1、XX中心二期维修总结（机电问题）,XX建筑有限公司,一、机电系统实际运营数据二、维保阶段出现问题与分析三、持续改进与建议,一.机电实际运营数据,XX中心二期自从2009年12月竣工以来，项目部安排专人负责机电系统维护和保养工作。我们从业主方和物业方角度出发，为他们排忧解难，尽最大努力解决维保过程出现的问题，受到业主方和物业方的一致好评。XX中心二期机电系统整体运行情况稳定，但是在维保阶段还是出现了一些问题。接下来，我们就一些主要的问题逐一进行详细说明。,二、机电系统的维保分析,A.住宅,1.给排水系统-入户水表自转,现象：住宅小业主收楼后发现，部分无人员居住的房屋出现水表自转情况，尤以高层出现2、较多（故障比：8.72%）。原因：经现场打压排除管网漏水可能，我司及物业公司定期检查发现此水表灵敏度较高，由于本项目为超高层住宅，水压波动较大。措施：在水表前后增加止回阀。效果：大部分水表自转情况得以解决。建议：高层建筑设计阶段可考虑水表前后止回阀的设置；对楼层进行上下分区，向上变频供水，向下减压供水。,2.给排水系统-空中花园侧排地漏返水,现象：住宅空中花园2-5层侧排地漏大雨天部分返水。原因：二层、三层结构反梁，造成住宅空中花园侧排地漏接主排水管在施工过程中，无法放坡或反坡；主排水管在二层有转换弯头，易造成雨水积滞，发生返水现象。措施：一部分将坡度有问题的管道改至空中花园室外花坛内，一部分3、将室内侧排口内侧抬高或封堵。效果：问题得以解决。建议：结构设计应综合考虑机电管线的布置及走向，对于排水管的安装坡度要在通水前进行复核；建议主排水管在转换部位使用90斜三通或2个45弯头来达到顺水效果。,3.给排水系统-住宅卫生间有异味,现象：住宅卫生间内有异味产生，住宅A户型卫生间地漏返臭。原因：因设计时未考虑卫生洁具安装空间，浴缸排水管直接采用塑料软管接入PVC排水管管口内，用手工弯制存水弯，达不到实际存水弯的效果，所以易出现异味。措施：更换地漏。效果：问题得到解决。建议：精装修深化时应考虑设备的安装空间；在招采阶段，洁具的存水弯及其它配件必须明确在供应商的供货范围内；在施工过程中，隐蔽验收4、时，对相关部位进行严格复查；在调试与移交阶段，再对洁具以及排水配件进行逐个调试与检查，确保其使用功能。,4.给排水系统-单元内排水管管井渗水,现象：单元内衣柜返潮、发黑；公共管道井内积水，导致积水向下渗漏。原因：管井设计在衣柜后，管道井未设置地漏。措施：拆除衣柜对管道进行维修并恢复；增加了地漏。效果：问题基本解决。建议：管道井在考虑建筑美观效果时也要考虑今后的实用性，既要美观也要方便以后检修；设计阶段必须于管道井内设置地漏；建议今后项目将管道设置于室外，以便于维修。,A户型衣柜发黑,5.给排水系统-住宅户内墙面结露渗水,现象：个别住宅内卫生间外围靠近踢脚线墙面及木地板结露渗水。原因：卫生间内淋5、浴（或盆浴）混水阀阀芯与供水管接头处连接不紧密渗水。长时间渗水造成墙体内水分饱和，因内部为石材装饰面，不宜透水，从而由外墙处渗水。2#楼32C经检查发现，卫生间混水阀安装过程中将给水铜管拧裂，造成渗水。3#6C精装修施工时将给水铜管钉破后，造成墙体内渗水。措施：装修单位重新安装混水阀阀芯，并对损坏墙面及地板进行恢复。、机电三队配合重新更换损坏铜管，装修单位对损坏墙面及地板进行恢复。效果：问题得以解决。建议：严格要求精装修单位做好二次试压、试水工作；将精装修二次试水、试压、灌水等测试工作纳入到业主、监理、总包的日常机电管理工作中。,6.住宅内电器设备烧坏,现象：多起住宅厨房内电器设备被烧坏。