1、城市综合体业态选择及组合比例 伴随着我国城市化进程的加快和人民生活水平 的提高,居民的生活方式和消费观念都在发生巨大 的变化。一方面,除了以自住为主的住房需求持续 增长外,改善型和投资型需求更是飞速增长,商品住 宅市场呈现一派欣欣向荣的景象。在满足了居民物 质文化需求的同时,越来越多的人正在寻求精神层 面的提升。以购物、 休闲、 娱乐、 餐饮等为主,提供一 站式、 体验式生活服务的商业地产项目也迅猛发展 起来,诸多大型商业地产项目于城市核心地段孕育 而生。另一方面,自改革开放以来,商品房住宅市场 云集了数以万计的开发商,市场竞争极其惨烈。尤 其随着我国加入世贸组织,众多零售商相继进入我 国,新
2、的零售类型大大填补了我国这一领域的空白。 期间,商业地产开发商、 运营商、 咨询机构、 顾问公司 得以壮大。另外,各类商业地产项目的成功运营,确 立了其城市名片的地位,契合了“ 城市经营 ” 的理 念,使得政府决策者有着引进商业地产项目的巨大 动力。而作为商业地产的高级形式,近年来城市综 合体成为新的开发产品和模式,得到了各方广泛关 注。 城市综合体业态组合作为前期定位中极为重要 的一环,起到了非常重要甚至决定性的作用。但现 阶段我国对该领域的研究还处于初始阶段,以专业 商业地产企业的自行研究为主,其他社会力量参与 度不够,且大多研究成果都是基于定性分析的总结, 决策风险较大。因此,本文在总结
3、前人研究成果的 基础上,结合定性和定量分析,来探寻符合我国现阶 段城市发展状况和特点的城市综合体业态选择及组 合比例。 一 城市综合体的概念及特点 “ 城市综合体 ” 起源于法国巴黎的拉德芳斯区, 并在该区建成了“ 拉德芳斯 ” 城市综合体。此后,美 国“ 洛克菲勒中心 ” 以及东京“ 六本木 ” 人们津津乐 道的典范。而在我国,万达、 中粮以及华润成为较早 涉足并且成功运营城市综合体项目的专业商业地产 运营商,分别开发了以万达广场、 中粮大悦城以及华 润万象城为系列的产品。除此之外,北京国贸中心、 上海新天地以及深圳华润中心也是我国目前运营最 成功的综合性高档城市综合体。所谓城市综合体, 西方称为HOPSCA,是酒店(Hotel)、 办公室 (Of 2 fice) 、 停车场(Parking)、 购物中心(ShoppingMall)、 会所(Congress)、 公寓(Apartment
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