1、Code of this report|1 Copyright Centaline Group,2010本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。市购物广场考察市购物广场考察“天街系天街系”商业升级调整市场调研商业升级调整市场调研Code of this report|2 Copyright Centaline Group,2010广州广州重庆市重庆市Code of this report|3 Copyright Centaline Group,2010在被闪烁的霓虹灯折服的同时，我们惊叹十几年的惊人变化在被闪烁的霓虹灯折服的同时，我们惊2、叹十几年的惊人变化高楼鼎立、车水马龙、华灯璀璨高楼鼎立、车水马龙、华灯璀璨 解放碑、观音桥、沙坪坝解放碑、观音桥、沙坪坝几大商圈已成型，并产生了惊人的消费指数几大商圈已成型，并产生了惊人的消费指数20172017年上半年各商圈实现零售额年上半年各商圈实现零售额809.7809.7亿元，占全市零售额的一半亿元，占全市零售额的一半LVLV 、古琦、阿玛尼、劳力士等、古琦、阿玛尼、劳力士等8080多个国际一线品牌入驻多个国际一线品牌入驻 商业地产火爆商业地产火爆Code of this report|4 Copyright Centaline Group,2010都市购物广场，城市CBD中的“小型城3、市”HOPSCA六大业态：HOTEL+OFFICE+PARK+SHOPPINGMALL+CLUB+APARTMENTCode of this report|5 Copyright Centaline Group,2010都市购物广场“四大特征”1.通道树型交通体系3.高科技集成设施2.超大空间尺度4.地标式城市建筑Code of this report|6 Copyright Centaline Group,2010城市商业购物广场缔造者！城市商业购物广场缔造者！Code of this report|7 Copyright Centaline Group,20102017年，时代天街时代天街4、上半年实现合同销售金额18亿元，位居市场单盘销售额第一。【“天街”里程碑】20142014年年20172017年年20162016年年2014年，北城天街北城天街开业后，中国首个以购物中心名称命名地名的商业项目，成为与解放碑、大剧院齐名的十大时尚地标之一。2016年，西城天街西城天街开业后，带动杨家坪商圈的突飞猛进，是目前业态业种最为丰富的购物中心 。4 4年，年，“天街天街”系列已辉煌建立商业发展的里程碑。系列已辉煌建立商业发展的里程碑。Code of this report|8 Copyright Centaline Group,2010【“天街”系列】以商业为驱动模式的城市购物广场KPI5、体系外在因素 内在条件地理位置城市核心区交通可达性轻轨/主干道沿线区域功能的缺乏、需求旺盛人流及商业气氛明确定位大规模/综合/娱乐性/观光性/顶级/功能化体系商业为主导，其他功能为辅独具特色建筑形式/业态/服务内容/超前的经营模式，包括：统一规划、统一定位、只租不售、统一招商、统一宣传、统一管理、统一经营外在因素是具备的，内在条件是可以打造的！外在因素是具备的，内在条件是可以打造的！Code of this report|9 Copyright Centaline Group,2010“天街天街”系列产品位于几大商圈之中，系列产品位于几大商圈之中，如市的东城商圈、南城商圈如市的东城商圈、南城商6、圈Code of this report|10 Copyright Centaline Group,2010解放碑商圈解放碑商圈沙坪坝商圈沙坪坝商圈杨家坪商圈杨家坪商圈 解放碑购物中心是解放碑购物中心是城最繁华的商贸中城最繁华的商贸中心地带心地带，也是新经济繁荣的象征。解放碑商业步行街更是市民休闲、购物、娱乐的最佳去处。这一著名购物地带以解放碑商业步行街为中心，是商业是商业的的“心脏心脏”。稳坐商圈第二把交稳坐商圈第二把交椅的是沙坪坝商圈。椅的是沙坪坝商圈。沙坪坝商圈的变化和繁荣,是直辖市这几年商业最大的亮点之一，沙坪坝商沙坪坝商圈的定位是圈的定位是:建成集建成集文化、教育、科技文化、教育、科7、技氛围最浓的商业文氛围最浓的商业文化中心，化中心，游客中的学生最多。杨家坪商圈起步晚,但它却更多地吸收和借鉴了其他商圈的得失,把劣势转变成了优势。