中国商业地产发展中的几个关键问题分析报告（21页）.ppt
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中国商业地产发展中的几个关键问题分析报告（21页）.ppt
1、 商业地产发展中的几个关键问题 一、什么是商业地产一、什么是商业地产 1、与住宅地产相对应的一类房地产 2、零售不动产 3、以收取租金收入为目的投资行为 4、金融行业的一种 二、中国商业地产发展面临的形势二、中国商业地产发展面临的形势 1、城市化进程达50%：住宅地产的发展已过顶峰，进入成 熟期，竞争趋于激烈，利润空间受到挤压，拿地压力空前加 大。 2、中国进入消费经济时代：消费和服务升级需求将在国民 经济发展中占主导地位。以前被长期低估的商业地产价值将 得到释放，商业地产成为一个方兴未艾的行业。 3、政府将持续对住宅地产进行调控：大量资本将被挤压出 住宅地产，流入商业地产。同时，商业地产面对
2、的政策环境 相对稳定和宽松。 三点结论： 1、未来10-15年，住宅地产和商业地产将呈现此消彼长 的态势。 2、目前中国的商业地产行业已进入战国时代：抢人，抢 地，抢钱。 3、5-8年后，商业地产行业将进入三国时代：拥有全国 性品牌影响力及专业的运营管理能力的企业将成为最后 的胜（剩）者。 1、商业模式（金融模式） 2、产品类型 3、人力资源 4、商业资源 三、发展商业地产需要解决的主要问题三、发展商业地产需要解决的主要问题 自有资金 银行贷款 持有部分商业 （购物中心） 销售部分： 住宅、写字楼、社区商业 租金收益 资产溢价 资产抵押贷款 租约抵押贷款 归还归还 贷款贷款 滚动开发滚动开发
3、中国发展商业地产的两个 制约条件： 1、缺乏相应的金融工具支 撑； 2、较低的经济发展水平和 商业发展水平导致的低租 金水平。 华润和中粮模式：以集团 总公司的投资为主，沉淀 优质资产，择机上市。 万达模式：通过两贷一销 售以及低于市场水平的土 地价格，基本达到项目现 金平衡，实现快速滚动开 发 实现IPO 偿 还 利 息 四、购物中心开发的主要环节 1. 1. 选址选址 城市城市 区域区域 政府规划政府规划 成本控制成本控制 2. 2. 商业规划与定位商业规划与定位 目标客群目标客群 档次定位档次定位 辐射范围辐射范围 项目规模项目规模 2. 2. 商业规划与定位商业规划与定位 主力店的作用主力店的作用 业态比例业态比例 持有与销售持有与销售 3. 3. 建筑规划设计建筑规划设计 交交 通通 优优 先先 突出商业突出商业 3. 3. 建筑规划设计建筑规划设计 3. 3. 建筑规划设计建筑
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