原因6、：住宅入户箱接线不规范，住宅用电三相严重不平衡，未将零线并接零线排，而是串接零线，造成只要入户箱内一个器件出现问题就会连带烧坏厨房电器。措施：相关单位江苏向荣对所有入户配电箱重新进行检查及接驳工作。效果：问题得以解决。建议：设计时考虑三相用电平衡；施工安装前请电箱厂家复核三相用电平衡；零线、地线应单独接入零线排、地线排，而非串接。,电气系统,7.地下室潜水泵故障频发,现象：排水泵为耦合式，固定杆锈蚀严重，无法耦合，故障频发；控制箱内KBO故障率高，缺相就烧电机。原因：产品自身问题；前期投入使用时间过早，造成损耗较大；管理不到位，未能及时清理集水井内垃圾，造成堵塞，进而导致泵烧毁；KBO的技术尚7、未完善。措施：更换水泵；更换KBO设备。效果：问题解决。建议：选择质量更好的设备；在前期使用阶段可使用临时潜水泵进行排水；可于集水坑内再下挖一个底坑，用于沉淀杂物，水泵入水口不到达最底部，这样也可有效延长水泵使用寿命；在正式潜水泵安装使用阶段，要求并监督各单位对于潜水坑的杂物进行定期清理，水泵及电箱进行定期检查；加强后期对设备的管理及维护，维保期内协同物业定期检查，定期维护。,电气系统,8.门禁系统故障频发,现象：住宅门禁、智能化、可视对讲系统出现诸如：杂音大、图像不稳定、无法开门、无法对讲等故障。原因：产品为博世品牌，由业主指定分包中航进行采购及施工。住宅部分总共为768户，据了解该品牌之前8、并无这么多户数的施工案例。联网后，系统出现故障；为了美观，室外主大门主机未采用原厂箱体，而是采用了根据要求更改过的箱体。措施：联系设备厂家检修。效果：仅能初步解决问题，但无法彻底根除。建议：设计阶段需参考产品性能及实际案例，给出选型的相关参数；招采阶段进行参数的准确复核；施工阶段进行最终的数据复核；业主指定分包必须纳入管理范围，包括设备选型、采购到施工、调试的整个过程，对于有疑问的地方提出合理化建议。,弱电系统,9.消防走廊感应灯频繁烧坏,现象：住宅消防通道近900个感应照明灯的灯泡频繁烧坏。原因：根据现场测试及检查发现西门子感应开关没有消防接口，施工人员安装时接线错误；为满足消防强制要求，回9、路接驳后造成灯泡基本上处于长亮不灭状态，造成灯泡大量损坏。措施：更换带有消防接口的感应开关，并重新接线。效果：问题得以解决。建议：设计阶段充分考虑设备所应具备的功能；招采阶段复核产品性能能否达到设计要求；施工阶段严格按要求进行施工。,消防系统,B.商业,1.风机房百叶飘水,现象：下雨时，风机房百叶飘水，倒入风管内。原因：该处安装百叶非防水百叶，百叶上方有雨水渗入风管。措施：风管内增加集水槽。效果：问题得到解决。建议：外墙处采用防雨百叶；于风管下部做集水槽。,通风空调系统,2.地下室-2F通道异味大,现象：地下室-2F通道异味很大。原因：地下室-2F有个隔油池房间，房间内通风效果不好，导致里面的10、异味往通道扩散。措施：我司建议物业公司在地下室-2F通道上增加排风管道，在隔油池房间内增加排风系统。效果：问题得以解决。建议：隔油池肯定有异味产生，设计阶段应考虑隔油池实际使用情况，设置机械排风系统去除异味，排出前做活性炭过滤，再排除室外；施工阶段加以复核确认。,通风空调系统,3.地下室-3F水泵房给水管振动大,现象地下室-3F水泵房一条商业给水管卡箍螺丝断裂，管头松脱漏水。原因：水泵房进水池水面波动过大，液位浮球阀频繁开关，给水管道振动幅度较大。措施：将水泵房内进水箱的所有给水管卡箍接头换成双球橡胶软接头；将补水浮球阀移至远离进水口处，减小浮球阀在进水时的震动。