中山市凯旋时代公寓项目年度营销策略方案（45页）.ppt
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中山市凯旋时代公寓项目年度营销策略方案（45页）.ppt
1、-1- 凯旋时代公寓项目 2009年营销策略案 2009年2月 -2- 目目 录录 平层单位销售策略平层单位销售策略 复式单位销售策略复式单位销售策略 项目商业定位项目商业定位 全年节营销节点安排全年节营销节点安排 -3- 一、平层单位销售策略 -4- 平层销售模式平层销售模式 模式一模式一 强化产品投资优势，直接销售强化产品投资优势，直接销售 利用平层单位投资型产品特点，以高性价比姿态入市； 由于该销售模式主打总价低、投资回报高等特点，因此该模式下单 位总价低，配套少（可按现有装修规格出售，但必须强化物业管理服 务宣传及投资回报宣传 ）； 详见价表：模式一详见价表：模式一 -5- 平层销售模
2、式平层销售模式 模式二模式二 产权式公寓，现金一次性返还产权式公寓，现金一次性返还 将平层单位包装为产权式公寓； 按市场公寓租赁回报率区间6%7%，推算项目回报率为6.6%； 对外按3年，年回报率6.6%于总楼价中一次性减免该款项； 对内则以模式一价格表为基准提升总价，填补减免款项； 详见价表：模式二详见价表：模式二 -6- 平层销售模式平层销售模式 模式三模式三 定价推算市场价格定价推算市场价格 产权式酒店公寓，持续产权式酒店公寓，持续1010年每年回报年每年回报 -7- 平层销售模式平层销售模式 模式三模式三 将平层单位包装为产权式酒店公寓； 市场产权式公寓回报率区间6.7%8.2%，推算
3、项目回报率为7.5%； 客户购房后10年内该单位租赁权及租赁收益归发展商所有； 客户每年可免费入住10天与之购买房屋相等面积单位作为额外回报； 发展商以日租模式向外租赁，并向客户提供星级酒店服务； 10年内，客户不需缴交物业管理费，但需在年回报款项中，扣除每月1.2% （作为租赁税及物业管理费用）。 定价推算回报率定价推算回报率 -8- 平层销售模式平层销售模式 模式三模式三 定价推算装修升级成本定价推算装修升级成本 虽以星级酒店规划出租，但现硬装足以满足需要； 因单位以酒店式公寓出租，故装修规格需连家私、电器； 按市场价格，以平层单位平均面积47为例，单位家私、家电总价 约19000元元； 则每平方单价应上升404元；元； -9- 平层销售模式平层销售模式 模式三模式三 定价推算租价定位定价推算租价定位 项目日租价格应低于邻近项目邻近项目的五星级酒店特价标准，接近四星级，但高于 三星价格
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