北京强佑清河新城高档住宅、商务办公、大型商场、主题街区为一体的综合性社区商业定位分析提案（109页）.pdf
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北京强佑清河新城高档住宅、商务办公、大型商场、主题街区为一体的综合性社区商业定位分析提案（109页）.pdf
1、 2 提案目录提案目录 市场及商业环境分析部分市场及商业环境分析部分 一 商业环境分析 二 交通环境分析 三 消费市场分析 四 区域经济及商业宏观环境分析 五 项目整体 一 商业环境分析 二 交通环境分析 三 消费市场分析 四 区域经济及商业宏观环境分析 五 项目整体SWOT分析分析 商业定位分析部分商业定位分析部分 一 项目定位分析一 项目定位分析 1. 差异化方向性分析差异化方向性分析 2. 设施经营定位及商业形象分析设施经营定位及商业形象分析 3. 目标客群分析目标客群分析 二 商圈界定 三 商圈购买力及卖场规模推算 四 业种业态构成分析及组合建议 五 项目开发建议 二 商圈界定 三 商
2、圈购买力及卖场规模推算 四 业种业态构成分析及组合建议 五 项目开发建议 3 市场及商业环境分析部分市场及商业环境分析部分 4 分析目的及分析思路：分析目的及分析思路： 此部分分析旨在通过对项目周边整体商业现状、周边影响商圈、周边竞争对手三个方面的分析考察项目所属商圈的发展现状及未来 发展趋势、周边商圈对项目所在商圈的影响、项目与竞争对手之间的对比关系，从而获得本项目之发展优势及不足之处，寻求在现 有商业大环境下的发展机遇。 分析内容：分析内容： 项目核心区商业环境分析 项目周边影响商圈对比分析 项目与周边竞争对手对比分析 分析方法：分析方法： 商圈市场饱和度理论： 通过对经济技术指标（商业市
3、场饱和系数IRS ）的推算考察区域内商业物业市场供应情况，是否存在市场供应不足或市场供应过 剩的现状。推算公式：IRS=(C*RE)RF （IRS为饱和度指数；C为顾客总数；RE为每一位顾客的平均购买额；RF为商圈内商 场的营业面积。） 哈里斯市场潜力模型： 人口、卖场面积、距离是影响商圈发展的三个重要因素。这些重要因素之间的比值之和即为几个相邻商圈之间的商圈分界线， 同时可以获得几个商业物业对某目的地消费区的商圈分界比例关系。推算公式： Ba：Bb：Bc：（Pa：Pb：Pc： ）+（Sa：Sb：Sc：）+（Ra：Rb：Rc：） -（Da：Db：Dc：） BaA商圈对项目所在商圈的吸引率；PaA商圈消费群规模；SaA商圈商业总体规模；RaA商圈对于项目所在商圈消费者 的总体商业魅力；DaA商圈到项目所在商圈的时间距离。 一 商业环境分析一 商业环境分析分析思路分析思路 5 商圈总体发展及设
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