1、两江未来城“云阳1999”主题商业街营销策略 1、“云阳1999”主题商业街营销策略包含销售、招商、推广及运营策略，作为 主题商业街在各阶各阶段的方案指导段的方案指导；2、旨在以竞品市场和项目本体分析基础上，制定合理的销售策略，保证项目商业推售同时，兼顾招商运营和项目商业定位的实现；3、为保证商业街的主题打造和市场培育，在不同时段按业态分类制定各阶段对应的招商策略，带动商业客源和投资信心，反哺商业销售；4、“云阳1999”主题商业街营销策略的部分数据来源和参考依据，来源于第三方商业服务公司包括戴德梁行、纬立嘉业、简法广告所提供的市场分析及定位报告、招商及销售策划方案、推广策略等内容。营销策略宗2、旨营销策略宗旨产权经营权分离；投资与运营分离；销售与招商同步；招商与运营一体化；营销策略思路营销策略思路 从项目整体的市场定位到各楼层的业态定位，形成市场差异，强化优势，塑造商业效应。商业整体主力店招商先行、销售跟进，实行第三方托管政策（自身商管公司），销售先于招商开盘，招商与销售全面互动，在主力商家提前确定（也可意向签约）的前提下率先进行销售，以主力店的意向入驻来带动招商和销售。反之，可以通过项目良好的销售氛围来促进招商工作的顺利进行。一、销售策略一、销售策略二、招商策略二、招商策略三、推广策略三、推广策略四、运营策略四、运营策略目录I N D E XPart.1销售策略一、市场分析一、市场3、分析二、项目分析二、项目分析三、销售策略三、销售策略四、销售定价四、销售定价一、市场分析一、市场分析(市场动向）市场动向）市场部分分析：根据市场可售型商业存量，预计将在2019年底处于42.95万方的库存最高峰阶段，然而云阳在售商业月均去化0.57万平米，北部新区月均去化量0.25万平米（项目月均去化0.07万），在县域商业供货高峰之前加速项目商业的推售和去化，是项目商业目前的重难点工作。序号楼盘状态开盘时间体量（万方）去化面积（万方）月均去化速度（万方）存量（万方）1城中城在售2014年6月258.60.2116.42金科在售2016年10月71.20.115.83北城天骄在售2017年104、月0.80.180.180.624未来城在售2015年8月13.51.80.0711.75碧桂园在售预计2018年春节60.280.115.76昕晖在售预计2018年6月0.30.150.10.15城中城北城天骄金科未来城碧桂园昕晖00.050.10.150.20.250.210.180.110.070.110.1月均去化速度（万方）2018Q12018Q22018Q32018Q42019Q12019Q22019Q32019Q42020Q12020Q22020Q32020Q42021Q12021Q22021Q32021Q42022Q12022Q22022Q32022四01020304050385、.7837.235.433.932.430.929.442.9538.8134.8131.1228.4725.7123.0820.5918.4715.7413.6812.2911.3商业存量一、市场分析（竞品描述）一、市场分析（竞品描述）金科、碧桂园以社区商业+集中商业构成、商业主题打造方向都以餐饮休闲娱乐为主与本项目类似，预计销售完成时间为2022年，与本项目7/8区商业形成直接竞争。项目名称商业形态商业体量（万方)已售体量（万方)剩余体量（万方）打造方向推出时间月均去化（万方）预计商业销售完成时间金科城社区商业+集中商业（在建）7约1.25.8口福街以餐饮业态为主月光码头以休闲娱乐业态206、16年10月0.11 预计2022年碧桂园社区商业+集中商业（未建）6约0.28约5.7新型情景商业街区一站式生活天地2018年2月0.11预计2022年本项目（7、8区商业）街区商业2.5602.56餐饮娱乐休闲商业集群预计2019年1月按照12区商业去化0.07预计2021年二、项目分析（经济参数）二、项目分析（经济参数）8 8区区7 7区区212325262750515253区域栋号部位部位建筑面积（m2）编号7区21#楼裙楼1-3F234023#楼裙楼1-3F436325#楼多层1-3F467426#楼多层1-3F119627#楼多层1-2F2918小计154918区50#楼裙房1-37、F170451#楼裙房1-4F364352#楼裙房1-3F268253#楼多层1-3F2036小计10065总计25556商业体量约2.6万方，为以三层为主，局部四层。