关于昆明文化空间房地产项目营销的研究报告（93页）.pptx
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关于昆明文化空间房地产项目营销的研究报告（93页）.pptx
1、关于文化空间项目营销的思考关于文化空间项目营销的思考 一场没有硝烟的战争一场没有硝烟的战争 一场战争的胜利一场战争的胜利 首先取决于决策者对战场局势的洞察首先取决于决策者对战场局势的洞察 其次看谁能在第一时间占据有利地形其次看谁能在第一时间占据有利地形 血战鳌兵之时，看谁能抢先杀出一条血路血战鳌兵之时，看谁能抢先杀出一条血路 充足的粮食和畅通的粮道是战争胜利的保障充足的粮食和畅通的粮道是战争胜利的保障 一场战争的胜利一场战争的胜利 战场局势的洞察战场局势的洞察洞察洞察预谋预谋 抢占有利地形抢占有利地形站位站位先机先机 杀出一条血路杀出一条血路突破突破关键关键 粮草与粮道粮草与粮道回款回款保障保
2、障 报告思路报告思路 第一部分：战场局势的洞察第一部分：战场局势的洞察 昆明336个城中村，总拆迁面 积3800万平米。 按照1：2的拆建比进行计算， 则城中村改造完毕则可建设 近8000万方房地产物业。 近5000万方地产物业上市销 售。按目前昆明每年消化700 万方的体量计算，仅城中村 即可消化7年。 昆明城中村改造局势昆明城中村改造局势体量大体量大 昆明城中村改造集中 （原计划5年完成）， 产品上市集中，即年 消化量超过1000万平。 西山区城中村改造尤 为集中，给市场消化 面临较大的挑战。 昆明城中村改造昆明城中村改造集中上市集中上市 西部城区同期改造项目（不完全数据） 本案 昆明城中
3、村改造昆明城中村改造同质化同质化 产品同质化：产品同质化：大批量的原 地回迁安置，开发商不得 不将利润的来源押宝在商 业和高品质写字楼上。目 前同期开发的项目大多数 规划有大体量商业、高等大体量商业、高等 级写字楼和星级酒店级写字楼和星级酒店。 运营同质化：运营同质化：商业的运营商业的运营 业态均以大型超市、百货业态均以大型超市、百货 商场、休闲娱乐商业为主商场、休闲娱乐商业为主 要业态。写字楼的运营均要业态。写字楼的运营均 以以5A级写字楼或以酒店式级写字楼或以酒店式 公寓形态呈现为主。公寓形态呈现为主。 项目名称项目名称 用地指标用地指标 规划状况规划状况 商业业态规划商业业态规划 赵家李家 堆 97.2亩 住、商、办22万、8万、7万。 大型超市、高端百货、娱 乐休闲 棕树营村 70亩 住宅住、商、办16万、6万、6万 娱乐休闲、超市 昆明医学 院 180亩 住、商、办11、2万、7
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