1、 北京翠微大厦的商圈与选址分析 翠微大厦位于北京西部公主坟地区， 于 1994 年起开始筹建。 公主坟地区虽属北京市城市规划中的市级商业中心， 但由于其地 理位置、交通状况、居民购物习惯等原因，在短期内不会形成象 王府井、西单大街那样的全市性商业中心，因此，在筹建初期应 对其区域市场环境进行具体分析。 1商圈分析。根据翠微大厦所处地理环境和对城乡贸易中 心顾客构成分析，可把翠微大厦未来的区域市场划分为三个商 圈，即：基本商圈、次要商圈和辐射商圈。 基本商圈：东至木樨地，西至永定路，南至六里桥，北至阜 城路，商圈半径约 15 公里，常住人口约 50 万人。这商圈为公 主坟商业区的基本商圈，其市场
2、购买力有 4060可能在本商 业区实现。 次要商圈。东至木樨地，西至古城路，南至丰台，北至三义 庙，商圈半径约 3 公里，常住人口 100 万人，这商圈是公主坟商 业区的外围商圈，也是翠微大厦要努力开发的目标市场。辐射商 圈：翠微大厦辐射区为城西、城南扇形辐射区、包括石景山区、 门头沟区、 房山区、 丰台区、 大兴县以及河北省涿州、 徐水等县， 常住人口约 350 万人， 这是翠微大厦经过努力可以开发的潜在市 场。 2居民构成分析。翠微大厦辐射区域内，有较稳定的大板 块式的居民构成。除西部有部分市民居住区外，绝大多数为国家 机关、科研部门、部队机关宿舍、大专院校等。如空军大院、海 军大院、科技
3、情报所、中国无线电器材公司、新兴集团总公司、 农业部、通讯兵司令部、总后勤部、中央电视台等单位和宿舍 100 余个。此外，近年来又新建了普惠寺、翠微路、万寿路、拂 林罐等住宅小区，常住人口 50 万人。这种整齐紧凑的居民构成 和消费阶层，在城市商业的商圈中是少见的。 公主坟区域市场居民有较高文化水平，消费水平中等为主。 据对商圈 1500 户居民家庭进行抽样调查，大专以上文化程度的 届民占调查人数的 51；干部、知识分子占调查人数的 48， 这就说明，大厦面对的是具有较高文化水平的消费阶层，这部分 居民大都属于工薪阶层，家庭人均月收入大都在 1000 元以上。 3流动人口分析。根据北京市第四次人口普查资料，海淀 区外来人 Vl 最多，约占常住外来人口的 227。由于西客站 已于 1996 年建成后正式运营，每天将带来 15 万-20 万人口的 巨大客流。西客站距公主坟不过两公里之遥，属于翠
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