分区区域面积区间（）一层二层三层四层总套数占比7区迎宾大道面商业(21/23/25/26号楼）30以下23492%30-4951611327%50-691147321710725%70-893112234811%90-994372%100-10911131%110以及以上110%侧面商业27号楼30以下00%30-498334110%50-6925256%8区迎宾大道面商业(50/51/52/53号楼）30以下00%30-4928、657205%50-69193022199021%70-8912121344110%90-991231%100-109110.2%110以及以上1120.5%合计430个二、项目分析（面积）二、项目分析（面积）项目商铺面积控制较好，项目主力面积在50-69商铺数量共计222个，占比52%。30以下商铺数量共计9个，占比2%；30-49商铺数量共93个，占比22%；70-89商铺数量共89个，占比21%；90-99商铺数量共10个，占比2%；100以上商铺共7个，占比1.5%。二、项目分析（优劣分析）二、项目分析（优劣分析）优势：地段优势：项目位于政府重点发展区域北部新区，发展潜力巨大，将会成为9、未来的城市新中心；交通优势：项目处于迎宾大道上，进出城区的必经之路，出城首站商业；规模优势：整体项目约120万方，约4万居住人口，有大量居住人口支撑消费；配套优势：临近云商大厦（有政府机构、行政办公大厅），办公、办事人人群支撑消费。劣势：虽然项目位于政府重点打造区域，但目前处于发展阶段，区域成熟度不足；培育市场的商业氛围不足，周边商业档次低端，仅能满足人们日常生活消费需求；迎宾大道属于快速干道，停留下来消费的人群较少。机会：如项目进行统一规划、招商和运营等，有效提升项目的价值；项目整体的规模优势，后期大体量的集中商业的推出，更标志新商业中心的崛起，带动7、8区商业的价值；不同的户型和形态，可满10、足投资客和自营客户的多种需求；周边的商业配套功能业态零散、类型不完整，缺乏统一管理。威胁：周边商业分为不足，项目商业培育期较长；周边其他项目的将稀释本项目的部分意向客户；政府支持导向力度不够。二、项目分析（项目定位）二、项目分析（项目定位）云阳门户，城市级文化风情商业地标云阳文旅主题商业升级版，案名“云阳1999”。以餐饮休闲娱乐文化体验为核心，与9区集中商业在项目两端设置两个城市级商业区，中间通过集商业及休闲景观为一体的休闲生活大道串联。都市体验极休闲生活大道7/8区部分布置商业，可考虑借助坡地及小品设置，打造成城市级特色景观9区部分设置坡地商业，除考虑布置与社区生活相关业态外，借助灯光布景11、等体系休闲生活大道定位城市风情极二、项目分析（购买客群描述）二、项目分析（购买客群描述）自用客户投资客户中等大型商家，有一定的影响力及风险承受能力小个体商户，有一定的本金且自营初次投资者资本金少，来之不易，有投资想法，看重短期利益；多次投资者有一定的物业投资经验，有地产升值回报经历，看重物业增值；成熟投资者资金充足，投资理性，有丰富的物业投资经验，看重长期利益。他们主要分布于云阳城区，他们有很强的经济实力投资意识强烈，有精准的眼光多为私营企业主、业主和政府企事业单位二、项目分析（消费客群描述）二、项目分析（消费客群描述）核心消费客群u项目周边常驻人群u云阳县城常驻人群次级消费客群u旅游人群u周12、边区县消费人群边缘消费客群u因项目特色慕名而来的人群三、销售策略（销售模式）三、销售策略（销售模式）销售模式适用条件开发企业风险前期销售速度销售价格缴纳税率操作难度和本项目拟和度返租模式区域不成熟，租金难支撑售价高价格，快速销售、回笼资金；未销售后期无商业推出。较高快高高较高返租+回购区域不成熟，租金难支撑售价高价格，快速销售、回笼资金；统一商业形象合分为，为后期商业树形象。现状一般、招商难度大，但成长空间乐观的商业项目。高快高高高直接销售区域有一定的成熟度，临街商铺；销售时间可适度延长；体量较小，不管商铺后期经营。低慢低低低带租约销售比较成熟区域的商业项目；对资金快速回笼要求相对较低。低较慢13、较低低低先租后售短时间内可以不要求变现；后续还有商业推出，需确保后期经营较稳定；适用大型社区开发的配套商业销售。现状一般、招商难度大，但成长空间乐观的商业项目。统一商业形象，为后期推出商业树形象。