1、商业综合体规划与产品设计 （万达商业开发与产品的学习和探讨） 共分四个部分：万达模式的探讨、商业规划与产品建筑规划设计的关系、产品与市场、商业物 业的基本要求。 万达模式的探讨 商业地产的开发大家都知道一般程序是： 战略目标定位 商业模式和盈利模式 商业规划及系列定位 产品组合定位与建筑设 计 由产品建筑形式体现 商业营销管理模式 运营模式 战略目标的确定是商业模式和盈利模式的基础。经过精心的商业规划，研究确定各种商业定位，确立 各商业部分的盈利模式和商业布局、业态的组合,是商业产品开发的条件，是保证商业模式，盈利模式得到 执行的保证。 商业规划的外在表现就是商业产品组合的建筑形式，经过建筑设
2、计以建筑的各种形态体现出实体。这种 开发的模式在万达被充分的表现出来： 一、 万达模式的探讨万达模式的探讨： 1、 万达的三类产品说明： 第一代产品：2002-2003 年纯商业盒子式 (战略目标战略目标商业模式：商业组合式商业模式：商业组合式盈利模式：租金盈利模式：租金+商铺销售。商铺销售。) （1）选择省会或中心城市布局； （2）选址都在城市最核心商圈； （商业规划（商业规划订单模式）订单模式） （3）占地面积在 1.2-2 万平，建筑面积在 4-6 万平左右； （4）主力店一般 3 家，沃尔玛超市、家具家电专业卖场及万达影院； （5）1 层为精品、服饰，2、3 层为超市，4 层为专业卖场
3、和影院； （建筑形式）（建筑形式） （6）建筑形态都为单个盒子式。 案例：长沙万达商业广场、南昌万达商业广场 第二代产品：2004 年纯商业组合式 (战略目标战略目标商业模式：商业组合式商业模式：商业组合式盈利模式：只租不售盈利模式：只租不售) （1）选择省会或中心城市布局； （2）选址都在城市最核心商圈； （商业规划（商业规划订单模式）订单模式） （3）占地面积在 5 万平左右，建筑面积在 15 万平左右； （4）主力店一般为 4 家，百货、超市、建材家电专业卖场、影院； （建筑形式）（建筑形式） （5）每个主力店都为一个单体盒子，由多个盒子组成商业广场。 案例：沈阳万达商业广场、天津万达广场 第三代产品：2006 年后多产品综合体 (战略目标战略目标商业模式：商业组合式商业模式：商业组合式盈利模式：盈利模式：商业租金、其他物业销售平衡资金流商业租金、其他物业销售平衡资金流) （1）选择
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