效果：问题得以解决。建议：进水11、口位置设置到远离浮球一端；所有给水管道卡箍接头处换成双球橡胶软接头；进水管入水箱口做消能管至水箱底；设置电磁阀及液位控制系统控制进水。,给排水系统,4.水景系统溢水,现象：水景系统溢水，下雨天尤为严重。原因：二次设计问题，考虑到噪音，回水管设计不够、管径偏小。措施：增大回水量。效果：问题暂时得到解决。建议：做好设计阶段的数据确认，施工阶段给予复核。,给排水系统,5.平衡水箱溢水,现象：平衡水箱于晚上系统停止后运行，会税后溢水。原因：平衡水池容量小，进水多于回水，当系统晚上停止运行后，回水逐渐回流到水箱，造成溢水。措施：增大平衡水池容量。效果：问题得到解决。建议：应于设计阶段计算好相关数据，并进12、行确认，施工阶段给予严格的复核；将溢水管管口位置抬高。,给排水系统,6.商业D栋室外扶梯雨天下机仓滴水,现象：商业D栋室外二层扶梯下机仓雨天滴水至首层扶梯入口。原因：因扶梯在室外，雨天有雨水从扶梯台阶面漏入下机仓，下机仓不是全部封闭状态，一层天花为网格状故漏水至首层扶梯入口处。措施：在下机仓下部做接水盘，将雨水引入附近排水管。效果：问题得以解决。建议：今后项目施工阶段需考虑电梯排水问题，设置排水系统，将雨水于到达天花前排出；施工阶段加以确认及复核。,给排水系统,7.地下二层一、二期连接通道处渗水,现象：商业地下二层一、二期连接通道结构伸缩缝处渗水，水源来源不明，且一直有渗水现象。原因：与土建工13、程师现场勘查初步确定为结构防水未处理好。措施：在伸缩缝处做不锈钢接水槽，将水源引至旁边集水井，由水泵抽水排出室外。效果：问题得以解决。建议：设计阶段需考虑伸缩缝排水问题，建议于伸缩缝处设置集水坑，两边做排水沟进行积水排出。,给排水系统,8.屋面层渗水,现象：商业屋面层暴雨过后在墙根部会发生渗水。原因：屋面层地面有陶粒回填层，回填层内没有设计二次排水，导致里面积水后往墙根部渗水。措施：我司建议物业公司在屋面层陶粒回填层增加二次排水措施，增加侧排地漏。效果：问题得以解决。建议：需于设计时考虑回填层二次排水系统的设置，应设置排水管，于管上隔距开孔，用于二次积水的排出，再统一接入排水系统排出；施工阶段14、加以严格复核。,给排水系统,9.火灾漏电保护系统无法正常使用,现象：火灾漏电保护系统无法正常使用，大部分长期处于报警状态。原因：装修施工时将线路打断，存在断路情况；产品自身质量问题；整定值设定过小；电缆接线问题；线路问题。措施：重新调高探测器漏电整定电流值；检查接线是否正确；复核检查全部线路。效果：经设备厂家检查，将整定电流值调高，但问题仍然存在，只有个别探测器能正常使用。建议：设计该套系统，但建议安装完毕后，不启用该套系统。,电气系统,10.消防系统分区与实际使用区域冲突,现象：由于设计分区与实际使用区域有出入，造成跨区域误报。原因：业主前期介入不够，导致设计时的分区并未考虑实际使用功能分区15、，造成跨区域误报情况产生。措施：无。效果：无。建议：业主前期充分介入项目设计阶段，于设计阶段就考虑后期使用实际情况，准确划分区域，使不同功能使用区形成相对独立的系统，在施工阶段予以准确复核。,消防系统,11.疏散指示牌与实际不符,现象：地下室车库疏散指示牌与实际不符。原因：原安装正确，但后期分隔后造成指向与实际不符合；业主需于设计阶段介入项目。措施：按现场实际分隔进行调整。效果：问题得到解决。建议：设计时业主介入不够，导致设计未考虑到后期功能区的二次分隔，最好能参考后期实际使用分区进行设置。,消防系统,C.酒店,1.