成都郫县中信未来城住宅地产项目市场定位方案策划报告（95页）.ppt
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成都郫县中信未来城住宅地产项目市场定位方案策划报告（95页）.ppt
1、第一部分、市场研究 结论导航市场环境区域市场竞品分析项目研究长期看好，近期阶段性回暖，中期谨慎市场环境研判成都房地产市场运行周期大概在12-15年之间，跟全国市场运行周期基本一致， 我们需要把握这种节奏顺势而为15年12-15年市场环境研判走势一、这轮始于2007年第四季度的调整，既是房地产市场自身调整的需要，也是宏观经济、外部环境加剧恶化的结果，短期内难以根本性好转；目前整个房地产市场仍处于下降通道当中，2009年市场即使有所好转也只是阶段性触底的中继反弹，2010年将面临方向性抉择。走势二、我们预计成都楼市今后的发展路径可能是：2009年阶段性超跌反弹2010年回落盘整2011-2012年
2、探底复苏2013-2015年缓慢复苏2015-2020年将迎来新一轮快速发展期。 14-15年13-15年中成研判结论【中成看点】：基于我们对全国和成都房地产市场中远期和近期走势的判断，市场给我们的启示和指导企业经营决策的核心思想就是：长期看好，近期谨慎；为迎接下一轮市场复苏和高速发展机遇，要先保存自己、积蓄力量，提前布局。在企业发展战略决策上的运用是:在2009-2011年弱市中采取保守策略，灵活开发低风险项目积蓄力量；在2011-2012年转折期作好土地储备、人才储备和资金储备，提前布局；在2015年之后的新一轮快速发展期采取快速攻势策略，积极拓展和开发。市场环境区域市场竞品分析整体转入买
3、方市场，潜在供给巨大项目分析长期看好，近期阶段性回暖，中期谨慎结论导航区域市场 郫县08年新成交地块平均地价每亩118万，地均价按3.0的容积率计，楼面地价仅591元，环比去年的1250元，环比去年下降了53，土地价格的大幅下调也给房价的下调带来较大的空间，大量低成本项目将本案行成新的冲击。区域市场未来3年，本区域竞争项目新增供给将在320万以上，320万意味这事么即每年平均供过于求的潜在矛盾大，竞争将十分激烈。区域市场 本区域供给面积主要集中在81-120之间，占总供给的61，需求面积也同样集中在这一面积段，紧凑型套三和套二产品是本区域供需主力。区域市场区域成交客户分析区域市场 本区域成交客户主要来源于郫县本地，占了52%，是本区域中高档楼盘主要购买人群； 主要客群置业以公职人员和医/律/教为主，共占到50%； 最普遍的认知项目渠道为户外广告和口碑，分别为44%和28%，另有23%为偶然
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