1、定位-是商业地产全程运营的关键，精准的定位来自全面的市场调查与细致的 市场分析 定位-就像射箭，脱靶免谈，中的和中靶完全是两回事 定位-是项目规划的基础，定位的方向决定了经营的模式及经营方向 定位-是通过业态组合来描述定位的方向 定位-是通过招商进行固化从而展现商业定位 定位-定位的基础是客户，是目标消费群体 定位-是商业地产全程运营中承上启下的重要枢纽 商业定位的重要意义商业定位的重要意义 研究背景研究背景 报告结构报告结构 区域环境研究区域环境研究 商业环境研究商业环境研究 消费者研究消费者研究 项目项目SWOT分析分析 项目定位项目定位 项目调整规划项目调整规划 观点性总结观点性总结 招
2、商策略招商策略 研究目的研究目的 市场调查是市场研究和分析工作的基础部分，是所有决策的基础。 通过调查可以了解市场至目前为止的动态状况，并为市场未来的发展调整 做出动态预测。 调查研究工作的重点在于找出市场结构的薄弱部位，以期对项目进行整体 的可行性分析并对市场定位提供依据回避风险。 业态布局现状业态布局现状 根据项目文化、艺术、创意、特色化专业市场定位规划，市场经营中具有特色商家 占比约为25%，服装鞋类商家占比23%，饰品化妆品类商家20%，餐饮酒吧类24%，通 过对比可看出，业态布局优势不明显，区域内核心竞争力不强。 根据平面业态布局图可看出整个业态布局稍显凌乱，规划布局可突出其业态的多
3、样 化，但不是杂乱化，除餐饮酒吧娱乐类统一规划外，其余品类商家随意性太强，例 如服装、饰品、特色类商家交叉布局，缺乏整体性和连续性，对相关业态聚合效应 不强，缺少对消费者的引导、关联性购买。 缺少核心主力店、品牌店，单体小规模店面无法有效吸引人气。 市场经营现状市场经营现状 目前市场靠后部餐饮类商家及前面有经营特色商家经营效果理想，中间段大 部商家生意勉强支撑，存在前后脱节的经营现状，缺乏商业连贯性和关联性。 市场符合定位并迎合学生消费喜好及能力的特色商家经营状况较好，传统商 业业态经营状况一般，区域内竞争项目同类商品档次，价位选择较多，商家 竞争压力大。 市场经营商家以初入社会学生创业团体为主，个人整体实力较弱，抗风险意 识薄弱。 硬件设施现状硬件设施现状 项目有左右四个主次出入口，满足合理人流动线的内外沟通，内部动线脉络清晰、 街区宽度适宜、有效的规避了盲区和死角；但外部缺少可利用停车
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