排烟系统问题及处理,现象 1881餐厅排烟风口处无较好排烟设备，将风口熏黑；厨16、房排烟口正对幸福里住宅，噪音较大，遭业主投诉。原因：设计缺陷。措施：1881改造加装水烟罩；厨房改造加装消音器。效果：问题解决。建议：今后设计时，厨房排烟若并入公共排烟系统，应于并入前进行烟气处理；系统厨房排油烟风机风量预留多些，并设置感温变频调速装置，以便后期调试及运行工作的进行。,通风空调系统,2.酒店客房维修空间不足,现象：酒店客房检修口维修空间不足。原因：为保证美观，减少了必要的检修口以及调整了检修口的位置，造成维修困难。措施：新增检修口。效果：局部有改善，但有些空间太小，仍无法维修。建议：对于检修口应该在保证功能的前提下再考虑美观，在客房内预留合适的检修口，并使用低导热天花材料。,通17、风空调系统,3.酒店客房热水管出水慢，温度不够,现象：部分酒店客房热水管出水慢、温度不够。原因：经检查发现酒店热水循环泵功率不足，同时管道平衡阀正常运行过程中调节不合理。措施：更换热水循环泵组，相关参数见右表。效果：问题得到解决。建议：设计阶段需考虑泵组分配的合理性，按最大使用量并留足余量设计选型泵组，施工阶段给予复核，调试及使用阶段对平衡阀进行正确的调节。,给排水系统,4.热水系统管道伸缩节漏水,现象：酒店热水系统管道伸缩节接头处漏水。原因：伸缩节接头处橡胶垫片遇热老化破裂，导致漏水。措施：重新采购耐高温石墨垫片，将所有热水管道上橡胶垫片予以更换。效果：问题得到解决。建议：特殊施工环境下，选18、择有相关操作证的工人进行施工，确保正确的施工工艺，并于施工前审核施工方案；热力系统施工中全部使用耐高温石墨垫片。,给排水系统,5.锅炉水箱锈蚀、铁超标,现象：锅炉镀锌钢板水箱锈蚀、铁含量超标。原因：水箱铁离子含量超标。措施：更换不锈钢水箱。效果：问题得到解决。建议：采用不锈钢水箱；热水膨胀水箱应在每台锅炉顶部安装阀门，便于维修时隔离其它锅炉。,给排水系统,6.酒店裙楼二层天面排水地漏堵塞,现象：酒店裙楼二层天面两个地漏不通。原因：排水管道弯头处杂物堵塞。措施：使用管道疏通机疏通，并在地漏口加钢丝网，防止杂物掉入。效果：问题得以解决。建议：设计阶段于地漏口设置钢丝网罩，施工阶段予以复核，后期管理19、阶段，定时做好巡检，及时发现杂物，及时进行清理。,给排水系统,7.排污泵无法自动切换,现象：排污泵控制柜两泵不能互相切换。原因：未设计自动切换功能。措施：更改水泵控制箱系统图纸，增加自动切换功能。效果：问题得到解决建议：设计阶段应对排污泵控制系统设计自动切换功能；采购阶段对设备功能进行复核；施工阶段予以确认。,电气系统,8.电梯内监控摄像头运行中图形模糊,现象：高速电梯内监控摄像头在电梯运行过程中图像模糊，静止时正常。原因：电梯内监控摄像头电源接驳电梯电源，电梯随行电缆并非专用电缆，且监控系统井道内接地不好，造成电梯运行时，摄像头受强烈电磁场干扰。措施：因后期电梯井道布线不现实，故在摄像头信号20、源处增加防干扰器。效果：基本解决问题。建议：今后项目高速电梯内摄像头可考虑采用监控UPS电源自行供电；随行电缆采用专用电缆；施工阶段对于高精密度的设备，需做好抗干扰措施。,弱电系统,9.BA系统故障,现象：生活水箱水位报警时整个系统瘫痪及操作缓慢；西门子电动阀阀体经常卡死，出风和回风温度偏差大。原因：原生活水箱内为干簧管式浮球液位控制器；空调系统管道冲洗不干净，开关未设置到合理位置，手动打开不复位，无法自动控制，造成系统故障。措施：对水位报警系统进行改造，改成浮球式液位控制器；冲洗管道，将开关设置到自动状态，出现故障及时维修。