上海普陀区沪西财富中心商业综合体项目市场可行性研究报告（42页）.pdf
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上海普陀区沪西财富中心商业综合体项目市场可行性研究报告（42页）.pdf
1、 上海沪西财富中心项目上海沪西财富中心项目 市场可行性报告市场可行性报告 2008 年年 4 月月 1 目 录 一、上海写字楼市场概况 . 2 二、区域市场分析 . 7 u 真北商务区（项目所属板块） . 10 u 长风现代服务区 . 13 u 真如城市副中心 . 15 u 重点案例分析 . 18 三、区域商业市场分析 . 23 四、土地价值分析 . 29 1、项目概况： . 29 2、项目价值分析： . 31 四、项目定位 . 32 1、市场定位 . 32 2、项目价格定位 . 34 3、客户定位 . 35 附件一：六类综合用地 . 36 附件二：甲级写字楼和 5A 写字楼标准 . 37 附
2、件三：建安成本相关费用 . 41 2 一、上海写字楼市场概况一、上海写字楼市场概况 市场拥有量市场拥有量 在 1978-1992 年的起步期，上海写字楼的拥有量逐步增长；1993-1998 年， 进入快速增长期，市场供给表现过于旺盛，并且在 1998 年市场拥有量突破 2000 万,2004 年 4012 万，2005 年 4334 万，07 年达到 4896 万，市场增量归 于理性。 04-07年全市拥 有量、增量、增量 比年全市拥 有量、增量、增量 比 0 1000 2000 3000 4000 5000 6000 04050607 万平米 0.00% 5.00% 10.00% 15.00
3、% 20.00% 全市增量增量比 在世博会等城市发展利好因素的带动下， 上海在全国乃至亚洲地区的城市地 位不断上升， 外资企业、 国际总部型企业、 第三产业链的龙头企业纷纷落户上海， 并由此引发的中下游企业争相进驻，上海中高端写字楼物业的需求量不断扩大； 而另一方面， 受中国经济宏观政策的影响， 上海土地市场的供应端处于收紧状态， 虽然近几年上海土地出让商办比例逐年增加，但可供市场总量却依然不足，导致 二级市场的增量逐年递减。两者叠加造成上海上海写字楼市场供求关系紧张。 从目前的市场情况判断，至 2010 年前 3 年内上海写字楼市场将持续目前供 求关系紧张的状态。 3 写字楼租赁市场概况写字楼租赁市场概况 随着大量外资的进入和办公智能化水平的提高，上海市中心区域内甲级写 字楼已成为上海写字楼市场的主流产品。根据现有写字楼的分布状况，上海已经 形成了 6 大大 CBD 商圈商圈：南京西路南
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