2018年卓伯根商业地块公寓定位及物业发展建议报告（231页）.pdf
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2018年卓伯根商业地块公寓定位及物业发展建议报告（231页）.pdf
1、 中房瑞致国际4#地块营销策略报告 卓伯根商业地块定位及物业发展建议 1 目录 CONTENTS 2 Number 1 市场高价公寓本质分析 Number 2 投资性购买的瓶颈 Number 3 基础价值认知及价格预判 Number 4 本案溢价机会分析 Number 5 公寓产品定位及开发建议 Number 6 商业开发研判 Number 7 开发思考及销售回款预估 3 地下商业地下商业 主题商业街 集中商业-mall 公寓 20044 4000 59100 35000 4000 11000 公寓 前言：基于多方多次的沟通结果，以达到开发资金平衡为核心 ，项目的各物业功能配比及租售模式建议如
2、下： ONE 市场高价公寓本质分析 4 看 江 户 型 壹。资源型公寓 资源型公寓对资源要求较高，看或不看价差为 2000-3000元，综合价差比约16%，但本质上资源 为内部溢价因子。 远洋外滩壹号 看江VS不看江： 14500-15000vs16500-17500 价差：2000-2500 价差比：13.8%-16.6% 看湖户型 达美溪湖湾 看湖VS不看湖： 18000-19000vs21000-23000 价差：3000-6000 价差比：16.7%-21.1% 壹。热点型公寓 华远华中心：长沙公寓最贵项目，核心价值为地段、 一线江景资源、顶级综合体的商业配套，地段为公 寓产品的核心价
3、值支撑点。 核心价值：地段+配套+一线江景 定位 城市中心百万级顶级综合体，涵盖写字楼、酒店、公寓、豪宅 地段 湘江中路；正对橘子洲与岳麓山，立足千年坡子街之上 独特资源 一线江景；人文资源 商业配套 君悦酒店、楼下海信广场和汇成珠宝MALL、五一商圈配套0距离 公寓产品 50-120公寓，华瑞和酒店返租，高租金长期投资； 预计10月将推38-180LOFT（2栋连廊之间打造空中图书馆） 交通 地铁2号线湘江中路站、1号线人民路站，城市主干，多趟公交 贰。价比关系 商业公寓与住宅价比低于1.0时，去化较快，当价比 关系超过1.0时，去化较慢，公寓与住宅的价比关系 为项目定价的关键依据。 典型商务公寓与住宅价比关系及去化表现情况 开盘型项目推售成交成交率均价板块周边住宅均价价比 长房八方里343088%11000市府120000.92 弘坤花样汇297297100%11000市府12000.
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