1、商业规划设计的基本理论 引言 最近我在网络上看到一则消息：中国商业设计协会对全国商业地产的设计机构和设计项 目做了一个统计。统计结果反映了中国商业地产规划设计，包括建筑设计的现状，就是大多 数没有前期定位，或者前期定位是虚拟化的。在当今的中国，几个人就可以开一家策划公司， 因为开发商对这一块的知识几乎没有，所以这样的结果只是一个策划性的东西，而不是实际 可操作的。所以，即使做了这样的前期策划，后续的也是无法落地的。再加上设计院这方面 的设计水平本来就不够。这是很容易理解的，综合设计院不可能具备这样的水平，各个专业 （建筑、规划、机电、取暖等）都曾经做过商业设计，但是我们对综合设计院不可能有更高
2、 的要求，除非是专业的设计院。 一、国内目前商业项目规划设计的整体现状： 中国商业设计协会里面有一百多家全国各地的甲级资质设计院。在协会内部做过一个小型的 摸底测试，结果是 98%的设计院是不懂商业的，甚至于告诉他业态的名字都理解不了，所以 实质上他们对于商业设计的了解甚至不如开发商。 这是中国的商业地产是一个非常大的缺憾。 在这过程中，我接触的外资的设计机构有两类，一类是确实懂商业；另外一种也不懂商业， 但会要求开发商找一个懂商业设计的咨询机构来配合设计。像世界前几位的建筑设计师事务 所。他们不盲目做设计，也不轻易承诺。像一些大的公司之所以能够受到开发商委托和设计 院配合，是因为他们的建筑师
3、和空间环境设计师都一定要有在商场里做过高管的经历。这样 的设计公司里，对于刚毕业的人会派去各个商业业态的高管手下做助理，经过三五年后回来 才开始做设计。不会允许建筑师进来马上就做设计的，这是对客户极端的不负责任。这是指 的商业设计机构，不是中国的设计机构，一个综合设计院就很难这样要求了。 我刚才说的这些情况，可以看到中国的商业目前面临着许多问题。不专业的设计，这里说的 不专业不是说设计院不专业，设计院对于规范和空间的引导都很专业，但是由于不清楚商业 的需求，所以我们看到大量的项目都是这种情况：由于设计的不合理，最终招商的时候商铺 进不来，物业满足不了设计要求；后期改建改造大；第三个最重要的就是运营成本的加大。 为什么会这么说呢？我来说个例子。亚洲最大的购物中心日本永旺购物中心，这家购物 中心准备在 23 年内在中国开 100 家购物中心，面积是在十几万平米左右，基本上和万达的 模式是一样的
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