北京石佛营项目豪宅定位思路报告.ppt（240页）
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北京石佛营项目豪宅定位思路报告.ppt（240页）
1、保利石佛营项目豪宅定位思路 前言（豪宅路线是唯一选择） 首先，石佛营住宅宗地临近东四环，西南侧为红领巾公园及公园 1872项目。楼面地价约为23000元/平米。 不论是位置，周边市场环境，还是土地成本都决定了项目要以豪 宅路线进军市场。 前言（三个前提是本文的基础） 其次，项目所属地块属于北京东部地区的核心地块；但区域缺乏 天然的资源环境，且周边环境不佳；同时，该地块也是保利首次 开发豪宅的项目。 因此，本文后文所述均基于以上三点来展开。 PART 1 项目豪宅开发的核心思想 什么是豪宅? 从字面上可以简单地理解为“富人居住的豪华住宅”，与普通 住宅相比豪宅占据了更多的资源。 1、豪宅只是一个
2、相对的概念，可以根据资源占有程度不同进行分类 2、豪宅较之普通住宅要具有更多的唯一性和稀缺性 3、豪宅要有气质和灵魂 豪宅的分类 豪宅只是一个相对的概念，可以根据资源占有程度不同进行分类 豪宅分类 项目名称 城市资源 自然资源 人文资源 一线豪宅 盘古七星公馆 佳 佳 佳 汤臣一品 佳 佳 佳 御园 佳 佳 佳 紫御府 佳 佳 优 钓鱼台七号院 佳 佳 佳 二线豪宅 星河湾 优 无 无 合生霄云路8号 优 优 无 泛海国际 优 优 无 公园1872 优 优 无 三线豪宅 万科公园五号 优 优 无 万科蓝山 优 无 无 豪宅的资源占有 程度对豪宅的分类 起到至关重要的作 用。 但同时我们也可 以
3、看到，在非一线 豪宅中，资源的占 有程度相对弱化， 其他因素的强弱可 以改变项目的分类 序列，如：星河湾。 本案地块所占有的三大资源并不充分，处于2-3线之间，后期打造尤为重要 豪宅的产品价值属性 豪宅较之普通住宅要具有更多的唯一性和稀缺性，这不仅体现在上 文所述的三大资源方面，还包括产品本身的唯一性及稀缺性打造。 产 品 的 显 性 价 值 属 性 更优的建筑材料 更好的装修、装饰材料 更高的绿化要求 产 品 的 隐 性 价 值 属 性 规划设计师 建筑设计师 园林景观设计师 品牌整合 理念的创意和智慧 更多的科技手段 更优的设备设施 以前文所述的11个豪宅项目为例： 一线豪宅参考案例：汤臣一品 特别定制与迪拜塔相同的标准，擅长与阳光沟通过 外立面颜色为“琥珀黄”，通过日本三菱定制的外墙铝复合板，纳米技术的自动 保洁能力，同时令建筑在不同时间的阳光照射下，折射出不同的光彩； 汤臣一品 大
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