2010年青岛住宅个案均价推导过程标准和价格表执行规范报告（19页）.ppt
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2010年青岛住宅个案均价推导过程标准和价格表执行规范报告（19页）.ppt
1、个案均价推导过程标准个案均价推导过程标准 2010.12 价格推导思路价格推导思路 合理、科学的合理、科学的 推盘价格推盘价格 通过 竞品的价格与本案的比对权重竞品的价格与本案的比对权重 二手房的价格取样推导二手房的价格取样推导 本案合理的价格成长推导本案合理的价格成长推导 客户的心理价格敏感点采集客户的心理价格敏感点采集 业内、业务员价格征询业内、业务员价格征询 合理的权 重配比 视具体情况而定，若为个案首次推盘视具体情况而定，若为个案首次推盘 则无价格成长作为参照依据则无价格成长作为参照依据 均价推导 设定权重配比 对比权重主要基于对定价有影响的参考因素的重要程度 以上权重为经验参考值，具
2、体个案视实际情况而定 考量因素 区域市场竞品 二手房 自身价格涨幅 客户心理价格取样 业内、业务员评价 比例 50 20 20 5 5 均价推导 区域竞品价格推导区域竞品价格推导 思路：以客户为出发点，先行判断区域市场客户情况，分析客户具体消费行为特征，从而得出思路：以客户为出发点，先行判断区域市场客户情况，分析客户具体消费行为特征，从而得出 客户判断个案的价值的关键因素客户判断个案的价值的关键因素 常规影响购买因素常规影响购买因素 区位区位 其他其他 社区配套社区配套 规划设计规划设计 地段地段 道路道路/交通状况交通状况 周边环境周边环境 周边生活配套周边生活配套 片区提升空间片区提升空间
3、 总体规划总体规划 社区规模社区规模 社区景观社区景观 建筑外观建筑外观 户型设计户型设计 社区商业社区商业 社区学校社区学校 社区会所社区会所 外部景观外部景观 施工质量施工质量 物业管理物业管理 开发商品牌开发商品牌 交房时间交房时间 注：黄颜色标注项为关键因素注：黄颜色标注项为关键因素 均价推导 在此选择在此选择关键因素关键因素为客户考量点出发，进行本案与竞品的价格对比为客户考量点出发，进行本案与竞品的价格对比 比对项目 地段 交通情况 配套情况 周边环境 社区规模 社区景观 房型 交房时间 总价 开发商品 牌 比例 10 10% 10% 10% 10% 10 10 10 10 10 注：以上权重比例为经验值，依据各地情况不同而可以作出相应上浮或下浮注：以上权重比例为经验值，依据各地情况不同而可以作出相应上浮或下浮 均价推导 将周边竞品进行列表对比将周边竞品进行列表对比 比对项目 比
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