 合理测算预提成本费用：本主办岗位应会同项目经理和成本控制岗位人员清理所有尚未执行完毕的合同，对尚未支付（包括尚未签订的合同）的成本进行测算和预估。测算预提成本费用时务求合理，力争精确，并须项目经理签字确认。本主办岗位据此将预提成本费用按对应的明细科目入账，然后调整项目的目标总成本。 预提成本费用必须设立296、台账（详见附表四预提成本费用明细表），并将实际发生的支付登记入账。每月将此表复印交项目经理核对直至项目组撤消。预提成本费用如有节余，应划转至当期利润。 项目决算：施工合同如是包干性质的，那么合同价加上合同外费用的审计价即为决算价；施工合同为费用开口或暂定价性质的，则应以审计价为决算价。审计报告除应明列确定的直接费和所有合同规定的费率外还应对甲方代垫的如审计费，水电费，甲供建材设备的定额返回款等等所有垫付款进行清算确认。工程保修金：按合同规定的决算价比例提留。在保修期内如需动用保修金，须附原项目经理的书面报告并获总工程师的批准。待保修期满，且物业管理单位盖章确认无质量纠纷后由原项目经理书面报告，297、总工程师批准，将保修金余额退还施工单位。附表一合同执行情况表合同编号：本方签约公司：对方签约单位：合同标的金额： 决算价或审定价：保修金比率： % 合同有效期： 年 月 日至 年 月 日合同约定的支付方式：123456追加注记：12付款日期 凭证号 发票金额 实付金额 代垫金额 累计已付% 登录日期 备注合计制表人： 项目合同执行情况汇总表编制单位： 金额： 元合同编号 合同对方名称 合同摘要 合同金额或预算价 决算价或审定价 累计已付款及代垫款 累计付款比率% 质保金 质保金比率% 应付未付款 备注一 土地合同 （1） （2） （3） （4） （5） （6） （7） 小 计二 前期工程合同 298、小 计三基础设施合同 小 计四建筑安装合同 小 计五公建配套合同 小 计六开发间接费 小 计 总 计注：1。非合同性成本可以参照合同进行管理，对内部审批表单进行统一编号。累计付款数是财务帐面数，请项目经理及相关人员核对。2“累计已付款及代垫款”从开发成本科目中直接取数生成。3“累计付款比率%”=（3）（1）或者=（3）（2）4“质保金”=（1）（6）或者=（2）（6）5“应付未付款”=（1）（3）（5）或者=（2）（3）（5） 制表人： 编制日期：开发成本明细科目一览表科目代码科目名称备 注4301开发成本4301.01土地获得价款为取得土地开发使用权而发生的各项费用土地出让金向政府部门支付的299、土地出让金，土地变更用途和超面积补交的地价土地征用及拆迁补偿费有关地上、地下建筑物或附着物的拆迁补偿净支出，安置及拆迁补偿，农作物补偿费等 土地征用费 耕地占用费 安置养老费 拆迁补偿费 土地补偿费 其他合作补偿款补偿合作方地价，合作建房分配的房屋成本和税金中介费预提其他含契税、初始登记费等4301.02前期工程费在取得土地开发权之后，项目开发前期的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、 筹建、“三通一平”等前期费用勘察设计费 勘察及丈量费 规划设计费含景观设计 竞标设计补偿费三通一平费 临时道路 临时用电 临时用水 场地平整 临时设施费可行性研究费 可行性研究编制费 市场调查费 项目建300、设咨询费 其他人防费大市政配套费预提其他 招标代理及管理费 配套方案征询费 测绘费 工程保险费 环境评估费 竣工档案编制费 日照分析 审图费 晒图费 其他4301.03基础设施费建筑物外红线内室外给排水系统 上水配套费 雨污水 直饮水 热水 其他室外电气系统 供电配套工程费 其他室外燃气系统 燃气配套费 其他通讯系统电话、宽带、有线电视等环卫设施采暖系统预提其他4301.04建筑安装工程费项目开发过程中发生的主体内列入预算的各项费用建筑结构工程 基础工程 主体结构工程 门窗工程 公共部位精装修 室内精装修 样板房主体内的样板间的设计、装修以及家具等费用设备及设备安装工程 室内水暖气电管线设备 室内设备及安装空调、电梯、高低压配电等