中较慢较低（不确定）低较高拟合度最高拟合度最低为提升项目整体商业价值，加速商业去化。为提升项目整体商业价值，加速商业去化。7/87/8区商业街将主要采用区商业街将主要采用返租销售方式返租销售方式进行销售。进行销售。三、销售策略（整体思路）三、销售策略（整体思路）招商先行，带动销售快速去化率先启动招商工作，通过入驻主力商家，增加投资客户/自营客户信心，带动商业销售工作，同时提高溢价能力。招商政策与实际销14、售政策结合返租年限：5年，共计返租32%，按照6%、6%、6%、7%、7%目标商户实际签约年限：5-8年解决方式：签约前征得业主同意；为返租期满后，租金收益能达到客户预期，在前3年的租赁政策制定上留出足够空间；商户签约超过5年的，采用5+3模式，前5年与商管公司签订托管合同，后3年业主与商家直接签约。四、销售定价（定价思路）四、销售定价（定价思路）第一步：筛选竞品项目和可借鉴项目第二步：确定各竞争项目的影响权重第三步：将本项目与各竞争项目进行对比分析，并对各个价值点的影响权重进行打分，得出本项目的价值修正系数第四步：通过计算，得出本项目相对市场最具竞争和借鉴性的均价第五步：基于均价，根据市场定15、价规律，不同位置等因素，制定各楼层价格四、销售定价（定价标准）四、销售定价（定价标准）一楼整体基准价格制定市场比较法1.借鉴项目选择：同属于本区域项目与本案客户有一定重叠，会分流本案客户群与本案有一定相似性参考项目选择：未来城12区世纪星辰北城天骄碧桂园天麓湾2.权重设置：项目权重一楼价格（元/）备注扣除前三年返租成交价格（元/）未来城12区30%19550价格已扣除后两年返租费用（15%）23000世纪星辰25%19505价格已扣除后两年返租费用（17%）23500北城天骄30%18000碧桂园天麓湾15%170003.评定因素权重设置：评定因素商铺成熟度人流通达性升值潜力产品开发商影响商业16、规划交通便利性稀缺性规划档次权重15%15%12%12%10%10%10%8%8%四、销售定价（销售均价）四、销售定价（销售均价）一楼整体基准价格制定市场比较法项目名本项目（7、8区商业）未来城12区世纪星辰北城天骄碧桂园天麓湾比较项销售价格19550195051800017000权重打分实得打分实得打分实得打分实得打分实得商铺成熟度15%507.5609558.3609507.5人流通达性15%7010.5659.8659.8659.87511.25升值潜力12%708.4657.8657.8657.8657.8产品12%708.4657.8657.8657.8657.8开发商影响10%8017、8808656.5757.5808商业规划10%707656.5656.5656.5656.5交通便利性10%808707707707808稀缺性8%655.2604.8604.8604.8604.8规划档次8%705.6655.2655.2655.2655.2合计100%6966646567项目权重30%25%30%15%项目首层商铺均价196554.评定分数比较：本项目（7、8区商业）碧桂园天麓湾未来城12区北城天骄世纪星辰通过市场比较法，7、8区一楼整体基准价格为19655元/。四、销售定价（销售均价）四、销售定价（销售均价）一楼整体基准价格制定市场比较法5.各位置各楼层基准价格制定：基18、于均价，根据市场定价规律，不同位置等因素，制定各楼层价格。根据市场定价规律，制定各楼层基准价格1F：2F：3F:4F=2:1.0:0.8:0.8楼层外街售价（元/）内街售价（元/）增加5年返租率增加返祖率后外街售价（元/）增加返祖率后内街售价（元/）1F196551277632%25944168642F10810702732%1426992753F8648562132%1141674204F8648562132%114167420Part.2招商策略一、招商策略一、招商策略二、商家甄选二、商家甄选三、业态规划三、业态规划四、招商计划四、招商计划一、招商策略（整体思路）一、招商策略（整体思路）项19、目差异化的定位、亮眼的主题设计、项目主题包装、运营推广手段、招商政策综合发力。回归商业本质，以运营为统筹，多环节联动，树立项目差异化的优势，强化差异优势，打动商家；一、招商策略（招商方式）一、招商策略（招商方式）u商家品质控制商家品质控制p业态管控：业态管控：选取符合项目定位的业态，体现项目档次与形象；p品牌控制：品牌控制：对进驻品牌的严格把控和引进。