香江房地产集团商业地产常用运作思路（30页）.doc
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香江房地产集团商业地产常用运作思路（30页）.doc
1、 聊城香江光彩大市场的运作成功，与项目整体操作的成功是密不可分的。回顾项目自立项奠基以 来，在过去的一年里，的确经历了很多的曲折，面对过许多困难，我们仍然是走过来了，终于获得了 项目今天的成功。 经验来自我们做过的事，智慧来自我们做糟的事！在项目的整体操作中，招商、策划、客服等部 门紧密配合、团结并进，扎实应对。可以说，在这个项目的运作中，各个部门的工作都进行了很多的 尝试，亦积累了很多的经验，这些经验可以说为公司在其他项目的操作上提供了一定的借鉴。对以往 一年来的回顾与总结，亦更利于我们总结经验，汲取教训，在以后的招商工作中取得更为优异的成 绩。 山外有山，楼外有楼，香江商业地产的开拓之路还
2、是刚刚起步，还有更大的挑战在前面等着我 们。前事不忘后事之师，我们的工作任重而道远，让我们一起努力！ 前 言 理念篇理念篇让我们进入状态让我们进入状态 一、经营是关键如何认识商业地产！ 1、香江所从事的市场建设，不同于中国以往意义上类似商城、SHOPPINGMAIL 一样的以零 售购物为主的商业地产，因为后期涉及市场经营，成为它区别传统住宅地产和以往商业地产的一 个非常重要的标志。香江商业地产项目，是顺应中国商贸物流产业飞速发展的趋势，从整合区域 商业资源和带动区域经济的角度出发，开发建设的一种集商品流、信息流，资金流为一体的批发 商贸平台，正因为我们的商业地产与物流贸易的紧密联系并且为便于在
3、兵法中易于区分以往商业 地产，因此，我把我们香江商业地产暂称为商贸地产。 2、住宅地产与商贸地产的区别 类比项目 住宅地产 商业地产 目 标 客 户 对象确定性 事先需要根据项目特点，进行 客户定位操作 直接针对市场经营行业的商户或部分投资户 对象组织性 客户之间一般没有组织性，分 散且状况各一 多年的商业关系使商户联系千丝万缕，集中 且有组织性 对象购买力 不确定性 购买能力强 购买目的 居住 经营、租赁 选择性 同类项目多，选择性相对较强 同类项目少，选择性相对较弱 项目增值性 住宅不动产增值，且速度慢 经营获利及不动产双重增值，且速度快 市场经营性 无，项目开盘后即交物业 有，开盘后交物业，但关键还需把市场经营 好 交通运营要求 只需市内交通，不需要货运 必须拥有便利的客货运交通条件 诉求属性 感性诉求（造感觉、概念） 理性诉求（谈经营、增值） 如果把住宅地产看作一株不断成长的小树，
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