在定位在定位上上,杨家坪商圈突出杨家坪商圈突出人文景观人文景观,力图完美力图完美体现购物与生态、体现购物与生态、休闲和文化的和谐休闲和文化的和谐统一统一,打造一个景观打造一个景观优美、风景亮丽的优美、风景亮丽的购物休闲中心。购物休闲中心。南坪商圈南坪商圈 南岸区的南坪商圈已有大中型商场30个左右,商业面积达592万平方米,南岸区政府现在把江南大道北段打造成会展一条街。会展经济将成为牵动会展经济将成为牵动南岸经济发展的支柱南岸经济发展的支柱主业主业,使8、“会展在南岸”成为继“吃”、“住”、“旅游”之后的又一品牌。江北商圈江北商圈 江北商圈竞争激烈,按照江北区政府规划,未来的江北商圈正在雄心勃勃打造辐射130万人的北部购物天堂。作为北部商贸中心,这里这里不仅将建成主城区不仅将建成主城区面积最大的商业步面积最大的商业步行街行街,而且商圈面积而且商圈面积将达到将达到42.4242.42公顷公顷,成为西南最大的生成为西南最大的生态商圈。态商圈。【商圈概述】五大集中商圈组成强大的商业版图Code of this report|11 Copyright Centaline Group,2010沙坪坝商圈沙坪坝商圈杨家坪商圈杨家坪商圈南坪商圈南坪商圈江北商9、圈江北商圈解放碑商圈解放碑商圈面积约8.248.24万平方公里，全市总人口约3,1303,130万。城区由于两江相隔，各行政区独立发展，综合性的商业中心在各区核心地带逐步形成，造就主城区五大商圈。【商圈分布】Code of this report|12 Copyright Centaline Group,2010时代天街时代天街.北城天街北城天街.西城天街西城天街Code of this report|13 Copyright Centaline Group,2010春森彼岸春森彼岸长嘉汇长嘉汇观音桥观音桥弹子石弹子石CBDCBD江北嘴江北嘴CBDCBD解放碑解放碑CBDCBD沙坪坝商圈沙坪坝10、商圈时代天街时代天街北城天街北城天街西城天街西城天街【天街分布】“天街”系列产品均位于城市繁华商圈。大坪商圈大坪商圈Code of this report|14 Copyright Centaline Group,2010北城天街北城天街位于市江北区域观音桥中心地带，已落成总建筑面积约为35万，集购物、娱乐、休闲、餐饮为一体的时尚生活购物中心，入选八大新地标之一、中国十大著名商业步行街之一。入选八大新地标之一、中国十大著名商业步行街之一。时代天街时代天街位于渝中大坪大石路，百万城市核心超级购物广场，商业规模亚洲第一，近60万的商业体量，以惊艳世界的现代主义建筑，构筑起这个城市的新时代地标，建成11、后将是亚是亚洲最大商业体之一。洲最大商业体之一。西城天街西城天街位于九龙坡区杨家坪步行街核心地段，集主力百货店、品牌专卖店、写字楼、SOHO 为一体的大型建筑群，项目占地总面积约 2.9万，已落成总建筑面积约 20万。【“天街”里程碑上的标志项目】Code of this report|15 Copyright Centaline Group,2010【物业组合物业组合】北城天街由北岸星座公寓、北城天街购物广场、枫香庭住北城天街由北岸星座公寓、北城天街购物广场、枫香庭住宅构成。宅构成。枫香庭：枫香庭：位于江北区建新北路，由7栋电梯景观华府围合而成，可俯瞰城市卓越景观。以85172平方米的两房两12、厅、三房两厅和四房两厅为主。北岸星座北岸星座：位于北城天街入口，一座现代感极强的酒店式商务公寓 北城天街购物广场：北城天街购物广场：总建筑面积约为15万平方米，集购物、娱乐、休闲、餐饮为一体的时尚生活购物中心，经过近7年时间的运营管理，成为了汇聚国际时尚潮流的聚集地 住宅住宅购物广场购物广场商务公寓商务公寓Code of this report|16 Copyright Centaline Group,2010配套配套1 1：枫香庭住宅枫香庭住宅优点：临街面大，吸引更多人流优点：临街面大，吸引更多人流缺点：半开放式的建筑形式，容易受天气影响（雨雾对室内的干扰）缺点：半开放式的建筑形式，容易受天13、气影响（雨雾对室内的干扰）配套配套2 2商务公寓商务公寓Code of this report|17 Copyright Centaline Group,2010人流引导人流引导“树状树状”型型入口入口中庭中庭1 1中庭中庭入口入口中庭中庭2 2次入口次入口1 1次入口次入口2 2主入口主入口主力店主力店中庭中庭人流线人流线人行入口人行入口中中庭庭中庭中庭“树状树状”型示意图型示意图优点：优点：1.1.店铺可展示面多店铺可展示面多2.2.