淮安水月山庄两侧房地产地块战略定位及物业发展方向初探（83页）.ppt
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淮安水月山庄两侧房地产地块战略定位及物业发展方向初探（83页）.ppt
1、版权声明： 本项目是扬州市邰北创意房地产顾问有限公司的研究成果。未经我司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人 传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。 ：2011 TB03 2021/4/14 盱眙水月山庄两侧地块战略定位及物 业发展方向初探 谨呈：天龙房产 2 目 录 第一部分 项目本体解析 第二部分 宏观走势研判 第三部分 市场机会分析 第四部分 联排别墅发展方向初判 第五部分 小高层发展方向初判 第六部分 商业街发展方向初判 第七部分 集中商业发展方向初判 第八部分 后续工作铺排 3 项目整体容积率1.2意味着什么？ 建筑形式建筑形式 高品质高品质/ /低容积率低容积率 中品质中
2、品质/ /中容积率中容积率 低品质低品质/ /高容积率高容积率 独立/双拼别墅 小于0.3 0.30.4 0.40.5 Townhouse 0.50.6 0.60.7 0.70.9 4、5层叠加 0.70.8 0.80.9 0.91.1 6层多层 1.11.3 1.31.5 1.51.7 11层小高层 1.72.0 2.02.2 2.22.5 18层高层 2.22.5 2.52.7 2.73.2 容积率实现度的常态规律（R=1.2） 平均层数容积率覆盖率 1.230%4F 规划指标最大化实现情况下的平均层数 我们的问题 Q1：容积率R为1.2与建筑 檐口高度不超过10米之间 存在匹配难度 Q2
3、：TH的主体建筑形态 如何在整体品质与容积率 实现间取得平衡 小高层的层数应至少达 到14.4F：在TH容积率 做到0.9及用足底层800 的情况下！ 4 地块存在难以连片开发及朝向的问 题 B/1栋中高层 我们的问题 Q1：A地块沿街商业与B地 块裙楼集中商业难以互动 Q2：地块整体视觉朝向为南 偏西35度左右；而盱眙正常 住宅最佳朝向为南偏东15至 20度左右为宜 小高层的裙楼底商建议 不做：1、不利于整体 住宅品质打造；2、处 于老城区商圈边缘地带； 3、集中商业招商难度 较大。 5 项目三大区位属性 盱眙城市发展：东扩北移、显山 露水、两区互融、彰显个性，规划 形成“三心、两轴、四片区”的城 市格局 “三心”：城西旅游休闲中心、 商贸服务中心、行政办公中心； “两轴”为淮河东路金源北 路盱马路的城市生长轴、淮河 东路金鹏大道圣山路的产 业拓展轴； “四片区”：滨河观光区、现代 服务
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