p形象控制：形象控制：对于商户装修标准，在招商阶段给予建议及控制p自营业主控制：自营业主控制：经营业态需要符合项目定位，给予经营指导。u本项目的品牌商家本项目的品牌商家主要来源主要来源p 整合大量的全国的优秀商家资源，主力商家上引进全国或重庆最具20、代表的商家；p 在重庆主城引进符合云阳且没有的新业态和新模式；p 帮助云阳本地特色商家进行品牌升级。u结合周边项目租赁结合周边项目租赁政策政策p通过区域同类型项目的租赁政策，制定本项目租赁政策；p符合项目销售价格。u严格控制租赁政策严格控制租赁政策p在招商执行过程中，严格把控租赁政策；p利用针对性的租赁政策，合理组合商家及业态控制；p秉承“优质优价”原则，可针对具备较强品牌效应及市场影响力商家制定优厚的招商政策。目标主力商户招商：锁定目标主力商户针对性的进行目标商户拓展四大核心业态引领主题亮点：大型餐饮、休闲、娱乐、艺术/精品/民宿酒店。一、招商策略（招商原则）一、招商策略（招商原则）具备较高21、市场认可度与号召力的品牌，为项目聚集人气；提升项目知名度，与观望商户信心，带动招商推进。体现项目主题概念；吸引目的人群聚集。制造话题与关注，吸引目的消费。在项目实现品牌升级；提供租金收益。人气品牌主题品牌新奇品牌潜力品牌优质商户的品牌原则优质商户的品牌原则项目定位：项目定位：形象档次符合本项目的整体定位的商家；消费客群：消费客群：面对的消费客群符合本项目的消费客群的商家；主题特色：主题特色：在符合项目主题的情况下，要具备自身的主题特色的商家；消费档次：消费档次：按照消费客群的消费特征，符合其消费档次的商家；选取及引导优质商户形成具备吸引力的商户组合，带动整体招商一、招商策略（租金定价）一、招商22、策略（租金定价）【租金价格制定】多维度综合考虑根据市场情况及科学的理论方式制定本项目的租金定价4.项目业态调整及物业硬件更新1.区域租金及类比项目租金情况2.采用横向比较法制定租金3.采用定价规律，制定各楼层租金4.售价反推租金对项目区域商业市场进行租金调研，确定项目的类比项目，通过对类比商业项目的租金情况，采用横向比较法制定本项目的平均租金。项目12区：首层租金均价45元/月北城天骄：首层租金均价70元/月世纪星辰：首层租金均价60元/月一、招商策略（租金定价）一、招商策略（租金定价）【租金价格制定】：采用横向租金比较法（推导公式）首层租金价格结合市场调研结果建议首层租金定在套内63元/月评23、估项目设定分值本案北城天骄世纪星辰两江未来城12区位置环境未来商圈地位 107767交通体系 108777建筑规划体量规模103333形态规划 106666项目定位经营定位 107666主题包装106666主力店 106555运营管理开发商品牌 54434租售模式106666运管能力106556物管服务55445合计 10064595761首层商铺套内面积租金均价706045项目权重35%30%35%项目均价6363一、招商策略（租金定价）一、招商策略（租金定价）【租金价格制定】：采用横向租金比较法（推导公式）根据市场定价规律，制定各楼层基准价格1F：2F：3F:4F=2:1.0:0.8:0.24、8楼层外街（元/月）内街（元/月）1F63402F32203F25164F2214一一、招商策略（、招商策略（租金走势）租金走势）123456789101112131415161718192005010015020025030035000.050.10.150.20.250.363636372.4583.3175104.14688112.47862121.47692131.19507141.69067153.02593165.268178.48944192.7686208.19009224.84529242.83292262.25955283.24031305.899540.150.150.225、50.080.080.080.080.080.080.080.080.080.080.080.080.080.087、8区商业一层外街商铺20年租金走势预判图1层外街租金（元/月）年递增率租金年以63元/月为一层租金基数，前3年不递增，第4、5年以递增15%，租金达到83元/月，第5年交还给业主，租金出现高速增长，到达104元/月，此后随着区域得逐渐成熟，租金增长趋于稳定状态。