上海招商地产12橡树园别墅项目策划推广报告-161页.pdf
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上海招商地产12橡树园别墅项目策划推广报告-161页.pdf
1、【沪亭北路1号项目市场策划报告】【沪亭北路1号项目市场策划报告】 策划推广部分 【正式进行项目策划前，我们梳理所了解的项目情况？】 1、项目主要技术指标1、项目主要技术指标 占地面积：134634平方米 总建筑面积：93980平方米 容积率：0.698 产品类型：双联别墅（8户、2000平方米） 联排别墅（305户、67100平方米） 叠加别墅（116户、20800平方米） 商业（4000平方米） 主力面积：180-190平方米 绿化率：42% 总户数：429户 开发周期：2005年4月-2006年年底 2、项目位置2、项目位置 本案地块北靠沪青平高速公路，南临涞坊路， 东依沪亭北路，西近九杜
2、路 距离轻轨九号线九亭站约2公里，车行约5分钟；距离七宝镇3-4公里，车行约 8分钟；距离城市副中心徐家汇约15公里，车行约30分钟；距离松江新城约13 公里，车行约25分钟。 本案 3、问题界定3、问题界定 项目剖析 规模较小 近郊性 0.7容积率下 类别墅产品 近郊类别墅市场走势如何？ 9万方一次开发周期内市场 定位在哪里？ 市场细分后最主要的客群 在哪里？ 大西南类别墅产品价格？ 第一步：市场调查 第二步：概念主题 第三步：产品包装 第四步：市场推广 造梦第一步：市场调查造梦第一步：市场调查 【我们面临怎样的别墅市场？】 【我们要重视的竞争动态有哪些？】 【本案的SWOT分析？】 【谁是
3、我们争取的对象？】 【我们面临怎样的别墅市场？】 （由于本案体量较小，我们直接从大西南别墅板块开始研究） 泗泾泗泾 佘山佘山 松江新城松江新城 本案本案 九亭九亭 沪青平沪青平 新闵新闵 近郊板块远郊板块 一、上海大西南别墅板块研究 以市区客源为主，主 要来自于闵行、徐汇， 自住居多。 锦轩别墅、云间水庄、 同润湖森堡、绿洲比华 利花园 均价在7000元/ M2左右 别墅各种档次相对分 布较为分散，以经济 类别墅为主。 依托地铁而发展起 来经济型聚居区 新闵别 墅区 主要来自于长宁虹桥， 古北区域，还有部分 外籍人士。 长堤花园、大豪山林、 中海翡翠湖岸 10000-18000元 /M2 以独立别墅为主。主要依托虹桥机场， 沪青平高速公路发 展起来的高档别墅 领地 沪青平 别墅区 以市区客源为主，主 要来自于徐汇，闵行， 自住居多。 九州大唐花园、上游会 所、爱伦坡、上海公馆、 7000-
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