2021年湛江康养住宅项目玥珑湖战略策动方案.pptx
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2021年湛江康养住宅项目玥珑湖战略策动方案.pptx
1、湛江华邦玥珑湖项目战略策动方案 / 2 0 1 9 / 0 5 / 1 7 广告公司？ NO! 战略架构师+产品经理+广告创意人？ YES! 两个沟通原则 不肉麻：华邦or金燕达观 不矫情：艺术or文化or情怀or美学 1 2 问题不明确，则答案无意义 透过表象看问题 土地性质 红线内10000亩土地，居住用地只占一部分 剩余大部分为观光、旅游、文化、医疗、养老、教育等用地 1 意味着 卖完房子，问题还没完 10000亩土地，需要的是持续运营 因此我们的生意模式不同于传统的地产开发 开发周期 八-十年的销售周期 2 那么 销售保持8年长盛不衰 需要一个大故事、一个核心驱动力 这就是卖压，就是购
2、买理由 很显然，房子不是核心驱动力 最常规的驱动力也要像恒大、碧桂园：堆出一个配套群！ 特色小镇 无特色，不小镇！特色，就必须细分 否则，特色小镇最后都成了中国特色的小镇：千人一面，高度雷同 3 大家都熟悉的案例：拈花湾 “灵山大佛”在地佛文化禅主题旅居度假禅体验的集合（吃、住、买） 看起来是三个问题 “生意模式 + 核心驱动 + 细分特色” 其实只是一个问题 即，对象是谁？ 这是搭建战略架构的基石 自然是，人 战略，当然要为人民服务 1/ 2/ 4/ 讨 5/ 地产职能：三分之一湛江人的第二居所、三分之二珠三角、北方城市度假旅居 旅游度假区职能：珠三角、全国客（北方）季节性消费，湛江客高频重
3、度消费 小镇示范职能：足够的特色，会吸引全国范围内行业人士参观、交流，甚至政府考察、研 跨界（场地）职能：学校的郊游、企业拓展培训场地等等 什么人，从哪来？ 不是所有的人，都值得研究 本案的重点在于 湛江、珠三角、全国度假群体 在度假地产这片红海 争夺这些人的项目遍地都是 玥珑湖并不具备足够竞争优势 品牌不具备万科、恒大、碧桂园的号召力 自然资源上不具备桂林、三亚、惠州的IP级影响力 区域不具备大湾区、自贸岛等政策红利 地理位置与大城市群距离尴尬 这是一个真正需要战略定位和概念运营 打开市场突破口的项目 全龄康养是一个很正确的战略方向 但无法形成排他性 多数度假项目都具有全龄康养属性 所以这是大家都在走的路，无法成为撬动市场的个性 玥珑湖是什么样的全龄康养？ 单纯物理形态上显然无法去下定义 需要我们进入产品经理角色 以用户思维反向推导 从需求端去寻找差异化的战略支点 用户群体：城市中产阶层
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