一、招商策略（返租费用解决方式）一、招商策略（返租费用解决方式）1 1、后两年返租、后两年返租14%14%费用测算费用测算楼层内/外街建面（）增加返租率后售价（元/）总销售收入（万元）后两年返租14%费用（万元）1F外街26、7144.825944185362595内街016864002F外街5326.71426976011064内街3780927535064913F外街2181114162490349内街3623742026883764F外街68511416782109内街301174202234313合计25751.514693378375297楼层内/外街 建面（）第1年租金价格（元/月）递增率递增时间免租期第1年租金收益（万元）第2年租金收益（万元）第3年租金收益（万元）第4年租金收益（万元）第5年租金收益（万元）合计1F外街7144.86315%第4年开始按照整体免租1年半计算2705406217142127、46内街04010%000002F外街5326.73212%102205229257792内街37802010%45911001103463F外街21812512%33657382254内街36231610%357077842654F外街6852212%918202370内街30111410%25515661193合计25752146933783752975201039117613314065两年返租成本（约5297万元）与租金收益（约4056万元）差额约1232万元，将差额平摊入销售费用内。2 2、5 5年租金收益测算年租金收益测算1232万元差额+企业缴纳税费约246万元（税率约20%）=28、总计入销售费用金额约1478万元平摊到每平米售价约574元29二、商家甄选二、商家甄选商家甄选标准商家甄选标准目标商家目标商家目标商家目标商家01租金收益租金收益高租金承受力的商家为本项目带来租金收益05创新意识创新意识商家不断地自我创新意识与经营模式探索02人气贡献人气贡献商家品牌号召力强，带来高人气04业态空白业态空白区域业态稀缺品牌商家03话题贡献话题贡献带来持续良性的话题传播力$五大维度商家甄选标准三、业态规划（规划思路）三、业态规划（规划思路）业态规划设计思路：1342根据项目定位及与意向进驻项目的本地商家、品牌商家的沟通；56力求业态协同，相互补充，相互带动；明确独立项目业态分布目29、的及对建筑设施、地理位置的要求；在招商资源上，立足本地，外地为辅（主要为核心/主力商家），在最大限度上降低招商成本；根据具体业态在市场上所产出的实际效益，进行合理的规划，保证公司利益的最大化；对部分业态的规划行程规模优势，达到辐射、吸引消费者的目的。注：以下面积均为套内面积。三、业态规划三、业态规划（业态分布）（业态分布）1 1F F餐饮文化艺术酒店休闲娱乐精品零售康体生活服务主力商家选择位置解释：a)本地品牌商家：谭鲫鱼、季节菜、万羴羊脚等：本地品牌商家升级店，需求面积200-500不等，要求位置相对独立，停车方便，独立使用的车位。在当地具有一定的影响力，有固定消费客群及圈层，且对区域成熟度30、要求不高，建议在7区引入。万欣酒楼：因举办婚庆寿诞，单层使用面积不得小于500，进深16米单层能设置20-30张10人桌，一楼需要100-150出入接待口，有直梯，需要独立使用的停车位，有电梯直达，展示性好。从整体的物业情况来看，此位置相对满足商家要求。a)品牌商家：漫咖啡：一楼，需要有大量外摆区域，人流集中区域，对区域成熟度和人流有一定要求，建议在规划在7区彩云梯广场旁。营销体验中心面积：470本地餐饮品牌升级店商家：蜀留香串串面积：400业态：以轻便餐饮、便利店、糕点、甜品/饮料、本地特产展示店为主，需求面积相对较小，租金承受力较高、需要有一定人流支撑的商家；在谈商家：麻辣面对面、义门白家31、三顾冒菜、西水咖啡等。