1、 商业地产商业地产运营方案运营方案 （初稿）（初稿） 二零一一年三月二十七日二零一一年三月二十七日 目目 录录 一、一、 西安西安商业地产市场商业地产市场现状及特点现状及特点1 1 二、二、 市场调研市场调研2 2 三、三、 盈利模式盈利模式.5 1、常态模式 2、投资担保商业 四、四、 组织设置组织设置.4 1、岗位设置 2、岗位职责 3、管理制度 五、五、 发展目标发展目标3 3 1、商业发展目标-行业地位销售收入市场占有率等 2、商家发展目标主力店及次主力店 3、团队建设目标 六、六、 成本效益分析成本效益分析.6 1、成本年度资金投入及人员投入计划 2、效益-年度净收益 七、七、 风险
2、控制风险控制.7 八、八、 财务计划财务计划.8 九、九、 融资说明融资说明10 新增资金来源 一、一、西安西安商业地产的商业地产的现状及特点现状及特点 1 1、独家持有经营、独家持有经营 西安目前的大型商业项目部分以独家持有自主经营为主，部分选择自主经 营加分割小面积出售，后者将逐渐的被淘汰。西安对外销售的大型商业项目， 如时代盛典、东方之星、东方龙安南城、骡马市商业步行街、西安唐人街步行 街、立丰国际购物广场、雁塔文化新天地等，虽然大多数只是销售一部分，但 是销售状况都不好。并且分割成小面积销售出去，难以保证经营的整体性和连 续性，不利于商场的发展和成熟。 2 2、商业的多样化发展、商业的
3、多样化发展 大型商场往往都是多业态的发展，不再局限于某种单一的商业。如骡马市 商业步行街既有百货，又有超市，还有星巴克、面包新语、必胜客、豪客天食 等餐饮，电影院、溜冰场、篮球场等。而立丰国际购物广场有百盛、沃尔玛超 市、麦当劳、红叶电影院、苏宁电器等也是多业态并存。雁塔文化新天地是服 装为主题，但是有运动场、餐饮、电影院、数字娱乐城、电玩城等。开元商场 原来只是服装类的大商场，但是后来就有了麦当劳、御品轩等餐饮，后来在七 层做了餐饮和电玩城。商业的发展越来越趋于多样化。 3 3、市场更加细分更加个性化市场更加细分更加个性化 商场内部的业态分布上，更加细分。这点不仅体现在不同类别的业态越来 越多，而且在同一种业态内部，逐渐开始细分出更多的品类。还有一些商场开 始专注于单一的细分市场，形成主题商业，如雁塔文化新天地，只做潮流、休 闲服饰。个性化的需求也逐渐的被重视，部分商场有个性服饰和另类服
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