1、2009.052009.05 中端中端. .多元社区的创新之路多元社区的创新之路 东渡常州薛家镇奥园项目定东渡常州薛家镇奥园项目定 位报告位报告 思考思考 路径路径 核心问题核心问题 界定界定 目标下目标下 的策略的策略 定位方案定位方案 建议建议 方案比较方案比较 开发策 略及经 济测算 产品定价 开发销售策略 及测算 4 4 目标下 的策略 创新、产品组合突围 景观特色、宜居概念 高性价比、高附加值产品策略 2 2 核心问 题界定 核心问题 开发目标 实现项目价值体系 销售利润最大化 挖掘项目价值 实现价格突破 市场格局分析 1 1 可行方案建议可行方案建议 开发策略开发策略 及经济测及经
2、济测 算算 产品方向 产品方案 3 3 产品建 议 借鉴案例分析 项目开发目标项目开发目标 项目核心问题项目核心问题 开发策略及经济测算开发策略及经济测算 核心问题界定核心问题界定 目标下的策略目标下的策略 定位方案建议定位方案建议 直接竞争直接竞争 薛家镇居住区薛家镇居住区 以薛家镇自然镇为基础的居住以薛家镇自然镇为基础的居住 区区，相对于东面的核心区属于相对于东面的核心区属于 边缘地带边缘地带 间接竞争间接竞争 沿江开发区域沿江开发区域 沿江开发区沿江开发区，隶属新北区隶属新北区， 位于市区北部边缘地带位于市区北部边缘地带 直接竞争市场直接竞争市场 薛家镇居住区薛家镇居住区 市中心市中心
3、干扰竞争市场干扰竞争市场 新北核心板块新北核心板块 间接竞争市场间接竞争市场 沿江开发区域沿江开发区域 干扰竞争干扰竞争 新北核心板块新北核心板块 通江路及晋陵路沿线通江路及晋陵路沿线，是常是常 州市重点的新规划区州市重点的新规划区 核心问题界定核心问题界定 区域市场格局区域市场格局 由于本案客源分布范围较小，区域封闭性强，由于本案客源分布范围较小，区域封闭性强， 故竞争区域界定以薛家镇及临近的沿江开发区范围内的住宅项目为主要研究目标故竞争区域界定以薛家镇及临近的沿江开发区范围内的住宅项目为主要研究目标 直接竞争区域直接竞争区域 间接竞争区域间接竞争区域 竞争区域竞争区域 市场界定市场界定 干扰竞争区域干扰竞争区域 核心问题界定核心问题界定 区域市场格局区域市场格局 竞争区域竞争区域 项目名称项目名称 容积率容积率 主要产品主要产品 直接竞争直接竞争 U U- -househouse 2.
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