效果：问题得到解决。建议：设计阶段对水位报警系统设计联动启停功能；采21、购阶段对设备功能进行复核；施工阶段予以最终复核；调试运营阶段，对管道进行合格冲洗，各设备开关设置到合理位置。,弱电系统,1、设计阶段 设计阶段应充分结合之前项目的实际案例，对一些经常性通病做到初期解决或预防，部分案例如下：酒店厨房补风口直吹工作区域或菜肴，设计不合理。建议业主于设计阶段就深入介入项目，设计院参考实际使用区域设置风口。开放式厨房设计排风不够。建议今后酒店项目厨房排油烟风机设计时预留足够的余量，并可设置变频调速装置，以便于运行调节及调试。酒店蒸汽锅炉仅服务于洗衣房，基本上常年只开1台2吨锅炉。建议今后相关项目设计时参考进行相关设计。洗衣房高温凝结水目前未设计进行利用，造成大量闪蒸排22、出室外，锅炉房内也有蒸汽溢出。建议今后的项目设计中可增加换热设备，将此部分余热回收利用。酒店降板区未设置二次排水，造成漏水。建议今后项目设计时在降板区设置二次排水地漏。,三、持续改进与建议,含油废水管道易堵塞。建议在隔油池间增设给水点以便清洗。强电间设计空间太小，不便于人员进入操作。建议在保证整体美观的同时，也要留足设备操作间的实际所需操作空间。弱电线槽过饱和。建议单独设置通讯运行商的独立线槽。住宅、酒店、商业的火灾自动报警系统联网属于一套系统，不利于不同功能区的实际使用，跨区域误报情况较多。建议业主于设计阶段就充分介入，将实际后期功能分区提供给设计单位，以便设计单位能按实际功能区进行报警系统23、的布置。建议强、弱电管线避开卫生间、厨房等容易渗水处穿过。,2、招采阶段 招采阶段应复核相关设备之前项目的实际案例，对参数及要求进行确认，部分案例如下：DN65丝接阀门质量不好。建议后期项目中DN65规格阀门采用法兰连接型。东方泵业的排水泵返修率高。建议今后项目可选购品质更好的进口水泵。马桶给水软管更换不便，需拆开马桶，属选型问题。以后选择设备时应参考现场实际安装尺寸进行选型。三菱电扶梯故障多，建议后期项目选择品质更好的电扶梯。门禁系统故障频发，已排除线路问题。建议今后项目选择设备时需参考其已有的实际施工案例。客房内日顺牌音量控制开关为无极调音，损坏率极高。建议后期酒店项目该部分采用质量更好的24、设备。,3、施工及调试阶段 施工阶段应复核相关参数，调试阶段应对整个系统进行调试、测试，达到设计及规范要求，部分案例如下：后期部分机房都增加了空调设备，排水存在问题。建议服务用房应提前考虑空调使用的问题。排水管道内通出饮料罐及毛巾，前期通球试验不成功。后期项目中，各分项工程应做好技术交底，检测时严格把关。各类渗水问题比较普遍。建议于设计阶段做好相应区域的排水设计，需考虑二次排水，施工阶段严格按照要求进行施工，发现问题应及时联系各相关单位进行处理。住宅几部电梯晃动比较厉害，属于电梯施工队的安装技术问题。建议严格审核施工单位资质，参观其已完工项目的质量水平，施工过程中严格按照要求对其进行监督管理。,商业提出强电箱布线混乱，属施工工艺问题。建议提高自身管理队伍的管控水平，全程监督施工单位的施工过程，将此类问题消灭在施工阶段。电梯、多媒体屏幕质量存在问题，监控设备效果不佳，画面色彩失真，晃动、不清晰。建议今后项目上对这部分施工单位的选择上要严格到位。各项工程施工前做好交底工作，施工过程中严格把关，检查阶段如发生突发状况（跑、冒、滴、漏等），还应按事先做好的相关之应急预案进行处理，并结合现场实际情况，选择损失最小的解决方案对发生的问题进行处理。,D,