1、 滨江新天地商业规划方案滨江新天地商业规划方案 百联龙水南路项目商办地块研展定性百联龙水南路项目商办地块研展定性 本案SOHO+商铺建模型 本案应造20620平方SOHO 8837.4平方商铺 SOHO楼层1F-12F 层高4.5米 建筑高度58.5米 商铺楼层1-2F 1F层高5.9米 2F层高4.5米 SOHO 百货 中餐饮 小餐饮 12F 12F 2F 2F 2F 2F 中厅广场 小景观 大餐饮 2F 百货 天 钥 桥 南 路 丰 溪 路 黄浦江 大餐饮 人流聚集点 人流回游点 人流回游点 人流回游点 人流回游点 对基地进行分析，严格按照指标进行规划 以商业利润最大化为原则，对商业面积进
2、行深入分析 通过基地与规划条件计算SOHO+商铺占地面积比例 通过视线范围来排布SOHO及商铺的摆放位置 论证 规划项目 建筑指标 占地 13390平方 容积率 2.2 建筑面积 29458平方 覆盖率 50% 限高 60M 实际商业占地 面积 6695平方 沿街商铺用足50%覆盖率 SOHO不遮挡住宅为前提计算出占地 商铺以沿街1-2F为主，沿街商铺保证最大覆盖率50%，发挥商铺最大价值 在不遮挡住宅前提下，SOHO尽量接触更大江景视野 用足硬性指标前提下，提高商业用房附加价值合理增加层高和实用面积为客户利益最大化 建筑前提： 进行基地指标分析 严格按照指标进行规划 量价对比SOHO高于3F
3、商铺价值 仅做1-2F商铺其余建面分配给SOHO 沿街1-2F层商业价值最大 3F商铺价格低于SOHO 层数层数 价格价格 4F: 1:0.4 3F: 1:0.6 2F: 1:0.8 1F: 1:1.5 商业1层均价是3层均价的2.5倍， 按照住宅与商业比沿街1F 商铺能够或获取1:1.5的利润。但随着地段不同楼层增高，无 主力店带动，人流导入困难等因素则丧失应有的价值。 2010年现有出售徐汇区酒店式公寓售价与商业售价对比 项目 类型 地段 价格 嘉汇国际 SOHO 天钥桥路325号 均价40000元/平 汇鑫国际 商铺 蒲汇塘路150号（近宜山路） 底商 -1F至2F 均价 31000元/平 做餐饮整栋1-5F 均价46000元/平 3F商铺售价与酒店式公寓持平，销商铺售价与酒店式公寓持平，销 售速度售速度SOHO更为快速更为快速 销售价格层面：商铺受人流、地段、 品牌价值影响，徐汇区
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