副街可以呈现多变的风格与情趣副街可以呈现多变的风格与情趣缺点：缺点：1.1.流线复杂迂回，可选择性太多流线复杂迂回，可选择性太多2.2.副街相似度高，极易造成14、迷失感副街相似度高，极易造成迷失感3.3.副街副街远端铺位人气较低远端铺位人气较低Code of this report|18 Copyright Centaline Group,2010站在任何一个人流聚集节点，至少能看到站在任何一个人流聚集节点，至少能看到1010个以上店面！个以上店面！中庭的开敞视线，中庭的开敞视线，人流有效引导至其他楼层人流有效引导至其他楼层Code of this report|19 Copyright Centaline Group,2010远东百货远东百货两区之间的连廊（约两区之间的连廊（约8M8M），过道，），过道，可休憩可休憩中庭下没做好，中庭下没做好，太空旷15、，没充分利用太空旷，没充分利用可做小店铺或休憩用可做小店铺或休憩用独特的回流设计独特的回流设计经过店铺才能下楼经过店铺才能下楼Code of this report|20 Copyright Centaline Group,2010打造打造”购物中购物中心心“时代时代升级前商业状况升级前商业状况商业升级手法商业升级手法客流不足商户档次参差灯箱店招混乱垂直交通不足次通道众多在空间设计中应用了大量的暖色灯大量的暖色灯光光，营造了良好的购物氛围，有利于聚集人气及举办各项目推广活动。将原有店铺和走廊间传统而拘谨的规划布局，改为更流畅之设计更流畅之设计；在广场中心加设了能遮挡阳关和风雨的蓬顶结构；在购物16、中心各主要位置加设了时尚时尚及实用之导视系统及实用之导视系统等。品牌升级品牌升级：北城天街分为新A、B两区，高档国高档国际品牌和青春时尚品牌分区布局际品牌和青春时尚品牌分区布局。【商业升级】将从“百货时代”直接带入“购物中心”时代。Code of this report|21 Copyright Centaline Group,2010两区之间的连廊里面的电梯，人流输送，方便达到两区之间的连廊里面的电梯，人流输送，方便达到每一层，但人流不会流失每一层，但人流不会流失解决了垂直交通不足的问题解决了垂直交通不足的问题交通工具对人群的引导：交通工具对人群的引导：-1F-2F-1F-2F：轻女装，快时17、尚。（：轻女装，快时尚。（B B区主力：自动电梯）区主力：自动电梯）2F-3F2F-3F：熟女装。（：熟女装。（A A区主力：垂直升降机）区主力：垂直升降机）Code of this report|22 Copyright Centaline Group,2010【地标形象】规模最庞大、业态最丰富、功能最完善的大型现代都市购物中心，中国十大著名商业步行街之一。北城天街，总建筑面积约为15万平方米，是集购物、娱乐、休闲、餐饮为一体的时尚生活购物中心；拥有1家大型超市、1个五星级电影院、1个专业体育用品连锁卖场、1家主力百货店、3个休闲景观广场、30余家特色餐饮娱乐休闲场所、150余家精品专卖店、18、680个泊车位的大型停车场。规模最庞大、业态最丰富、功能最完善的大型现代都市购物中心，中国十大著名商业规模最庞大、业态最丰富、功能最完善的大型现代都市购物中心，中国十大著名商业步行街之一。步行街之一。Code of this report|23 Copyright Centaline Group,2010【进驻商家概况】品牌+特色楼层楼层业态分布及品牌业态分布及品牌4F美食：四季雅苑 佛洛力斯餐厅 天绿迴转寿 司斗牛士西餐厅 my sweet甜饼屋 DairyQueen冰淇淋娱乐：UME国际影院3F服饰:PAUL FRANK 贝宁婴幼儿专卖 堡狮龙Kids 法纳贝儿 丑丑童装美食：德斯堡德式啤19、酒餐吧 金韩城正统韩国烤肉 朕之味养生粥 泰香米东南亚风味餐厅特色：The face shop 曼古王 EF英孚教育English First 汇美舍 美丽田园德国专业护肤中心 几米 NNO-B2 玛花纤体2F服饰：EVA OUXIU伊华欧秀 ID-FIX IVYKKI 2%Ein DGVI DAZZLE COCOON E-World GXGZUC ZUG zopin Jessica RedWeekend Workshop Broadcast 播 Lids 江南布衣速写 TwiceTOCCO TENERO ELLE HOMME Losacos 洛赛克斯美食：KFC 肯德基 卡顿尔主题艺术蛋糕房20、1F服饰：SISLEY SKAP