2013江湾项目旧厂房改造商业定位策划方案（48页）.pdf
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2013江湾项目旧厂房改造商业定位策划方案（48页）.pdf
1、上海宝山区逸仙路旧厂房改造 商业项目定位报告 中外运江湾项目- 旧厂房改造 商业项目定位报告 本项目的开发期望 唯一性 盈利最大化 形象 品牌 成长型 本项目的位置、开发背景决定了本项目必须有良好的形象 本项目应该引入成熟品牌实现增值，并提高项目知名度 项目本身旧厂房特征注定其唯一性，并在此基础上主打特色牌 在满足上述条件下，本项目实现最大的盈利，增加税收 持有的物业应具有成长价值 整体定位框架 对逸仙路旧厂房改造项目核心问题界定 研究项目地块自身优劣，合理分析项目独特性 结合项目现状，迎合市场需求，明确项目定位 在旧厂房改造基础上，挖掘改造亮点 结合主题定位，提供景观打造建议 选择合理合适的
2、主题进行植入，提升项目档次 项目 定位 低密度体验式教育主题商业中心 地块价值思考 地块现状条件分析 打造 建议 整体改造原则 生活购物广场 业态 落位 核心集中商业区 高端物业区 景观建议 改造亮点 入口景观化，引入人流 轨交站头与项目的过渡设计 内部空中轨道（便捷性、趣味性） 景观打造原则 外围公园打造建议 内部景观打造建议 项目周边分析 地块的唯一性、独特性 地块本身对商业的支撑 小铁轨变身打造 移动T台对景观的意义 教育为引擎（五个案例） 附带百货、餐饮 冰雪主题会所、精品酒店 目录 旧厂房改造案例借鉴 财务测算 财务测算 招商 招商情况 地块的独特性、唯一性 PART 1 项目地块优
3、劣分析 外部分析 内部分析 定位分析 项目定位支持条件分析 市场基础情况分析 项目内部基础条件分析 项目周边分析总结 项目辐射范围内，遍布大型居住区，居住氛围成熟度高，潜在客户容量大，为商业发展提供有力条件 市场容量大 区域内有成熟 商业中心 区域内有成熟商业中心分布，项目的商业辐射力受限，不容易冲击城市集中商业 区域内高校、中小学分布较多，除了为项目提供消费支持外，也有丰富的教师资源，为项目教育主题的展开提供支持 So，区域型生活商业中心 有极好的发展条件 教育氛围浓厚 外部分析 内部分析 定位分析 项目定位支持条件分析 市场基础情况分析 项目内部基础条件分析 地块定位分析项目支持点分析 基础定位分析：基础定位分析： 区域生活娱乐中心 支持点：从市场分析结论可知，项目周边数额巨大的基础消费人群，和轨道交通对人口导入的影响，以及周边商业的竞争环境分析，决定了项目虽然不能成为大型城市中心型商
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