长沙阳光100国际新城商业地产项目市场定位规划营销方案（78页）.doc
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长沙阳光100国际新城商业地产项目市场定位规划营销方案（78页）.doc
1、1 【第一部分】【第一部分】 市场及环境分析市场及环境分析 一、宏观市场分析一、宏观市场分析 1.1.1 1 商业宏观环境分析商业宏观环境分析 2004 年，广东有 50%商业项目经营不善，商业物业空置率全线上升，其中 滞销、积压面积上升达 42.70%。 2004 年，上海商业地产快速发展同时，空置率也随之快速攀升，大多数商 业项目处于苦苦挣扎的经营边缘。 2004 年，重庆的 65%商业物业经营不力，商业空置面积高达 224.68 万平方 米，高居全国榜首。 2004 年，北京商业地产全线飘红，但商业地产从业人士对商业项目经营却 是前所未有的迷茫。 目前，中国商业地产总体发展虽然形势良好，
2、但值得注意的是，在已开发 的商业地产项目中只有不到三成的经营状况良好， 商业地产陷入销售易经营难的 怪圈。 这是中国商业地产面临的困境，也是中国商业地产发展的瓶颈。 进入 2005 年后，随着房地产宏观调控力度的持续加强和新政策的出台，中 国商业地产面临着新的挑战和机遇，其处境非常微妙。 根据中国商业地产联盟研究中心发布的2004 年中国商业地产年度报告及 2005 年市场展望透露，国务院即将颁布城市商业网点规划条例 ，在其影响 下，2005 年，中国商业地产将呈现 4 大发展趋势： 1 1. .1 1. .1 1 城市社区商业将成为新亮点城市社区商业将成为新亮点 2005 年初，国务院颁布城
3、市商业网点规划条例以及听证制度的草案， 商业网点的业态结构、布局结构将趋于合理，该条例将参照发达国家的做法，引 入听证制度，邀请专家、利益相关者参与听证，避免开发盲目性。根据条例 规定，今后 10000 平方米以上的商业地产设施项目必须进行听证，由发改委、建 设规划、工商行政管理、交通环保部门、生产流通部门、消费者协会、行业组织 及专家学者参与听证，商业网点的所在区、街道也将推选社区代表发表意见，开 2 发商经过听证之后必须拿到书面同意建设意见，方可办理有关建设手续。而建设 1 万平方米以上的商业网点，还必须到国务院有关部门进行听证。 从各种类型商业地产的发展趋势看， 由于城市新社区建设步伐加快以及各级 各地政府目前积极鼓励发展社区商业，因此 2005 年及今后的一段时期，社区商 业将呈现出较大发展潜力。商务部认为：当前，新建居住区商业设施滞后的矛盾 比较突出，不仅数量少、布局分散而且设施
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