北京典晶瀛海名居西班牙风情别墅营销策略报告.ppt
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北京典晶瀛海名居西班牙风情别墅营销策略报告.ppt
1、瀛海名居营销策略报告 亲自去瀛海名居体验一下 瀛海名居的西班牙在建筑上很不错，在感觉上却不很象 而在销售上却没有办法有着西班牙般的热烈？ 思考 20万平米的社区全部完成充分展示了实力 然而，实力打造的好产品，却没有在营销过程中交出一份完满答卷 我们探询其问题所在 营 销 广告推广 销售执行 目标客群 开阔、大宅、海洋带来尊贵的别墅感 融墅、森态、院落，带出异域别墅感 三环上的户外路牌广告，象是一个度假别墅 还有 网站的宣传 采访的报道 _无不指向别墅! 目标客群定位：错误！ 广告宣传导致目前的来访客群 大都不是我们需要抓住的对高档公寓（实际属性）有需求的客群， 而其更多的是对别墅有需求 因此，
2、项目在前期的推广基础发生了方向性的错误。 我们认为的客群: 目标客群分析 根据产品形态应确定我们的销售对象: 是购买城市顶级公寓类的客群 我们参照的楼盘: 阳光上东 珠江帝景 华侨城 华贸国际公寓 星河湾 目标客群分析 目标客群描述 年 龄：35-50岁 区位来源：主力区域之一：南城、方庄及CBD区域 主力区域之二：亦庄以及与亦庄周边 主力区域之三：北京先进地区（东面、北部等） 主力区域之四：境内外高端客群 职 位：非体力劳动者，主要是外企及私营企业高层管理 职业构成：大型外企、金融、贸易、传媒、演艺界、艺术家、高科技、咨询服务业等行业的从业人员 社会地位：在社会权利分布中处于中上层位臵 学历
3、收入：高学历，年收入60万元以上 目标客群分析 生活形态描述 收入丰厚，有事业基础 高度敬业 不可想象重新落入较低阶层，具有成就、危机双重感受 向往、追求和享受高品质的生活 一部分人有国外生活经历,或者对新生活形态有着很高的认知 有自己的审美和判断，接受新事物 感性和理性兼备，容易被打动，不易被改变 目标客群分析 消费特征描述 具有深层次的文化品味和审美价值。他们受过良好的教育，文化层次较高，有一定的艺术鉴赏力。 有自己的观点。良好的工作背景，使其对诸多事物都有自己的独到见解。 留有足够的审美想象空间。他们是智慧的一群，需要一个有想象力的居住空间。 别具风格，保持格调。他们是为了充分缓释工作压力，为了享受生活。 最重要的是，他们的消费选择明显带有文化痕迹。单纯地为满足生理的需求或说纯物质化的消费模式， 对他们并不构成最强的吸引力。 广告宣传中的其他细节 项目无论是城市或区域的导示系 统严重
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