北京朝来购物中心项目定位建议报告（120页）.doc
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北京朝来购物中心项目定位建议报告（120页）.doc
1、 第 1 页 共 117 页 北京朝来购物中心北京朝来购物中心 项目定位建议报告项目定位建议报告 北京源亚商业管理有限公司北京源亚商业管理有限公司 第 2 页 共 117 页 目目 录录 一、一、 报告概述报告概述 . 3 (一) 报告的目的 . 3 (二) 报告的研究方式 . 3 (三) 报告的结构 . 4 二、二、 项目本体条件分析项目本体条件分析 . 5 (一) 立地条件分析 . 6 (二) 建筑规划分析 . 8 (三) 交通条件分析 . 16 (四) 项目商业适用性综述 . 20 三、项目周边商业环境分析三、项目周边商业环境分析 . 27 (一) 北京城市发展概况 . 27 (二) 北
2、京市商业地产发展概况. 32 (三) 项目所在城区概况 . 33 四、四、 项目商业竞争分析项目商业竞争分析 . 44 (一) 对竞争物业标准的设定. 44 (二) 竞争物业案例评估 . 45 五、五、 项目市场反馈情况分析项目市场反馈情况分析 . 74 (一) 两个市场方向 . 74 (二) 目标经营者调研访谈 . 78 六、六、 项目市场定位建议项目市场定位建议 . 105 (一) 主题购物中心定位方向举例 . 108 (二) 结语 . 116 第 3 页 共 117 页 一、一、 报告概述报告概述 (一一) 报告的目的报告的目的 “北京朝来购物中心” （下称“本项目或项目” ）是一个在建
3、独栋商业项目，总建筑面积 98137 平方米，其中商业面积约 7 万平方米。计划于 2007 年 6 月建筑封顶，12 月物业交付， 2008 年初试营业。 源亚在接受委托方委托时，建筑设计已经全部完成。该设计方案表明：本项目的原商业 定位为 Shopping Mall，原定位的部分方向性意见已经被固化在在建的建筑物上（详见建筑 规划分析） ，建筑形态是较为典型的购物中心形态，物业的设计标准较高。 （参见： 朝来购物中心设计理念Beijing Changxin Huilongyuan Villa Co. Ltd； Architects Crang & Boake Inc.） 同时，委托方已经确定本项目的地下一层及一层局部租赁给 WAL-MART。 基于以上事实， 结合业主方对源亚的委托业务内容， 对朝来购物中心再定位的主要目的 是： 1. 发掘和定义物业的商业特性； 2. 论证和拟定除沃尔
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