ochirty欧时力 nisiss Bugatti 配饰：TOMMY HILFIGER CK CaIvin Kiein S.T.Dupont 法国都彭 Charriol CK underwear 爱伦斯特 Du Muiel VASTO美食：Haagen-Dazs 哈根达斯特色：IDO MARTINI Dissonal 华夏银行ATM 英皇钟表LG服饰：miss sixty G-STAR FORNARINA CK JEANS TOMMY HILFIGER DKNY JEANS adidas Orijinals REPLAY izzue Energie killa21、h 7 for all man kind LEE COOPER 5cm Tough Salad W.美食：Haagen-Dazs 哈根达斯特色：EVISU 眼镜 CPU 梦奇奇饰品 Ray-ban Yellow earth TSL 谢瑞麟SAXX LESPORTSAC-1F华联BHG生活超市-2FA区车库业态组合策略业态组合策略低楼层：以国际名品服饰和潮流休闲服饰为特色高楼层：增加餐饮、娱乐等北城缺乏业态，进一步丰富消费体验，满足多元化消费需求Code of this report|24 Copyright Centaline Group,2010商业规划必需考虑后期的商业规划必需考虑后期的“22、可持续发展可持续发展”，保证，保证1010年领先，年领先，2020年不落伍！年不落伍！对商铺面积规划有重要引导作用对商铺面积规划有重要引导作用Code of this report|25 Copyright Centaline Group,2010将经营不好，或与其他业态互动不佳的商家淘汰，引入更优将经营不好，或与其他业态互动不佳的商家淘汰，引入更优化组合的，更高端的商家，进行商户升级化组合的，更高端的商家，进行商户升级Code of this report|26 Copyright Centaline Group,2010一些经营较好的店铺展示Code of this report|27 C23、opyright Centaline Group,2010市市北城天街北城天街Code of this report|28 Copyright Centaline Group,2010北改核心北改核心北改核心：北改核心：Code of this report|29 Copyright Centaline Group,2010市二环上容积率市二环上容积率3.53.5以上的购物广场。周边环境差，车流多，人流少，路以上的购物广场。周边环境差，车流多，人流少，路网杂乱、旧改核心，靠集中商业的辐射能力网杂乱、旧改核心，靠集中商业的辐射能力Code of this report|30 Copyright 24、Centaline Group,2010交通：交通：城北交通混乱，进入市区不方便（小路或高架桥）；未来改善主要靠地铁，立体交通较难完善；未来交通将更加拥挤。（5000停车位）；配套：配套：五块石片区治安不好，医院学校档次低，不适合高端居住。住宅售价约住宅售价约75007500元元/底商价格未定，预计底商价格未定，预计5 5万以上万以上MALLMALL部分现正招商，不出售部分现正招商，不出售Code of this report|31 Copyright Centaline Group,2010总规划平面图总规划平面图项目简介：总占地面积约项目简介：总占地面积约300300亩，约亩，约7070万25、方，是目前为止城北区域占地最大的一个项目，包含天街系大型商业、格调精装公万方，是目前为止城北区域占地最大的一个项目，包含天街系大型商业、格调精装公寓、旗舰寓、旗舰sohosoho产品星座系列等多种业态产品。产品星座系列等多种业态产品。多层洋房多层洋房 2 2期（期（2525万方）万方）6+16+1情景洋房情景洋房高层高层1 1期（期（1515万方）万方）天街天街2 2期（自期（自持），约持），约3030万万方方天天街街1 1期期（约（约3 3万方）万方）情景步行街情景步行街生活配套商业（生活配套商业（1F-5F1F-5F）价格价格1 1万万-12-12万不等万不等Code of this re26、port|32 Copyright Centaline Group,2010项目规划效果图项目规划效果图3.23.2米层高米层高SOHOSOHO星公寓星公寓32-3832-38主打：低总价，高租金回报主打：低总价，高租金回报6+16+1情景洋房情景洋房80-11680-116高层，高层，售价约售价约75007500元元/平米平米4.54.5米层高。