1、 尾盘推广销售提案 | 香格里 嘉园 | SHANRI GARDEN 第一章、产品滞销原因分析 一、我们的研究分析工作，从历史数据调查开始 针对香格里嘉园的销售周期纵向跨越了武汉市房地产市场 发展的不同时期，我们完全有必要对其各阶段的市场表现进行 调研分析。 在此基础之上，根据新的市场环境形势，提出我们的尾盘 解决方案。 二、调查成果分析-市场篇 香格里 嘉园横空出世，高价开盘，均价约为4000元/平方米， 而当时武汉市住宅整体均价为1830元/平方米，武昌区在2200元 /平方米，供需市场较为平静。 香格里 嘉园在市场不够火爆、高端价格市场还未形成的情 况下，高价入市，虽取得了一定的品牌知名
2、度，但销售必然困 难重重。 2001年2002年 二、调查成果分析-市场篇 市场整体水平处于上升期，同时期最大竞争楼盘“楚天都市 花园”当时住宅部分均价在3000元/平方米左右，本案与其价格 差距较大，由于“楚天都市花园”售楼部在去本案现场的必经 之处，“香格里 嘉园”此时期的客户有相当大一部分被竞争楼 盘“楚天都市花园”截流。 2002年2003年 二、调查成果分析-市场篇 武汉市房地产需求市场突然发力，供应市场也急急跟上，整体市场 表现火爆，“楚天都市花园”当时处于中盘尾盘期，剩余楼盘价格 与本案相当，从纯居住角度来考虑其性价比，本案优势明显。 但此时期本案在销售推广的力度上稍显欠缺，楼盘
3、品牌基本淹没在 各区域高端楼盘的概念洪流中，致使项目错失清盘大好良机。 2003年2005年 二、调查成果分析-产品篇 香格里 嘉园在生态园林设计、规划布局的生态设计、高层建筑的生 态设计、户型的生态设计、庭院中的生态设计上都有不俗的表现，体现 了当时最大的创新意识和设计水平，即使放在今天，依然是豪宅品质， 上尚人家。 反过来说，当时过于超前的规划理念和设计思想，还没有足够的目 标人群渴望拥有，在加上其高端的价格，最终导致项目销售周期拉长。 二、调查成果分析-产品篇 香格里 嘉园占地13433平方米，小区整体规模不大。 一味强调舒适度的大面积住宅与项目规模有限所形成的小配套之间形成矛盾； 地段较为偏里，周边凌乱建筑较多； 豪宅的总价水平和小区内外尚显欠缺的奢侈程度在客户心理形成一定落差。 作为本案的硬伤，只有通过重新定位将剩余房源进行再度包装 第二章、市场环境变化 一、住宅市场 2005年
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