本地餐饮品牌升级店商家：万欣、999、小八仙酒楼、面积：535餐饮：江湖菜精品零售：超市商家：云龙超市/永盛万家品牌：休闲饮品商家：书吧、水吧面积：183本地餐饮品牌升级店商家：谭鲫鱼串串面积：200本地餐饮品牌升级店商家：季节菜面积：447本地餐饮品牌升级店商家：万羴羊脚面积：300本地餐饮品牌升级店面积：240休闲娱乐商家：漫咖啡面积：200三、业态规划三、业态规划（业态分布）（业态分布）2 2F F餐饮文化艺术酒店休闲娱乐精品零售康体生活服务品牌餐饮商家：高端定制餐厅面积：240本地餐饮品牌升级店商家：澳龙海鲜面积：530 营销体验中心面积：150品牌餐饮商家：顺32、风123等面积：410品牌餐饮面积：550品牌休闲餐饮面积：约600特色餐饮特色餐饮本地：特色餐饮商家：麻辣英雄江湖菜面积：约200本地：西餐商家：初客牛排面积：300特色餐饮主力商家选择位置解释：a)本地商家：云福酒楼：是一家专业经营海鲜的餐厅，定位中高端，由于老店装修老化过时且对新区有较强的意愿，因此建议规划在外街二楼，昭示性较好，能较好的提升商业消费档次；兮兮小龙虾、标配吧是本地较为著名且自带IP的品牌商家，对区域人流的要求相对较小，租金承受力和营业时段与KTV较为一致，建议规划在紧邻KTV的内街二楼，能实现消费互带作用；临近彩云梯入口旁的内街一楼由于靠近7区小区出入口，建议规划为社区服33、务型业态：24小时超市，药房，干洗店等；品牌商家：顺风123：品牌商家，自带商业号召力，对区域人流聚集有较大带动作用，要求物业较方正，面积500平米左右，建议规划在外街二楼，作为形象店展示；高端定制餐厅：定制餐饮，定位于高端人士的私人会客厅，采取会员制，建议规划在营销体验中心旁边，昭示性及形象能够得到保障；本地餐饮品牌升级店商家：万欣酒楼、面积：350休闲娱乐商家：KTV面积：320本地餐饮品牌升级店商家：兮兮龙虾馆面积：290本地小吃升级店商家：小吃面馆各一家面积：215本地品牌餐饮吧商家：标配吧面积：275品牌餐饮商家：火锅面积：530 生活服务商家：超市、药房、干洗、电讯等面积：550三34、业态规划三、业态规划（业态分布）（业态分布）3 3F F餐饮文化艺术酒店休闲娱乐精品零售康体生活服务休闲娱乐商家：KTV面积：475品牌餐饮面积：280洋快餐德克士、汉堡王本地：特色餐饮商家：潜江虾皇、杯杯情面积：各200特色餐饮特色餐饮主力商家选择位置解释：a)品牌商家：伟林台球及私人影院由于租金承受能力限制，对区域人流依赖性不大，建议规划在内街2楼；快捷酒店对昭示性和区域人流有较高要求，建议规划在彩云梯入口旁；本地餐饮品牌升级店商家：万欣等、面积：100品牌餐饮商家：顺风123等面积：196本地餐饮品牌升级店商家：澳龙海鲜面积：201 品牌餐饮商家：高端定制餐厅面积：190酒店商家：快捷35、酒店如家、速八等面积：500休闲娱乐商家：伟林台球面积：420本地品牌餐饮商家：云福酒楼面积：350三、业态规划三、业态规划（业态分布）（业态分布）4 4F F餐饮文化艺术酒店休闲娱乐精品零售康体生活服务康体美容婚纱摄影休闲娱乐商家：KTV面积：450网咖休闲娱乐商家：茶楼面积：339本地品牌餐饮商家：云福酒楼面积：150酒店商家：快捷酒店如家、速八等面积：498四、招商推进计划四、招商推进计划按照7区交房时间（2019年6月）及初定开街时间（2020年春节）制定以下节点。7区商业节点计划建议序号类别2019年2020年1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月1项目工程看房通36、道完成一次消防验收合格竣工备案，工程交付11月二次消防验收合格12月试营业1月1日正式开业2室外装饰公共区域装修完工3景观施工景观施工完成4招商租赁政策确定主力店客户拜访（因为春节期间商家较忙，建议可提前）主力店客户拜访3月1日招商驻场商务条件确定主力店意向确定主力店签约招商率5%主力店签约招商率10%招商率30%招商率40%招商率50%招商率60%招商率70%招商率75%招商率80%开业率70%招商率85%开业率75%5广告公司及推广计划广告公司初选广告公司确定广告方案确定招商物料确定推广方案确定现场包装媒体选择招商广告出街微信平台建立运营（持续）招商发布会方案项目宣传片制作招商成果发布会（37、视招商情况而定）招商广告发布招商广告发布开业活动方案开业活动筹备开业活动执行开业活动执行运营活动及推广6物业管理物业管理公介入物业费用测算设施设备选型物业管理前期筹备（工程施工配合等）物业管理团队建立物业管理执行7商业管理商业管理方式确定（自建团队、委托管理等）商管团队前期筹备商管执行Part.3推广策略一、推广节点一、推广节点二二、项目起势、项目起势三、项目亮相三、项目亮相四、项目蓄势四、项目蓄势五、项目开盘五、项目开盘主题城市心声活动老照片活动9.28项目亮相项目蓄势项目开盘1月月12月月平台搭建吸粉造势推广入市品牌打造营销体验中心开放商家联盟成立明星商家活动年货活动一、推广节点城市记忆云38、阳心声项目起势线上线下活动云阳1999焕新云阳云阳1999开启云阳商业4.0时代云阳1999全品牌光合计划项目开盘销售信息发布云阳1999造物节IP性城市活动知名商业考察活动项目解读价值传播商家平台开放文创切入品牌荣耀发布品牌传播商家互动商家渠道价值手册 城市画册招商手册招商先行 返乡活动商家签约仪式项目开盘销售信息发布二二、项目起势、项目起势前期筹备：1、品牌包装官方及民间称号评选：特色文化街，旅游文化街等，先为“云阳1999”背书，贴上标签，拔高商业调性。