米层高。45-8845-88LOFT+SOHOLOFT+SOHOCode of this report|33 Copyright Centaline Group,2010购物广场价值：商业街、公园、主力店、广场等各类物业打造，购物广场价值：商业街、公27、园、主力店、广场等各类物业打造，起到互相增值的作用。起到互相增值的作用。Code of this report|34 Copyright Centaline Group,2010一期（内街）将一期（内街）将MALLMALL和高层住宅联通。和高层住宅联通。高层将高层将MALLMALL与情景洋房相隔，保证情景洋房私密性和安静。与情景洋房相隔，保证情景洋房私密性和安静。室内真冰场、室内真冰场、IMAXIMAX塑造特色商业吸引人气塑造特色商业吸引人气连廊连廊连廊连廊连廊连廊花岗岩铺就的步行街花岗岩铺就的步行街仿效六本木仿效六本木天台绿化利用，立体化商业空间打造天台绿化利用，立体化商业空间打造仿效六本木28、仿效六本木Code of this report|35 Copyright Centaline Group,2010空中商铺空中商铺Code of this report|36 Copyright Centaline Group,20101.1.双层复式。双层复式。2.2.可以办公可以办公 3.3.可以做商铺（下面展示，上面可以做商铺（下面展示，上面VIPVIP区）区）4.4.可以上层住人，下层办公可以上层住人，下层办公5.5.可以上层住人，下层做商铺可以上层住人，下层做商铺Code of this report|37 Copyright Centaline Group,2010【创新特色产品29、】空中创意写字楼+空中创意商铺单层套内面积为41，整栋15层楼的设计，就拥有5部高速电梯，领先同类产品；10层以上可达到写字间标准的3.5米层高产品，针对中小型创意企业，称为空中创空中创意写字楼意写字楼，可谓为创业型公司度身定制。10层以下为5.8米层高，可由用户自行搭板隔为两层，针对中小型创意店铺，称为空中创意商铺空中创意商铺。空中创意商铺其实是商务公寓开发的一种新功能，能享受成熟的配套，售价却远低于临街铺面，这对于商铺投资客是很有吸引力的。时代天街空中创意产品在尚属首例，而且，时代天街空中创意产品在尚属首例，而且，号称是史上最牛的投资品；号称是史上最牛的投资品；Code of this r30、eport|38 Copyright Centaline Group,2010空中商铺的使用秘诀：空中商铺的使用秘诀：Code of this report|39 Copyright Centaline Group,2010城市商业购物广场是一种复合型地产，是单体建筑向复合型建筑的整体转变；城市商业购物广场是一种复合型地产，是单体建筑向复合型建筑的整体转变；是以大型购物中心为载体，逐步发展成为新型的城市商业购物广场；是以大型购物中心为载体，逐步发展成为新型的城市商业购物广场；作为商业购物广场，需了解区域商业的不同层级的商业发展水平、不同商业建筑形态，它作为商业购物广场，需了解区域商业的不同层级31、的商业发展水平、不同商业建筑形态，它所能承载商业的功能；所能承载商业的功能；找准市场定位、合理规划布局、统一经营管理等均成为商业购物广场的内在打造条件找准市场定位、合理规划布局、统一经营管理等均成为商业购物广场的内在打造条件Code of this report|40 Copyright Centaline Group,2010城市商业购物广场其实并不神秘，也不会高不可攀，它就是一种复合型的表现城市商业购物广场其实并不神秘，也不会高不可攀，它就是一种复合型的表现 。打造商业购物广场，除了要具备满足商业的外在因素外，更应从项目自身出发，结合打造商业购物广场，除了要具备满足商业的外在因素外，更应从项目自身出发，结合人文特征，寻找一些符合地域特色、具有可实施性的内在条件。人文特征，寻找一些符合地域特色、具有可实施性的内在条件。内外结合，才能形成坚不可摧的商业购物广场内外结合，才能形成坚不可摧的商业购物广场由此可见，市的购物广场还处于萌芽状态由此可见，市的购物广场还处于萌芽状态Code of this report|41 Copyright Centaline Group,2010Thanks for your attentionWish you a good day!