上海金地格林春晓营销报告(41页)（41页）.doc
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上海金地格林春晓营销报告(41页)（41页）.doc
1、 格林春晓项目营销策划报告 目录 前言 3 市 场 篇 4 一、西北低密度板块的崛起 4 二、上海市联排别墅市场供求平衡 4 三、嘉定区联排别墅市场求略大于供 6 产品篇 8 一、典型楼盘产品力分析 8 二、项目周边未来潜在竞争性分析 9 三、立足板块研究的营销思考.10 四、本项目核心竞争力分析.16 营销篇.18 一、营销定位. 18 二、营销策略.20 三、营销计划.23 四、营销预算.39 五、产品价格策略及产品组合策略.41 六、开盘前营销准备计划.44. 附：格林春晓媒体投放策略47 前言 格林春晓项目营销策划基于以下背景及期望： 格林春晓是金地集团上海公司在上海市开发的第一个具有
2、品牌性的项目， 该项目营销推 广不仅仅是单个项目的推广，而是结合金地品牌的整合推广。 格林春晓在一定意义上是吹响了 2100 亩开发的号角， 担负着 2100 亩项目 的前期铺垫和前 期造势使命，该项目的亮相对 2100 亩顺利入市有着深远的影响。同时，2100 亩项目的推广 也将大大有利于 本项目在推广中突破自身产品和规模的局限性。 因此， 将两个品牌进行联动推广是我们报告 中的重要思考 。 格林春晓项目由于其临界于市区与郊区边缘，目标市场立足“大”区域性 客户，全力争 取突破全市性客户。 由于本项目担负短期内迅速销售的压力， 而项目价格定位又远高于周边原有项目， 在价格上 与区域客户认 知
3、存在一定差距， 为保证在较高的价格上实现快速的销售， 在营销上就需要利用少数较高端 的客户来引导 区域客户对本项目的价值认知，实现销售目标。 本报告基于对以上因素的综合考虑，对营销推广方面采取了整合营销措施。 市 场 篇 南翔有希望成为上海西北区中低密度住宅的聚集地、大型生活板块。对 200 亩加 2100 亩的 研究，不是 与具体楼盘的竞争研究， 而是着眼整个上海低密度住宅板块的竞争研究， 格林春晓项目不仅 仅是单个楼盘 的运作，而是肩负着金地在南翔的城市化新兴社区运作的序幕。 一、西北低密度板块的崛起 潜在需求旺盛、存在创造市场契机。 上海市低密度住宅市场供求相对平衡，板块分布集中在浦东、闵行、松江等上海东部、东南 部、南部、西 南部等区域，北部万科“四季花城” 、康桥公司“康桥水都”今后将会有部分低密度住宅供 应，而在东北 、西北部缺乏 TOWNHOUSE 产品供应，区域 TOWNH
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