2、平台搭建线上平台：云阳1999自媒体（服务号），两江未来城功能：针对客户、商家等专业人群，作为品牌文化展示平台，社群交流与维护平台，39、明星商家展示平台。线上平台：两江未来城（订阅号），各主流网站“云阳1999”项目专区、论坛板块功能：利用好目前近5万粉丝，作为推广传播平台，线上互动平台，用户内容生产中心。二二、项目起势、项目起势1、先抑后扬 全城聚焦 云阳商业模式痛点，城市应有心声首先通过一波城市话题炒作，以意见领袖为代表，向全云阳发起“城市留声机”话题，全民参与“吐槽”当下的消费状态，表达对城市商业未来的期待，将收集的心声整理成音频文件，配合城市原创音乐，在心声博物馆展出。现场还设有新生有据，为城市留下时代的心声。以互动传播，为项目的起势聚集能量。2、城市级起势公关事件，寻找云阳1999一语双关的主题，为项目的亮相埋下伏笔40、，“老照片”让云阳人集体回忆过去生活的美好点滴，高额的奖励激发受众的参与热情。以1999年为节点，征集能展示云阳人搬迁前的生活百态、山水城景的老照片，现场收取实物，可让参与者对项目有初略认知；通过“云阳1999”官微展示翻拍照片（为后期项目官微引流量）。1、云阳1999征名活动公布 未来城线上平台、“云阳1999”线上平台，公布7/8区主题商业街征名活动结果，项目案名入市，各平台推广“云阳1999”前世今生脚本；2、“云阳1999”品牌荣耀，喜报入市 借势云阳9.28移民文化节，荣誉评选之后，以云阳人共同的骄傲，“喜报”收尾，高调站位。3、“云阳1999”IP形象活动落地 借势云阳9.28移民41、文化节，组织“云阳1999”首个起势活动，建立并发布“云阳1999”品牌IP形象，结合云阳文化，编辑品牌世界，品牌故事，形成类似“张飞庙庙会”、“全国登梯比赛”固定活动IP，扩大影响力。4、“云阳1999”项目入市、项目形象、品牌打造 媒体渠道包括：未来城各线上媒体渠道、“云阳1999”线上媒体平台、风暴媒体；推广形式包括：宣传片、招商手册、价值手册、自媒体专刊/连载、形象稿、线上小游戏；三、项目亮相1、云阳1999，商业4.0时代范本；云阳1999商业4.0模式价值解读，邀请意向商家考察川渝地区知名商业，增强商家信心。借助商家现有平台、渠道，多管齐下推广项目价值。2、营销体验中心开放活动；营42、销体验中心正式开放，组织三峡移民，寻根之旅，回乡团圆会等公益性质活动，带有文化性质的大型事件活动，自然衔接带入项目老城文化商业街。邀请云阳意见领袖为体验展示中心站台发声，通过意见领袖的影响力扩大项目影响力。四、项目蓄势全品牌光合计划1、线上平台运营 内容1：成立“云阳1999商家联盟”；整合商家共同推广；在“云阳1999”线上平台打造商家推荐，提前做一部分运营服务，增加社群好感度；内容2：老城印象，情怀传播，情感沟通，文化复苏；2、商盟成立仪式，商家签约仪式“云阳1999商家联盟”云享家俱乐部成立；商家签约仪式发布，全品牌光合计划发布。四、项目蓄势1、体验活动 联合明星商家组织“云阳1999开43、盘暨明星商家全城评选”线下活动，结合春节节点，以年货节为核心，举办云阳1999造物节互动体验传播。2、项目开盘 销售信息正式发布，整合项目、商家推广媒体渠道、客流，为“云阳1999”开盘活动造势，春节人气汇聚时正式开盘。