1、 中心区项目定位方案 我本天成本案概述 本案位于福田中心区，深圳的心脏， 毗邻深南大道、滨河大道，地段珍贵， 繁华在握。 裙楼商业+五星级酒店+公寓 本案物业特点 知已知彼市场扫描 深圳现有酒店式公寓市场形成非贵则 廉的局面。 廉 VS 贵 廉者 环境差 服务差 户型局促 私密性弱 而中心区周边写字楼为5A级 怎一个“贵”字了得？！ 停车贵 价格贵 物业管理费贵 面积大 户型可变性不大 明眸善睐寻找差异化 困惑：随波逐流，做单一产品，风险大。 对策：产品细分，多元化寻找出路。 一枝独秀产品定位 酒店公寓 + 服务公寓 同场竞技酒店公寓与酒店式公寓之比较观 酒店公寓 VS 酒店式公寓 实 VS
2、虚 酒店式公寓酒店式公寓 酒店公寓（本案）酒店公寓（本案） 酒店酒店 无，概念式的。 有，且为五星级的。 硬件硬件 较简单，档次较低。 有咖啡厅、游泳池、中西餐馆、豪 华大厅、豪华会所等高档设备。 软件软件 请低于三星级的酒店管理或 为了项目而成立酒店，无体 系，无经验。 专业的五星级酒店管理及服务。 地段地段 繁华，而杂乱。 新中心区，深圳心脏，金领聚落。 客群客群 白领，高级主管。 老板、金领、商旅人士。 户型户型 多为改造后的产品。 量身定做，充分实现舒适感。 装修装修 较简单，不考虑居住人群的 心理和身份，无前瞻性。 豪华，以人性为本，着眼未来，考 虑居者的地位和心理享受。 寻根问底探
3、析服务公寓 服务公寓 VS 一般公寓 变通 VS 固定 服务公寓 菜单式、自助式公寓 最大特点：变通性 商、住、租，一个都不能少 可横向、上下打通。 服务公寓 亭亭玉立形象定位 深圳首个五星级酒店居家 点石成金广告语 给你一个五星级的家，成为现实。 花落谁家目标市场定位 酒店公寓 1、商旅人士 目的：目的：旅深老总，标榜地位。 酒店公寓 2 2、企业老板 目的：目的：私用、接待客人、公司活动 场所、员工福利（如员工父母来深，当作宾 馆用，可加强员工归属感） 酒店公寓 3 3、投资客 目的：目的：品质好、有保障、升值大。 酒店公寓 4 4、金领 目的：目的：安全、私密性强。 服务公寓 1 1、居住者 目的：目的：多为过渡类型 服务公寓 2、小企业经营者 目的：目的：可组合成复式商务公寓复式商务公寓，用 于办公、创业。 服务公寓 3 3、投资客 目的：目的：出租收取租金，并看好前景。 写在后面
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