1、世纪城三期产品方向研究世纪城三期产品方向研究 需解决的问题 定位定位 (基于基于2年内市场趋势年内市场趋势) 物业发展方向物业发展方向 高端高端 (超前超前) 中高中高 中端中端 (主流主流) 设计指导设计指导 14.57 16.47 18.16 21.48 25.63 27.1 29.8 8.91 13.02 10.23 18.3 19.3 880.00% 930.00% 0 5 10 15 20 25 30 35 1999200020012002200320042005 实际利用外资(亿美元)增长率 在以外源经济为主的经济体系中， 利用外资一直保持平稳增长趋势， 外商直接投资比重相对较大。
2、 本省 40% 外省 28% 外籍 32% 本省 外省 外籍 05年东莞购房客户构成年东莞购房客户构成 未来客户：外来的中高端客户是东莞主要的客户构 成，同时随着东莞发展会带来更多的客户资源。 数据来源：东莞房管所数据来源：东莞房管所 东莞外资利用统计 高端需求强劲，低密度市场稀缺性逐渐 显现，市场呈现追捧现象。 0 2 4 6 8 10 12 别墅销售面积（万）2.723.084.286.049.88 别墅空置面积8.6210.2311.1110.8710.25 2004年7-9月 2004年10- 11月 2005年1-3月 2005年4-6月 2005年7-9月 在别墅销售不断攀升的情况
3、下，别墅累计空置面 积基本保持不变，说明客户购买别墅主要用于改 善居住。 0 5 10 15 20 25 别墅销售面积（万）2.723.084.286.049.88 别墅批准预售面积（万） 11.2512.1411.519.192.63 2004年7-9 月 2004年10- 11月 2005年1-3 月 2005年4-6 月 2005年7-9 月 别墅预售面积急剧下降，市场 供应被政府有效的控制 物业价格变化图 0% 20% 40% 60% 80% 100% 120% 140% 160% 04年10-11月05年1-3月05年4-6月05年7-9月 别墅价格变化 住宅价格变化 别墅价格在一路攀升，且增幅明显大于 住宅整体增幅 资源来源：东莞房协 东竣豪苑9.18开盘至今，叠加售罄，独栋剩5套，洋 房销售仅30。 东莞城区购买大户型的中高端需求量占到市场 总体购房需求的25（套数比）左右。
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