五、项目开盘Part.4运营策略一一、阶段划分、阶段划分二二、日常管理、日常管理三三、商家服务、商家服务四、税费管理四、税费管理五、运营推广五、运营推广一、一、阶段划分S T E P0 3S T E P0 2S T E P0 1第一阶段第一阶段运营稳定成熟期运营稳定成熟期Stable operation运营培育成长期运营培育成长期Operational incubation p44、eriod招商及运营启动期招商及运营启动期Investment and start-up period第二阶段第二阶段第三阶段第三阶段根据项目的区域位置及商业运营规律，项目分为以下三个运营实施阶段：根据项目的区域位置及商业运营规律，项目分为以下三个运营实施阶段：时间：时间：1-2年年时间：时间：3-5年年时间：时间：5年后年后龙湖北城天街开业受非典影响，招商状况不佳以家具卖场为主，定位不准确2003年进行第一次改造、建筑结构改造加盖玻璃顶棚，营造舒适的购物环境2005年进行第二次全面改造：确定北城天街时尚潮流定位，并开始引进国际潮流品牌2006年A区和B区定位明晰，全面开展招商工作，确立A区和45、B区的定位2007年引进哈根达斯和星巴克，哈根达斯不到3个月已经达到年坪效排名第一2008年9月28日龙湖北城新馆开业，奠定北城时尚标杆地位2009年重庆时尚人群休闲、购物的首选之地出租率达到99%2015年至今完美“蝶变”因区域发展，项目从“专业卖场”到“重庆时尚标杆”将整个江北商圈的格局和定位重新定义的“龙湖北城天街。”典型案例：北城天街二、日常管理二、日常管理商铺公用部位的养护、维修、运行、和管理，包括楼梯间、楼道、外墙面、承重结构、项目大面积的露台等；公共设施、设备的养护、维修、运行、和管理，包括电梯、水泵、二次供水设施、上下水管道、公用照明设施、消防设备等；附属配套建筑和设施的养护、46、维修、管理，包括对项目现场摩托车和停车场的管理等；对项目公用绿地、花木、建筑小品及现场的包装等养护和管理；公共环境卫生，包括公共场所和房屋共用部位的清扫保洁以及垃圾的收集、清运等。对项目露天车位的车辆停放与行驶秩序的管理；维持公共秩序，包括安全监控、巡视、保安执勤等；商家档案资料的保管；代办服务：水、电、气、光纤等的代收缴费服务；加强对与项目有关政府部门及人员的沟通力量，管理好项目及周边外部经营环境；做好租金的收取工作，对已售商铺做好租金分配工作。日常对项目现场的管理，注意细节，维护项目的整体性形象、品质：三三、商家服务、商家服务由于我们引入的餐饮商家以特色餐饮为主，为保证项目的整体形象与特色47、，以孵化的理念引入商家。因本地商家经营理念、装修推广等相对落后，对于进驻本项目的本地商家需要提供一系列的支持和服务，并申请政府政策支持。以项目引入的中国商业4.0时代为模板孵化运营服务依然存在，甚至更具价值+街区打造体验感强+帮扶商家长远发展，结成利益共同体三三、商家服务、商家服务目的：将商业运营平台进行全面展示，展现与其他商业的不同点并通过将自身与商家的利益捆绑，消除客户顾虑，夯实信心针对商户提供的支持和服务，全品牌【光合计划】内容：1、常规服务（无偿，如统一宣传推广管理运营等）2、增值服务（无偿，如定期组织商家联动、资源共享、商业考察等）3、升级服务（有偿，如商家其他区域开店资金、运营推广48、包装、装修方案等支持）4、共荣合作（有偿，如入股优质商家，实现共同发展）四、税四、税费费管理管理开发商开发商投资者投资者商家商家商管公司商管公司签订5年托管协议，补贴承诺投资者的回报款项，让渡5年经验管理权。分期将前五年将合同物业租金直接支付给投资者，5年后商家可直接与投资者签订合同或交还物业。保证商业的良好运营及提升商业价值。分期直接收取前五年合同中物业租金，5年后可直接与商家签订合同或收回物业。支付购买物业款项签订5年托管协议，5年后交付使用权签订租赁合同交付签订租赁物业分期收取前5年商家支付后的剩余回报款项，并在5年后收回运营权。分期支付前5年商家支付后的剩余回报款项，5年后将商铺运营49、权交还投资者。备注：1、超过5年的商家，前5年与商管公司签订合约，而后直接与商家签订。商管公司注册为小微企业，以服务费用开具相关发票（税率3%）租赁税率12%如商家要求开具发票，在签订合同时，加入所含税率，由商管公司帮助投资者开具。五、运营推广五、运营推广开街前：为保证商业街更好的运营，需不同时间段投入一定的商业推广费用，费用由商管公司报方案，开发公司监管。商业推广费用总额不超过总销售金额的3%（含商业销售和运营推广费），保证每个月推广费用不低于15-20万元。开街后：从项目开街开始制定项目推广活动计划与计划落地，以制造影响力为目的，吸引眼球，引导消费者进入项目消费，增强商家持续经营的信息、保证和动力。项目运营时，活动需提前一年确定和发布。开街活动节日活动周末活动汇报完毕敬请指导THEEND