国际场商业地产市场定位产品定位营销推广策划报告.doc
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国际场商业地产市场定位产品定位营销推广策划报告.doc
1、蓝胄蓝胄国际场市场定位国际场市场定位/产品定位产品定位/营销推广策划报告营销推广策划报告 蓝胄国际场 市场定位/产品定位/营销推广策划报告 目 录 第一部分 市场定位 第二部分 产品定位 第三部分 推广攻略 第四部分 销售组织与执行 序 雍和大厦地块四方四正，毗邻北二环环线地铁及即将通车的地铁 5 号线，是一块市中心次热点区域可塑性较强的土地； 雍和大厦中途易手，大开挖业已就绪，五证俱全，是一个具备内部认购先机，规划设计再 进行细部斟酌的时机性楼盘； 速战速决的有利工期，中小规模的建筑体量，为短平快的营销推广塑造了可遇不可得的先 决条件； 广东开发商良好的信誉背景，市场部与建筑设计院一对一的交
2、流平台，为项目随之成为区 域亮点、获得相对理想的综合收益、并缔造优秀的项目品牌及公司品牌，打下难得的根基； 打造成什么样的产品能够达到预期效果？制定什么样的价格取向在规避风险的同时完满 售罄？我们已经发现的是，在 2003 年，在这两个最为核心的问题背后，需要用非常规的全 盘操作策略，方能赢得满堂红； 此方案既有别于代理商所谓的“进场型全程策划报告”，摈弃了一般的模式化策划泡沫；又 有别于开发商的“市场分析、市场定位、产品分析、产品定位”之常规策划书，强调每一步实 操的同时，同样讲求之前严谨的论证，之中求实的运作和之后公正的评估。但必须确保运行 推广的每一步都必须叫响非同凡响。 一、市场环境及
3、区域价值 1、 市场综合走势 04、05 两年是北京房地产市场的供应高峰期，大盘化整为零，中小楼盘做成精品以对抗 供量风险；房价稳中趋降，性价比全面提升； 5000-6000 元/平米的城市住宅需求成为主流，商住公寓逐渐被新商务公寓所取代，投资 型楼盘继续面临现房低租市场，甲级写字楼与高档公寓租金售价普遍下跌； 13 号线、地铁 5 号线、开至通州的 1 号线、朝阳北路等城市交通格局的变化直接带动房 地产市场格局大变化，多热点项目频出，竞争进入白热化； 40 万平米以上的大盘项目首先进入品牌化提升时代，房产消费的理性化发展拉低投资开 发利润；综合素质成为项目竞争关键； 泛 CBD 进入实质性拼杀阶段，客户游移现象明显；亚运村交通瓶颈短期内不会改观，相 对制约亚运板块房市售价；中关村甲级写字楼集体出现泡沫，空置率大幅提高； 10 余平米至 40 余平米的超小户型将被市场无情淘汰，50 余平米
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