深圳龙岗金海港写字楼项目定位报告Ⅱ（90页）.ppt
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深圳龙岗金海港写字楼项目定位报告Ⅱ（90页）.ppt
1、二级市场策划品控中心 二级市场策划品控中心 龙岗金海港项目定位报告 2 本项目定位是偏商还是偏住，还是其它形式？本项目定位是偏商还是偏住，还是其它形式？ 什么样的产品打造更能紧贴市场需求，创造较高利润？什么样的产品打造更能紧贴市场需求，创造较高利润？ Q1:Q1: Q2:Q2: 基于发展商沟通，本报告解决以下两个核心问题： 3 我们的技术思路 问题界定问题界定 项目定位项目定位 案例分析案例分析 客户调查客户调查 市场回顾市场回顾 项目发展战略方向项目发展战略方向 物业发展建议物业发展建议 设计建议设计建议 4 1 市场回顾 5 项目区位：项目区位：中心城的西边，偏离中心城中心地带中心城的西边
2、，偏离中心城中心地带 项目地块特点：项目地块特点：面积偏小，前面有绿化带阻隔面积偏小，前面有绿化带阻隔 项目最大的优势：项目最大的优势：交通通达性好，昭示性佳交通通达性好，昭示性佳 项目最大的劣势：项目最大的劣势：南边的环境较差，尚未有明确的规划南边的环境较差，尚未有明确的规划 项目卖点：项目卖点：地铁、通达性、奥体板块地铁、通达性、奥体板块 项目问题：项目问题：南边环境、周边规划，医院。南边环境、周边规划，医院。 项目地块小结回顾 6 供给：供给：中心城历年供应呈存在较大起伏，04年在大规划 前提下供应呈井喷态势，05、06年由于新政及04年存量 的影响，供应有所回落。 需求：需求：02年起
3、批售量逐年上升，06年出现小幅回落，中 心城刚性需求在连续被释放后，预计在未来本地需求将会 出现调整，但因中心城区域影响力不断扩大，外来需求将 以更大比例支撑整个市场 价格：价格：自04年后一直保持较大增幅。片区的房价一方面 取决于供求比，另一方面，是由于产品结构的变化所导致， 价格一路上扬。 市场回顾市场回顾 龙岗中心城市场整体供需 7 中心城内需市场特征明显，本土客户依然为主导。 规划的逐渐发展，中心城的影响力日益扩大，引发周边各镇、关内 客户的关注度逐渐上升，但目前来看，上升幅度较缓，区域外需市场 的形成有待时日。 中心城客户具有明显的“屯盘现象”大家族观念，未来子女的住房 考虑 未来大户型的稀缺，期待价值的进一步攀升 中心城产品特征：房型概念模糊 片区客户家庭结构导向，大家庭格局对房间的要求； 片区客户居住需求导向，以面积体现舒适度的臵业观 竞争加剧，赠送面积成为竞争王牌 市场回顾
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