1、智慧源（深圳）管理顾问股份公司地产财税专家 房地产拿地十大模式税务分析 智慧源（深圳）管理顾问股份公司地产财税专家 一一、买买地地 （一）招拍挂（包括一、二级联动） （二）直接买地。（实际是买项目） 二二、购购买买股股权权（适适用用有有地地企企业业除除了了地地，其其他他资资产产较较少少） （三）购买股权。 （四）境外卖股权。 智慧源（深圳）管理顾问股份公司地产财税专家 三三、投投资资（适适用用有有地地企企业业资资产产较较多多的的情情形形） （五）有地企业将地投资到开发企业，然后卖股权。 （六）非地产公司投资到非地产公司，然后同地产企业合并，或申请 开发资质。 四四、分分立立（适适用用有有地地企
2、企业业资资产产较较多多的的情情形形） （七）有地一方先分立，再卖股权。 （八）先分立，然后同有地一方合并。 五五、其其他他方方式式 （九）合作建房 （十）委托代建 智慧源（深圳）管理顾问股份公司地产财税专家 序号评评述述 1 拿拿 地地 方方 式式 最规范的拿地方式。营改增后土地出让金可以递减增值税收入 问问题题1 1：土土地地闲闲置置费费问问题题。 问问题题2 2：契契税税问问题题。 问问题题3 3：考考虑虑拿拿地地的的主主体体问问题题 问问题题4 4：返返还还的的土土地地出出让让金金问问题题。财税【2009】151号、财税【2010】70号 文件。例如，某公司5亿元拍下了土地，政府又返还了
3、2亿元土地出让金。 思思考考：如果是直接减免的土地出让金呢？是否需要计入应纳税所得额？ （税收风险） 问问题题5 5：拆拆迁迁补补偿偿问问题题。 智慧源（深圳）管理顾问股份公司地产财税专家 2 购购买买转转 让让土土地地 （项项目目） 买买方方：直接按照支出款项作为成本费用，除了缴纳契税以外，没 有其他涉税问题，最干净。 卖卖方方：涉及税收很高。第一，企业所得税；第二，增值税；第三， 土地增值税，第四，涉及法律问题，第五，实质重于形式（国税函 【2007】645号、财税【2003】16号）。 注注意意问问题题： （一一）卖卖地地增增值值税税的的差差额额征征收收. .1、2016年4月30日前取得的土地按 5%差额征收增值税（财税201647号）；2、2016年5月1日后招 拍挂取得的土地差额征收增值税？ （二二）卖卖地地的的土土地地增增值值税税 1、如果是直接卖地，土地增值税是否允许加计扣
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