房地产公司投资策划培训课件合集（共18套打包）

一二线城市并购项目案例分享 课程目标 01 什么是并表？为什么并表？怎么样并表？ 如何获得公司的控制权？ 03 在项目公司股东结构复杂的时候， 有哪些并购的注意事项？ 02 在并购项目中如何规避项目公司原有 的或然负债？ 目录 上海外滩项目：郭广昌、潘石屹“斗地主” 1 2 南海某项目：章程里的争权夺利 3 增城某项目：或然负债怎么避 一线城市某项目：平安的一票否决权 股东优先购买权 或然负债 并表、控制权 01 Part One 并表、控制权 全部资产、负债将会并入到 集团的合并资产负债表 收入和费用也将全额并入集 团的合并利润表 净利润则黄宇奘黄宇奘 2015.11.122015.11.12 从设计角度看产品选择 项 目 总 外人眼中的项目总霸气土豪 外人眼中的项目总千杯不倒 外人眼中的项目总应酬不断 外人眼中的项目总苦干工程 外人眼中的项目总成功人士 项目总心声： 当年，让我干工程的时候，作为一名刚毕业的小鲜肉， 其实我是拒绝的。然并卵，为了公司利益，为了实现自身价值， 我放弃了只想安静地当一个美男子的心愿，去了工地。从此， 我终日风里来、雨里去、背井离乡、四海为家，在经历了一个 又一个项目的锻炼后，我终于成为了一名“外人眼中的项目 总”。但我发现外界其实对我们土地投资法律基础 投资管理中心风险控制部 2015年11月 主要内容： 一 土地物权制度 二 土地规划 三 征地、农转用审批 四 征地补偿 五 土地供应 1、使土地 符合土地利 用总体规划 和城乡规划； 2、办理土 地的征地、 农转用审批 手续； 3、对权利 人进行征地、 拆迁安置补 偿； 4、供地 （出让土 地）。 1、通过合法途径买到法律手续土地齐备的土地，是项目后续开发的顺 利进行的基础与前提。 2、目前公司大力拓展三四线城市“劳斯莱斯”项目，这些土地中有一 尚不具备开发条件，有一些还是农村集体土地。 按照我国法律规定，获取这些土地如何更好的介绍碧桂园 投资策划中心 2015年11月 1、碧碧桂园介绍之桂园介绍之亮点亮点 2、用、用投资者关注的数据说话投资者关注的数据说话 3、集团、集团领导如何介绍碧桂园领导如何介绍碧桂园 4、我司能够打造劳斯莱斯项目的依据、我司能够打造劳斯莱斯项目的依据 五、项目总与投资工作 介绍碧桂园思路介绍碧桂园思路 如何表达碧桂园集团发展历程，展现国内十大房企、上市公司的规模及实力？如何表达碧桂园集团发展历程，展现国内十大房企、上市公司的规模及实力？ 公司规模核心竞争力碧桂园集团发展历程战略布局集团2014年业绩摘要，201 官厅湖项目产品定位经验分享 2 目 录 33 3 2 31 项目概况 产品定位 设计及优化 3 4开盘后总结 3 31 3 1.11.1 3 1.21.2 区位分析 区位交通 3 1.31.3 项目定位 项目概况 3 1.41.4 开工前地块情况 4 官厅湖项目项目位于河北省怀来县，临 近京北著名旅游景点官厅水库，项目距 离京藏高速东花园出口9公里，距离北 京北三环约90公里。 区位分析 5 区位交通 项目位于京冀交接处，北靠官厅湖，南邻康祁路，气候宜人，没有工业污染，空气清新、 纯净。周边有八达岭长城、天漠等80余处风景名胜，自然资源得天独厚。 第1目标市场 北京北三环 京藏高投资必备投资必备 房地产开发成本与支付 目录 房地产项目成本构成 集团标准成本水平 房地产项目成本估算思路 工程款支付模式 一 二 三 四 一、房地产项目成本构成 开发成本 销管费 税费 房地产总成本 土地成本 行政事业性收费 与前期工程费用 主体建筑安装工 程费 景观环境工程 社区管网工程 公共配套设施 工程建设其他费 用 开发成本扣除土地成本后统称建造成本 Tips 开发间接费 财务费 土地成本 行政事业性收费 与前期工程费用 主体建筑安装工 程费 景观环境工程 社区管网工程 公共配套设施 工程建设其他费 用 开发间接费 财务费 一、房房地产项目并购与合作的相关法律实务 课程目标 目标一 概念辨析？并购与合作类拿地模式的法律特点与差异 目标二 注意什么？并购与合作类拿地模式的法律风险及防范措施 目标三 如何选择？各类拿地模式的适用情形 土地使用权转让 并购与合作类拿地模式 联营型合作开发 股权类合作开发 委托代建代管 一、土地使用权转让 指直接从原土地使用权人手中通过国有土地使用权转让的方式获取土地。 （1）已经缴纳土地出让金、已经取得国有土地使用权证； （2）已投资额（不含出让金）占总投资达到25%。 条件 概念 优缺点 【优点】转让完成后比较干净碧桂园投资工作简介 2015年11月 投资策划中心 2 第一部分投资系统组织架构 投资策划中心 决策 支持、引导、服务 拓展 一、投资系统架构 土地投资决策委员会 各投资团队 （投资小分队） 一、投资系统架构 土地投资决策委员会 组长：杨国强董事局主席 成员：杨惠妍董事局副主席 莫斌集团总裁 吴建斌首席财务官 程光煜副总裁 王少军副总裁 行使有关土地投资事物的最高决策权 一、投资系统架构 投资策划中心 集团十三大职能中心之一 集团副总裁 王少军 评 审 部 发 展 研 究 部 财 税 部 风 险 控 制 部 直 属 拓 展 部 中心总经理 何剑标 中莞深区域产品定位经验分享 2 东莞 深圳 推货930套、12.57亿，推货 率93%；认购832套、9.96 亿，按套去化率89%（洋房 认购777套；别墅认购55套） 开盘当天认购情况（2015.8.8） 清溪翡翠湾开盘价格高于 保利中央公馆1500元/ 定案货值：10.11亿 开盘货值：13.31亿 溢价32% 清溪翡翠湾 推货913套、10.81亿，推货 率100%；认购674套、8.03 亿，按套去化率74%（洋房 589套，别墅49套，商铺36套） 开盘当天认购情况（2015.10.24） 大朗碧桂园天汇开盘价格 高于周边竞品2000元/ 定案货值：8.92亿 开盘货值：11.16亿 溢价25% 大朗天汇 莞深区域201融资成本、费用 更熟悉投资测算， 提高投资测算准确率。 课程宗旨 融资成本 01 费用 02 关注和平衡 03 目录 一、融资成本 常见融资产品类型 发债 信托 委托贷款 永续债 基金 开发贷款 并购贷 视公司信誉 规 模 10%+ 年化 收益 “无还款期” 饮鸩止渴 “权益化” 特 点 永 续 债 一、融资成本 双方约定 双方约定 双方约定 规模 年化收益 特点 委 托 贷 款 一、融资成本 规模 年化收 益 特点 视公司信誉7%432原则 一、融资成本 信 托 视公司信誉 01 4%左右 02 成本低 期限长 03 规模 年化收 益 特点 发 债 一、融资成本 规模 年化收益 特点 惠来市调访谈经验分享 2 基本情况基本情况 1 找谁谈找谁谈2 4 怎么谈怎么谈 3 谈什么谈什么4 一些技巧一些技巧 5 3 第一部分基本情况基本情况 4 目标市场对比已有项目的城市 城 市惠来县丰顺县五华县兴宁市 年份2014年2013年2013年2013年 户籍人口139.98万69万（2012年）134.6万118.36万 常住人口111.6万60万（2012年）107.1万- 市区人口 18.31万（惠城镇） 7.39万（华湖镇） 10.6万（东陇镇） 20万（2012年）28万（2012年）28.6万（2012年） GDP/增速227.82亿元/10%75.6亿元/16.2%100.86亿元/11.2%132.44亿元/11.0% 人均GDP/增速20524元/1 项目总经理应具备怎样的营销运营意识 营销中心 国内运营部 2015年12月24日 2 阮学儒 139-2884-3521 3 目录 第一部分 营销运营概述 1 第二部分 营销运营和项目运营关系 2 4 题引 Q 1 项目销售目标是如何制定的？ Q 2 销售计划是如何进行目标分解的？ Q 3 为何有些项目能持续大体量销售？ Q 4 货量组织是如何匹配销售业绩的？ Q 5 项目与营销之间是如何联系起来的？ 5 项目管理者 不能陷入某一项具体的工作操作中 梳理清楚各类问题，理清逻辑关系 第一部分 营销运营概述 营销工作需要系统性的全局统筹。 6 1、什么是营销？ 1.1 营销与销售项目成本管理的全过程 结算 竣工 施工 变更 签证 支付 （动态成本） （合同管理） 发包 招标筹划 扩初/施工图 方案 目标成本分解 目标成本调整 目标成本 成本测算 定位 可研/立项 成本测算 目标成本管理是主线，合约规划是核心 责任成本管理是保障 价值工程分析贯穿始终 概预算/审算：是基本功贯穿始终 成本 方案：是“创控转换点” 发包：是“虚实转换点”，承上启下 与时俱进的成本体系与关联协同与时俱进的成本体系与关联协同 “三驾马车”“三驾马车”-以资源为核心的成本管控体系以资源为核心的成本管控体系 地产企业的竞争实质上已