1、 5050 家家房企房企杠杆风险分析：杠杆风险分析：成也成也杠杆，败也杠杆杠杆，败也杠杆 作者：同策研究院资深分析师 肖云祥 房企 2020 年报发布接近尾声，从对外公布的信息来看，大多数房企都在“降杠杆”，其中 一个重要背景就是去年提出了“三道红线”的融资新规，在财务杠杆被监管制约下，一些房企 就将重心转移到了杠杆的另一面，即提升经营杠杆。就目前来看，房企对其自身杠杆控制如 何？我们通过对 2020 年全口径销售金额前 50 房企，从杠杆的维度进行分析，以窥探主要房企 的综合风险管理情况。 企业的杠杆可以分为经营杠杆和财务杠杆，两者相乘构成了企业的综合杠杆。在企业财务 管理中，经营和融资过程
2、中会发生一些固定成本费用，这些固定成本费用的存在及变化会放大 企业经营业绩的变动率，这就是杠杆效应。我们将分经营杠杆系数、财务杠杆、综合杠杆三部 分，为大家剖析当前主要房企的杠杆系数现状。 经营经营杠杆篇：杠杆篇：房企房企经营杠杆走高，经营杠杆走高，“增收不增利增收不增利”成症结成症结所在所在 房地产行业已经告别了“闭着眼睛都能赚钱”的时代，虽然市场需求依然存在，但房企经 营环境的变化让房企利润空间在不断被压缩。于是房企纷纷采用了加大经营杠杆的策略，经营 杠杆的采用带来的是规模效应，规模达到一个突破点，覆盖掉固定费用后，利润会成倍数增 长。 这就是由于固定成本的存在而导致 EBIT 变动率大于
3、营收的变动率的杠杆效应。但经营杠杆 与经营风险呈正相关，当固定成本越高时，经营杠杆系数越大，企业的经营风险也就越高。在 房企中，经营层面的固定成本包括土地成本、前期工程、建安成本及其他的一些费用。 2022020 0 年年样本房企样本房企经营杠杆均值走高经营杠杆均值走高 图图：20202020 年年 5050 家家样本样本房企房企经营经营杠杆系数情况杠杆系数情况 数据数据来源：来源：WINDWIND、房企、房企财报、同策研究院整理财报、同策研究院整理 从经营杠杆系数来看，2020 年 50 家样本企业均值为 1.24，较 2019 年提升 0.04。其中， 18 家房企超过了均值，32 家低于样本均值，意味着，更多样本房企经营杠杆控制得当，更注重 杠杆风险的控制。18 家经营杠杆较高的房企中，代表企业有大悦城、中交地产、蓝光发展等， 经营杠杆系数达到了 2.97、1.86、1.83。我们通
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